OPPSTART AV ARBEID MED OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR FELT BA1 I NORDKISA

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 58/16 Hovedutvalg for overordnet planlegging OPPSTART AV ARBEID MED OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR FELT BA1 I NORDKISA Vedtak Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) tar sak vedrørende oppstart av arbeid med områdereguleringsplan for felt BA1 i Nordkisa og mulighetsstudiet for utviklingen av feltet til orientering. HOP vedtar følgende føringer for planarbeidet: Områdereguleringen skal ta utgangspunkt i prinsippene fra alternativ 3 i mulighetsstudiet, med næringsarealer nærmest Storvegen og boligområde bakenfor. Boligområdet reguleres med en tetthet som tilsvarer etablering av lavblokker og flermannsboliger. Hvitbygget forutsettes regulert til bevaring. Barnehagebygget og øvrig bebyggelse til gamle Nordkisa skole forutsettes revet. Hvitbygget er et sentralt bygg i Nordkisa og HOP mener formål og eierskap til dette må avklares i forbindelse med plansaken. Føringer fra Kommunestyrets vedtak den (sak 14/16) angående tilrettelegging for omsorgs-/eldreboliger ivaretas ved at leilighetene på feltet opparbeides med livsløpsstandard. HOP vil anbefale at potensielle kjøpere vurderer å etablere «seniorleiligheter» i forbindelse med utnyttelse av dette området. Det er en løsning som er etterspurt i Nordkisa og som vil tilføre området en ekstra dimensjon. Videre henstiller HOP om at «hvitbygget» vurderes som et fellesbygg med tilhørende fasiliteter for Nordkisa som bygger opp under det gode lokalmiljøet som er her. Eiendom gnr 103/14 er en del av felt BA1, men er i privat eie. Dersom eiendommen ikke blir en del av utbyggingsområdet må denne hensyntas i reguleringen og utformingen av bebyggelsen innen planområdet. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/ Side 1 av 8

2 Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Repr. Lars Egil Berg (SP) fremmet utsettelsesforslag. Utsettelsesforslaget fikk 1 stemme og falt derved. Repr. Lars Egil Berg (SP) fremmet følgende forslag HOP vedtar følgende føringer for planarbeidet: Områdereguleringen skal ta utgangspunkt i prinsippene fra alternativ 1b i mulighetsstudiet, med næringsarealer nærmest Storvegen mot nord og boligområde bakenfor. Repr. Willy Kvilten (H) fremmet følgende tilleggs punkt til rådmannens innstilling: Eiendom gnr 103/14 er en del av felt BA1, men er i privat eie. Dersom eiendommen ikke blir en del av utbyggingsområdet må denne hensyntas i reguleringen og utformingen av bebyggelsen innen planområdet. Repr. Tom Staahle (FrP) fremmet følgende forslag: HOP vil anbefale at potensielle kjøpere vurderer å etablere «seniorleiligheter» i forbindelse med utnyttelse av dette området. Det er en løsning som er etterspurt i Nordkisa og som vil tilføre området en ekstra dimensjon. Videre henstiller HOP om at «hvitbygget» vurderes som et fellesbygg med tilhørende fasiliteter for Nordkisa som bygger opp under det gode lokalmiljøet som er her. Tilleggspunkt til rådmannens innstilling avsnitt 3: Hvitbygget er et sentralt bygg i Nordkisa og HOP mener formål og eierskap til dette må avklares i forbindelse med plansaken. Votering: Rådmannens innstilling første, tredje og fjerde avsnitt ble enstemmig vedtatt. Repr. Bergs forslag til nytt avsnitt 2 i rådmannens innstilling fikk 1 stemme og falt derved mot 10 stemmer avgitt for rådmannens innstilling. Repr. Staahles tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. Repr. Staahles tilleggsforslag til rådmannens avsnitt 3 ble enstemmig vedtatt. Repr. Kviltens tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2015/ Side 2 av 8

