Planbeskrivelse R85b Rammsmoen-Kvartalet

Transkript

1 1 Planbeskrivelse R85b Rammsmoen-Kvartalet Arkivsak: 15/858 Arkivkosde PLA R85b Sakstittel: OMREGULERING AV RAMMSMOEN-KVARTALET Datert: Revidert INNLEDNING 1.1 Eksisterende plan R85a omreguleres for å gi muligheter for økt høyde på Essotomta (gnr./bnr 40/90), noe som er i tråd med ny kommunedelplan for Tynset sentrum. Planen fremmes av Tynset kommune. 1.2 Bakgrunnen for omreguleringen er en byggesøknad for eiendommen 40/90 som Tynset kommune mottok den Søknaden var ikke i tråd med reguleringsbestemmelsene i gjeldende reguleringsplan, Plan-ID R85A. Det planlagte bygget var en etasje høyere enn det planens bestemmelser åpner for. Det ble i etterkant av innsendt søknad gjort flere avklaringer samt oversendelse av materiale. Dette for å se på konsekvensene av et høyere bygningsvolum på eiendommen, samt for å avklare hvilke innvirkninger endringen av prosjektet ville få i forhold til reguleringsplanens bestemmelser. Det ble søkt om en mindre reguleringsendring for eiendommen den Kommunen mente at disse endringene ville bli for omfattende til at de kunne løses på en slik måte. For utbygger var det imidlertid viktig at prosessen gikk videre for fremdriften av prosjektet. Kommunen behandlet derfor saken som en dispensasjon fra planen, med betingelser satt i vedtaket for å kunne tillate økt høyde. I vedtaket ble det bestemt at planen skulle omreguleres i tråd med gitte dispensasjon og betingelser i etterkant. 1.3 Det ble i formannskapsmøte den gitt dispensasjon i saken, med følgende begrunnelser og betingelser: Vedtak: Formannskapet mener det er en overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon fra gjeldende planbestemmelse angående gesimshøyde med kote + 513,00 på eiendom 40/90, jfr. plan- og bygningslovens 19-2, på følgende vilkår:

2 2 1. Tillatt byggehøyde/gesimshøyden som beskrevet i gjeldende reguleringsbestemmelse endres fra kote +513,00 til kote +516,00. Nødvendig overhøyde for heissjakt og tekniske installasjoner er tillatt med byggehøyde opp til kote +517,50. Dette som omsøkt i rammesøknad datert I tillegg justeres byggegrense slik at denne ligger 4 m fra nabogrense i vest/nordvest. 2. Formannskapet vedtar oppstart av reguleringsarbeid for å gjennomføre endringer som betinget i denne dispensasjonsbehandling: A. Reguleringsbestemmelse 1.3 endres slik at rådhusets parkeringsbehov på 70 plasser beholdes på terreng som i dag. B. Reguleringsbestemmelse 4.1.3, hvor kommunens eiendom regulert til park kobles opp mot utbygging av felt AK1 utgår. C. Reguleringsbestemmelse og 6.2.2: Her fjernes forbindelsen mellom AK1 og FL1, slik at dette ikke er utearealer for boliger på AK1, men offentlig tilgjengelig friområde/park med tilhørende utforming. D. Formålsgrensen mellom område FL1 og AK1 endres slik at den følger eiendomsgrensen mellom eiendom med gnr 40/90 og kommunens eiendom 42/5. 3. Formannskapet vedtar en bevilgning på kr ,- fra næringsfondet for å gjennomføre de foreslåtte endringer i reguleringsplanen. Dispensasjonen begrunnes med at det er ønskelig med vekst og utvikling i sentrum. Utbyggingen er i tråd med kommunens satsning på fortetting i sentrumsnære områder, samtidig som områder for grøntstruktur og åpenhet rundt rådhuset ønskes ivaretatt og forsterket, slik at rådhuset forblir et signalbygg i Tynset. Dette baseres på de faglige vurderingene som er gjort gjennom et eget høydestudie for rådhuset og sentrumskjernen. Formannskapet finner derfor at dispensasjonen kan gis dersom området omreguleres slik vilkårene angir. 2.0 FAKTA OG STATUS FOR PLANOMRÅDET 2.1 Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger i Tynset sentrum og er avgrenset av Rådhuset, Fv. 30 (Ringveien), Ramm Østgaardsgate og Kongsveien/Fv 681. Planen tar også med areal på motsatt side av Fv. 30, mot idrettshall og ungdomsskole. Gjeldende regulering er R85a, vedtatt Reguleringsområdet har en total høydeforskjell fra Fv. 681 til Rv 30 på inntil ca. 8 meter. Denne høydeforskjellen tas grovt sett midt i området mellom disse veiene og parallelt med disse.

