RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2011/ Arkiv: 16/745 Saksbeh: Sveinung Jørundland og Heidi Rødven Dato: Søknad om å rive eksisterende bygg samt oppføring av nytt boligområde og parkeringsanlegg under terreng Sted: Holmen gnr. 16 bnr. 745, 1346 og 1 Søker: Petter Bogen Arkitekter AS Tiltakshaver: Solsiden 1 AS c/o Backe Prosjekt AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato 40/12 Formannskapet /12 Bystyret Rådmannens innstilling: Med henvisning til pbl , 2. ledd godkjenner Risør bystyre følgende mindre endringer i reguleringsplan for Holmen vedtatt : 1. Utvidelse av byggeområde F2 og gangvei, ut i område for småbåthavn (ca. 7 m). 2. Dreining av område E1, som medfører at siktsone mellom E1 og Fl forsvinner/ reduseres. 3. Endring av innkjøring til garasje, fra under område B2 (vest) til under område B1 (nord). 4. Takoppbygg/4. etasje på hus L, M og D tillates benyttet til selvstendige boenheter. Takoppbygg (4. etg) på byggene I, K og E fjernes helt. Avfallshåndteringen og bruk av arealer til oppsamlingsutstyr vurderes nærmere i forbindelse med behandling av igangsettingstillatelse (IG). Det legges til grunn en viss spredning i bruk av areal til utstyr. Mindre bruk av parkeringsareal øst for område E1 godkjennes for oppsamlingsutstyr. Ved behandling av rammesøknaden inntas forutsetninger/føringer om at detaljprosjekteringen (detaljeringen av vinduer, panelløsninger, høyder på bygg/variasjon i takflater og ulike bygningselementer m.m) i så stor grad som mulig skal ivareta samklangen med bebyggelsen i sentrum og at dette klargjøres nærmere ved behandling av igangsettingstillatelsen. Plankart og bestemmelser må rettes opp og oversendes kommunen Brygger og utfylling i sjø godkjennes med hjemmel i havne- og farvannslovens 26 og 27, jmf. 9, på følgende vilkår: Detaljerte planer i.h.t. reguleringsplan og illustrasjonsplan, datert , skal sendes inn og godkjennes før igangsettingstillatelse. Samtlige brygger skal ligge innenfor formålsgrensene i planen. Bryggene skal ha en nøytral fargesetting. Bryggene skal ha varsellys som forebygger trafikkfarlige situasjoner. Bryggene skal forankres forsvarlig og på en slik måte at ikke ferdsel forhindres. Antall båtplasser må dekke Holmens eget behov. Det gis ikke tillatelse til etablering av bryggeplasser på nordsida av kommunens molo nær badeplass i område V1.

2 Rammesøknad for riving av bolig- og næringsbygg på gnr. 16 bnr og nærings- og verftsbygg på gnr. 16 bnr. 745 samt oppføring av hus A-M, garasjeanlegg, felles utearealer og brygger tilhørende første byggetrinn, godkjennes med hjemmel i plan- og bygningslovens 21-4 på følgende vilkår: Søknaden godkjennes ved utførelse etter godkjente tegninger og gjeldende bestemmelser. Terrenget forutsettes planert/opparbeidet i.h.t. utomhusplan som skal godkjennes før IG. Petter Bogen Arkitektkontor AS godkjennes som ansvarlig søker og gis ansvarsrett for prosjektering av arkitektur, tkl. 2. Østengen & Bergo AS gis ansvarsrett for prosjektering av utomhusareal, tkl. 2. Hele tiltaket skal følge krav i TEK10. Det forutsettes at hele det gule bygget på gnr. 16 bnr rives. Anmodning om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse" må sendes inn før ferdigattest/brukstillatelse kan gis. Avkjørsler og trafikkarealer skal godkjennes som en del av utomhusplanen. Fargesetting følger av reguleringsplanens bestemmelser og av fargeplan som skal godkjennes før IG. Taktekking følger av reguleringsplanens bestemmelser. Godkjente planer må ikke endres uten kommunens tillatelse. FØR IGANGSETTINGSTILLATELSE UTSTEDES MÅ FØLGENDE VÆRE ORDNET: Riving av bolig- og næringsbygg på gnr. 16 bnr og riving av verftsbygninger på gnr 16 bnr. 745 Kopi av avtale som viser enighet mellom eiere av 16/1346 og utbygger skal sendes inn. Avfallsplan og miljøsaneringsplan må sendes inn, jmf. 9-5 til 9-9 i TEK10. Rekkefølgekrav i.h.t. reguleringsplan Før det gis igangsettingstillatelse (IG) for tiltak innenfor planområdet skal byggeplan for trafikktiltak på Buviksveien, S1, samt S2, være godkjent av Statens vegvesen og kommunen. Før det gis IG for tiltak innenfor planområdet skal det foreligge tiltaksplan for håndtering av forurensning i grunnen. Før det gis IG for tiltak innenfor planområdet må det foreligge grunnundersøkelser og dokumentasjon av fundamenteringsmetoder. Før det gis IG for områdene B1-B3, C, D1-D2, E1-E2, F1-F2, G, S2-S3, T2, U2 og V, skal det foreligge godkjent utomhusplan for Holmen. Før det gis IG for områdene B1-B3, C, D1-D2, E1-E2, F1-F2, G, S2-S3, T2, U2 og V, skal det foreligge godkjent kommunalteknisk plan for Holmen. Før IG for bebyggelse i områdene B1-B3, C, E1-E2, F1-F2 og G kan gis skal det foreligge en fargeplan for alternative farger på deler av fasadene, godkjent av Risør kommune. Trafikktiltak på Buvikveien v/hasalen skal i hovedsak være ferdigstilt før utbyggingen av Holmen starter. Øvrige krav Detaljprosjektering for volumer, høyder, fasader, bygningselementer, materialbruk, farger m.m. skal sendes inn og godkjennes av Risør kommune. Utfyllende brannrapport for hvert bygg med tilhørende brannteknisk dokumentasjon (plantegning) skal sendes inn. Dokumentasjonen skal utarbeides i samråd med Østre Agder Brannvesen. Ansvarlig utførende og kontrollerende for alle deler av byggearbeidet må være godkjent. Plan som viser plassering og antall HC-plasser må sendes inn og godkjennes.

