Konkurranse om mulighetsstudie og egnethetsvurdering av Maridalsveien 3, som bakgrunn for en ny reguleringsplan for området.

Transkript

1 OPPDRAGSBESKRIVELSE VEDLEGG 1 Konkurranse om mulighetsstudie og egnethetsvurdering av Maridalsveien 3, som bakgrunn for en ny reguleringsplan for området. Samt opsjon på utarbeidelse av reguleringsforslag for eiendommen. 1

2 1 Bakgrunn Bakgrunn for oppdraget Kvartalet Maridalsveien 3, gnr. 208 bnr. 395 er etter gjeldende reguleringsplan S-2255 med etterfølgende endringer regulert til byggeområde for industri. Eksisterende regulering vurderes som utidsmessig og utviklingen av eiendommen de senere år har vært basert på dispensasjon. Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) er derfor, på oppdrag fra byrådsavdeling for byutvikling, bedt om å igangsette et arbeid med å omregulere eiendommen. EBY har undersøkt kommunale behov for eiendommen og ønsker nå en bred analyse av eiendommens muligheter og egnethet for ulike formål gjennom en mulighetsstudie og egnethetsvurdering. Innmeldte kommunale behov skal også vurderes i denne sammenheng. Kvartalet står oppført på byantikvarens gule liste, og det er derfor ønskelig å undersøke mulighetsrommet i forhold til de antikvariske interessene. De antikvariske interessene og kommunikasjon med Byantikvaren vil spille en sentral rolle mulighetsstudien. Tidligere prosesser Det ble igangsatt en reguleringsprosess for eiendommen høsten Planskisse ble sendt inn i Formålet med planen var å regulere eiendommen i samsvar med overordnete planer og dagens arealbruk, styrke kulturformålet i kvartalet, sikre bevaringsinteressene samt tilrettelegge for strukturendringer av eksisterende bebyggelse, nybygg og økt utnyttelse av eiendommen. På grunn av motstridende interesser ble det lagt frem to alternative planforslag. Alternativ 1 var forslagsstillers forslag, mens alternativ 2 representerte et forslag avklart med Byantikvaren. Prosessen etter innsendelse av planskissen er ikke videreført. 2 Beskrivelse av eiendommen Beliggenhet Planområdet ligger i bydel Grünerløkka og omfatter det gamle brennerikvartalet i tilknytning til Maridalsveien 3, gnr. 208 og bnr Kvartalet ligger like vest for Akerselva og avgrenses av Maridalsveien, Møllerveien og Brenneriveien. Nærliggende områder har i de senere år vært gjenstand for en betydelig transformasjon. Eierforhold og tomteareal Kvartalet utgjør et samlet tomteareal på ca m2, og eies av Oslo kommune ved EBY som også er forvalter av eiendommen. Eksisterende arealbruk/bebyggelse innenfor planområdet Eiendommen utgjør et eldre industrikvartal bestående av totalt 18 bygninger. Med unntak av et parkeringsområde inn mot Brenneriveien, hvor det tidligere var et magasinbygg, er kvartalet sammenhengende rundt et indre gårdsrom. Dagens bebyggelse er bygd i flere tidsperioder, noe som gjenspeiles i bebyggelsens arkitektoniske utrykk, materialbruk og 2

