Reguleringsbestemmelser for plan 2567P. Detaljregulering for Nordbøgata 8. Storhaug bydel

Transkript

1 Reguleringsbestemmelser for plan 2567P. Detaljregulering for Nordbøgata 8. Storhaug bydel Vedtatt av Stavanger bystyret i medhold av plan- og bygningsloven Formål Hensikten med planen er å legge til rette for hotell, restaurant og bolig, samt bevaring av eksisterende bygning. Områder reguleres til: Bebyggelse og anlegg: o Sentrumsformål (1130), herunder forretning/ offentlig- og privat tjenesteyting, bevertning, kontor, bolig og hotell. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: o Offentlig fortau (2012) Hensynssoner: o Faresone flomfare (320) o Hensynsone bevaring kulturmiljø (570) o Båndleggingssone automatisk fredet grunn, «Middelalderbyen Stavanger» (730) 2 Krav til søknad om byggetillatelse 2.1 Bygge- og anleggsfasen Før igangsettingstillatelse for tiltak av en viss størrelse (nybygg/hovedombygging) kan gis, skal det foreligge godkjent plan for anleggstrafikk og annen trafikk i og utenfor planområdet i anleggsperioden. Planen skal vise hvordan trafikksikkerheten for gående/syklende er ivaretatt, og skal beskrive avbøtende tiltak. Avbøtende tiltak skal være etablert før bygging igangsettes. Anleggsplanen skal utarbeides i samråd med berørte i området. Planen skal godkjennes av kommunen. For å oppnå tilfredsstillende miljøforhold i anleggsfasen skal luftkvalitets- og støygrenser som angitt i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av luftkvalitet og støy i arealplanleggingen, T-1520 og T-1442/2012, legges til grunn. 2.2 Tekniske planer Ved inngrep i forbindelse med byggearbeider skal alle berørte utearealer/overgangsarealer tilbakeføres med høy standard og naturmaterialer. Teknisk plan med overgang vei/bygg skal godkjennes av Stavanger kommune i byggesaken. 2.3 Plan for varelevering Varelevering kan skje fra Baades gate og Nordbøgata. 3 Rekkefølgekrav 3.1 Grunnforhold Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen, skal nødvendige grunnundersøkelser være gjennomført. Påvises forurenset grunn, skal det utarbeides Side 1 av 5

2 tiltaksplan, som godkjennes av kommunen før tiltaket gjennomføres, jf. forurensingsforskriften kap. 2. Flomfare: Bebyggelse med gulv lavere enn + 3,0 meter over havet skal vurderes med hensyn til flomfare og forebyggende tiltak utarbeides/sikres for eksempel mot tilbakeslag, (krav om skriftlig erklæring), jf. kommuneplanen ( 1 samfunnssikkerhet). Tiltak som kan medføre endring av grunnvannstand er ikke tillatt. 3.2 Energiforsyning Før igangsettingstillatelse kan gis av kommunen, skal energibehov og fornybare energikilder for oppvarming være avklart iht. Stavanger kommune sin Strategi for energi og varmeløsninger. 3.3 Sykkelparkering Når opparbeidelse av T1 i plan 2222 skal gjennomføres, skal det opparbeides 12 sykkelparkeringsplasser plassert på dette området. Plan for sykkelparkering skal godkjennes av Park og vei. 4 Fellesbestemmelser 4.1 Universell utforming God tilgjengelighet for alle skal sikres slik at området kan brukes på like vilkår av en så stor del av befolkningen som mulig. 4.2 Utforming og krav til estetikk For søknader om påbygg, tilbygg og fasadeutforming kreves tiltaksklasse 3 forarkitekturprosjektering. Tiltaksklassen gjelder prosjekteringsansvar for byggverk i historiskmiljø (antikvarisk kompetanse). Materialvalg fasader: Ved rehabilitering av eksisterende yttervegg, herunder utvendigetterisolering, skal ny utvendig overflate ha en materialitet tilsvarende opprinnelig, utvendigmaterialkvalitet. Utvendig etterisolering tillates med inntil 20 cm. Gjelder samlet for isolering og utvendig overflatebehandling. Vindusåpninger skal etter eventuell etterisolering ligge på samme plass i vegglivet, ikke dypere. Hovedutrykk skal være som vist i vedlagte illustrasjoner datert Materialbruk (utearealer) Alle private utearealer skal opparbeides med høy kvalitet og materialer tilpasset bygningen. 4.4 Brannsikring Innenfor området skal det ved nybygg og rehabilitering utføres brannsikringstiltak som forebygger område- og konflagrasjonsbrann, iht. til den til enhver tid gjeldende brannsikringsplan/tiltaksplan for brann. Tiltaksplanen må stille krav til brannvannsdekning. 4.5 Energikrav Det skal ved utforming og valg av materialbruk, ved nybygging/rehabilitering, velges ressursvennlige løsninger som gir miljø- og klimavennlige sunne hus, som er energieffektive og gir lavt klimautslipp. Nybygg skal oppfylle krav angitt i gjeldende TEK og kommuneplanen. Størst mulig del av varmebehovet skal dekkes med fornybare energikilder. Energiløsninger skal være enkle, robuste, med vekt på passive løsninger knyttet til utforming og detaljering av bebyggelsen. Side 2 av 5

