Ullensaker kommune PET-området

Transkript

1 Ullensaker kommune PET-området SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato 244/07 Hovedutvalg for overordnet planlegging PRINSIPPVEDTAK VEDRØRENDE BRUK AV UTBYGGINGSAVTALER I ULLENSAKER KOMMUNE RÅDMANNENS INNSTILLING HOP vedtar å legge følgende forslag til prinsippvedtak etter pbl. 64 a ut på høring: Ullensaker kommune krever utbyggingsavtale for all utbygging med 5 eller flere boenheter, eller bygninger over 500 m2 samlet BRA eller ervervsområder på mer enn 2 dekar. Kommunen kan selv gjøre unntak fra denne regelen ved utbygging som vurderes å ikke ville medføre nevneverdig betydning for kommunale tjenester, økonomi, tekniske anlegg eller miljø. Prosessen frem mot ferdig fremforhandlet utbyggingsavtale skal løpe parallelt med reguleringsprosessen. Utbyggingsavtalen skal være undertegnet av utbygger før herredsstyret vedtar inngåelse av avtale på kommunens vegne. Utbyggingsavtalen vedtas i samme møte som reguleringsplanen for området. Kommunens forventninger til utbyggingsavtalen Generelt, som gjelder ved all utbygging i kommunen: Utbygger er selv ansvarlig for å finansiere og bygge ut det/de tiltak(ene) som er nødvendig for å gjennomføre bestemmelser i plan, herunder eventuell reetablering av eksisterende grøntområder, tur- og skiløypenett. Kostnader til sosial infrastruktur kan ikke kreves dekket, men eventuelle kommunale investeringer styres av kommunenes økonomiske handlingsrom slik Herredsstyret definerer dette til enhver tid. I utbyggingsavtalen inngår blant annet følgende forhold: Tidspunkt for utbygging og utbyggingens omfang hvor boligbyggeprogrammet er retningsgivende. Universell utforming som betyr at produkter, byggverk og uteområder som er i alminnelig bruk, skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Saksnr. 2007/ Side 1 av 8

2 I utbyggingsavtalen skal det fremgå hvordan utbygger ved søknad om rammetillatelse/igangsettingstillatelse skal dokumentere hvordan hensynet til universell utforming er ivaretatt. Prinsippet om universell utforming skal også gjelde ved rehabilitering av bygg. Kommunal forkjøpsrett, evt tilvisningsrett på 5% av boligene, minimum 1 boenhet. Bestemmelser om kommunal overtagelse av (tekniske og grønne) anlegg og forutsetninger for slik overtagelse. Bestemmelse om garanti for oppfyllelse av utbyggers plikter i hht utbyggingsavtalen.. Bestemmelser om velforening, sameie el.l. for å legge til rette for at beboerne selv kan drifte og vedlikeholde lekeplasser, grøntområder og andre fellesområder. Forhold vedrørende veganlegg og grønne områder: Utbygger kan i en utbyggingsavtale påregne å betale kostnaden ved kommunens kvalitetssikring i forbindelse med bygging og overtakelse av offentlige veganlegg. Utbygger må utarbeide skiltplan for utbyggingsområdet. Forslag til fartsreduserende tiltak må utarbeides av utbygger ved behov. Utbygger har det fulle driftsansvaret for anleggene inntil kommunal overtakelse har funnet sted. Ved utbygging av nye boligområder skal myke trafikanter separeres fra de kjørende. Kommunen stiller kvalitetskrav ved all utbygging i forhold til veilys, kantstein, belegning, vegetasjon, beplantning. Utbygger har ansvaret for etablering av de støyreduserende og sikkerhetsmessige tiltak som utbyggingen krever. Utbygger må forholde seg til gjeldende vegnorm for Ullensaker kommune. Forhold vedrørende vann- avløp og renovasjon: Utbygger må legge til rette for at renovasjonsforskriften for Ullensaker følges. Utbygger må forholde seg til den enhver tid gjeldende V/A-normen for Ullensaker kommune. For det enkelte reguleringsområde kan det stilles krav i utbyggingsavtalen til utarbeidelse av godkjent rammeplan/hovedplan for vann og avløpsanlegg. Nødvendige tiltak planen viser i forhold til dimensjonering og anlegg kan i sin helhet belastes grunneierne/utbyggerne i en utbyggingsavtale. Overflatevann/takvann/drensvann skal søkes behandlet lokalt etter prinsippet om lokal overvannshåndtering. Flomveier skal planlegges og gjøres rede for. Fjernvarme Innenfor nye byggeområder skal det som hovedregel installeres varmeanlegg som er forberedt for fjernvarme eller annen miljøvennlig varmekilde. Dette gjelder også for rehabilitering av eksisterende bygningsmasse med over 500 m2 samlet BRA. All bebyggelse skal planlegges og utformes med sikte på lavest mulig energiforbruk til oppvarming, kjøling, belysning og andre formål. I tillegg gjelder spesielt for følgende utbyggingsområder: Dampsaga nord : Utbygger må påregne å bidra vesentlig i finansieringen av ny tverrforbindelse fra rundkjøringen på RV 174, under jernbanen og ny tilhørende rundkjøring på Ringvegen. Saksnr. 2007/ Side 2 av 8

