AVD. THALLAUG- NY BEHANDLING RAMMETILLATELSE FOR TAKSTOLFABRIKK GNR/BNR 225/390 VED LINFLÅA. EKT EIENDOM.

Transkript

1 Ark.: GNR 225/390 Lnr.: 7772/08 Arkivsaksnr.: 07/ Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt AVD. THALLAUG- NY BEHANDLING RAMMETILLATELSE FOR TAKSTOLFABRIKK GNR/BNR 225/390 VED LINFLÅA. EKT EIENDOM. Vedlegg: 1. Klage fra Adv. Thallaug på vegne av Hallsten og Øyhaugen. 2. Situasjonsplan og perspektivtegning. 3. Klage fra Bjørn Seielstad. SAMMENDRAG: Administrasjonen ga i del sak 219/08 rammetillatelse for oppføring av ny takstolfabrikk. Tillatelsen er påklagd. Med bakgrunn i påståtte saksbehandlingsfeil er det sendt nytt nabovarsel, og saken taes opp til ny behandling. Det er mottatt naboprotest som først og fremst går på saksbehandlingsfeil og omlegging av fylkesvegen. Det foreslås at planutvalget først opphever vedtaket i del sak 219/08, hvorpå planutvalget gir ny rammetillatelse. Beskrivelse av søknaden. EKT Eiendom søkte om rammetillatelse for oppføring av takstolfabrikk på ovennevnte eiendom. Saken ble behandlet i del sak 219/08 datert som er inntatt i det følgende: Bruksareal 1. etg: Ca 5200m2. Tomta får atkomst fra ny avkjøring fra Rv 255 i hht reguleringsplan. Bygget skal tilknyttes off vann og avløp som ligger langs Rv 255. Det går i dag høyspentlinje over tomta. Denne vil bli gravd ned etter at bygget er ferdig prosjektert. Bygget plasseres mest mulig gunstig mhp støy for naboer. Evt. støyskjerm skal vurderes. Vi forutsetter at det blir dokumentert at støynivået for naboene ikke overstiger forskriftenes krav. Forholdet til gjeldende reguleringsplan: I reguleringsplanen er det fastsatt en takvinkel på min. 15 grader. Bygget har en takvinkel på 5 grader. Søknaden er i strid med reguleringsplanen og krever dispensasjon. I reguleringsplanen er det videre fastsatt følgende rekkefølgebestemmelse: Maks 50% av området for kontor/forretning/industri/lager kan tas i bruk før omleggingen av Fv.315 er gjennomført. Mesteparten av området som nevnt taes i bruk, og det er ingen planer om omleggingen av fylkesvegen. Bygningsmyndighetene kan dispensere dersom det foreligger særlige grunner.

2 Vurdering: Bygget er forsynt med parapeter som stikker 45 cm over takflaten og innvendige taknedløp. Vi antar takflaten blir knapt synlig. Søker har oppgitt at så store bygg som dette er det fordelaktige å oppføre med liten takvinkel og parapeter. Vi har ingen merknader til dette. Vi ser det også som en fordel at byggets totalhøyde holdes så lavt som mulig. Statens Vegvesen har i brev datert samtykket i at krysset blir plassert som vist i reg.planen på nærmere fastsatte vilkår. Detaljtegning i M 1:200 skal oversendes for godkjenning før arbeidet begynner. Oppland fylkeskommune har i hht mail datert ingen merknader til at det dispenseres fra rekkefølgekravet. Bakgrunnen for kravet om flytting av fylkesvegen var at denne tomta skulle brukes sammen med gnr. 225 bnr.215 på andre siden av fylkesvegen. Dette er ikke lenger aktuelt, og intensjonen med flytting av vegen er falt bort. Det foreligger derfor særlige grunner for å gi dispensasjon fra reguleringsplanen. Følgende foretak har sentral godkjenning og tildeles ansvarsrett: foretak søker SØK prosjekt PRO for pro. KPR Ing. I. Sæther Søker utførende UTF for utf. KUT Administrasjonen fattet følgende vedtak: Med hjemmel i Plan-og bygningslovens bestemmelser, jfr. kommunestyrets delegering av , gir Gausdal kommune dispensasjon fra reguleringsplanen og gir rammetillatelse for omsøkte tiltak. Tiltaket tillates ikke igangsatt før igangsettingstillatelse foreligger. Vedtak om igangsettingstillatelse blir ikke fattet før følgende vilkår er oppfylt: Det forutsettes at søker selv avklarer forholdet til arbeidstilsynet. Det må fremlegges mer detaljerte tegninger. Trase for stikkledninger skal anmeldes på vedlagte skjema melding om tilknytning og tilhørende situasjonsplan. Detaljtegning i M 1:200 av nytt kryss på Rv 255 skal oversendes Statens Vegvesen for godkjenning før arbeidet begynner. Det skal foretas støyberegninger som skal forelegges kommunen. NABOMERKNAD. På vegne av naboene Halsten og Øyhaugen, har Avd. Thallaug i brev datert merknader til nabovarselet. Nabovarselet var sendt Etter reglene for nabovarseling skal eventuelle merknader være kommet til søker innen to uker etter at varselet var sendt, dvs innen den 24. Dette har først kommet frem til søker etter , dvs etter fristens utløp. Pga ferieavvikling hos Ing Sæther (ansvarlig søker) har ikke kommunen fått oversendt merknadene før den Rammetillatelsen var utstedt

3 I brevet fra Adv. Thallaug påpekes manglende høydeplassering og fargevalg på bygget. Det vises videre til at det ikke fremkommer hvordan reguleringsplanens krav til vegomlegging blir hensyntatt. Det kreves at vegen legges om før eiendommen taes i bruk. Dersom vegen ikke legges om vil dette øke sjansene for at nabolovens tålegrense blir overskredet pga støy. Dette kan gi grunnlag for krav om innløsning eller erstatning. I kommunens svarbrev datert er merknadene kommentert og det ble krevd fremlagt terrengprofiler som viser høydeplassering. Det ble redegjort for dispensasjonen fra kravet om å legge om vegen. I brevet opplyses at merknadene fra Thallaug ikke ble ansett som formell klage, og det ble satt ny frist på 1 uke for evnt. protester i forbindelse med utsending av terrengprofil. KLAGE: Adv. Thallaug har i brev datert påklagd rammetillatelsen av Klagen er innkommet innen klagefristens utløp, og klageren er klageberettiget. Det klages over følgende forhold: 1. Det er begått saksbehandlingsfeil fordi naboene er ikke varslet om at tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. Dispensasjon er heller ikke omsøkt til kommunen som har lagt søknad om dispensasjon til grunn for behandlingen. 2. I forarbeidene til reguleringsplanen fremkommer at rekkefølgekravet om flytting av fylkesvegen ikke er tatt inn med tanke på at denne tomta skulle brukes sammen med tomta på den andre siden av vegen. Han kan ikke se at kravet til særlige grunner er oppfylt. Det kan derfor ikke gis dispensasjon. 3. Kommunen burde krevd innlevering av terrengprofiler før behandling av rammesøknaden. 4. Fargevalg skulle vært avklart i rammetillatelsen. 5. Kommunens vilkår i rammetillatelse om at støyberegninger skal fremlegges for kommunen burde vært endret til at støyberegningene skal vise et vivå som er akseptabelt for naboer, og at kommunen skal godkjenne beregningene. 6. Vilkåret om mer detaljerte tegninger skulle vært endret til at tegningene skal aksepteres av kommunen etter at berørte naboer har fått uttalt seg. VUDERING AV KLAGE: Naboene var ikke varslet om søknad om dispensasjon. De hadde heller ikke fått tilsendt terrengprofil. For å rydde opp i saken og unngå en mulig returnering av evnt. klagesak fra fylkesmannen til kommunen pga ukorrekt nabovarsling, foreslår vi at klagen taes til følge og at vedtaket i del sak 219/08 datert oppheves. Saken begynner på nytt. NY BEHANDLING: Ing. Sæther søker om ny rammetillatelse og begrunner søknaden om dispensasjon fra rekkefølgekravet med at intensjonen bak flytting av vegen er falt bort da de ikke har tomta på oversiden av vegen. Videre at Vegvesenet har samtykket i den nye avkjøringa, og at fylkeskommunen ikke har innvendinger til dispensasjon. Dispensasjon fra takvinkel begrunnes med at det er hensiktsmessig med et lavt bygg.

4 Spørsmålet om dispensasjon fra rekkefølgebestemmelsene er sendt på ny høring til berørte myndigheter. I forbindelse med høringen er det mottatt brev fra følgende myndigheter som alle opplyser at de ikke har innvendinger til at det gis dispensasjon fra rekkefølgekravet. Disse er: Oppland fylkeskommune i brev datert Statens Vegvesen i brev datert Fylkesmannens miljøvernavdeling i brev datert Oppland fylkeskommune fagenhet for kulturvern og regional utvikling i brev datert NABOPROTESTER: Det er foretatt ny runde med nabovarling hvor terrengprofiler var vedlagt. I forbindelse med nabovarslingen er det kommet protest datert fra Adv. Thallaug. Som begrunnelse vises til argumentene i klagen datert og at reguleringen ble gjennomført uavhengig av planene til Gausdal Landhandleri. Bjørn Seielstad protesterer i brev datert på vegne av Magnus Seielstad og Live Elvland som mener at kravet om omlegging av vegen ikke kan fravikes. Bygging av rundkjøring i Lindflåkrysset vil medføre både bremsing og akselerasjon som gir økt trafikkstøy særlig fra tungtransport. Han varsler også et mulig erstatningskrav mot både utbygger og kommunen dersom bomiljøet blir forringet. søker har i brev datert kommentert merknadene. Dispensasjon fra takvinkel begrunnes med at et flatt tak er hensiktsmessig både for naboer og for byggets energibruk. Utbygger ønsker ikke å redusere utbygginga for på den måten å unngå kravet om omlegging av fylkesvegen. Konsekvensen er at de søker om dispensasjon. Dokumentasjon av støyberegning er under utarbeidelse. VURDERING AV NABOPROTESTER: Punktnummereringen refererer seg til klagen datert fra Avv. Thallaug. 1. Selv om naboene var inneforstått med at det ikke var planer om å legge om fylkesvegen er det riktig at de ihht plan- og bygningsloven skal varsles for dispensasjon. Søker har nå begrunnet dispensasjonssøknaden. Påpekte saksbehandlingsfeil anses som reparert etter nytt nabovarsel og ny behandling av saken. 2. og 5: Dispensasjon fra rekkefølgekravet og støy: For kjøper av tomta er det ikke noe poeng i å flytte vegen og få et stort sammenhengende industriområde da de ikke eier tomta på andre siden av vegen. Det er heller ingen planer om å flytte vegen som ingen derfor har avsatt midler til. Det søkes derfor om dispensasjon fra rekkefølgekravet om flytting av vegen. Planutvalget kan gi dispensasjon fra reguleringsplanen dersom det foreligger særlige grunner etter plan- og bygningslovens 7. Særlige grunner etter PBL 7 Fordi søknaden er avhengig av dispensasjon, har ikke bygningsmyndigheten hjemmel til å godkjenne søknaden med mindre det foreligger særlige grunner etter PBL 7. Om vilkåret særlige grunner heter det i Ot. Prop. nr. 56 ( ) s 101:

5 Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er endret etter at det ble plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring. I helt spesielle tilfeller vil også forhold vedrørende søkerens person kunne ansees som særlig grunn. Slike særlige grunner antas å foreligge dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Da vil lovens krav være oppfylt, og dispensasjon kan gis. Bakgrunnen for kravet om flytting av vegen var at tomta var tiltenkt G-land som skulle bruke tomta sammen med tomta de i dag har på andre siden av fylkesvegen. Ved å flytte fylkesvegen ville de oppnå ei stor sammenhengende tomt. Forholdet til Gausdal Land har vært en viktig premiss for hele reguleringsplanprosessen. I forarbeidene til planen fremgår at noe av bakgrunnen for rekkefølgekravet var at en flytting av vegen vil medføre at vegkrysset på Linflåa som i dag er ulykkesbelastet vil bli mindre trafikkfarlig. Etter at G-land flyttet sin virksomhet til Lillehammer har trafikken på Linflåkrysset blitt mindre. I forbindelse med reguleringsarbeide for industriområde Linflåa sør, har Statens vegvesen i brev datert signalisert at det på sikt kan bli aktuelt å bygge rundkjøring i Linflåkrysset. Det trafikksikkmessige behovet for å flytte vegen er derfor blitt mindre. Vi ser at rundkjøring kan medføre mer støy særlig for de nærmeste naboene som Bjørn Seielstad påpeker. Hvorvidt det blir bygd rundkjøring eller ei vil bli avklart med Statens Vegvesen på et senere tidspunkt. Vi ser beboernes ønske om å legge om vegen slik at støyen blir redusert og at den ikke kommer fra begge sidene. Tålegrensa for støy er svært individuelt, og vi har derfor krevd fremleggelse av støyberegninger. Dersom disse viser at gjeldende grenseverdier for støy blir overskredet må det iverksettes tiltak for eksempel bygging av støyskjerm. Kravet til støy vil derfor bli hensyntatt. Vi legger vekt på at alle høringsuttalelsene er positive til dispensasjon, og vi kan ikke se at formålet bak bestemmelsen blir skadelidende. Vi mener derfor at det aller meste av intensjonene bak flyttingen av fylkesvegen nå er borte. Det er en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Plan- og bygningslovens krav til særlige grunner etter 7 er dermed oppfylt, og planutvalget kan gi dispensasjon fra rekkefølgekravet. Takvinkelkravet antas å være satt for å sikre estetisk kvalitet. På et så stort bygg ser vi det som så fordelaktig å holde totalhøyden nede at vi mener det foreliger særlige grunner for å dispensere fra krav til takvinkel. 3. Vi har imøtekommet klagers ønske om innsending av terrengprofiler. Toppen av taket på fabrikken kommer ikke høyere enn mønet på boligene til Øyhaugen og Hallsten. 4. Fargevalg er besvart i kommunens brev datert hvor vi har referert søker som har opplyst at fargene fremgår på fargekopiene i nabovarslet. 6. Tegningene er ansett som detaljerte nok i forbindelse med nabovarsling og rammesøknad. Fasadetegningene er i liten målestokk, og det mangler plantegning. Dette

6 er bakgrunnen for kravet om mer detaljerte tegninger. Dersom bygget skulle bli vesentlig endret vil dette medføre ny runde med nabovarsling. De mottatte merknadene i forbindelse med nabovarslingen foreslås ikke tatt til følge. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Planutvalget tar foreliggende klage fra Adv. Thallaug til følge og opphever administrasjonens vedtak om rammetillatelse i del sak 219/08. Med hjemmel i Plan-og bygningslovens 7, 93 og 95a, gir planutvalget dispensasjon fra reguleringsplanen og gir rammetillatelse for omsøkte tiltak. Tiltaket tillates ikke igangsatt før igangsettingstillatelse foreligger. Vedtak om igangsettingstillatelse blir ikke fattet før følgende vilkår er oppfylt: Det forutsettes at søker selv avklarer forholdet til arbeidstilsynet. Det må fremlegges mer detaljerte tegninger. Trase for stikkledninger skal anmeldes på vedlagte skjema melding om tilknytning og tilhørende situasjonsplan. Detaljtegning i M 1:200 av nytt kryss på Rv 255 skal oversendes Statens Vegvesen for godkjenning før arbeidet begynner. Det skal foretas støyberegninger som skal forelegges kommunen. Dersom beregnet støy ikke tilfredsstiller gjeldende støykrav må det iverksettes tiltak for å dempe støyen slik at kravet blir tilfredsstilt. Følgende foretak har sentral godkjenning og tildeles ansvarsrett i tiltaksklasse 2 for følgende arbeider: foretak Ing. I. Sæther søker SØK Søker prosjekt PRO for pro. KPR utførende UTF for utf. KUT