Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 93/07

Transkript

1 Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 93/07 Side 1 av 8 Arkivsaksnr.: 07/995 Arkivkode: PLAN GEILO-150 Saksbehandler: Jostein Øverby Saksnummer Utvalg Møtedato 69/07 Teknisk hovedutvalg /07 Teknisk hovedutvalg /07 Kommunestyret REGULERINGSENDRING FOR FELT BF10, GG2/PP, GG4/PP, P2 (GEILO HANDELSLAG) INNENFOR REGULERINGSPLAN GEILO SENTRUM Saksordfører: Knut Medhus. Saka avgjøres av: Reguleringsendring skal avgjøres av kommunestyret. Vedlegg: Møtebok sak TE 69/07, Planforslag revidert m/ planbestemmelser rev Rapport fra Brekke og Strand sept for dokumentasjon av løsninger vedr. støykrav. Dokument i saka: Jf. Dokumentjournal. Saksopplysninger: Teknisk hovedutvalg fattet følgende vedtak den , sak 69/07: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1, pkt. 2 å legge forslag til reguleringsplan for feltene BF10, GG2/PP, GG4/PP, P2 i Geilo sentrum ut til offentlig ettersyn. Følgende endringer gjøres før saken sendes på offentlig ettersyn: Parkeringsløsning på sørlig side endres iht skisse merket fra Gedde-Dahl. Planen legges ut på høring i inneværende uke og har som mål og sluttbehandles i teknisk hovedutvalg i ekstraordinært møte i juni. Forslaget til reguleringsendring lå ute til offentlig ettersyn i perioden Teknisk

2 Side 2 av 8 sjef fant at det var saksbehandlingsmessig umulig å få til sluttbehandling i teknisk hovedutvalg i juni. Det ble sendt inn 6 høringsuttalelser. Innsigelse fra Statens vegvesen, datert Statens vegvesen fremmer innsigelse til planforslaget med følgende innhold: Rekkefølgebestemmelsene fra reguleringsplan for Geilo kreves tatt inn som bestemmelser også i planne for Geilo handelslag. Subsidiært, dersom Fylkesmannens juridiske seksjon mot formodning finner at det ikke skulle være hjemmel for slike rekkefølgekrav: Det kreves at planområdet utvides til å omfatte hele den tidligere planen for Geilo sentrum slik at tiltakene på veinettet kommer innenfor planen og inngår som rekkefølgebestemmelser. Innsigelsene må avklares og forutsetter ny uttalelse fra Statens vegvesen før eventuell egengodkjenning i kommunen. Videre fremmer statens vegvesen følgende planfaglige råd: Etter vårt syn gir planforslaget vegteknisk dårlige og lite trafikksikre utforminger både mot Kyrkjevegen og Geilovegen. Administrasjonens vurdering og avklaring: Bestemmelse 5.1 i planforslaget var formulert slik: Før det gis tillatelse til igangsetting av byggetiltak i planområdet skal det inngås utbyggingsavtale med kommunen om relevante tiltak i rekkefølgebestemmelsene for Geilo sentrum. I sak 69/07 sies det om rekkefølgebestemmelser: Det er meningen fra forslagsstillers side at planområdet skal forholde seg til alle aktuelle rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan for Geilo sentrum og det er laget en bestemmelse (5.1) om dette som henviser til reguleringsplan for Geilo. Videre administrasjonens vurderinger: Rekkefølgekravene bør fastholdes slik de er i reguleringsplan for Geilo sentrum. Løsningen som er valgt i bestemmelse 5.1 synes å være den beste i den aktuelle situasjon, selv om det er usikkert om det er hjemmel til å knytte rekkefølgebestemmelser til forhold som ligger utenfor planområdet. I tilsvarende sak på Telefontomten er det foreslått en annen løsning for å ivareta rekkefølgekrav. Uansett er det enighet om at krav skal ivaretas og hvilke krav som skal ivaretas. Fylkesmannens juridiske avdeling vil kunne utgreie spørsmålet nærmere i høringsperioden og en anbefalt løsning velges før sluttvedtak både i herværende sak og for Telefontomten. Fylkesmannen har ikke gitt noen formell vurdering av forholdet i sin uttalelse, men muntlig bekreftet at det i utgangspunktet er svak hjemmel til å knytte rekkefølgebestemmelser til forhold som ligger utenfor planområdet. Hadde situasjonen vært slik at Hol kommune ville ha rekkefølgekrav og utbygger ikke, ville kommunen vært nødt til å utvide planområdet til å omfatte de stedene som rekkefølgekravene omfatter. Enighet om rekkefølgekravene og sammenknytningen mellom utbyggingsavtale og sluttbehandling av planen gjør at følgende løsning er akseptabel for Hol kommune og planfremmer og vegvesenet er i brev av bedt om å trekke sin innsigelse på denne bakgrunn (vegvesenets endelige svar vil foreligge til behandlingen, er svaret negativt må behandling utsettes):

