GRUNNLEGGENDE KUNNSKAP OM UTBYGGINGSAVTALER

Transkript

1 GRUNNLEGGENDE KUNNSKAP OM UTBYGGINGSAVTALER STÅLE ØVREBØ Kurs om utbyggingsavtaler KOMPETENT ÅPEN PÅLITELIG SAMFUNNSENGASJERT

2 Bergen - regionhovedstad

3 Innhold 1. Innledning 2. Definisjon av utbyggingsavtale 3. Prinsippvedtak etter plan- og bygningsloven Nødvendighetskriteriet 5. Forholdsmessighet 6. Avtalemodeller

4 «Utbyggingsavtale» - den ultimate partykiller?

5 1. Innledning Komplekse saker Geir Haveraaen Mission impossible? Who to call? Til beste for byen/kommunen Olje eller sand i maskineriet? Forhandlings- og avtalebasert utvikling (get used to it!)

6 Etaten løser et problem for utbygger Rekkefølgekrav krever opparbeidelse eller sikret opparbeidelse av infrastruktur før nybygging Løsning 1: Bygg infrastrukturen Løsning 2: Inngå utbyggingsavtale og betal en forholdsmessig andel. (Løsning 3: Dispensasjon fra rekkefølgekrav)

7 Egen etat for gjennomføring Planene «tas ned på jorden» (viktig å delta i planprosessen!) Utarbeider kostnadsoverslag Kostnader som del av planprosess? (Eks: Mindemyren) Kostnadsfordeling privat/offentlig (Mindemyren Wergeland - Sandlikrysset)

8 OMRÅDEPLAN MINDEMYREN Omfattende rekkefølgekrav 1800 Kr/Kvm kvm

9 Rekkefølgekrav og kostnader Beregning av kostnader, omfattende jobb Faktisk grunnlag for utbyggingsavtaler Bergen bystyre 2007: «Utbyggingsområder skal selv bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og grønn infrastruktur»

10 Rekkefølgekrav Mindemyren 3.1 Infrastruktur som må være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak. Areal regulert til følgende formål inngår i felles infrastruktur og må være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 20 1, 1.ledd, a, b, d og j: Veg (2010) Kjøreveg (2011) Fortau (2012) Torg (2013) Gatetun (2014) Gang -/ sykkelveg (2015) Gangveg/gangareal/gågate (2016) Sykkelveg/-felt (2017) Annen veggrunn - tekniske anlegg (2018) Annen veggrunn - Grøntareal (2019) Holdeplass/Plattform (2025) Kollektivnett (2060) Kollektivholdeplass (2073) Friområde (3040) Park (3050) Naturområde i sjø og vassdrag (6610) (NS2-NS13 kanal) Gangbro (bestemmelsesområde og 8.2.8) Kombinerte formål for samferdsel eller tekniske infrastrukturtraséer (2800)

11 Edvard Grieg Suitell (tilbygg) anleggsbidrag 6,6 mill kr Utbyggingsavtale juni 2013

12 Ferdig 2015 Anleggsbidrag 6,6 mill kr

13 Sandsliåsen 2013 Sandsliåsen 2013

14 Sandsliåsen 2015

15 Trikkesløyfeparken Minde

16 Trikkesløyfeparken = Ambrosia Tønnesens plass

17 Spørsmål til innledningen?

18 2. Definisjon av utbyggingsavtale En avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger: - om utbygging av et område - som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet - som gjelder gjennomføring av arealplan - lovfestet i sosial infrastruktur unntatt

19 Politisk forankring PBL 17-2 Kommunestyret fatter prinsipielt vedtak om bruk av utbyggingsavtaler. Skaper forutsigbarhet. - generelt vedtak (som i Bergen), eller - spesielt, tilknyttet konkrete utbyggingsprosjekt

20 KMD om sosial infrastruktur: Forbudt: Bidrag bygninger, anlegg og drift av skoler og SFO Barnehager, både private og offentlige Bidrag til aldershjem og sykehjem. Bidrag til gymsal/idrettshall på skole Lovlig: Idrettshall i kommunen Omsorgsboliger Teknisk infrastruktur

21 - Kan avtale oppfylle rekkefølgekrav, i stedet for opparbeidet anlegg?

