''Det er nå oppnådd enighet om prinsipper og framdrift for utbedringer av avvik i Tårnet på Jarlsø''.

Transkript

1 Fra: Håkon Ustaheim Sendt: Til: Kopi: Bakke, Kjell Morten;Øistein Hjelmtvedt Helene Kværne Emne: Deres ref 17/ Jarlsøveien / Sameiet Østsiden 1 (Tårnet) - spørsmål og uttalelse til søknad fra Jarlsø Eiendom AS om utsatt frist for ''ferdigstillelse'' Det vises til kommunens brev til sameiet ved styrets leder Bakke, av 14. august d.å. der kommunen ber om sameiets uttalelse til ''søknad om forlenget frist for ferdigstillelse'' som er inntatt i brev til kommunen av 3. april Med brevet fulgte også en epost fra Jarlsø Eiendom AS' arkitekt, ansvarlig prosjekterende Spir Arkitekter AS av samme dato, 3. april 2017, det det påstås at: ''Det er nå oppnådd enighet om prinsipper og framdrift for utbedringer av avvik i Tårnet på Jarlsø''. Beboerne kan ikke se at dette er riktig, slik utbygger og Spir Arkitekter hevder. Det er verken oppnådd enighet om en samlet utbedring, kalt ferdigstillelse, og det er heller ikke snakk om frist for ferdigstillelse - fordi utbygger nå kun har igangsatt en meget begrenset utbedring av de konstaterte avvik, hvoretter bygget fortsatt ikke er ferdigstilt, eller i hvert fall beheftet med betydelig feil og avvik fra offentligrettslige krav, i strid med forutsetningene for ferdigattesten, selv når denne begrensete utbedring er gjennomført. Utbygger har i flere år avvist de aller fleste påviste feil og mangler reklamert fra beboerne, inntil kommunen selv tok fra utbygger ferdigattesten sommeren Men også da bestred utbygger ansvar for det alt vesentligste av de konstaterte feil og mangler, og påklaget vedtaket om tilbakekall av ferdigattesten, uttømmende til Fylkesmannen. Først da klagen ble forkastet og vedtaket var endelig og den første utbedringsfristen utløpt, kom utbygger med et meget begrenset utbedringstilbud på kun en svært liten andel av de påviste feil og mangler i bygget, nemlig kun utbedring av noen innvendige terskelavvik mm. Det er kun dette begrensete utbedringstilbud som nå er igangsatt og som utføres med beboernes betingete samtykke, i det beboerne hele tiden har ønsket utbedring. Det er derfor ikke oppnådd noen enighet om prinsipper og fremdrift for utbedringer av avvik, fordi utbygger bestrider det aller meste av de påviste avvik. (Betingelsen for beboernes samtykke var at utbedringen skjer i tråd med bustadoppføringslovas krav til resultat, fremdrift, ulempebelastning, støy, støv, flytting mm).

