Vurdering av kostnadene knyttet til rehabilitering av eksisterende rådhus og rådhusteater.

Transkript

1 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Formannskap /11 HNY Kommunestyret /11 HNY Saksansv.: Bernhard Caspari Arkiv:K1-143 : Arkivsaknr.: 11/1120 Vurdering av kostnadene knyttet til rehabilitering av eksisterende rådhus og rådhusteater. Vedlegg: Synspunkter på nybygg kontra rehabilitering.pdf Dokumentliste: Nr Dok.type Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 2 I Kommunalbanken AS Tilsagn om lån til utbygging av rådhus/kulturhus Rapport-Norconsult- Tilstandsrapport av Rådhuset og Rådhusteatret, datert juni 2009 Notat Norconsult- Årskostnader ved nybygg kontra rehabilitering av eksisterende rådhus, datert 5. mars 2010 Bakgrunn Kommunestyret har gjennom de vedtak som er fattet så langt i Kulturkvartalssaken gitt sin tilslutning til at det gamle rådhuset kan rives for å få en realisering av det nye Kulturkvartalet. Det har allikevel vært reist gjentatte spørsmål om lønnsomheten i dette grepet. For å belyse dette har det både i kommunestyresak 146/09 og 016/10 vært lagt fram vurderinger knyttet til kostnaden ved å rehabilitere eksisterende rådhus kontra bygging av nytt. Dette var basert på uavhengige vurderinger fra konsulentfirmaet Norconsult. I kommunestyresak 159/10 møte heter det at ordføreren registrerer at det fremdeles er diskusjoner rundt denne problemstillingen ute i Kongsvingersamfunnet. For å belyse de faktiske forhold ønsker ordføreren å ta fram igjen det grunnlaget som tidligere er presentert og belyse dette på nytt overfor formannskap og kommunestyre på nyåret. Følgende vedtak ble fattet 17/12-10: Kommunestyret ber om at problemstillingen rundt rehabilitering av eksisterende rådhus kontra bygging av nytt belyses overfor formannskap og kommunestyret på nyåret. Kommunestyret ber om at rådmannen også belyser hvilke rehabiliteringstiltak med kostnadsoverslag som er nødvendig å gjennomføre med Rådhusteatret dersom man ikke realiserer Kulturkvartalet. Saksopplysninger: Saken bygger på vurderingene som er fortatt tidligere i prosessen. Disse er i hovedsak utført av konsulentfirmaet Norconsult. I tillegg foreligger det en vurdering av Norconsults beregninger utført av Holte Consulting ved Erik Munthe-Kaas. Erik Munthe-Kaas er representant i den vedtatte styringsgruppa for Kulturkvartalet. I skisseprosjektet foretok Norconsult en tilstandvurdering av Rådhuset og Rådhusteatret. Utredningen forelå i juni Formålet med rapporten var å danne et delgrunnlag for vurderingen av videre utnyttelse av eksisterende bygningsmasse kontra nybygging. Rapporten avdekker tiltak, påpeker uheldige driftsforhold samt avdekker og beskriver

