Plannr.: P Saksnr Bestemmelser dat./rev.: Vedtatt dd.mm.åå

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for Nøttveit Områderegulering Jf. plan- og bygningsloven 2008 (pbl) kapittel 12, særlig 12-2 (områderegulering), 12-5 (arealformål), 12-6 (hensynssoner) og 12-7 (bestemmelser). Bydel :Fana Plannr: Saksnr: Datert/sist revidert: Planens intensjon Formål med planen er å legge til rette for frittliggende boligutbygging på Nøttveit, samt fastsette byfjellsgrense mot Byfjellene sør. 1 FELLES BESTEMMELSER 1.1 Måleregler/definisjoner Maksimal byggehøyde er angitt med maksimum kotehøyde (MH), og maksimal utnyttelse er angitt med % BYA på reguleringsplankartet. Angitt % BYA gjelder for den enkelte boligtomt i de respektive feltene. 1.2 Terrengbehandling Generelt Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. Skjæringer og fyllinger skal opparbeides på en naturlig måte mot eksisterende terreng og såes til/beplantes. Skjæringer og fyllinger som danner barrierer mellom byggeområder og felles-/friområder tillates ikke. Tilkomst til felles-/friområdene fra tilstøtende veier og boligfelt skal sikres. Forstøtningsmurer skal planlegges sammen med bebyggelsen/veiene. Ubebygde områder skal gis en estetisk tiltalende form og behandling Steingarder Ved utbygging skal steingarder ivaretas. 1.3 Risiko og sårbarhet Skredfare Områder med helning over 46 skal vurderes med tanke på steinsprang og jordskredfare Radon Tiltak for å skjerme boligene for radon fra grunnen skal utføres. Ved søknad om byggetillatelse skal det gjøres rede for nødvendige tiltak som sikrer mot inntrengning av radongass i bygninger. 1.4 Parkering Parkeringsdekning for den enkelte bolig skal skje på egen tomt. Det skal avsettes minst 2 parkeringsplasser pr. enebolig og 1 ekstra biloppstillingsplass på tomten for bolig med sekundærleilighet. 1.5 Uteoppholdsareal for bolig, lekeareal Uteoppholdsarealene (jf 3.1.4) skal ha følgende kvaliteter: Hensiktsmessig utformet og med god tilgjengelighet fra boligen uavhengig av alder og funksjonsevne Gode solforhold og klimatisk skjermet Ikke brattere enn 1:3 Skjermet for sjenerende innsyn Støynivå må ikke overstige 55 dba. Kravene til uteoppholdsareal går foran tillatt utnyttelsesgrad og boligtype. Side 1 av 8

2 1.6 Rigg og anlegg Riggområder som krever terrengbearbeidelser kan kun benyttes som riggområder, når etableringen av riggplass inngår i tomtebearbeidelse av byggeområdet og er synliggjort i søknad om tillatelse. 1.7 Støy For følgende felt skal skjermingstiltak fastsettes og støynivået dokumenteres i forbindelse med rammesøknad: BF2, tomt 1 og 4; BF5 tomt 12; BF9 tomt 37 og 38 og ved eventuelt nybygging i BF1. Støyskjermer skal ha en tiltalende utforming som harmonerer med den øvrige bebyggelsen I forbindelse med bygging av veg KV1 skal det etableres lokale støytiltak på gnr 88 bnr 50 slik at høyeste døgnekvivalent nivå ikke overskrider 30 dba innendørs og 55 dba på uteoppholdsareal. Støyskjermer skal ha en tiltalende utforming som harmonerer med den øvrige bebyggelsen. 