1. GANGSBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR FELT B4 PÅ GYSTADMYRA

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 247/14 Hovedutvalg for overordnet planlegging GANGSBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR FELT B4 PÅ GYSTADMYRA Vedtak Med henvisning til plan og bygningslovens vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) at forslag til detaljregulering for felt B4 på Gystadmyra (planid 370), datert med bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2014/ Side 1 av 7

2 Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 10 til stede. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2014/ Side 2 av 7

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningslovens vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) at forslag til detaljregulering for felt B4 på Gystadmyra (planid 370), datert med bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Ullensaker, Erlend Eggum Kommunaldirektør Saksnr. 2014/ Side 3 av 7

4 Saksbehandler: Iselin Bennick Benum Vedlegg: 1. Planbeskrivelse Gystadmyra B4, datert , sist revidert Forslag til plankart for Gystadmyra B4, datert Forslag til planbestemmelser for Gystadmyra B4, datert Situasjonsplan og illustrasjoner 4. Innkomne merknader ved varsling 5. ROS-analyse, datert VAR-notat Gystadmyra B4, datert VA-plan for Gystadmyra B4 8. Geoteknisk rapport Løvlien Georåd, datert Saksdokumenter: SAMMENDRAG: Forslagsstiller på prosjektet er Romeriksåsen AS, og planarbeidet er utført av Bakke AS, CH Consult AS og Landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan. Oppstartsmøte ble avholdt den , og planoppstart ble varslet med brev til berørte parter og myndigheter og annonse i Eidsvoll Ullensaker Blad og Romerikes Blad den Planforslaget ble vurdert av Arkitekturrådet i deres møte den , og med utgangspunkt i tilbakemeldinger gitt i dette møtet ble det utarbeidet et revidert planforslag som nå fremmes til behandling. Planområdet ligger ved Myrvegen øst for Jessheim sentrum, og er en del av den nye bydelen Gystadmarka. Det har en størrelse på 22,23 daa og grenser mot eksisterende og planlagt bebyggelse i nord, vest og sør. I øst grenser planområdet mot kulturlandskap. Planområdet er flatt med tre- og buskvegetasjon samt noe dyrket mark. Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Planforslaget legger opp til en utbygging med konsentrert småhusbebyggelse plassert langs begge sider av den interne boliggaten som er lagt som en sløyfe gjennom planområdet. Den foreslåtte utbyggingen legger til rette for totalt 71 boenheter. Utnyttelsen for hele planområdet ligger på 35% BYA, mens feltene avsatt til boligformål har en %_BYA på mellom 44 og 52%. Sentralt i området blir det et felles lek- og uteoppholdsareal som kobles sammen med boligene og omkringliggende arealer med snarveger mellom bebyggelsen. Alle boliger er lagt slik at de får en gateside og en hageside, enten mot fellesarealene i midten eller mot den omkringliggende grøntstrukturen. Det er planlagt parkering i garasje og oppkjørsel på egen tomt i tillegg til gjesteparkering ved innkjøringen til feltet. Rekkefølgebestemmelsene sikrer opparbeidelse av adkomstveg, grøntstruktur og grendelekeplass i tråd med gjeldende utbyggingsavtale. Det sikres også at teknisk infrastruktur og leke-/uteoppholdsarealer opparbeides før bebyggelsen ferdigstilles. Den foreslåtte utbyggingen er i tråd med føringer i kommunedelplanen og gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra. På grunnlag av dette anbefaler Rådmannen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. VURDERINGER / DRØFTINGER: Overordnede mål I kommunedelplanen for Gystadmarka, vedtatt av Kommunestyret den , presiseres det at den nye bydelen skal ha et kompakt og tett bydelssentrum og en lavere utnyttelse utover Saksnr. 2014/ Side 4 av 7