3 Side 3 av 8 Til erstatning for planforslagets pkt. 5.1 tas det inn følgende punkter: Forslagets pkt. 5.1 om rekkefølger og utbyggingsavtale tas ut. Nytt pkt 5.1 blir forslagets pkt. 5.2 om etablering av gatetun med parkering. Nytt pkt. 5.2 skal lyde: Før det gis brukstillatelse i BF10, må det være etablert kanalisert kryss fra Vesleslåttvn. og Kyrkjevegen til riksvei 7 og frisiktsoner må være etablert. Nytt pkt. 5.3 skal lyde: Det kan ikke gis brukstillatelse for nye bygninger (inkl. tilbygg/påbygg) med T-BRA større enn 100 m² innenfor felt BF10, før ny kjøreveg V1 er etablert, samt avkjøring sør for BF3 er stengt. Nytt pkt. 5.4 skal lyde: Fortau G2 skal etableres senest samtidig med ferdigstillelse av nye bygninger (inkl. tilbygg/påbygg) med T-BRA større enn 100 m² (på den enkelte grunneiendom). Det er valgt å legge tidspunkt for brukstillatelse og ikke tidspunkt for igangsettingstillatelse til grunn for gjennomføring av rekkefølgekrav. Dette er samme løsning som ble valgt for BF8 Texacotomta og løsningen har fått en ytterligere begrunnelse gjennom kommunestyrets vedtak , sak 65/07, der det ble godkjent forskuttering fra Tettstedsfondet til å sikre gjennomføring av kanaliserte vegkryss ved hhv. Kyrkjevegen/Riksveg 7, Vesleslåttvegen/ Riksveg 7, Geilogutu/ Riksveg 7 samt V1. Forskutterte midler forutsettes tilbakeført løpende ved innbetalinger fra utbyggerne knyttet til utbyggingsavtalene. Hol kommune er m.a.o. satt i stand til å påta seg prosjektering og forskuttere gjennomføring av de aktuelle tiltak og utbyggingsprosjektene bidrar med midler som avklares gjennom utbyggingsavtalene. Innsigelse fra Fylkesmannen i Buskerud, datert Innsigelse ang. støy. Den planlagte bebyggelsen inneholder arealer for støyfølsom bruk, og vil bli utsatt for støybelastninger som vesentlig grad overstiger de veiledende grenseverdiene i Miljøverndept. retningslinje. Konkret handler dette om leiligheter som ikke har stille side (vendt vekk fra støy fra jernbane og vei) og leke/oppholdsarealer som ikke er tilstrekkelig skjermet mot støy. Innsigelse ang. lekeareal. Det er ikke redegjort for plassering av områder for lek og utendørs opphold, og om disse vil ha tilstrekkelig kvalitet. Planforslaget inneholder bestemmelser som dekker behovet for småbarnslekeplasser, men det er ikke fastsatt bestemmelser eller gitt en nærmere beskrivelse av mulighetene for lekeplasser for større barn og ungdom. Innsigelsene må avklares og forutsetter ny uttalelse fra Fylkesmannen før eventuell egengodkjenning i kommunen. Administrasjonens vurdering og avklaring: Administrasjonen har i samarbeid med planfremmer kommet frem til følgende løsninger, løsningene er drøftet med fylkesmannen i møte , fylkesmannen er i brev av bedt om å trekke sin innsigelse på denne bakgrunn (fylkesmannens endelige svar vil foreligge til behandlingen, er svaret negativt må behandling utsettes): Lekeareal på 260 m2 på 2. etg. plan og på dekke over overbygget etasje var tekstlig avsatt i planforslaget, men ikke med et formål og betegnelse i kartet som sikret arealet. Det er foreslått overfor fylkesmannen at arealet gis et egnet formål og at beliggenhet og