3 Vedlegg: 1 Beskrivelse av prosjektet, vedlegg Q2. 2 Søknad om dispensasjoner, vedlegg B1. 3 Merknad fra seksjonseier på gnr. 16 bnr. 1346, Kommentar til merknad fra nabo, vedlegg C4. 5 E-post fra søker kommentarer til ulike forhold knyttet til byggesøknaden, Innspill til Risør folkevalgte og administrasjonen, Audun Engh, Redegjørelse fra søker, Justering av rammesøknad, Merknad fra seksjonseier på gnr. 16 bnr. 1346, Innspill fra Risør Rødt, mottatt Uttalelse fra Kystverket, Uttalelse fra Aust-Agder fylkeskommune, Vedlegg til uttalelse fra Fylkeskommunen, brev fra Riksantikvaren, Øvrige vedlegg kan sees på denne linken (hold nede knappe Ctrl + klikk på linken): Kort resymé Rammesøknad for Holmen krever behandling som mindre endring av reguleringsplanen i tillegg til at selve rammesøknaden behandles og vilkår stilles før igangsetting av de ulike arbeidene. Det innstilles på at søknaden kan imøtekommes på gitte vilkår. Søknaden er fremmet som dispensasjonssøknad, men endringene i forhold til reguleringsplanen er så vidt store at det først må foretas en mindre endring av planen før rammesøknaden kan behandles. Saksopplysninger og vurderinger nedenfor deles derfor i to deler hvorav planspørsmålet behandles først og deretter rammesøknaden. Saksopplysninger for planbehandling Risør kommune har mottatt rammesøknad dat vedr utbygging 1. byggetrinn Holmen ( feltene G, F2, E2, F1 og E1, hus A-M (13 hus)). Søknaden omfatter også aksept for endringer/avvik fra gjeldende plan med bestemmelser. Før rammesøknaden (byggesaken) kan sluttbehandles må avvikene fra gjeldende plan vurderes og avklares herunder spørsmålet om avvikene skal behandles som dispensasjon fra gjeldende plan (pbl. 19-1) eller planendring (pbl ). Til søknad om endringer/avvik fra gjeldende plan anføres: Ansvarlig søker for tiltaket (ark. P. Bogen) tilkjennegir at det er to forhold som innebærer mindre unntak fra gjeldende reguleringsplan, nemlig: A) Funksjoner i takoppbygg, og B) Mindre avvik fra byggegrenser Om unntakene/ avvikene fra plan anfører søker (Bogen):

4 Funksjoner i takoppbygg: Mindre avvik fra byggegrenser: Med henvisning til gjeldende reguleringsbestemmelser - pkt. 4.6 søkes det om aksept (dispensasjon) for nevnte unntak/avvik fra plan i det unntakene oppfattes som mindre vesentlige unntak som kan tillates av kommunen innenfor rammen av bestemmelsene i plan og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Berørte naboer er varslet ved rekommandert sending (brev) dat En av naboene (eier av gnr. 16, bnr. 1346, seksj.nr. 3) har merknader til omsøkte tiltak. Merknadene omtales og behandles nærmere under rammesøknaden. Slik rådmannen vurderer mottatt rammesøknad synes det å være flere avvik fra gjeldende reguleringsplanen, så som: utvidelse av område F i sjø, dreining av område E2 med den konsekvens at siktsoner mellom E2 og F1 forsvinner, endring av innkjøring til garasje, flytting av renovasjonsarealer, bruk av takoppbygg til selvstendige boliger. Avvikene både enkeltvis og ikke minst i sum synes å være av et slikt omfang at det etter rådmannens vurdering neppe kan behandles som dispensasjon fra gjeldende plan (pbl. 19-1), men behandles som planendring etter pbl Om behandlingsmåten dispensasjon eller planendring: Pbl (søknad om dispensasjon) lyder: Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når

5 søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er begrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende. I Ot.prp. nr. 32 ( ) om lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven plandelen) uttales bl.a. følgende: Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Pbl , 2. ledd lyder: For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan. Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan eller til å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen. Små endringer kan delegeres til administrasjonen. Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg jf. for øvrig 1-9. I Ot.prp. nr. 32 ( ) Om lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) (plandelen), uttales bl.a. følgende: Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Vurderingen av hva som er mindre vesentlig endring etter loven av 1985 har ofte vært for vid. Forutsetningen er at begrepet mindre endring skal vurderes snevrere. For eksempel vil endring av arealformål ikke være en mindre endring. En justering av grensene mellom to formål kan likevel i de fleste tilfeller anses som en mindre vesentlig endring. Tilsvarende uttales også i Miljøverndepartementets lovkommentar til ny plan- og bygningslov. I den videre behandling av søknaden og før det fattes vedtak i saken skal statlige og regionale myndigheter høres

6 Ved brev av tilskrives følgende regionale- og statlige fagmyndigheter: Fylkesmannen i Aust-Agder Aust-Agder fylkeskommune Fiskeridirektoratet Region Sør Kystverket Sørøst Norsk Maritimt Museum Fra oversendelsesbrevet hitsettes: Vedlagt er søknad om rammetillatelse for byggetrinn 1 på Holmen, Risør kommune. Risør kommune mottok rammesøknad for det første byggetrinnet på Holmen. Området er regulert og plan er stadfesta Plan og bestemmelser ligger vedlagt. Søknaden avviker fra planen på en del punkter etter administrasjonens vurdering. Av større forhold gjelder dette følgende: Plankart Utvidelse av byggeområde F2 og gangvei ut i område for småbåthavn. Dreining av område E1 som medfører at siktsone mellom E1 og F1 forsvinner. Endring av innkjøring til garasje fra under område B2 (vest) til under område B1 (nord). Dette medfører at areal nord for B2, grøntareal, utvides, areal for renovasjon tas bort og areal for gangareal/marina i tillegg benyttes til atkomst til parkering. Alle renovasjonsarealer er søkt flytta til område for parkering øst for E1. Planbestemmelser Pkt , jmf. pkt , redegjør for bruk av en evt. 4. etasje. Administrasjonen vurderer bestemmelsene til å ikke tillate selvstendige leiligheter. Søknaden innehar videre en del mindre forhold som vil bli håndtert i byggesaken. Dette gjelder bl.a. ulike krav i forhold til TEK10. Risør kommune ber om en raskest mulig tilbakemelding på hvorvidt søknaden medfører så store endringer at søknaden ikke kan behandles som en dispensasjonssøknad. Dersom konklusjonen er at søknaden ikke kan behandles som en dispensasjon, ønsker vi en tilbakemelding på om endringene kan behandles som en mindre endring i.h.t andre ledd i plan- og bygningsloven, eller om de må behandles som en vesentlig endring i.h.t. pbl første ledd. Av hensyn til søker og framdriften i prosjektet bes det om en rask tilbakemelding og hvis mulig, seinest innen I tillegg til oversendt brev med rammesøknad ble det den 20. mars då. avholdt møte mellom kommunens administrasjon (rådmann, enhetsleder og plansjef), repr. fra fylkesmannens miljøvernavdeling og fra fylkeskommunen (arealplan og kulturminnevern). Hensikten med møte var å drøfte ulike sider ved saken/søknaden i lys av gjeldende reguleringsplan med bestemmelser, herunder avvikene fra plan og den videre behandling. Det ble også fra kommunens side anmodet om snarlig behandling av saken av hensyn til prosjektets videre fremdrift. Etter møte med regionale og statlige fagmyndigheter mottok kommunen brev fra arkitekt Petter Bogen hvor det ble tilkjennegitt en justering av rammesøknaden. Fra brevet dat fremgår bl.a. at rammesøknaden justeres slik at takoppbyggene på bygg I, K og E fjernes helt. Følgelig reduseres prosjektets volum på de byggene som er mest eksponert. Takoppbygg på L, M og D beholdes og forutsettes nyttet som leiligheter.