5 fra den sentrale aksen. Bebyggelsen mot kulturlandskapet i øst skal ha den laveste utnyttelsen med småhusbebyggelse med middels eller lavere utnyttelse. Det forutsettes også at det utarbeides overordnede planer for overvannshåndtering og at grunnvannstanden i området ikke senkes. Selv om det foreslås en høy utnyttelse på felt B4, danner den lave småhusbebyggelsen en naturlig nedtrapping fra blokkbebyggelsen langs Myrvegen mot kulturlandskapet i øst. Den foreslåtte løsningen tar også hensyn til det høye grunnvannet ved å legge parkering på bakkeplan og garasjer fremfor i parkeringskjellere. I kommunedelplanens arealdel er planområdet pålagt en hensynssone som sier at gjeldende reguleringsplan for området skal gjelde. Gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra, vedtatt , åpner for bygging av blokker/leilighetshus/konsentrert småhusbebyggelse i inntil 4 etasjer. Planforslaget legger opp til en utbygging med konsentrert småhusbebyggelse, og er dermed i tråd med gjeldende reguleringsplan. Den foreslåtte utnyttelsen er på 35% BYA for hele feltet samlet, hvilket er noe høyere enn i gjeldende reguleringsplan, der tillatt grad av utnytting er 30% BYA. Den økte utnyttelsen drøftes under punktet Utnyttelse lenger ned i saken. I boligbyggeprogrammets høringsutkast, datert , har B4 en kvote på 150 boliger i og 100 boliger i Planforslaget viser en foreslått utbygging med 71 boenheter, hvilket er mye lavere enn den innvilgede kvoten. Avviket fra kvoten i boligbyggeprogrammet skyldes at det planlegges å bygge konsentrert småhusbebyggelse istedenfor blokker som opprinnelig tenkt. De dårlige grunnforholdene i området gjør det vanskelig å bygge blokker med parkeringskjeller, og løsningen er derfor akseptabel. Endelig antall boenheter vil avklares i forbindelse med byggesaken. Utforming og kvaliteter Prosjektets utforming med boliger plassert på begge sider av den planlagte vegsløyfen gir en tunfølelse som er i tråd med visjonen for Gystadmarka bydel. Den lave bebyggelsen fungerer også som en nedtrapping fra blokkbebyggelsen vest for planområdet mot kulturlandskapet i øst. De to boligtypene har et enhetlig formspråk og er plassert om hverandre inne på feltet, hvilket gir området god sammenheng og helhet. Situasjonsplanen viser en oppdelt bebyggelsesstruktur med maks fire boenheter kjedet sammen, dette gir boligene luft og bidrar til å åpne opp den tette utbyggingen. Flere av disse åpningene opparbeides som snarveger for myke trafikanter og bidrar til friere bevegelse gjennom området. I tillegg til det sentrale uteoppholdsarealet har planområdet tilgrensende grøntarealer på alle kanter som kobler seg opp mot en overordnet grøntstruktur. Terrenget innenfor planområdet er flatt, hvilket gjør at krav til universell utforming for boligavkjørsel og inngangsparti er mulig å innfri uten problemer. Det gjør også at uteoppholdsarealer er lett tilgjengelig for alle. Begge de foreslåtte boligtypene er tilpasset Husbankfinansiering, hvilket innebærer at de er både miljøvennlige og universelt utformet. Utnyttelse og arealdisponering Plankartet viser at feltene avsatt til boligformål har %_BYA på mellom 44-52%. Dette er en høy utnyttelse, men den begrunnes med oppbygging av området, type uteoppholdsareal og valg av boligtype med takterrasser. Det er utarbeidet et detaljert plankart der plasseringen av grøntstruktur sentralt i planområdet med forbindelser til omkringliggende arealer og utformingen av det interne vegnettet som en sløyfe er formålssikret. Dette gjør at arealene avsatt til bolig blir små og oppdelte med en høyere utnyttelse enn hvis plankartet hadde vært mindre detaljert. Ved å sette av det sentrale grøntområdet som felles uteoppholdsareal for alle boligene, dekkes utearealskravet opp her, og det er mindre behov for private hagearealer. Likevel er det avsatt minimum 35m 2 med private hagearealer i tillegg til at alle boligene får Saksnr. 2014/ Side 5 av 7