2 feil/mangler med forslag til utbedring vedrørende bygningen og tekniske anlegg. Intensjonen var å få fram anslag på hva det ville koste å bringe byggene opp på dagens nivå bygningsteknisk. Dette er allikevel på et relativt grovt nivå, basert på en såkalt registreringsnivå 1. I tillegg vil det komme en kostnad for å bringe byggene opp på et tilnærmet samme nivå som nybygg rent bruksmessig og der krav til universell utforming og energibruk blir tilfredsstillende. På dette stadiet vil man måtte benytte erfaringstall for å få totalkostnaden ved rehabilitering og ombygging. Det er en utfordring å anslå kostnadene på en slik totalrenovering fordi rehabiliteringskostnad er beheftet med en større usikkerhet enn nybyggkostnad. All erfaring tilsier at det å rehabilitere gamle bygg byr på overraskelser som man ikke klarer å avdekke i en tidlig fase. Vi vet bl.a at rådhuset har en del asbestholdig materialet, og håndteringen av dette medfører en stor usikkerhet. I tillegg til kapitalkostnadene er det viktig også å se på kostnader med fremtidig drift og vedlikehold når man skal sammenligne rehabilitering kontra nybygg. Rådhuset Kostnader knyttet til totalrehabilitering av Rådhuset Skal Rådhuset tilfredsstille kravene til universell utforming, energiforbruk og brannteknisk samt bruksmessig komme opp på et nivå med et nybygg, tilsier det en total ombygging. Som nevnt over er det en utfordring å anslå kostnadene på en slik totalrenovering. Norconsult har i sine vurdering av årskostnader som ble lagt fram som et vedlegg til sak 09/ mars benyttet ulike alternativer kostnadsnivåer for rehabilitering og ombygging av rådhuset fra kr/m2 til kr/m2. Legger man til grunn en middelverdi på kr /m2, gir dette en investeringskostnad på rundt 108 mill kr. Til sammenligning viser alternativ 5A som er vedtatt av kommunestyret en investeringskostnad knyttet til nytt rådhus på rundt 102 mill. Dette inkluderer da rådhusets andel av parkeringskjeller, overdekket torg, utomhus og spesielle kostnader. Holte Consulting har gjort en vurdering av Norconsult sine beregninger og påpeker at de tviler på at det er tilstrekkelig med kr/m2 for en totalrehabilitering av dagens rådhus slik at det bruksmessig kommer opp på tilnærmet samme nivå som et nybygg og der UU og energiforbruk blir tilfredsstillende. Notatet fra Holte Consulting er vedlagt saken. Legger man til grunn kr/m2 kommer man opp i kostnad for totalrenovering av eksisterende rådhus på rundt 134 mill kr. Til orientering ble for rehabilitering av Sentralskolen lagt til grunn kr/m2. Kostnader knyttet til rehabilitering av Rådhuset uten ombygging og ominnredning. Ser en kun på kostnader knyttet til å oppgradere bygget til dagens nivå uten å få et mer funksjonelt bygg og uten å tilrettelegge for universell utforming etc viser tilstandsanalysen fra Norconsult at kostnaden vil ligge mellom mill. Når det gjelder bygget sier Norconsult at konstruksjonen synes å være i god stand og at bygget er generelt godt vedlikeholdt, men at det bærer preg av noe manglende vedlikehold enkelte steder. Tilstandsanalysen peker på behov for følgende tiltak: - Etterisolering av fasadene

3 - Tetting av lekkasjer ved rør. - Utskifting av bedre vinduer og dører med dårlig U-verdi - Etterisolering av tak - Utskifting av sanitæranlegg - Utskifting av en del rør og ventiler knyttet til varmeanlegget - Etablere kjøleanlegg - Utskifting av ventilasjonsanlegget for å tilfredsstille dagens krav. Lave takhøyder vil kreve vertikale sjakter. - Utskifting av elkraftanlegget - Utskifting av lysanlegget inkl lysstyring for å redusere driftskostnadene - Utskifting av elvarmeanlegget - Bygging av nye tekniske rom for å sikre tilgjengelighet for personell, vedlikehold og utskifting Tabellen under viser fordelingen på de ulike fagene: Investering rehabilitering eksisterende rådhus for å bringe opp til dagens nivå Felleskostnader 1) Bygg Sanitær Varme 5,4 mill mill 3,3 mill 2,5 mill Kulde 1,5 mill Ventilasjon 4,7 mill El. 2 mill Lys 2,3 mill Automatikk 0,7 mill Generelle kostnader 2) 8,1 mill Sum 55,5-96,5 1) Felleskostnader = tillrigging og driftskostnader for entreprenør 2) Planlegging, administrasjon og byggeledelse) Felleskostnader og generelle kostnader vil være svært avhengig av valgt utførelse, og det er ikke lagt inn reserver og marginer. Når det gjelder universell utforming er det heis i 1965 delen av bygget, og handikaptoalett i 2. etasje. I 1955 delen finnes det ingen heis, og dørsterskler og toaletter tilfredsstiller ikke kravene for rullestolbrukere. Kostnadsoverslaget fra Norconsult inkluderer ikke slike tiltak. Norconsult bekrefter i sin rapport det som tidligere er avdekket via branntilsyn og en brannteknisk vurdering som er gjort av Multiconsult i 2005, men de har ikke kostnadsberegnet tiltakene. Brannsikkerheten i bygget er ikke tilfredsstillende, og det må gjennomføres både organisatoriske og tekniske tiltak. - Trapperom er ikke skilt ut som egen brannceller - Rømning fra kommunestyresal er ikke skilt ut som egen branncelle - Nødlysanlegg mangler - Branntetting er mangelfull Konsulentene peker på at forholdene ligger til rette for at man kan få en god brannsikkerhet i bygningen innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme KKE har grovt kostnadsberegnet dette til 8 mill kroner, en kostnad som kommer i tillegg til tallene fra Norconsult. Da er kjeller ikke vurdert, for her må det evt tas en beslutning på framtidig bruk. Ligger uansett en omfattende ombyggingskostnad her.