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) tar sak vedrørende oppstart av arbeid med områdereguleringsplan for felt BA1 i Nordkisa og mulighetsstudiet for utviklingen av feltet til orientering. HOP vedtar følgende føringer for planarbeidet: Områdereguleringen skal ta utgangspunkt i prinsippene fra alternativ 3 i mulighetsstudiet, med næringsarealer nærmest Storvegen og boligområde bakenfor. Boligområdet reguleres med en tetthet som tilsvarer etablering av lavblokker og flermannsboliger. Hvitskolen forutsettes regulert til bevaring. Barnehagebygget og øvrig bebyggelse til gamle Nordkisa skole forutsettes revet. Føringer fra Kommunestyrets vedtak den (sak 14/16) angående tilrettelegging for omsorgs-/eldreboliger ivaretas ved at leilighetene på feltet opparbeides med livsløpsstandard. Ullensaker, Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2015/ Side 3 av 8

4 Saksbehandler: Iselin Bennick Benum Vedlegg: 1. Mulighetsstudie for felt BA1 i Nordkisa datert Særutskrift vedtak i Kommunestyret sak 14/16 - Regulering og salg av Nordkisa gamle skole Saksdokumenter: (ikke vedlagt): SAMMENDRAG: Det er vedtatt at Nordkisa gamle skole, gnr. 103 bnr. 8 og 5 skal områdereguleres og legges ut for salg. I reguleringsprosessen må det tas stilling til hva som skal gjøres med hvitskolen, barnehagebygget og kommunestyrets vedtak om at det skal legges til rette for omsorgs- /eldreboliger på feltet. Det er laget en mulighetsstudie der tre prinsipper for utbygging av området presenteres. Disse har omtrent like mange boliger (ca boenheter), men varierer på andel næring og bolig, utnyttelse av tomten og boligtypologi. Det anbefales at områdereguleringen bygger videre på prinsippene i alternativ 3. Dette alternativet legger opp til et område med næringsbebyggelse nærmest Storvegen, hvilket vil fungere som støyskjerming for boligbebyggelsen bakenfor. Boligtypene er lavblokker og flermannsboliger, hvilket vil gi Nordkisa et bredere og mer differensiert boligtilbud. Forutsetningen for planarbeidet er at bebyggelse tilhørende gamle Nordkisa skole rives. Det anbefales at hensynssonen for hvitskolen videreføres i områdereguleringsplanen. Om bygningsmassen som skal bevares fortsatt skal være i kommunalt eie eller ikke bør avklares parallelt med planarbeidet. Formålene må gjenspeile dette. Barnehagebygget forutsettes revet for ikke å legge for mange begrensninger på den fremtidige utviklingen av feltet. For å oppfylle vedtaket om tilrettelegging for omsorgs-/eldreboliger legges det opp til at leilighetene på feltet opparbeides med livsløpsstandard. SAKEN GJELDER Nordkisa gamle skole er et sentralt felt i Nordkisa. Det er igangsatt arbeid med regulering av feltet, og varsling av planoppstart skjer i etterkant av HOP sin behandling av denne saken. Avklaringer vedrørende ønsket funksjon, andel næring og bolig og utnyttelse av tomten er viktig for det videre planarbeidet. Det må også tas stilling til om barnehagebygget skal beholdes eller forutsettes revet i reguleringsplanen, jf. oversendelsesforslag fra Kommunestyret (sak 14/16). Den gamle hvitskolen ligger også inne på eiendommen, denne er satt til bevaring i kommunedelplan for Nordkisa. Øvrig bebyggelse tilhørende gamle Nordkisa skole forutsettes revet. Bygg Hvitskolen Barnehagebygget, med tilhørende bod Øvrig bebyggelse i tilknytning til gamle Nordkisa skole Status Reguleres til bevaring Forutsettes revet Forutsettes revet Kommunestyret vedtok den at administrasjonen ved regulering av feltet skulle påse at det var mulighet for fremtidig etablering og drift av et mindre antall omsorgs- /eldreboliger. Det må avklares hvordan dette skal tas inn i områdereguleringsplanen. Saksnr. 2015/ Side 4 av 8

5 Bakgrunn I Kommunestyrets møte den under sak 14/16 ble det vedtatt at Nordkisa gamle skole, gnr. 103 bnr. 8 og del av gnr. 103 bnr. 5, skal områdereguleres med kombinert formål bolig og strøkstjenende næring før eiendommen legges ut for salg. Oppstartsmøte for områderegulering av felt BA1 ble avholdt i april I etterkant av dette er det utarbeidet et mulighetsstudie som viser forskjellige prinsipper for utvikling av tomten. Planstatus Kommunens eiendommer er en del av felt BA1 i kommunedelplan for Nordkisa. Feltet er avsatt til kombinerte formål bebyggelse og anlegg. Arealene sør i planområdet er avsatt til grønnstruktur i kommunedelplanen. Det pågår rullering av boligbyggeprogrammet, her har feltet en kvote på 50 boenheter i perioden og 50 boenheter i perioden KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Felt BA1 har en sentral beliggenhet i tettstedet Nordkisa. Kommunens arealer innenfor planområdet utgjør ca. 21 daa. I tillegg inngår en privat eiendom samt deler av fylkesveg 179 (Storvegen) i det foreslåtte planområdet. På den gamle skoletomten ligger det tre større bygg; hvitskolen, Nordkisa gamle skole og barnehagen. Tidligere har det også stått et modulbygg der som nå er revet. I tillegg finnes det noen mindre bygg som har vært brukt til boder/lagring o.l. I nord ligger det en parkeringsplass og snuplass samt to felter med grønnstruktur. Mot grønnstrukturen i sør ligger en ballbane og lekeområde. På den private eiendommen, 103/14, ligger det en enebolig og noen mindre bygg med garasje, bod o.l. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Mulighetsstudiet som er utarbeidet tar utgangspunkt i gjeldende føringer for feltet og analyser av dagens situasjon. Tre alternativer til fremtidig utbygging på feltet belyses. Alle alternativene har omtrent samme antall boenheter (90-100), men varierer med andel næring, boligtypologi og boligtetthet. Alternativene som presenteres i mulighetsstudiet er ikke ment å vise hvordan den endelige utbyggingen av området vil se ut, men skal være skisser som illustrerer forskjellige prinsipper for hvordan området kan bygges ut. Med utgangspunkt i alternativene fra mulighetsstudiet må det tas et valg om hvilke grep kommunen skal ta for feltet i planarbeidet. Dette gjelder hvilke funksjoner man ønsker på feltet, andel næring og bolig, utnyttelse på tomten og boligtypologi. Områdereguleringen av feltet bør fastlegge slike overordnede føringer. Planen må gi fremtidig utbygger frihet til å utvikle detaljene innenfor planområdet. Samtidig må områdereguleringen være såpass detaljert at den legger til rette for at fremtidig utvikler kan gå rett på rammesøknad uten å måtte gjennomføre en detaljregulering. Den private eiendommen foreslås også innlemmet i planområdet for å få en helhetlig løsning for feltet og gi mulighet for eventuell fremtidig endring i utnyttelse av denne eiendommen. Saksnr. 2015/ Side 5 av 8

6 Alternativ 1 viser en utbygging med variasjon i boligtyper; blokker, rekkehus og kjedede eneboliger. Deler av parkeringsarealene er lagt under bakken for å sikre mer grøntområder på feltet. Det er vist to versjoner av alternativet. I alternativ 1A er barnehagebygget bevart og det legges opp til et lite torg med bebyggelse for strøkstjenende næring som henvender seg mot Storvegen. I alternativ 1B er hvitskolen bevart, mens barnehagebygget er revet. Isteden legges det opp til bebyggelse langs Storvegen som kan brukes til bolig/næring. Støysituasjon langs Storvegen og trafikkavvikling kan være utfordringer med dette alternativet. Alternativ 2 viser en utbygging med litt høyere boligtetthet med blokker, fire- og åttemannsboliger. Bebyggelsen er plassert rundt interne tun langs en sentral gangakse. Parkering og renovasjon er samlet ved adkomsten i nord, slik at resten av feltet blir bilfritt. Det er vist to versjoner av alternativet. I alternativ 2A er barnehagebygget bevart og det dannes et torg med strøkstjenende næring som henvender seg mot Storvegen. I alternativ 2B er hvitskolen bevart, mens barnehagebygget er revet og erstattet med en ekstra firemannsbolig. Støysituasjon langs Storvegen og lange avstander mellom bolig og parkering/renovasjon kan være utfordringer med dette alternativet. Alternativ 3 har en større andel næring enn de to foregående alternativene. Næringsarealene er lagt ut mot Storvegen, slik at bebyggelsen fungerer som en støyskjerm for bakenforliggende boligbebyggelse. Det legges opp til en høyere boligutnyttelse med blokker og åttemannsboliger. Hvitskolen bevares, og det dannes et torg rundt bygget for å gi det nok plass. Barnehagebygget rives for å gi plass til ny bebyggelse. Parkering er tenkt under bakken for å sikre mer grøntområder på feltet. Med Storvegen så tett inntil feltet kan det bli vanskelig å oppfylle støykrav for boligbebyggelsen dersom denne plasseres for nærme vegen. Det er heller ikke ønskelig å sette opp en lengre støyskjerm mot Storvegen, da denne vil skape en barriere mellom de som beveger seg langs Storvegen og bebyggelsen på feltet. For å unngå at bebyggelsen må trekkes for langt vekk fra vegen, bør det legges opp til at næringsarealene plasseres nærmest Storvegen. Dermed kan næringsbebyggelsen brukes som støyskjerm for boligbebyggelsen. Næringsbebyggelse er ikke regnet som støyfølsomt bruksformål, og kan dermed plasseres innenfor gul støysone. Dette alternativet legger mest sannsynlig opp til mer næring enn det er grunnlag for i Nordkisa. Dette kan løses ved at arealene reguleres til kombinert formål næring/bolig dersom støysituasjonen tillater det. Eventuelt kan bebyggelsen sør for hvitskolen reguleres til bolig med støyskjerming mot Storvegen. Dette må avklares nærmere i reguleringsprosessen. Det bør legges opp til en høy utnyttelse på feltet som gir muligheter for flermannsboliger og lavblokker. Dette er en boligtypologi som vil gi Nordkisa et bredere og mer differensiert boligtilbud enn det som eksisterer i dag. Boligtypologien vil også legge godt til rette for botilbud for eldre. Når arealene ut mot Storvegen avsettes til næring er det også nødvendig med en høy boligtetthet på de gjenværende arealene for å kunne oppnå det boligantallet som det legges opp til i kommunedelplanen for Nordkisa og i boligbyggeprogrammet. På bakgrunn av dette anbefales det derfor at områdereguleringen bygger videre på de prinsippene som er vist i alternativ 3 i mulighetsstudiet. Hvitskolen er en del av historien til Nordkisa og Ullensaker. Bygget ligger sentralt i Nordkisa og er et viktig fokuspunkt i tettstedet. Det anbefales at hensynssonen for hvitskolen fra kommunedelplanen for Nordkisa videreføres i områdereguleringen. Planen bør sikre at bygget får tilstrekkelig med plass rundt seg og at viktige siktlinjer ivaretas i utbyggingen. Bruk er det beste vern, og bygget må gis et formål som sikrer dette. Dette kan løses ved å regulere bygget til bolig eller strøkstjenende næring, eller et formål som hjemler bruk for lag og foreninger eller for eksempel ungdomsklubb. Parallelt med planprosessen bør det avklares om bygget Saksnr. 2015/ Side 6 av 8

