Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 4/07

Transkript

1 Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 4/07 Side 1 av 6 Arkivsaksnr.: 03/232 Arkivkode: PLAN GEILO-106 Saksbehandler: Trond Bølstad Saksnummer Utvalg Møtedato 20/05 Teknisk hovedutvalg /05 Teknisk hovedutvalg /05 Teknisk hovedutvalg /05 Teknisk hovedutvalg /06 Teknisk hovedutvalg /06 Teknisk hovedutvalg /07 Kommunestyret FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING - KIKUT FJELLSTUER Saksordfører: Trygve Hagen. Saka avgjøres av: Hol kommunestyre etter innstilling fra Teknisk hovedutvalg. Vedlegg: (til teknisk hovedutvalg) Reguleringsplankart og illustrasjonsplan datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Intensjonsavtale. Bygging av kulvert under rv 40 ved Kikut Fjellstue Samlet saksfremstilling Dokument i saka: Se dokumentjournalen Saksopplysninger: Denne saken har blitt grundig behandlet i følgende møter: I 2005: 02.02, 06.04, og i 2006: og Det henvises til samlet saksfremstilling. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den , saksnr 73/06, og gjorde følgende vedtak: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 30 og 27-1 å legge planforslaget for endring av reguleringsplanen for Kikut Fjellstuer, felt TB1 og FR1, med tlhørende bestemmelser, datert , til offentlig ettersyn. Planen ble lagt til offentlig ettersyn i tidsrommet til Følgende innspill til planforslaget har innkommet:

2 Side 2 av 6 Kommentarene er delt mellom offentlige høringsinnstanser og private uttalelser, og er forsøktsøkt samlet og besvart i grupper som omhandler samme tema: STATENS VEGVESEN, mottatt : Statens vegvesen finner ikke å kunne gå inn for egengodkjenning av planforslaget slik dette nå ser ut. De har følgende merknader til planen. 1. Planforslaget må utvides til å omfatte nødvendige frisiktsone mot nord. 2. Parkeringsplasser og atkomstveg må flyttes ut av frisiktsonen under pkt. 1 ovenfor 3. Vi registrerer 2.3 Rekkefølgekrav om at planfri kryssing under riksvegen skal være etablert i området ved Kikut fjellstuer før videre utbygging kan igangsettes. Ordet planfri bør byttes ut med planskilt og i området må endres til som vist i planen. I tillegg må det inngå krav om å gjennomfjøre ny avkjørsel med busslomme, rabatter m.m. i samsvar med planen før videre utbygging. Før gjennomføring av tiltakene på og inntil rv. 40 må det utarbeides byggeplan og inngås utbyggingsavtale med Statens vegvesen. Avkjørselen forutsetter endring av foreslått avkjørsel på motsatt side av riksvegen, noe som må følges opp før gjennomføring. 4. Til bestemmelsene 2.4 vil vi bemerke at støy må tilfredsstille de til enhver tid gjeldende støyretningslinjer (T-8/79 er utgått). 5. Til bestemmelsene 2.5 vil vi bemerke at det ikke må etableres belysning som kan virke sjenerende mot trafikken på rv. 40. Spesielt viktig vil det være med belysning i undergangen under rv. 40 og tilhørende gangveg/løype slik at denne blir attraktiv i forhold til å krysse i plan med riksveg. Ad. Pkt. 1,2,3,4,og 5: Planmaterialet ble endret og i samsvar med krav og merknader. Justert planforslag ble sendt Statens Vegvesen. Det har vært møte den med Vegkontoret, der endringer i reguleringsplanen ble gjennomgått. Ut i fra siste revisjon, godkjenner Vegkontoret reguleringsplanen med tilhørende reguleringstekst for Kikut Fjellstuer. BUSKERUD FYLKESKOMMUNE MOTTATT : I tråd med retningslinjene i Fylkesplan for avkjørsler og byggegrenser langs riksvegnettet i Buskerud og med hjemmel i veiloven 29 bør det fastsettes en byggegrense mot rv. 40 på 50 meter. Byggegrensen gjelder for nye tiltak innenfor planområdet og bør framgå av plankartet. Det bør samtidig inntegnes byggegrenser mot vassfar vest for planområdet. Det minnes om at det jf. Kommuneplan for Geilo 3 er en generell, retningsgivende byggforbudsgrense langs vann og vassdrag på 100 meter. Med tanke på områdets karakter og eksisterende bebyggelse kan det etter vår vurdering likevel være formålstjenelig å operere med en byggegrense tilsvarende kommuneplanens 2 på 50 meter mot vassdraget. Forholdet til grøntområdet og byggegrenser mot vei og vann tilsier at planforslaget bør endres, med alternativ lokalisering av ny bebyggelse, for å være i overensstemmelse med overordnede planer og retningslinjer. Det blir viktig at (resultatet av) støyvurderinger inngår i denne prosessen. Innspillet gir ikke uttrykk for at Fylkeskommunen er i mot planendringen. Imidlertid blir da ønsket om byggegrense på 50 meter mot rv. 40 og 50 meter mot vassdraget av motstridene karakter. Dette kravet umuliggjør etablering av ny bebyggelse overhodet på eiendommen. Planendringen gir formell rett til å opprettholde eksisterende byggegrenser i endringsforslaget. I tillegge har nå Statens vegvesen Buskerud godkjent planen slik den foreligger med bl.a. byggegrenser som vist.