3 Utbygger har ansvaret for etablering av støyreduserende tiltak mot eksisterende bebyggelse. Onsrud: Utbygger må påregne å finansiere, helt eller delvis avhengig av utbyggingens omfang og innhold, gang-/sykkelveg frem til Fonbæk ved Algarheim. Dette punktet vurderes i forbindelse med endelig kommuneplan, og kan nyanseres dersom virksomheten tilsier det. Kløfta sentrum: (jfr sentrumsplan vedtatt 98) Utbyggerne (innenfor Kløfta sentrum) må påregne å bidra vesentlig til finansieringen av ny omkjøringsvei fra Kværner, bak Romerikssenteret til Kløfta gamle skole bak KB-senteret. Utbyggerne må også påregne å bidra til oppgradering av miljøtiltak i hht fremtidig tettstedsplan. Jessheim by : Oppfylle vilkår som følger av byplanens bestemmelser. Utbyggerne innenfor planområdet må påregne å bidra forholdsmessig til planlegging og opparbeidelse av teknisk infrastruktur, herunder også parker, byrom, grendelekeplasser, grøntstruktur, gang- og sykkelforbindelser. 2. Prinsippetvedtaket skal vurderes på nytt i forbindelse med rullering av kommuneplanen Ullensaker, Harald K. Hermansen kommunaldirektør Saksnr. 2007/ Side 3 av 8

4 Saksbehandler: Lisbeth Kværner Vedlegg: HST-sak nr 69/06, møte den Saksdokumenter: SAKEN GJELDER Plan og bygningsloven Kap.XI-A- Utbyggingsavtaler, trådte i kraft fra og med I hht den nye bestemmelsen i pbl 64a, fattet Herredsstyret den sak nr 69/06 prinsippvedtak vedrørende bruk av utbyggingsavtaler. Prinsippvedtaket legges nå frem til ny vurdering i hht vedtakets punkt 2 : Det vedtas at prinsippvedtaket som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunenes forventninger til avtalen skal vurderes på nytt i forbindelse med rullering av kommuneplanen. VURDERINGER/DRØFTINGER Herredsstyret styrer arealbruken i kommunen med vedtak av arealplaner. Kommuneplan gir en overordnet struktur for arealanvendelsen. Dette gjelder hvor man ønsker etablering av næringsvirksomhet, boliger osv eller hvilke områder man ønsker å bevare som landbruk, natur og friluftsområder osv. samt avklaring av hovedtrekkene i infrastrukturen. Hvordan de enkelte områdene nærmere i detalj skal utvikles og bebygges skjer i en reguleringsplan. Reguleringsplanens bestemmelser kan si noe om hva og hvordan utbygging kan skje, men bl.a ikke regulere kostnadsmessige forhold ved utbyggingen. For at man skal få gjennomført en arealplan på en effektiv måte er bruk av utbyggingsavtaler nødvendig for å fastsette oppgavefordeling og kostnadsfordeling mellom utbygger og kommunen. Kostnader hva gjelder teknisk infrastruktur kan fordeles ved avtale. Det er derimot forbudt å pålegge utbyggerne å bære noe av kostnadene ved sosial infrastruktur. Ullensaker kommune har i 10 år benyttet seg av utbyggingsavtaler. Hovedtrekkene i avtalene har i stor grad vært videreført også etter lovpålegget om prinsippvedtak, og erfaringen med bruk av utbyggingsavtaler er god. Formålet med lovpålagt prinsippvedtak vedrørende utbyggingsavtaler pbl 64a er å sikre at kommunens forutsetninger for å tillate utbygging blir kjent for grunneier/utbygger så tidlig som mulig, slik at disse kan hensyntas i prosjektet. Kommunens prinsippvedtak er en forutsetning for inngåelse av gyldig utbyggingsavtale. For at vedtaket skal gi grunnlag for forutberegnelighet må det klart angi i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging og hvilke forhold som nærmere skal omhandles i en slik avtale. Avtalen kan omfatte teknisk infrastruktur og økonomisk fordeling av kostnader for disse tiltakene. Det kan avtales boligstandarder og eventuell kommunal forkjøpsrett til boliger. Saksnr. 2007/ Side 4 av 8