3 3 Naboskapet mot nordvest er buss- og jernbaneterminal uten bebyggelse. Planområdet har utsikt i samme retning som følgelig ikke hindres av bebyggelse. Den kommunalt eide delen av planområdet er uten bebyggelse. Ca. halvparten av dette arealet som ligger på nedre nivå, benyttes i dag til parkering og adkomst til Rådhus/kulturhus. Resten er gressbevokst med stier, murer og trapper. Det øvrige øvre området mot Fv. 30 har inntil nylig vært bensinstasjon. Dette arealet er nå eiet av Sentrumsutvikling AS og bygningsmassen er revet. Bebyggelsen på museets eiendom består av tidligere gårdsbebyggelse som er delvis ombygget (fjøs), delvis erstattet med nybygg. Bebyggelsen på eiendommen Kongsveien 4 er tidligere hotell/vertshus hvor hovedbygningene er betydelig ombygget og nyttes til kontorformål. Begge de siste eiendommer har direkte adkomst fra Kongsveien og begge har verneverdig bebyggelse/bygningsmiljø. Tilstøtende arealer er rådhus/kulturhus i nord, skole, idrettshall og fjernvarmesentral på motsatt side av Ringveien. Boligeiendom, forsamlingshus/menighetshus og tidligere forretning på motsatt side av Ramm Østgårdsgate. På motsatt side av Kongsveien er en boligeiendom lengst mot syd, deretter parkering og bussoppstillingsplass og bak dette jernbanelinje. 2.2 Eierforhold m.m Grunneiere innen planområdet 42/5, 40/124, 40/127, 400/2, 39/115 Tynset kommune, 40/90 Sentrumutvikling AS, 40/120 Nordøsterdalmuséet, 40/3 Personalråd AS, 197/30, 200/15 Statens Vegvesen, 39/115/1 Tynset idrettsforening, 39/115/2 NØK Holmen Biovarme AS Naboer Nevnt under Andre instanser som blir berørt Tynset ungdomsskole, Tynset idrettsforening som eier av Tynsethallen og Holmenhallen, deler av Tynset friskliv/røros kiropraktikk AS avd.tynset. Hedmark Trafikk som benytter oppstilling og stopp for buss samt har interesser i kjøremønster rundt planområdet.

4 4 2.3 Gjeldende reguleringsplaner i området R2, Reguleringsendring Tynset sentrum, vedtatt R10, Torgområdet, vedtatt R29, Skoleområdet, vedtatt R29a, Endring skoleområdet, vedtatt R29c, Endring skoleområdet, vedtatt Lokaliseringsfaktorer Skole Området ligger i umiddelbar nærhet til grunn- og videregående skole og barnehage Kollektivtransport Området er gjenboer til skysstasjonsfunksjonene i Tynset tettsted (bane, buss og taxi) Servicetilbud Området ligger sentralt i Tynset tettsted med umiddelbar nærhet til service- og handelstilbud. Den samme nærhet til treningssenter, idrettsog svømmehall, sykehus og kulturhus. 2.5 Friluftsområder og lekeplasser Friluftsområder Tynset sentrum har kort vei til friluftsområder, utmark, skiløyper m.v Lekeplasser Det nærliggende skoleområdet har lekeplass og ballbaner. 2.6 Landbruksinteresser Landbruksinteresser berøres ikke direkte eller indirekte. 2.7 Miljø Naturvern Reguleringsplanen berører ikke naturverninteresser.