3 Side 3 av 6 FYLKESMANNEN I BUSKERUD mottatt : Manglende prosjektillustrasjoner og støyrapport er ettersendt Fylkesmannen. Fylkesmannen ber samtidig om at planendringen er entydig i forbindelse med anvendelse av metode for beregning av utnyttelsesgrad i planmaterialet. Planmaterialet blir endret og utnyttingsgraden skal angis som prosent bebygd areal (% -BYA). PRIVATE UTTALELSER : Det har innkommet 8 uttalelser fra private grunn/og sameiere i forbindelse med høringsfristen. Av praktiske hensyn er disse enkeltvis besvart med fare for at temaer kan bli kommentert flere ganger. Uttalelse fra Ragnhild Hammersbøen, mottatt : Uttalelsen oppsummerer mangel på svar/kommunikasjon mellom Hol kommune og R. Hammersbøen over lengre tid. Problemstillingene omhandler ønsker/krav om mer overordnet planlegging i området i forbindelse med videreutvikling av parkeringsplasser og løypenett, samt spørsmål om økonomiske krav R.H. måtte mene og ha i forbindelse med disse tiltakene. Problemstillingene har etter administrasjonen oppfatning et innhold som ligger utenfor saken i forbindelse med planendringen. Planens krav til opparbeidelse av turveinett/undergang og interne parkeringsplasser er i samsvar med tidligere plan og overordnede føringer i løypeplaner og parkeringskrav i området. Spørsmål om økonomisk kompensasjon virker å ligge på siden av tiltakshavers ansvarsområde. Uttalelse fra nabo, GNR 66/BNR 194, A. Sjåstad, mottatt : Uttalelser/protester fra naboeiendom omhandler negative konsekvenser for disse vedrørende fremtidig utbygging på Kikut fjellstue, samt et eventuelt erstatningsansvar i forbindelse med dette. Arbeidet med forslag til reguleringsendring har pågått over lang til og i nært samvirke med Hol Kommunes administrasjon og politikere. Planen har vært inngående drøftet og gitt politisk forhåndsuttalelse før man besluttet og legge planen ut til høring. Fremtidig utbygging på Kikut Fjellstue er på grunnlag av denne prosessen i samsvar med opprinnelig plan med hensyn til u-grad og byggehøyder. Det har mot nabo i syd vært foretatt mindre planjustering av formålsgrenser og posisjon/løsning av turvei og undergang under rv. 40. Uttalelse fra nabo i vest, Nini Sundt, Aasremvegen 48, mottatt : Uttalelser/protester fra N. Sundt omhandler tilsvarende spørsmål som er omhandlet og besvart i svar under b. til nabo i syd GNR. 66/BNR 194. Uttalelse fra nabo Cathrine Lenngren, mottatt (etter fristen): Med slik ekstrem utbygging vil området bli ødelagt. Det bør åpnes for at godt etablerte hytteeier på Aasremmen skal få litt større utnyttelsesgrad.

4 Side 4 av 6 Uttalelse/protest fra deler av Kikut sameie: Sameiet består av 7 seksjoner, 6 boligseksjoner og 1 hotellseksjon. Det har innkommet 4 uttalelser fra sameiet Kikut, Oddmund Bøhn, Finn Sjuve, Vibeke M. Ornum og Alte Ulvesæter. Brevene ligger i saken. Uttalelsen fra 1 av sameierne, Oddmund Bøhn, stiller seg positiv til planene og ønsker et godt samarbeid med tiltakshaver/utbygger for en total og god løsning. Uttalelsene fra øvrige sameiere retter seg mot planforslaget, bestemmelser og tolkninger av disse. I denne forbindelse er det nødvendig å vise til at tiltakshaver tidligere har inngått en kontraktsfestet avtale med sameiet om videre utbyggingsrett for hele planområdet, dvs. begge eiendommene gnr. 66/bnr. 335 og gnr. 66/bnr I ettertid i forbindelse med planprosessen og utarbeidelsen av forslag til reguleringsendring har det oppstått uenighet mellom deler av sameiet og tiltakshaver i forbindelse med innholdet i planen. Motsetningsforholdene kan synes å være av sivilrettslig art og bør bli behandlet i samsvar med dette. Uttalelsene omfatter følgende problemstillinger: 1.Utnyttelsesgrad: Uttalelsene søker å så tvil om planens overordnende formål, TB-Turistbedrift. I den forbindelse må bemerkes at planendringen på dette punkt er i samsvar med tidligere og gjeldende plan og politisk avklart i kommunen. I forbindelse med utnyttelsesgraden tolkes bestemmelsene dit hen at total utbyggingskapasitet vil være 3010 m2 og resterende areal til nybygg er ca m2. Kapasiteten (i opprinnelig plan) må være å forstå som 3010 m2 av samlet grunn/tomteareal multiplisert med 3 etasjer dvs m2. Forslag til planendring justerer faktisk ned på utnyttelse i forhold til opprinnelig plan til BYA på 28%, dvs m2 av tomtegrunn multiplisert med 2 etasjer + loft som i illustrert og planlagt prosjekt, vil tilsi ca m2 dvs. ca m2 mindre enn i gjeldene plan. 2. Parkering: I forbindelse med parkeringsdekning sies at sameiet har vedtatt 3 p-plasser pr. leilighet. I forslag til reguleringsendring foreslår tiltakshaver å opprettholde samme bestemmelser som i gjeldende plan, dvs. at parkering skal løses i fellesskap og at dekning skal være minimum 1 p- plass pr. rom/leielighet og to plasser pr. hytte/bolig. Planbestemmelser skal ordinært rangeres foran privatrettslige avtaler. Justering av parkeringsplasser på terreng ihht. eksisterende bebyggelse er justert i samsvar med krav fra seksjon 1 i sameiet. 3. Tursti/løypetrase: Tursti og løypetrase påstås å være i strid med forutsetninger i løypeplanen samt ligge plassert under terrasse på planlagt nybygg i sør. Tiltakshaver mener at traseen ligger lokalisert på samme del av tomten, er i samsvar med løypeplan og krav fra Statens Vegvesen. I tillegg forbedres løsningen ved at man har fjernet kryssende biladkomst til hytteeiendom i sør. Løsningen blir mer trafikksikker og unngår samtidig å anvende arealer på tomteområdet til trafikkformål. 4. Felles utearealer: Utbyggingskapasiteten er foreslått redusert i forhold til kapasitet i eksisterende plan. Det vil bety at uteoppholdsarealer øker pr. bruker og bruksenhet. Maksimal utnyttelse og

5 Side 5 av 6 utomhusområder er i samsvar med eksisterende plan og vurderer bruk av utomhusarealer på tomteområdet som helhet og ikke i forhold til den enkelte tomt. 5. Støy: Det er foretatt støyanalyse som følger planforslaget. Ny bebyggelse på området vil bli oppført i samsvar med analysen, og nødvendige tiltak vil bli foretatt i samsvar med dette. 6. Byggegrenser: Planforslaget er å anse og skal behandles som reguleringsendring og kan med dette opprettholde gjeldende plans byggegrense mot riksveg på 30 meter. Ny planlagt bebyggelse mot nord er i samsvar med plan og byggningsloven og har minste avstand mot nabogrense og eksisterende bebyggelse på minimum 4 meter. 7. Avkjørsel fra riksveg: Avkjørsel er forslått flyttet nordover og ligger på eiendomsskillet mellom eiendommene. Forslaget er utarbeidet i dialog med Statens Vegvesen og anses å være mer trafikksikker enn eksisterende løsning. Løsningen gir bedre og lenger avstand fra bussholdeplass og tar overordnet hensyn til trafikkforholdene i området inkludert planlagt trafikkavvikling og avkjørsel fra området på østsiden av riksvegen. Samtidig er det planlagt to avkjørsler i nord inn fra felles avkjørsel til Kikut Fjellandsby. Dette vil avlaste og redusere den totale trafikkbelastningen inne på området. Forhold til overordna plan: Se tidligere saksfremstilling Miljøkonsekvenser: Se tidligere saksfremstilling Økonomiske konsekvenser: Kommunen kan bli eier av skikulverten og overta ansvar for drift og vedlikehold. Vurdering: Planen har blitt grundig vurdert over lang tid. Innsigelsen fra vegvesenet er ryddet vekk gjennom en lang diskusjon. Bl.a. har forutsetningen vært at det skulle anlegges en kulvert under Rv 40 før igangsettingstillatelse ble gitt. Det foreligger en intensjonsavtale mellom aktuelle parter om at skikulverten skal være ferdigstilt og klar til bruk innen 1.november Intensjonsavtalen ligger vedlagt. Ingen aktuelle endringer i planmateriealet er nødvendige, fordi disse allerede er uført av planfremmer. Rådmannens innstilling: Teknisk hovedutvalgs innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol kommunestyre framlagte forslag til reguleringsendring for Kikut Fjellstuer. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den , saksnr. 161/06

6 Side 6 av 6 Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksordfører: Trygve Hagen Vedtak: Teknisk hovedutvalgs innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol kommunestyre framlagte forslag til reguleringsendring for Kikut Fjellstuer. Saksordfører: Trygve Hagen. Kommunestyret behandlet saken den , saksnr. 4/07 Behandling: Saksordfører: Trygve Hagen. E-post fra Velforeningene på Kikut, Geilogrend Vel og Atle Ulvesæter, Sameiet Kikut og Kikut Vel av ble omfordelt kommunestyret sammen med notat fra teknisk sjef til rådmann av Lars Egil Furuseth fremmet følgende tilleggs/endringsforslag: Bebyggelsens hovedtak kan oppføres med en mønehøyde inntil 7,5 m over gjennomsnittlig terreng. AVSTEMMING: ************************************ Innstillingen fra teknisk hovedutvalg ble enstemmig vedtatt. Tilleggsforslag fra Lars Egil Furuseth falt med 21 mot 4 stemmer (2SV, 2V) Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol kommunestyre framlagte forslag til reguleringsendring for Kikut Fjellstuer.