6 en takterrasse på 30/40m 2. Dette gir attraktive og variasjon i uteoppholdsarealer, både felles og private. Boligfeltet som helhet vil få en utnyttelsesgrad på 35% BYA, hvilket er noe høyere enn utnyttelsen på 30% BYA som angitt for feltet i gjeldende reguleringsplan. Den økte utnyttelsen er i tråd med overordnet føringer om høy utnyttelse ved utbygging av dyrket jord og fortetting i nærheten av kollektivknutepunkt. Basert på disse føringene samt begrunnelsene over er ikke den høye utnyttelsen i prosjektet ansett som en negativt avvik. Planforslaget presenterer en blanding av to boligtyper, kjedede eneboliger i to etasjer koblet sammen med en enkel garasje med terrasse på taket og rekkehus/«townhouse» med 2,5 etasjer, takterrasse og integrert garasje. Maks høyde for boligene er satt til 9,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng, mens frittstående garasjer tillates oppført med mønehøyde 5 meter og gesimshøyde 3 meter. Boligene ligger tett langs begge sider av den interne adkomstvegen. Alle boligene har hager ut mot tilgrensende grøntområder eller mot det sentrale uteoppholdsarealet. Den planlagte utbyggingen fyller hele feltet, og det er dermed liten mulighet for videre utbygging på tomten senere. Grønnstruktur og uteoppholdsarealer Planområdet grenser til planlagt grøntstruktur på alle kanter (FG 3-4 og SV 4-5 i gjeldende reguleringsplan). Disse arealene vil opparbeides med stiforbindelser og overvannsanlegg i henhold til godkjent detaljplan før det gis ferdigattest for boligene innenfor planområdet. Grøntarealene er en del av en overordnet grøntstruktur på Gystadmyra som kobler seg til grendelekeplassen i sør samt skaper forbindelser for myke trafikanter mellom boligfeltene og videre mot resten av bydelen og Jessheim sentrum. I øst grenser grøntstrukturen mot kulturlandskap der det ikke foreligger noen planer om fremtidig utbygging. I gjeldende reguleringsplan er det regulert inn en grendelekeplass sør for planområdet som skal betjene alle beboerne på Gystadmyra. Denne skal stå ferdig senest når 100 boliger er tatt i bruk, og siden det skjer mye i Gystadmyr-området er det sannsynlig at denne vil bli opparbeidet snart. Innenfor planområdet er det avsatt et sentralt grøntareal som skal fungere som felles leke- /uteoppholdsareal. Det etableres grønne forbindelser gjennom planområdet som kobler fellesarealene sammen med den omkringliggende grøntstrukturen og gir beboerne snarveger gjennom området som et alternativ til boliggatene. I tillegg til fellesarealene får hvert enkelt bolighus en liten privat hageflekk samt takterrasser på 30m 2 eller 40m 2 avhengig av hustype. Trafikk Prosjektet har adkomst fra Myrvegen via en felles adkomstveg for alle boligfeltene innenfor gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra ( ). Myrvegen er en del av hovedvegnettet i den nye bydelen Gystadmarka, og herfra vil det bli gode forbindelser til E6 i nord, Algarheimsvegen i sør og Jessheim sentrum i sør og vest. Langs adkomstvegen vil det bli anlagt fortau som kobler seg opp mot det øvrige gang- og sykkelnettverket i området. Dette vil gi gode forbindelser til resten av bydelen og Jessheim sentrum for beboerne innenfor planområdet. Etterhvert som Gystadmarka bydel blir utviklet videre er det foreslått en mulig busstrasé langs Myrvegen som vil gi beboerne et bedre kollektivtilbud utover dagens busstopp langs fv Det er ikke planlagt fortau langs boliggatene inne på feltet, men det anlegges forbindelser mellom boligene og gjennom grøntområder som vil gi myke trafikanter mange snarveger når de beveger seg innad på feltet og ut mot omkringliggende områder. Det er planlagt fotgjengeroverganger med opphøyde felt som et trafikksikkerhetstiltak der forbindelser for Saksnr. 2014/ Side 6 av 7

