MARIDALSVEIEN. har iverksatt tilsyn, gitt pålegg om retting eller iverksatt andre nødvendige tiltak. M205

Transkript

1 Oslo kommune Plan- Byrådsavdeling og bygningsetaten for byutvikling Rådhuset 0037 OSLO Dato: Vår ref (saksnr): Deres ref: Oppgis Saksbeh: alltid REDEGJØRELSE Bjørn Wikan Arkivkode: 531 ved henvendelse TIL BYRÅDSAVDELING FOR BYUTVIKLING MARIDALSVEIEN Plan- og bygningsetaten viser til brev fra byrådsavdelingen datert og Byrådsavdelingen ber om at Plan- og bygningsetaten kommenterer innsendt klage på saksbehandling manglende oppfølging i saken. og Innsendt klage DLA Piper har på vegne av Maridalsveien 205 AS (M205) i brev av klaget på Plan- og bygningsetatens (PBE) saksbehandling og manglende oppfølging i saken. Det vises til at det er avdekket svært alvorlige feil ved byggeprosjektet og at PBE i lang tid har vært kjent med situasjonen. Det anføres at det har det vært vanskelig å få en tilbakemelding i saken, og at kommunen heller ikke etter gjentatte oppfordringer har iverksatt tilsyn, gitt pålegg om retting eller iverksatt andre nødvendige tiltak. M205 opplever at PBE i saksbehandlingen har inntatt et prinsipielt standpunkt om at de byggetekniske avvikene som hefter ved bygget er «privatrettslige forhold» som er etaten uvedkommende, og at etaten på dette grunnlag kan forholde seg passiv til saken. Det hevdes at fraværet av tilbakemeldinger i saken anses som rettstridig og saksbehandlingen gjør at det er nødvendig å stille spørsmål ved PBEs rolleforståelse og etatens ledelse. Det er videre redegjort for byggeprosjektet generelt og oppfattelsen av Plan- og bygningsetatens saksbehandling. Det hevdes at det ikke har vært fremdrift i saksbehandlingen siden det ble innsendt foreløpige kontrollrapporter i juli 2014, og at etaten per telefon har opplyst at man anser de byggtekniske avvikene for å være et privatrettslig forhold. M205 opplyser om at det siden juli 2014 da kontrollrapportene ble innsendt foreligger 9 skriftlige brev/ eposter som er ubesvart, og 10 kontroll/avviksrapporter som er ukommentert. Det hevdes at etatens saksbehandling er i strid med forvaltningsloven hva gjelder krav til god forvaltningsskikk og forsvarlig saksbehandling, samt etatens plikt til å forfølge ulovligheter i henhold til plan- og bygningsloven. Til klagen er det vedlagt to kontrollrapporter. En av rapportene ansvarsrett i tiltaket. Det vises for øvrig til innsendt klage. Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls gate, 0187 Sentralbord: Oslo Boks 364 Sentrum 0102 Oslo er utarbeidet av Rambøll Kundesenteret: Telefaks: E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no som ikke har Bankgiro: Orgnr.: MVA

2 Saksnr: Side 2 av 5 Plan- og bygningsetatens redegjørelse Byggesaken ble omsøkt i 2006 og omfatter hovedombygging av eksisterende leilighetsbygg. Det etableres til- og påbygg påhver langside, oppføres underjordisk parkeringsanlegg og etasjetallet øker fra 5 til 6 og samlet antall boenheter etter ombygging blir 184. Sakshistorikk Tiltaket ble opprinnelig avslått, men ble omgjort i Byutviklingskomiteen etter klage fra tiltakshaver. Rammetillatelse ble gitt og første igangsettingstillatelse ble gitt Midlertidig brukstillatelse for deler av bygget ble gitt I etterkant av dette har det blitt gitt 5 ytterligere brukstillatelser for til sammen samtlige leiligheter. På bakgrunn av bekymringsmelding av gjennomførte Plan- og bygningsetaten tilsyn i form av intervju med ansvarlig søker den Det ble avdekket forhold i strid med tillatelser, gjeldende forskrifter og plan- og bygningsloven og PBE ga ansvarlig søker en advarsel. I etterkant av dette kom det inn ytterligere