5 Det er viktig å bemerke at utbyggingsavtalen utarbeides med grunnlag i en arealplan, og skal bidra til å sikre gjennomføring av planvilkårene. Det ligger i dette at f eks reguleringsplanen med sine rekkefølgebestemmelser fortsatt vil være det vesentlige styringsverktøy hva gjelder selve utbyggingsprosessen. Det er foreløpig ingen særlige rettsmidler hva gjelder oppfyllelse av utbyggingsavtaler og man må følge samme prinsipper som privatrettslige avtaler via rettsapparatet. Brudd på/mangler i forhold til reguleringsbestemmelsene vil imidlertid kunne behandles etter reglene i plan og bygningsloven som hjemler adgang til å benytte raskere og mer effektive virkemidler for oppfyllelse av stilte vilkår for utbyggingen. For øvrig vises til vedlagte HSTsak 69/06 for utførlig redegjørelse for bakgrunn og rettsregler knyttet til utbyggingsavtaler. Pr dato gjelder følgende prinsippvedtak vedrørende bruk av utbyggingsavtaler i Ullensaker kommune (HST 69/06 møte den ) : 1. Ullensaker Herredsstyre vedtar i henhold til plan og bygningsloven 64 a følgende vedtak som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventinger til avtalen: Ullensaker kommune krever utbyggingsavtale for all utbygging med 5 eller flere boenheter, eller bygninger over 1000 kvm samlet BRA. Kommunen kan selv gjøre unntak fra denne regelen ved utbygging som vurderes å ikke ville medføre nevneverdig betydning for kommunale tjenester, økonomi, tekniske anlegg eller miljø. Kommunens forventninger til utbyggingsavtalen Generelt som gjelder ved all utbygging i kommunen: Utbygger er selv ansvarlig for å finansiere og bygge ut det/de tiltak(ene) som er nødvendig for å gjennomføre bestemmelser i plan, herunder eventuell reetablering av eksisterende turog skiløypenett. Kostnader til sosial infrastruktur kan ikke kreves dekket, men eventuelle kommunale investeringer styres av kommunenes økonomiske handlingsrom slik Herredsstyret definerer dette til enhver tid. I utbyggingsavtalen inngår blant annet følgende forhold: Tidspunkt for utbygging og utbyggingens omfang hvor boligbyggeprogrammet er retningsgivende. Universell utforming som betyr at produkter, byggverk og uteområder som er i alminnelig bruk, skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Kommunal forkjøpsrett, evt tilvisningsrett på 5% av boligene, minimum 1 boenhet. Bestemmelser om kommunal overtagelse av (tekniske og grønne) anlegg og forutsetninger for slik overtagelse. Bestemmelser om velforening, sameie el.l. for å legge til rette for at beboerne selv kan drifte og vedlikeholde lekeplasser, grøntområder og andre fellesområder. Forhold vedrørende veganlegg og grønne områder: Utbygger kan i en utbyggingsavtale påregne å betale kostnaden ved kommunens kvalitetssikring i forbindelse med bygging og overtakelse av offentlige veganlegg. Saksnr. 2007/ Side 5 av 8

