RÆLINGEN KOMMUNE. Saksframlegg. Saksnr. Utvalg Møtedato 17/35 Planutvalget Første behandling av utbyggingsavtale for Enerhaugen

Transkript

1 RÆLINGEN KOMMUNE Arkivkode/-sak: 101/68 / 2015/ Saksframlegg Saksbehandler: Eva Grethe Pettersen Saksnr. Utvalg Møtedato 17/35 Planutvalget Første behandling av utbyggingsavtale for Enerhaugen Rådmannen tilrår planutvalget å fatte følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 17-4 vedtar planutvalget å legge forslag til utbyggingsavtale for Enerhaugen, datert , ut til offentlig ettersyn. Saksprotokoll i Planutvalget Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 17-4 vedtar planutvalget å legge forslag til utbyggingsavtale for Enerhaugen, datert , ut til offentlig ettersyn. Vedlegg 1 Utbyggingsavtale for Enerhaugen, datert Bestemmelser til reguleringsplan for området mellom Gressnebben og Hegrevegen, sist vedtatt Saksutredning 1. Sammendrag Det er fremforhandlet et forslag til utbyggingsavtale for Enerhaugen (KS8) mellom utbygger, Bonum prosjekt 13 AS og kommunen med bakgrunn i reguleringsplan og bestemmelser for området mellom Gressnebben og Hegrevegen gnr. 102 bnr. 6 m.fl., vedtatt , samt med endringer vedtatt

2 Utsnitt av reguleringsplan for området mellom Gressnebben og Hegrevegen. 2. Bakgrunn for at saken fremmes Hensikten med forslaget til utbyggingsavtale er å avklare kostnadsfordelingen mellom utbygger og kommunen i forbindelse med utbygging av boligområdet KS8 (del av gnr. 101, bnr. 11, 21, 28 og 68) i ovennevnte reguleringsplan, der det ifølge bestemmelsene tillates å bygge konsentrert småhusbebyggelse. Utbygger har avtale med Nordbohus Lillsestrøm AS om bygging av boliger på Enerhaugen. Nordbohus foreslår i foreløpige tegninger å bygge to stk. firemannsboliger nærmest Kvennhusvegen og fire stk. eneboliger lengre øst, totalt 12 boenheter. Det er en stor utfordring å få til en god adkomst i den bratte skråningen fra Kvennhusvegen og Nordbohus ønsker å løse dette med en garasjekjeller under firemannsboligene. Det planlegges for at bare en etasje skal synes vest for Kvennhusvegen. Det må da fylles opp igjen med masser mot Kvennhusvegen og settes opp en forholdsvis høy mur langs nytt fortau. 3. Tidligere behandling og vedtak Det ble varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale, med frist for innspill satt til Det kom i forbindelse med varslingen ikke inn noen innspill til oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtalen. 3.1 Forhold til relevante styringsdokumenter I reguleringsplanen for området mellom Gressnebben og Hegrevegen stilles det i 2 i rekkefølgebestemmelsene følgende krav: «Før igangsettingstillatelse gis på KS8 skal fortau langs Sundenga / Kvennhusvegen, slik planen viser, være opparbeidet fra østre del av Sundvegen (GS1) forbi friområdet F1. I tillegg skal en stiforbindelse etableres gjennom friområdet F1, fra Kvennhusvegen til utkikkspunkt på fjellknausen i nord.» Videre står det i samme paragrafen at: «Før igangsettingstillatelse gis på KS3 skal fortau langs Sundenga / Kvennhusvegen, slik planen viser, være opparbeidet fra østre del av Sundvegen (GS1) til KS3.»