7 myke trafikanter krysser kjørevegen. Det interne vegnettet anlegges som en sløyfe som vil fordele trafikken noe inne på feltet. Boligfeltet vil i tillegg være det siste før kulturlandskapet i øst, og det er ikke planlagt noen videre utbygging denne vegen. Dette vil gi lite trafikk innenfor planområdet. Parkering Det skal avsettes minimum 2 parkeringsplasser per boenhet innenfor planområdet. En av disse parkeringsplassene vil ligge i garasje tilknyttet hvert enkelt bolighus. Den største boligtypen, «Garderåsen», består av rekkehus der garasjen er integrert i bebyggelsen, mens den minste boligtypen, «Sorgenfri», består av eneboliger kjedet sammen av enkle garasjer med terrasse på taket (illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende). Den andre parkeringsplassen er tenkt plassert på forplassen til husene. Dette vil bidra til boliggater uten gateparkering, hvilket gir et tryggere bomiljø for barn og voksne. I tillegg er det planlagt to felles parkeringsarealer med totalt 15 parkeringsplasser for gjester. Disse er plassert nær adkomstvegen til feltet i sørvest, hvilket begrenser unødvendig kjøring inne på feltet utenom beboernes kjøring til egne boliger. Rekkefølgebestemmelser Det er krav til opparbeidelse av adkomstveg (FT1 i gjeldende reguleringsplan), tilgrensende grøntområder og grendelekeplass i forbindelse med ferdigstillelse av boliger innenfor planområdet. Dette er i tråd med utbyggingsavtale for Gystadmyra del 1 og 2 som fastsetter fordeling av ansvar og kostnader ved utbygging i området. Tiltakene vil gjennomføres av Gystadmyr Utbygging AS og vil etterhvert tas over av Gystadmyr Grønt Sameie som vil ha ansvar for framtidig drift og vedlikehold. Grunneierne er pliktet til å bidra økonomisk til utformingen og vedlikeholdet av disse arealene, alle med eierandeler innenfor planområdet er pliktet til medlemskap i dette sameiet. Da disse tiltakene er viktige for kvalitetene i boligfeltet er kravene tatt inn i rekkefølgebestemmelsene for utbyggingen selv om de også er hjemlet i utbyggingsavtalen knyttet til den gjeldende reguleringsplanen. Det er også krav til opparbeidelse av felles leke/uteoppholdsareal og grøntareal inne på planområdet før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boliger innenfor feltet. Ved etappevis utbygging vil kravet gjelde for direkte tilgrensende felles grøntareal, dette for å sikre en hensiktsmessig opparbeidelse av grønt arealer i forhold til ferdigstilte boliger. Under rekkefølgekrav for teknisk infrastruktur spesifiseres det at det skal foreligge midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for feltets tekniske anlegg før det kan gir midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for boliger innenfor planområdet eller innenfor hvert byggetrinn. VA-anlegg skal være godkjent som driftsklart før bebyggelsen det skal betjene kan igangsettes. KONKLUSJON: Den foreslåtte utbyggingen er i tråd med føringer i kommunedelplanen og i gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra. Planen legger opp til en høy utnyttelse i forhold til planlagt boligtype samtidig som det sikres tilfredsstillende mengder uteoppholdsarealer med varierende karakter. På grunnlag av dette anbefaler Rådmannen at Hovedutvalget for overordnet planlegging vedtar at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2014/ Side 7 av 7