3 utforming. De eldste bygningene er fra den gang Christiania Bryggeri hadde hovedtyngden av sin virksomhet i kvartalet, og er fra 1855 og 1890-tallet. Et funksjonalistisk innslag i kvartalet ble oppført rundt 1936, etter at Nora mineralvannfabrikk hadde overtatt virksomheten i kvartalet. Den siste utbyggingen skjedde på slutten av 1990-tallet på hjørnet av Brenneriveien/ Møllerveien. Nybygget ble bygd over et mineralvannlager fra 1950, og fungerer som kontor og magasin for Byarkivet. Store deler av bygningsmassen har vært gjenstand for bruksendringer og ombygging til bl.a. kontorer for Byantikvaren, kontorer og magasiner for Byarkivet, kontorer for Velferdsetaten, verksteder, gallerier, ungdomsklubb mv. Totalt omfatter kvartalet en bygningsmasse på m² inkl. kjellere, loft og katakomber. Av dette utgjør ca m² kontorlokaler og arkiv. Det meste av lokalene i kvartalet er utleid, for tiden med omkring 70 leieforhold. Indre gårdsrom består av et sammenhengende asfaltert område som i hovedsak har funksjon som atkomst til bygningen, vareleveranse og parkering for besøkende. På nedre nivå inn mot Brenneriveien ligger det en ubebygd tomt som er anlagt som parkeringsområde. Samlet utgjør de ubebygde arealene ca m². Landskap/topografi Planområdet og tilliggende nærmiljø utgjør en terrassert tett bystruktur beliggende i et østvendt skrånende landskap som strekker seg fra Fredensborghøyden og ned mot Akerselva. Det er en nivåforskjell på 11,5 m mellom bebyggelsen som ligger langs Maridalsveien og bebyggelsen mot Brenneriveien. Mellom indre gårdsrom og ned til parkeringstomta mot Brenneriveien er høydeforskjellen på ca. 9,5 meter. Terrengforskjellen mellom øvre og nedre del av kvartalet tas opp i omkringliggende bebyggelse slik at indre gårdsrom kun er svakt skrånende i lengderetningen. Verneinteresser Kvartalet står oppført på Byantikvarens gule liste over bevaringsverdig bygninger. Bevaringsinteressene knytter seg spesielt til den eldste bebyggelsen, men Byantikvaren har signalisert at det er viktig å sikre bevaring av hele kvartalet. Selv om det har skjedd eksteriørmessige endringer opp gjennom tiden har de eldste bygningene bevart mye av sitt opprinnelige utrykk. Byantikvaren anbefaler at hele kvartalet reguleres til spesialområde bevaring, da gårdsrommet også er en viktig del av det opprinnelige miljøet. Historikk om bebyggelsen/virksomheten i kvartalet: Den eldste bygningen i kvartalet ble oppført i 1855, og var første ledd i utbyggingen av Christiania Bryggeri. Den første bygningen utgjorde et ølbryggeri med tilhørende utsalg, og de første tiårene opplevde selskapet en kraftig ekspansjon med eksport av øl verden rundt. På grunn av redusert eksport og høy maltskatt på 1880-tallet ble produksjonen lagt om og effektivisert, og virksomheten ble gradvis konsentrert om innenlands-markedet. 3