4 Kommunen har fått krav fra Glåmdal brannvesen IKS om å sette opp en handlingsplan for hvordan bygget skal oppgraderes, og det er varslet et tvangsmulkt på 1500 kr/dag hvis pålegget ikke gjennomføres. Dette har inntil nå vært stilt i bero i påvente av en avklaring av om bygget skal rives eller ikke. Det skal utføres nytt branntilsyn 21/1-11, og det er grunn til å forvente at det blir krav om en avklaring mht å iverksette handlingsplanen. Tilstandanalysen viser som tidligere nevnt kun hva det vil koste å bringe bygget opp til dagens standard. Kostnader til ombygging og ominnredning for å få et mer rasjonelt kontorbygg vil komme i tillegg. Etablering av vertikale sjakter for nye tekniske installasjoner så som heis og ventilasjon er mulig å få til i bygget. Samtidig understrekes det at det ved en eventuell rehabilitering /ombygging at konstruksjonen er lite fleksible i den forstand at: - Romhøyder er gitt og kan sette begrensninger - Fjerning av søyler ikke er praktisk /økonomisk mulig - Fjerning av innvendige bærevegger vil kreve nærmere vurderinger og vil medføre kostnader med utvekslinger - Flytting av trapperom er neppe praktisk/økonomisk mulig - Etablering av ventilasjonssystem vil kreve vertikale sjakter som vil spise av tilgjenglig areal Årskostnader ved rehabilitering av rådhuset kontra nybygg I sak 017/ ble det lagt fram årskostnader for rehabilitering av eksisterende rådhus kontra bygging av nytt. Dette var basert på en utredning foretatt av Norconsult. Nøkkelbegrepet for å sammenligne de to alternativene riving og rehabilitering - er nettopp begrepet årskostnad. Forenklet sett er begrepet årskostnad satt sammen av kapitalkostnadene og driftskostnadene for byggene. Det er sett på alternative årskostnadstall for henholdsvis 6% og 4% rente. Vurderingen er oppsummert i eget vedlegg. Beregningene viser at årskostnadene varierer fra laveste alternativ 5.6 mill. for nybygg (4 % rentefaktor) til 10,9 mill. for rehabilitering (6 % rente). Tallene viser at kapitalkostnaden er dominerende for årskostnaden. I en slik vurdering vil det være en rekke forhold som ikke lar seg tallfeste. Blant annet hvordan utformingen av bygget påvirkes muligheten for å arbeide effektivt og rasjonalt, og hvordan helhetsløsningen med nytt og gammelt bygg blir. Holte Consulting har på oppdrag fra styringsgruppen gjort en vurdering av Norconsults notat om årskostnader, oppsummert i et eget vedlegg. Konklusjonen fra Holte Consulting er at Norconsult har en noe lav vurdering av investeringskostnadene og FDV-kostnader (forvaltning, drift og vedlikehold) for rehabiliteringsalternativet. I tillegg er det øvrige fordeler med nybygg som ikke er innarbeidet i sammenligningen. Et nybyggalternativ vil ha økt levetid, bedre arealeffektivitet, frigjøring av tomtegrunn og forbedret brukertilfredshet. Hvis en ser på mediumalternativene vil en med tallene fra Norconsult sammen med Holte Consulting sin vurdering få følgende alternative årskostnader: Årskostnad 4 % rente 6 % rente Rehabilitering ( kr/m2) Rehabilitering ( kr/m2) Nybygg ( kr/m2)

