Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: SELVEIDE BOLIGER FOR PERSONER MED UTVIKLINGHEMMING

Transkript

1 Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO LOW-15/ / Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for miljø og utbygging Funksjonshemmedes råd / Kommunalstyret for byutvikling Kommunalstyret for levekår / Stavanger formannskap SELVEIDE BOLIGER FOR PERSONER MED UTVIKLINGHEMMING Forslag til vedtak: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Det etableres en prosjektgruppe for å utrede ulike alternativer for selveide boliger for mennesker med en utviklingshemming, i samsvar med tidligere vedtak og vedtatte rammer i Handlings- og økonomiplanen for ::: Sett inn innstillingen over denne linja Sammendrag Stavanger kommune skal medvirke til å etablere et privat boligtiltak for personer med utviklingshemming, basert på en modell der kommunen bygger boligene, etablerer et borettslag og selger andeler til brukerne i målgruppen. Kommunen bygger og eier en personalenhet i tilknytning til boligene. I forslag til Handlings- og økonomiplanen foreslår rådmannen at det investeres i selveide boliger i bofellesskap for personer med utviklingshemming. Forslaget forutsetter bygging i to trinn, med ferdigstillelse av 6 boenheter og en personalbase i 2018 og ytterligere 6 enheter samt personalbase i Det foreligger pr i dag to tomtealternativ. Det ene er en kommunal tomt på Lassa der det vil kunne oppføres et bofellesskap med 6 plasser samt en personalbase. Det er utarbeidet en mulighetsstudie for tomten. Mulighetsstudien følger som vedlegg til saken. Tomten har noen begrensninger knyttet til tilrettelegging av parkeringsplasser for brukere og ansatte. Det andre alternativet er en privat tomt ved Solborg folkehøgskole der det vil kunne oppføres 11 boenheter i tillegg til personalbase. Ved å bygge samtlige boliger på samme sted vil det bare være behov for en personalbase og investeringskostnaden vil dermed bli redusert. Med utgangspunkt i foreliggende alternativer anbefaler rådmannen at det etableres en prosjektgruppe som får i oppdrag å utrede prosjekt selveide boliger i samsvar med tidligere vedtak og vedtatte rammer i Handlings og økonomiplan Etablering av bofellesskap på tomt ved Solborg folkehøgskole må inngå i utredningen. Likeså vurderingen av andre tomter som allerede er i kommunal eie. 1

2 Sett inn saksutredningen under denne linja SELVEIDE BOLIGER FOR PERSONER MED UTVIKLINGHEMMING Bakgrunn for saken Formannskapet behandlet i møte sak 227/14 «Privat botiltak for personer med utviklingshemming valg av boligmodell». Det ble bl.a gjort slikt vedtak: 1. Stavanger kommune kan medvirke til å etablere et privat boligtiltak for personer med utviklingshemming, basert på en modell der kommunen bygger boligene, etablerer et borettslag og selger andeler til brukerne i målgruppen. Kommunen bygger og eier en personalenhet i tilknytning til boligene. 2. Det etableres et forprosjekt for å konkretisere modellen ytterligere, vurdere tomtealternativer og beregne kostnader og investeringer og drift av boligene. 3. Rådmannen vil komme tilbake med ny sak der det redegjøres for tomtealternativer og beregne kostnader til investering og drift I forbindelse med behandling av budsjett 2015 ble det gjort slikt tekstvedtak til HØP : Det har gjennom de siste årene vært et klart politisk ønske om å legge til rette for alternative boformer for blant andre psykisk utviklingshemmede. Prosjektet selveide boliger i bofellesskap m.m. har vært et av de prioriterte områdene som det er mulig å realisere raskt. Bystyret legger derfor inn 2 millioner kroner i planleggingsmidler. Det fremlegges en egen sak til kommunalstyrene for levekår og miljø og utbygging om antall boliger, aktuelle tomt/tomter og kommunal medfinansiering og organisering. En forutsetning for å kunne etablere et prosjekt for selveide boliger er at det foreligger konkrete tomtealternativ. Administrasjonen har arbeidet med å finne egnede tomter i en aktuell bydel. Det foreligger nå to mulige alternativ. En tomt eies av kommunen, det andre alternativet er en tomt som eies av Foreningen Solborg folkehøgskole. Fakta I forslag til Handlings- og økonomiplanen foreslår rådmannen at det investeres i selveide boliger i bofellesskap for personer med utviklingshemming. Forslaget forutsetter bygging i to trinn, med ferdigstillelse henholdsvis i 2018 og Hvert prosjekt har en kostnadsramme på kr 30 mill og omfatter seks boliger + personalbase. Rådmannen foreslår at det innen 2020 bygges til sammen 12 boliger i bofellesskap med en total kostnadsramme på 60 mill. Tomtekostnader er ikke inkludert i prosjektenes kostnadsramme da det forutsettes at prosjektene realiseres på tomter som er i kommunal eie. I Handlings- og økonomiplanen er det lagt inn driftskonsekvenser av etablering av det første bofellesskapet med halvårseffekt på 5 mill. i 2018 og helårseffekt på 10 mill. i Det er allerede vedtatt at kommune kan medvirke til at private botiltak kan etableres. Det skal baseres på en modell der kommunen bygger, etablerer borettslag og selger boligene til personer i målgruppen. Personalbase, som bygges i tilknytning til bofellesskap, forutsettes eid og driftet av kommunen. Kommunen blir andelseier av personalbasen. Med en slik modell mellomfinansierer kommunen prosjektet. Modellen legger til rette for at kommunen kan søke om grunnlån og investeringstilskudd i Husbanken. Grunnlånet vil fungere som borettslagets fellesgjeld og fordeles på andelseierne. Investeringstilskuddet kan bidra til at boliginnskuddet til den enkelte blir redusert. Innskudd som den enkelte selv må betale kan 2

3 finansieres med startlån fra kommunen. Det er viktig å merke seg at investeringstilskudd kun bevilges til kommunen. Et vilkår knyttet til investeringstilskudd er at kommunen skal disponere og har plikt til å tildele boligene i en periode på minst 30 år til personer som med behov for heldøgns helse- og omsorgstjenester. Det har over lang tid vært kontakt med en foreldregruppe som har stor interesse av å bygge selveide boliger til sine respektive ungdommer. Tidlig i prosessen ble det pekt på ønsket område for etablering. Madla/Lassa/Tjensvoll ble fremmet som det aktuelle området for oppføring av selveide boliger. Området er utbygd og det er således begrensninger knyttet til kommunale tomtealternativ. Kommunen har hittil klart å fremskaffe ett alternativ, men det understrekes at det også arbeides med andre muligheter. Kommunens utgangspunkt for etablering har vært bofellesskap med om lag 6 boenheter. I løpet av prosessen har foreldregruppen uttrykt at den sterkt ønsker å oppføre bofellesskap som kan gi rom for 11 ungdommer i samme borettslag. Det foreligger pr. i dag to tomtealternativ. Det ene er kommunal tomt på Lassa. Det er utarbeidet en mulighetsstudie for tomten. Mulighetsstudien følger som vedlegg til saken. Det andre alternativet er en privat tomt ved Solborg folkehøgskole. Den kommunale tomten på Lassa gjør det mulig å bygge et bofellesskap med 6-8 boenheter. Tomten ved Solborg folkehøgskoler kan gi rom til 11. Kommunal tomt på Lassa Mulighetsstudien gir følgende konklusjon: «Tomten anses som bebyggbar. Dette er kun en mulighetsstudie for å se hva det kan være plass til på tomten. I et videre arbeid med detaljplan kan det jobbes videre med nøyaktige romforløp, og forholdet mellom fellesrom og uterom. Alternativer, 1a, 1b uten parkering i kjeller Det er mulig å se for seg at parkering løses i nærområdet. Dette gjør at vi får frigitt areal i første etasje til boliger og fellesrom. I alternativene får man aktivisert første etasje, med beboerrom og oppholdsrom i første etasje. Beboere og ansatte vil ha en mer naturlig utgang til hagearealet. Det viktige gangdraget i nord- sør retning krysses ikke av adkomsten. Det legges til rette for 2 parkeringsplasser langs vei, som korttidsparkering. Det som skiller alternativene 1a og 1b er byggehøyde og antall boliger Alternativ 1a viser 6 boliger med fellesrom. I dette alternativet bygger man i to etasjer, med et teknisk rom og heis- og trappetårn på taket, i tredje etasje. Vi vurderer det som akseptabelt å gå opp i tre etasjer. Alternativ 1b viser i tillegg 2 boliger i tredje etasje. Dette utgjør da et prosjekt med tilsammen 8 boliger med fellesrom. Alternativ 2 med parkering i kjeller Tomten er ikke stor nok til at parkering kan etableres utenfor bygget. Parkering kan heller ikke skje i kjeller, siden tomten ikke er stor nok til at det kan etableres en rampe. I dette alternativet er det vist fire parkeringsplasser i første etasje, inkludert to HC- parkeringsplasser. Adkomst kan skje fra vest/rektor Oldens gate. Det viktige gangdraget i nord- sør retning må krysses av adkomsten. Det er uheldig. En negativ konsekvens er også at 1. etasje vil i stor grad benyttes til parkering. I første etasje ligger et fellesrom og personalrom som kan være tilknyttet en uteplass mot sør (terrasse). Boliger, fellesrom og terrasser ligger i 2. og 3. etasje.» 3

4 Privat tomt ved Solborg folkehøgskole. Tomten eies av Foreningen Solborg folkehøgskole. Deler av denne tomten er fremmet som et alternativ til tomten på Lassa. Det har vært dialog over en tid, men først nylig har det blitt avklart at tomten kan være et reelt alternativ. Rådmannen oppfatter dialogen med eier på en slik måte at tomt vest for Solborg folkehøgskole nå kan tilbys for salg. Foreldregruppen har blitt kjent med alternativet på Solborg og mulighetene som tomten gir. Det er utarbeidet en skisse som viser muligheten for plassering av bofellesskap på tomten. Skissen følger som vedlegg til saken. Tomten er av en slik størrelse at den kan gi plass til det antall boenheter som er ønsket av foreldregruppen. Det er uttrykt at arealbehov knyttet til boliger, personalbase og parkering kan ivaretas på denne tomten. Det foreligger et kostnads estimat på totalt kr. 42 mill. inkl. tomtekostnader. Dette baserer seg på kostnadsrammen for et prosjekt av tilsvarende størrelse i Sandnes. Byplansjefen anfører at «forslag til plassering av bygg og adkomst må fremmes som en ny reguleringsplan i henhold til plan- og bygningslovens regler.» Behandlingstiden beregnes til ca.1 år. Vurdering Utgangspunktet for valgt boligmodell er at Stavanger kommune prosjekterer, bygger på egen tomt, etablerer borettslag og selger boligene. Kommune kjøper den andelen som utgjør personalbase. Under forutsetning av at Stavanger kommune kjøper tomt fra Foreningen Solborg folkehøgskole, for senere å selge til fremtidige andelseiere i borettslaget, kan boligmodellen realiseres på begge tomtealternativ. Begge tomtene ligge i bydel som er ønsket av foreldregruppen. Tomten på Solborg muliggjør også en fremtidig relasjon mellom bofellesskapet og folkehøgskolen, som både er i skolens og foreldrenes interesse. Parkeringsbehov knyttet til bofellesskap for utviklingshemmede har vært diskutert under prosessen, og det er naturlig at behovet i utgangspunktet vurderes annerledes enn ved boligbygging for funksjonsfriske. Rådmannen vil anføre at Stavanger kommune ikke kan bygge kommunale bofellesskap uten parkeringsplasser. I bofellesskapet skal det etableres en personalbase og ansatte skal arbeide turnus. Dette betyr en arbeidstid som ikke alltid gjør det mulig å benytte offentlige transportmidler til og fra arbeid. Erfaringer tilsier at parkering er vesentlig i rekrutteringsøyemed. Det vil også være behov for besøksplasser. Det ligger i sakens natur at mange i målgruppen for denne type selveide boliger ikke har mulighet til å nyttiggjøre seg offentlige transportmidler. Utviklingshemmede i en slik situasjon vil kunne søke NAV om tilskudd til egen bil, som kjøres av ledsager til bolig. Det forekommer også at pårørende har ønske om at deres utviklingshemmede sønn eller datter skal få større bevegelsesfrihet, og kjøper derfor bil til sine barn, som også ledsager kan kjøre. Noen kommunale bofellesskap har faktisk kjøpt handicap buss. En slik investering gjøre det mulig for mange å dra på tur samtidig. Ved planlegging av fremtidens bofellesskap må derfor parkeringsbehovet bli ivaretatt. Boligene skal en gang selges videre til andre i samme målgruppe. Det bør derfor tilrettelegges med parkering på en slik måte at en unngår å komme i situasjon hvor det er begrensninger på parkeringsareal som forhindrer noen i å kjøpe bolig. Som det fremgår av mulighetsstudien for tomten på Lassa er det skissert begrensninger i forhold til parkering. Tomten på Solborg synes på dette punkt å være bedre egnet. Rådmannen har i forslag til handlings- og økonomiplan lagt opp til oppføring av to bofellesskap med tilsammen 12 boenheter og to personalbaser med ferdigstillelse i henholdsvis 2018 og Alternativet på Solborg vil kunne gi samme antall boenheter, men vil bare kreve én 4

