FRAMTIDIG BRUK AV VÅLANDSTOMETN, PETRITOMTEN OG MOSHEIM

Transkript

1 Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO AKSA-15/ / Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Eldrerådet Kommunalstyret for levekår / Kommunalstyret for byutvikling / Kommunalstyret for miljø og utbygging / Stavanger formannskap (AU) / Stavanger formannskap / Stavanger bystyre / FRAMTIDIG BRUK AV VÅLANDSTOMETN, PETRITOMTEN OG MOSHEIM Forslag til vedtak: 1. Vålandstomten detaljreguleres til boligformål. Tomten selges etter gjennomført prosjektkonkurranse. Det forutsettes at kommunen kan inngå privatrettslig avtalen som sikrer at dette blir seniorboliger med tilhørende fellesfunksjoner. 2. St. Petri aldershjem og feierbadet detaljreguleres til boligformål, rives og blir erstattet med et nytt bofellesskap for eldre. Det frittliggende bygget som i dag er kontorer for Stavanger hjemmehjelp, opprettholdes som kontorbygg. 3. Mosheim sykehjem rives, og den delen av tomten som Mosheim opptar i dag, blir disponert til studentboliger. Området blir lagt inn i Handlingsplan for studentboliger. 4. Punkt 1 og 2 innarbeides i overordnet plan for helse-, sosial- og omsorgsfeltet. Sammendrag Samhandlingsreformen er en retningsreform som viser at flere oppgaver vil bli overført fra spesialisthelsetjenesten til kommunene. For å møte framtidens utfordringer til medisinsk behandling og pleie, vil Stavanger kommune bygge store sykehjem som er faglig robuste. Overføring av driften av Vålandstunet sykehjem, Mosheim sykehjem og St. Petri aldershjem til nytt sykehjem i Lervig senest når dette står ferdig mot slutten av 2017 er en del av denne planen. De tre byggene er i dårlig forfatning og vil bli revet. Vålandstomten er for liten til et nytt robust sykehjem, men den er godt egnet til seniorboliger. Rådmannen anser det ikke som en kommunal byggeoppgave å tilrettelegge for seniorboliger. Tomten bør derfor selges, slik at det kan bli bygget seniorboliger på området i privat regi. St. Petri aldershjem og feierbadet rives og erstattes av et bofellesskap for eldre med plasser. Det frittliggende bygget på tomten blir opprettholdt som kontorlokaler. Alt som gjøres på tomten må ta hensyn til trehusene i kvartalet som er verneverdige. Mosheim sykehjem er bygningsmessig i dårlig forfatning, og det ikke er egnet for ombygging. Rådmannen ønsker ikke å ta bygget i bruk som botilbud til andre målgrupper slik det framstår i dag med felles bad og toaletter på gangen. Etter en helhetlig vurdering av Mosheim-området mener rådmannen at arealet som blir frigitt der sykehjemmet står i dag, er best egnet til studentboliger. 1

2 FRAMTIDIG BRUK AV VÅLANDSTOMETN, PETRITOMTEN OG MOSHEIM Bakgrunn for saken I denne saken vil rådmannen gjøre rede for framtidig bruk av Vålandstomten, Petritomten og Mosheim. Dette er en oppfølging av vedtaket i sak 44/15 i formannskapets møte «Bystyrets tekstvedtak Handlings- og økonomiplanen oppfølging». Det vil bli lagt fram saker til kommunalstyret levekår, kommunalstyret miljø og utbygging, kommunalstyret for byutvikling, formannskapet og bystyret i løpet av året: Fremtidig bruk av Vålandstomten, Petritomten og Mosheim utredes i løpet av første halvår 2015, slik at det kan fremlegges en sak med forslag til bruk/utbygging av disse områdene innen utgangen av 2. tertial. Sak 184/14 «Handlings- og økonomiplan Årsbudsjett 2015» ble behandlet i bystyrets budsjettmøte Tekstvedtaket har følgende punkter