5 Kulturminner Museumseiendommen og Kongsveien 4 har verneverdige bygninger/ bygningsmiljøer. Flere av bygningene er betydelig ombygget eller er erstatningsbygning for en tidligere, og det er først og fremst bygningsmiljøet som er verneverdig Forurensning I forbindelse med tidligere drift av bensinstasjon på Esso-tomta kan det forekomme forurensning i grunnen. Undersøkelser er gjennomført i tråd med gjeldende bestemmelser. Oljeutskiller og spilloljetank, samt tanker for bensin og diéselolje er fjernet. Med lav trafikkfrekvens er støy fra jernbane ikke ansett som et problem, hverken som døgnekvivalent- eller maksimalstøy. Fv. 30 har her en ÅDT på ca. 2200, Fv. 681 ca En legger til grunn at boligene utformes slik at krav til innendørs støy tilfredsstilles og at dette sikres gjennom byggesaks-behandlingen. Det foreligger støyberegningsrapport fra OM OPPSTART AV PLANARBEIDET Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Østlendingen , ved siden av direkte varsling til Fylkesmannen, Fylkeskommunen, andre offentlige instanser og gjenboere. 3.1 Innkomne merknader til oppstart Fylkesmannen i Hedmark, datert : Fylkesmannen forutsetter at planen blir utarbeidet i tråd med overordnet plan, og at bestemmelser og kart utformes i samsvar med gitte standarder og krav. Planforslaget må ta hensyn til nasjonale mål og føringer. Statens vegvesen, datert : Vegvesenet har ingen merknader til oppstartsvarselet, men henviser til tidligere uttalelser i forbindelse med regulering og omregulering av Rammsmoenkvartalet (R85 og R85a). Jernbaneverket, datert : Planområdet ligger mer enn 30m fra midtlinje jernbanespor, og kommer heller ikke i konflikt med stasjonsområdet. De har derfor ingen merknad og trenger ikke tilskrives videre i prosessen med mindre plangrensen endres. Hedmark Fylkeskommune, datert : Fylkesdirektøren har ingen vesentlige planfaglige merknader til varsel om oppstart av planarbeidet. Det er gitt en kulturfaglig uttalelse med forslag til en generell tekst som omhandler evt. oppdagelser av mulige automatisk fredete kulturminner i forbindelse med tiltak. Kommentar: Denne teksten er innarbeidet i planbestemmelsene.

6 6 4. OM PLANFORSLAGET 4.1 Beskrivelse av planforslaget Planområdet er ca.22,8 daa og foreslås regulert til følgende formål: - Bebyggelse og anleggsområder: Institusjon/museum. Undervisning/skole Kombinert bebyggelse og anleggsformål Parkeringshus under bakken Aktivitetsanlegg under bakken - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Offentlig kjørevei Privat vei Parkering Parkeringsplasser Gang-/sykkelvei Fortau Gatetun Annen veg-grunn - Grønnstruktur: Park - Hensynssoner: Frisikt (H140) Bevaring kulturmiljø (H570) Planen oppdateres i henhold til plan-og bygningslov av Feltangivelsene endres i tråd med dette. Områdene BIN(tidligere A1) og BKB 2 (tidligere AK2) samt alle veiarealer og annet veiareal beholdes for øvrig uforandret i planen og i bestemmelser: På museumsområdet tillates nybygg/tilbygg innenfor rammene av formålet museum og med hensyn til bevaring av bygningsmiljø. Området Kongsveien 4 kan disponeres til kontorformål som i dag. Dessuten tillates forretning, servering og/eller boligformål. Boligformål tillates ikke i 1.etasje. Ombygging eller erstatningsbygg for uthus (garasje m.m.) tillates med hensyn til bevaring av bygningsmiljø. Område SPA (tidligere P1) beholdes uforandret i planen, men tilhørende bestemmelser endres slik at rådhusets parkeringsbehov på 70 plasser beholdes på terreng som i dag. Det avsatte areal til parkeringsplass skal også tjene som adkomst til tilgrensende byggeområder, inkludert Rådhus/kulturhus på naboområdet. Rådhus/kulturhus disponerer parkeringsplasser på bakkeplan i dag, og planen stiller krav om at dette opprettholdes. Det forutsettes at arealet oppdeles med