7 Av hensyn til pågående behandling av rammesøknaden ble statlige og regionale fagmyndigheter omgående gjort kjent med nevnte justering av rammesøknaden. Følgende regionale og statlige fagmyndigheter har nå avgitt uttalelse: Fiskeridirektoratet region Sør - brev dat Innledningsvis omtales direktoratets ansvar og medvirkning. Det anføres videre følgende: Fiskeridirektoratet region Sør kan ikke se at reguleringsforslaget/endringen avviker vesentlig i forhold til gjeldende plan for de interesser direktoratet skal ivareta i planleggingen. Det fremsettes derfor ingen vesentlige merknader til planarbeidet. Risør Fiskerforening har ikke kommentert endringene i planen. Det bes om kopi av vedtak i saken med planendringer til byggetrinn 1, samt oppfølgning i den videre utviklingen av reguleringsplanen for Holmen. Fylkesmannens miljøvernavdeling - brev dat Miljøvernavdelingen refererer innledningsvis avvikene fra gjeldende plan, videre plan- og bygningslovens 12-14, 2. ledd og Ot. prp. nr. 32 om bl.a. mindre planendringer. Videre anføres bl.a.: Når det gjelder første strekpunkt, er dette på grensen av hva som kan behandles som mindre endring etter pbl , 2. ledd. Dette da endringen, etter vår vurdering, vil innebære en endring av arealformål, og også vil kreve utfylling i sjø. Det er imidlertid snakk om et relativt lite areal hvor formålet endres, og endringen kan ut fra dette anses som en justering av grensene mellom to formål. Miljøvernavdelingen har heller ingen faglige merknader til endringen. Miljøvernavdelingen kan ikke se at øvrige endringer berører regionale eller nasjonale miljøverninteresser som vi er satt til å ivareta, og har heller ingen merknader til at disse behandles som en mindre endring i henhold til pbl , 2. ledd. Ut fra det omsøkte tiltakets art og omfang, fraråder vi kommunen å gi dispensasjon etter pbl Vi ber av hensyn til klageadgangen, om å få tilsendt kopi av vedtak i saken. Vi ber videre om at det blir gitt en nærmere begrunnelse for vedtaket, uavhengig av om søknaden blir innvilget eller avslått, jf. forvaltningsloven 24 og 25. Norsk Maritimt Museum - e-post dat Det meddeles følgende: Vi har vurdert behovet for å gjennomføre kulturminneregistreringer i sjø i forbindelse med planlagt utvidelse mot sør. Vi har kommet til at dette ikke er nødvendig, dels pga omfanget av inngrep i sjø, dels pga tidligere registreringer i området. Det er kjent at sjøbunnen her er sterkt omrotet som følge av nyere tids utfyllinger og bruk og vi finner det lite sannsynlig at reguleringsendringen vil kunne komme i konflikt med eventuelle kulturminner under vann. Vi har ingen videre merknader i saken.

8 Aust-Agder fylkeskommune - brev dat. (ikke mottatt pr. dato) (En har pr. dato ikke mottatt skriftlig tilbakemelding fra fylkeskommunen. Imidlertid har saksbehandlere i fylkeskommunen gitt uttrykk for at de ikke vil motsette seg søknaden med senere endring av Fylkeskommunens behandling ettersendes) Kystverket Sørøst brev dat. (ikke mottatt pr dato). (En har pr. dato ikke mottatt skriftlig tilbakemelding fra Kystverket Sørøst. Imidlertid har saksbehandler gitt uttrykk for at de ikke vil motsette seg søknaden med senere endring av Kystverkets behandling ettersendes) Vurderinger for planbehandling Rådmannen har i sin vurdering av rammesøknaden ment at denne har flere avvik fra gjeldende reguleringsplan. Avvikene både enkeltvis og ikke minst i sum synes å være av et slikt omfang at de ikke bør behandles som dispensasjon fra gjeldende plan (pbl. 19-1), men skal behandles som planendring etter pbl Avvikene fra gjeldende plan er som nevnt i hovedsak følgende: 1. Utvidelse av byggeområde F2 og gangvei, ut i område for småbåthavn. 2. Dreining av område E1, som medfører at siktsone mellom E1 og Fl forsvinner. 3. Endring av innkjøring til garasje, fra under område B2 (vest) til under område B1 (nord). 4. Alle renovasjonsarealer er søkt flyttet til område for parkering øst for El. 5. Takoppbygg/4. etasje på hus L, M og D ønskes benyttet til selvstendige boenheter (takoppbygg i rammesøknad hva gjelder bygg I, K og E fjernes helt, jf. brev av ). Enkelte av avvikene og særlig avviket som omfatter utvidelse av byggeområde F2 med utvidelse i sjø er å betrakte som endring av arealformål og således på grensen av hva som kan behandles som mindre endring. Selv om arealformålet endres er endringene vurdert som små, og etter rådmannens vurdering har de ikke nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Det konkluderes med at avvikene fra gjeldende plan kan behandles som mindre endringer. Berørte statlige- og regionale fagmyndigheter gir også sin tilslutning til at endringene kan behandles som mindre endringer etter pbl , 2. ledd. Til de omtalte endringer skal bemerkes: Utvidelse av byggeområde F2 og gangvei, ut i område for småbåthavn. Område F søkes utvidet i sydvestlig retning ca 7 m. Utvidelsen medfører utfylling og bruk av sjøareal, men i begrensa omfang. Utfyllingen anses ikke å ha konsekvenser for virksomheten i havneområde. Bunnforholdene tilsier også at en utfylling er tilrådelig. Statlige og regionale fagmyndigheter har ikke merknader til planendringen. Dreining av område E1, som medfører at siktsone mellom E1 og Fl forsvinner. Søker mener at dreiningen av byggene H, I og J er sett på som en forbedring. Bebyggelsen orienteres mot kaikanten. Det anføres at orienteringen gir bedre sammenheng i rekken av bygg og at forbindelsen fra torget ved fiskemottaket til internstien får en styrket sammenheng. Det tilkjennegis at dette er forhold som har såpass verdi at gjennomsynet i slippens løp kan reduseres noe. I vedtatt reguleringsplan, herunder planbeskrivelse/plandokument har betydningen av siktsoner fått spesiell omtale. Bebyggelsen er orientert slik at gode siktlinjer oppnås. Siktaksen mellom felt E1 og F1 og mot slippens løp åpner for et godt gjennomsyn øst-vest som har en verdi.