1.8 Offentlig formål og fellesareal Reguleringsplanen tar ikke stilling til eierforhold for arealer og veger som ikke er nevnt her Offentlig formål Følgende arealer/veger reguleres til offentlig formål: Kjøreveger: KV1, KV2, KV3, KV4 Grøntområder: FRI2, FRI3, FRI4, FRI5, G1 Turveger:TV1, TV2 Turdrag:TD1-TD3 Parkeringsplass: PP Fellesareal Følgende areal/veger er felles for boligområdene BF1 BF24: Kjøreveger: KV5, KV6, KV7, KV8, KV9, KV10 og KV11 Gangveger: Gv1, Gv2, Gv3, Gv4 og Gv5 Grøntområder: FRI1 Lekeplasser: LEK1, LEK2, LEK3, LEK4, LEK5, LEK6 og LEK7 Følgende veg er felles for boligområdene BF27-BF28: KV12 2 REKKEFØLGE 2.1 Tiltak som skal være ferdigstilt før det gis igangsettingstillatelse for bolig Følgende tiltak skal være gjennomført: Utbedring og omlegging av Fv 181 Smøråsvegen øvre del i samsvar med reguleringsplan (plan ID ) Kjøreveg KV1 med langsgående fortau, støytiltak og tilhørende avkjøringer til KV1 samt snuplass for buss KH1 og omlegging av veg KV5. Gjelder ikke for felt BF27 og BF28. Nytt høydebasseng Turveg, TV1, til nytt høydebasseng. Side 2 av 8

3 2.2 Planer og analyser som skal være godkjent før igangsettingstillatelse gis Følgende planer og analyser skal være godkjent av rette myndighet før det gis igangsettingstillatelse: Teknisk plan for offentlig vegareal Teknisk detaljplan for offentlig vegareal skal være godkjent av rette vegmyndighet. Plan for opparbeidelse av veganlegg inkl riggplasser for veg og avvikling av riggplasser skal legges ved søknad om igangsettelse. Overvann På den enkelte boligtomt eller boligfelt ved samlet utbygging, skal det planlegges og gjennomføres tiltak for infiltrasjon og fordrøyning på egen grunn for drenasjevann og overvann fra tak og tette flater i henhold til Retningslinjer for overvannshåndtering i Bergen kommune. Utomhusplan Ved innsending av igangsettingstillatelse skal det legges ved tegninger av plan, snitt og fasader for bolig og garasje. Utomhusplan i målestokk 1:200 skal suppleres med snitt og gjøre greie for avkjøring, eksisterende og framtidig terreng, vegetasjon, forholdet til nabobygg, eventuelle murer, trapper, gjerder, uteoppholdsareal og arrondering til naboeiendom samt vei og grøntområder. Med situasjonsplanen skal det også legges ved en skriftlig redegjørelse som blant annet skal beskrive og vise hvordan bestemmelsenes krav er tenkt oppfulgt. Visualisering av fjernvirkning Fjernvirkning av utbygging (herunder bygg og evt. murer) må synliggjøres ved bruk av fotomontasjer, tegninger, 3D modell eller lignende, for utbygging av områdene BF2, BF3, BF4, BF5, BF6, BF13, BF14, BF16, BF27 og BF Krav som skal være utført før utbyggingen starter opp Nødvendig opprusting av tilførselsveger i samsvar med tiltaksbeskrivelsen nedenfor: Bygging av gang- og sykkelveg langs Iglevatn, på østsiden av Apeltunvegen, i samsvar med gjeldende reguleringsplan Opprusting av Apeltunvegen, i samsvar med gjeldende reguleringsplan, på strekningen mellom kryss med Slåtthaugvegen og kryss med Hjortevegen Ca 200 m nytt fortau/gang- og sykkelveg på østsiden av Apeltunvegen, mellom Tranevegen og snarveg til Slåtthauganleggene, ved Posten Utvidelse av eksisterende fortau i nordre del av Apeltunvegen Nedsatt fartsgrense med fysisk fartsdemping i Apeltunvegen der dette mangler Fartsreduserende tiltak i Hjortevegen/Sætervegen som forhøyede fartshumper og innsnevring av kjørebane/utvidete fortausbredder Nødvendige støytiltak Kjøreveg KV1 med langsgående fortau, støytiltak og tilhørende avkjøringer til KV1 samt snuplass for buss KH1 og omlegging av veg KV5. Gjelder ikke for felt BF27 og BF28. Nytt høydebasseng Turveg, TV1, til nytt høydebasseng. 