4 Det langstrakte bryggeriet langs Maridalsveien utgjorde selve nerven i bryggerivirksomheten. På motsatt side av Maridalsveien/bryggerikvartalet var det bygd små lave tømmerbygninger (lader) som ble brukt til lagerplass for korn og lagerbygninger for bryggeriet. Ladene ble revet i årene utgjorde den vesentligste byggeperioden i Maridalsveien 3, med tilbygg og moderniseringer. Bedriften (Christiania Bryggeri) kjøpte opp hele kvartalet mellom Maridalsveien, Møllergata, Brenneriveien og Møllerveien, og deler av virksomheten som tidligere hadde ligget på Grünerløkka ble flyttet til Maridalsveien 3. Malteriet hvor Byantikvaren har sine kontorer i dag ble oppført rundt I de to nederste etasjene lå kornet til modning, mens maltet ble tørket i køllene ut mot Brenneriveien. Lokalene i de øvrige etasjene ble benyttet til maltlager. Direktørboligen som ligger inn mot bryggeriet i Maridalsveien ble bygd på slutten av 1800-tallet. I 1916 ble Christiania Bryggeri kjøpt opp av Schous bryggeri som samtidig la ned bryggerivirksomheten i kvartalet. Kun to år etter overtok Nora mineralvannfabrikk bygningsmassen i kvartalet, og var byggherre for den funksjonalistiske tilveksten i 1936 som bestod av garasje- og portanlegget ved innkjøringen til bryggeritomta. Støy- og luftforurensning Både Møllerveien og Maridalsveien er sterkt trafikkerte og medfører forurensning knyttet til støy og partikkelstøv. Ved større utbedringer og evt. innpassing av boliger i kvartalet må det gjennomføres tiltak som sikrer at støynivået ligger innenfor gjeldende grenseverdier. Sol og lysforhold Siden den øvre delen av bebyggelsen og gårdsrommet ligger på et øvre platå med orientering mot sydøst har kvartalet stort sett gode lys og solforhold. Når det gjelder øvre del av Brenneriveien er det lite sol-/dagslys som når ned til de nedre etasjene, da gaten er smal og tilstøtende bebyggelse er oppført i 4-6 etasjer. I nedre del av Brenneriveien ligger nabobebyggelsen lavere i terrenget, noe som gir god utsikt mot nedre del av Grünerløkka. Trafikkforhold Fredensborgveien og Møllerveien utgjør en sentral tverrforbindelser til/fra Grünerløkka og møter Maridalsveien, som er en viktig hovedveiforbindelse i retning nord- syd. trafikkbelastning (ÅDT) i Maridalsveien er på ca kjt., mens Fredensborgveien har ca kjt (tall fra 2006). Dagens trafikkbelastning gir kødannelser i Maridalsveien i rushtiden. Avkjørsel/parkering/varelevering: Kvartalet Maridalsveien 3 har i dag kjøreatkomst fra Maridalsveien til indre gårdsrom på øvre nivå og til parkeringsområde på nedre nivå fra Brenneriveien. Indre gårdsrom har i hovedsak funksjon atkomstsone, parkeringsområde for besøkende og vareleveranse. Det er også muligheter for vareleveranse i tilknytning til Brenneriveien. Foruten 40 p-plasser i indre gårdsrom, er det et 20 garasjeplasser under bebyggelse mot Maridalsveien samt 16 utleieplasser i tilknytning til ubebygd tomt inn mot Brenneriveien. 4

5 Gangatkomst/tilgjengelighet I tillegg til nevnte kjøreatkomster er det to gangatkomster til indre gårdsrom, herunder fra Maridalsveien via overbygd portrom samt en bratt trappeforbindelse fra Brenneriveien. På grunn av de store nivåforskjellene mellom Maridalsveien, indre gårdsrom og Brenneriveien er tilgjengeligheten for bevegelseshemmede begrenset. Rundt kvartalet er det opparbeidet stedvis brede fortau inn mot tilstøtende veier. Service- og kollektivtilbud i nærområdet Utviklingen på Vulkanområdet med kafeer, hotell, treningssenter,utdanningsinstitusjoner, Dansens Hus, mathall mm. i gangavstand, har bidratt til et bredere og mer variert service og tjenestetilbud i området. Skoler i nærområdet er Møllergata og Elvebakken videregående. Nærmeste dagligvarebutikk er Kivi i krysset Maridalsveien/Hausmannsgate. I Maridalsveien er det holdeplass for sentrumsrettede og nordgående bussavganger med korrespondanse til andre offentlige kollektivtilbud. Teknisk infrastruktur Offentlige ledninger for vann- og avløp ligger i tilstøtende gater og antas å ha nødvendig kapasitet for økt utnyttelse av kvartalet. Området ligger ellers i konsesjonsområde for fjernvarme. I tilknytning til parkeringsområdet mot Brenneriveien er det boret flere brønner som forsyner kvartalet med jordvarme. Eksisterende jordvarmeanlegg begrenser utbyggingsmuligheten av tomta, men kan bli erstattet av fjernvarme. 3 Beskrivelse av oppdraget Oppdraget gjelder utarbeidelse av en mulighetsstudie og egnethetsvurdering for Maridalsveien 3. I tillegg er det lagt inn opsjon på utarbeidelse av reguleringsforslag for eiendommen, ref. pkt. 5. Enkel stedsanalyse Innledningsvis skal det utarbeides en enkel kontekstanalyse/stedsanalyse i forhold til å se hva som finnes i området rundt og i selve planen som kan gi føringer for hvordan området bør brukes. Eks på dette er viktige forbindelser, funksjoner, bebyggelsesmønstre, blå- og grønnstruktur, bevaringsverdig bebyggelse, terreng, sosial og teknisk infrastruktur, handel eller andre strukturerende elementer. Egnethetsvurdering Vi ønsker en bred innfallsvinkel i formål med tilhørende vurdering av som hva er egnet (egnethetsvurdering). Vi ønsker forslag til formålskombinasjoner som kan gi synergi, merverdi og variasjon i kvartalet og i byen. Formål som kan gi området attraktivitet og som bidrar til aktivitet og liv gjennom hele døgnet vil være positivt. Mulighetsstudie Mulighetsstudien skal gi forslag til et robust grep for utvikling av kvartalet, basert på eksisterende kvaliteter og tilføring av nye. Det skal skapes et område med en attraktiv identitet. Mulighetsstudien skal foreslå hvilke identitetsskapende elementer det bør fokuseres på i den videre utviklingen av området. Mulighetsstudien skal gi forslag til 5