9 Rådmannen har forståelse for de argumentene søker fremfører hva angår en dreining av byggene. Imidlertid ser også rådmannen betydningen av å opprettholde siktaksen slik det fremgår av gjeldende plan. Avveiningen mellom å godkjenne en dreining av byggene H, I og J som omsøkt, eller å opprettholde omtalte siktakse må inngå i en samlet vurdering av de omtalte avvik. Endring av innkjøring til garasje, fra under område B2 (vest) til under område B1(nord). Reguleringsplanen anviser atkomsten til p-anlegget ved område B2. I tråd med planen er det også regulert trafikkareal/kjøreveg frem til p-anleggets inngangsportal. Med denne lokaliteten har en oppnådd kortets mulig avstand mellom trafikkareal, snuareal/torg og p. anlegg og følgelig reduseres belastningen på regulert gangareal. Søker foreslår atkomsten til p-anlegget flyttet til under byggeområdet B1, og begrunner dette med bl.a. at løsningen er tryggere, mer oversiktlig og mer vennlig for bomiljøet. Og det følger av en disposisjon som gir en fornuftig mulighet til å løse garasjeanleggets funksjon i seg selv og i forhold til oppganger/boliger, sjøsenteret. For å sikre de gående på arealet mellom slipp og bebyggelse foreslår søker å avsette 3 meter til gangbane og 4 meter til kjørebane. Slik rådmannen ser det synes løsningen som skissert i reguleringsplanen å være en god løsning for de gående i område. En har imidlertid forståelse for søkers anmerkninger om at flytting av innkjøring løser garasjeanleggets funksjon på en bedre måte til gunst for boliger og sjøsenter. Løsningen som skissert med delt gangbane og kjørebane vil i stor grad ivareta de gående på en akseptabel måte. Alle renovasjonsarealer er søkt flyttet til område for parkering øst for El. Reguleringsplanen angir en spredning av areal avsatt til renovasjonsanlegg. Dette er til gunst for brukerne og ikke minst for driften av et fremtidig hotell. Et minus kan være transporten i gatetunet fra de arealer som ligger i tilknytting til dette. I søknaden legges det opp til, i stor grad, å samle avfallshåndteringen på areal foran område E1 et areal som er regulert til parkering. All samling av avhallshåndtering på omtalt parkeringsareal vil etter rådmannens vurdering være meget betenkelig av flere grunner. En har forståelse for at noe avfallshåndtering kan anlegges på del av parkeringsarealet som erstatning for tap av renovasjonsareal avsatt i plan mot slipp. Imidlertid bør avsatt areal i plan kunne tilrettelegges for avfallshåndtering. Det synes naturlig at avfallshåndteringen avklares nærmere i utenomhusplanen som skal godkjennes ved behandling av igangsettingstillatelsen (IG). Det henvises for øvrig til reguleringsbestemmelsene pkt Takoppbygg (4. etasje) - ønskes benyttet til selvstendige boenheter. I tråd med plan og reguleringsbestemmelser åpnes det for oppbygg på tak (4. etasje) som ikke skal ha større areal enn 40 % av underliggende etasje. Oppbygget på tak kan romme trapp og heisareal, oppholdsrom og overbygd terrasse. Om bruk av takflatene er anført bl.a. følgende i plandokumentene for Holmen: Funksjon. Den foreslåtte bygningsstruktur på Holmen med små enheter som forskyves både horisontalt og vertikalt blir muliggjort på en rasjonell måte gjennom bruk av flate tak. Takflatene tilrettelegges for terrasser og hager. Attraktive utearealer på taket vil øke bokvaliteten og gi beboerne skjermede uteareal med optimal sol og utsiktsforhold. Tilgangen og bruk av takflatene resulterer også i at det totale uteomhusareal på Holmen øker betraktelig. Dette gir muligheter for at arealet på terreng i større grad kan være allment tilgjengelig. Videre omtaler plandokumentene følgende om høyder, volum og siktlinjer:

10 Bebyggelsen på Holmen begrenses til bygninger med to til tre etasjer, med mulighet for en tilbaketrukket fjerde etasje, tilsvarende 7,5 til 13 meter. Høyden samsvarer i hovedsak med eksisterende bebyggelse rundt indre havn. Dette tilsvarer også industribygningen som forutsettes revet, men med mye større variasjon i høydene. Gesimser vist på reguleringskartet er angitt som høyeste gesimshøyde for feltet. Innenfor hvert felt vil gesimshøyder variere innenfor maksimalhøyden. Høyden på den nye bebyggelsen begrenses ved at den utføres med flate tak. Høyden på bygningene er tilpasset størrelsen på feltene slik at det dannes harmoniske bygningsgrupper som også ivaretar intimiteten i uterommene. Bebyggelsen er delt inn i mindre volumer for å sikre lys og luft inn på bakkeplan på hele Holmen. Feltene er separert med vei, kjørbare gangveier og mindre smau og grøntareal som gir god oversikt på bakkeplan. Smauene sikrer også gode siktlinjer internt på Holmen og utsyn mot sjøen fra alle boenhetene. Med den variasjonen i høyder på bygg (2 og 3 etg.) som er omtalt i plandokumentene og med små enheter ville takoppbyggene med areal tilsvarende 40 % av underliggende areal fremstå som relativt beskjedne. I foreliggende rammesøknad er det planlagt bygg i 3 etasjer, og dette gir en vesentlig større sammenhengende takflate, som åpner for et relativt stort takoppbygg. Takoppbygg som blir langt mer dominerende enn takoppbyggene som følger av planens intensjon. Planen åpner ikke for takoppbygg på bygningsmassen i feltene F1 og F2 (1. byggetrinn). Søker ønsker nå at takoppbyggene i feltene E1, E2 og G kan benyttes som egne boliger og anfører bl.a.: Beskrivelsen i reguleringssaken omtaler disse arealene som tilleggs-/oppholdsareal til leiligheter; nå er det ønskelig at slike oppbygg skal fungere som egne boenheter. Bakgrunnen er erfaringer med fellesareal i takoppbygg ikke er udelt positive; bruken pleier å begrense seg, det har med samtidighet å gjøre og det kan være krevende å få ordninger for drift og vedelikehold til å fungere. Det som er tenkt å legge til rette for hyggelig felles bruk kan bli kimen til konflikter (felles bruk vil innebære at det trenges et regelverk og at dette må håndheves) Dette er bakgrunnen for at takterrasser ønskes knyttet til leiligheter (som ligger på terrassenivå, UU) Av reguleringsbestemmelsene fremgår bl.a. at: Bebyggelsen skal utformes i samklang med bebyggelsen i Risør sentrum. Plandokumentets intensjoner om bygningsstrukturer på Holmen med små enheter som forskyves både horisontalt og vertikalt med variasjoner i høyde er på mange måter borte. Byggene som nå omsøkes er i stor grad standardiserte og fremstår i sterkere grad som blokkbebyggelse. Samklangen med bebyggelsen i sentrum er, etter rådmannens vurdering, redusert. En toppetasje (4. etg ) på byggene med areal 57 til 80 m2 vil gjøre byggende enda mer dominerende og i særlig grad gjelder dette for bygg som er sterkt eksponerte. Disse problemstillingene er drøfte i samtaler/møter mellom administrasjonen, repr. for politiske partier og statelige- og regionale myndigheter. Etter dette har søker ved brev av meddelt at takoppbyggene i rammesøknaden på bygg I, K, og E fjernes helt. Med disse endringer reduseres prosjektets volum i de byggene som er mest eksponerte. Forutsetningen for søkers reduksjon av takoppbygg, som nevnt, er at takoppbyggene på L, M og D kan nyttes som leiligheter - byggene L,M og D er de minst eksponerte byggene i 1. byggetrinn. Med de skisserte endringer har en oppnådd klare forbedringer hva angår volum og høyde for de mest eksponerte byggene i 1. byggetrinn