2.4 Krav som skal være utført før ferdigattest Før det gis ferdigattest skal følgende tiltak være gjennomført for alle områder og bygninger der tiltaket er relevant: KV 2 KV12 og tilhørende støytiltak skal være ferdigstilt til og langs tomtegrensen. Lekeplassene Lek1 Lek7 skal være ferdig opparbeidet i hht samlet plan for opparbeidelse og utførelse, jf 3.7. Gangveier Gv1 Gv5 skal være ferdigstilt jf Friområde FRI4 skal være opparbeidet som ballplass, nærlekeplass og møteplass. Side 3 av 8

4 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5, nr. 1) 3.1 Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse Områdene BF1-BF28 er eneboligtomter som tillates bebygd med eneboliger med tilhørende garasjer. Der hvor tomtens egenskaper tillater det kan eneboligen inneholde en sekundærbolig på inntil 70 m Hvert enkelt av feltene BF6-BF24 kan bygges ut feltvis etter en detaljert utomhusplan. Utomhusplanen skal da vise en utbygging med kjedede eneboliger eller rekkehus. Plankartets byggegrenser er da illustrerende. Ved samlet feltutbygging oppheves planens regulerte tomtegrenser i det enkelte felt. Feltutbygging kan skje etter en helhetlig utomhusplan, som blir bindende for utbyggingen. Det skal ved feltutbygging legges vekt på å oppnå gode boligkvaliteter for det enkelte felt og i helhet for nærområdet. Krav til uteområder jf 1.5 og plassering av bebyggelse 3.2 i bestemmelsene skal særlig vektlegges Felt BF3 skal bygges ut samlet med kjedede eneboliger. Bebyggelsen skal utformes slik at den gir et samspill mellom bygninger og landskap. Bebyggelsen skal plasseres slik at det oppnås en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til omgivelsene med spesielt vekt på fjernvirkning av bygg og terrenginngrep Minste private uteoppholdsareal (inklusive terrasser/altaner) pr boenhet med kvalitetskrav som i 1.6 skal være min 50 m² for eneboliger, og med et tillegg på 25 m 2 ved uleieenhet i boligen Eksisterende bygninger innenfor område BF26 kan rives under forutsetning av at det føres opp nybygg som ivaretar plassering, målestokk og takform til dagens bygninger og at området beholder sin opprinnelige struktur og karakter Det skal gjøres radon skjermende tiltak i byggegrunn før bolig oppføres. 3.2 Plassering av bebyggelse og tomteopparbeidelse Det skal tilstrebes at boligene får en sosial inngangside og en privat side. Boligene skal plasseres innenfor byggegrensene Garasjer med grunnflate på inntil 50 m 2 kan plasseres utenfor byggegrensen, men ikke nærmere enn 1,5m fra vei og 1m fra nabogrense. Garasje kan bygges i nabogrensen dersom det bygges fellesgarasje med nabo Det kan ikke etableres murer høyere enn 1,5 meter i områdene BF2, BF3, BF4, BF5, BF6, BF13, BF14, BF16, BF27og BF Avkjørsler Eksisterende avkjørsler opprettholdes, der dette fremgår med adkomstpiler på plankartet. Tomter med tilkomst fra offentlig veg har fastlagte avkjørsler fortrinnsvis for to og to eiendommer. Resterende boligtomter får tilkomst fra felles veg. 3.4 Vannforsyningsanlegg I området skal det bygges høydebasseng til vannforsyning. Bunn basseng skal ligge på kt. 225 og bassenget skal sprenges delvis ned i grunnen. Det skal plasseres i en bygning som utformes slik at den glir mest mulig inn i eksisterende terreng. Det skal ikke benyttes reflekterende materialer eller lyse farger. Eksisterende terreng skal beholdes mest mulig urørt. Terrenginngrep skal etterbehandles med vegetasjon og materialer som knytter anlegget naturlig til eksisterende vegetasjon og terreng. 