NOTAT 1 INNLEDNING 2 SITUASJONSBESKRIVELSE OG PLANSITUASJON VURDERING AV AREALBRUK - KVELLUREN. Utvalg for byutvikling sak 74/10 vedlegg 2

Transkript

1 Utvalg for byutvikling sak 74/10 vedlegg 2 NOTAT Oppdragsgiver: Oppdrag: Sandnes Kommune Arealvurdering - Priortomten Del: Dato: Skrevet av: Kvalitetskontroll: Ivar Fett Lasse Bjerved VURDERING AV AREALBRUK - KVELLUREN INNHOLD 1 Innledning Situasjonsbeskrivelse og plansituasjon Analyse Arealbehov og lokalisering Egnethetsanalyse Konklusjon og anbefaling INNLEDNING Det vises til møte hos byplansjefen i Sandnes Asplan Viak er bedt om å gi en vurdering og anbefaling om egnet, fremtidig arealbruk på Priortomten Hoveveien 19 (gnr. 39/529) samt eiendommen Hovebakken 3 (Gnr. 39/89) i Sandnes. Vurderingen skal basere seg på foreliggende materiale, overordnede planer for eiendommen og sentrum generelt og notater fra møtet. I tillegg skal støysituasjonen søkes kartlagt og skyggekast fra Kvelluren bru utredes. Spørsmålsstillingen om fremtidig arealbruk er i og for seg generell og skal utføres på uavhengig grunnlag. Spørsmålet er imidlertid aktualisert av at det foreligger et reguleringsforslag med et boligprosjekt på eiendommen Priortomten. Dette planforslaget ble lagt frem for Utvalg for byutvikling , hvor det etter forslag fra Anders Mjelde (Frp) ble fattet følgende vedtak: Utvalg for byutvikling utsetter saken og ber administrasjonen ta initiativ til et dialogmøte mellom tiltakshaver og utvalget. Utvalg for byutvikling ber administrasjonen vurdere mulighet for utarbeidelse av en byplananalyse for området Brueland Kvelluren. Grunneierne bør bringes inn i en slik prosess. Herværende notat er en arealbruksanalyse som del av et beslutningsgrunnlag for fremtidig arealbruk for området. 2 SITUASJONSBESKRIVELSE OG PLANSITUASJON Situasjonsbeskrivelse Hoveveien 19 / Hovebakken 3 ligger i bunnen av en dalsenkning, mellom Brueland og Kvelluren, og grenser til Hoveveien i øst og jernbanen i vest. Jfr. Fig. 1 og 2. På østsiden av Hoveveien stiger terrenget og skråningen er utbygd med eneboliger på relativt store tomter. På vestsiden av jernbanen er det en stripe med eneboliger før Sandvedparken vider seg ut Asplan Viak AS - Østervåg Stavanger - Tlf Faks asplanviak.no

2 langs Storånå. I sør er Kvelluren bru (E 39) et svært dominerende landskapselement. Kart og snitt nedenfor viser situasjonen. NOTAT Figur 1 Aktuelle eiendommer Figur 2 Situasjonskart med høydekoter Vurdering av arealbruk - Kvelluren 2

3 Figur 3 Snitt 1-3 Figur 4 Snitt 1 Figur 5 Snitt 2 Figur 6 Snitt 3 Vurdering av arealbruk - Kvelluren 3

4 Figur 7 Sitiasjonplan eiendommer Hele området preges av tidligere industriområder som delvis er under transformasjon. Sør for Hovebakken 3 ligger et etablert nærings- og industriområde (Kvelluren). Hoveveien 11 grenser opp til Hoveveien 19 på nordsiden. På eiendommen er det et verneverdig bolighus. Hoveveien 9 det tidligere Sandnes E-verk er i dag i bruk som næringsbygg. Hoveveien 7 er en boligblokk og i nord ligger den tidligere godsterminalen med åpne, ledige tomtearealer. Her foreligger forslag til reguleringsplan med kontor og næring som arealbruk. Hele strekningen mellom Høylandsgata til boligområdet på høydedraget et stykke sør for Kvelluren bru er derfor preget av næring og industriformål, med unntak av boligblokken og ev. det verneverdige huset i Hoveveien 11. Det er lagt industrispor fra jernbanen inn på eiendommen Hoveveien 19, men dette er ikke i bruk. På eiendommen er det ett bolighus (bygget som vaktmesterbolig). På eiendommen Hovebakken 3 er det også ett bolighus i det nordøstre hjørnet. Bygningene til Prior sitt tidligere produksjonsanlegg står inntakt, men er bare delvis i bruk, trolig som lager el.l. (Visuell observasjon som ikke er bekreftet.) Bygget omkranses av trafikkområder og opparbeidet grøntareal i randsonen. Tidligere analyser av bygningsmassen har konkludert med at det ikke vil være hensiktsmessig å bygge videre på denne. Bygget ble spesialtilpasset Prior sin produksjon, og kan vanskelig bygges om verken for annen næring eller til boligformål. Det ligger derfor ingen bindinger for fremtidig arealbruk i den eksisterende bygningsmassen. Bortsett fra det ene bolighuset med uthus/garasje er det ingen bygninger på eiendommen Hovebakken 3. Eiendommen deles av Kvelluren bru (E 39) og søylefundamentene for denne. Bruen skal utvides med ny bru på sørsiden av dagens bru. Plansituasjon I kommuneplanen ( ) er eiendommen Hoveveien 19 vist som byggeområde, men Vurdering av arealbruk - Kvelluren 4

5 uten nærmere spesifisering av formål. Utsnitt av arealplankart er vist i Figur 3. Bestemmelsene eller retningslinjene som er vedtatt til kommuneplanen, har heller ingen konkrete bestemmelser for området, bortsett fra retningslinje om effektiv arealbruk, med henvisning til Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Det er imidlertid krav om reguleringsplan før utbygging kan skje. NOTAT I kommuneplanen er eiendommen Hovebakken 3 vist som erverv. Hoveveien 19 Hovebakken 3 Nytt boligområde Figur 8 Utdrag av kommuneplan Området ligger utenfor området som i kommuneplanen er definert som sentrum. Vi vil imidlertid i analysen nedenfor skjele til de generelle analysene som ble gjort i 2007 i forbindelse med utarbeidelsen av kommunedelplan for sentrum. Figur 9 viser en sammenstilling av gjeldende reguleringsplaner. Gjeldende reguleringsplan for Hoveveien 19 (plan ) viser at eiendommen er regulert til næringsformål / industri med tillat % BYA på 60%. Gjeldende reguleringsplan for Hovebakken 3 er av eldre dato. Reguleringsplan for E 39 med utvidelse til 4 felt og nye av- og påkjøringsramper tas opp til sluttbehandling i nær fremtid. Utvidelsen vil gjennomføres med bygging av en ny bro på sørsiden av eksisterende. Tiltaket er tatt inn i andre periode av NTP (del av Jærenpakke II). Plangrensen fremgår på Figur 9 (rød stiplet strek). Det fremgår videre av Figur 9 og Figur 10 at det krysser en IVAR-ledning over eiendommen. Dette er den gamle hovedvannledningen. Den er rehabilitert og er i bruk. Den har en sikringssone på 7 m på sørvestsiden og 5 m på nordøstsiden. Det fremgår av kommuneplanen, jfr. Figur 8, at det forutsettes at eksisterende boligområde øst for Hoveveien utvides mot øst i retning Austrått. Videre er det forutsatt en stor utbygging av området Sørbø Hove (utenfor kartet, sør for E 39). I konseptvalgutredningen for transportsystem på Jæren, som nylig ble lagt frem, er det i alle alternativene forutsatt at Hoveveien etableres som Bussway mellom sentrum og retning mot sør (Sørbø Ganddal). Dette betyr betjening med 8 passeringer pr. time. Det er allerede startet arbeid med reguleringsplan for utvidelse av Hoveveien for å legge til rette for egne Vurdering av arealbruk - Kvelluren 5

6 kollektivfelt. Plangrensen fremgår på kartet (rød stiplet strek. IVAR-ledning Figur 9 Gjeldende reguleringsplaner i området Figur 10 Hovedledningsnett (IVAR). Kommunal ledningsnett er ikke vist. Vurdering av arealbruk - Kvelluren 6

7 3 ANALYSE NOTAT Vi har valgt å dele arealbruksanalysen i to forskjellige innfallsvinkler: Et overordnet perspektiv der en ser på antatt behov for arealer for boligformål / hhv næringsformål i denne delen av kommunen, og et lokalt perspektiv der en ser på tomtens egnethet som boligområde / hhv næringsområde, hvor en også vurderer elementer som tilgjengelighet, evt. miljøbelastning, mv. 3.1 Arealbehov og lokalisering Sandnes har i dag et variert tilbud med boliger, næring, kultur, offentlig og privat tjenesteyting og service. I følge kommunedelplan for sentrum , bor ca eller ca 1/3 av kommunens ca i nærområdene til sentrum (2006). På dette tidspunktet forelå det videre planer for ca nye boliger i dette området. Det er ca 5300 arbeidsplasser innenfor området som er definert som sentrum. Av disse var ca 30% knyttet til varehandel og like mange til privat og offentlig tjenesteyting og forvaltning. Det er altså et underskudd av sentrale arbeidsplasser i forhold til befolkningen i samme område. Til sammenligning er det ca arbeidsplasser i Stavanger sentrum og ca til sammen på Forus Lura. I planen konkluderes det med at: Sandnes sin regionale rolle må derfor være å satse på å utvikle Sandnes sentrum som nærings-, kultur- og handelssenter med kommunale og regionale funksjoner, i samsvar med overordnet plan for langsiktig byutvikling på Jæren. En satsing på arealer til disse formål får som følge at arealer til sentrumsboliger må bli mindre. Videre er hovedmål for sentrum beskrevet slik: Sandnes sentrum skal være et levende og attraktivt regionalt senter, med kompetansekrevende virksomheter, undervisning, handel, boliger og kultur og med gode rammer for menneskelig fellesskap og innovasjon. For å redusere transportbehovet mest mulig, er det et overordnet mål å samordne arealbruk og transportsystemet. Det betyr i praksis at det innenfor et naturlig geografisk område bør være en rimelig balanse mellom boliger og tilbud på arbeidsplasser. Selv om målformuleringene ovenfor tar utgangspunkt i situasjonen i området som er definert som sentrum, kan de likevel ha en viss gyldighet også for områdene ved Kvelluren. Det kan bl.a. konkluderes med at det i et utvidet sentrumsområde i dag er få arealer som både har god tilknytning til overordnet veinett og som har relativt god kollektivdekning. Slike arealer vil være godt egnet for bedrifter som har et visst besøksbehov eller relativt høyt antall arbeidsplasser, og samtidig håndterer plasskrevende varer og/eller stor gjennomstrømning av varer. De aktuelle eiendommene vil egne seg godt for en slik arealbruk. Under arbeidet med revisjon av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren han man også vurdert arealbruken i området. Også her er det lagt vekt på områdets gode tilgjengelighet med både bil og kollektiv, og det er forslag om å åpne for lokalisering av plasskrevende varer (med mulig unntak av tepper) og/eller nærbutikk/dagligvarer. 3.2 Egnethetsanalyse Denne delen av analysen tar utgangspunkt i de to eiendommenes spesifikke egnethet for arealbruk til boligformål og næring. Dette er knyttet til både fysisk egnethet og lokalisering i forhold til andre funksjoner. Følgende tema er lagt til grunn: - til overordnet veinett - til kollektivtrafikk (holdeplass) - til skole - til friluftsområder - Støysituasjon Vurdering av arealbruk - Kvelluren 7

8 - Sol og skygge - Topografi / Klima - Grunnforhold - Naboskap og marked Egnethet som boligområde Tema til overordnet veinett til kollektivtrafikk til skole Vurdering Ved vurdering av arealbruk i et område er det spesielt viktig å se denne i forhold til transportsystemet. Samordnet areal- og transportplanlegging er viktig for å få til gode løsninger. Forenklet, kan følgende være en rettesnor: - I områder med spesielt god kollektivdekning bør man legge til rette for forholdsvis tett boligbygging samt service og næringsvirksomhet med høy andel besøkende og/eller stort antall arbeidsplasser. - I områder har spesielt god biltilgjengelighet og dårlig kollektivdekning, bør man legge virksomheter som er bilavhengige og arealkrevende. Begge eiendommene har i dag akseptabel tilknytning til overordnet veinett. Hoveveien går rett inn til sentrum og gir god forbindelse mot sør via Ganddal sentrum. Forbindelse mot øst og vest er forutsetter i dag omkjøringer, blant annet for å krysse jernbanen. I forbindelse med planene for utbygging av Sørbø Hove og planene for utvidelse av E 39 til 4 felt, er det vedtatt at Hoveveien skal få fullverdig krysstilknytning til E 39. Dette vil bety en vesentlig forbedring. Sett i lys av disse planene vurderes tilknytning til overordnet veinett som svært god. Jernbanen grenser opp til de aktuelle eiendommene, men nærmeste holdeplass er Sandnes holdeplass (på Brueland). Gangavstand fra holdeplassen til Hoveveien 19 er 1,2 km langs dagens veinett, og til Hovebakken 3 noe lengre. Dersom man anlegger en ny forbindelse langs jernbanen kan denne også bli i overkant av 1 km. Dette ansees som relativt dårlig dekning. Det går flere bussruter i Hoveveien i dag. Det er vedtatt å styrke Hoveveien som kollektivakse som busway med 8 passeringer i timen i hver retning, og det pågår planarbeide for å utvide veien med egne kollektivfelt. Dette er bl.a. begrunnet ut fra de store utbyggingsområdene mot sør og sør-øst. Samlet vurdering vil derfor være at området i fremtiden vil få en meget god kollektivdekning (med buss). Området ligger innenfor skolekretsen til Austrått skole, og det er kort vei til skolen. Imidlertid viser befolkningsprognosene at antall barn i aldersgruppen 6-12 år vil stige fra dagens ca 700 elever til over 1000 i løpet av 15 år i denne skolekretsen. Tilsvarende økning vil man også få på ungdomstrinnet dog noe forskjøvet år. Austrått skole har i dag ikke kapasitet til å ta imot denne veksten, og Vurdering av arealbruk - Kvelluren 8

9 skolen må enten bygges ut, eller elever overføres til andre skoler som har ledig kapasitet. Utbyggingen på de aktuelle eiendommene har imidlertid marginal effekt i forhold til denne prognosen de største utslagene kommer på grunn av andre utbyggingsprosjekter, og kommunens beslutninger vedr. skolebruk må fattes uavhengig av om man bygger boliger eller ikke på de aktuelle eiendommene. Forutsatt at Austrått skole vil ha/få kapasitet, vil eiendommene være godt egnet for boligbygging i forhold til avstand til skole. til friluftsområder Støysituasjon Det er kort avstand til friområdene langs Storånå via Kvelluren (veien) som krysser jernbanen planskilt. På østsiden av Hoveveien er et mindre friområde med balløkke, og det er forutsatt å anlegge planskilt krysning av Hoveveien i dette området. Samlet vurdering er at området har god tilknytning til friområder. Området er klemt inne mellom jernbanen og Hoveveien. Det er ikke foretatt spesifikke beregninger for jernbanen eller Hoveveien i forhold til de aktuelle eiendommene, men beregninger som er gjennomført for godsterminalområdet på Brueland for en fremtidig trafikksituasjon, kan illustrere situasjonen på overordnet nivå. Både jernbanestøy og vegtrafikkstøy vil samlet medføre at hele arealet på eiendommene kommer inn i gul sone (55-60 db) uten skjermingstiltak. Det er derfor nødvendig å foreta skjerming for både vei og jernbane. Høyde på skjermer må avklares gjennom nye og mer detaljert beregninger, men det antas å ligge relativt godt til rette for å kunne oppnå tilstrekkelig skjerming fra disse lokalveiene. I forbindelse med reguleringsplan for utvidelse av E39 er det også gjennomført støyberegninger. Figur 11 viser utsnitt av støysonekart. Her har en summert støybidrag fra både E39 og bl.a. Hoveveien. Figur 11 Støyberegning 2020, summert alle veier. 4,0 m beregningshøyde. (Kilde: COWI: E39 Hove-Sandved) Her fremgår det at hele Hovebakken 3 og en stor del av Hoveveien 19 vil ligge inne i gul sone og vil ha utendørs støynivå Lden på Vurdering av arealbruk - Kvelluren 9

10 mellom 55 og 60 db selv etter de støyskjermingstiltakene som er forutsatt i planen. Beregningen gjelder for 4 m over bakken. I gul sone må det gjennomføres fasadetiltak og/eller lokale skjermingstiltak for å oppnå tilstrekkelig skjerming innendørs og på utendørs oppholdsarealer. I støyrapporten (COWI: ) er det andre beregninger som viser sumstøy ved de enkelte bolighusene. Denne viser at Hovebakken 3 vil få utendørs støynivå på grensen 55 db målt 2 m over bakken. Støyrapporten peker på at disse sumstøyberegningene kan være komplekse og at problemområdet må sees nærmere på ved byggeplanleggingen. Konklusjonen man kan trekke er at området vil ligge i grenseland. For å være på den sikre siden bør en derfor være forberedt på at lokale skjermingstiltak vil være påkrevd for i hvert fall deler av området. Skjerming av utearealer kan være utfordrende i forhold til støy fra broen. Næringsområdet sør for broen består i det vesentlige av lettere industri og lager. Støy fra disse virksomhetene antas ikke å berøre eiendommene i vesentlig grad. Med forbehold om at det kan oppnås tilstrekkelig skjerming er støysituasjonen ikke til hinder for at områdene kan bygges ut til boligformål. I praksis kan dette imidlertid representere en utfordring i forhold til utearealer. Sol / skygge Eiendommene har i utgangspunktet svært gode solforhold spesielt mot sør og vest. Kvelluren bru gir imidlertid skygge over deler av området. Diagrammene nedenfor viser skyggekast 21/3 (og 21/9), og 21/12 de to første dager kl 1500, mens siste dag er kl (21.12 kl 1500 er solen i ferd med å gå ned, slik at hele dalbunnen da er i skygge.) Dominerende skygge er fra broen, men beregningsmodellen viser også skygge fra andre elementer som ligger i kartgrunnlaget. Som det fremgår, så vil skyggen fra broen i relativt liten grad berøre eiendommen Hoveveien 19, mens Hovebakken 3 i større grad blir berørt. Utvidelse av broen til 4 felt vil ikke endre dette bildet vesentlig, siden utvidelsen vil skje på sørsiden. For eiendommen Hoveveien 19 vil det være gode muligheter for å etablere utearealer med gode lys- og solforhold. For Hoveveien 3 vil dette være noe mer utfordrende. Topografi / klima Figur 12 Skygge: (kl.1500) (kl.1200) De aktuelle eiendommene ligger på relativt flatt terreng i dalbunnen. Det vil være relativt enkelt å bygge ut. Det er ikke foretatt klimaanalyser, men erfaringsmessig ha legg for å danne seg kuldehull med kaldt og rått lokalklima i denne type Vurdering av arealbruk - Kvelluren 10

11 dalbunner med åpne elveløp spesielt på vinterstid. NOTAT Området vil være enkelt å bygge ut. Det kan være fare for kaldt og rått klima vinterstid. Grunnforhold Naboskap og marked Det er ikke kjent hvorvidt det er forurensning i grunnen som gjør det nødvendig med spesielle tiltak. Dette gjelder også Radonstråling. Det forutsettes at det må gjennomføres nærmere kartlegging av forurensningssituasjonen, men at eventuell forurensning kan håndteres på akseptabel måte. Dette vil evt. fremstå som en kostnad, men påvirker ikke ellers eiendommenes egnethet for boliger. Naboskapet er blandet. Det er etablerte boligområder umiddelbart på østsiden av Hoveveien og på vestsiden av jernbanen. Det er imidlertid tvilsomt om de aktuelle eiendommene vil oppfattes / inngå som en integrert del av et større boligområde. Hoveveien vil bli utvidet til 4 felt og vil således fremstå som en relativt sterk barriere. Det er få krysningsmuligheter over jernbanen, men én av disse er Kvelluren som grenser opp til området. Jernbanen oppleves også i mindre grad som en barriere fordi man ikke ferdes langs denne på samme måte som langs veien. Kvelluren bru vil være et massivt landskapselement som vil dominere området selv om det ikke kaster vesentlig skygge eller medfører støyproblemer. Sør for området er det et rent nærings- og industriområde. Dette vil sette sitt preg på og representere en utfordring i forhold til de to aktuelle eiendommenes naboskap, men dog uten at dette er ekskluderende. I dagens situasjon er markedet vesentlig bedre for boliger enn for næringsvirksomhet. Men også for boliger er markedet i dag utfordrende. Området vil og bør fremstå som et selvstendig boligområde måtte selges under sin egen identitet. Det vurderes som fullt ut mulig å etablere boliger på eiendommen Hoveveien 19 og at dette vil fungere bra i forhold til naboskap. Dette er noe mer utfordrende, spesielt for søndre del av Hovebakken 3. Egnethet som næringsområde Tema til overordnet veinett Vurdering Utviklingen av veinettet er beskrevet ovenfor. Området vil i fremtiden få god tilknytning til overordnet veinett. Dette vil også gjelde for tungtrafikk. Kort vei frem til E 39 betyr også relativt liten sjenanse fra tungtrafikk / næringstrafikk overfor annen bebyggelse langs lokalveinettet. Området er derfor svært godt egnet som næringsområde med behov for god tilgjengelighet med bil. Tilgjengelighet med kollektivtrafikk er beskrevet ovenfor. Vurdering av arealbruk - Kvelluren 11

12 til kollektivtrafikk til skole til friluftsområder Støysituasjon Sol / skygge Topografi / Klima Grunnforhold Naboskap og marked Relativt god tilgjengelighet med buss, gjør området godt egnet for næring eller service med høy andel arbeidsplasser og/eller publikumsrettet virksomhet. Lite relevant tema for service- og næringsvirksomhet. Lite relevant tema for service- og næringsvirksomhet. Service og næringsvirksomhet er i seg selv ikke ømfintlig i forhold til støy fra omkringliggende veinett eller virksomheter. Imidlertid må det påses at ikke ny næringsvirksomhet på eiendommene påfører tilgrensende boligområder uakseptabelt støybelastning. Dette ansees imidlertid som en lite relevant problemstilling. Både området øst for Hoveveien og vest for jernbanen må / bør skjermes i forhold til veien / banen, og dette antas å være tilstrekkelig skjerming også for aktuell næringsvirksomhet. Alternativt må det stilles krev til aktuell virksomhet. Støysituasjonen ansees ikke å representere spesielle problemer hverken for etablering av service / næringsvirksomhet på eiendommene, eller for nærliggende boligområder ved slik etablering. Lite relevant tema for service- og næringsvirksomhet. Se for øvrig skyggediagram, Figur 12. Lite relevant tema for service- og næringsvirksomhet. Som nevnt ovenfor, er det ikke foretatt kartlegging av forurenset grunn, eller på annen måte foretatt undersøkelser av grunnens egnethet for utbygging. Krav til tiltak i forhold til evt. forurensing er enklere for næringsvirksomhet enn for bolig. Grunnforholdene medfører ingen spesielle hensyn for etablering av næring på området. Næring og service er i noen sammenhenger mindre avhengig av naboskap enn boliger. I et regionalt perspektiv er det likevel viktig for noen typer virksomheter som vil etablere seg, at området er kjent, at området har et image som samsvarer med ens eget, at det er et naboskap som ikke er svært ulikt ens eget (næringsklynge) og at området er eksponert. Dette gjelder spesielt for virksomheter som er rettet mot publikum. Næringsetablering på de to aktuelle eiendommene vil således supplere og forsterke eksisterende næringsområde ved Kvelluren. Tidligere virksomhet på eiendommene har også vært næring. Dette betyr at man ikke innfører ny næringsvirksomhet i forhold til boligområdene rundt. Det må derfor antas at dette vil være lite konfliktfylt. Det er en viktig planpremiss å etterstrebe korte arbeidsreiser. Dette reduserer reisebehov og øker andel gående og syklende. For reiseavstander under 3 km viser reisevaneundersøkelser at man i dag har opp mot 20 % sykkelandel. (RVU 2005) De aktuelle Vurdering av arealbruk - Kvelluren 12

13 eiendommene ligger svært sentralt i forhold til store boligområder, og det kan forventes at arbeidsreiser til området vil være vesentlig kortere enn alternativ næringsetablering i nyere næringsområder som etableres mer perifert. Markedet for næringsvirksomhet er i dag svært dårlig, men det kan være kortsiktig å basere arealbruken på slike konjunkturer. Det er også vesentlig vanskeligere å planlegge og bygge ut for næringsformål uten å ha avtale med vedkommende virksomhet på forhånd. Området vurderes å være godt egnet for etablering av service og næringsvirksomhet. Det vil i liten grad ha negativ effekt i forhold til boligområder i nærheten, og området vil være godt eksponert i fremtiden. 4 KONKLUSJON OG ANBEFALING Ut fra ovenstående vurderinger er det vanskelig å trekke en entydig konklusjon. - Tilgjengeligheten er god både for bil til overordnet veinett (etter at Hoveveien er knyttet til E 39) og i forhold til kollektivtrafikk (buss). - Som boligområde må spesielt uteområdene skjermes både for veitrafikkstøy og jernbanestøy. Dette ansees gjennomførbart om enn utfordrende i forhold til E 39. For øvrig er det ingen spesielle miljømessige forhold som gjør det vanskelig som boligområde, men det er heller ingen spesielle kvaliteter som gjør området spesielt egnet for boligformål. - Området er godt egnet for næring og service. Det vil supplere og forsterke tilgrensende næringsområde i Kvelluren. Det antas at lettere industri, lager og evt. handel med plasskrevende varer vil være egnet virksomhet. - I et utvidet sentrumsområde er det i dag en viss overvekt av boliger i forhold til arbeidsplasser. Lokalisering av flere arbeidsplasser i området vil derfor bidra til å redusere reiseavstander. Det er derfor ingen forhold som er utslagsgivende for beslutningen om fremtidig arealbruk. Overordnede vurderinger om lokaliseringen tilsier likevel at næring vil gi den beste byplanmessige arealbruken i et langsiktig perspektiv. Boligområder vil kunne etableres med like gode, eller bedre kvaliteter andre steder i kommunen. Vurdering av arealbruk - Kvelluren 13