6 konsept/byplangrep, formål, utnyttelse, høyder og disponering av tomten. Konseptet skal vurderes opp mot føringer i kommunens overordnete planer. Kvartalet står oppført på byantikvarens gule liste, og det er derfor ønskelig å undersøke mulighetsrommet i forhold til de antikvariske interessene. De antikvariske interessene og kommunikasjon med Byantikvaren vil spille en sentral rolle i mulighetsstudien. Aktuelle formål/aktiviteter på eiendommen: - Skole; videregående+ høyskolen NISS - Boliger/omsorgsboliger/studentboliger - Kultur; galleri, ungdomsklubb - Kontor - Flerbrukshall - Handel - Verksted - Bevertning; kafe/ bar/ restauranter - Sykehjem Innmeldte behov/leietakere på eiendommen (arealbehov jf. vedlegg) Dagens kommunale leietakere: - Byarkivet behov for betydelig utvidelse av dagens arealer for magasin, kontor, lesesal mv. - Byantikvaren behov for kontorarealer - Velferdsetaten behov for kontorarealer - Bydel Grünerløkka lokaler til ungdomsklubb X-Ray Evt. nye leietakere: - Videregående skole for merkantil studieretning/800 elever - Høyskolen NISS Høyskole for Scene og studio - Flerbrukshall - Kulturetaten kontorer Universell utforming Mulighetsstudien skal ta hensyn til universell utforming ved utvikling av bygningsmassen. Miljømål Mulighetsstudien skal ta hensyn til miljøvennlige løsninger. Mulige fokusområder for miljø kan være: Energieffektiviserende tiltak, materialbruk, inneklima, gjenbruk av materialer, transport. Generelt for oppdraget EBY er oppdragsgiver mens konsulenten utfører arbeid innenfor rammene gitt av EBY. Arbeidet innebærer tett dialog med oppdragsgiver gjennom møter, befaring presentasjoner mv., hvor man i samarbeid kommer frem til aktuelle løsninger. Møtevirksomhet skal innarbeides i tilbudet og antall møter som planlegges skal oppgis. Møter med Byantikvaren må også inkluderes. 6

