TEKNISK DD - KONSEKVENSEN AV (Å IKKE GJØRE) EN GRUNDIG UNDERSØKELSE

Transkript

1 TEKNISK DD - KONSEKVENSEN AV (Å IKKE GJØRE) EN GRUNDIG UNDERSØKELSE - Oppdraget - Prinsipper - Eksempler fra eiendomsmarkedet Nils-Erik Christiansen BER Bygg og eiendomsrevisjon AS

2 Fagområder BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS BER Byggteknisk Rådgivning AS Nils-Erik Christiansen BER Verdivurdering AS Johan Berg-Svendsen Teknisk tilstandsanalyse Teknisk due diligence kjøp/salg Verdivurdering næringseiendom Porteføljevurdering Vedlikeholdsplan Sakkyndig rådgivning eierskifte Energimerking/enøk analyse Byggelånsoppfølging Vedlikeholdsanalyse ifm leieforhold Økonomisk rådgivning kjøp/salgi/leie Leienivåberegninger Mulighetsstudier/utviklingseiendom Vurdering ifm nye avskrivningsregler Risikoanalyse nybyggprosjekter Byggherreombud

3 Hva er en Due Diligence? Det må foretas en analyse av: 1 - Finansielle forhold 2 - Juridiske forhold 3 - Tekniske forhold - Datarom - Konfidensialitet - Samarbeid - Grensesnitt

4 Hva er en Due Diligence (2)? Nøkkelord: - Granskning og kvalitetskontroll - Tidsbegrenset - Frivillig - Tilbørlig aktsomhet

5 Hva er en Due Diligence (3)? Det overordnede målet er: - Å underbygge og bekrefte de forutsetninger som verdivurderingen og den underliggende avtalen er basert på - Å fokusere på potensielle problemområder og dermed redusere risikoen for uforutsette tap etter at transaksjonen er gjennomført - Å bidra til å øke oppdragsgiverens kunnskap om økonomiske forhold i virksomheten, herunder kritiske suksessfaktorer, samt styrker og svakheter Kilde artikkel adv. Selmer

6 Hva er en teknisk DD? Hovedformål å belyse: - Vedlikeholdsbehov (eierkostnad) - Strakstiltak (forskriftsmangler) - Dokumentasjon

7 Hvor utføres en teknisk DD? - På eksisterende bygninger - I nye prosjekter - Før oppføring - Under oppføring - Etter ferdigstillelse - Oppdragsgivere - Kjøper - Selger

8 Hvor utføres en teknisk DD (2)? Hvert oppdrag er et eget case med særegne bygninger

9 Felles for alle oppdrag Mangler ved dokumentasjon fordelt på: - VVS-tekniske forhold - Elektrotekniske forhold - Bygningstekniske forhold Tilleggsoppgaver / -mandat - Branntekniske forhold - Radonmåling - EDD miljøforurensning - Termografering - Lydmålinger - FDV

10 Prosessen Informasjonsmateriale (ikke uttømmende): Oppdaterte tegninger i format A3 Oppdaterte branntegninger Brannsynsrapport med eventuell tiltaksliste Arealoppgave, fordelt pr etasje Systembilde SD-anlegg (Sentralt Driftsovervåkningsanlegg). Følgende ønskes fremlagt på befaringsdagen: Spesifisert liste på hvilke firmaer det eksisterer serviceavtaler med, ifm. brannvarslingsanlegg/nødlys, innbruddsalarmanlegg, adgangskontroll, heis, ventilasjon mv. IK dokumentasjon inkl. brann må være tilgjengelig ved befaring Eventuelle tidligere utarbeidet teknisk rapport, herunder miljøtekniske rapporter etc. Internkontrollavtaler FDV dokumentasjon Ferdigattest

11 Avvik fra forskriftskrav til dokumentasjon Ofte fremkommer avvik rundt følgende punkter: - FDV-dokumentasjon - Brannbok med branntegninger - nød- og ledelys - branntetting - branndører/branncellebegrensende konstruksjoner - IK-rutiner - Energimerkeattest - Serviceavtaler mv.