3 Utsnitt av reguleringsplan for området mellom Gressnebben og Hegrevegen. Rekkefølgebestemmelsene sikrer at fortau blir etablert mellom Sundvegen (GS1) og det aktuelle byggeområdet som skal utvikles uansett hvilken av de to byggeområdene (KS3 og KS8) som kommer først. I og med at byggeområdet på KS3 ikke er planlagt bygget ut ennå må utbygger, jf. rekkefølgebestemmelsene over, bygge fortau mellom de to blå kryssene som er vist på reguleringsplankartet over. Lengden på fortauet utbygger må bygge blir da ca. 240 m. Reguleringsplanen viser at fortauet skal bygges med en bredde på 3 m, samt 1.5 m grøft. Rådmannen har vurdert at det kan aksepteres at fortauet reduseres fra 3 m til 2.5 m bredde slik at fortauet vil gå minst mulig inn på boligeiendommer langs østsiden av veien. Endringen vil også føre til at muren mot fortauet som utbygger planlegger blir lavere. Dette avviket fra planen vil bli vurdert i den konkrete byggesaken og det forutsettes at detaljerte planer for fortauet er godkjent før andre gangs behandlingen av utbyggingsavtalen. I punkt 2.6 i avtalen er konkrete anleggene som utbygger vil ha ansvaret for listet opp. Dette er bl.a. at gangsti skal etableres gjennom friområde F1, jfr. pkt. 5.6 i avtalen. 4. Sakens innhold Viktige punkter i avtalen: De viktigste punktene i forslaget til avtale er at utbygger av Enerhaugen ved Kvennhusvegen skal forestå bygging av fortau for å bedre trafikksikkerheten for gående ned til byggeområdet og at utbygger bygger stiforbindelse fra Kvennhusvegen gjennom friområdet F1 som ligger på nordvest- og nordøstsiden av byggeområdet. Videre sier forsalget til avtale at utbygger skal opprette en velforening/grendelag som skal overta ansvar for skjøtsel av friområdet F1. Punkter til andre gangs behandling: Til andre gangs behandling av utbyggingsavtalen skal det ifølge pkt. 5.6 foreligge godkjente tegninger for fortau med gatelys, for VA-ledninger og anlegg som brannhydrant og for fordrøyning av overvann. Utbygger må også skaffe underskrift på utbyggingsavtalen fra grunneiere som eier eiendommene som byggeområdet KS8 ligger på før andre gangs behandling. Utbyggingsavtalen vil bli sendt på høring til disse grunneierne ved offentlig ettersyn av utbyggingsavtalen.

4 5. Rådmannens vurdering 5.1 God folkehelse i befolkningen Opparbeiding av sti i friområdet F1: På grunn av at reguleringsbestemmelsene stiller krav om opparbeiding av sti i friområdet F1 ved byggeområdet er det lagt inn følgende krav til opparbeiding i pkt. 5.6 i avtalen: Gangsti skal etableres fra Kvennhusvegen gjennom friområde F1 til utkikkspunkt på fjellknausen i nord på gnr. 101 bnr. 28, samt over gnr. 101, bnr. 11 og 19 slik at det er mulig å gå til snuplass SP1 ved Nitelva. Gangstien skal opparbeides som en gruset sti med 1 meter bredde, og på hver side opparbeides grøntområde i 1 meters bredde som kan klippes for å vedlikeholde stien, jfr. kommunal vegnorm for gangsti. Ansvar for skjøtsel av friområdet: For videre skjøtsel av sti, friområde F1 og et eventuelt opparbeidet lekeareal i dette området i forbindelse med utbygging av boliger på KS8 er det stilt krav om følgende i pkt. 4.3: Utbygger skal opprette og registrere en velforening/grendelag som skal overta ansvar for vedlikehold og skjøtsel av friområde F1 innenfor gnr. 101, bnr. 11, 19, 21 og 28, gangsti i friområdet F1 og felles uteoppholdsarealer som lekeplasser. Utbygger sørger for at det utarbeides vedtekter og at det blir gjennomført årsmøte der styre blir valgt. Vedtektene må inneholde følgende passus: «Vegetasjonen innenfor friområdet F1 skal bevares, men en viss skjøtsel er likevel tillatt ved for eksempel gjengroing eller fare for trevelt, jfr. bestemmelsenes 6 til reguleringsplanen for området mellom Gressnebben og Hegrevegen. Naturlig kantvegetasjon skal opprettholdes og utvikles. Det er ikke tillatt med oppfyllinger eller å fjerne kantvegetasjon langs vassdrag i en sone på 10 m fra Nitelva/Øyeren, målt i horisontalplanet ved gjennomsnittlig flomvannstand, uten godkjenning av kommunen. Også skjøtsel og uttak til ved i denne sonen, må godkjennes av kommunen, jfr. bestemmelsenes 6.2 til kommuneplanen.» 5.2 Trygt og sikkert lokalsamfunn Bygging av fortau: I forbindelse med utbyggingen av boliger på Enerhaugen ved Kvennhusvegen vil utbygger, ifølge utbyggingsavtalen, bygge manglende trafikksikkert fortau langs del av veien Sundenga og del av Kvennhusvegen. Sundvegen, der det er lite trafikk, benyttes videre oppover til undergang under fv. 120 mot Fjerdingby skole som kjørbar gangvei/atkomst, jf. reguleringsbestemmelsene. 5.3 Bærekraftig miljø- og klimautvikling Hovedoppvarming av boliger: Det er i pkt i avtalen stilt krav om at: Hovedoppvarming av boliger innenfor området utbyggingsavtalen gjelder for skal være basert på varmepumper og energibrønner. Det vil si at det det skal benyttes grunnvarme for oppvarming av boliger, noe som er meget energivennlig og bedre enn dagens teknisk forskrift. Forøvrig står det i reguleringsbestemmelsenes 4 krav til at: «Innenfor område KS3 og KS8 skal det tilrettelegges for mottak av fjernvarme.» Området er imidlertid ikke lenger innenfor noe konsesjonsområde for fjernvarme. Fordrøyning av overvann: I følge avtalens pkt. 5.6, siste avsnitt skal utbygger utarbeide tegninger som viser hvordan fordrøyning av overvann skal anlegges. Disse tegningene må være utarbeidet og godkjent av kommunen før andre gangs behandling av utbyggingsavtalen. Naturmangfold: Rådmannen mener at naturmangfoldet langs med Øyeren vil bli ivaretatt gjennom vedtektene som utbygger skal utforme for skjøtsel av friområdet F1 beliggende ned mot Øyeren, se pkt. 5.1 over, da det bl.a. skal stå i vedtektene at: Det er ikke tillatt med oppfyllinger eller å fjerne kantvegetasjon langs vassdrag i en sone på 10 m fra Nitelva/Øyeren. I Naturbase står det at det finnes en gammel eik inne på boligeiendommen gnr/bnr 101/6 rett vest for friområdet F1, denne berøres ikke av utbyggingen av sti eller skjøtsel. Opparbeiding av sti nede ved Øyeren vil berøre kantsonen helt nede ved Øyeren på en kortere strekning, men ansees som ubetydelig da det her er gressbakke og steinete i dag. Kravet i 8 om at saken skal baseres på

