Utredning av behov og muligheter for Lunner omsorgssenter

Transkript

1 Lunner Kommune Lunner omsorgssenter Utredning av behov og muligheter for Lunner omsorgssenter Oppdragsnr.:

2 Utredning G.M.H. H.S H.S Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Merkantilveien 2, NO-2815 Gjøvik n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\utredning av behov og muligheter los.docx Side 2 av 7

3 Innhold 1 Sammendrag 4 2 Vurdering av alternativer 5 n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\utredning av behov og muligheter los.docx Side 3 av 7

4 1 Sammendrag Norconsult AS har på oppdrag fra Lunner kommune utredet muligheter for oppgradering og videre bruk av bygningsmassen i Lunner omsorgssenter. Totalt sett er vår vurdering at fortsatt sykehjemsdrift i lokalene til Lunner omsorgssenter (alternativ 1) sannsynligvis blir dyrere enn å bygge nytt, mens omsorgsboliger (alternativ 2 og 4) og avhending (alternativ 3) er økonomisk omtrent likeverdige for kommunen. Det vil si at vi antar omtrent samme byggekostnad for nødvendig bygningsmasse om den plasseres ved Kalvsjø eller i Roa sentrum. Dette dokumentet er ment som et grunnlag for den videre politiske behandlingen av organisering og lokalisering av omsorgstjenestene i Lunner kommune. Utredningen baserer seg på tilstandsanalysen fra Norconsult datert , samt Veileder for utforming av omsorgsboliger og sykehjem, utgitt av Husbanken (Veileder). n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\utredning av behov og muligheter los.docx Side 4 av 7

5 2 Vurdering av alternativer Det er forutsatt at kommunen ønsker å tilby sine innbyggere og ansatte et tilbud etter dagens standard, henholdsvis for pleie og arbeidsmiljø. For alle alternativer antar vi at bygget vil trenge gjennomgående endring og rehabilitering som gjør at prosjektet vil komme inn under reglene for hovedombygging. Dermed vil de tekniske kravene i Teknisk forskrift (TEK10) komme til anvendelse. Kostnadene for de nødvendige arbeidene som kreves for å få bygget opp til dagens standard antas å ligge på rundt 80 % av kostnaden for et tilsvarende nybygg, regnet per kvadratmeter. "Omsorgstilbud fungerer best når de lokaliseres nær det lokale livet med samfunns og servicefunksjoner" (Veileder). Lunner omsorgssenter ligger omtrent 2,5km fra både Lunner sentrum og Roa, med utsikt mot Kalvsjøtjernet. Adkomsten er ikke ideell for et institusjonsbygg og tilbakemeldinger både fra brukere og pårørende tilsier at dette blir oppfattet som et problem, særlig på vinteren. Det er også vanskelig for beboere med begrenset bevegelighet å benytte seg av nærområdet grunnet helningen på adkomstveiene. Alternativ 1: Fortsatt sykehjemsdrift/ omsorgsboliger som bokollektiv De eksisterende beboer-rommene i Lunner omsorgssenter er ikke store nok til å tilfredsstille minimumsareal for boenhet i sykehjem (se figur 1 og 2). Kravene til fri plass for pleiepersonalets arbeid tilfredsstilles heller ikke hverken på baderom eller sovedel. Dette er krav som er stilt med hensyn til ansattes arbeidssituasjon og beboernes trivsel. Vi har derfor ikke vurdert det som et alternativ å beholde dagens rominndeling. Ved en endret rominndeling vil man hovedsakelig måtte slå sammen boenheter da fellesarealene ikke er store nok til at man kan kutte ned på disse. Der 3 rom ligger inntil hverandre i bredden kan disse slås sammen til to, og der det er to i bredden kan disse bli ett rom. Fasaden vil med dette alternativet måtte bygges om for å tilpasses den nye rominndelingen. Boenhetene vil bli fra 37-50m2 noe som vil gi mer plass til private møbler og som kan gi en hyggeligere og mer privat atmosfære (Veileder). Arealutnyttelsen vil derimot bli meget ugunstig, man må oppgradere mange kvadratmeter med areal for relativt sett få sykehjemsplasser. Totalt kan man regne med at bygget med dagens rammer vil kunne romme rundt 34 beboer-rom noe som vil kunne gi omtrent 39 sykehjemsplasser. Arealene i underetasjen som i dag benyttes til støttende tjenester for sykehjemsdriften bindes fortsatt til dette formålet. Vi antar at denne løsningen blir langt dyrere per sykehjemsplass enn et nybygg på grunn av lav arealutnyttelse og høy byggekostnad. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\utredning av behov og muligheter los.docx Side 5 av 7

6 Figur 1: Eksisterende rom med HC-sirkler inntegnet etter dagens krav. Figur 2: Viser minimumsareal for boenhet i sykehjem (Veileder) Alternativ 2: Selvstendige omsorgsboliger eller omsorgsboliger i bofelleskap Selvstendige omsorgsboliger skal gi plass til alle sentrale boligfunksjoner. Fordi det også må legges til rette for hjelpemidler i slike boliger er anbefalt størrelse minimum 55m 2. Med et areal i beboerdelene i Lunner omsorgssenter på ca. 3120m 2 inkludert fellesarealene kan man med en brutto\netto faktor for disse arealene på 1,6 anta at man i bygget kan få bygget omtrent 37 slike boliger. Omsorgsboliger i bofellesskap krever litt mindre areal per enhet, men til gjengjeld større fellesarealer så vi antar at man vil kunne få omtrent det samme antall boliger totalt. Underetasjen vil med denne løsningen i noen grad bli fristilt fordi funksjonene som utføres her i dag da vil bli lagt inn i de selvstendige boligene. Vi antar at denne løsningen vil gi en pris per omsorgsbolig omtrent lik et nybygg, så økonomien i dette avhenger av om man kan få en fornuftig utnyttelse av arealene i underetasjen. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\utredning av behov og muligheter los.docx Side 6 av 7

7 Alternativ 3: Avhending av eiendommen Avhending av eiendommen vil kunne gi kommunen kapital tilsvarende den markedsmessige verdien av bygningsmassen på Kalvsjø. Vi antar at en privat aktør kan være interessert i å utvikle eiendommen for eksempel til ett ordinært leilighetsbygg. Med dette alternativet har kommunen større frihet til å kunne gi innbyggerne et omsorgstilbud som både er samlokalisert og sentrumsnært. Nærhet til god offentlig kommunikasjon og gode offentlige og private tjenestetilbud vil gi mange fordeler. For kommunen vil det gi enklere drift, for brukere vil det kunne gi økt livskvalitet og senteret vil bli mer tilgjengelighet for pårørende og andre brukere (helsestasjon, legesenter, apotek, dagsenter). Alternativ 4: Samlokalisering av flere tilbud ved Kalvsjø Et nybygg i forbindelse med den eksisterende bygningsmassen ved Lunner omsorgssenter kan være en mulighet dersom man ønsker å samlokalisere flere tilbud ved Kalvsjø. Man vil da måtte anskaffe tomt til formålet og ta med i kostnadsbildet en vesentlig oppgradering av uteområdene og adkomstforholdene. Slik vi vurderer det vil det dette være mest aktuelt sammen med en ombygging av eksisterende bygningsmasse til selvstendige omsorgsboliger. Siden denne ombyggingen antas å koste det samme per omsorgsbolig som et nybygg og tiltaket vil kreve en vesentlig oppgradering av adkomstforholdene vil vi estimere totalkostnaden for dette alternativet til å bli minst like stor som kostnaden ved å bygge alt nytt. n:\513\37\ \tilstandsv. lunner omsorgssenter\utredning av behov og muligheter los.docx Side 7 av 7