5 I Norconsult sine vurderinger er det forutsatt at det i utgangspunktet stilles samme krav til standard på både nybygg og ombygging/rehabilitering. Ser en på konklusjonen fra Norconsult samt betraktningen fra Holte Consulting er det grunn til å opprettholde konklusjonen om at årskostnaden ved bygging av nytt rådhus som ledd i den totale Kulturhuskvartalsutbygging vil ligge lavere enn alternativet rehabilitering av nåværende rådhus. Rådhusteatret Oppgradering av Rådhusteatret til dagens nivå Rådhus-Teatret gjennomgikk høsten 2001 en rehabilitering. Amfiet ble bygget om og det ble satt inn nye stoler. Nytt ventilasjonsanlegg i kinosalen Rehabilitering av sceneriggen Norconsult har i sin tilstandsanalyse fra 2009 pekt på behov for følgende tiltak: Etterisolering av tak. I den sammenheng må det foretas en nærmere etterberegningav takkonstruksjonen. Taket er beregnet for en snølast som er vesentlig under dagens krav. Etterisolering av vegger Utbedring av fukt og pusskader Utskifting/utbedring av vindu og dører Utskifting av sanitæranlegg Oppgradering av varmeanlegget Nytt ventilasjonsanlegg til vestibylearealet Etablering av styringsanlegg for å redusere energiforbruket. Når det gjelder Rådhusteatret viser tilstandsanalysen at det vil koste mellom 10 og 19 mill å bringe Rådhusteatret opp på dagens nivå uten ombygging og ominnredning. Tabellen under viser fordelingen på de ulike fagene: Investering rehabilitering eksisterende Rådhus-teatret Felleskostnader Bygg: for å komme opp på dagens nivå. Sanitær Varme 1,15 mill 5-14 mill 0,7 mill 0,5 mill Kulde 0,4 mill Automatikk 0,1 mill Generelle kostnader 1,8 mill Sum 9,65-18,65 Kostnader knyttet fremtidig rehabilitering og minimum ombygging av Rådhusteatret Når det gjelder universell utforming er det store mangler i Rådhusteatret. Det finnes pr i dag ikke handikaptoalett i anlegget, scenen er ikke tilgjengelig for utøvere som sitter i

6 rullestol og heisen i salen er utrangert. I tillegg vil det være behov for automatiske døråpnere. Dette er ikke kostnadsberegnet av Norconsult. Det vil også være nødvendig å gjøre noe med garderobeanlegget, som er utrangert og ikke i samsvar med dagens krav til fasiliteter. Det mest alvorlige er allikevel brannsikkerheten. Brannvesenet ville stenge Rådhusteatret med øyeblikkelig virkning i 2007 pga manglende rømningsveier fra garderobeanlegget. Det ble da etablert en midlertidig rømningsvei ut i det fri fra den ene garderoben som ble akseptert som en løsning fram til ombygging med forskriftsmessig rømning kom på plass. På samme måte som for Rådhuset er det et spørsmål om hvor lenge en slik midlertidig løsning vil bli akseptert om det ikke fattes en endelig beslutning mht nytt Kulturkvartal. KKE har gjort et grovt kostnadsoverslag på å etablere en godkjent rømningsmulighet fra garderoben til 2 mill. Det er også nødvendig å vurdere det eksisterende scenehuset for å få en mer rasjonell drift og bruk av kulturhuset. Det er behov for et større scenehus med rehabilitering/nytt teknisk anlegg og utstyr, utbedring av inn/utlastingsarea, større lagerareal samt flygelgarasje. I tillegg vil det være behov investeringer knyttet til ny scene- og kinoteknikk. I alternativene som så langt har vært presentert i Kulturkvartalsaken står Rådhusteatret i en klimatisert sone under glasstaket. Dersom Kulturkvartalet ikke blir realisert slik som tenkt er det nødvendig å gjøre noe med fasadene for at bygget skal kunne stå ute i fri luft. Som nevnt over har Norconsult anslått at det vil koste mellom mill å bringe bygget opp på dagens nivå og utbedre tekniske fag. Tar en middelverdien av dette blir det rundt 14,5 mill. Dette gir rundt kr /m2. Kostnaden knyttet til nytt scenehus, garderobeanlegg og lager kan hentes fra vurderinger som ligger til grunn i alt 5C som ble presentert i kommunestyresak 25/3-10. I sum gir dette følgende kostnadsbilde: Kostnad rehabilitering av Rådhusteatret slik at det kan stå under åpent himmel (middelverdien fra Norconsult) Riving eksisterende scenehus Etablere godkjent rømningsvei Kostnad nytt scenehus, garderobeanlegg, lager Kostnad ny sceneteknikk/kinoteknikk Sum rehabilitering av Rådhusteatret Uspesifisert og usikkerhet (15%) Sum budsjettkostnad eks mva 14 mill 3 mill 2 mill 17 mill 5 mill 41 mill 6 mill 47 mill Holte Consulting har vurdert dette som noe lavt og anslått kostnad på rundt 55 mill. Dersom man velger å ikke realisere Kulturkvartalet med etablering av nye kinosaler eller kultursaler vil det måtte påregnes en kostnad på til rehabilitering av selve Rådhusteatret i størrelsesorden mill for å ivareta det bygningsmessige, brannsikkerhet, universell utforming og tilrettelegging av nytt scenehus inkl garderobeanlegg. Vurdering: Basert på de vurderinger som er presentert tidligere og tatt opp igjen her vil rådmannen understreke at det fremdeles er grunnlag for å hevde at årskostnaden knyttet til bygging av nytt rådhus som ledd i den totale Kulturhuskvartalsutbygging vil ligge lavere enn alternativet rehabilitering av nåværende rådhus. Rådmannen understreker at det i den videre prosessen er viktig å ha med seg at det vil komme framtidige investeringskostnader for rådhuset og rådhusteatret selv om det ikke

