Utv.saksnr Utvalg Møtedato 260/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 260/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging BOLIGBYGGEPROGRAM , HØRING Vedtak Ullensaker kommune legger forslag til boligbyggeprogram for perioden ut til offentlig ettersyn i minimum 4 uker. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/ Side 1 av 9

2 Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2015/ Side 2 av 9

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Ullensaker kommune legger forslag til boligbyggeprogram for perioden ut til offentlig ettersyn i minimum 4 uker. Ullensaker, Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2015/ Side 3 av 9

4 Saksbehandler: Elisabet Frøyland Vedlegg: 1. Boligbyggeprogram , høringsutkast datert Sammenstilte innspill med rådmannens merknader 3. Samtlige innspill (scannet samlet) Saksdokumenter: Vedtak av boligbyggeprogrammet , KST-sak 76/14 vedtatt SAKEN GJELDER Hovedutvalg for overordnet planlegging vedtok i møte den (sak 81/15), rullering av boligbyggeprogrammet. Det fremmes med dette sak for utleggelse av forslag til nytt boligbyggeprogram på høring. For detaljer og konkret vurdering av de enkelte områdene vises det til selve boligbyggeprogrammet (vedlegg). VURDERINGER/DRØFTINGER Kommunestyret vedtok gjeldende boligbyggeprogram for perioden i møte den (sak 76/14): Boligbyggeprogram for perioden , datert , vedtas med de endringer som er beskrevet i saken. Boligbyggeprogrammet skal sikre forutsigbarhet for utbyggerne i kommunen, og for kommunen selv i utbygging av tjenester og ulike typer infrastruktur. Det legges følgende føringer for bruk av boligbyggeprogrammet: - Boligbyggeprogrammet telles på igangsettingstillatelse. Det rapporteres hvert halvår til Hovedutvalget for overordnet planlegging vedrørende antall igangsatte boliger. Rapportering kan gjøres hyppigere ved behov. - Det åpnes for oppstart av reguleringsarbeid tidligst tre år før inngangen av det aktuelle årsintervallet, dvs. områder med angitt kvote i boligbyggeprogrammets periode kan tidligst starte opp med regulering i Ved neste rullering av boligbyggeprogrammet vil dette vurderes på nytt. - Boligbyggeprogrammet rulleres årlig. Arbeidet med rullering Grunneiere, utbyggere og andre berørte ble varslet om rulleringen i brev datert I tillegg ble oppstart annonsert i lokalavisene og på kommunens nettsider. Frist for uttalelser ble opprinnelig satt til , det ble i denne fasen signalisert at boligbyggeprogrammet ville vedtas høsten Framdriften ble imidlertid forskjøvet til etter vedtak av kommuneplanen. Det er derfor gitt mulighet for innspill fram til ultimo november. Det er kommet inn totalt 44 høringsuttalelser. Samtlige høringsuttalelser er vedlagt saken, videre er høringsuttalelsene sammenstilt i eget dokument med rådmannens vurderinger. For konkret vurdering av de enkelte områdene vises det også til boligbyggeprogrammet. Saksnr. 2015/ Side 4 av 9