7 7 beplantning og lignende. Plan for dette skal fremlegges og godkjennes før ramme- eller byggetillatelse. Formålet på Esso-tomta åpner ikke for rene boligbygg, kun i kombinasjon med næring eller næring i form av kontor. Boliger tillates ikke i 1.etasje. Det er satt ny gesimshøyde på felt BKB1 på cote +516,00 m.o.h. Mellom det som tidligere var område FL1 og BKB1 er formålsgrensen endret. I nytt planforslag er formålsgrensen flyttet til eiendomsgrensen mellom eiendom med gnr 40/90 og kommunens eiendom 42/5. Arealet som tidligere var regulert til felles lekeplass FL1, er ikke lenger knyttet opp til utbyggingen på felt BKB1gjennom planbestemmelser. Det er ikke behov for å dele området inn i to ulike grønne formål, og derfor reguleres dette arealet på kommunens eiendom til park (GP) i ny plan. Ved utbygging av området BKB1 kreves bygging av parkeringskjeller for å dekke eget parkeringsbehov ut over det som kan løses som markparkering eller på annen måte. Kjellere kan benyttes til lager og parkering. Justeringen av formålsgrensen mellom kommunens eiendom og felt BKB1 medfører også at plan BKB1-U for volum under bakken er tilsvarende endret som planen over bakken, dvs. at utstrekning av underjordiske plan er tilpasset eiendomsgrense mellom eiendom 40/90 og kommunens eiendom 42/5 mot nordøst. Reguleringsbestemmelsene gir åpning for to underjordiske plan, og har innkjøring fra Ramm Østgårdsgate, samt mulig atkomst til et U2-nivå fra nordvest. En atkomst her vil da gå over kommunens eiendom. Dette er beskrevet i nye planbestemmelser, pkt Det er gjort noen endringer i bestemmelsene for å justere disse i tråd med endringene gjort i plankartet. Da omreguleringen innebærer at bygningshøyden er økt med en etasje fra 3 til 4, er det lagt inn en bestemmelse som tilsier at underetasjene ikke kan ha eksponert fasade. Minst halve etasjehøyden på plan U1 må gjennomsnittlig være tilbakefyllt. Dette for å unngå at fasaden mot nord blir uforholdsmessig stor og dominerende. 4.2 Forhold til kommunedelplanen for Tynset tettsted: Kommuneplanens arealdel Gjeldende kommunedelplan for Tynset tettsted er vedtatt av kommunestyret Her ligger det inne bestemmelser som gir en maks gesimshøyde på +516,0 moh. Planen er i tråd med denne bestemmelsen. 4.3 Miljøet konsekvenser av planforslag Støy og forurensing Det foreligger støyberegninger som legges til grunn for utbygging i området. Økt forurensing vil være utslipp fra biltrafikk i den grad en utbygging generer økt trafikk til området.

8 Energifleksible løsninger Gjenboer over Ringveien (Fv. 30) er fjernvarmesentralen for Tynset tettsted (NØK Holmen Biovarme AS). Det blir stilt krav til vannbårene fleksible løsninger og tilkobling til fjernvarme Grønnstruktur Parkområdet er svært brattlendt. Hele skråningen danner visuell bakgrunn for den eldre bebyggelsen i Kongsveien 4 og 6. Begge disse eiendommene har trær, særlig nr.4, som sommerstid vil dominere bakgrunnen og omgivelsene. Likevel vil en ny bebyggelse/bearbeiding av skråningen innebære at det må tas hensyn til og stilles spesielle krav til utforming. Det stilles i planen krav om etablering av en trerekke og vegetasjon langs henholdsvis Ringveien og Ramm Østgårds gate, samt beplantning i skråning mellom område BKB1 og BIN. 4.4 Trafikk og parkering Planen innebærer en stengning av Ramm Østgårdsgate for gjennomkjøring. Dette vil føre til en sterk reduksjon av trafikken i krysset med Kongsveien, hvilket oppfattes som et sikkerhetstiltak. Særlig har dette krysset vært problematisk vinterstid p.g.a. stigningsforholdet i krysset. Stengning av Ramm Østgårdsgate ved at den fra Fv. 30 blir hovedatkomst til felt BKB1 i plan, mens den fra Fv. 681 blir adkomst til underjordisk parkering, innebærer utflating av stigning for begge delene. Veien avsluttes ovenfra med et terrengsprang som må løses på en estetisk tilfredstillende måte, da det vil bli nødvendig med en murløsning her. Overflateparkering på SPA må sees i sammenheng med nødvendige adkomster til bl.a. kulturhus og byggeområdet BKB1, samt servicekjøring til BIN. SPA brukes i dag som parkering for rådhus/kulturhus. Dette må opprettholdes. 4.5 Barn og unge Planforslaget legger opp til en forbedring av forholdene for barn og unge. Et større areal enn før reguleres til offentlig park med bestemmelser om at deler av området skal utformes og møbleres med tanke på lek og aktiviteter for denne gruppen. Forbindelse fra skoleområdet til bl.a. bussholdeplassen vil etter planen gå rundt rådhuset samtidig som det i planen stilles krav om opparbeidelse av direkte forbindelse gjennom park-området. Ved etablering av boliger i område BKB1 er det gjennom reguleringsbestemmelsene stilt krav om 50 m²uteoppholdsplass pr. boenhet over 55m², hvorav 50% på bakkeplan. Dette må løses på egen eiendom.

9 9 4.6 Estetikk og landskap Slik planforslaget er utformet, vil det kunne endre denne delen av sentrum ved gjennomføring. Tynset rådhus vil fortsatt være det signalbygget det er i dag, mens området mot Ringveien vil få et mer urbant preg. Parkområdet vil bli et skille mellom rådhuset og ny bebyggelse. Det vil gi utsyn over bygda mot vest, og gi noe rom rundt rådhuset som signalbygg. Vestfasaden i BKB1 vil stille store krav til utforming. Dette blir bakgrunnen for den vernede bebyggelsen langs Kongsveien. Fjernvirkningene fra vest vil endres, kanskje spesielt i mørket med lys i bygningene. Det er i gjeldende plan satt krav til at bygningsmassen på BKB1 ved hjelp av avtrapping, sprang i fasaden eller dokumentert virkning av materialbruk skal fremstå nedskalert mot nordvest, dvs. mot SPA, BKB2 og BIN. I tillegg er det det i bestemmelsene satt krav til at skråningen mot BIN skal opparbeides med beplantning på felt BKB1. Begge disse bestemmelsene er beholdt uten endringer. 4.7 Tilgjengelighet/universell utforming Det er kjøreadkomst til alle delfelter og til begge hovedplan innenfor felt BKB1. Tilgjengelighet forøvrig må ivaretas i forbindelse med byggesøknader. 4.8 Andre forhold Planforslaget innebærer et annet kjøremønster for busser i sentrum i og med at Ramm Østgårdsgate stenges for gjennomkjøring. Dette anses som et trafikksikkerhetstiltak. Gjenboere i sør, Misjonshuset, vil få adkomst fra Kongsveien til innkjørsler til sin eiendom. Nabo på eiendom med gnr./bnr. 40/52 mot sør vil få atkomst fra Fv. 30/Ringveien. I forhold til situasjonen slik den var med bensinstasjon i området, vil trafikk bli mindre til/i området ved gjennomføring av planforslaget. I området BKB1 tillates boligbebyggelse evt. i kombinasjon med overnatting/korttidsboliger for eksempel til sykehuset. 5. KONSEKVENSER AV PLANLAGT UTBYGGING 5.1 Nytteverdi for samfunnet De beskrevne trafikksikkerhetstiltak vil ha positive effekter for fellesskapet. Bo- og næringsfunksjonene vil styrke sentrum generelt, styrke kulturhuset og kanskje sykehuset.