4 Side 4 av 8 kvalitet (inkl. universell tilgjengelighet) spesifiseres i bestemmelser. Møte mellom Hol kommune og Fylkesmannen avklarte behovet for en temaplan for lekeplasser i Geilo sentrum. Arbeidet med en slik plan er igangsatt med en forpliktelse og fremdrift som kan tilfredsstille Fylkesmannen. For 3-4 leiligheter i 5. etg. mot jernbanen er det ikke mulig å tilfredsstille støykrav. Disse leilighetene tas bort og bruken endres til næringsareal, event. boder. Dette ivaretas i bestemmelser gjennom pkt der det stilles krav om dokumentasjon på byggemeldingstidspunkt for hvordan støykrav skal ivaretas. For disse 3 leilighetene kan ikke støykrav ivaretas og de vil med hjemmel i pkt ikke kunne tillates til bolig. Leiligheter i 6 etg. manglet også stille side med tilfredsstillende støyforhold. Dette er løst ved at aktuelle leiligheter nå går over 2 plan (6. og 7. etg) og ved at det er anlagt en takterasse i 7. etg. som både gir deler av leilighetene en stille side og gir beboerne i bygget et verdifullt utearealtilskudd. Løsningen ivaretas i bestemmelser gjennom pkt der det stilles krav om dokumentasjon på byggemeldingstidspunkt for hvordan støykrav skal ivaretas. Støykrav kan m.a.o. bare ivaretas ved at det byggemeldes en slik løsning. Det stilles videre krav i bestemmelser til universell utforming, noe som innebærer heis opp på takterassen. Støyforhold på balkonger og uterareal vil om nødvendig sikres gjennom forhøyede rekkverk og lydabsorbenter i tak. Dette ivaretas i bestemmelser gjennom pkt der det stilles krav om dokumentasjon på byggemeldingstidspunkt for hvordan støykrav skal ivaretas. Støykrav kan m.a.o. bare ivaretas ved at det byggemeldes en slik løsning. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune, datert Det er ikke funnet automatisk fredede kulturminner, og fylkeskommunen har derfor ikke merknader til reguleringsplanen. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune, datert Det er ikke funnet SEFRAK-registrerte bygninger i området, og fylkeskommunen har derfor ikke merknader til reguleringsplanen. Uttalelse fra adv. Sverre Thune, datert på vegne av Leonard Tragethon, fester av g/bnr 64/162 Reguleringsplanen foreslår å bygge bolig/forretning/fritidsleilighet på 64/162. Tragethon er interessert i å bygge parkeringshus på tomta og ber om at det blir tatt hensyn til hans rettigheter ved den endelige reguleringen. Hol kommune har reist ekspropriasjonssak mot Tragethon til gjennomføring av reguleringsplanen for Geilo sentrum. Den nye reguleringsplanen legger opp til en annen utnyttelse av tomta enn den som ligger til grunn for ekspropriasjonsvedtaket. I h.h.t. loven bør ikke ekspropriasjon gjennomføres med mindre kommunen har gitt festeren en rimelig frist til å bygge på tomta i samsvar med planen. Administrasjonens vurdering og avklaring: Hol kommune fikk forhåndstiltredelse i ekspropriasjonssak for 64/162 fra fylkesmannen sommeren 2007, i første halvdel av september er det forventet at tvangsfullbyrdelse blir iverksatt, d.v.s. at Hol kommune blir gitt rett til å disponere 64/162. Etter dette vil det bli holdt skjønn i Hallingdal tingrett. Skjønnet vil fastlegge ekspropriasjonserstatningen. Forholdene rundt hva fester kan eller bør gis anledning til avklares m.a.o. i ekspropriasjonssaken.