5 Nærmere om boligbyggeprogrammet Boligbyggeprogrammet inneholder områder avsatt til boligformål i kommuneplanen (boligområder, kombinert formål og sentrumsformål). Områdene er delt inn etter skolekrets. De enkelte områdene er også vist på kart (ortofoto) etter skolekrets på de siste sidene i dokumentet. Boligbyggeprogrammet angir grovt potensialet for boligbygging i kommunen, samt når de ulike områdene kan bygges ut. Det er også et ytterligere potensiale for utbygging, dette gjelder spesielt for Jessheim hvor vesentlige områder innenfor Byplanens avgrensning ikke er lagt inn (helt/delvis). Dette skyldes i hovedsak at det foreløpig ikke foreligger konkrete planer for utbygging/transformasjon/fortetting. Forholdet mellom kommuneplanen, reguleringsplaner og boligbyggeprogrammet Det er satt rammer for boligbyggingen i kommuneplanen, dvs. det er avklart arealer for boligbygging og årlig omfang (måltall). Kommuneplanens mål for årlig boligbygging er nå 500 boenheter årlig (vedtatt i kommunestyret den (sak 49/15), tidligere var måltallet 350 boenheter årlig. Om lag 75 % av boligene skal bygges på Jessheim og 15 % på Kløfta. De resterende enhetene skal fordeles på de øvrige tettsteder, og ev. marginalt som spredt boligbygging. Kommuneplanen åpner for at det kan bygges inntil 5 boenhet årlig som spredt boligbygging innenfor nærmere definerte områder. Hvilke typer boliger som kan bygges, reguleres av bestemmelser i den enkelte kommunedelplan og reguleringsplan. Endelige antall boenheter, fastsettes til sist i byggesaksbehandlingen. Boligbyggeprogrammets kvoter er basert på de føringer som ligger i vedtatte planer for området (kommunedelplaner eller reguleringsplaner). For områder hvor dette ikke foreligger, er det i boligbyggeprogrammet gjort en forenklet vurdering av mulig utnyttelsesgrad etter områdets beliggenhet, egenskaper/egnethet, samt hvordan planlagt bebyggelse kan tilpasses øvrig bebyggelse i området med hensyn til boligtyper og volum mv. For enkelte av de regulerte områdene er det i tillegg også vedtatt utbyggingsavtaler, framforhandlet med utgangspunkt i reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen kan angi forhold knyttet til bl.a. antall boligenheter og framdrift for utbyggingen. Boligbyggeprogrammets funksjon Programmet gir en rett til utbygging, men ingen plikt. Ettersom det ikke er plikt til å bygge ut i den periode som er angitt i boligbyggeprogrammet, er det nødvendig med en overkapasitet i boligbyggeprogrammet for å sikre at måltallet nås. Erfaringsmessig vil markedsmekanismene også bidra til å hindre at det bygges mer enn etterspørselen. Utbyggingen, herunder vurderingen i forhold til måltallet, må ses over flere år. Det vises som eksempel til finanskrisen i , som påvirket utbyggingen av boliger i kommunen de etterfølgende årene. Utbyggingen tok seg imidlertid opp i 2013, det ble da registrert 352 igangsatte boliger og 430 fullførte boliger i flg. kommunens årsrapport. I 2014 ble det gitt igangsettingstillatelse til 203 boliger og ferdigattest/midlertidig brukstillatelse til 285 boliger. For 2015 er tallene noe høyere enn for 2014 (foreløpig statistikk). Vekstprognoser og krav til infrastruktur Boligbyggeprogrammet gir en oversikt over planavklarte arealer for boligbygging. Boligbyggeprogrammet gir kommunen et grunnlag for arbeid med befolkningsprognoser for den enkelte skolekrets og kommunen som helhet. Dette gir mulighet til å se boligbygging/befolkningsvekst i sammenheng med den økonomiske situasjonen og Saksnr. 2015/ Side 5 av 9

6 kommunens forpliktelser i forhold til utbygging av nødvendig infrastruktur. Dette gjelder spesielt behovet for utbygging av skoler (se senere omtale), men også teknisk infrastruktur. Det vises til at dagens vann- og avløpsnett i Jessheim sentrum ikke er dimensjonert for store fortettinger, belastningen vil øke betydelige i planperioden frem til For Kløftaområdet er ikke utfordringene like store som på Jessheim, men det er behov for oppdimensjonering av eksisterende eldre ledningsnett. Det kommunale overvannssystemet er mange steder overbelastet og etter hvert er det aktuelt å finne nye løsninger for overvann. Kapasiteten på renseanleggene må også bygges ut innen få år. Det vises til det pågående arbeidet med Hovedplan for vann og avløp som gir en oversikt over kapasitet og behov for oppgradering av vann- og avløpsnettet. Dette gis nærmere omtale nedenfor. Rådmannen tilrår, som tidligere, at hovedgrepet for styring legges i fordelingen av kvoter, periodisering, hyppig rullering og det forhold at det ikke åpnes for reguleringsplan for områder med kvote etter 2019 (jf. omtale av periodisering senere i saksframlegget). Det ligger også muligheter for å sette vilkår ved søknad om rammetillatelse dersom dette for eksempel begrunnes i manglende infrastruktur. Dette er forhold som også fastsettes i utbyggingsavtalene. Det kan da ved behandling av søknad om rammetillatelse settes vilkår om fordeling av utbyggingen over tid. Dette må imidlertid ses på som en nødløsning som også i enkelte tilfeller vil ha begrenset effekt. Med de grep som er nevnt ovenfor vil det etter rådmannens vurdering både gis forutsigbarhet for utbyggerne og samtidig gis rimelig grad av styring for kommunen i forhold til skolekapasitet, behov for tyngre teknisk infrastruktur mv. Eventuelle ønsker fra utbyggere som avviker fra boligbyggeprogrammet forelegges Hovedutvalg for overordnet planlegging (HOP). Foreliggende forslag til boligbyggeprogram Arbeidet med høringsutkastet har tatt utgangspunkt i gjeldende boligbyggeprogram. Det er viktig at boligprogrammet i størst mulig grad viser hva som kan bygges ut til enhver tid. Områder som lå inne i gjeldene boligbyggeprogram, og som ikke er blitt bygd ut som forutsatt ligger nå med mulighet for å bygge i 2016 (nær boenheter). Periodisering Periodiseringen av gjeldende boligbyggeprogrammet er som følger « », « » og « » og « ». Ved rulleringen foreslås inndelingen i de fire periodene videreført, første periode blir da kun «2016». I forslaget til boligbyggeprogram er kvoten for 2016, som nevnt, på omlag boenheter. For perioden er kvoten på totalt enheter (1.540 boenheter i årlig i gjennomsnitt), videre totalt i perioden (653 enheter i årlig gjennomsnitt), og siste periode (284 enheter i årlig gjennomsnitt årene ). Totalt er det omlag enheter i høringsforslaget. Dette er en økning på 500 boenheter i forhold til gjeldende boligbyggeprogram ( boenheter). Saksnr. 2015/ Side 6 av 9