6 Utbygger må utarbeide skiltplan for utbyggingsområdet. Forslag til fartsreduserende tiltak må utarbeides av utbygger ved behov. Utbygger har det fulle driftsansvaret for anleggene inntil kommunal overtakelse har funnet sted. Ved utbygging av nye boligområder skal myke trafikanter separeres fra de kjørende. Kommunen stiller kvalitetskrav ved all utbygging i forhold til veilys, kantstein, belegning, vegetasjon, beplantning. Kommunen kan kreve inn forholdsmessige anleggsbidrag fra utbygger som er nødvendig for at kommunen opparbeider tilhørende grendelekeplass. Utbygger har ansvaret for etablering av de støyreduserende og sikkerhetsmessige tiltak som utbyggingen krever. Utbygger må forholde seg til gjeldende vegnorm for Ullensaker kommune. Forhold vedrørende vann- avløp og renovasjon: Utbygger må legge til rette for at renovasjonsforskriften for Ullensaker følges. Utbygger må forholde seg til den enhver tid gjeldende V/A-normen for Ullensaker kommune. For det enkelte reguleringsområde kan det stilles krav i utbyggingsavtalen til utarbeidelse av godkjent rammeplan/hovedplan for vann og avløpsanlegg. Nødvendige tiltak planen viser i forhold til dimensjonering og anlegg kan i sin helhet belastes grunneierne/utbyggerne i en utbyggingsavtale. Overflatevann/takvann/drensvann skal søkes behandlet lokalt etter prinsippet om lokal overvannshåndtering. Flomveier skal planlegges og gjøres rede for. I tillegg gjelder spesielt for følgende utbyggingsområder: Dampsaga sør : Utbygger må påregne å finansiere og bygge gang- og sykkelvegforbindelse under jernbanen. Utbygger må påregne å finansiere og bygge ny rundkjøring i krysset Algarheimsvegen. Dampsaga nord : Utbygger må påregne å bidra vesentlig i finansieringen av ny tverrforbindelse fra rundkjøringen på RV 174, under jernbanen og ny tilhørende rundkjøring på Ringvegen. Utbygger har ansvaret for etablering av støyreduserende tiltak mot eksisterende bebyggelse. Mogreina Øst/ Dønnum : Utbygger må påregne å finansiere, helt eller delvis avhengig av utbyggingens omfang og innhold, et overordnet gang-sykkelvegsystem frem til Lie. Mogreina Østli: Utbygger må påregne å finansiere, helt eller delvis avhengig av utbyggingens omfang og innhold, gang-/sykkelvegsystem frem til Lie Saksnr. 2007/ Side 6 av 8

7 Onsrud: Utbygger må påregne å finansiere, helt eller delvis avhengig av utbyggingens omfang og innhold, gang-/sykkelveg frem til Fonbæk ved Algarheim. Kløfta sentrum: (jfr sentrumsplan vedtatt 98) Utbyggerne (innenfor Kløfta sentrum) må påregne å bidra vesentlig til finansieringen av ny omkjøringsvei fra Kværner, bak Romerikssenteret til Kløfta gamle skole bak KB-senteret. Utbyggerne innenfor Kløfta sentrum må påregne å bidra forholdsmessig til opparbeidelse av en sentrumspark for Kløftas befolkning. Asper/Reisop: Utbygger må påregne å opparbeide omkjøringsvei fra krysset Trondheimsvegen sør til baksiden av KB-senteret som det fremgår av reguleringsplanen slik den blir vedtatt. Jessheim by : Oppfylle vilkår som følger av byplanen, se nærmere planens bestemmelser. Utbyggerne innenfor planområdet må påregne å bidra forholdsmessig til planlegging og opparbeidelse av teknisk infrastruktur, herunder også parker, byrom, grendelekeplasser, grøntstruktur, gang og sykkelforbindelser. 2. Det vedtas at prinsippvedtaket som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventinger til avtalen skal vurderes på nytt i forbindelse med rullering av kommuneplanen. Vurdering av vedtaket /behov for eventuelle endringer og tillegg: Krav om utbyggingsavtale trer inn ved bygging av 5 boenheter. BRA vil ved dette kunne være vesentlig mindre enn 1000kvm. For å få samsvar mellom krav til utbyggingsavtale satt ut fra antall boenheter og enkeltbygg, foreslås at krav til utbyggingsavtaler ved bygging av enkelt bygg gjøres gjeldende for enheter over 500 m2 samt ervervsområder over 2 da. Justeringene av dette punkt vil være i samsvar med justeringer i forbindelse med revisjon av bestemmelsene til kommuneplanen. Når man opprettholder gjeldende dispensasjonsbestemmelse vil kommunen kunne vurdere nødvendigheten av å inngå avtale. Samtidig har de mulighet til å inngå avtaler hvor dette må ansees viktig. Det foreslås også innarbeidet i prinsippvedtaket at prosessen med avtaleinngåelsen skal løpe parallelt med reguleringsarbeidet. Utbyggingsavtalen skal være ferdigforhandlet og underskrevet av utbygger før herredsstyret vedtar inngåelse av avtale på kommunens vegne i samme møtet som vedtagelse av reguleringsplanen for området. Partene vil med dette bestrebe seg på en fortgang i forhandlingene. Gjeldende vedtak krever at utbygger bygger etter prinsippet om universell utforming. Det foreslås et tillegg til dette punktet hvor det stilles krav om at utbygger ved søknad om rammetillatelse eller igangsettingstillatelse skal dokumentere at hensynet til universell utforming er ivaretatt. Prinsippet om universell utforming skal også gjelde ved rehabilitering av bygg. Dette punktet er justert i hht pågående revisjon av kommuneplanbestemmelsene. Kommunens forkjøpsrett foreslås å bli stående uendret. Punktet gir en rett, men ingen plikt. Politiske vedtak vil være avgjørende for hvorvidt retten skal gjøres gjeldende. Partenes krav om informasjon og tilbakemeldinger er gjensidig regulert i den enkelte avtale. Saksnr. 2007/ Side 7 av 8