2 Den forutsatte fremdrift fra utbygger for denne meget begrensete utbedring, var ferdigstillelse først i februar 2018 men som i april 2017 ble søkt utsatt til mai Dette fremstår for beboerne som en unødig treg fremdrift fra utbyggers side, som klart strider mot de grenser for ulemper som beboerne normalt må godta ved retting. Utbygger skal altså bruke vel ett år på å utbedre kun en mindre del av de påviste feil og mangler. Beboerne har sterkt anmodet om en raskere fremdrift og en langt mer omfattende utbedring, men utbygger har avvist dette. Det er som kjent også tatt ut stevning i saken og hovedforhandling er berammet i Tønsberg tingrett over flere uker fra oktober Status for utbedringen når den saken kommer opp i retten, vil ventelig være at de aller fleste krav avvises som mangler fra utbyggers side, og derfor heller ikke vil bli utbedret av utbygger, uten eventuelt etter dom eller et vedtak fra Tønsberg kommune. Beboerne forstår at kommunen, i sin epost til beboernes advokat av 2. juni 2017, formelt sett finner grunn til å minne om at også beboerne, som eiere av leilighetene, har et ansvar for å legge til rette for at påviste feil og avvik kan rettes opp. Det er også beboerne innforstått med. I dette tilfellet er det imidlertid ikke beboerne som kan belastes for at bygget fortsatt er beheftet med omfattende feil og mangler, og at utbedring av selv mindre forhold, tar svært lang tid. Beboerne har ønsket utbedring i flere år, og har dessuten reist søksmål om dette for domstolene, fordi utbygger har avvist ansvar for det alt vesentlige av de påviste feil og mangler. Man har også rettet henvendelser til kommunen med anmodning om at de håndhever reglene i plan- og bygningsloven, og påser at bygget faktisk er oppført i tråd med reglene i lovverket, forskriftene og de offentlige tillatelser og forutsetninger for at tiltaket ble godkjent. Beboerne har også gitt utbygger nødvendig adgang til både befaringer og utbedringer de gangene utbygger har ønsket dette. Det kan ikke forventes mer av beboerne selv, og klart ikke at beboerne skal rette opp de omfattende feil og mangler som beboerne og eksterne sakkyndige mener foreligger ved dette bygget. Tap av ferdigattesten har skjedd fordi utbygger og deres arkitekter har gitt kommunen misvisende opplysninger om byggets byggtekniske tilstand, i forhold til de krav bygget skulle oppfylle, da ferdigattesten ble utstedt. Utbygger har altså ikke oppfylt de vilkår som gjaldt for byggetillatelsen og ferdigattesten ble derfor gitt på feilaktig grunnlag, slik beboerne forstår kommunens vedtak. Det kan ikke beboerne lastes for, tvert i mot har de blitt uskyldig påført betydelige tap og ulemper som følge av utbyggers brudd på forskrifter og offentligrettslige krav. Beboerne håper derfor ikke at kommunen sitter med det inntrykk at begge parter (utbyggersiden og beboerne) har litt ansvar hver og kommunen derfor bør være varsom med å være for streng mot de ansvarlige utførende, kontrollerende og prosjekterende når reglene nå skal håndheves og feil pålegges rettet. Beboerne vil sterkt anmode kommunen om å håndheve regelverket fast og med klare frister, herunder med sanksjoner om fristene oversittes. Når det gjelder spørsmål om å uttale seg til utbyggers søknad fra 3. april 2017

3 om utsatt frist for den begrensete utbedring til mai 2018, er det vanskelig for beboerne å vite hvordan man skal forholde seg til eller kommentere en frist som allerede er oversittet med 3,5 måneder, uten at kommunen har latt det få noen konsekvenser for utbygger. Så beboerne vet ikke helt hva man skal uttale til spørsmål om utsettelse av en frist man verken kjenner betydningen av, hva kommunen vil kreve utbedret innen fristen, rettsvirkningen av at fristen ikke overholdes, og rettsvirkningen av at den eventuelt overholdes. Er det slik at utbygger vil få ferdigattesten tilbakelevert i mai 2018, hvis de bare utbedrer de terskelavvik i leilighetene som nå pågår? Beboerne overlater til kommunen å håndheve reglene i plan og bygningsloven med tilhørende forskrifter fast og bestemt, slik at formålet med reglene oppnås og så de ikke blir at reglene ikke blir uthulet eller trenert av de profesjonelle aktører i dette, som kun har en økonomisk interesse i utfallet av saken - minst mulig arbeid/kostnader under byggeprosessen og høyest mulig salgspris for leilighetene. Det vises imidlertid til de kommentarer beboerne fremsatte i sitt brev til kommunen av 19. mai d.å. som veldig kort og stikkordsmessig, kan oppsummeres med en anmodning til kommunen om å gå frem i følgende rekkefølge: Engasjere en ekstern, uavhengig bygningskyndig som selv kan gjøre en overprøving/selvstendig vurdering av de omfattende offentligrettslige avvik som er konstatert av blant annet Asplan Viak AS og Rambøll mm Deretter gi utbygger og de ansvarlig kontrollerende og prosjekterende, en frist for å utbedre helt konkret angitte avvik innen en fastsatt frist, og med klare sanksjoner for eventuell fristoversittelse - slik reglene ofte er i andre deler av forvaltningen og for brudd på regler og frister som privatpersoner er underlagt. Beboerne har forståelse for at kommunen opplever det krevende å skulle ta stilling til hvilke av de sakkyndige som har rett i sine vurderinger. Men dette må ligge under en forsvarlig håndheving av kravene i plan- og bygningsloven, og kan sikkert ikke være uvanlig i byggesaker som denne. Men det er samtidig avgjørende for en effektiv håndhevelse av regelverket at det maktorgan som skal forvalte regelverket, selv vurderer og baseres sin videre behandling på et faktisk grunnlag som kan vurderes og eventuelt overprøves. Så beboerne har tillit til at kommunen vil evne å finne en troverdig og uavhengig, pålitelig rådgiver som kan gi kommunen et forsvarlig grunnlag for å vurdere omfanget av de offentligrettslige avvik som er påvist og treffe sine videre vedtak basert på en rapport og et tydelig og forsvarlig faktisk grunnlag av omfanget av de avvik som må rettes opp for å oppfylle offentligrettslige krav i lov, forskrift og tillatelser. Først da tror beboerne en utbedring vil bli dekkende, fremdriften forsvarlig og beboerne får igjen boliger som oppfyller de nødvendige krav. Og kommunen vil da oppnå økt respekt for et regelverk som nettopp er satt for å beskytte borgerne og unngå ulykker eller uheldige, byggtekniske situasjoner, eller at utbygger av økonomiske grunner, ikke er tilstrekkelig opptatt av å følge offentligrettslige krav.