7 Tilbudet skal inkludere alle kostnader knyttet til arbeid og materiell, herunder møter, befaringer, forundersøkelser, reiser, telefon, kopiering m.m. Utgifter til digitale kart betales direkte av vår etat. 4 Leveranse og fremdrift Leveranse Det skal utarbeides en strukturert og oversiktlig egnethetsvurderingen. Mulighetsstudien skal beskrives godt og visualiseres med illustrasjoner i egnet målestokk. Planlagt leveranse, presentasjonsform og planlagt detaljeringsgrad skal beskrives i tilbudet. Det ferdige materialet leveres Eiendoms- og byfornyelsesetaten i digitalform samt 10 eksemplarer med illustrasjoner i farger. Det innleverte materialet vil bli ansett som Oslo kommunes eiendom. Fremdrift Det forutsettes at oppdraget påbegynnes umiddelbart etter avtaleinngåelse og utføres med en kontinuerlig fremdrift uten avbrekk. Forslag til fremdriftsplan inkludert møteplan skal oppgis i tilbudet. 5 Opsjon EBY ønsker opsjon på utarbeidelse av planforslag for omregulering av eiendommen Maridalsveien 3. Utarbeidelse av reguleringsforslag for eiendommen. Arbeidet vil omfatte følgende hovedpunkter: - Innsende anmodning om oppstartsmøte med Plan- og bygningsetaten (PBE). Anmodningen skal beskrive konsept/byplangrep, formål, utnyttelse, høyder og disponering av tomten. Konseptet skal vurderes opp mot overordnete planer, samt vurdere om tiltaket utløser krav til konsekvensutredning. - Oppstartsmøte med PBE. - Varsling av oppstart planarbeid + samråd med offentlige aktører. - Bidra til evt. offentlig informasjonsmøte. - Planutarbeidelse og dialogfase med PBE og andre relevante aktører. - Innsending av komplett planforslag ihht. PBEs bestemmelser. - Utarbeidelse av alternativ plan ved behov. - Offentlig ettersyn. - Innarbeiding av kommentarer og evt. justeringer i etterkant av offentlig ettersyn. - Bidra til offentlig møte i forbindelse med offentlig ettersyn. - Politisk behandling/vedtak av forslaget. - Innarbeiding av evt. justeringer i planen på bakgrunn av politisk behandling. Dersom opsjon utløses og de ovenfor beskrevne arbeider kommer til utførelse, er det estimert oppstart høst

8 6 Honorar for oppdraget Mulighetsstudiet Mulighetsstudiet skal prises som fastpris. Pris for oppdraget angis i prisskjema vedlagt konkurransegrunnlaget. Opsjon -Reguleringsplansforslag Opsjonen skal honoreres etter medgått tid. Timeprisen oppgitt i prisskjema legges til grunn. Timeprisen skal inkludere alt nødvendig arbeid og materiell, herunder møter, møtereferater, befaringer,forundersøkelser, reiser, telefon, kopiering m.m. Oppdragsgiver dekker annonsering, gebyrer og utgifter til digitale kart. Honorarbudsjett Oppdrag utføres og belastes etter medgått tid innenfor et avtalt honorarbudsjett. Oppdragsgiver og konsulent skal sammen bli enige om et honorarbudsjett. Honorarbudsjettet anses som leverandørens økonomiske ramme for gjennomføringen av oppdraget. Honorarbudsjett skal fastsettes for faser og deloppgaver. Leverandøren har en særskilt plikt til å sørge for at avtalt ramme ikke overskrides, og har herunder umiddelbar varslingsplikt dersom de får kjennskap til forhold som kan gi risiko for at kostnadsrammen ikke kan overholdes. Dersom utviklingen viser at rammen ikke kan overholdes plikter leverandøren på et tidlig tidspunkt å fremlegge forslag til innsparinger og eventuelle omprioriteringer. Honorarendringer ved utsettelser, forsinkelser eller andre endringer som kan tilbakeføres til forhold ved oppdragsgiver, skal påberopes og avtales særskilt for hvert enkelt tilfelle. Oppdragsgiver kan kreve at tilleggsarbeider faktureres separat, for å kunne oppnå bedre kostnadskontroll. Oppretting av feil og mangler som skyldes leverandørens tidligere arbeider, skal skje uten kostander for oppdragsgiver. Timer som medgår til retting av egne feil og mangler og andre timer som ikke er grunnlag for fakturerbare timer, skal fremgå av timelistene som vedlegges faktura. 7 Vedlegg: - Tidligere innsendt planskisse - Område- og prosessavklaring fra PBE - Plantegninger og snitt - Oversikt over innmeldte arealbehov 8