5 Side 5 av 8 Uttalelse fra Tunsberg bispedømme, datert Viser til tidligere merknader og korrespondanse knyttet til Geilo handelslags nybygg. Slik planen nå foreligger, har ikke bispedømmerådet ingen ytterligere kommentarer eller innsigelser. Forhold til overordna plan: Vurdert i sak TE-69/07. Miljøkonsekvenser: Vurdert i sak TE-69/07. Økonomiske konsekvenser: Utbyggingsavtale vil bli underskrevet av utbyggeren i nær framtid. Avtalen skal vedtas av kommunestyret før den er bindende. Vedtatt utbyggingsavtale skal foreligge når reguleringsplanen vedtas av kommunestyret. Vurdering: Støy Dette er forsøkt ivaretatt gjennom løsninger beskrevet ovenfor under Fylkesmannens uttalelse. Det betyr at kravene til støy i T-1442 kan overholdes ved at det gjøres støydempende tiltak, ved at 3-4 leiligheter omgjøres til annet formål (næringsareal, event. boder) og ved at det etableres en takterasse i 7. etg. som både gir deler av leilighetene en stille side. Rekkefølgebestemmelser: Dette er forsøkt ivaretatt gjennom løsninger beskrevet ovenfor under Vegvesenets uttalelse. Utbyggingsavtale Det er utarbeidet forslag til utbyggingsavtale mellom Hol kommune og Geilo Handelslag for reguleringsområdet. Avtalen må foreligge i underskrevet stand før reguleringsplanen vedtas. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-2 vedtar teknisk hovedutvalg forslag til reguleringsplan for Geilo handelslag i Geilo sentrum med følgende endringer fra det planforslaget som har vært på offentlig ettersyn: Lekeareal på 260 m2 på 2. etg. plan og på dekke over overbygget etasje reguleres med blandet formål forretning/felles lekeareal. Reguleringsbestemmelse 1.12 gis følgende tillegg: Felles lekeareal er avsatt i planen og skal ligge på 2. etg. plan over forretningsbygg. Arealet skal ha universell tilgjengelighet for byggets beboere og opparbeides med lekeutstyr, benker, bord o.a.. Reguleringsbestemmelse 1.12 gis følgende tillegg: Takterasse i 7. etg. skal ha universell tilgjengelighet for byggets beboere. Forslagets pkt. 5.1 om rekkefølger og utbyggingsavtale tas ut.