7 blir en realisering av Kulturkvartalet. Dette er grovt anslått til å ligge rundt mill for rådhuset og rundt mill for Rådhusteatret, gitt da at det ikke bygges nye kino- Rådmannens INNSTILLING Kommunestyret tar de fremlagte vurderingene knyttet til om rehabilitering av rådhuset og Rådhusteatret til orientering Formannskap Kjell Arne Hanssen, Frp foreslo: Ut fra de framlagte opplysninger og notater om de økonomiske tellinger bør saken avsluttes nå. Forslaget ble forkastet med 7 (Ap 2, H 2, Sp 1, SV 1 og PP 1) mot 1 (Frp) stemmer. FS-004/11 INNSTILLING: Kommunestyret tar de fremlagte vurderingene knyttet til om rehabilitering av rådhuset og Rådhusteatret til orientering. Innstillingen er enstemmig Kommunestyret Werner Lundgrenn foreslo på vegne av Frp: 1. Det knyttes kontakt med et nøytralt, frittstående og objektivt rådgivende konsulentfirma for hva en konkret rehabilitering (etter en oppsatt prioriteringsliste) av Rådhuset og Rådhusteateret vil koste. 2. De fremlagte vurderinger tas kun til orientering, men de totale kostnadene synes urimelig nøye sett i forhold til nybygg. Forslaget ble forkastet med 23 (Ap 10, H 5, V 1, Sp 1, SV 3, Krf 1 og Frp 2) mot 9 (Frp 4 og PP 5) stemmer.

8 Helge Thomassen, PP foreslo på vegne av Pensjonistpartiet: 1. Dersom ikke hotelldelen er på plass innen avsluttes kulturkvartalet. 2. DnB bygget tas i bruk for kommunens administrasjon. 3. Rådhuset rehabiliteres til et multikulturelt kulturhus. 4. Rådhusteateret rehabiliteres. Punkt 1 ble forkastet med 22 (Ap 10, H 5, V 1, Sp 1, SV 3, Krf 1 og Frp 1) stemmer. KS-002/11 VEDTAK: Kommunestyret tar de fremlagte vurderingene knyttet til om rehabilitering av rådhuset og Rådhusteatret til orientering. Vedtaket ble gjort med 21(Ap 10, H 5, V 1, Sp 1, SV 3 og Krf 1) mot 11 (Frp 6 og PP 5) stemmer. Mindretallet stemte for punkt 2, 3 og 4 i forslag fra Helge Thomassen. eller kultursaler. Rett utskrift Dato: Kopi til: Rådmannsstaben