Investering i Handelseiendom

Transkript

1 Investering i Handelseiendom

2 TRENDER INTERNASJONALT - Luksusmarkedet - Flagshipstores - Netthandel NORGE - Levestandard - Forbruk OSLO - Facts and numbers - Luksus i Oslo EIENDOMSMARKEDET - Leienivåer - Hvordan skape et luksusområde?

3 TRENDER

4 INTERNASJONALT LUKSUSMARKEDET I 2013 Vekst i 2013 er 10% for hele luksus markedet Kina står for 25% av det globale salget av luksus varer Asia samlet står for ca 50% av luksus markedet (inkl. Japan) Kunden ønsker høy kvalitet Gjennomsnittsalderen for en asiatisk kunde synker det skapes en ny luksus generasjon Prada hadde en omsetningsøkning på 29% i 2012 LVMH hadde en omsetningsøkning på 19% i 2012 MARKEDET FOR LUKSUS ER STORT *Tall hentet fra Bain&Company: Luxury Goods Worldwide Market Study- Feb 2013, Vogue News, Febr. 2013

5 INTERNASJONALT FLAGSHIP STORES SENTRAL BELIGGENHET I HIGH END SHOPPING GATER CLUSTER BUTIKKENE SAMLES KVADRATMETER: m2 ALLE PRODUKT KATEGORIER KONTROLL OVER EGET BRAND

6 INTERNASJONALT LUKSUS VARER- ONLINE SHOPPING Luksus goder er resistent mot økende trend av online shopping 97,4% av luksus varer blir handlet Direct in-store Online stores blir ofte besøkt før vare kjøpet I Europa undersøker 67% varene på internett før de går i butikk Handel av luksus varer skjer i butikk grunnet Direct in-store experience Personlig Service Fysisk berøring av varene Innpakning og pose Kjøp av luksus varer handler om mer enn selve varen - opplevelsen, før, under og etter kjøpet. Kilde: Fondazione Altagamma

7 NORGE - ER DET ROM FOR LUKSUS?

8 NORGE GDP PER CAPITA IN PPS Norway: 186 Luxembourg : 271 Only Luxembourg has higher GDP than Norway Eurostat PPS- Purchasing power standard

9 NORGE LEVESTANDARD 2013 En befolkning på over mennesker 2040 Forventet befolkning mennesker; en vekst på 50% Høyt forbruk Befolkningsvekst 2012 #1 Luxembourg 2,0 % #2 Norge 1,3 % #3 Tyrkia 1,2 % #4 Kypros 1,2 % #5 Sveits 1,0 % #6 Belgia 1,0 % #7 Sverige 0,8 % #8 Liechtenstein 0,8 % #9 Malta 0,7 % #10 Storbritannia 0,7 % # 4 på listen over land med rikest individer # 2 på listen over befolkningsvekst i Europa i 2012 Kilde: HDI - Human Development Index SSB, BCG, DN

10 NORGE LEVESTANDARD OG KONSUM Verdens høyeste levestandard: #1 på Human Development index; en av verdens mest stabile økonomier HDI index Større detaljhandel enn Danmark, Sverige og EU-27 Samlet detalj handel Oslo: Omsetning per innbygger i detaljhandel, (ekskl. bil, bensinstasjon og postordre, internett) Oslo 2011: NOK Tallet er langt høyere enn i Stockholm og København. Utvikling senere år: Sesongjustert volumindeks for detaljhandel eksklusiv motorvogner. Januar 2000 januar 2011: #1 Norway #2 Australia #3 Netherlands #4 United states #5 New Zealand Kilde: OHF, Virke

11 NORGE HVORFOR VIL LUKSUSHANDEL ØKE I NORGE NORWAY EU Privat forbruk % Økning av inntekt Arbeidsløshet 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 4,2 3 3,4 2,5 2 2,3 1,5 1 1,0 0,5 0,4 0, ,5 2,9 2,0 2,1 0,4 0,4-0, ,4 10,2 3,3 3,6 3, Høyt husholdning og vare konsum i Norge sammenlignet med resten av Europa Høyere inntekstøkning i Norge Høy arbeidsløshet i EU Kilde: SSB, Eurostat

12 OSLO

13 OSLO VERDENS NEST RIKESTE BY I 2012 I BNP VERDENS 4. RIKESTE I LØNNINGER Verdens rikeste storbyer (Tallene er BNP pr. innbygger, dollar) Hartfort, Connecticut Oslo, Norge San Jose, California, USA Abu Dhabi, UAE Bridgeport, Connecticut, USA Zürich, Sveits Washington DC, USA Stockholm, Sverige Boston, Massachusetts, USA San Francisco, California, USA Kilde: Brookings Institution 2012

14 OSLO RASKEST VOKSENDE I EUROPA Befolkningsvekst #1 OSLO 1,98% #2 BRUSSEL 1,97% #3 STOCKHOLM 1,91% #4 KØBENHAVN 1,75% #5 LUXEMBOURG 1,74% INNBYGGERTALL FORVENTET INNBYGGERTALL ANTALL PASSASJERER SOM PASSERER GJENNOM OSLO S PR/DAG: 150, ,000 VEKST PÅ 22% på 13 år +100% : FORDOBLING AV ANTALL PASSERENDE GJENNOM OSLO S. Kilde: SSB

15 TRENDSKIFTE Kvalitet fremfor billig Heller et dyrt plagg fremfor mange billige Aftenposten

16 OSLO LUKSUS I OSLO Louis Vuitton Hermès Mulberry Gucci Botega Burberry Nespresso Amsterdam Frankfurt Oslo Boston Düsseldorf København Antwerp Zürich

17 OSLO LUKSUS I EUROPEISKE STORBYER Top 100 Luksus Merker: A Airfield, Akris, Alberta FerreI, Alexander Mc Queen, Asprey B Balenciaga, Balmain, BCBG Max Azria, Blancpain, BoXega Veneta, Boucheron, Brioni, Bulgari, Burberry C Calvin Klein, Carolina Herrera, Car]er, Celine, Chanel, Chloé, Chopard, Chris]an Dior, Chris]an Loubou]n, Comme des Garcons D Daks, David Webb, Dolce & Gabbana, DKNY, Dries van Noten E Emanuel Ungaro, Emilio Pucci, Ermenegildo Zegna, Escada, Etro F Fendi G Gianfranco Ferré, Giorgio Armani, Givenchy, Gucci H H. Stern, Harry Winston, Helmut Lang, Hermès, Hervé Léger, Hugo Boss J Jaeger LeCoultre, Jean Paul Gaul]er, Jil Sander, Jimmy Choo, John Galliano K Kenzo, Krizia L La Perla, Lanvin, Laura BiagioI, Laurence Graff, Loewe, Longchamp, Loro Piana, Louis VuiXon, Ludwig Reiter M Maison Mar]n Margiela, Malo, Marc Jacobs, Marni, Max Mara, Michael Kors, Missoni, Miu Miu, Moncler, Mont Blanc, Mulberry N Narciso Rodriguez, Nina Ricci O Omega P Patek Philippe, Paul Smith, Pollini, Pomellato, Prada R Ralph Lauren, Rena Lange, Roberto Cavalli, Rolex S Salvatore Ferragamo, Sergio Rossi, Sonia Rykiel Stella Mc Cartney, Strenesse T Tiffany & Co., Tod s, Tom Ford V Valen]no, Van Cleef & Arpels, Versace, Vertu, Vivienne Westwood W Wunderkind Y Yohji Yamamoto, Yves Saint Laurent

18 OSLO LUKSUS I OSLO Antall TOP 100 luksus merker i europeiske byer i forhold til innbyggere Oslo skal ha luksus butikker Oslo

19 OSLO Luksus vokser mest Oslo vokser raskest Oslo har høyest leve standard Oslo har færrest luksus butikker ANTALL LUKSUSBUTIKKER VIL ØKE RASKT OG ENDRE BYBILDET

20 EIENDOMSMARKEDET

21 NOK/m²/year" " " " " " " " " " " OFFICE RENTS " (Nominal NOK)" 2012: ,- /m2 Retail Karl Johan * Prime" High std CBD" Newer space CBD" Good std CBD" High std west fringe" High std east fringe" - " 1985 H2" 1986 H2" 1987 H2" 1988 H2" 1989 H2" 1990 H2" 1991 H2" 1992 H2" 1993 H2" 1994 H2" 1995 H2" 1996 H2" 1997 H2" 1998 H2" 1999 H2" 2000 H2" 2001 H2" 2002 H2" 2003 H2" 2004 H2" 2005 H2" 2006 H2" 2007 H2" 2008 H2" 2009 H2" 2010 H2" 2011 H2" 2012 H2" Older, ineffective space" High std Skøyen" * Est. utvikling

22 EIENDOMSMARKEDET UTVIKLINGEN I LONDON

23 EIENDOMSMARKEDET EUROPEISKE LUKSUS HANDLEGATER 2011: / m2/ pr År Paris Ave des Champs Elysées 9,573 London New Bond Street 7,942 Paris Avenue Montaigne 7,500 Zurich Bahnhofstraße 7,243 Moscow Stoleshinkov Lane 7,015 Milan Via Montenapoleone 7,000 Rome Via CondoV 6,800 Paris Rue du Faubourg St. Honoré 6,500 Paris Avenue Montaigne 5,891 Paris Rue St. Honoré 5,891 London Old Bond Street 5,825 Milan Via della Spiga 4,700 Milan Galleria ViXorio Emanuele 4,600 Paris Avenue George V 4,300 Paris Boulevard Saint Germain 4,000 London Sloane Street 3,500 Vienna Kohlmarkt 3,240 Moscow Petrovka Street 3,160 Moscow Tverskaya Street 3,160 Munich Maximilianstraße 3,000 Düsseldorf Königsallee 2,940 Moscow Kuznetzsky Most 2,810 Frankfurt Goethestraße 2,640 Hamburg Neuer Wall 2,580 Moscow Kutuzovsky Prospect 2,460 Berlin Kurfürstendamm 2,400 Madrid Calle Serrano 2,280 Barcelona Passeig de Gracia 2,520 Moscow Leninsky Prospect 2,105 Moscow Garden Ring 2,105 Istanbul Nisantasi Area 2,040 Madrid Calle Ortega y Gasset 1,920 Istanbul Bagdat Street 1,800 Moscow Nikolskaya 1,755 Brussels Avenue Louise 1,700 Antwerp SchuXershofstraat 1,600 Istanbul Is]klal Street 1,560 Warsaw Plac Trzech Krzyzy 960

24 EIENDOMSMARKEDET HVORDAN SKAPE ET LUKSUS OMRÅDE?

25 EIENDOMSMARKEDET Hvordan gjennomføre? A Beliggenhet B Skape luksusstrøk C Lokalene arkitektur D Naboer bedre utnyttelse E Leietakere F Skape opplevelse

26 EIENDOMSMARKEDET Hvordan gjennomføre? A Beliggenhet * Luksusbutikker vil ligge ved siden av hverandre * Nær, men ikke på trafikkerte gater * Der turistene er (Tax Free) * Der norske kunder er (flere som går på Karl Johan hver dag enn på Strøget i København) * Der folk stopper opp torg, bakketopp KONKLUSJON: EGERTORGET

27 EIENDOMSMARKEDET Hvordan gjennomføre? B Skape luksusstrøk Luksus vil ikke ligge ved siden av Claes Olsson og Nille. Søylen må «kontrollere» området. Søylen kontrollerer nå 40%. I dag: Eger (30 luksusmerker), Louis Vuitton, Mulberry, Nespresso, Hermès. Gullsmeder: David Andersen, Thune Klokker: Bjerke, Tidemann Kommer: Gucci m.fl.

28 EIENDOMDSMARKEDET FASHION DISTRICT OF OSLO SØYLEN SØYLEN EIER 40% AV EIENDOMMENE I HJERTET AV OSLO Egertorget TOTALT HANDELSAREAL HJERTET AV OSLO 4 Grensen 17 3 Øvre Slottsgate 18 2 Nedre Slottsgate m2 SØYLEN Nedre Slottsgate m2 = 40% Prinsensgate 21 Akersgata 16 Steen & Strøm Magasin Kilde: Akershus Eiendom

29 EIENDOMDSMARKEDET Hvordan gjennomføre? C Lokalene - Arkitektur * Volumhandel krever effektive lokaler * Eksklusiv handel krever eksklusivt utseende * Enkle grep kan gjøre det simple eksklusivt

30 EIENDOMDSMARKEDET - Bygningens utnyttelse * Dagens utnyttelse kan forbedres med ombygninger/tilgang * Ikke produktivt areal kan bli salgsareal

31 EIENDOMSMARKEDET

32 EIENDOMSMARKEDET Hvordan gjennomføre? * Kontorer mv kan konverteres til retail Ny avdeling på Eger var tidligere kantine for Edda Media

33 EIENDOMDSMARKEDET NABOER Sammensetning av butikker er ekstremt viktig

34 EIENDOMSMARKEDET Hvordan gjennomføre? E - Leietakere * Hvis dagens leietagere har for lav omsetning i forhold til beliggenhet kan utskiftning øke leien og verdien Eks. Free Record Shop og Nespresso

35 EIENDOMSMARKEDET Hvordan gjennomføre? Hvordan finne nye, riktige leietakere? * Vi må selv skaffe dem! * Reise Europa rundt!

36 EIENDOMSMARKEDET SENTRUMS SHOPPING = OPPLEVELSE Kundene til sentrum fordi det gir dem mer enn bare handel og varer de ikke får andre steder Kunst Annet/Variert Utvalg

37 EIENDOMSMARKEDET Hvordan gjennomføre? F Skape opplevelse - Nye spennende spisekonsepter - Enormt utvalg -Ta en kopp kaffe/et glass vin/noe å spise, før, mellom og etter shopping Harvey Nichols, London

38 Konklusjon Ved å: * Finne et underutviklet marked * Analysere mulighetene * Ha gjennomføringsvilje og evne = suksess!