3.5 Avløpsanlegg I området PH kan det bygges et felles pumpehus for avløp. 3.6 Øvrige kommunaltekniske anlegg Område Trafo kan benyttes til nettstasjon. Side 4 av 8

5 3.7 Lekeplass Områdene Lek 1 Lek7 er avsatt for boligene innenfor planområdet. For lekeplassene skal det utarbeides en helhetlig plan for opparbeidelse og utførelse. Lekeplassene skal ha et variert og supplerende innhold seg i mellom Lekeplassene Lek 2 og Lek4 skal ha gode overganger og forbindelser til FRI1. Tilkomst fra KV1 skal også vektlegges i planlegging og utføring Lekeplassene Lek1, Lek2, Lek4 og Lek6 må sikre god gjennomgangsmulighet mellom tilstøtende veier i tillegg til at de utformes som lekeplasser Lekeplassene er felles for hele planområdet og opparbeides med utbygging av boliger innenfor feltene etter slik fordeling: Lek 1 opparbeides med utbygging av nye boliger i feltene BF2, BF3, BF4, BF5 og tomtene 13 og 15 i felt BF6 og tomtene 14 og 16 i felt BF7. Lek 2 opparbeides med utbygging av nye boliger i feltene BF8 og BF10, tomtene 30, 31, 32, 33, 34 i BF9, tomtene 43 og 44 i felt BF11 Lek 3 opparbeides med utbygging av nye boliger i feltene BF12, BF13 og tomtene og i BG6 og BF7. Lek 4 opparbeides med utbygging av boliger i feltene BF18 BF19,og tomtene 45 og 46 i felt BF11 og tomtene 35, 36, 37, 38 i felt BF9 Lek 5 opparbeides med utbygging av boliger i feltene BF14, BF15, BF16, og tomtene 65, 66, 67 i felt BF17 Lek 6 opparbeides med utbygging av boliger i feltene BF20 herunder tomt og tomtene 68, 69, 70 i felt BF17 Lek 7 opparbeides med utbygging av boliger i feltene BF22 og BF24 og tomt 95 i felt BF Ved utbygging av nye boliger i felt BF23 skal det opparbeides en mindre lekeplass på kollen område FRI4. Side 5 av 8

6 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5, nr. 2) 4.1 Kjøreveg Offentlige veger skal opparbeides i samsvar med godkjent detaljplan. KV1- KV12 skal opparbeides med den linjeføring og inndeling av de respektive formål som er vist på plankartet. KV4 er eksisterende Nøttveitveg, med ny avkjøring fra KV1 og noe utbedring av linjekurvaturen. 4.2 Fortau Fortau skal opparbeides med fast dekke og med bredde og linjeføring i samsvar med godkjent detaljplan og samtidig med tilhørende kjøreveg Fortau langs KV2 skal ha god overgang til grøntområdene og god adkomst til lekeplassene. 4.3 Gangveg / gangareal Gangveg, Gv1, er del av tidligere tilkomstveg som skal benyttes som gangveg Gangvegene, Gv2 Gv6, skal opparbeides med grusdekke i en bredde på minimum 1,5 meter, resterende areal skal benyttes til grøfter og terrengtilpassing. Det skal legges vekt på god overgang til tilknytende kjøreveger og fortau Gv3 kan brukes som kjøreveg for drift og vedlikehold av PH jf Gangvegene er felles for boligene i BF1-BF24 og opparbeides ved utbygging av boliger innenfor feltene etter en slik fordeling: Gangveg 1 skal etableres ved bygging av KV1 og når KV5 er