5 eksisterende og tilgjengelig kunnskap anses dermed som oppfylt. I og med at verdifullt naturmangfold i liten grad berøres av utbyggingen og det ikke kan påvises effekter av tiltaket på verdifull natur, legges det til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven Dette vil uansett bli tema ved behandlingen av den konkrete byggesaken der plassering, utforming og oppbygging av stien blir vurdert. 5.4 Langsiktig forvaltning av kommunens ressurser Forutsigbarhet: Utbyggingsavtalen som er underskrevet av utbygger gir forutsigbarhet for både utbygger og kommunen om hvordan kostnadene blir fordelt i forbindelse med utbyggingen på Enerhaugen ved Kvennhusvegen. De tiltakene som er listet opp i punkt 2.6 i avtalen skal utbygger forestå prosjektering og bygging av med unntak av ny pumpeledning mot renseanlegget / NRA. Utbygger yter imidlertid et bidrag på kr ,- til denne pumpeledningen ifølge punkt 3.4 i avtalen. Garanti: Det er ikke spesifisert i avtalen at garantien som stilles skal være påkravsgaranti. Rådmannen anser at rekkefølgekravene er så vidt tydelige og tiltaket som skal gjennomføres er av såpass begrenset omfang at det ikke vil være noen risiko for kommunen at det her benyttes en annen garantitype. 5.5 Prinsipielle avklaringer og avveiing mellom hensyn Som nevnt tidligere i saken bygger avtalen på at det vil bli åpnet for å avvike fra kommunens veinorm og fra reguleringsplanen når det gjelder bredde på fortau slik at fortauet vil beslaglegge mindre areal inn på boligeiendommer langs en del av adkomstveien til byggeområdet på KS8. Dette er vesentlig for realiseringen av både fremføringen av fortau og følgelig boligprosjektet. 6. Oppsummering og konklusjon Til andre gangs behandling av utbyggingsavtalen skal det ifølge pkt. 5.6 foreligge godkjente tegninger for fortau med gatelys, for VA-ledninger og anlegg som brannhydrant og for fordrøyning av overvann. Utbygger må også skaffe underskrift på utbyggingsavtalen fra grunneiere som eier eiendommene som byggeområdet KS8 ligger på før andre gangs behandling av utbyggingsavtalen kan gjennomføres. Rådmannen anbefaler planutvalget å legge forslaget til utbyggingsavtale ut til offentlig ettersyn. Rælingen, Eivind Glemmestad rådmann