7 Sum DØLI JESSHEIM GYSTADMARKA SKOGMO ALGARHEIM ÅREPPEN BAKKE HOVIN BORGEN MOGREINA NORDKISA SUM Per år: Endringer for områder med eksisterende kvote (inkl. områder som utgår) I hovedsak er det ikke gjort endringer i tidspunkt for utbygging for områder med eksisterende kvote med mindre utbygger/grunneier har bedt om dette. Unntak fra dette kan være enkelte områder hvor arbeid med reguleringsplan ikke er startet opp, som av den grunn er utsatt fra 2016 til perioden « ». Endringer i kvotenes størrelse er gjort dersom det er faglige grunner til dette, f.eks. avklaringer som følge av vedtatt reguleringsplan. Områder hvor det er gitt igangsettingstillatelse er tatt ut av boligbyggeprogrammet. Disse framgår på side 3 i boligbyggeprogrammet. Nye områder Det er lagt inn nye områder i boligbyggeprogrammet. Dette gjelder følgende områder: -områder innenfor kommunedelplanen for Jessheim sørøst (tidligere har kun deler av områdene hatt kvote) -områder innenfor kommunedelplanen for Gystadmarka (refordeling av tidligere samlekvote) -områder Jessheim sør (innspill om betydelige boligkvoter, delvis imøtekommet ) -områder vedtatt i kommuneplanen (Ekornrud, Gystad, Nordby, Kverndalen og Kløfta) - fortettingsprosjekter i andre områder iht. Byplanen, kommunedelplan Nordkisa, innenfor byggesonen på Sand mv. De enkelte områdene framgår på side 4 i boligbyggeprogrammet. De nye områdende hvor det er kommet innspill fra grunneier/utbygger med ønske om umiddelbar oppstart av utbygging, er i hovedsak lagt i 2. periode ( ). Det gir mulighet til å starte reguleringsplanarbeidet og utvikle områdene på bakgrunn av foreslått kvote i boligbyggeprogrammet. For disse områdene vises det til at utnyttelsen må avklares gjennom reguleringsplanarbeidet, og at kvotene må oppdateres i etterkant av vedtak av reguleringsplan. For enkelte områder er det imidlertid forhold som gjør at ønske fra grunneier/utbygger ikke fullt ut er imøtekommet. Ved fordeling av kvotene er vedtatte planbestemmelser, herunder rekkefølgekrav, fra kommuneplanen og kommunedelplaner lagt til grunn. For enkelte områder er dette forhold som det har vært knyttet innsigelser til, dette gjelder boligområdet B8 (sør for planlagt omkjøringsveg) i kommunedelplan for Jessheim sørøst. Her er det som følge av innsigelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling lagt inn rekkefølgekrav om at utviklingen av dette området skal legges i etterkant av at mer sentrumsnære områder innenfor kommunedelplanen for Saksnr. 2015/ Side 7 av 9