11 Rådmannens konklusjon for planbehandling Rammesøknaden har flere avvik fra gjeldende reguleringsplan med bestemmelser for Holmen. Avvikene har et omfang som tilsier at de må behandles som en endring av plan. Etter innhentet uttalelse fra statlige og regionale fagmyndigheter konkluderes med at avvikene kan behandles som mindre endringer etter pbl , 2. ledd. Med bakgrunn i sakens vurderinger tilrås: utvidelse av byggeområde F2 og endring av innkjøring til garasje/parkeringsanlegg som omsøkt Søkers brev av hvor det meddeles at takoppbygg (4 etg) i rammesøknaden for byggene I, K og E fjernes helt forutsatt at takoppbyggene på L, M og D kan nyttes som selvstendige boliger ses på som meget positivt. Med disse endringene vil rådmannen tilrå at takoppbygg (4. etg) på boligene L, M og D kan nyttes som selvstendige leiligheter, og videre som en følge av disse justeringene finner rådmannen, under en helhetsbetraktning, også å kunne tilrå dreining av område E1 slik at bebyggelsen orienteres mot kaikanten. Med de skisserte endringene hva angår takoppbygg har en oppnådd klare forbedringer hva angår volum og høyde for de mest eksponerte byggene i 1. byggetrin. Ved behandling av rammesøknaden inntas forutsetninger/føringer om at detaljprosjekteringen (detaljeringen av vinduer, panelløsninger, høyder på bygg/variasjon i takflater og ulike bygningselementer m.m) i så stor grad som mulig skal ivareta samklangen med bebyggelsen i sentrum og at dette klargjøres nærmere ved behandling av igangsettingstillatelsen. oooooooooooooooooooo Saksopplysninger for rammesøknad Tiltaket er søknadspliktig i.h.t i plan- og bygningsloven og krav til søknaden følger av kap. 21 i samme lov. Søknaden er sendt inn som rammesøknad og det kan stilles krav og vilkår før igangsettingstillatelse (IG) gis. Til grunn for behandling av søknaden ligger reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser, illustrasjonsplan og planbeskrivelse. I tillegg kommer generelle bestemmelser i plan- og bygningsloven og Byggteknisk forskrift (TEK10). Det foreligger også en utbyggingsavtale, men denne er foreløpig bare undertegna av Risør bystyre. Rammesøknad for 13 bygg, garasjeanlegg for hele Holmen, gangveier, fellesareal og deler av bryggene blei mottatt i Risør kommune Prosessen etter innsendt søknad har vært lang fordi søknaden ikke var i samsvar med reguleringsplanen. Som beskrevet ovenfor var endringene såpass store at de måtte behandles som en mindre endring av planen. Rammesøknaden behandles heretter i.h.t. de endringene som er anbefalt vedtatt ovenfor. Søknad om dispensasjon er av den grunn ikke vurdert. Reguleringsplanen inneholder flere rekkefølgebestemmelser som skal være på plass før bygging kan starte. Disse er:

12 1. Før det gis igangsettingstillatelse (IG) for tiltak innenfor planområdet skal byggeplan for trafikktiltak på Buviksveien, S1, samt S2, være godkjent av Statens vegvesen og kommunen. 2. Før det gis IG for tiltak innenfor planområdet skal det foreligge tiltaksplan for håndtering av forurensning i grunnen. 3. Før det gis IG for tiltak innenfor planområdet må det foreligge grunnundersøkelser og dokumentasjon av fundamenteringsmetoder. 4. Før det gis IG for områdene B1-B3, C, D1-D2, E1-E2, F1-F2, G, S2-S3, T2, U2 og V, skal det foreligge godkjent utomhusplan for Holmen. 5. Før det gis IG for områdene B1-B3, C, D1-D2, E1-E2, F1-F2, G, S2-S3, T2, U2 og V, skal det foreligge godkjent kommunalteknisk plan for Holmen. 6. Før IG for bebyggelse i områdene B1-B3, C, E1-E2, F1-F2 og G kan gis skal det foreligge en fargeplan for alternative farger på deler av fasadene, godkjent av Risør kommune. 7. Trafikktiltak på Buvikveien v/hasalen skal i hovedsak være ferdigstilt før utbyggingen av Holmen starter. 8. Påbegynt bebyggelse skal feltvis ferdigstilles fortløpende, og senest ett år etter at det er gitt midlertidig brukstillatelse for byggetiltak skal tilhørende uteområder være opparbeidet i tråd med utomhusplanen. Senest samtidig med at første bolig får midlertidig brukstillatelse skal det være opparbeidet tilhørende lekeareal i samsvar med reguleringsplan/illustrasjonsplan. Dersom brukstillatelse blir gitt på vinteren skal lekearealet være ferdig opparbeidet påfølgende år. Med unntak av pkt. 8 kan byggearbeidene ikke startes før de øvrige rekkefølgekrav er oppfylt. Havne- og farvannsloven Søknad om brygger og utfylling i sjø skal behandles etter havne- og farvannslovens 26 og 27, jmf. 9. Det kan stilles vilkår med hjemmel i 29. Kommunen er myndighet ettersom området er regulert. Behandling etter havne- og farvannsloven skal sikre at tiltak planlegges, gjennomføres, drives og vedlikeholdes slik at hensynet til god fremkommelighet og trygg ferdsel i farvannet samt hensynet til liv og helse, miljø og materielle verdier, blir ivaretatt på en forsvarlig måte ( 26). I.h.t. 27 krever bygging, graving, utfylling og andre tiltak, herunder brygger, tillatelse. Relevante vilkår i.h.t. 29 kan bl.a. være undersøkelser og utstyr/dimensjonering. 9 hjemler kommunens myndighetsområde og ansvar. Naturmangfoldsloven I.h.t i naturmangfoldsloven skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskaplig kunnskap, det skal tas sike på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet, tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet, kostnader skal bæres av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Uttalelse fra Fylkeskommunen og Kystverket Det foreligger som nevnt ingen uttalelse fra de to myndighetene per dato. Det er tidligere avholdt møte med bl.a. Fylkeskommunen og det er muntlig uttrykt relativt stor skepsis til arkitekturen. Uttalelse fra disse instansene vil bli ettersendt. Opplysninger fra søker I første byggetrinn inngår riving av tre bygninger (bolig, næring, verft), oppføring av 13 bygninger på vestre del av Holmen, bygging av garasjeanlegg for hele Holmen (bolig, fritid, næring, hotell) samt opparbeidelse av uteområder og bryggeanlegg ved første byggetrinn. Den sydligste gruppen med bygninger utgjør første salgstrinn, hus A-E. Det åpnes for at søknad om IG kan deles opp i samsvar med husklyngene.