som gjelder Vålandstomten, Petritomten og Mosheim: På Vålandstomten er det ønskelig med privat utbygging av boliger/seniorboliger/omsorg + kompleks med tilstøtende fellesfunksjoner og med en større arealutnyttelse enn dagens planer tillater. Ny reguleringsplan utarbeides. HØP viser til nytt bofellesskap for eldre på Petritomten. Det bør her vurderes høyere utnyttelse, og en ny gjennomgang av behov. Det er ønskelig med en blanding av seniorboliger, bofelleskap og fellesareal. Ny reguleringsplan utarbeides. Mosheimtomten er regulert til offentlig formål. Planen skal inneholde en vurdering av et bo/rehabiliteringssenter for rusmisbrukere, andre helsefunksjoner, bofelleskap, studentboliger m.m. Det vises forøvrig til budsjettpunkt fra fjorårets behandling, punkt «sykehjem omrokkering»: Tidligere planer for Vålandstunet skal gjennomgås med sikte på ny regulering som sikrer en klart høgere utnyttelse og en utbygging av boliger/seniorboliger med tilstøtende fellesfunksjoner. Mosheim sykehjem skal erstattes av Lervig Sykehjem. Det er per i dag usikkert hvordan området skal videreutvikles. Det fremlegges en mulighetsstudie som vurderer hvordan området kan utnyttes i framtiden. Det skal bl.a. vurderes bo/rehabiliteringssenter for rusmisbrukere, andre helsefunksjoner, bofelleskap, boliger, friområde mm. Innledning Driften ved Vålandstunet sykehjem, St. Petri aldershjem og Mosheim sykehjem bli avviklet senest når nytt sykehjem i Lervig står ferdig og innflyttingsklart mot slutten av De tre institusjonene vil da stå tomme. Alle tre byggene er gamle og til dels i dårlig forfatning. Mosheim sykehjem og St. Petri aldershjem har bare enerom, mens Vålandstunet har både enerom og dobbeltrom. Alle tre institusjonene har felles toalett og bad på gangen, og byggene er lite egnet for dagens sykehjemsdrift. Vålandstunet og Mosheim har i dag bare korttidsplasser. Korttidsopphold vil bli avsluttet før driften avvikles og overføres til sykehjemmet i Lervig, så det er begrenset hvor mange beboere som må flytte. Det vil kun gjelde beboere som har vedtak om langtidsplass når overflyttingen skjer, og de vil få tilbud om plass i Lervig. I tillegg flytter alle beboerne på St. Petri over til sykehjemmet i Lervig. De ansatte vil få tilbud om å flytte over til det nye sykehjemmet når dette åpner. 2

3 Samhandlingsreformen er en retningsreform som viser at flere oppgaver vil bli overført fra spesialisthelsetjenesten til kommunene. For å kunne møte framtidens utfordringer til medisinsk behandling og pleie i sykehjem, vil Stavanger kommune bygge store sykehjem som kan være faglig robuste. Overføring av driften fra de små institusjonene i gamle bygg på Vålandstunet sykehjem, Mosheim sykehjem og St. Petri aldershjem til det nye sykehjemmet i Lervig senest når dette står ferdig er en del av denne planen. Samtidig planlegger kommunen små bofellesskap for eldre parallelt med store robuste sykehjem, for å kunne imøtekomme ulike behov for heldøgnstjenester. Bofellesskapene er spesielt tilpasset eldre/personer med en demenssykdom som ikke har behov for omfattende medisinsk behandling. Vålandstomten Regulering og bygg Vålandstunet sykehjem kan rives når det nye sykehjemmet i Lervig står ferdig. Bystyret ønsker privat utbygging av boliger/seniorboliger/omsorg + kompleks med tilstøtende fellesfunksjoner på denne tomten. Gjeldende reguleringsplan (detaljplan fra 2009) legger opp til mellom omsorgsboliger med plass til fellesfunksjoner i tillegg. Planen ivaretar den omkringliggende trehusbyen, og den skal sikre bygging av funksjonelle, trygge og estetiske omsorgsboliger. Kafé kan innpasses i et prosjekt her. Planen bygger på en mulighetsstudie som vist i skissen nedenfor. Skissen viser et bygg med 2-3 etasjer og parkering under terrenget. Bruksarealet over terreng er 3000 m2. Da er ikke parkeringen medregnet. Tomten på ca 3,6 daa er regulert til offentlig institusjon. Den må omreguleres til boligformål dersom den skal legges ut for salg til et seniorboligprosjekt. Vurdering Vålandstomten er for liten til et nytt sykehjem, men den er godt egnet til bofellesskap for eldre eller til seniorboliger. Rådmannen anser det ikke som en kommunal byggeoppgave å tilrettelegge for seniorboliger. Tomten bør derfor selges, slik at det kan bli bygget seniorboliger på området i privat regi. Målgruppen er eldre som ikke har behov for tjenester hele døgnet. Seniorboligene bør bli utstyrt med ny teknologi, de skal gi trygghet og legge til rette for mer aktivitet og sosialt fellesskap. Både boligbyggelag, ideelle organisasjoner og private utbyggere bør stimuleres til å delta i utbygging og drift av seniorboliger, jf. Meld. St. 29 «Morgendagens omsorg». Rådmannen vil foreslå at tomten blir omregulert til bolig (detaljreguleringsplan) og selges, gjerne gjennom en prosjektkonkurranse. I en prosjektkonkurranse inviterer kommunen utbyggere med arkitekt til å komme med prosjektforslag. Med en slik konkurranse kan kommunen inngå en privatrettslig avtale (kjøpskontrakt). En 3

4 privatrettslig avtale kan sikre at dette blir seniorboliger med tilhørende fellesfunksjoner, som kan oppleves som et reelt og attraktivt tilbud til aldersgruppen 60+. En høyere utnyttelse av tomten må vurderes i forbindelse med en omregulering. Området ligger innenfor den eksisterende trehusbyen hvor vern har stor oppmerksomhet. En omregulering av området vil ta cirka ett år. Petritomten Regulering og bygg Eiendommen gnr/bnr 55/634 som omfatter St. Petri aldershjem (1) er regulert til bolig. Eiendommen gnr/bnr 55/632 (2 og 3) er regulert til offentlig tjenesteyting, bolig, park og fellesområde. Begge eiendommene er eid av Stavanger kommune. Eiendommene som ligger tilstøtende i vest er i privat eie. Nettstasjonen ved adkomsten til området er regulert til vern. Gjeldende regulering tillater at feierbadet blir revet og erstattet med bolig. Det frittliggende bygget (2) som er regulert til offentlig formål, er i dag kontorer for Stavanger hjemmehjelp. I kulturminneplanen er hele kvartalet vist som kulturmiljø med kulturhistorisk høy verdi/karakteristisk og tidstypisk bebyggelse, som er prioritert for vern i fremtidige reguleringsplaner. St. Petri aldershjem kan rives. Byantikvaren har gjort følgende vurdering: St. Petri aldershjem (1). Kongsteinsgate 61. Enkelt funkisanlegg som ikke skiller seg ut. St. Johannes og Domkirkens sykehjem er bedre representanter for denne epoken. Trehusene i kvartalet er verneverdige, og alt som gjøres på tomten må ta hensyn til dette. Den vedlagte mulighetsstudien har skissert et mer funksjonelt bygg som er egnet til bofelleskap med gode fellesfasiliteter, og den tar hensyn til at tilpasning til trehusene i kvartalet er viktig. Skissen er en volumstudie og det er estimert plass til beboere i et bofellesskap. Den tidligere mulighetsstudien som viste 23 omsorgsboliger i bofellesskap, var basert på et større areal som i dag er solgt til privat eie. I tillegg krever de nye bygningstekniske kravene (TEK 10) mer areal. Vurdering Byantikvaren har vurdert at St. Petri aldershjem kan rives. Rådmannen anbefaler at aldershjemmet og feierbadet rives og blir erstattet med et bofellesskap med omsorgsboliger for eldre/personer med demens, se den vedlagte mulighetsstudien. Endelig utnyttelse vil komme frem av en detaljregulering. Med tanke på driften er dette en egnet størrelse for bofellesskap for eldre. Nybygget vil kreve en ny detaljplan. Reguleringsendringene kan ta inntil ett år. 4

5 Stavanger kommune har i flere år vært i dialog med Norges Døveforbund - Stavanger, som er opptatt av at kommunen må tilrettelegge for døve som har behov for et heldøgnstilbud når de blir eldre. Rådmannen ønsker å tilrettelegge en enhet i det nye bofellesskapet på Petritomten spesielt for eldre personer som er døve, men slik at det også er et godt sted å være for hørende. Dette bofellesskapet kommer til å ligge i et område i byen som mange personer som er døve, kjenner godt og har tilknytning til allerede. Stavanger kommune har et stort behov for sentrale tomter til ulike kommunale formål. Bygget som i dag blir benyttet til kontorer for Stavanger hjemmehjelp har derfor vært vurdert omdisponert til barnehage, fordi det er underdekning av barnehageplasser i Storhaug bydel. Men kravene til uteareal gjør at området ikke er egnet til barnehage. Det er lite sannsynlig at deler av dagens parkområde kan omdisponeres til uteområde for en barnehage og gjerdes inne. Bygget er også vurdert for ombygging til seniorboliger. I kulturminneplanen er bygget som Stavanger hjemmehjelp disponerer lagt inn i listen over bygg som bør bevares, og i en ny reguleringsplan vil bygget bli forslått vernet. Se den vedlagte mulighetsstudien for flere detaljer. Det er derfor usikkert hvorvidt utnyttelsen kan økes, og den kommersielle verdien av det frittliggende bygget antas å være noe begrenset. Den vedlagte mulighetsstudien anslår at det er mulig å få inn 5 seniorboliger i det eksisterende bygget, 3 boliger i 1. etasje, og 2 boliger i 2. etasje. Leilighetene vil kun ha felles terrasse, men bygget gir ikke rom for flere fellesfunksjoner. Ombyggingen vil bli kostbar og en omdisponering til boliger anses som lite hensiktsmessig. Bygget er lite egnet til boligformål, og foreslås opprettholdt som offentlige kontorer. Mosheim Regulering og bygg Mosheim sykehjem inngår som del av delfelt BT2 i reguleringsplan 2478 for svømmeanlegget på Mosvangen. Feltet er regulert til blandet formål som bolig/tjenesteyting, og det tillates sykehjem, barnehage og studentboliger. Stavanger eiendom har en tilstandsrapport for Mosheim sykehjem fra Den sier følgende om bygningene: Mosheim sykehjem er en gammel murbygning, som sist ble rehabilitert i En totalrehabilitering med ombygging til flere større rom med egne bad, vil utløse krav til TEK10 standard for hele bygget. Dette vil bli så omfattende at det vil være både mest økonomisk og mest hensiktsmessig å rive bygget. Med bakgrunn i den bygningstekniske vurderingen vil rådmannen anbefale at Mosheim sykehjem rives. 5