5 personalbase. Investeringskostnadene vil dermed bli noe redusert. Alternativet forutsetter at alle boenhetene ferdigstilles samtidig. I sak 2014 sak 227/14 «Privat botiltak for personer med utviklingshemming valg av boligmodell» ble det fremholdt at det «For kommunen er det avgjørende at prinsippet om likebehandling og likeverd blir ivaretatt på en akseptabel måte. Stavanger kommune har i dag ikke boligtilbud til alle grupper. Det er fortsatt ventelister til botilbudene. Det kan hendes at et slikt privat tiltak betyr en forfordeling og fravikelse fra ordinære tildelingsregler. Samtidig har foreldregruppen som har deltatt i utarbeidelse av foreliggende forslag, selv tatt initiativ og brukt masse ressurser for å muliggjøre et prosjekt. Det vurderes derfor ikke som urimelig at deres boligsøkende unge får tilbud om å kjøpe bolig først.» Ved gjennomføring av et slikt, til dels krevende tiltak, er det også viktig for kommunen allerede i utgangspunktet å vite at det faktisk er interesserte kjøpere. Uten en engasjert foreldregruppe ville dette sannsynligvis ikke blitt gjennomført. Dersom et slikt prosjekt blir vellykket kan det føre til etablering av flere tilsvarende tiltak i framtiden. Konklusjon Rådmannen har i forslag til Handlings- og økonomiplanen foreslått at Stavanger skal investere og bygge selveide boliger i bofellesskap for personer med utviklingshemming. Forslaget forutsetter bygging av to bofellesskap med ferdigstillelse henholdsvis i 2018 og Mulighet på tomt på Lassa er utredet. I utgangspunktet kan det her oppføres et bofellesskap med 6-8 plasser og sannsynligvis ferdigstilles i 2018, i samsvar med rådmannens forslag. Parkeringsmulighetene som beskrives gjør imidlertid alternativet mindre attraktivt. Utfra de skisser og anførsler som foreligger om tomt på Solborg kan det synes som om dette alternativ, i større grad, tilfredsstiller behov og kan ivareta arealkrav for både bygg og parkering. Et bofellesskap kan oppføres på tomten og gi rom for 11 beboere. Alternativet forutsetter imidlertid at alle boenhetene ferdigstilles samtidig, og tiltaket går dermed ut over rådmannens forslag til investerings-tidspunkt i Handlings- og økonomiplan Det knyttes også usikkerhet til kostnadene ved et prosjekt på Solborg. Rekkefølgekonsekvenser kan f.eks. medføre økte tomtekostnader. I forslag til handlings- og økonomiplan er det heller ikke innarbeidet tilstrekkelig driftsmidler til et bofellesskap med 11 plasser. Som anført innledningsvis i saksfremlegget har også kommunen til vurdering andre tomtealternativ. Med utgangspunkt i foreliggende alternativer anbefaler rådmannen et det etableres en prosjektgruppe som får i oppdrag å utrede prosjekt selveide boliger i samsvar med tidligere vedtak og vedtatte rammer i Handlings- og økonomiplan Etablering av bofellesskap på tomt ved Solborg folkehøgskole må inngå i utredningen. Likeså vurdering av andre aktuelle tomter som allerede er i kommunal eie. Det etableres en prosjektgruppe med deltakelse fra Prosjektavdelingen - Stavanger eiendom, Utbyggingsavdelingen, Levekår og foreldregruppen. Prosjektet skal være i tett dialog med Husbanken. Dette for å sikre at prosjektet gis en utforming som tilfredsstiller statens krav for ønsket finansiering. 5

6 Inger Østensjø rådmann Per Haarr direktør Lise Olsen Waaga saksbehandler Vedlegg: Mulighetsstudie, selveide boliger på Lassa Kartskisse, mulig plassering Solborg... Sett inn saksutredningen over denne linja Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 6