Bygging av 12 boenheter på Svartøymoen

Transkript

1 Saksframlegg Arkivnr. 614 Saksnr. 2012/408-1 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for helse og omsorg Formannskapet Eldres råd Kommunestyret Saksbehandler: Bernt Midthjell Bygging av 12 boenheter på Svartøymoen Dokumenter i saken: 1 Revidert Pleie- og omsorgsplan mai Trygghet og livskvalitet. Revidert pleie- og omsorgsplan Saksnr. 2010/ Vedlegg 1 Utenomhusskisse - datert Utenomhusskisse, alternativ 2 - datert Plan byggetrinn 1 - datert Fasader - udatert 5 Leilighetsplan (par-leiligheter) - datert Leilighetsplan (leilighet 34,5 m2) - datert Illustrasjoner/perspektiver - udatert 8 Perspektiv fra fellesrom - udatert 9 Plan full utbygging (18 leiligheter) - datert Uttalelse fra hjemmetjenesten Saksopplysninger Utbygging av omsorgsboliger på Svartøymoen på Støren er tidligere behandlet i politisk sammenheng i forbindelse med revidert pleie- og omsorgsplan

2 Med bakgrunn i vedtak i kommunestyret i sak nr. 2010/ er det i nært samarbeid med hjemmetjenesten utarbeidet et prosjekt som dekker behovene som skissert i notat fra hjemmetjenesten datert (eget saksvedlegg). Prosjektet er utarbeidet i 2 alternativer der alternativ 1 omfatter bygging av 12 boenheter mens full utbygging iflg. alternativ 2 omfatter tilsammen 18 boenheter (dvs. 6 boenheter i et evt. byggetrinn 2). Arkitekt for prosjektet har vært Per Heggenhougen ved Solem Arkitektur A/S i Trondheim. Heggenhougen var også arkitekt i forbindelse med utbyggingen av det siste byggetrinnet på sykehjemmet på Støren. Han er således vel kjent med bygningsmassen som ligger i tilknytning til de planlagte omsorgsboligene på Svartøymoen. Vurdering For nærmere redegjørelse av behovet for denne type omsorgsboliger, bakgrunn for utformingen av prosjektet, driftsmessige konsekvenser ang. bemanning etc. vises til vedlagte uttalelse fra hjemmetjenesten. Hva angår gjennomføringen av byggeprosessen som planlagt iflg. byggetrinn 1 (12 boenheter) bemerkes følgende forhold: 1.Utforming/planløsning a)beliggenhet Bygget oppføres med tilknytning til Alderspensjonatet på Svartøymoen på Støren. Nybygget sammenføyes med bestående bygg via en overbygd klimatisert gangforbindelse i området der dagens hovedinngang til Alderspensjonatet ligger. Bygget er plassert i området der de 5 trygdeleilighetene som ble revet i 2009 lå. Alternativ 1, som inneholder 12 nye omsorgsboliger, strekker seg fram til dagens trygdebolig mot sør bestående av 4 boenheter. Alternativ 2, inneholdende 18 nye omsorgsboliger, strekker seg videre mot vest der dagens 4-kobling ligger. Se for øvrig tegning Plan byggetrinn 1 og Plan full utbygging. b)byggets utforming Bygningen er utført på 1 plan. Utførelse på 2 plan er også vurdert, men driftsmessige og faglige hensyn (ref. uttalelse fra hjemmetjenesten) konkluderer med at en 1-plansløsning er gunstigst. Prosjektets grunntanke er plassering av 6 og 6 boheter rundt hvert sitt større fellesareal. Fra hver boenhet og fra fellesarealene er det direkte adkomst til sansehage/grøntareal. Sentralt i bygget, med oversikt over de to større fellesarealene i byggetrinn 1, er vaktrom med tilhørende personalgarderobe/toaletter plassert. Bygget er utformet med skråtak med overlys inn til fellesarealene. Planløsning er utformet med tanke på universell utforming. c)leilighetenes utforming Byggetrinn 1 består av 2 par-leiligheter og 10 leiligheter for enkeltpersoner. Leilighetsstørrelser er henholdsvis 39,2 m2 og 34,5 m2. Byggetrinn 2 omfatter 1 par-leilighet og 5 leiligheter for enkeltpersoner. For nærmere utforming av leilighetene: se 2 stk. tegninger Leilighetsplan. d)utomhusanlegg/ sansehage Det er medtatt fullt opparbeidet uteareal på hele tomta som vist på vedlagte tegninger Utomhusskisser. Tegning Utomhusskisse, alt. 2 er mest aktuell da denne er utformet med tanke på enklest mulig tilpasning til et evt. byggetrinn 2. Sentralt i utomhusplanen er utformingen av en såkalt sansehage som er en anbefalt løsning i forbindelse planlegging for brukere med demens. Dette området er inngjerdet og opparbeidet med

3 gangstier beplantinger som gir sanseinntrykk etc. Husbanken kan gi tilskudd på 40% av kostnadene med opparbeidelse av sansehage i prosjektet. e)tekniske anlegg Planlagte tekniske anlegg kan kort beskrives som følger: -Vannbåren varme via golvvarmerør, varmeanlegg tilknyttes fjernvarmeanlegget som er lagt frem til Helsesenteret. Der er lagt grenrør for tilknytning av omsorgsboligene. -Boligsprinkleranlegg og brannalarmanlegg er medregnet. -Eget minikjøkken i hver leilighet. -Belysning og plassering/utforming av stikkontakter, lysbrytere etc. tilpasset kravene i forbindelse med universell utforming. -Vanlig boligventilasjon inne i leilighetene, balansert ventilasjon med varmegjenvinning i alle fellesarealer. -Fremlegg av uttak for TV, telefon og data til hver leilighet. 2.Gjennomføring av byggesaken a)byggetrinn 1 Som tidligere opplyst omfatter byggetrinn 1 12 boenheter med tilhørende boder og fellesarealer. Sammenbygging med Alderspensjonatet tilligger byggetrinn 1. Som det fremgår av tegning Plan byggetrinn 1 vil nybygget bli liggende helt inntil dagens trygdebolig mot sør inneholdende 4 boenheter. Det er ikke gjennomførbart å realisere byggetrinn 1 uten at denne bygningen rives før oppstart. Rivingskostnader er medregnet i prosjektprisen for byggetrinn 1. Mot vest på tomta står i dag trygdebolig som inneholder 3 boenheter. Dette bygget står også nært inntil de planlagte omsorgsleilighetene (ca. 7 m avstand iflg. tegning). Det vurderes likevel som gjennomførbart å beholde dette bygget gjennom byggeprosessen for trinn 1 med noen tilpasninger angående adkomst, inngjerding etc. Etter at byggetrinn 1 er ferdigstilt må imidlertid også denne trygdeboligen rives slik at det kan opparbeides nødvendig antall parkeringsplasser tilknyttet det nye anlegget. Kostnader i den sammenheng er også medregnet i byggetrinn 1. b)byggetrinn 2 I et evt. byggetrinn 2 er planlagt 6 boenheter i tillegg til de 12 i trinn 1. Byggetrinn 2 kan enten oppføres samtidig med trinn 1 eller som et senere tilbygg til trinn 1. Prismessig vil det bli en dyrere løsning å gjennomføre trinn 2 på et senere tidspunkt. Prismessige konsekvenser er vurdert under nedenforstående avsnitt Økonomiske konsekvenser. c)entreprisemodell De fleste større utbyggingsprosjekter utført i kommunal regi i de senere år er gjennomført etter den såkalte totalentreprisemodellen. Dvs. at byggherre tegner kontrakt med og forholder seg fremdriftsmessig og økonomisk til kun en entreprenør som i sitt anbud tar med seg alle fag som er nødvendige for å få gjennomført prosjektet, herunder også nødvendige rådgivende ingeniører. En slik modell krever at totalentreprenør besitter ressurser og kapasitet til å kunne styre byggeprosessen i sin helhet fra planleggingsstadiet gjennom byggefasen til sluttføringen av prosjektet. I vår kommune og i nærliggende områder i nabokommunene er det få entreprenører som er av en slik størrelse at de kan ta på seg oppdrag etter denne modellen.

4 For å kunne nå så mange entreprenører som mulig, ikke minst lokalt, vurderes det i forbindelse med omsorgsboligene på Svartøymoen å gjennomføre prosjektet etter modellen med delte entrepriser. Dvs. at det utarbeides detaljert anbudsgrunnlag for hvert enkelt fagområde i byggeprosessen (grunn- og betongarbeider, elektroarbeider, rørleggerarbeider, ventilasjon, maler etc.). Byggherre MGK skriver i dette tilfellet kontrakt med hver enkelt delentreprenør. Fordelen med en slik modell er som nevnt ovenfor at en forhåpentligvis oppnår større konkurranse om jobbene samt at en unngår totalentreprenørs påslag på sine underentrepriser (i størrelsesorden mellom 10 og 20% av entreprisesum). Ulempene er at det krever større grad av prosjektstyring fra byggherresiden hva angår ressurser, tidsforbruk og derav følgende kostnader samt at honorar i forbindelse med rådgivingstjenestene kan bli noe høyere enn ved gjennomføring etter totalentreprisemodellen. En totalvurdering av de to entreprisemodellene tilsier at det i denne byggesaken anbefales å gjennomføre prosjektet etter modellen med delte entrepriser. Økonomiske konsekvenser 1.Prosjektkostnader. Prosjektet er detaljkalkulert med bakgrunn i foreliggende tegninger og på grunnlag av prisnivå iflg. anbud fra de senest oppstartede prosjekter i kommunal regi. Prosjektkostnadene er vurdert som følger: -Byggetrinn 1 (12 boenheter): Kr ,- inkl. mva. Brutto golvareal for dette byggetrinnet er ca. 985 m2. Prosjektkostnad beregnet pr. m2 brutto golvareal er: Kr ,- inkl. mva. Total utbyggingskostnad pr. boenhet: Kr ,- inkl. mva. -Byggetrinn 2 (6 boenheter): Kr ,- inkl. mva. Brutto golvareal for dette byggetrinnet er ca. 355 m2. Pris for dette byggetrinnet er basert på samme pris pr. m2 brutto golvareal som byggetrinn 1. 2.Tilskudd fra Husbanken Det kan søkes om tilskudd fra Husbanken til oppføring av omsorgsleiligheter. Gjeldende tilskuddssatser er som følger: -30% av totale prosjektkostnader, eks opparbeidelse av sansehage -40% av kostnader med opparbeidelse av sansehage Stønad til utbygging av bl.a. omsorgsleiligheter er iflg. Husbanken prioritert satsingsområde. 3.Boutgifter Iflg. overstående er total utbyggingskostnad pr. boenhet i byggetrinn 1: Kr ,- Forutsatt at det innvilges tilskudd fra Husbanken på 30% av denne summen, blir behovet for

5 kommunalt låneopptak pr. leilighet: Kr ,- x 0,7 = Kr ,- Ved 5% lånerente og 40 års tilbakebetalingstid blir belastningen pr. leilighet pr. år ca. kr ,- dvs. kr ,- pr. mnd. I tillegg må leietaker påregne kostnader i forbindelse med strøm, kommunale avgifter, forsikring etc. på anslagsvis ca. kr ,- pr. mnd. Total boutgift pr. mnd. for leietaker blir etter dette: Ca. Kr ,- Rådmannens innstilling 1. Midtre Gauldal kommunestyre vedtar foreliggende skisseprosjekt og utbygging av 12 boenheter på Svartøymoen med forutsetning av tilskudd fra Husbanken. 2. Prosjektkostnader, stipulert til kr , finansieres ved tilskudd og lån 3. Lånekostnadene dekkes ved husleieinntekter 4. Prosjektet gjennomføres etter modellen delte entrepriser 5. Rådmannen gis fullmakt til låneopptak, antakelse av anbyder og igangsetting av byggearbeidene.