12 Krav til FDV-dokumentasjon PBL av 1997 stiller følgende krav, jfr. 8-6 i TEK97: Det skal finnes skriftlig instruks om hvordan igangsetting, drift og vedlikehold av byggverk og tekniske anlegg skal utføres slik at gjeldende forskriftskrav tilfredsstilles PBL av 2010: Bestemmelsen gitt med hjemmel i PBL , skal det ved ferdigattest foreligge tilstrekkelig dokumentasjon for byggverkets og byggeproduktenes egenskaper som grunnlag for forvaltning, drift og vedlikehold av bygget Normalt overleveres dette til eier ved overtakelse av bygget eller ferdigstilte ombyggingsarbeider

13 FDV-dokumentasjon - All dokumentasjon som leveres skal være på norsk, så sant ikke annet er spesielt avtalt - Ved overlevering skal FDV-dokumentasjonen overleveres i digital form på CD eller minnepinne - I tillegg skal det leveres papirkopi (ett eksemplar) av FDVdokumentasjonen inkl. as built -tegninger

14 Organisering av FDV-dokumentasjonen - Mappestrukturen under hvert fagområde (NS kapittel) opprettes etter behov, dvs. at kun mapper som har noe innhold skal opprettes - Følgende struktur kan benyttes se figur; FDV-dok for bygg XX Bygningsteknisk dokumentasjon (produktark, driftsinstruks, stigesjema, tegninger, etc, etc) TEGNINGER (arealplantegninger, fasadetegninger, snitt, og alle FAG-tegningene) Generell prosjektdokumentasjon (ferdigattest, samsvarserklæringer, prosjekteringsforutsetninger etc, etc) BRANN- dokumentasjon (rømningsplaner, branntegnniger, beregninger, prosjekteringsforutsetninger etc, etc) Bygg (kap. 2) VVS (kap. 3) Tele og Heis og andre Elektro (kap. 4) Automasjon (kap. bygningsdeler Utendørs (kap. 7) 5) (kap. 6) Yttervegger (232) Vannforsyning (313) Vinduer (233) Avløpssystem (317) Ytterdører og port (235) Sprinklersystem (332)

15 Internkontroll - Internkontroll er det grunnleggende prinsippet for systematisk arbeid med helse, miljø og sikkerhet (HMS) på arbeidsplassen - Alle virksomheter som er underlagt arbeidsmiljøloven, har plikt til å innføre internkontroll

16 Risiko aspekt - kontroll Hvert 2. år - Fellesarealer i leilighetsbygg, næringseiendommer generelt, forsamlingslokaler, butikker kjøpesenter Hvert år - Fellesarealer i kjøpesenter - Bygg med overnatting mot vederlag (hotell, motell, gjestehus, hospits...) - Barnehager/ skoler og andre bygg med barn til stede i stor utstrekning, sykehjem, sykehus, omsorgsboliger, serviceboliger, bofellesskap, idrettshaller

17 IK elektriske anlegg inneholder - Egenkontroll av det elektriske anlegget - Kontroll av det elektriske anlegget utført av sakkyndig person - Avvikshåndtering av feil og mangler - Krav og instruks til instruert personale for tilgang og operasjon av tavler og fordelinger - I følge byggeforskriftene må de fleste næringsbygg både ha brannvarsling og nødlysanlegg som sikrer enkel og trygg rømning. Disse skal kontrolleres årlig.

18 Eiers ansvar for brannsikkerheten - Eier av brannobjektet skal påse at bygget til enhver tid er i forsvarlig teknisk stand - Eier skal ha utarbeidet teknisk dokumentasjon, og skal påse at det jevnlig blir foretatt kontroll, ettersyn og vedlikehold av installasjoner og utstyr det tenkes spesielt på brannvernteknisk utstyr - Eier skal også passe på at det blir gjennomført brannøvelser

19 Oppfølging og dokumentasjon av internkontroll - Nød og ledelys - Brannvarsling - Slukkeutstyr - Ventilasjon - Nød/ ledelys - Elektro - Sprinkler - Heis - Adgangskontroll - Leddporter

20 Brannbok - hovedpunkter Innholdsfortegnelse 1.0 Generelle opplysninger 2.0 Branntekniske tegninger 3.0 Tekniske brannverntiltak 4.0 Organisering 5.0 Brannøvelser 6.0 Kontroll og vedlikehold 7.0 Branntekniske rapporter 8.0 Forskrifter 9.0 Opplysninger om brannvesenet 10.0 Diverse

21 Energimerkeattest Etter skal bygningsmasse (over kvadratmeter) være energimerket i henhold til krav i forskrift «FOR nr 1665 (energimerkeforskriften)». Etter forskrift om energimerking av bygninger og energivurdering av tekniske anlegg er det fra 1. juli 2010 obligatorisk med energiattest ved salg, utleie eller oppføring av boliger, næringsbygg og fritidsboliger. I forskriften 3 i) er energiattesten definert som: en attest som består av et energimerke, en tiltaksliste for mulige energieffektiviseringstiltak, et oppvarmingsmerke og dokumentasjon av de faktiske opplysningene utregningen bygger på, utstedt av NVEs energimerkesystem.