13 Innsendt arealoversikt viser en oversikt over alle byggetrinnene. Totalt søkes det om et bruksareal på m 2 og 79 leiligheter med areal fra m 2. Søknaden er etter dette revidert ved at tre leiligheter er tatt bort og arealet er dermed noe redusert. I tillegg kommer areal til garasje/bod. På tre av byggene, hus L, M og D, er det en fjerde etasje som dekker 40% av taket under. Alle bygningene forholder seg til godkjente kotehøyder i planen og ligger lavere enn tillatte høyder. Laveste kotehøyde for innvendig golv ligger på kote 2,5 i tråd med planen. Utnyttelsesgrad (BYA) overholdes i samtlige felt med unntak av felt G, hvor u-graden overskrides med 1,2%. Garasjeanlegg ligger i hovedsak under felt B2, men strekker seg til felt G under gatenivå. Dette muliggjør heis fra parkeringsskjeller og opp i hus D og E. Garasjens plassering er noe endra i forhold til planen begrunnet med behov for tryggere grunn og at det ligger en fylling i område B som bør unngås. Garasjen er dimensjonert for vekt av brannbil. Søknaden viste 155 parkeringsplasser, men er seinere revidert til 205 plasser. Ansvarlig søker viser til en av bestemmelsene i planen, 5.4.1, hvor det står av bebyggelsen skal være i samklang med bebyggelsen i Risør sentrum. Planen stiller krav til flate tak og bestemt taktekking og har bestemmelser om at solavskjerming i hovedsak skal integreres i arkitekturen. Søker hevder å ha formet bygningskropper som tar etter den gamle trehusbebyggelsen i Risør hva gjelder bruk av panel og hvitfarge, mens takformen vil vise at det er ny bebyggelse. Bygningene har ulik størrelse og form og er plassert om hverandre for å oppnå variasjon, men er såpass like at de oppfattes å være i samme familie. Søker skriver at byggenes størrelse og mellomrom vil gi Holmen dens karakter som bygger på småbyens dimensjoner. Alle boligene skal ha utsyn til vannet. Det lages brygge rundt hele bebyggelsen med minimum bredde på 2,5 m og en høyde på 1,2 m over havflaten. Hagene til boligene langs brygga vil ligge 1,2 høyere enn bryggene. Høydeforskjellen og gjerder/hekker vil være en buffer mellom det private og det allmenne. Alle leilighetene får enten heis eller løfteplattform. Bygningsvolumene mot byen og havna, vil i følge søker, framstå med to og tre etasjer, mens byggene langs den interne gata får tre og fire etasjer. Antall bygg med fire etasjer er justert ned fra 6 til 3 jmf. brev av Parkeringskjeller søkes bygd med 205 plasser for å dekke alle byggetrinn med til sammen 122 leiligheter og parkering for nærings- og hotellareal. For første byggetrinn skal behov for sportsboder dekkes i garasjen, men flyttes ved behov til kjeller i de neste byggetrinnene. Søker viser til at man normalt setter av 5% av plassene til HC-plasser. Foreløpig utomhusplan er vedlagt søknaden. Denne skal bearbeides videre og godkjennes før IG kan gis, men viser prinsippene. Utearealene skal være et positivt tilskudd til byens fellesområder, et robust anlegg med lang levetid. Alle utearealer skal være tilgjengelige for alle, det vil bli beplantning og god belysning tilpasset miljøet i sentrum. Det er avholdt møte mellom landskapsarkitekt og RTA for å vurdere avfallsløsninger og tilstrekkelig trafikkareal for renovasjonsbil. Det vil før IG bli jobbet videre med detaljprosjektering av bygningene for å finne det endelige, visuelle uttrykket, bl.a. plassering og dimensjonering av vinduer, panelløsninger, ulike bygningselementer osv. I tillegg skal fargeplan godkjennes av kommunen før IG kan gis. Siktemålet er å få en variert, men helhetlig bebyggelse. Risiko og sårbarhets-analysen blei utarbeidet ved planbehandlingen. Denne vektlegger spesielt brannrisiko, brudd i kraftforsyning, springflo og havstigning, forurensning fra grunnarbeid,

14 geoteknikk/fare for utglidning. Det faktum at øya har bare én atkomstvei, forsterker faremomentet for en del av de andre forholda. Analysen danner grunnlag for videre prosjektering. Tiltaket berører i følge søker, ikke utvalgte naturtyper fastsatt etter reglene i naturmangfoldsloven. Arbeid med veg, vann og avløpsplaner pågår og skal godkjennes før IG kan gis. Det legges til grunn at man kommer til enighet med eier av seksjonert leilighet på gnr 16 bnt Søker ønsker å rive det gule huset og det foreslås en erstatningsleilighet i tredje etasje i bygg I. Brygger til første byggetrinn skal detaljprosjekteres før IG kan gis. Byggene skal varmes opp med vannbåren varme og det skal etableres et varmepumpeanlegg som utnytter sjøvann til oppvarming og forbruksvann. Tilleggsvarme etableres basert på gass. Teknisk sentral etableres for det første byggetrinnet i garasjeanlegget. Gasstank tenkes plassert under rampe nord i byggetrinn 2. Anlegget skal detaljprosjekteres før IG. Avslutningsvis redegjør søker for framtidige byggetrinn, helhetlige løsninger og vurderinger rundt hotellet og utleieboliger. I trinn 2 vil også areal for sjøsenteret inngå og boliger over garasjeanlegget. Trinn 3 omfatter boligene nærmest hotelltomta og selve hotellet utgjør trinn 4. Utleieboliger kan plasseres i trinn 2 og 3. Søker skriver imidlertid at det ikke har vært mulig å finne driver til hotellet og foreslår at tomta kan omreguleres til offentlig og/eller private tjenesteytelser. Når det gjelder helhetlige løsninger, vises det til at de ulike byggetrinnene henger nøye sammen og kan gjennomføres uten unødig sjenanse av ferdigstilte områder. Sjøsenterets nye plassering vil være godt synlig og tilgjengelig med god kontakt til slipp og bryggeanlegg. Ansvarlig søker har utdypet søknaden ytterligere i e-post datert 08.02, brev datert og brev datert Disse er vedlagt for at søknaden skal være best mulig belyst. Ulike faktaopplysninger Det søkes om 13 lavblokker, hus A-M. Disse vil vende mot Indre Havn og mot ny gate på Holmen. Åtte av bygningene vil få løfteplattform (1,1 x 1,6 m), mens de øvrige vil få heis (1,1 x 2,1 m). Det er krav om heis dersom bygget har tre etasjer eller mer og også dersom det er flere leiligheter enn 6 stk. i bygninger med tre etasjer. Hus A - 2 og 3 etasjer, 5 leiligheter. Fasaden med 2 etasjer vender mot sør og delvis mot havna. Hus B - 3 etasjer, 3 leiligheter. En relativt smal fasade mot havna på ca. 11 m. Hus C - 2 og 3 etasjer, 5 leiligheter. Tilsvarende hus som A med fasade mot Indre Havn. Hus D - 3 og 4 etasjer, 10 leiligheter. Den fjerde etasjen dekker 40 % av underliggende tredje etasje. Huset ligger i bakre rekke mot intern vei på Holmen. Hus E - 3 etasjer, 9 leiligheter. Huset ligger i bakre rekke, men har søndre fasade mot sør i likhet med hus A. Huset blei først søkt bygd med 4 etasjer. Søker har revidert søknaden til 3 etasjer. Hus F - 2 og 3 etasjer, 5 leiligheter. Tilsvarende hus som A og C, med fasade mot havna. Hus G - 3 etasjer, 6 leiligheter. Fasade mot havna.

15 Hus H - 2 og 3 etasjer, 5 leiligheter. Store deler av fasaden mot havna har to etasjer. Huset vendes mer i retning nordøst/sørvest enn de øvrige. Tilsvarende hus som A, C og F. Hus I - 3 etasjer, 9 leiligheter. Samme retning som hus H. Tilsvarende hus som E. Huset blei først søkt bygd med 4 etasjer. Søker har revidert søknaden til 3 etasjer. Hus J - 2 etasjer med en 3. etasje som del av leiligheten under. 2 leiligheter. Buet fasade mot brua. Samme retning som hus H og I. Hus K - 3 etasjer, 6 leiligheter. Likt som hus G. Fasade mot internt torv ved Fiskemottaket og mot intern vei på Holmen. Huset blei først søkt bygd med 4 etasjer. Søker har revidert søknaden til 3 etasjer. Hus L - 3 og 4 etasjer, 4 leiligheter. Delvis buet fasade mot intern vei på Holmen. Hus M - 3 og 4 etasjer, 7 leiligheter. Fasade mot intern vei på Holmen. Totalt søkes det om 76 leiligheter. Planen oppgir hvilke kotehøyder bebyggelsen kan ha. Søknaden viser at ingen av husa har kotehøyde som ligger høyere enn planen tillater, tvert i mot er bebyggelsen lagt noe lavere i terrenget. Ingen boliger i første byggetrinn kan ha gesims høyere enn kote 16,5. Søknaden viser en maks gesimshøyde på 15,1. Universell utforming Alle leilighetene blir tilgjengelige boenheter med enten løfteplattform eller heis. For to av byggene, hus D og E, vil det bli heis fra parkeringskjelleren og opp. Planens bestemmelser sier at minimum 20 % av boliger, fritidsboliger, fritids- og turistanlegg skal være universelt utforma. Videre skal ytterligere 15 % være utformet slik at de ved evt. behov kan tilpasses universell utforming. Dersom det bygges 122 leiligheter totalt vil 20 % utgjøre 24 leiligheter og ytterligere 15 % utgjøre 19 leiligheter til. Samtlige leiligheter som har heis i tillegg til leilighetene på bakkeplan, vil kunne få universell utforming. Til sammen utgjør dette 53 av 76 leiligheter i første byggetrinn. De øvrige vil også ha svært god tilgjengelighet, men ikke ha tilgang til en fullverdig heis. Parkering Det søkes om å bygge parkeringsplasser og sportsboder for hele utbygginga på Holmen på totalt 122 leiligheter. Dette må utføres før de neste byggetrinnene da det skal foretas store grunnarbeider ned til kote 3,9. Garasjeanlegget blir i to etasjer med ulike plan og den øverste etasjen vil ligge synlig over bakkenivå med et tak beliggende på kote + 5,6. For første byggetrinn skal behov for sportsboder løses i garasjevolumet. Ved de neste byggetrinnene må behov for boder også løses i kjelleretasjer. Antall parkeringsplasser er vist å bli 205 plasser. Det er krav om 1,25 plasser per leilighet. I tillegg er det krav om 1 plass/50 m 2 næringsareal og 1 plass/per hotellrom. Søknaden viser et samla næringsareal på totalt 2453 m 2 (Sjøsenteret, Fiskemottaket og hotellet) og 12 hotellrom dersom planen bygges ut etter intensjonene. 8 utendørs plasser kan trekkes fra. Det totale behovet blir da 206 plasser. TEK10 sier at det skal være tilfredsstillende antall HC-plasser i forhold til bygningenes funksjon. Det må vurderes hvor mange plasser det skal stilles krav om. Innkjøring søkes lagt under B1 og det vil bli felles vei med innkjøring til Sjøsenteret og garasjen. Trafikksikkerheten i forhold til dette må vurderes. Brygger Det søkes om brygger i tilknytning til første byggetrinn med en samlet lengde på 500 m. Med båtplasser med en gjennomsnittlig bredde på 3,0 m vil det gi ca. 160 båter i følge søker. I planen står