6 Side 6 av 8 Nytt pkt 5.1 blir forslagets pkt. 5.2 om etablering av gatetun med parkering. Nytt pkt. 5.2 skal lyde: Før det gis brukstillatelse i BF10, må det være etablert kanalisert kryss fra Vesleslåttvn. og Kyrkjevegen til riksvei 7 og frisiktsoner må være etablert. Nytt pkt. 5.3 skal lyde: Det kan ikke gis brukstillatelse for nye bygninger (inkl. tilbygg/påbygg) med T-BRA større enn 100 m² innenfor felt BF10, før ny kjøreveg V1 er etablert, samt avkjøring sør for BF3 er stengt. Nytt pkt. 5.4 skal lyde: Fortau G2 skal etableres senest samtidig med ferdigstillelse av nye bygninger (inkl. tilbygg/påbygg) med T-BRA større enn 100 m² (på den enkelte grunneiendom). Teknisk hovedutvalg behandlet saken den , saksnr. 147/07 Behandling: Rådmann la fram følgende endra innstilling: Teknisk hovedutvalg vedtar at følgende endringer gjøres i planen før den sendes til kommunestyret: Endring på plankartet: Lekeareal på 260 m2 på 2. etg. plan og på dekke over overbygget etasje reguleres med blandet formål forretning/felles lekeareal. Endring i reguleringsbestemmelsene: Reguleringsbestemmelse 1.12 gis følgende tillegg: Felles lekeareal er avsatt i planen og skal ligge på 2. etg. plan over forretningsbygg. Arealet skal ha universell tilgjengelighet for byggets beboere og opparbeides med lekeutstyr, benker, bord o.a.. Reguleringsbestemmelse 1.12 gis følgende tillegg: Takterasse i 7. etg. skal ha universell tilgjengelighet for byggets beboere. Forslagets pkt. 5.1 om rekkefølger og utbyggingsavtale tas ut. Nytt pkt 5.1 blir forslagets pkt. 5.2 om etablering av gatetun med parkering. Nytt pkt. 5.2 skal lyde: Før det gis brukstillatelse i BF10, må det være etablert kanalisert kryss fra Vesleslåttvn. og Kyrkjevegen til riksvei 7 og frisiktsoner må være etablert. Nytt pkt. 5.3 skal lyde: Det kan ikke gis brukstillatelse for nye bygninger (inkl. tilbygg/påbygg) med T-BRA større enn 100 m² innenfor felt BF10, før ny kjøreveg V1 er etablert, samt avkjøring sør for BF3 er stengt. Nytt pkt. 5.4 skal lyde: Fortau G2 skal etableres senest samtidig med ferdigstillelse av nye bygninger (inkl. tilbygg/påbygg) med T-BRA større enn 100 m² (på den enkelte grunneiendom). Teknisk hovedutvalgs innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol Kommunestyre framlagte forslag til endret reguleringsplan for Geilo sentrum, feltene BF10, GG2/PP, GG4/PP og P2.

7 Side 7 av 8 VOTERING: ************************************** Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksordfører: Knut Medhus. Vedtak: Teknisk hovedutvalg vedtar at følgende endringer gjøres i planen før den sendes til kommunestyret: Endring på plankartet: Lekeareal på 260 m2 på 2. etg. plan og på dekke over overbygget etasje reguleres med blandet formål forretning/felles lekeareal. Endring i reguleringsbestemmelsene: Reguleringsbestemmelse 1.12 gis følgende tillegg: Felles lekeareal er avsatt i planen og skal ligge på 2. etg. plan over forretningsbygg. Arealet skal ha universell tilgjengelighet for byggets beboere og opparbeides med lekeutstyr, benker, bord o.a.. Reguleringsbestemmelse 1.12 gis følgende tillegg: Takterasse i 7. etg. skal ha universell tilgjengelighet for byggets beboere. Forslagets pkt. 5.1 om rekkefølger og utbyggingsavtale tas ut. Nytt pkt 5.1 blir forslagets pkt. 5.2 om etablering av gatetun med parkering. Nytt pkt. 5.2 skal lyde: Før det gis brukstillatelse i BF10, må det være etablert kanalisert kryss fra Vesleslåttvn. og Kyrkjevegen til riksvei 7 og frisiktsoner må være etablert. Nytt pkt. 5.3 skal lyde: Det kan ikke gis brukstillatelse for nye bygninger (inkl. tilbygg/påbygg) med T-BRA større enn 100 m² innenfor felt BF10, før ny kjøreveg V1 er etablert, samt avkjøring sør for BF3 er stengt. Nytt pkt. 5.4 skal lyde: Fortau G2 skal etableres senest samtidig med ferdigstillelse av nye bygninger (inkl. tilbygg/påbygg) med T-BRA større enn 100 m² (på den enkelte grunneiendom). Teknisk hovedutvalgs innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol Kommunestyre framlagte forslag til endret reguleringsplan for Geilo sentrum, feltene BF10, GG2/PP, GG4/PP og P2. Saksordfører: Knut Medhus. Kommunestyret behandlet saken den , saksnr. 93/07 Behandling: Brev fra Fylkesmannen i Buskerud av ble omfordelt kommunestyret. Saksordfører: Knut Medhus.

8 Side 8 av 8 Innstillingen fra teknisk hovedutvalg ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol Kommunestyre framlagte forslag til endret reguleringsplan for Geilo sentrum, feltene BF10, GG2/PP, GG4/PP og P2.