6 Vurdering Mosheim sykehjem er bygningsmessig i dårlig forfatning, og rapporten viser at det ikke er egnet for ombygging. Rådmannen har vurdert at det ikke er ønskelig å ta bygget i bruk som botilbud til andre målgrupper slik det framstår i dag med felles bad og toaletter på gangen. Det er også kostbart å drifte et gammelt bygg som bare delvis er i bruk. Bygget har blant annet et fullt utstyrt hovedkjøkken og vaskeri. Rådmannen vil derfor anbefale at bygget blir revet. Det er ikke ønskelig å legge andre offentlige funksjoner som bo-/rehabiliteringssenter for rusmisbrukere, andre helsefunksjoner eller bofelleskap i dette området. I den grad det er aktuelt å bygge nytt bo-/rehabiliteringssenter eller bofellesskap, kan disse tiltakene legges i andre utbyggingsområder. Etter en helhetlig vurdering av området mener rådmannen at arealet som blir frigitt der sykehjemmet står i dag, er best egnet til studentboliger. SiS har allerede studentboliger i området. Det ligger like ved en kollektiv åre og området har en god beliggenhet midt mellom universitet og sentrum. Med nytt svømmeanlegg og parkområdet tett på er dette stedet svært godt egnet for boliger for studenter. Rådmannen anbefaler at området blir lagt inn i Handlingsplan for studentboliger. Det bør også vurderes om studentboligene kan benyttes til vandrehjem i sommerferien. Det vil utvide dagens kapasitet og være en god kombinasjon med det nye svømmeanlegget. Dekningsgrad I løpet av 2014 er alle omsorgsboligene i bofellesskapet på Ramsvigtunet gjort om til bofellesskap for eldre og lagt til i dekningsgraden for heldøgnsomsorg, i tråd med sak 25/12 «Heldøgnsomsorg for eldre 2012» som ble vedtatt i kommunalstyret for levekår Per i dag har Stavanger kommune 1140 plasser i heldøgnstilbud for eldre fordelt på aldershjem (94), sykehjem (963) og bofellesskap for eldre (83). I henhold til befolkningsframskrivingen i Stavangerstatistikken fra juni 2014, går antallet eldre over 80 år noe ned fram til 2018, og passerer 2015-nivået igjen i 2019/2020. Oversikten nedenfor viser dekningsgraden av heldøgnsomsorg til de over 80 år fra I denne perioden vil nytt sykehjem i Lervig, som erstatter Vålandstunet, St. Petri og Mosheim, bli tatt i bruk. Med 16 plasser i det planlagte bofellesskapet på Petritomten, vil dekningsgraden variere mellom 24,7 og 25,5 prosent i perioden fram til Avviklingen av Vålandstunet sykehjem, korttid -32 Avviklingen av St Petri aldershjem -30 Antall plasser i nytt bofellesskap ved St. Petri 16 Avviklingen av Mosheim sykehjem -40 Nytt sykehjem Lervig 123 Dekningsgrad % ekskl. Spania og trygghetsavdelingen 24,7 25,0 25,4 25,5 25,2 24,8 Konklusjon Rådmannen anbefaler at Vålandstunet sykehjem rives og området blir disponert til seniorboliger med fellesfunksjoner i privat regi. Målgruppen er eldre som ikke har behov for tjenester hele døgnet. Seniorboligene skal utstyres med ny teknologi, de skal gi trygghet og legge til rette for mer aktivitet og sosialt fellesskap. St. Petri aldershjem og feierbadet rives og blir erstattet med et bofellesskap for eldre med plasser. En enhet i dette bofellesskapet vil bli tilrettelagt for døve. Det frittliggende bygget på tomten blir opprettholdt som kontorlokaler. Mosheim sykehjem er bygningsmessig i dårlig forfatning, og egner seg ikke til ombygging. Rådmannen har vurdert at det heller ikke er ønskelig å ta bygget i bruk som botilbud til andre 6

7 målgrupper slik det framstår i dag med felles bad og toaletter på gangen. Rådmannen anbefaler at bygget blir revet, og at det blir bygd studentboliger på området. Inger Østensjø rådmann Per Haarr direktør Anne Kjersti Medhus saksbehandler Vedlegg: Notat St. Petri bofellesskap Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 7