7 skal forbli kommunalt eller selges. Dette kan være vesentlig i forhold til det formål bygget reguleres til. Barnehagebygget ble foreslått beholdt som ungdomshus i et oversendelsesforslag fra Kommunestyret. For å se hvilke konsekvenser dette vil ha for utviklingen av feltet viser mulighetsstudiet løsninger der barnehagebygget både beholdes og fjernes. Barnehagen er et bygg på en etasje med saltak, og gir en lav utnyttelse i forhold til arealet den opptar. Skal det beholdes vil det være nødvendig med en oppjustering av bygget innvendig og utvendig før det kan tas i bruk. Dette er på nåværende tidspunkt ikke kostnadsberegnet. Barnehagebyggets plassering vil også legge begrensninger for utviklingen av området da man må ta hensyn til to eksisterende bygg i prosjekteringen av området. Dette kan også gi estetiske utfordringer for området. Ved å beslaglegge et større areal med eksisterende bygninger gir det kjøper mindre frihet til å utnytte feltet på en optimal måte. Barnehagebyggets plassering i forhold til hvitskolen danner et fint rom ut mot Storvegen som kan bli et attraktivt element for området. Denne kvaliteten er det også mulig å gjenskape med et nytt bygg dersom det er ønskelig. Det anbefales derfor at barnehagebygget forutsettes revet i reguleringsplanarbeidet. Vedtak om tilrettelegging for mindre antall omsorgs-/eldreboliger på feltet foreslås ivaretatt ved det at det legges opp til at leilighetene opparbeides med livsløpsstandard. Det er ikke grunnlag for å etablere betjente omsorgsboliger i Nordkisa på nåværende tidspunkt. Ved å bygge leiligheter med livsløpsstandard vil Nordkisas befolkning få tilgang til lettstelte, mindre boenheter som er godt tilpasset eldre mennesker. Disse leilighetene vil også være i nær tilknytning til Kiwi-butikken på andre siden av Storvegen samt fremtidige arealer for strøkstjenende næring inne på felt BA1. Det vil også være viktig at det legges til rette for universelt utformede utearealer og et godt gangvegnett internt på feltet og ut mot omkringliggende områder. KONKLUSJON: Avklaringer vedrørende ønsket funksjon, andel næring og bolig og utnyttelse av tomten er viktig for det videre planarbeidet. Det anbefales en løsning som tar utgangspunkt i prinsippene fra alternativ 3 i mulighetsstudiet der arealene nærmest Storvegen avsettes til strøkstjenende næring med arealer for boligformål bakenfor dette. Dette vil løse støyutfordringene langs Storvegen ved at næringsbebyggelsen fungerer som støyskjerm for boligene. Det anbefales også at det legges opp til en høyere utnyttelse på arealene avsatt til bolig slik at det kan bygges flermannsboliger og lavblokker fremfor eneboliger. Dette vil bidra til å gi Nordkisa et bredere og mer differensiert boligtilbud enn det som eksisterer i dag. For å ikke legge for mange begrensninger på den videre utviklingen av feltet anbefales det at det eksisterende barnehagebygget og øvrig bebyggelse tilknyttet gamle Nordkisa skole forutsettes revet i reguleringsplanarbeidet. For hvitskolen anbefales det at hensynssonen fra kommunedelplan for Nordkisa videreføres. Det legges opp til at leilighetene på feltet opparbeides med livsløpsstandard. dette for å imøtekomme Kommunestyrets vedtak om at reguleringen skal gi mulighet for fremtidig etablering og drift av et mindre antall omsorgs-/eldreboliger på feltet. Boligtypologien som er foreslått vurderes å gi et godt tilskudd med godt tilrettelagte og egnede boliger for alle aldergrupper, også for eldre. Nordkisa gamle skole er et sentralt felt i Nordkisa som er viktig for den videre utviklingen av tettstedet. I tråd med dette anbefaler rådmannen at det varsles oppstart for reguleringsplanarbeidet for felt BA1 i Nordkisa. Saksnr. 2015/ Side 7 av 8

8 Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/ Side 8 av 8