16 det at brygger kan legges ut i henhold til plankartet og illustrasjonsplanen og disponeres privat. Antall båtplasser er ikke oppgitt, men må dekke Holmens eget behov for båtplasser. Byggteknisk forskrift (TEK10) Forskriften stiller mange krav søker må forholde seg til. Disse forutsettes fulgt. I forskriften er det bl.a. krav til utomhusområder, universell utforming ute og inne, energi, tetthet/ventilasjon, naturpåkjenninger og påvirkninger, brannsikkerhet, lyd, lys, heiser m.m. Mindre avvik i rammesøknad fra plan og øvrige bestemmelser Det foreligger noen mindre avvik som ikke krever endring av plan, men som må vurderes nærmere. Garasjeanleggets plassering avviker noe fra reguleringsplanen. Grense for bebygd areal i felt G overskrides med 1,2 %. Gangareal rundt Holmen skal være universelt utforma, men viser trapper. Antall HC-parkeringsplasser er satt til 5 %, mens det er krav om 20 % universelt utforma leiligheter. Behovet må vurderes. Krav til leiligheter med sale & leaseback må vurderes. Krav til gangareal/fortau/arkade øst for områdene E1 og E2 må vurderes. Vendehammer i gatetun må vurderes. Båtplasser nord for kommunens molo må vurderes. Merknad fra eier av seksjonert leilighet på gnr. 16 bnr. 1346, Nils Martin Andersen Eier av den ene leiligheten har kommet med to skriftlige merknader til søknaden, datert og Begge ligger vedlagt. I det første brevet motsetter eier seg riving av det gule huset fordi han ikke har blitt tilbudt en sammenlignbar erstatningsleilighet. Han viser til manglende dialog og at han isolert sett ikke ønsker å bytte ut sin leilighet som er på 70 m 2 med bl.a. hems, 6 soveplasser, badstu og tilgang til båt- og biloppstillingsplass. I det andre brevet opprettholder eieren sine ankepunkter da man ennå ikke har kommet fram til en avtale om erstatningsleilighet. Han viser til at utbygger vurderer å la det gule huset bli stående igjen, mens resten bygges ut. Andersen mener dette vil være estetisk svært uheldig i forhold til ønsket om å få en helhetlig utbygging. Han konkluderer med at han motsetter seg riving av det gule huset og forøvrig det omsøkte tiltak på eiendommen og i særdeleshet den planlagte boligblokk med flatt tak, på nordsiden av det gule huset. Innspill fra Rødt, udatert, mottatt Brevet er vedlagt. Oppsummert inneholder brevet følgende hovedpunkter: Prosjektet tar en retning langt bort fra intensjonene med planen. Det vises til at det i ny plan- og bygningslov understrekes at man ved uklarheter/tvil om tolkning i plan skal legge vekt på planens intensjoner. Det vises til utbyggers uttalelse om at hotelldelen bortfaller og at dette endrer arkitektur og formål. Kvaliteter i planen plukkes ut og elementer som øker fortjenesten tas inn, i følge Rødt. Det vises til vedtatt forslag fra Rødt i Risør bystyre hvor det blei stilt krav om ny reguleringssak dersom planen for hotell blei endra og det stilles spørsmål rundt hvorfor planarbeidet fortsetter på tross av dette vedtaket. Det vises til at både administrasjonen og Fylkesmannen la planer om hotell til grunn for å kunne tillate fritidsboliger. Rødt har motforestillinger til det arkitektoniske helhetsbildet hvor husene ligger tett, siktlinjer, bruk av 4. etasje og et repeterende uttrykk. Rødt er uenig i at bestemmelsene åpner for boligformål i 4. etasje.

17 Utbygger endrer i følge Rødt planene og derfor er ikke Rødts kommentarer et forsøk på omkamp i den forståelse av at vedtaket i Bystyret ikke aksepteres. Store endringer bør medføre ny behandling. Forutsigbarhet er en hovedhensikt med en plan. Byggesaksbehandling bør normalt gå raskt, men det advares mot å la utbyggers press på tid styre de administrative og politiske beslutningene. Rødt mener det er utbygger som har brukt lang tid. Utbyggingsavtalen er ikke underskrevet fra utbyggers side. Den bør behandles på nytt. Planen bør tas opp til ny høring før behandling av rammesøknad og utbyggingsavtale. Innspill fra Audun Engh, Innspillet er stilet til Risørs folkevalgte og administrasjonen. Brevet er vedlagt. Det vises til det kritiske avisoppslaget i Dag og Tid om stedsutvikling i norske byer og bygder, et syn som Engh deler. Engh er jurist, men jobber med debatt om stedsutvikling i Norge og utlandet, særlig forholdet mellom kulturminner og nybygg. Et generelt råd er å legge større vekt på folks ønsker for deres eget nærmiljø og mindre på arkitekters. Han viser til en trend som i økende grad legger vekt på helhet og harmoni mellom gammelt og nytt, ikke kontrast-tilpasning. Det vises til at blokkene, dersom de oppføres, vil være til ubotelig skade for Risør som kulturminne og turistdestinasjon. Risør må i følge Engh, sørge for at nybygging rett ved sentrum også får preg av den lokale byggeskikken, ikke som kopi, men for å hegne om levende tradisjoner. Engh avslutter med å be Risørs folkevalgte om å endre planen slik at Holmen kan få preg av trearkitektur i småskala. Øvrige seksjonseiere eller naboer har ingen merknader til søknaden. Vurderinger av rammesøknad Generelt Rammesøknad for Holmen innehar mange positive elementer. Samtidig er det en krevende og vanskelig sak fordi Holmen utgjør en svært viktig del av landskapsrommet i Risør. Bygningene vil ligge der i mange år framover og vil påvirke alle som bor i og besøker byen. Risør er en spesiell by med høy verneverdi og fordi 1800-tallsbyen er så godt ivaretatt, utgjør utbygginga på Holmen en stor kontrast til byen for øvrig. Det stiller igjen store krav til utbygger/arkitekt og kommunens politikere og administrasjon. Ansvaret for hvordan resultatet blir, hviler på alles skuldrer. Uteområdene på Holmen vil tilføre byens befolkning nye områder av stor kvalitet. Det blir mulighet for å gå rundt hele Holmen i tillegg til gjennom de nye grøntområdene i smale og breiere smug og gater. Oppbygging av terrenget i byggetrinn 2 og 3 vil gi områder med utsikt mellom bygningene og et nytt perspektiv mot byen og skjærgården. Det vil også bli badeplasser og lekeplasser. Utforming av utearealene vil bli i materialer av robust kvalitet. Utomhusplanen skal endelig godkjennes før igangsettingstillatelse (IG) gis og er helt avgjørende for hvor bra resultatet vil bli for allmennheten og de som kjøper leilighet på Holmen, men prinsippskissen som er sendt inn viser svært positive elementer. Arkitektonisk utforming Det største diskusjonstemaet har kanskje vært arkitekturen som er valgt. Søknaden viser at bygningene tilfredsstiller krav i planen til høyder og areal. Det er et lite unntak for utnyttelsesgraden i felt G, men fordi u-graden i de andre feltene ligger lavere enn tillatt, må dette vurderes som en mindre justering. Videre følger søknaden bestemmelsene om flate tak og hvit trekledning. I planbestemmelsene står det at bebyggelsen skal utformes i samklang med bebyggelsen i Risør sentrum. Dette er en skjønnsbestemmelse som det er vanskelig å vurdere søknaden opp i mot og det er mange meninger og vurderinger i saken. Ved tolkning og tvil skal man imidlertid legge planens intensjoner og planbeskrivelse til grunn. Hensikten bak bestemmelsen har vært at bebyggelsen skal