opparbeidet. Gangveg 2 skal opparbeides ved utbygging av nye boliger i felt BF4, BF5, BF8 og BF9. Gangveg 3 skal opparbeides ved utbygging av nye boliger i felt BF6 og BF7. Gangveg 4 skal opparbeides ved utbygging av nye boliger i felt BF14 og BF15. Gangveg 5 skal opparbeides ved utbygging av nye boliger på felt BF22 og tomtene 92, 93, 94 og 95 i felt BF Annen veggrunn teknisk AVT På annen veggrunn AVT1 kan det kan det bygges nettstasjon og trykkøkningsstasjon i tilknytning til nytt vannledningsnett. Terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt og det legges vekt på å tilrettelegge tiltalende arealer som ikke hindrer sikt fra avkjørsler/kryss eller langs tilhørende veg. Areal som fyllinger og løsmasse skjæringer skal tilpasses omkringliggende terreng og tilsås, større arealer skal beplantes. 4.5 Annen veggrunn -grøntareal Annet trafikkareal kan nyttes til, skjæringer og fyllinger samt annet sideareal langs vegene. Terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. Areal som fyllinger og løsmasse-skjæringer skal tilpasses omkringliggende terreng og tilsås, større arealer skal beplantes. 4.6 Parkeringsplasser Området PP1 skal tilrettelegges for parkeringsplasser for Smøråsfjellet turområde. Nødvendige terrengbearbeiding og muring for oppgradering av parkeringsplassen skal gjøres innenfor formålet. Det skal legges vekt på god tilpassing til omkringliggende områder. 4.7 Snuplass for buss Området KH1 skal tilrettelegges for buss-snuplass. Det skal legges vekt på estetisk helhet til omkringliggende arealer ved plassering av evt. pausebu og buss-skur Rør under snuplass for bekk fra Nøttveittjørna skal ikke forverre vannføringen nedstrøms snuplassen. Side 6 av 8

7 5 GRØNNSTRUKTUR (pbl 12-5, nr. 3) 5.1 Grønnstruktur Områdene skal opprettholde sin funksjon som grønn vegg. Vanlig skjøtsel tillates. Område G1 er offentlig område som skal skjøttes som slåttemark, sammen med FRI Turdrag Turdrag 1, TD1, er tidligere byveg til gård på øvre Nøttveit. Gangtraseen skal opprettholdes som sti i turdrag rundt Smøråsen Turdrag 2, TD2, og turdrag 3, TD3, er deler av eldre kirkeveg mellom Kirkebirkeland og Stend / Fana kirke. Eksisterende gangtrase skal opprettholdes som del av historisk gangtrase og kan benyttes som del av det overordnede turveisystemet på og rundt Smøråsen Allè langs kirkeveg-trasè TD3 skal bevares så langt det lar seg gjøre TD4 og TD5 kan opparbeides som turdrag mellom eksisterende bebyggelse i Smøråslien og turområde på Smøråsen samt TD TD5 kan også tilrettelegges som nærlekeplass for eksisterende boliger i nærområde og boliger i BF27 og BF28. Nærlekeplass i område TD5 skal ikke hindre ferdsel gjennom området 5.3 Turveg TV1 er ny turveg til Smøråsfjellet og Litlafjellet Veien TV1 skal anlegges og benyttes som anleggsveg i forbindelse med byggingen av høydebassenget i VF1. Når anlegget er ferdig skal fyllinger, grøfter og deler av veien sås til med gress slik at gruset veibredde er 3 m Terrenginngrep i forbindelse med bygging av vegen TV1 skal skje mest mulig skånsomt. Ved bygging av vegen tillates mindre justeringer av veglinjen for bedre terrengtilpassing. Vegskjæringer og fyllinger skal avrundes og tilpasses tilgrensende terreng TV2 skal benyttes som turveg mellom turdragene. Den kan også benyttes