22 Ja, forutsatt at det er sikkerhet for at kravene oppfylles.

23 Utforming av rekkefølgekrav Mulighet for deloppfyllelse? «Må-krav» gir mindre fleksibilitet. Innslagstidspunkt (Før IG eller brukstillatelse?) - kan være viktig for likviditeten i prosjekt (EKS: vei til 100 mill må bygges før byggeklare tomter) «sikret-krav» muliggjør deloppfyllelse. Typisk: Flere utbyggere, en enkelt klarer ikke kravene alene

24 Forhandlinger om rekkefølgekrav? Ikke pr i dag Høringsuttalelser er det som gjelder

25 Avtale er frivillig - Kommunen kan ikke kreve utbyggingsavtale for å gå videre med et planforslag eller byggesak - U.a. er en mulighet i planbestemmelsene - Utbygger må ha mulighet til realytelse - U.a. et alternativ til å vente 25

26 Felles mål om gjennomføring! Utbygger Kommune Ønsker at reguleringsplanen skal realiseres! Minste motstands vei mot målet Hva kan kommunen bidra med?

27 Etat for utbyggingsavtaler Juridisk Arkitekt Teknisk Prosjekt leder Økonomi

28 Kommunens viktigste bidrag Samordning internt og eksternt Hjelp til å sette opp avtale Fleksibilitet Imøtekommenhet Byggherre for off. infrastruktur Forutsigbarhet for utbygger!

29 Mange farer på veien mot målet

30

31 3. Prinsippvedtak i Bergen kommune - U.a. kan brukes for alle typer tiltak som loven tillater - U.a. forutsettes inngått før igangsettingstillatelse gis - Byggeområder skal selv bære alle kostnadene med teknisk og grønn infrastruktur - Byrådet gis fullmakt til å inngå avtaler (Vedtaket er innarbeidet i kommuneplanen best. og retningslinjer)

32 4. Nødvendighetskriteriet Plbl 17-3, En utbyggingsavtale kan gjelde: forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealplan tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag 32

33 Skjønnstema Asplan Viak, evaluering for KRD 2009: «Undersøkelsene viser at vurdering av nødvendighet og forholdsmessighet for tiltak i utbyggingsavtale etter 64 b er det mest kompliserte området i avtaleforhandlingene, og der loven framheves som uklar»

34 Saklig sammenheng: - med gjennomføringen av planen Nødvendig = krav om: - utbyggingen den direkte foranledning til behovet for ytelsen - relevant og nær sammenheng mellom ytelsen og planens innhold - ytelsen må tjene interessene i utbyggingsområdet eller avhjelpe skadevirkninger eller ulemper av den konkrete utbyggingen (eks: støyskjerming) - må fylle et behov i området

35 Nødvendighetskriteriet Må være nødvendig i forhold til formålet med planen. En faglig vurdering av nødvendig og hensiktsmessig standard. Nødvendig med gangbro eller tilstrekkelig med planovergang?

36 Nygårdstangen tunge rekkefølgekrav

37 Nygårdstangen (forts) Store byplanmessige grep og kostbar infrastruktur ble i planforslaget fra 2012 tatt inn som rekkefølgekrav til et kvartal på ca 3 daa. Nødvendigheten kan absolutt diskuteres, da kvartalet i seg selv ikke skaper behovet for den aktuelle gang/sykkelbro eller åpning av vannveien mot vestre Strømkai.

38 Eksempelet Møllendal Advokat: Den offentlige plassen er ikke nødvendig for å bygge ut feltet, skal tjene allmenheten, ikke de aktuelle boligene. Kommunen: Tiltaket er foranlediget av utbyggingen. Det oppstår et behov for friareal. Allmenningen vil komme boliger og næringseiendom innenfor planområdet til gode. - en generell kvalitetsheving som er viktig for alle byggeprosjekt i området. - ingen motsetning mellom at tiltaket er nødvendig for gjennomføring av planen, og at byens øvrige befolkning vil ha glede av tiltaket.