22 Miljøforurensning - EDD - Økende fokus på miljøforurensning - Ansvaret påhviler eier av eiendommen - Store kostnader forbundet med sanering

23 Forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK) Forskriftene inneholder materielle krav til byggverk i form av overordnede funksjonskrav, samt krav til egenskaper, dokumentasjon og merking av byggeprodukter. Forskriftene fra 1924 til i dag Forskrifter om materialer og konstruksjoner m.m. (1928) 1949 Byggeforskrifter (1949) Midlertidige forskrifter for vinylplastbelegg (PVC) i baner som vanntett golvbelegg 1969 Byggeforskrifter (1969) Forskrifter for fabrikkmessig framstilling av brannklassifiserte dører Forskrift for fabrikkmessig framstilling av betongvarer til bygningsbruk Forskrift om brannteknisk godkjenning av bygningsmaterialer av plast Forskrifter om godkjenning av konstruksjonssystemer for fabrikkframstilte hus og elementer for hus 1985 Byggeforskrift (1985) Forskrift om gebyr ved sentral godkjenning av byggeprodukter 1987 Byggeforskrift (1987) 1988 Forskrift om gebyr for uttalelser i henhold til Byggeforskrift 1987 kap. 14:15 Forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk (TEK), byggeforskrift Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK) Forskrift om godkjenning av foretak for ansvarsrett (GOF) Forskrift om organisering av den sentrale godkjenningsordningen (ORG) Forskrift om gebyrregulativ for sentral godkjenning av foretak for ansvarsrett etter plan- og bygningsloven (GEB) 1997 Byggeforskrift (1997) 2007 Byggeforskrift (2007) 2010 Byggeforskrift (2010) Veiledninger Det er utarbeidet veiledning (REN) til teknisk forskrift (TEK) til plan- og bygningsloven 1997

24 Dokumentasjon om utførelse Manglende kontroll i byggesaker Slurvet bort 13 milliarder på byggefeil Adresseavisens leder torsdag 17. april 2008 Skjerpet kamp mot byggefeil Visste du at det praktisk talt ikke forekommer uavhengig kontroll når du får oppført din Hastverk er lastverk. 13 milliarder har blitt slurvet bort på byggefeil det siste året. Ofte sitter huseieren igjen med svarteper.! bolig? Og en fersk SIFO-rapport konkluderer med at dokumentert egenkontroll ikke er tilstrekkelig for å forebygge mangler. Byggefeil/byggskader/et/særnorsk/ fenomen?/ Kommunalt byggetilsyn skal redusere byggefeil 3 av 4 kommuner sier at de driver en eller annen form for byggetilsyn, men kommunenes evne til å drive effektivt tilsyn varierer sterkt. Det går frem av en undersøkelse Statens bygningstekniske etat har foretatt. Ny plan- og bygningslov vil legge opp til økt prioritering av byggetilsyn. Det sier direktør Olav Ø. Berge i Statens bygningstekniske etat.! Nye$byggefeil$med$utenlandske$snekkere$ Mange gode intensjoner ligger til grunn for kommunalminister Magnhild Meltveit Kleppas (Sp) forslag til ny plan- og bygningslov. Vi håper hun innfrir målet om et enklere og mer effektivt lovverk. Skjerpet kamp mot slurv og feil, med bedre kontroll og tilsyn, er mer påkrevet enn noen gang. Bedre sikring av forbrukerne og bedre rettigheter for husbyggerne er like nødvendig som skjerping av straffen for ulovlig bygging.! Ny plan- og bygningslov setter byggefeil på dagsorden Bruken'av'utenlandsk'arbeidskraft'i'byggebransjen'gir'oss'billige'håndverkere'7'men'også'nye'typer' byggefeil.' Forbrukerrådet er positive til at kommunal- og regionalminister Magnhild Meltveit Kleppa tar tak i problemet med for mange byggefeil og byggeskader, og støtter forslaget om skjerpet tilsyn og kontroll.

25 Konklusjon Alltid rigget for salg Viktig med god dokumentasjon av vedlikehold og påkostninger evt. kjente feil og mangler Sikrer økt fokus på oppfølging av drift og vedlikehold Eiendommen vil oppleves som mer attraktiv og funksjonell Mer fornøyde leietakere God oppfølging og dokumentasjon bidrar til å verne om verdier Mindre risiko i transaksjoner Sikrer et godt samarbeid mellom de forskjellige aktørene, og gode relasjoner som vil være avgjørende, og medvirke til at prosessene ved kjøp og salg blir tryggere og mindre komplisert

26 Nils-Erik Christiansen Hovedarbeidsfelt er byggteknisk rådgivning i forbindelse med kjøp, salg og leie/utleie av næringseiendom Kontakt: nec@ber.no Tel: Mob: