RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2011/950-0 Arkiv: 16/745 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: Forespørsel om avklaring av forutsetninger for søknad. Sted: Holmen gnr. 16 bnr. 745, 1346 og 1 Søker: Petter Bogen Arkitekter AS Tiltakshaver: Solsiden 1 AS c/o Backe Prosjekt AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet Bystyret Rådmannens innstilling: Saken fremmes uten innstilling fordi rådmannen er inhabil i saken, jmf. 6 annet ledd i forvaltningsloven.

2 Vedlegg: 1 Forespørsel om avklaring av forutsetninger før innsendelse av søknad, Tidsbilde / situasjonsplan 3 Oversikt over vedlegg til søknad om igangsettingstillatelse - Hus B, C og D 4 Vedtak vedr. utforming /arkitektur 5 Perspektivtegninger på sørvestre kvadrant på Holmen 6 Fotomontasje over første byggetrinn 7 Justerte tegninger for IG 8 Notat farger for Holmen 9 Korrigert utbyggingsavtale for Holmen, Kort resymé Ansvarlig søker for utbygginga på Holmen har sendt kommunen en forespørsel om noen avklaringer av forutsetninger som det bes om tilbakemelding på, før formell søknad om igangsetting sendes inn. Saken fremmes for politisk behandling da rådmannen er inhabil i saken og fordi søknaden vil gi en del konsekvenser som bør avklares politisk. Saksopplysninger Risør bystyre behandlet rammesøknad for utbygging på Holmen sist i sak 59/12 den Vedtaket lød som følger: 1. Med henvisning til pbl , 2. ledd godkjenner Risør bystyre følgende mindre endringer i reguleringsplan for Holmen vedtatt : 1. Utvidelse av byggeområde F2 og gangvei, ut i område for småbåthavn (ca. 7 m). 2. Dreining av område E1, som medfører at siktsone mellom E1 og Fl forsvinner/ reduseres. 3. Endring av innkjøring til garasje, fra under område B2 (vest) til under område B1 (nord). 4. Takoppbygg/4. etasje på hus L, M og D tillates benyttet til selvstendige boenheter. Takoppbygg (4. etg) på byggene I, K og E fjernes helt. Avfallshåndteringen og bruk av arealer til oppsamlingsutstyr vurderes nærmere i forbindelse med behandling av igangsettingstillatelse (IG). Det legges til grunn en viss spredning i bruk av areal til utstyr. Mindre bruk av parkeringsareal øst for område E1 godkjennes for oppsamlingsutstyr. Ved behandling av rammesøknaden inntas forutsetninger/føringer om at detaljprosjekteringen (detaljeringen av vinduer, panelløsninger, høyder på bygg/variasjon i takflater og ulike bygningselementer m.m) i så stor grad som mulig skal ivareta samklangen med bebyggelsen i sentrum og at dette klargjøres nærmere ved behandling av igangsettingstillatelsen. Plankart og bestemmelser må rettes opp og oversendes kommunen Brygger og utfylling i sjø godkjennes med hjemmel i havne- og farvannslovens 26 og 27, jmf. 9, på følgende vilkår: Detaljerte planer i.h.t. reguleringsplan og illustrasjonsplan, datert , skal sendes inn og godkjennes før igangsettingstillatelse. Samtlige brygger skal ligge innenfor formålsgrensene i planen.