8 Jessheim sørøst er bygd ut. Dette er innarbeidet i rekkefølgebestemmelsene til nevnte kommunedelplan for å løse innsigelsen. B8 er derfor ikke gitt kvote før i perioden Takten i utviklingen av områdene på Jessheim sør (direkte nord for E6-sør krysset) må også vurderes. Det vises til byens framtidige behov og områdets strategiske beliggenhet langs E6. utvikles over noe tid. Nordby park, nord for fv 174, er også skjøvet ut i tid i samsvar med kommuneplanens forutsetninger. Området er forutsatt utviklet etter øvrige planavklarte områder på Jessheim. Utviklingen av dette området er knyttet til etablering av ny jernbanestasjon, innfartsparkering og bussholdeplass med kollektivtilbud jf. også rekkefølgekrav i kommuneplanen. Området er derfor kun tildelt en begrenset kvote (etter 2023). Forholdet til teknisk infrastruktur Med den store utbyggingen som har foregått de siste årene, har en god del av infratrukturen nådd sin kapasitetsgrense, eller når sin kapasitetsgrense med de utbyggingsplaner som foreligger. Disse hensynene må generelt ivaretas i boligbyggeprogrammet. Utbyggingen av boligerområder, spesielt i tilknytning til Jessheim-området har to hovedproblemstillinger: Etappevis utbygging av mange delområder stiller krav til omfattende investeringer av infrastruktur, spesielt avløpsanlegg. Infrastrukturen vil da i liten grad bli utnyttet, hvilket medfører høye initialkostnader. Det kan også være krevende å betjene mange områder samtidig med nødvendig infrastruktur. Jessheim sentrum er i dag overbelastet på avløpssiden. Hovedplan avløp, som legges fram til politisk behandling om kort tid, peker på denne problemstillingen og anbefaler at mest mulig av bebyggelsen øst for jernbanen knyttes til den nye ringledningen fra RV 174 (Algarheimsvegen) til Gardermoen renseanlegg. Dette prosjektet vil frigjøre kapasitet i sentrumsområdet, og er planlagt bygd i perioden Nye områder som skal knyttes til dette systemet, bør derfor ikke bebygges før den nye ringledningen er ferdigstilt. Dette er lagt til grunn for tildeling av nye kvoter innenfor områder som inngår i kommunedelplan for Jessheim sørøst, samt områdene Jessheim sør og Bekkefaret (nye utbyggingsområder mot E6). Hovedplan avløp har også avdekket kapasitetsproblemer på hovedoverføringssystemet mellom Ullensaker kirke og Kløfta sentrum. Dette systemet må oppgraderes før Borgenområdet kan utbygges fullt ut. Kapasitetsgrensen for eksisterende system må vurderes nærmere for å fastlegge hvor mye som kan bebygges før eksisterende anlegg oppgraderes. Forholdet til skolekapasitet I forbindelse med arbeidet med boligbyggeprogrammet er det utarbeidet foreløpige prognoser basert på «nedskalerte volum» av boligbyggeprogrammet (ny metodikk). Årlig boligbygging er begrenset til 500 boenheter (ref. måltallet), andelene er fordelt på skolekretsene etter utbyggingsvolum i boligbyggeprogrammet. De gjøres oppmerksom på at denne metodikken kan «underestimere» en situasjon hvor flere store utbyggingsprosjekter i en skolekrets bygges ut samtidig. Etter disse prognosene er det for Jessheim spesielt skolekretsene Skogmo, Gystadmarka og Døli som får en stor vekst. På Kløfta ser spesielt skolekapasiteten på Bakke ut til å være utfordrende, veksten for Åreppen er også betydelig. Det vil utarbeides ytterligere prognoser basert på boligbyggeprogrammet etter årsskiftet som vil foreligge før boligbyggeprogrammet Saksnr. 2015/ Side 8 av 9

9 sluttbehandles. Disse vil også være tilgjengelig i arbeidet med rullering av strategiplanen for skolekapasitet som vil pågå vinteren/våren Forhold knyttet til vekst vil vurderes nærmere i etterkant av høringen. Sak vedr. sluttbehandling av boligbyggeprogrammet vil etter planen fremmes tidlig vår 2016, og forelegges samtlige hovedutvalg og Eldreråd/Kommunalt råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne før sluttbehandling. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at forslag til boligbyggeprogram for perioden legges ut til høring i minimum 4 uker, dvs. høringsfrist i slutten av januar. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/ Side 9 av 9