Ullensaker kommune Regulering

Transkript

1 Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 271/12 Hovedutvalg for overordnet planlegging /12 Kommunestyret SLUTTBEHANDLING AV REGULERINGSPLAN FOR QUALITY HOTELL, JESSHEIM NORD Vedtak Med henvisning til plan og bygningsloven (pbl 1985) 27-2 vedtas reguleringsplan for Quality Airport Hotel, datert med bestemmelser revidert Rett utskrift Turi Kobbhaug Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler til videre forføyning Saksnr. 2010/ Side 1 av 6

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Av 45 representanter var 44 tilstede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 11 tilstede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig anbefalt. Innstilling Med henvisning til plan og bygningsloven (pbl 1985) 27-2 vedtas reguleringsplan for Quality Airport Hotel, datert med bestemmelser revidert Saksnr. 2010/ Side 2 av 6

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningsloven (pbl 1985) 27-2 vedtas reguleringsplan for Quality Airport Hotel, datert med bestemmelser revidert Ullensaker, Arne Bruknapp rådmann Saksnr. 2010/ Side 3 av 6

4 Saksbehandler: Øystein Ellingsen Vedlegg: - Plankart datert Bestemmelser datert Forslagsstillers beskrivelse av endringene, notat datert Saksdokumenter: Innkomne merknader i forbindelse med offentlig ettersyn (3 stk) Kunngjøring av justert grense for Nordbytjernet landskapsvernområde, brev av SAKEN GJELDER Sluttbehandling av reguleringsplan Quality Airport Hotel, datert Forslagsstiller er Øvre Romerike Prosjektering AS på vegne av Aberdeen Property Investors AS. Bakgrunn Planforslaget omfatter Hotelltomten og eiendommen som blir brukt som bensinstasjon. Dette omfatter følgende gbnr: 136/115, 136/114, 32/12 og 32/13. Plangrensen er i hovedsak lagt i eiendomsgrensen for disse eiendommene, og sammenfaller dermed med grensen for landskapsvernområdet, som Fylkesmannen og Direktoratet for Naturforvaltning har godkjent justert. Hotellet har vært utvidet og påbygd i flere omganger, og utnyttingsgraden i gjeldende reguleringsplan er blitt overskredet. Planforslaget fremmes for rydde opp i dette forholdet samt tilrettelegge for mindre tilbygg, og avklare hvorvidt gbnr 32/12 og 32/13 kan brukes som parkeringsareal. Planstatus Planområdet er i kommuneplanen avsatt til næringsområde. Planområdet omfattes av reguleringsplan med bestemmelser for Esso Motor hotell, Jessheim, stadfestet Denne legger til rette for utbygging av hotell, restaurant og vegserviceanlegg, med en u-grad på 0,3 og inntil 6 etasjer. Plangrensen for Quality Airport Hotell er derfor tilpasset plangrensen for områdeplanen for Gardermoen Næringspark. Dette samsvarer også med dagens eiendomsgrenser. Planprosess Varsel om oppstart av reguleringsarbeid ble kunngjort i lokalavisene i mai Offentlig ettersyn Planforslaget ble førstegangsbehandlet som saksnr 0159/05 i HOP-møte den , og vedtatt utlagt til offentlig ettersyn. Høringsperioden ble fastsatt til 17/10 21/11 i Det kom 3 uttalelser i forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget, alle fra offentlige instanser. Uttalelsene er oppsummert og kommentert i det følgende: Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev av Det påpekes at planforslaget berører Nordbytjernet Landskapsvernområde, og at planavgrensningen må tilpasses vernegrensen. Dernest ønskes innarbeidet en 5 m buffersone mot landskapsvernområdet innenfor planområdet. Saksnr. 2010/ Side 4 av 6

5 Akershus Fylkeskommune, brev av Det er ingen registrerte fornminner i området. Det bes om at de som skal utføre arbeid i marken gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Dersom man støter på fornminner, skal arbeid straks stanses og kulturminnemyndigheten varsles. Statens Vegvesen, brev av Det påpekes at felt T1 i planforslaget foreslås regulert til offentlig vei. Det pågjeldende areal er privat eid, og det kan ikke påregnes at Statens Vegvesen vil overta den. Videre påpekes at det for parkeringsarealet østover langs fv 174 (på gbnr 32/12 og 32/13) må innarbeides en bestemmelse som stiller krav om at byggeplan for parkeringsarealet skal godkjennes av Statens Vegvesen før opparbeidelse. Kommentarer til uttalelsene Fylkesmannens krav til justering av planområdet i henhold til vernegrensen for Nordbytjernet Landskapsvernområde medførte en oppfølging av saken, først mot Fylkesmannen og dernest mot Direktoratet for Naturforvaltning. Det at hotellet skiftet eier kombinert med kapasitetsproblemer ved kommunens reguleringsavdeling, førte til at saken ble liggende til sommeren 2010 før denne oppfølgingen ble tatt opp igjen. I brev av kunngjør Fylkesmannen i Oslo og Akershus at grensen for Landskapsvernområde er justert slik at den ikke berører de eiendommer som inngår i planforslaget. Plankart datert ivaretar justert vernegrense samt buffersonen som fylkesmannen etterspør. Vegvesenets uttalelse anses ivaretatt gjennom justeringer av både plankart og bestemmelser. I plankartet er trafikkarealene endret fra å være angitt som «offentlig trafikkområde» til «felles adkomstveg», og signaliserer dermed ikke offentlig eierskap. Parkeringsarealet har også endret formål, fra «byggeområde, hotell» til «felles parkering». I tillegg er det i reguleringsbestemmelsene innarbeidet krav til at byggeplaner for dette arealet må godkjennes av vegvesenet. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget fra 2005 anga en utnyttelsesgrad på 25 % BYA. Planområdet har et samlet areal på 34,1 da, hvorav bensinstasjonen utgjør 6,1 da og hotellområdet (som består av tre eiendommer) utgjør ca 27,8 da. I opprinnelig plan var bensinstasjon og hotell regulert som ett område, men tomtearealene ble vurdert hver for seg ved beregning av BYA. I revidert plan foreslås derfor området delt opp, angitt som område for bensinstasjon og område for hotell/bevertning. Østre del av området, mellom tidligere atkomstveg og rv 174, foreslås avsatt som felles/privat parkeringsområde i tilknytning til hotellvirksomheten. Hotellområdet HB1, har i revidert plan et tomteareal på 20,2 da. Pr i dag har hotellet et bebygd areal på ca 5500 m 2. Det foreligger konkrete planer for en utvidelse av konferanseavdelingen på m 2, noe som forutsettes å skje på bakkeplan i tilknytning til eksisterende konferanserom. Videre er det tanker om framtidig utvidelse av både kjøkken, restaurant, lager og antall hotellrom. Noe forutsettes å skje på bakkeplan, men også ved å bygge i høyden (øke antall etasjer) der hvor det er hensiktsmessig, bl.a. gjelder dette økt kapasitet ifht hotellrom. Gjeldende reguleringsplanen gir imidlertid allerede rom for dette, dvs, økning av antall etasjer. Saksnr. 2010/ Side 5 av 6

6 For å sikre framtidige, nødvendige utvidelser som nevnt, foreslås BYA endret til 35 % for hotellområdet. Dette gir for hotellområdet et mulig bebygd areal (grunnflate) på ca 7000 m 2. Det er i reguleringsbestemmelsene foreslått at parkering ikke skal medregnes i beregning av % BYA for tomten. Eventuelle behov for utvidelse av parkeringskapasiteten i tilknytning til hotellvirksomheten kan da skje innenfor eget regulert parkeringsområde (felt FP1) i øst. For bensinstasjonsområdet BST1, er BYA på 25 % opprettholdt (iht gjeldende plan). Dette anses å dekke nødvendige, framtidige utvidelsesbehov. Området er på ca 6,1da. Dagens bebyggelse dekker ca 750 m 2, og en BYA på 25 % vil kunne gi rom for en dobling av dette. Eksisterende turvegnett mellom Nordbytjern landskapsområde og områder nord for Rv 174 passerer gjennom planområdet, både via undergang øst for hotellet og via eksisterende gangveg som ble etablert i tilknytning til tidligere adkomstveg til hotellet. Rådmannen har stilt krav om at disse gang-/turvegforbindelsene sikres i planen. Dette er gjort ved at gangvegen langs parkeringsområdet i øst inngår i spesialområde bevaring. Videre er det i bestemmelsene stilt krav om at turveg via undergang skal opprettholdes og ferdsel ikke hindres. VURDERINGER/DRØFTINGER Planprosessen for denne reguleringsendringen har vært meget lang. Bare siden 2010 hvor saken ble satt i gang igjen, er det gått 2 år for å klargjøre hvordan forholdet til landskapsvernområdet måtte behandles hos statlige myndigheter. Det anses nå at foreliggende planendring gir den ønskede fleksibilitet for videre drift av virksomheten på tomten, og prosessen har klarlagt forholdet til omgivelsene mot sør og øst. Da planmaterialet er utarbeidet etter plan- og bygningsloven av 1985 og ble 1.-gangs behandlet før ny planlov trådte i kraft, kan planen sluttbehandles etter samme lov, i tråd med overgangsbestemmelsene i 34 i ny planlov og vedtakskompetansen ligger da i kommunestyret. KONKLUSJON På denne bakgrunn anbefales det at reguleringsplan med bestemmelser for Quality Airport Hotell, datert vedtas. Melding om vedtak sendes: Saksnr. 2010/ Side 6 av 6