8 Vedtakets punkter vedrørende tekniske anlegg (veg, vann og avløp) står uendret. De omhandler hvilke kostnader en utbygger må påregne. Dette vil være kostnader som skyldes nødvendige tiltak i forbindelse med utbyggingen. Kvaliteten på anleggene skal være i hht gjeldende forskrifter og retningslinjer. Som et nytt punkt i prinsippvedtaket bør tas inn tilrettelegging for bruk av fjernvarme i områder med konsesjon og/eller annen felles miljøvennlig oppvarming. Kravet om tilretteleggelse for miljøvennlig vannbåren oppvarming bør også gjelde for større bygg og for rehabilitering av eksisterende bygg på over 500m2 BRA. Videre bør utbygger pålegges å tenke energisparing. Punktet er i hht pågående revisjon av kommuneplanbestemmelsene. Herredsstyret la i gjeldende prinsippvedtak konkrete føringer for innholdet i utbyggingsavtaler for enkelte utbyggingsområder. Det er inngått avtaler hvor angitte vilkår er tatt med for både Dampsaga sør og Asper/Reisop. I utbyggingsavtalen vedrørende Dampsaga sør er det avtalefestet at utbygger av området skal bidra med 5 mill til prosjektering og bygging av passasje for kryssing av jernbanen. Videre er det regulert utbyggers plikt til å opparbeide veger i tråd med reguleringsplanen innbefattet rundkjøring i krysset Algarheimsvegen. I utbyggingsavtale for Asper/Reisop er tatt inn et punkt om krav til utbygger om opparbeidelse av omkjøringsveg fra krysset Trondheimsvegen sør til baksiden av KB-senteret i hht reguleringsplanen. Det er satt vilkår om standard og godkjennelser for opparbeidelsen samt garanti fra utførende entreprenør. Videre har Statens vegvesen lagt inn i sine planer finansiering av gang og sykkelveg for Mogreina Østli. Krav til opparbeidelse av gang-sykkelvegsystem frem til Lie vil kun gjelde for en begrenset del av eiendommen Dønnum. Kommunen har ved inngåtte utbyggingsavtaler bevirket at man får lagt til rette for gode løsninger hva gjelder teknisk infrastruktur, og avtale om kostnadsfordeling gjør det mulig å få denne ferdigstilt parallelt med utbyggingen. Utbygger kan starte utbyggingen uavhengig av kommunens økonomi og gjennomføringsplaner for vann, veg og avløp. Ullensaker kommune ville ikke hatt økonomi og kapasitet til nødvendig opprusting og utbygging av infrastruktur i takt med dagens store utbygging, og dette ville ha medført at utbygger måtte ha ventet med utbygging til dette var på plass. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at prinsippvedtaket med de foran nevnte tillegg og endringer legges ut på høring. Melding om vedtak sendes: Saksnr. 2007/ Side 8 av 8