som adkomst til boligene i BF 26 BF Friområde Friområde FRI 1 er naturområde i nytt boligfelt som kan benyttes til lek og opphold. Området kan skjøttes med rydding av brake og benyttes som 100 meterskogen i boligområdet. Det skal legges vekt på gode tilkomster til området og snarveger gjennom området. Tilrettelegging skal skje uten vesentlige terrenginngrep Friområde FRI 2 FRI3 er grøntområder innenfor byfjellsgrensen som kan delvis opparbeides og vedlikeholdes for friluftsaktiviteter, turveier og areal for lek/ opphold. Ved tilrettelegging bør det legges vekt på universell utforming der terreng og topografi åpner for det Friområde FRI 4 skal tilrettelegges med ballslette, rasteplasser og areal for lek. Det skal ved opparbeidelse av området legges vekt på å oppnå gode og naturlige overganger til tilstøtende friområde Friområde FRI 5 rundt Nøttveittjørna skal ha et naturpreg der materialbruk og inngrep gjenspeiler at området danner en innfallsport til Smøråsfjellet. Nytt tursti-system kan etableres rundt Nøttveittjørna. Deler av området ligger i hensynssone bevaring av naturmiljø. I denne sonen er det ikke tillatt med fylling eller masseutskifting. 6 LANDBRUKS, NATUR OG FRILUFTSFORMÅL (pbl 12-5, nr. 5) 6.1 Friluftsformål Område LNF-F inngår i friluftsområdene på Smøråsfjellet. Vanlig skjøtsel og rassikringstiltak tillates. Side 7 av 8

8 7 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG (pbl 12-5, nr. 6) 7.1 Naturområde Nøttveittjørna inngår i hensynssone bevaring av naturmiljø. Fylling i tjernet er ikke tillatt. 8 HENSYNSSONER (pbl 12-6) 8.1 Frisiktsone, H140 I området mellom frisiktlinje og kjøreveg (frisiktsone) skal det være fri sikt i en høyde på 0,5 meter over vegplanet på tilstøtende veger. 8.2 Faresone høyspentanlegg I fareområdet kan det ikke oppføres bygninger for varig opphold eller legges til rette for bruk av arealene til friområde. 8.3 Soner med angitte særlige hensyn Hensyn friluftsliv Område H530_ 1 er området som ligger innenfor byfjellsgrensen for Byfjellene sør Hensyn naturmiljø Område H560_1 er et lokalt viktig naturområde. Innenfor område H560 _1 blir skjøtsel for opprettholdelse av områdets egenskap og karakter tillatt. Det kan og etableres sti innenfor sonen som del av sammenhengende turveg rundt Nøttveittjørna, jf Tiltak skal avklares med Grønn etat i kommunen. Bekkeløpet skal holdes åpent. For å ivareta våtmark og vannmagasin tillates ikke fylling og masseutskifting i det sentrale våtmarksområdet rundt Nøttveittjørna. Naturlig vegetasjon skal opprettholdes i det sentrale våtmarksområdet Hensyn kulturminne Område H570_1 og H570_2 er turtrasé med kulturhistorisk verdi til kirkevegen mellom Kirkebirkeland og Stend. Skjøtsel og vedlikehold av stien tillates. Endringer og store utbedringer av kirkevegen skal forelegges antikvarisk myndighet for uttale. Området H570_3 har kulturhistorisk verdi og alle tiltak på bygninger i tunet (felt B26) skal ivareta strukturen og karakteren i området, jf BESTEMMELSESOMRÅDE (pbl 12-7) 9.1 Rigg og anleggsområde Område BO91_1, del av område FRI 4, kan benyttes som riggområde ved opparbeiding av kjøreveg KV1-KV3. Anleggsområde skal opphøre som riggplass og opparbeides med ballbane før det gis ferdigattest til boliger i feltene BF6 BF24. Side 8 av 8