3 4.6 Renovasjon Det er ikke tillatt å plassere løst avfall eller avfallsbeholdere i det offentlige rom, verken permanent eller midlertidig. Unntaket er for publikumsspann og arrangementer. Renovasjonsløsninger skal sikre fremkommelighet, brannforebygging og inngå i tiltaksplan for brann. 4.7 Parkering Parkeringsdekning skal løses i henhold til gjeldende kommuneplan. Når ny kommuneplan for sentrum trer i kraft vil denne være gjeldende. For næring, hotell og restaurant gjelder felles sykkelparkering som vist i områdene T1 og T2 i plan For bolig gjelder krav om 3 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. 4.8 Støy Grenseverdier gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementets retningslinje T-1442/2012 gjøres gjeldende for planen. Støyskjermingstiltak skal løses i bygningens utforming. Ventilasjonsanlegg skal være i tråd med minsteavstand for installasjonen. 5 Bebyggelse og anlegg 5.1 Generelt For byggetiltak innen hensynssone vern av kulturmiljø gjelder bestemmelsene i Sentrumsformål S1 - Formålet innbefatter forretning/tjenesteyting/bevertning/kontor/håndverk, hotell og bolig. S2 - Formålet innbefatter trapp, rampe, privat fortau/gangareal, varelevering. Området skal ha en utforming som henvender seg mot offentlig torg. Området skal opparbeides med materialer tilpasset byggets design og materialer. 5.3 Utnyttelse Grad av utnytting for ny og eksisterende bebyggelse skal ikke overstige utnyttelse som vist på plankartet. Tillatt BRA for næring og bolig er 1280 m2. Tillatt BRA for bolig er 355 m2. Bruksareal BRA (helt eller delvis) under terreng skal ikke medregnes ved beregning av utnytting. 5.4 Plassering og høyde av ny bebyggelse Regulert byggegrense er vist på plankartet. Ingen bygningsdeler (takutstikk e.l.) kan stikke ut over dette. Maks kotehøyde er vist på plankartet. Eks. gesims (parapet som danner rekkverk) til bygningens hovedvolum kan heves inntil 35 cm c Håndløper kan plasseres på parapet. Det tillates transparent rekkverk på påbygg til 5. et. Byggehøyde og byggegrense for trapperom er vist på plankartet. Maks gesimshøyde er c +22,5. Rekkverk kan plasseres på parapet. Trappetårnet skal ha klokke tilsvarende dagens. Langs Baades gate skal fasade i 1. etasje være inntrukket minimum 1,3 meter fra yttervegg Side 3 av 5

4 til overliggende etasje. Langs Nordbøgata og mot torget/børehaugen skal fasaden være inntrukket. Hjørnet i 1. etasje mot Nordbøgata/Baades gate skal være fritt og være avrundet. Nødvendige tekniske installasjoner skal ha maksimal høyde 1 meter over tillatt høyde og areal på maksimalt 10% av samlet takflate. 5.5 Nybygg og fornyelse Tilbygg og påbygg skal ha et nåtidig uttrykk med høy kvalitet på materialer og detaljering. Tilbygg og påbygg skal tilpasses nabobebyggelse mht. høyder og volum, og ha en høy estetisk kvalitet. Materialer skal være av høy kvalitet, som for eksempel glass, betong, tre, puss, naturstein/slipt naturstein, båndtekking i kobber eller sink, metallplater i messing. 5.6 Første etasje Første etasje mot offentlig gate skal brukes til publikumsattraktiv virksomhet, herunder handel, tjenesteyting, håndverk og annen servicevirksomhet. Fasader i første etasje mot offentlig trafikkområde skal ha egne innganger til den enkelte virksomhet og utstillingsvinduer. Kontor skal lokaliseres over gatenivå. For hotell skal publikumsarealer (resepsjon, bevertning, salg, m.m.) lokaliseres på gateplan. Hotellværelser skal ikke ligge i første etasje mot beferdet gate. 6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 6.1 Fortau Offentlig fortau, o_ fortau. 7 Hensynssone vern av kulturmiljø 7.1 Hensynssone båndlegging etter kulturminneloven - middelalderbyen. «Middelalderbyen Stavanger» - automatisk fredet kulturminne Før tiltak etter detaljreguleringen som berører området regulert til hensynssone H730 kan realiseres, skal en detaljert plan for tiltakene forelegges og godkjennes av rette kulturminnemyndighet, for tiden Riksantikvaren, før grunn- og byggearbeider kan iverksettes. Dette gjelder også grunnundersøkelser. Rette kulturminnemyndighet vil da fastsette omfang og kostnader for eventuell arkeologisk gransking. Arkeologisk gransking bekostes av tiltakshaver. For alle tiltak som kan berøre middelalderbyen som det ikke er gitt dispensasjon for gjennom denne detaljreguleringen, skal det søkes om dispensasjon fra kulturminnelovens bestemmelser hos kulturminnemyndighet. Tiltak som kan medføre endring av grunnvannstand er ikke tillatt. 7.2 Hensynssone vern av kulturmiljø bebyggelse, gatestruktur, smau og gårdsrom. Hensikten med hensynssonen er å sikre og videreutvikle byggets arkitektoniske og områdets kulturhistoriske verdier. Bygget skal bevares med påbygg i to inntrukne etasjer. Side 4 av 5

5 7.2.1 Riving Riving av bygninger som er regulert til hensynssone vern av kulturmiljø, tillates ikke Fasade Alle byggearbeider som berører bygningens utseende, herunder taktekking, utskifting av dører og vinduer, skal byggemeldes. Ved rammesøknad skal det redegjøres for endringer i forhold til bygningens opprinnelige stiluttrykk og forhold til nabobebyggelse. Søknaden skal vedlegges situasjonsplan og fasadeoppriss. Det er ikke tillatt å bygge balkonger på huset Fargebruk Bygningen skal ha en fargepalett som forteller husets opprinnelige historie mht. farge. 7.3 Byantikvaren Byantikvaren skal gi uttalelse til alle søknader om tiltak innenfor planområdet. Side 5 av 5