3 Bryggene skal ha en nøytral fargesetting. Bryggene skal ha varsellys som forebygger trafikkfarlige situasjoner. Bryggene skal forankres forsvarlig og på en slik måte at ikke ferdsel forhindres. Utbygger (UTB) kan legge ut båtplasser med maks en båtplass pr. boenhet i byggetrinn 1. Det skal lages egen avtale om detaljene omkring båtplasser. I den forbindelse viser bystyret til s. 42 i Reguleringsplanen Småbåthavn felt U2 Totalt vil det bli plass til 110 plasser inklusivt plasser mot eksisterende molo Det gis ikke tillatelse til etablering av bryggeplasser på nordsida av kommunens molo nær badeplass i område V1. Rammesøknad for riving av bolig- og næringsbygg på gnr. 16 bnr og nærings- og verftsbygg på gnr. 16 bnr. 745 samt oppføring av hus A-M, garasjeanlegg, felles utearealer og brygger tilhørende første byggetrinn, godkjennes med hjemmel i plan- og bygningslovens 21-4 på følgende vilkår: Søknaden godkjennes ved utførelse etter godkjente tegninger og gjeldende bestemmelser. Terrenget forutsettes planert/opparbeidet i.h.t. utomhusplan som skal godkjennes før IG. Petter Bogen Arkitektkontor AS godkjennes som ansvarlig søker og gis ansvarsrett for prosjektering av arkitektur, tkl. 2. Østengen & Bergo AS gis ansvarsrett for prosjektering av utomhusareal, tkl. 2. Hele tiltaket skal følge krav i TEK10. Det forutsettes at hele det gule bygget på gnr. 16 bnr rives. Anmodning om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse" må sendes inn før ferdigattest/brukstillatelse kan gis. Avkjørsler og trafikkarealer skal godkjennes som en del av utomhusplanen. Fargesetting følger av reguleringsplanens bestemmelser og av fargeplan som skal godkjennes før IG. Taktekking følger av reguleringsplanens bestemmelser. Godkjente planer må ikke endres uten kommunens tillatelse. FØR IGANGSETTINGSTILLATELSE UTSTEDES MÅ FØLGENDE VÆRE ORDNET: Riving av bolig- og næringsbygg på gnr. 16 bnr og riving av verftsbygninger på gnr 16 bnr. 745 Kopi av avtale som viser enighet mellom eiere av 16/1346 og utbygger skal sendes inn. (Dette gjelder kun for riving av bygg på 16/1346.) Avfallsplan og miljøsaneringsplan må sendes inn, jmf. 9-5 til 9-9 i TEK10. Rekkefølgekrav i.h.t. reguleringsplan Før det gis igangsettingstillatelse (IG) for tiltak innenfor planområdet skal byggeplan for trafikktiltak på Buviksveien, S1, samt S2, være godkjent av Statens vegvesen og kommunen. Før det gis IG for tiltak innenfor planområdet skal det foreligge tiltaksplan for håndtering av forurensning i grunnen. Før det gis IG for tiltak innenfor planområdet må det foreligge grunnundersøkelser og dokumentasjon av fundamenteringsmetoder. Før det gis IG for områdene B1-B3, C, D1-D2, E1-E2, F1-F2, G, S2-S3, T2, U2 og V, skal det foreligge godkjent utomhusplan for Holmen. Før det gis IG for områdene B1-B3, C, D1-D2, E1-E2, F1-F2, G, S2-S3, T2, U2 og V, skal det foreligge godkjent kommunalteknisk plan for Holmen. Før IG for bebyggelse i områdene B1-B3, C, E1-E2, F1-F2 og G kan gis skal det foreligge en fargeplan for alternative farger på deler av fasadene, godkjent av Risør kommune. Trafikktiltak på Buvikveien v/hasalen skal i hovedsak være ferdigstilt før utbyggingen av Holmen starter. Øvrige krav Detaljprosjektering for volumer, høyder, fasader, bygningselementer, materialbruk, farger

4 m.m. skal sendes inn og godkjennes av Risør kommune. Foretatte justeringer av prosjektet (vertikale og sideveis faseforskyvninger) som omtalt i brev av fra Petter Bogen inngår i detaljprosjekteringen og behandling av igangsettingstillatelsen. Utfyllende brannrapport for hvert bygg med tilhørende brannteknisk dokumentasjon (plantegning) skal sendes inn. Dokumentasjonen skal utarbeides i samråd med Østre Agder Brannvesen. Ansvarlig utførende og kontrollerende for alle deler av byggearbeidet må være godkjent. Plan som viser plassering og antall HC-plasser må sendes inn og godkjennes. 2. Risør bystyre henstiller til utbygger å legge særlig vekt på: Holmen-utbyggingen skal i form og arkitektur, så langt det lar seg gjøre, tilpasses Risør sentrum som en av landets best bevarte trehusbyer. Utbygger må i alle stadier av planlegging og gjennomføring samarbeide nært med vernemyndigheter og Risør kommune for å oppnå tilpasning til byen for øvrig. En moderne arkitektur må også etterstrebe variasjon og originalitet. Holmen skal bli utbygget med en kombinasjon av boliger og næring til glede og med god tilgang for allmennheten. Denne hovedmålsettingen skal følge alle stadier i utbyggingen og det utbygde området som helhet. Bystyret forventer at utbygger, i samarbeid med kommunen, Riksantikvar og andre vernemyndigheter, jobber for å skape større variasjon i arkitekturen som helhet på Holmen. Dette gjelder takvinkler og takform, bygningers størrelse og plassering og andre grep som skaper variasjon, originalitet og tilpasning til byens helhet. Om utbygger ønsker det vil bystyret også imøtese forslag til forbedringer utover rammene i reguleringsplan. Kommunen mottok i slutten av desember en forespørsel om avklaring av noen forutsetninger før innsending av igangsettingssøknad (IG) for deler av utbygginga på Holmen. Det blei sendt et foreløpig svar om at saken ville bli tatt opp til politisk behandling i februar. Søker viser i brev datert til felles møte mellom utbygger og kommunen i oktober der de samme spørsmåla blei presentert. Søker ønsker i hovedsak å få avklart to spørsmål: utforming/arkitektur og dispensasjon fra kravet om at vei i hovedsak skal være ferdigstilt før en IG kan gis. Det er ønskelig med et svar fra kommunen på disse spørsmåla fordi det vil være avgjørende for hvorvidt det er grunnlag for å sende inn en fullstendig søknad. Svarene vil, i følge søker, også ha betydning for hvordan søknaden skal formes, bl.a. for om mindre og lokale entreprenører skal benyttes. Videre kreves det endringer i prosjekteringen og da må forutsetningene være avklart først. Søker viser til at salget har vært lavere enn forventa og at det derfor er ønskelig å søke om tre av byggene i første omgang. Videre framdrift er vist med tidsbilder. Bildene viser at verkstedet ønskes beholdt inntil videre slik at Sjøsenterets virksomhet kan opprettholdes. Utfylling ved hus A vil utføres på et seinere tidspunkt. Garasjeanlegget vil gjennomføres seinere. Parkering og båtopplag vil skje på terreng. Søker skriver videre at dersom kommunen og kjøperne godtar den trinnvise utbygginga, vil prosjektet kunne komme til realisering. Som vedlegg til brevet er det lagt ved en rekke illustrasjoner og tegninger. Tegningene er videreutviklet hva gjelder variasjon i volumoppbygging og ulike bygningsdeler. Samspillet med Risør by ivaretas, i følge søker, ved en likhet i romlige kvaliteter, mellom byggene. Variasjonen gir et rikt bilde samtidig som den ligner graden av variasjon man finner i byen, i følge søker. Kontrasten ivaretas ved moderne arkitektur. Det vises til reguleringsbestemmelsenes vedr. samklang. Søker viser til at det vil være greiere å videreføre arkitekturen med variasjon når man bygger ut i mindre trinn. Det vil bli tid til å modne utformingen av byggene og Holmen vil kunne få en spesiell karakter. Det vises også til at en utbygging i mindre trinn vil legge til rette for en prosess i nært

5 samarbeid med kommunen, Riksantikvaren og andre vernemyndigheter. Videre mener søker at en utbygging i trinn vil komme utomhus utforming og opparbeidelse samt fargesetting av bygg til gode fordi prosessen vil gå over lengre tid. Det er ønskelig å søke om dispensasjon fra kravet om at Buvikveien i hovedsak skal være ferdigstilt før IG kan gis. Søker begrunner dispensasjonsspørsmålet med at det opprinnelig var planlagt utbygging i store trinn med tilhørende stor anleggstrafikk. Utbygging i store trinn ville også medført mange brukere som ville utgjort en belastning dersom veien ikke ble opparbeida. I tillegg var det et argument at opparbeidelse av veien ikke burde skje samtidig med økt trafikk til øya. En utbygging med 18 leiligheter derimot vil i følge søker, ikke endre trafikken nevneverdig og det tenkes derfor å søke om dispensasjon fra rekkefølgekravet. For å sikre midler til istandsetting av veien, tenkes det en ordning med avsetting av midler i takt med utbygginga. Til søknaden er det vedlagt en beskrivelse over hva som skal sendes inn og når, se vedlegg 1.2. Her listes det opp en del av rekkefølgekrava i reguleringsbestemmelsene. Følgende deler avviker fra bestemmelsene: Byggeplan for trafikktiltak på Buviksveien, S1 og S2 (brua), utarbeides seinere. I bestemmelsene står det at denne skal være godkjent av vegvesenet og kommunen før IG. Det skal lages utomhusplan kun for 1. byggetrinn, mens det i bestemmelsene står at slik plan skal lages for Holmen. Det skal lages dokumentasjon med særlige løsninger kun for 1. byggetrinn, mens det i bestemmelsene står at kommunalteknisk plan skal lages for Holmen. Det er laget et notat om farger, men ingen fargeplan med alternativer for de konkrete byggene. Pkt i bestemmelsene er ikke kommentert. Her står det at påbegynt bebyggelse skal ferdigstilles fortløpende for hvert felt. Forslått utbygging går over deler av to felt, F2 og G. I vedlegg 1.3 vises det til utbyggingsavtalen og det er understreket at utbygging kan skje i den takt utbygger bestemmer, med mindre annet framgår av utbyggingsavtalen eller planen. I vedlegg 1.4 redegjør søker for at det skal settes av midler til utbedring av vei, til infrastruktur og opparbeidelse av utomhusplan. Midler til vei skal settes på fond og kommunen skal styre i hvilken takt de skal benyttes. Arbeid med infrastruktur og utomhusplan skal utføres i takt med utbygginga og styres av utbygger. I vedlegg 1.5 er det laget en veiskisse. Byggeplan utsettes i følge søker til seinere, men det oppgis ikke tidspunkt. Det legges opp til å bebygge med to hus i felt F2 og ett hus i felt G i byggetrinn 1 mens parkering løses på bakkenivå. I trinn 2 tenkes to hus i felt F1 og to i felt E2 bygd. Dette vil medføre riving av deler av det gule huset. I trinn 3 tenkes felt E2 bygd ferdig. I trinn 4 tenkes felt F2 og G bygd ferdig med to nye hus. I det siste trinnet skal det også bygges garasjeanlegg. Det gule huset tenkes ikke revet og det er ikke vist noen videre utbygging i felt B1-3, felt C eller D1 (hotellet). Reguleringsplanen åpner for at det i feltene B2, B3, C, E2 og G kan legges til rette for fritids- og turistformål og hotell. Arealet til fritids- og turistformål skal minst utgjøre 1600 m2. Feltene som skal nyttes til disse formål må avklares nærmere. Utbyggingsavtalen er sist vedtatt av Risør bystyre i møte , sak 60/12. Avtalen vedlegges til orientering.

6 Vurderinger Det er foreløpig ikke sendt inn søknad om igangsetting i.h.t. vedtaket i Bystyret hvor det blei gitt rammetillatelse på vilkår. Foreliggende dokumentasjon er kun en forespørsel om avklaring av spesielt to punkter; utforming/arkitektur og mulighet for dispensasjon fra krav om ferdigstillelse av vei. Imidlertid reiser brevet en del spørsmål som må avklares. Fordi rådmannen er inhabil i saken og fordi saken er prinsipiell, fremmes den for politisk behandling. I det følgende vil administrasjonen belyse det vi mener er konsekvenser av foreslått endring. Deretter følger to alternativ til vedtak, et positivt og et negativt. I utbyggingsavtalen står det at utbygging kan skje i den takt utbygger bestemmer, med mindre annet framgår av utbyggingsavtalen eller planen Det står imidlertid også at Utbygger har ved å oppfylle nærværende avtale rett til å foreta den utbygging reguleringsplanen gir adgang til, såfremt reguleringsplanens bestemmelser overholdes. (vår utheving) Det betyr at trinnvis utbygging kan godkjennes forutsatt at bestemmelsene overholdes eller godkjent dispensasjon kan gis. Imidlertid vises også til utb. avtalens pkt. 2.4 (Framdrift) som anfører: Før det igangsettes fysiske tiltak i planområdet (Holmen) skal utbygger bære kostnadene med å utarbeide utbyggingsplan/fremdriftsplan, som sikrer drift ved Risør fiskemottak, ivaretar myke trafikkanter, og som angir rekkefølge av de enkelte tiltak og etapper som gjennomføres. Kommunen må ved sin godkjenning av omtalt plan påse at vilkårene er ivaretatt. Utbyggingsavtalen er for øvrig ikke undertegnet av utbygger, men administrasjonen forholder seg til at den er godkjent av Bystyret. Dersom Bystyret går inn for å behandle en søknad i mindre trinn, må utbyggingsavtalen imidlertid korrigeres på flere punkter og tilpasses ny fremdrift og endret omfang hva angår byggefelter m.m. Når det gjelder utforming/arkitektur vurderer administrasjonen tegningene slik at byggene har fått en noe større variasjon enn tidligere (bl.a. vertikal og sideveis fasadeforskyvning). Bebyggelsen er i noen grad justert i forhold til rammesøknaden og helhetsinntrykket er blitt noe bedre. Søker viser til at Samspillet (med den gamle byen) ivaretas ved en likhet i romlige kvaliteter, mellom byggene. Samtidig som variasjonen gir et rikt bilde, som ligner den graden av variasjon man finner i byen. En slik fremstilling kan klart diskuteres. Bebyggelsen er moderne med et moderne formspråk, og fellestrekkene med den gamle trehusbyen er beskjedne. Fargesetting av byggene vil være viktig og må vurderes nøye. Bystyret må i denne sammenhengen vurdere om deres henstilling i tre punkter i sak 59/12 er imøtekommet eller ikke. De siste endringene er for øvrig ikke drøfta med vernemyndighetene, verken i fylkeskommunen eller med Riksantikvaren. Buvikveien skal i hovedsak ferdigstilles før igangsettingstillatelse kan gis. En utbygging med 18 leiligheter vil gi noe mindre trafikk, men det vil allikevel bli anleggstrafikk. I tillegg vil anleggsperioden bli lengre. Om Statens vegvesen er positive til en dispensasjon fra dette vilkåret beror trolig i stor grad på om Risør bystyre er positive. En dispensasjon fra dette kravet må vurderes nøye opp i mot sikkerheten for at veien vil bli utbedret i framtida og med hvilket tidsperspektiv. Utbedring av Buvikveien har vært et svært viktig tema gjennom hele saken. Søker legger opp til avsetting av midler på fond etter hvert som leilighetene selges. Kommunen har da ingen garanti for at det kommer midler til utbedring av veien fordi det avhenger av markedet. Utbygginga kan teoretisk pågå i uoverskuelig framtid. Det må derfor stilles krav om garanti fra utbygger som sikrer at nødvendige midler er tilgjengelige før utbygging starter dersom kommunen skal vurdere å gi dispensasjon fra kravet. Det bør videre stilles krav til framdrift. En utsettelse på ubestemt tid må frarådes. I tillegg til de spørsmåla søker selv stiller, ligger det i rekkefølgebestemmelsene krav som søker etter administrasjonens vurdering, ikke legger opp til å imøtekomme. Dette gjelder:

7 Krav om å lage byggeplan for Buvikveien og brua, hvor søker skriver at den skal utarbeides seinere. Dersom Bystyret skal gå inn for dette, under forutsetning av at Statens vegvesen kan godkjenne det, bør det settes en klar frist for når denne skal sendes inn for godkjenning. Utomhusplan. Søker skriver at denne kun skal lages for 1. byggetrinn. Etter administrasjonens vurdering må rekkefølgebestemmelsene tolkes til å gjelde hele Holmen. Noe annet krever dispensasjon. I følge utbyggingsavtalen skal kommunen fortløpende overta deler av utomhusområdene for forvaltning, drift og vedlikehold forutsatt at vilkårene i avtalens pkt. 5.0 følges. Avtaleendring må vurderes nærmere. Kommunalteknikk. Søker skriver at det skal lages dokumentasjon for særlige løsninger for 1. byggetrinn. I bestemmelsene står det at det skal godkjennes kommunalteknisk plan for Holmen. I likhet med for utomhusplanen, tolker vi bestemmelsen til å gjelde hele Holmen og at noe annet vil kreve dispensasjon. I.h.t. dokumentasjonskravet i bestemmelsene skal planen vise kommunaltekniske anlegg, vann- og avløpsnett, overvannsløsninger, elektriske kabler, høyspentanlegg og renovasjonsløsninger. Anleggets eierforhold skal avklares nærmere jfr. utbyggingsavtalens pkt Fargeplan. Det er innsendt et notat om farger, men ingen fargeplan for byggene. Feltvis utbygging. Administrasjonen forstår bestemmelsene slik at dersom man begynner på for eksempel felt F2, så skal dette fullføres før man begynner på et nytt felt. Forslått utbygging går over to felt og også de neste trinnene går på tvers av feltene. En utbygging som foreslått krever derfor dispensasjon etter vår vurdering og en endring av utbyggingsavtalen. Et av kravene i rammetillatelsen var at hele det gule bygget skulle rives. Ingen av tidsbildene viser at dette tenkes gjennomført. Bystyret må derfor vurdere dette på nytt. Bakgrunnen for kravet var estetikk og ønsket om en helhetlig utbygging på Holmen. Søker legger opp til at utbygger skal styre takten på opparbeidelse av utomhusområder og infrastruktur. Dette skal skje i takt med utbygginga. Et slikt opplegg kan skape problemer både i forhold til utbyggingsavtalens pkt 2.4 og avtalens pkt En gradvis overtakelse av små områder i et anleggsområde hvor ferdigstillingsdato ikke er avklart må frarådes. Dette bør foranledige endring av utbyggingsavtalen. Parkering skal foregå på bakkeplan helt til siste byggetrinn. Det skal også båtopplag. Bystyret må vurdere hvorvidt dette er ønskelig. Det fremgår imidlertid av reguleringsbestemmelsenes pkt at parkering skal løses i felles parkeringsanlegg. Dagens uteområde på Holmen ligger på noe over kote + 2,0. Bebyggelsens første etasje skal ligge på min kote + 2,5. Av tidsbilde 1. fremgår at arealene for deler av utbyggingen skal løftes opp til ca. kote + 3,4. Det kan stilles spørsmålstegn ved estetikken ved en utbygging med tre lavblokker på et forhøyet terreng i forhold til det øvrige området. Samtidig skal krav til universell utforming av uteområdene ivaretas. Trinnvis utbygging kan kanskje føre til en noe større variasjon enn om større områder hadde blitt bygd ut samtidig. Dette vil i så fall være positivt. Søkers endring med utbygging i mindre trinn skaper etter administrasjonens vurdering en rekke konsekvenser som Bystyret må ta stilling til. Endringene medfører også behov for endring av utbyggingsavtalen og henstillingen bør derfor vurderes nøye i lys av hva som vil være det beste for byen i mange henseender. Rådmannens konklusjon Fordi rådmannen er inhabil i saken, fremmes saken uten innstilling eller konklusjon, men det foreslås to alternativer til vedtak. Det er også mulig å stille vilkår i vedtakene dersom Bystyret ønsker det.

8 1. Risør bystyre vurderer konsekvensene av en trinnvis søknad til å være negative for den videre utviklingen av Holmen og vil ikke kunne godkjenne en slik søknad. 2. Risør bystyre er positive til en søknad i mindre trinn i tråd med brev datert