4 Med vennlig hilsen / Best regards RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Håkon Ustaheim Advokat (H) / Attorney-at-law Visiting adress: Fridtjof Nansens plass 7 Postal address: P.O. Box 1983 Vika, N-0125 Oslo, Norway Ph Fax Dir Cell hu@rosom.no web Saksansvarlig advokat / lawyer in charge: Fra: age.hammervik@tonsberg.kommune.no [ mailto:age.hammervik@tonsberg.kommune.no] Sendt: 2. juni :46 Til: mail <mail@rosom.no> Kopi: tore@spir.no Emne: Gbnr. 162/27 - retting av avvik - tilbakemelding på brev den 19. mai Hei Vi viser til vedlagte brev den 19. mai 2017 vedrørende retting av avvik i leilighetsbygg på gbnr. 162/27 (Tårnet). Vi gir her en kort tilbakemelding på spørsmålene i brevet: 1. Kommunen har ikke forlenget fristen for ferdigstillelse ut over 1. mai Vi har heller ikke gitt en begrunnelse/redegjørelse for vilkårene for at det kan utferdiges ny ferdigattest. Øvrige opplysninger Som det fremgår av vedlagte e-post fra Spir arkitekter AS er det søkt om forlenget frist for ferdigstillelse. Det opplyses at det er oppnådd enighet om prinsipper og framdrift for utbedringer, men av brevet fra partene kan det se ut til at dette ikke stemmer. Dette må vi avklare før vi tar stilling til søknaden om forlenget frist. For øvrig vil vi minne om at saken nå formelt sett er i fasen mellom tillatelse til tiltaket og ferdigattest, men med den viktige forutsetningen at det foreligger midlertidig brukstillatelse til bruk av bygningen. Alle de ansvarlige har ansvar for å ferdigstille bygningen innen fristene som gis av bygningsmyndighetene. Med de ansvarlige menes personer eller foretak som enten har ansvar for feil, eller som ut fra eierskap eller lignende står inne for

5 prosjektet. Både tiltakshaver, foretakene og nåværende eiere av leilighetene i bygningen har dermed ansvar for å ferdigstille arbeidene. Ansvarlig søker skal sørge for at det sendes inn nødvendige opplysninger for kommunens utstedelse av ferdigattest, jf. pbl tredje ledd. Denne sluttdokumentasjonen skal vise at tiltaket er utført i samsvar med tillatelsen og bestemmelser i eller i medhold av plan- og bygningsloven, jf. pbl første ledd. Først på dette tidspunktet kan det bli aktuelt for bygningsmyndigheten å vurdere om dokumentasjonen er tilfredsstillende. På nåværende tidspunkt er det ikke aktuelt for bygningsmyndigheten å ta nærmere stilling til faglig uenighet om de tekniske kravene som gjelder for bygningen. Det er imidlertid en forutsetning for ny ferdigattest at det er tilfredsstillende dokumentert at kravene er oppfylt. Vennlig hilsen Åge Hammervik Rådgiver Tønsberg kommune Byggesak Telefon