dokumentasjon om byggtekniske avvik og stilte etaten krav om uavhengig kontroll av følgende fagområder: - Overvannshåndtering inkl. drenering: Uavhengig KPR og KUT. - Statikk/bærende konstruksjoner: Uavhengig KPR og KUT. - Bygningsmessig brannsikring inkl. branntetting: Uavhengig KUT - Geoteknikk, grunnarbeider og fundamentering: Uavhengig KPR og KUT. - Geoteknikk, grunnarbeider og fundamentering: Uavhengig KPR og KUT. Foretakene COWI AS og OPAK AS fikk godkjent ansvarsrett for kontrollområdene i vedtak av mottok PBE bekymringsmelding fra brann- og redningsetaten vedrørende brannsikkerheten i bygget mottok etaten ny bekymringsmelding vedrørende brannsikkerhet, denne gang fra ekstern foretak på vegne av M205. Ansvarlig søker/entreprenør entreprenør besvarte bekymringsmeldingene med at alle forhold med hensyn til sikkerhet mot brann ville bli ivaretatt ble det søkt om midlertidig brukstillatelse for parkeringskjeller. Plan- og bygningsetaten meddelte at søknaden var ukomplett da det ikke forelå kontrollerklæringer og planlagt dato for anmodning om ferdigattest. Kontrollerklæringer ble innsendt, men PBE avviste på nytt å behandle saken da det ikke forelå kontrollerklæringer fra COWI AS og OPAK AS. I juli 2014 ble det innsendt foreløpige kontrollrapporter fra COWI AS og OPAK AS. Kontrollrapportene viste en rekke åpne avvik, og ble senere fulgt opp av representanter for M205 som anmodet om uavhengig kontroll av våtrom, samt anmodning om at PBE påla ansvarlig søker å umiddelbart iverksette nødvendige avbøtende tiltak på bakgrunn av de konstaterte alvorlige åpne avvikene. I etterkant av dette kom det inn en rekke dokumenter fra både ansvarlig søker/entreprenør entreprenør og representanter for M205. Ansvarlig søker/entreprenør entreprenør redegjorde blant annet i brev av for påpekte avvik. Det ble anført at det er stor uenighet i prosjektet mellom byggherre og entreprenør i prosjektet om økonomisk oppgjør, og hevdes at både byggherre og dennes rådgivere er påvirket av dette. Det henvises videre til at faglig uenighet mellom entreprenør og byggherre ligger til grunn for avvik, og at ingen av forholdene som er påpekt i rapporter er til hinder for at parkeringskjeller eller brukes i tråd med tiltenkt formål. Videre er registrerte avvik gjennomgått og entreprenør konkluderer i all hovedsak med at registrerte avvik knyttet til parkeringskjeller eller er lukket eller ikke er faktiske avvik. I brev av besvarte Plan- og bygningsetaten de innkomne dokumentene samlet. Det ble her gitt beskjed om at midlertidig brukstillatelse ikke ville bli gitt før det forelå kontrollerklæringer som viste at de beskjed om at midlertidig brukstillatelse ikke ville bli gitt før det forelå kontrollerklæringer som viste at de

3 Saksnr: Side 3 av 5 åpne avvikene var lukket. Det ble opplyst om at det ville bli gitt pålegg om lukking av avvikene i et eget vedtak. Videre ble det vurdert som ikke nødvendig å kreve uavhengig kontroll av våtrom, da brukstillatelse for berørte deler av bygget var gitt, og etaten anså dette som en sak mellom M205 og entreprenør. Vedrørende påpekte setningsskader og ønske om tilsyn anførte etaten at man ikke ønsket å gå inn i en faglig konflikt mellom partene, og oppfordret til at man kom til enighet om å få lukket avvikene. I brev av sendte Plan- og bygningsetaten ut brev med varsel om pålegg om retting og tvangsmulkt. Etaten viste til innkomne klager og foreløpige kontrollerklæringer og konstaterte at tiltaket var i strid med plan- og bygningsloven. Det ble gitt frist for tilbakemelding til I etterkant av dette kom det inn en rekke dokumenter fra begge parter i saken, og Plan- og bygningsetaten utsatte i brev av frist for tilbakemelding til Dette er etatens siste utgående brev i saken. I brev av redegjorde ansvarlig søker/entreprenør for at det for parkeringskjeller i utgangspunktet er 12 åpne avvik, og presiserte at avvikene er åpne på grunnlag av faglig uenighet mellom partene. Det vises videre til avholdt møte mellom OPAK og entreprenør hvor man er enige om at 8 av 12 avvik er lukket, og om at de siste 4 avvikene kunne sammenfattes i ett avvik vedrørende fundamenter i p- kjelleren. Etter ansvarlig søker/entreprenørs syn er alle avvik lukket ved at prosjekteringen er fremlagt og utførelsen dokumentert med bilder. Det er blant annet vedlagt en 188 siders rapport til redegjørelsen. utførelsen dokumentert med bilder. Det er blant annet vedlagt en 188 siders rapport til redegjørelsen. I brev av redegjorde entreprenørs advokat for at det er uklart hvilke avvik PBE mener må lukkes, og anfører at faglig uenighet ikke er lovstridig, og at pålegg om retting og tvangsmulkt derfor ikke er en tilgjengelig sanksjon for etaten i et slikt tilfelle. I etterkant av dette kom det inn flere henvendelser fra representanter for M205 vedrørende registrerte avvik og behov for tilsyn og ble det innsendt kontrollerklæringer og nye redegjørelser fra COWI AS og OPAK AS. Det går her frem at det fortsatt er vesentlige åpne avvik i kontrollerte fagområder. OPAK AS opplyste i sin rapport om 59 åpne avvik. Dette er de siste dokumentene i saken før DLA Piper på vegne av M205 klager inn Plan- og bygningsetaten til Byrådsavdeling for byutvikling i brev av Kommentar til klage på etatens saksbehandling Plan- og bygningsetaten vurderer at man i utgangspunktet har fulgt opp tiltaket i tråd med god forvaltningsskikk frem til varsel om pålegg i november i Bekymringsmelding av ble fulgt opp av dokumenttilsyn, og ytterligere dokumentasjon vedrørende mulige avvik medførte at det ble stilt krav om uavhengig kontroll av en rekke fagområder i tiltaket. I forbindelse med søknad om brukstillatelse for parkeringskjeller eller viste etaten til at det måtte foreligge kontrollerklæringer også fra foretak med ansvar for uavhengig kontroll, og varslet derfor i brev av pålegg om retting og pålegg om tvangsmulkt. Plan- og bygningsetaten tar imidlertid selvkritikk på at man tidvis har brukt lang tid på å følge opp henvendelser og ny informasjon i saken. I perioden mellom første bekymringsmelding og varsel om pålegg kom det også inn gjentatte henvendelser med anmodning om tilsyn i tiltaket. Disse har i liten grad blitt kommentert utover etatens tilbakemelding i brev av Etaten erkjenner at det er uheldig formulert at man ikke ønsker å gjennomføre tilsyn fordi etaten «ikke ønsker å gå ytterligere inni i en faglig konflikt mellom partene». Den korrekte vurderingen er at etaten vurderer at man gjennom å stille krav om uavhengig kontroll av en rekke fagområder har sikret at bekymringsmeldinger om påståtte avvik blir behandlet gjennom en ekstern tredjepart, og eventuelle avvik avdekket. Etaten har derfor ikke sett behov for at det gjennomføres tilsyn i tillegg til denne kontrollen. Ettersom det i etterkant av kontrollrapporter av

4 Saksnr: Side 4 av 5 juli 2014 har vært stor faglig uenighet mellom aktørene, har etaten i stedet forsøkt å få partene til å komme til enighet vedrørende avvikene og lukkingen av disse. Da dette ikke førte frem valgte etaten å ta stilling til den faglige uenigheten og krevde at de åpne avvikene påpekt av kontrollforetakene vedrørende parkeringskjeller eller måtte lukkes før etaten kunne vurdere å gi brukstillatelse for denne. Sakshistorikken i herværende sak er svært lang, og det har i prosessen blitt sendt inn svært mange dokumenter knyttet til kontroll, avvik, tilsyn og anmodninger amnodninger til etaten. Ideelt sett er etaten enig i at saken frem til varsel om pålegg burde hatt en tettere oppfølging, men mengden av dokumenter og de til dels kompliserte og tunge faglige problemstillingene som tiltaket innebærer, har medført at etaten ikke har hatt ressurser til å følge opp hvert enkelt innkomne dokument i utførlig grad. Etaten har derfor ikke besvart og kommentert alle anmodninger og kontrollrapporter separat, men samlet i brev av og varsel om pålegg av Det er derfor etatens vurdering at det frem til varsel om pålegg med senere fristutsettelse har vært tilstrekkelig god oppfølging av tiltaket hva gjelder forvaltningsskikk og forsvarlig saksbehandling, samt oppfølging av ulovligheter i henhold til plan- og bygningsloven. I etterkant av varsling om pålegg om retting og tvangsmulkt har etaten beklageligvis ikke fulgt opp dette med et faktisk pålegg i tråd med varslingen. Det er videre innkommet 5 nye dokumenter i saken, blant annet kontrollerklæringer og nye redegjørelser fra kontrollforetak, som etaten ikke har besvart/kommentert. Etaten erkjenner at dette er uheldig og er tydelig på at pålegg burde blitt gitt i tråd med varslingen. Varslingen. Bakgrunnen for at dette likevel ikke ble gjort kan knyttes til sakens kompleksitet og behov for avklaringer på tvers i etaten. Videre gikk saksansvarlig Saksansvarlig ut i permisjon fra januar 2015 og ny saksbehandler har brukt mye tid på å sette seg inn i tiltakets problemstillinger og nyanser. Saken består i dag av 208 dokumenter, med til dels svært lange og omfattende redegjørelser og rapporter. I tillegg ble det sendt inn en ny kontrollrapport på 57 sider som saksbehandler måtte sette seg inni i før saken kunne behandles videre. At varselet ikke har blitt fulgt opp og nye dokumenter i saken ikke er besvart/kommentert er like fullt uheldig, og etaten tar til etterretning at saksbehandlingen oppleves som mangelfull jf. forvaltningsloven og plan- og bygningsloven. Plan- og bygningsetaten vil bestrebe seg på en tettere og tydeligere oppfølging av saken. Videre oppfølging Plan- og bygningsetaten vil i tråd med varsling av gi pålegg om retting og tvangsmulkt vedrørende fortsatt åpne avvik for parkeringskjeller. vedrørende fortsatt åpne avvik for parkeringskj eller. Plan- og bygningsetaten viser til kontrollrapporter av og og Rapportene omhandler forhold som berører bygningen som helhet, ikke bare parkeringskjeller, eller, men etaten har ikke på et tidligere tidspunkt tatt stilling til avvikene for øvrig. Etaten vil derfor be ansvarlig søker kommentere avvikene for bygget i sin helhet. Basert på tilbakemelding fra ansvarlig søker vil det bli vurdert å varsle pålegg og retting og tvangsmulkt også på åpne avvik i bygget for øvrig. Etaten vil også vurdere å varsle mulig opphevelse av de 6 tidligere gitte brukstillatelsene dersom det viser seg at disse er gitt på feilaktig grunnlag hva gjelder oppfyllelse av gjeldende lov- og forskriftskrav. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for byggeprosjekter Tett by Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Per-Arne Horne - enhetsleder Karen Marie Glad Visnes - avdelingsdirektør

5 Saksnr: Side 5 av 5 Kopi til: Kruse Smith Entreprenør AS, Postboks 33, 2001 LILLESTRØM, erik.aamodt@kruse-smith.no Maridalsveien 205 AS Att: Oddbjørn Hansen, Maridalsveien 205, 0469 OSLO ADVOKATFIRMA DLA PIPER NORWAY DA, Postboks 1364 Vika, 0114 OSLO, info.norway@dlapiper.com Maridalsveien 205 AS, Maridalsveien 205, 0469 OSLO, ingeniorkonsult@msn.com ingeni0rk0nsu1t@msn.c0m