39 Møllendal, juli

40 Møllendalsveien før og etter

41

42 5. Forholdsmessighet Siktemål å hindre avtalevilkår som legger for stort press på økonomien i utbyggingsprosjekter. Samtidig skal reglene være fleksible. Ulovfestede regler om myndighetsmisbruk. Utg pkt: Gjennomføring av arealplan

43 Forholdsmessighet (forts) Påstander fra utbyggere: - «hadde ikke noe valg» - «prosjektet likevel i pluss» (tross tyngende vilkår) - «ikke reelle forhandlinger» - «ikke forholdsmessighet» - «kommunen har all makt» - «fremdriften må sikres» - «avhengig av godt forhold til kommunen»

44 Forholdsmessighet (forts) Asplan Viak: 2/3 av utbyggerne mener de har inngått avtaler som er urimelig tyngende, men har valgt å gå inn i avtalen av gjennomføringshensyn, og fordi bidragene ligger innenfor det prosjektøkonomien tåler. 80% mener likevel at avtalene er et nyttig virkemiddel for gjennomføring av plan.

45 Forholdsmessighet(forts) «Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.» Det skilles mellom: - kommunens bidrag til gjennomføring av planen og - forpliktelser etter avtalen

46 Forholdsmessighet(forts) Kommunens bidrag til gjennomføring (balanseaspektet): Kommunens egen aktivitet kan øke rommet for utbyggers ytelser. Der kommunens rolle kun er å vedta planen, vil adgangen til å stille tyngende vilkår (til utbygger) bli mindre.

47 Kommunens bidrag, eksempel Møllendal: 1. Byggherreansvar. 2. Felles grønnstruktur plassert på kommunens eiendom (21 daa). 3. Bidrar økonomisk på lik linje. 4. Forskuttering av utgifter til Møllendalsveien. 5. Økonomisk risiko, faste avtalebeløp uten etteroppgjør.

48 Eksempelet Møllendal Handlingsrommet for hva som kan pålegges utbyggerne øker betraktelig. Forholdsmessigheten må vurderes på denne bakgrunn. Tidsbesparende for utbyggerne at kommunen inntar en aktiv rolle

49 Utbyggers bidrag skal vurderes i forhold til det utbyggingen påfører omgivelsene, samt kommunens bidrag. Utbyggers prosjektøkonomi er ikke et vurderingstema. Ubalanserte avtaler kan på sikt svekke utb avt som gjennomføringsverktøy.

50 Byutvikling, jus og rettferdighet «Plan- og bygningsloven er ikke laget for å være rettferdig, den er laget for å gi gode samfunnsmessige resultater» (Masteroppgave av Knut Hasle, NMBU, Ås) Tankekors!

51

52 6. Avtalemodeller 1. Utbyggingsavtale med anleggsbidrag kommunen er byggherre, utbygger betaler ikke mva Mest vanlige avtale i Bergen 2. Justeringsavtale Utbygger er byggherre fullt ut. Kommunen overtar anleggene vederlagsfritt. Utbygger får refundert mva over en 10-års periode

53 3. Anleggsbidragsmodell-»Valdresmodellen» - Utbygger gjennomfører arbeidene på vegne av kommunen, kommunen er formell byggherre. Utbygger betaler ikke mva - At utbygger opptrer på vegne av kommunen reiser en del juridiske problemstillinger som er kompliserende (lov om off.anskaffelser, byggherreforskrift/hms m.m.)

54 Forholdet til OPS - Avtaleform som kan være hensiktsmessig for å gjennomføre kommunale tiltak. Alternativ til utbyggingsavtale. Privatrettslig avtale. - Privat finansiering, investering og drift av tiltak. Kommunen er bruker og leietaker. - Kan evt. supplere en utbyggingsavtale.

55 Begrunnelse for valg av modell nr 1 - Bergen - Etat for utbyggingsavtaler er rigget for å ta byggherreansvar. Bred fagsammensetning og kompetanse, relevant erfaring. - Kommunen tar ansvaret for infrastrukturen - Samordningshensyn, internt og eksternt. - Nærhet til prosjektene

56

57 PBL: Antagelig vår viktigste miljøforvaltningslov! (3500 boliger i Vårheia?) Husk det i tunge stunder!

58 Etat for utbyggingsavtaler - hjemmeside SMÅPUDDEN