GBNR 6/3 - NAUST - BEHANDLING AV SØKNAD

Transkript

1 GBNR 6/3 - NAUST - BEHANDLING AV SØKNAD Sakstittel: Gbnr 6/3 - Naust Tiltakshaver: Wimoh Eiendom AS Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Tore Mundheim Arkivsaknr.: 2014/ RÅDMANNENS INNSTILLING: I medhold av plan- og bygningslovens 20-1 og 21-4 godkjenner Utvalg for teknikk og miljø søknad om tiltak for oppføring av naust, samt opprusting/utbedring av tilliggende uteareal, trapper, murer, kai m.m., på gbnr 6/3, mottatt , på følgende vilkår: 1. Plassering Tiltaket skal plasseres og utføres i samsvar med følgende godkjente kart og tegninger, med de endringer som følger av vedtaket: TYPE DATERT MOTTATT VEDLEGG Situasjonskart , sist revidert Landskapsplan , sist revidert Terrengprofiler og oppriss av , sist trapper/murer revidert Fasadetegninger Plantegninger Snittegninger VA-plan , sist revidert Plan- og profiltegning VA , sist revidert

2 Byggeavstand til nabogrense må være min. 4,0 meter og topp såle skal ikke overstige kote +1,6, med topp møne på kote +10,8, jf. pbl Naust godkjennes med den bruk som er beskrevet i skriv fra søker av , og skal ikke innredes eller benyttes til rom for varig opphold eller arrangement/forsamling. Alle utomhusarealer rundt naustet, herunder også terrasser o.l., skal være tilgjengelige for allmennheten. Det tillates ikke etablert gjerder, skilting, møblering eller andre element som vanskeliggjør allmennhetens bruk av disse arealene. Det vises for øvrig til krav i reguleringsbestemmelsenes pkt som må etterkommes. 2. Utvendige vann- og avløpsledninger Naust skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg via privat ledningsanlegg. Arbeidene må utføres i henhold til Forskrift om tekniske krav til byggverk, TEK, av 2010, Normalreglement for sanitæranlegg, tekniske og administrative bestemmelser og VA/Miljø Blad. 3. Ansvarshavende I medhold av plan- og bygningslovens 21-4, 22-3 og 23-3 godkjennes følgende foretak som ansvarshavende: FAGOMRÅDE T FIRMANAVN/SELVBYGGER S L SØK Ansvarlig søker 1 B+B Arkitekter AS PRO Arkitektur 1 B+B Arkitekter AS Utearealer og 2 Smedsvig Landskapsarkitekter AS landskapsutforming Konstruksjonssikkerhet for 1 Sweco Norge AS Avd. Bergen naust 271 Utvendig VA-anlegg 1 Asplan Viak AS Geoteknikk 1 Sweco Norge AS Avd. Bergen VVS for naust 1 Sweco Norge AS Avd. Bergen UTF Grunn- og betongarbeid 1 Åmodt Entreprenør AS Landskapsutforming og 2 Anleggsgartnermester Askeland AS gartnerarbeid Tømrerarbeid og montering av 2 Constructa Entreprenør AS trekonstruksjoner 411 Rørarbeid/sanitær inne 2 Chr. M. Vestrheim AS KTR Geoteknikk 2 Instanes Polar AS Å1 T = Tiltaksklasse / S = Sentral godkjenning / L = Lokal godkjenning 4. Øvrige merknader/vilkår: a) Forskrift om tekniske krav til byggverk, TEK, av 2010, legges til grunn. b) Arbeider skal gjøres i samråd med kulturminnemyndighetene, jf. reguleringsbestemmelsenes pkt c) Vilkår for igangsetting av fysiske arbeider: i. Ansvarsretter for UTF for utvendig VA-anlegg frem til tidligere godkjent

3 fellesanlegg må være godkjent. Oppdatert gjennomføringsplan må innsendes. ii. Dokumentasjon på godkjent tilknytning til offentlig vann- og avløpsnett for omsøkt naust må innsendes. d) Vilkår for midlertidig brukstillatelse/ferdigattest: i. Det må foreligge midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for de VVA- og parkeringsanlegg som skal betjene naustet. ii. Sluttrapport for avfallshåndtering må være innsendt, jf. SAK ledd. iii. Saksbehandlingsgebyr må være innbetalt. e) Gebyr for saksbehandling må innbetales. Regning ettersendes (sendes tiltakshaver). f) Når tiltaket er ferdig, og før det tas i bruk, skal ansvarlig søker sende inn anmodning om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest vedlagt dokumentasjon i samsvar med plan- og bygningslovens 21-10, Forskrift om byggesak kap. 8 og vedtak i byggesaken. g) Bygningsopplysninger, generert av søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 bokstav a, c, d, e og g blir ført i matrikkelen i samsvar med matrikkellova og 5. ledd. h) Denne tillatelsen gjelder i 3 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9, 1. ledd. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes partene med klagerett. SAMMENDRAG Det er mottatt søknad om oppføring av naust, samt opprusting/utbedring av tilliggende uteareal, trapper, murer, kai m.m., i tilknytning til industriområdet Sjølivet på gbnr 6/3. Rådmannen anbefaler at søknaden godkjennes. Videre saksgang: Saken sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Det er mottatt søknad om oppføring av naust, samt opprusting/utbedring av tilliggende uteareal, trapper, murer, kai m.m., i tilknytning til industriområdet Sjølivet på gbnr 6/3. Området er regulert i reguleringsplan 373, Omregulering Industriområdet Sjølivet gnr. 6 bnr. 3 m.fl.. Søknaden er nabovarslet i samsvar med krav i pbl. 21-3, og det er mottatt 1 merknad. Vurdering: 1. Vurdering av tiltaket i forhold til plan Arealet som bebygges med naust er i reguleringsplan avsatt til arealformål Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (SBS). Det er i planens bestemmelser pkt åpnet for oppføring av naust med bruksareal inntil 180 kvm. Utomhusarealet som inngår i tiltaksområdet er avsatt til arealformål Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (SBS), Park (P) og Friluftsområde i sjø og vassdrag (FOS4). Tiltaket vurderes og forutsettes å være i samsvar med plan. 2. Nabovarsling

4 Det foreligger 1 merknad til tiltaket. Merknaden gjengis med hovedpunkter. a) Fritak for nabovarsling Tiltaket er ikke nabovarslet til alle naboer og gjenboere til gbnr 6/3. Dette med bakgrunn i at det på forhåndskonferanse ble vurdert som tilstrekkelig å varsle naboeiendommer mot øst. Det er i søknaden vedlagt dokumentasjon på at følgende naboer og gjenboere mot øst er varslet gbnr 6/702, 6/741 og 6/799. Se vedlegg 13 hvor disse er angitt og markert med lyseblått. Etter pbl ledd kan bygningsmyndighetene frita for nabovarsling når naboers og gjenboeres interesser ikke eller i liten grad berøres av arbeidet. Slik administrasjonen ser det er tiltaket nabovarslet til naboer og gjenboere i øst. For så vidt gjelder øvrige naboer og gjenboere til gbnr 6/3 kan ikke administrasjonen se at deres interesser berøres av det tiltak som her omsøkes. Det vises i så henseende både til avstand mellom tiltaksområdet og omsøkte eiendommer, topografiske forhold og mellomliggende bebyggelse, samt tiltakets størrelse og karakter. Slik vi ser det vil tiltaket i liten eller ingen grad være synlig for de øvrige eiendommer, eller påvirke de aktuelle eiendommer på andre måter. Administrasjonen finner derfor at det kan fritas for nabovarsling av disse. Det bemerkes for øvrig at beslutning om fritak for nabovarsling tidligere har vært påklaget av Ola Hiis Bergh, eier av gbnr 6/696 m.fl., og Guri Espelid, eier av gbnr 6/1071. Klage er avvist av administrasjonen under henvisning til at dette ikke er en prosessledende beslutning som det ikke er klagerett på. Avvisningen er påklaget men stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland. Kopi av klager på beslutning om fritak for nabovarsling og vedtak om avvisning av klage vedlegges til orientering. Se vedlegg 14. Kopi av dette vedtak sendes Ola Hiis Bergh og Guri Espelid. b) Fellesmerknad fra Stein og Kari Fotland (gbnr 6/271 og 784), Anders og Camilla Dræge (gbnr 6/741), og Bjørn A. Dalland og Grethe Holmefjord (gbnr 6/1109) vedlegg 11 - Merknader til etablering av naust Anfører i hovedsak at adgangen til sjø er svært begrenset i området, og at det da virker svært urimelig at et selskap skal kunne ta seg til rette på bekostning av de som faktisk bor i området. Tiltaket vil privatisere strandlinjen, fjerne offentlighetens tilgang til sjø og er et rent frynsegode for bedriftens ansatte uten noen tilknytning til verdiskapning. Ansvarlig søkers kommentar: Viser i hovedsak til at utbyggingen skjer på tiltakshavers egen eiendom og i samsvar med vedtatt reguleringsplan. Videre fremholdes at området per i dag er dårlig vedlikeholdt og lite tilgjengelig for offentligheten, og at man gjennom utbyggingen vil ruste opp utearealer og trapper for å gjøre området og strandlinjen allment tilgjengelig. Administrasjonens vurdering: Etablering av naust er i samsvar med vedtatt reguleringsplan. - Merknader til bruk Anfører i hovedsak at naustet ikke skal benyttes til båtoppbevaring men fungere som selskapslokale og friluftsområde for spesielt inviterte. Viser her til at det planlegges store terrasseområder ute, samt badetrapp.

5 Ansvarlig søkers kommentar: Viser til at området per i dag er dårlig vedlikeholdt og lite tilgjengelig for offentligheten, og at man gjennom utbyggingen vil ruste opp utearealer og trapper for å gjøre området og strandlinjen allment tilgjengelig. For så vidt gjelder terrasse nord for naustet bemerkes at dette vil være en enkel treplatting i overgang mellom terreng og bygg som for å hindre fall og øke brukbarheten for alle som ferdes. Administrasjonens vurdering: Naust er ikke nærmere definert i reguleringsplanen, men i kommuneplanens bestemmelser pkt er det sagt følgende: Med naust forstås uthus i strandsonen for oppbevaring av båt, utstyr for båt og fiskeredskap. Naust skal ikke innredes eller benyttes som fritidsbolig, bolig eller annet rom for varig opphold. Administrasjonen har ved behandling av søknaden bedt om at det redegjøres nærmere for bruk av naustet. I skriv av har ansvarlig søker sagt følgende om den bruk som omsøkes: I hht. reguleringsbestemmelsene kan det oppføres naust med maksimalt 180 m2 BRA. Tiltakshaver ønsker å reise et naust/sjøhus som et velferdstilbud for sine ansatte. En ser da for seg ulike sjøsportsaktiviteter knyttet til bygget: - hobbydykking - kajakkpadling - brettseiling - fiske Omsøkt nybygg har en BRA på 180 m2, fordelt på to plan. Nederste plan er et grovnaust tilrettelagt for opptrekk og oppbevaring av båter og båtutstyr. Plan 2 er tiltenkt sjø- og naustrelaterte funksjoner og aktiviteter. En ser bl.a. for seg vinterlagring av div. redskap og utstyr, oppbevaring av dykkerutstyr for hobbydykkere, samt et Bruksrom eller verksted, med mulighet for å reparere utstyr og redskap. I forbindelse med disse aktivitetene er det ønskelig å ha et våtrom med toalett, gjerne også med dusj, som vist på plantegning 2. etg. Tilgang til ferskvann er ønskelig for rengjøring av bygg, våtdrakter og annet utstyr. Vurdering av om det legges til rette for en bruk som ikke er forenlig med naustbegrepet vil bero på en helhetsvurdering hvor det må ses hen til planløsning, utforming og angitte bruk. Toalett- og dusjfasiliteter vil normalt indikere at det tilrettelegges for en annen bruk enn det som er forenlig med naustformålet. Ut fra en helhetsvurdering av naustets samlede planløsning, utforming og angitte bruk kan en imidlertid ikke se at det i dette tilfellet er grunnlag for å si at det legges til rette for en annen bruk enn naust. En vektlegger her den funksjon bygget er forutsatt å ha, som fellesnaust og velferdstilbud for de ansatte ved virksomheten på eiendommen. Det er også en klare sammenheng det er mellom angitt bruk og behovet for slike fasiliteter. Administrasjonen ser heller ingen andre forhold ved planløsning eller fasader som tilsier en annen bruk enn naust. Ut fra en samlet vurdering er administrasjonen av den oppfatning at tiltakets planløsning, utforming og angitte bruk ikke kommer i konflikt med naustbegrepet. Det anbefales imidlertid også presiseres i vedtaket hvilken bruk av bygget som tillates. Se rådmannens innstilling pkt. 1. For så vidt gjelder opparbeiding av utearealene er det etter administrasjonens vurdering ikke grunnlag for å si at denne i seg selv virker privatiserende utover den virkning oppføring av naust naturlig vil gi. Administrasjonen ser det imidlertid som viktig å sikre at det heller ikke på andre måter legges hindringer for allmennhetens bruk av området. Det anbefales fremhevet i vedtaket. Se rådmannens innstilling pkt. 1.

6 For øvrig legges til grunn at bygg og utearealer benyttes i samsvar med det som godkjennes. Evt. annen bruk av bygg eller utearealer vil måtte følges opp som ulovligheter. - Merknader til tiltakets plassering og utforming Anfører i hovedsak at bygget kommer svært nærme nærmeste nabo, samt at det er planlagt i 3 etasjer og dermed høyere enn hagenivået på nærmeste eiendom. Fremholder at bygget vil bli svært ruvende i omgivelsene og stjele utsikt fra mange boenheter. Det vil sannsynligvis også bli sjenerende støyplager for omgivelsene. Mener naustet ikke bør bygges i dette området. Alternativt må høyde og utstrekning reduseres. Viser til definisjon av naust Store norske leksikon og mener det vil være tilstrekkelig med 1 etasje for oppbevaring av utstyr. Terrasseområdene må fjernes og naustets utforming og plassering ta hensyn til allmennhetens adgang. Ansvarlig søkers kommentar: Viser til at naustet er plassert i samsvar med vedtatt reguleringsplan og trukket så langt unna nabogrense som praktisk mulig. Videre vises til at naustet omsøkes med 2 etasjer og mønehøyde på kote +10,2. Tilgrensende terreng mot vest opplyses å ligge på kote 12,6 og høyere, og alle omkringliggende nabotomter har grunnplan vesentlig høyere enn naustets mønehøyde. En kan derfor ikke se at naustet verken blir ruvende i landskapet eller stjeler utsikt fra eksisterende boliger. Anførsler om sannsynlige støyplager er ubegrunnet. Administrasjonens vurdering: Tiltakets størrelse og plassering vurderes å være i samsvar med gjeldende reguleringsplan. For så vidt gjelder høyde og etasjeantall er dette ikke regulert i gjeldende reguleringsplan. Etter plan- og bygningslovens 29-4 tillates da ikke gesimshøyde over 8 meter eller mønehøyde over 9 meter. I samsvar med byggteknisk forskrift 6-2 måles begge høydene i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Topp møne er på tegninger oppgitt til kote +10,72, mens kai i forkant er oppgitt til kote +1,45. Høydeforskjellen blir da 9,27 meter. Mønehøyden vil imidlertid være lavere da det her ikke er tatt høyde for at naustet ligger inn i terreng, og at planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygget derfor blir høyere enn kainivå. Administrasjonen ser det som klart at mønehøyden vil være innenfor lovens krav. En har imidlertid bedt ansvarlig søker dokumentere dette ved å beregne planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygget men har p.t. ikke mottatt denne beregningen. For så vidt gjelder ulemper for omkringliggende bebyggelse vises det i hovedsak til det som er fremholdt fra ansvarlig søker. Boliger øst/nordøst for omsøkt tiltak ligger vesentlig høyere enn kote +10,72, som er oppgitt mønehøyde på omsøkt naust. En kan således ikke se at tiltaket skulle medføre noe utsiktstap for disse eiendommene. Det bemerkes riktignok, som fremholdt fra merknadsstillerne, at mønehøyde på naustet vil komme i samme nivå eller litt høyere enn deler av det opparbeidede utearealet eiendommen gbnr 6/741. En kan imidlertid ikke se at dette i seg selv er å anse som en vesentlig ulempe. Det vises her til at arealet ligger på tilnærmet samme nivå, samt at eiendommen også har andre høyereliggende utearealer. En kan heller ikke se at naustet forringer mulighetene for å benytte dette arealet i nevneverdig grad. Tiltaket vurderes heller ikke å medføre andre særlige ulemper for naboer utover det som må anses påregnelig ut fra foreliggende plansituasjon. 3. Oppsummert

7 Tiltaket vurderes å være i samsvar med gjeldende reguleringsplan og plan- og bygningslovens øvrige bestemmelser. Søker har da krav på at søknaden innvilges. Administrasjonen anbefaler derfor at søknaden innvilges. Det vises til rådmannens innstilling. For det tilfellet at utvalget skulle komme til at tiltaket ikke kan godkjennes som omsøkt gjøres det oppmerksom på viktigheten av at dette grunngis. Det må da fremkomme klart hvilke krav i gjeldende reguleringsplan og/eller plan- og bygningsloven som ikke vurderes oppfylt, samt begrunnes hvorfor kravet ikke vurderes oppfylt. Dette gjelder enten man finner grunnlag for å avslå tiltaket eller man finner grunnlag for å endre på tiltaket. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø avslår søknad om tiltak for oppføring av naust, samt opprusting/utbedring av tilliggende uteareal, trapper, murer, kai m.m., på gbnr 6/3, mottatt Hjemmel for vedtaket er [ ] Utvalget begrunner vedtaket med [ ] Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Situasjonskart 2 Landskapsplan 3 Terrengprofiler og oppriss av trapper/murer 4 Fasadetegninger 5 Plantegninger 6 Snittegninger 7 VA-plan 8 Plan- og profiltegning VA 9 Illustrasjoner 10 Situasjonskart - dagens situasjon 11 Nabomerknad fra Fotland, Dræge, Dalland og Holmefjord 12 Ansvarlig søkers kommentar til nabomerknad 13 Kart - naboer mot øst som er nabovarslet 14 Klage på fritak for nabovarsling 15 Reguleringsplan Kart 16 Reguleringsplan Bestemmelser Kleppestø, Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder