I hodet på utbyggerne

Transkript

1 I hodet på utbyggerne Samtaler med ni utbyggere av byboliger bolig:urban 5

2

3 bolig:urban I hodet på utbyggerne Samtaler med ni utbyggere av byboliger

4 Norsk Form samarbeider med Husbanken om prosjektet bolig:urban. Vi ønsker å spille en rolle som fødselshjelpere for nye byboligløsninger, i dialog med utbyggere og prosjekterende. Både boligsøkere og myndigheter erfarer at de fleste boligene som bygges i dag er tilpasset gårsdagens levemåter, mens de livsmønstrene som nå brer seg i byen, venter på nye boligløsninger og byutviklingsgrep. bolig:urban ble påbegynt i 2001 og avsluttes ved årsskiftet Dette er nr. 5 av bolig:urbans temahefter. Heftet er utarbeidet av Bård Isdahl med kommentarer fra Trude Lund og Arne Johnsen (Husbanken), Guro Voss Gabrielsen (Norsk Form) og Magne Meland. Intervjuene er utført av Bård Isdahl og Magne Meland. Grafisk utforming ved Petter Baggerud. November 2004 Foto på forsiden er hentet fra en boligannonse 4

5 I hodet på utbyggerne Innledning 5 Undersøkelsens grunnlag Intervjuene Resultatet 1 Utbyggerne i det deregulerte markedet 7 Strukturendringer blant utbyggerne Et overskuddsmarked Den viktige salgssituasjonen 2 Konseptutvikling 10 Få segmenter per prosjekt Områdevurdering Prosjektenes forhold til byen rundt Det uforutsigbare markedet 3 Leilighetssammensetning i sentrumsområder 13 Høye byggekostnader Overvekt av små leiligheter Leilighetssammensetning 4 Tilpasningsdyktige planløsninger 17 Fellesarealer 5 Utbyggeren som tilrettelegger 19 6 Sluttkommentar med noen åpne spørsmål 20 Boligutbyggerne som byutviklere Boligutbyggerne som boligutviklere Ikke stykkevis og delt Ni samtaler illustrert med ni prosjekter 23 Veidekke Eiendom AS Skanska Bolig AS Byggholt AS Selvaagbygg AS OBOS Nye Hjem AS Linstow Eiendom AS Boligbyggelaget USBL Urbanium AS SEFF Eiendom AS Ikke mange boligutbyggere har tanker om å bli fort rike. Det er andre krefter som driver deg engasjement rundt folk, deres boforhold og samfunnsutviklingen. Denne uttalelsen falt i en av samtalene med representanter for ni boligutbyggere i Oslo. Men det er penger i bolig for tiden. I de største byenes sentrumsomårder går bygging og omsetning på høygir. Utbyggerne har mer alburom enn på lenge. Betrakter de seg selv som boligutviklere eller bare som boligprodusenter? Hvilke beslutningsprosesser og arbeidsmetoder ligger bak de nye boligløsningene? Hvordan ser utbyggerne på sin egen rolle som byutviklere? Undersøkelsens grunnlag I denne rapporten knytter vi rollen som utbygger til rollen som byggherre, altså den strategiske beslutningstakeren i en byggesak. Rapporten fokuserer på utbyggere av etasjebyggeri i sentrumsområder hovedsakelig tett bebygde områder der boligformål er blandet med andre formål. Bebyggelse i forsteder og drabantbyer trekkes inn bare unntaksvis. Undersøkelsen bak rapporten er utført med begrensete ressurser og har derfor et begrenset omfang: For det første har vi holdt oss til Oslo. Selv om hovedstadsfunksjonen og størrelsen gjør Oslo spesiell, deler Oslo mange boligutfordringer med de andre større byene. Erfaringene fra Oslo bør derfor ha bred overføringsverdi. For det andre gjelder undersøkelsen bare 9 utbyggere (anslått til % av boligutbyggerne som opererer i Oslo). Vi har valgt ut bedrifter av flere typer og størrelser. Vi har dessuten satset på en form for åpent dybdeintervju noe i retning av stikkprøver. Et utvalg av flere bedrifter ville ha ført til en annen intervjuform, f.eks. en enquete med valg mellom ferdigformulerte svaralternativ. Verdien i en slik form ligger i det statistiske materialet og ville trolig ha krevd flere ressurser enn dem vi har hatt til rådighet. Det ville komme inn et krav om representativitet av en helt annen type enn i den foreliggende undersøkelsen. Vi ønsket å intervjue bedrifter av variert størrelse og type. Bortsett fra dette er utvalget tilnærmet tilfeldig noen få forespurte var uvillige til å bli intervjuet, og i enkelte tilfeller har vi benyttet oss av personkontakter fra bolig:urban-arbeidet. En grov kategorisering av bedriftene ser slik ut: 2 5 av bedriftene tilhører Osloregionens store boligutbyggere: Veidekke, Skanska, Byggholt, Selvaagbygg og OBOS. Alle disse har en konsernorganisasjon, der vi har hatt kontakt med et av delselskapene. De siste 5

6 4 bedriftene tilhører de små boligutbyggerne, både i omsetning og bemanning: Boligbyggelaget USBL, Linstow Eiendom, SEFF Eiendom og Urbanium. 2 Fellesnevner for alle bedriftene (eller konsernavdelingene) er rollen som eiendomsutvikler, prosjektutvikler og byggherre. Veidekke, Skanska, Byggholt, Selvaagbygg og SEFF Eiendom driver også entreprenørvirksomhet. Bortsett fra Linstow Eiendom og Urbanium har alle enten egne salgsavdelinger eller eier meglerselskap, men alle benytter seg av eksterne salgsledd. 2 Bortsett fra Urbanium opererer bedriftene også utenfor Oslo kommune, noen begrenset til Osloregionen (Selvaagbygg, OBOS, USBL), de andre etablert i en eller flere andre regioner, delvis også utenlands. 2 Veidekke, Skanska, Byggholt og Linstow Eiendom er involvert i annet byggeri enn bolig. Selvaag og OBOS har boligorientert næringsvirksomhet som en biaktivitet. Intervjuene I god tid før intervjuet fikk hver bedrift en skriftlig presentasjon av de problemstillingene vi ønsket å behandle. Intervjuene foregikk alltid hos intervjuobjektene. Antallet deltakere på hver side av bordet varierte mellom én og to (men i intervjuene og omtalen av disse skilles det ikke mellom personer, utbyggersiden omtales som informanten selv om det kan sitte to personer der). Intervjuerne stilte med et sett grunnspørsmål, som ikke var identiske i alle intervjuene, bl.a. fordi intervjuerne lærte underveis. Med basis i grunnspørsmålene fikk informantene anledning til å utvikle egne resonnementer og assosiere ganske fritt, men holdningene varierte fra den likegyldige til den interesserte, fra den passivt svarende til den aktivt assosierende. Intervjuerne fulgte opp med tilleggsspørsmål slik at intervjuene fikk mer eller mindre karakter av samtaler, der temaene nødvendigvis blir vektlagt ulikt fra samtale til samtale. Intervjuene ble gjort våren I september godkjente, og delvis korrigerte, informantene intervjutekstene i den form de gjengis her. Resultatet Vi mener at verdien av undersøkelsen faller i to kategorier: For det første en rekke interessante, enkeltstående resonnementer og synspunkter, gitt både som parering av våre spørsmål og på informantenes egne initiativ. For det andre mener vi at det er mulig å trekke noen generelle slutninger av enkelte sammenfallende svar: Når alle eller et overveiende flertall uttrykker enighet om ett og samme spørsmål, gjenspeiler de sannsynligvis også en utbredt oppfatning blant utbyggere av byboliger i Osloregionen. Omvendt kan sterk spredning av synspunkter tyde på at utbyggere ikke er spesielt opptatt av det aktuelle temaet. Her vil vi trekke fram noen av de tydeligste svarene: 2 Alle utbyggerne segmenterer markedet etter alder og sosioøkonomiske forhold. Den strategiske tenkingen hos et flertall av utbyggerne ser ut til å gå i retning av to eller bare ett segment per prosjekt, noe som bryter med det hevdvunne prinsippet om sammensatt leilighetsfordeling innenfor hvert prosjekt. 2 De aller fleste bruker folk fra salgsleddet som faste rådgivere fra et tidlig stadium i planleggingsprosessen. Meglernes opplysninger og oppfatninger veier tungt når strategiske valg skal treffes fra eiendomskjøp til konsept- og prosjektutvikling og selvfølgelig salgsstrategi. 2 Over halvparten vurderer en overvekt av småleiligheter i dagens nybyggeri som akseptabelt. Flere begrunnet standpunktet med at sentrum har et dårlig oppvekstmiljø. 2 De aller fleste satser på, eller er åpne for å utvikle, planløsninger som er tilrettelagt for bygningsmessige forandringer (flyttbare vegger, endringsbare åpninger o.l.). 2 De aller fleste utbyggerne uttrykte skepsis eller motstand mot fellesanlegg i vanlige boliganlegg. 2 Ingen trakk fram livsløpsstandard eller miljøkvaliteter som virksomme salgsargument. På forhånd ba vi om å få møte personer med mandat til å uttale seg på bedriftens vegne. Vi traff folk med varierende stilling (direktør, prosjektleder, sjefsarkitekt, markedssjef osv.) og fagbakgrunn (ingeniør, arkitekt, økonom osv.). Men vi har grunn til å tro at uttalelsene gjenspeiler tenking og praksis i bedriftene, samtidig som informanter i et dybdeintervju alltid vil fargelegge og vektlegge utsagnene personlig. I oppsummering og kommentarer forsøker vi uansett å karakterisere slike føringer i utbyggerbedriftene som informantene hadde som oppgave å formulere, og styre utenom intervjuobjektenes personlige standpunkter. 6

7 1 Utbyggerne i det deregulerte markedet I løpet av siste trettiårsperiode har myndighetene endret en rekke premisser for det norske boligmarkedet. Deregulering er en fellesnevner for disse endringene: 2 Innføring av merverdiavgift på boliger. 2 Slutt på billige kommunale tomter til boligsamvirket. 2 Oppheving av prisreguleringen av borettslagsleiligheter. 2 Reduksjon av reguleringene på utleiemarkedet. 2 Liberalisering av kredittmarkedet. 2 Dreining fra generelle til mer selektive boligsubsidier. Omlegging av Husbankens låne- og tilskuddsordninger, bl.a. frafall av rentesubsidier på lån og nedtrapping av prosjektrettete tilskudd til fordel for personrettete tilskudd. 2 Oppheving av Husbankens krav til boligens utforming og minsteareal fra 80-tallets begynnelse til 90-tallets begynnelse. Oppheves igjen fra En viss tilbaketrekning av det kommunale planapparatet, mindre orientert mot styring og mer mot tilrettelegging for utbyggere (Plan- og bygningsetaten i Oslo har f.eks. trappet ned arbeid med egne planer til fordel for innsendte planer ). Strukturendringer blant utbyggerne Til og med 70-årene, før deregulering og oljeøkonomi, gikk det an å dele boligutbyggerne i og rundt de store byene i to hovedtyper, der den første typen bygde de fleste boligene: 1. Boligbyggelagene og enkelte lignende utbyggere (f.eks. Selvaag) tok seg av den sosiale boligbyggingen massebyggeri for folk med moderat betalingsevne. Boligbyggelagene kjøpte inn entreprenørtjenestene (bortsett fra USBL som hadde eget entreprenørselskap fram til 1979). Boligene var overveiende husbankfinansiert med en nøktern, men solid standard. 2. En rekke entreprenørselskap som opptrådte som både eiendomsutviklere og byggherrer, bygde delvis for folk med moderat betalingsevne og delvis for luksussjiktet. Disse boligene var overveiende privatfinansiert. Boligene i det økonomisk nedre sjiktet hadde svært variabel areal- og materialstandard. I dagens Osloregion sitter et knippe store utbyggere på så stor kapital at de er blitt dominerende tomtekjøpere, prosjektutviklere og byggherrer. Veidekke, Skanska, Byggholt, Selvaagbygg og OBOS tilhører denne kategorien. De to første er også børsnotert. Veidekke, Skanska og Byggholt startet som rene entreprenørbedrifter. Fra å være et forholdsvis lite og oversiktlig selskap har alle fem vokst og blitt oppdelt i konsern, der resultatenhetene konsentrerer seg om ett, til nød to, ledd i produksjonskjeden eiendomsutvikler prosjektutvikler byggherre bygger selger, eventuelt også rettes inn mot ett bestemt markedssegment, f.eks. seniorboliger. Men selv for disse pengesterke utbyggerne kan de største prosjektene bli i tyngste laget. Tre av dem deler byggherrerollen med en annen utbygger på enkelte større prosjekter for å mobilisere tilstrekkelig kapital og redusere økonomisk risiko. I vårt utvalg tilhører Linstow Eiendom også de kapitalsterke, men faller i en egen kategori fordi utvikling av næringseiendommer er bedriftens hovedfelt og boligbygging foreløpig bare et sidefelt. Utvalgets tre relativt små utbyggere, Boligbyggelaget USBL, SEFF Eiendom og Urbanium, driver alle som eiendomsutvikler, prosjektutvikler og byggherre innenfor én organisasjon. SEFF driver dessuten begrenset entreprenørvirksomhet. Et marked for høy standard Bolignøden for det overveiende flertall av nordmenn er avviklet forlengst. Byggholts representanter påpeker at gjennomsnittlig leilighetsstørrelse har gått ned med 7 m2 i Sverige de siste ti årene, mens den har økt med 10 m2 i Norge. Dette kan ikke fortsette, heller ikke i et miljøperspektiv. Av Boligmeldingen framgår det at kvaliteten på norske boliger jevnt over er meget god: I gjennomsnitt har hver nordmann 52 m2 boligareal til disposisjon, som er en økning på 16 m2 over de siste 20 årene (Stortingsmelding nr. 23 / ). Denne statistikken trekkes opp av omfangsrike eneboliger i landdistriktene. Tallene ligger altså klart lavere i byene. Eiendoms- og byfornyelsesetaten i Oslo opplyser dessuten at det her i 2001 var registrert boliger med understandard (som angir tekniske egenskaper, ikke areal) og boliger uten tilfredsstillende uteareal. I Oslo ser vi dessuten tendenser til ny sosial segregering frambrakt av gentrifiseringsprosesser og økning av andel småleiligheter. Dette gjelder også flere andre av de største byene. Fra 80-tallets begynnelse startet den prosessen som ble kalt Byfornyelsen i Oslo og andre større byer. Gammel sentrumsbebyggelse ble utbedret. De gårdene som hadde en standard som ikke kvalifiserte til Husbanklån, ble revet og etter hvert erstattet av 7

8 nybygg. Senere er mange større tomter klargjort for boligbygging. I dag bygges det få næringsbygg, tvert imot konverteres flere næringsbygg til boliger. De største norske byene opplever en hektisk nybygging av store og små boligprosjekter. Representantene for to av de små utbyggerne i undersøkelsen regner med at boligboomen i Oslo snart vil flate ut. Andre tror åpenbart mer på langsiktig stabilitet. Boligmeldingen beskriver dagens situasjon slik: At mange vil bo i storbyene krever mange nye boliger, og spesielt i sentrum. Boligbyggingen har ikke kunnet tilfredsstille den økende etterspørselen. Men i Oslomarkedet er netto innflytting over kommunegrensen bare én av flere årsaker til de siste årenes sterke etterspørsel. Flere år med lav byggevirksomhet har demmet opp etterspørselen. Unge menneskers lengre tilværelse som enslig, flere skilsmisser og lignende sosiale endringer har redusert gjennomsnittsstørrelsen på husstandene. Men den økende velstanden, med tilsvarende økende krav til standard, spiller kanskje den vesentligste rollen. I ulike sammenhenger beskrev flere av intervjuobjektene denne utviklingen i Oslo dreier det seg framfor alt om meglernes mantra beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet, som i mange tilfeller betyr sentralitet. På spørsmål om hva som preger markedsutviklingen nå, trakk et flertall av informantene fram at unge og middelaldrende mennesker flytter til sentrum. De unge ønsker å bo i sentrum av sosiale grunner, mens de middelaldrende selger boligene i landlige omgivelser og kjøper byleiligheter med nærhet til jobb og sentrumstilbud. De fleste informantene besvarte spørsmålet om hvilke tilleggskvaliteter som gjør boligene mer salgbare. Ekstra takhøyde, individuell tilpasning av planløsning og fast innredning ble nevnt oftest, deretter ekstra finish og materialstandard samt teknologiske finesser. Flere utbyggere uttrykker sin opplevelse av å bygge helt eller delvis for et overskuddsmarked: 2 Selvaag påpeker at siden folks økonomi har bedret seg dramatisk de siste tjue årene, spiller status, prestisje og ønsket om nærhet til venner en større rolle. 2 OBOS Nye Hjem forteller at snobbe-effekter tydelig er til stede i etterspørselsvariasjonen. Flere steder tilsier beliggenheten også en relativ høy standard fordi strøket er etablert som populært for yngre mennesker. 2 Byggholt erfarer at folk flytter stadig mer og oftere, men gjerne kortere og kortere. 2 SEFF erfarer at kundene deres er mer opptatt av planløsninger og interiør enn tidligere. De er flinke til å lese tegninger og vet hvilke kvaliteter de vil ha akkurat der skal jeg bo og akkurat sånn skal det se ut. 2 Skanska sier i sin markedsføring at folk kjøper en bolig og vi gir dem et hjem. De tilbyr komplette innredningsløsninger med hvitevarer og møbler, nesten med tannbørsten klar. For ungdomsboliger har de valgt bolia som møbelleverandør, mer trendy og ungdommelig enn Ikea, som hører til i sjiktet med moderat kjøpekraft. Alle som kjøpte leilighet i det siste prosjektet hadde med en møbelpakke til en verdi av kr. Skanska er overbevist om at den trenden vil utvides. Markedet består ikke av generelle grupper, men av mange spesifikke grupper. Utfordringen ligger i å treffe noe som er interessant for disse gruppene, for det er ingen av dem som har behov for ny bolig. De kjøper fordi de har lyst til å bo på en eller annen måte. Du skal skape et behov det finnes ikke noen bolignød. I dagens marked må du appellere til en form for ønske eller drøm: Jeg vil være litt annerledes. Jeg har sett noe annet som jeg kunne tenke meg. Det dreier seg mye om profil, det rundt hvordan vi kommuniserer. Vi går ikke ut med et prosjekt før vi vet hvilket image vi ønsker å satse på. Det er vi blitt mer bevisst på etter hvert. (Byggholt) Noen uttaler at de forsøker å bygge med livsløpsstandard uten å lykkes. Tre utbyggere har riktignok oppnådd en redusert utgave, besøksstandard eller basisstandard, i enkelte prosjekter. Men ingen trekker fram disse kvalitetene som et virksomt salgsargument. Det samme gjelder miljøkvaliteter. Samtidig mener USBLs representant at en grunnfestet myte i bransjen går ut på at verken miljø- eller tilgjengelighetskvaliteter betaler seg bare beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. USBL har gjennomført en markedsundersøkelse med fokusgrupper rekruttert fra medlemmene, der miljøkvaliteter og tilgjengelighetskvaliteter sjekkes mot kjøpernes betalingsvilje. Når det gjelder miljøkvaliteter som betyr lavere driftskostnader, registrerer man betalingsvilje, mens den er noe mer uklar når det gjelder livsløpsstandard. De færreste ønsker å identifisere seg selv med en situasjon hvor man er avhengige av rullestol eller er dårlig til beins. Deltakerne i fokusgruppene var derfor ikke uten videre villige til å betale noe ekstra for denne standarden, selv om de anså det som positivt at man planla for dette. Den viktige salgssituasjonen På nettsider som selger prosjekter, må man nå ofte arbeide seg gjennom portretter av vakre unge mennesker, bilder av blomsterbed og innredningsdetaljer før man kommer inn til selve prosjektpresentasjonen rent symbolske identifikasjonselementer tilsvarende 8

9 dem man finner i reklame for parfyme, klær, mobiltelefoner og lignende. Dette er et av flere tegn på at byboligmarkedet har fått flere likhetstrekk med markedet for forbruksartikler. Man får inntrykk av at utbyggerne vier selve salgssituasjonen større oppmerksomhet og flere penger enn tidligere, at det først og fremst gjelder å treffe riktig markedssegment på det aktuelle stedet og det aktuelle tidspunktet. Konsepter og image framtrer som sårbare og labile. For en tjue års tid siden var utbyggerne nærmest automatisk sikret kjøpere på de fleste prosjekter. I Boligsamvirket opererte man med trekkemøter der de heldige ble tildelt bolig etter en blanding av medlemsansiennitet og lotterimetoder. Nå betrakter utbyggerne åpenbart kjøperne som svikefulle. De kan fort gå til en konkurrent. Alle undersøkelsens utbyggere benytter seg av eksterne selgere som enten er egne eiendomsmeglerfirma eller meglerfirma som er skilt ut fra moderbedriften. Sju av bedriftene bruker folk fra salgsleddet som rådgivere fra et tidlig stadium i planleggingsprosessen: Ved utvikling av nye prosjekter må vi forsøke å ha best mulig kunnskap både om markedet generelt og medlemmenes preferanser. Så må vi begrunne og forsvare prosjektene med at vi skal få solgt dem innenfor budsjettet som ligger til grunn. Markedskunnskap er derfor et helt sentralt element i planleggingen av nye prosjekter. (USBL) For store prosjekter kan vi hente inn hjelp fra eksterne analysebyråer. Lokalt kjente meglere kan bli brukt til å vurdere informasjonen. (Selvaagbygg) Konseptene lager vi selv, men vi har løpende kontakt med meglere, vi kikker prognosesentre i kortene, og i utformingen av prosjekter følger vi alltid med på konkurrentene i området for å finne vår egen markedsnisje uten at vi gir egne konsulentoppdrag til slike folk. (Veidekke) Vi satser mye på å ha god føling med markedet. Frontlinja vår, kundeveiledere og selgere som har første kontakt med kundene, registrerer nye krav og spørsmål slik at vi får tilpasset produktene våre til dem. Det gjelder både størrelse og innhold. (Skanska) (Vi kartlegger markedet) både via egen erfaring og et svært meglerapparat med avdelingskontorer over hele byen. Vår prosjektkoordinator kommer fram til en mulig salgspris som legges til grunn for en analyse av konsept, boligsammensetning osv. Dette er ett av mange innspill i en tidlig fase. (OBOS Nye Hjem) (Om kjøp og utvikling av boligeiendommer:) I en slik prosess bruker vi ressurser der de måtte være tilgjengelige jo mer komplekst prosjektet er, desto flere eksterne rådgivere trekker vi inn. ( ) I normale prosjekter arbeider vi sammen med arkitekter og eiendomsmeglere, rådgivere og entreprenører. I større prosjekter også mer frittstående fagfolk som f.eks. trendanalytikere, men til syvende og sist er det en kjerne innenfor Linstow, et fast forum av ledere og mellomledere, som diskuterer seg fram til veien videre. (Linstow) På de store prosjektene starter vi ikke før vi har fått en konkret markedsrapport fra et konsulentfirma som Raadhuset el. tilsvarende et analytisk oppsett av det de allerede har av informasjon pluss en direkte brukerundersøkelse på telefon hos rundt 500 personer definert som potensielle kjøpere, basert på flyttemønster og på hvem som ønsker den type boliger som det tenkes på. Konsulentene bearbeider stoffet og kommer med råd om hvilke segmenter man bør bygge for og deres innbyrdes fordeling. ( ) For mindre prosjekter eller prosjekter hvor vi kjenner området godt bruker vi ikke nødvendigvis eksterne firma. Vi har egne folk på huset, en markedssjef og tre meglere, som kan gjøre slike undersøkelser selv. Meglerne påvirker produktet underveis på grunnlag av sin egen markedskunnskap, ellers har de et eksternt meglernettverk som også brukes aktivt. (Byggholt) Fra en situasjon der utbyggere flest hadde en egen salgsavdeling innbakt i bedriften og eiendomsmeglere drev mer med klassisk eiendomsmegling enn salg av ferdige boliger, er nå salgsfunksjonen profesjonalisert og kommersialisert. I tidligere tider hendte det at selgerne ble rådspurt under prosjektutformingen, men de stiftet vanligvis bekjentskap med prosjektet først i ferdigplanlagt utgave. I dag virker salgsleddet sterkere inn som premissgiver, verdileverandør og ideologisk organ. Utbyggerne lar meglernes opplysninger om et områdes demografi, leilighetssammensetning osv. veie tungt når strategiske valg skal treffes fra eiendomskjøp til konsept- og prosjektutvikling og selvfølgelig til salgsstrategi. Meglerne anbefaler ikke bare hvilken del av markedet prosjektet bør rettes mot. På bakgrunn av egne erfaringer med og tolkninger av hva som er salgbart, uttaler de seg dessuten om leilighetssammensetning og detaljutforming. Det er grunn til å tro at ikke alle utbyggere og prosjektgrupper gir meglerne status som orakel, men deres innflytelse er gjennomgående meget sterk. Som supplement til meglernes vurderinger anvendes mer vitenskapelige metoder. For større og / eller mer komplekse prosjekter kjøper et flertall av undersøkelsens bedrifter tjenester fra konsulenter av typen markedsanalytikere, prognosesentra, trendanalytikere. Mens disse tjenestene vanligvis går ut på å bearbeide statistisk materiale som allerede foreligger, refererer tre informanter (Skanska, OBOS Nye Hjem, USBL) til brukerundersøkelser utført som bakgrunn for spesielle prosjektkonsept. 9

10 I kontrast til dette uttaler to av de små utbyggerne at de stoler helt og holdent på egne krefter i vurderingen av hvilke løsninger som er salgbare. Dette kan bero mer på bedriftenes og prosjektenes begrensete størrelse enn på den grunnleggende markedsorienterte tenkningen. Utvikling av eiendommene skjer i en kombinasjon med våre folk og våre faste arkitektforbindelser. Vi kjenner menneskene, de kjenner oss. Det er her verdiene skapes. ( ) Salget utføres av forskjellige meglere eller av oss selv avhengig av prosjektets beliggenhet og målgruppe. Vi har alltid direkte kontakt med boligkjøperne. De er jo våre viktigste beslutningstakere og vi prøver å kjenne dem så godt som mulig, slik at vi senere kan lage enda mer markedstilpassede boliger. (Urbanium) Vi baserer oss på egenerfaring, vi har aldri kjøpt noen markedsanalyse, de såkalte ekspertene får bare beskjed om hvordan det skal være. Vi følger stadig med på hva som skjer i ulike områder, særlig der vi vurderer å kjøpe selv, og vi har bygd både på øst- og vestkanten. (SEFF) 2 Konseptutvikling I et boligmarked der et overveiende flertall allerede bor, men etterspør høyere standard og / eller gunstigere beliggenhet, vil utbyggere sikte konseptene inn mot spesielle kjøpergrupper og deres antatte ønsker. Alle de intervjuete utbyggerne segmenterer markedet etter alder og sosioøkonomiske forhold. En generell oppfatning av segmentenes preferanser, betalingsevne osv. anvendes på det aktuelle stedet og tidspunktet som hvert prosjekt planlegges for. Skanska Bolig ønsker å styrke markedsorienteringen i boligproduksjonen. Vi har segmentert markedet vårt i ungdom år, barnefamilier, husstander med moderat og høyere kjøpekraft, investorer. Vi driver akkvisisjon ut fra hvem vi vil finne tomt til. (...) Vi har utviklet et konsept for ungdomssegmentet, You live, som beskriver segmentet som innhold, størrelser, stykkpriser, finansieringsløsninger. Det er klare rammer. For hvert segment lager vi slike segmenterte produktbeskrivelser, som definerer hvilke forretningsmessige forutsetninger som vi legger til grunn; hvilken kjøpekraft har kundene våre, hva er viktig for dem, hvilke kjennetegn er knyttet til dem, hvordan påvirker dette valg av produkter og løsninger, størrelser, kvaliteter, virkemidler i forhold til eieform, finansiering, og markedsføring knyttet til dette. ( ) Vi har for eksempel prioritert bort høyprissegmentet. Vi sier at våre boliger skal koste maksimalt 3.5 mill + parkering. (Skanska) Vi gir nå Løren et nytt innhold med urbane kvaliteter. Vårt hovedsatsningsområde her er ikke et high end-marked, som utgjør noe sånt som de øverste 20% av boligmarkedet i Oslo. Vi satser på single personer og yngre par med og uten barn. ( ) Mens vi i de store prosjektene må satse på brede og varierte kundegrupper for å kunne skape et godt bomiljø fra begynnelsen av, kan vi spisse et mindre prosjekt mot en mer homogen gruppe, avhengig av hvor prosjektet ligger. Førti leiligheter på Majorstua Frogner bør rettes mot en meget smal gruppe, f.eks. seniormarkedet, mens et like stort prosjekt i en by som Moss kan tilpasses en noe bredere gruppe. (Selvaagbygg) For en 4-5 år siden var de fleste nybyggsprosjektene i Bergen såkalte seniorprosjekter med store leiligheter, men det markedet begynte å bli mettet da vi solgte Jegers Brygge, slik at kjøpergruppen ble mer sammensatt enn ventet, bl.a. med en del barnefamilier. Det er vel heller ikke slik at 50+ bare ønsker å bo sammen med sine jevnaldrende. Folk flest liker nok å bo i et blandet naboskap, men for at utbyggeren kan legge til rette for det må prosjektet være over en viss størrelse. ( ) På Posthusprosjektet segmenterer vi på en annen måte - mer ut fra livsstil enn alder. Mange eldre mennesker begynner å bli 10

11 urbane, dvs at de verdsetter sentrumskvaliteter, og vi ser for oss at kjøpergruppen der vil være sammensatt av flere aldersgrupper. (Linstow) (Vedr. prosjektet Sjølyststranda:) Rekkefølgen i utbyggingen er viktig, det gjelder å sette et positivt stempel på prosjektet i første byggetrinn. Vi opererer alltid med streng prisdifferensiering; alle kan ikke få samme utsikt som frontleilighetene på Sjølyst. Disse rettes mot en kjøpergruppe som vi er helt avhengige av å nå, samtidig som vi når andre kunder med f.eks. små torommere. Middelaldrende utgjør den mest kjøpesterke gruppen, men også yngre barnløse enslige eller par, etterspør ofte attraktive og kostbare leiligheter. (OBOS Nye Hjem) Få segmenter pr prosjekt I krav og anbefalinger håndhever både Husbanken og Plan- og bygningsetaten i Oslo stadig det hevdvunne prinsippet om sammensatt leilighetsfordeling innenfor hvert prosjekt. Målet er et variert sosialt nærmiljø. I dagens språkdrakt betyr dette blanding av flere markedssegmenter. Flere av de store prosjektene som blir nevnt i undersøkelsen, rettes nødvendigvis mot et relativt bredt utvalg kjøpere for å nå tilstrekkelig mange mennesker, som f.eks. Sjølyststranda, Løren, Stasjonsbyen. Men den strategiske tenkingen hos et flertall av utbyggerne ser ut til å gå i retning av to eller bare ett segment per prosjekt i sentrale områder: 2 Både Veidekke og Skanska har utviklet konsepter for unge mennesker med og uten barn, henholdsvis Startbo og You live. 2 Veidekke nevner bare ett satsningsområde i tillegg: Godt voksne mennesker, det vil si folk uten hjemmeboende barn. 2 Skanska uttrykker at de kan takke nei til en tomt hvis den ikke passer et av deres markedssegment. Målet er å bli spesialister innenfor de områdene de driver med. Det handler først og fremst om å prioritere bort. På den ene siden ønsker de mangfold i prosjektene, på den andre har de gått fra å arbeide med en horisontal segmentering til å arbeide med vertikal segmentering. Det betyr at vi arbeider med oppganger eller egne blokker der vi er rene i hvert segment. 2 USBL retter sine siste sentralt beliggende prosjekter mot henholdsvis unge urbane voksne pluss folk som vil bo i grønne omgivelser (Byskogen) og aldersgruppen (Innfillprosjektene). 2 Linstow sier at i dagens marked må man være klar i sin henvendelse til målgruppen og spisse seg mot maksimum to segmenter. 2 SEFF har bare gode erfaringer med mange små enheter samlet, noe som gir et ungt miljø. Der hvor informantene begrunner en slik utvikling i generelle ordelag, refererer de til markedskrefter og sjelden til boligfaglige vurderinger. Men når samtalen kom inn på spørsmålet om småleiligheter i sentrum, begynte gjerne grensene mellom markedstenking og boligfaglig tenking å flyte. (Se kapittel 3.) Områdevurdering Alle utbyggerne gjør en eller annen form for områdevurdering før og under planlegging av et nytt prosjekt. Det kan dreie seg om å registrere og vurdere leilighetssammensetning, befolkningsutvikling, familiestruktur, lokale flyttemønstre, strøkets popularitet, eksisterende service og institusjoner, eventuelle konkurrerende prosjekter osv. Slike undersøkelser ble beskrevet i mer eller mindre detaljerte ordelag: Flyttemønstre er noe av det vi legger vekt på i et område. ( ) Det er vanskelig å utforme og markedsføre et prosjekt så spesifikt at du får et stort volum til å flytte dit, men er du spesifikk i markedsføringen, får du alltids interesse fra et større område. Hovedtyngden vil imidlertid komme fra et ganske konsentrert nærområde. Vi blir veldig vare på sammenhengen mellom på den ene siden metningsgraden i det aktuelle nærområdet og antall konkurrerende prosjekter og på den andre siden vårt prosjekts størrelse og gjennomføringstid. ( ) Vår database inneholder informasjoner om alle prosjekter i nærområdet. Vi vet hva de har lyktes og ikke lyktes med leilighetssammensetning, hvilke interessenter de har på listene sine osv. Det hender at vi blir overrasket over sammensetningen av prosjektene i nærområdet. I de fleste tilfeller graver du fram flere problemer enn muligheter. Men jo større kunnskap vi har om lokalmarkedet, desto større grunnlag får vi å ta beslutninger på. Oppfatningen av positive og negative trekk ved prosjektet vil være spesifikt lokalt bestemt. (Byggholt) Når vi skal gjøre oss kjent med markedet, har vi laget rutiner og sjekklister for hva vi skal innhente av informasjon boligmasse, omsetningsverdi, demografisk utvikling, skole- og barnehagedekning kort og godt en kartlegging av lokalområdet. ( ) Det er i grunnen veldig små forhold vi må kartlegge: Hva mangler nærmiljøet og hvilke aktiviteter finnes allerede? Er det bl.a. godt tilrettelagt for barnefamilier, hvem vil flytte internt i området? Mange av folks flyttegrunner er knyttet til nærmiljøet. ( ) Det er først og fremst omgivelsene som legger føringene hva trekker, hvilke aktiviteter og attraksjoner finnes i området, hvem kan ønske å bo i området? Vi er ikke bare opptatt av å forme enkeltboliger, men hele bomiljøet. Vi må bestemme oss for om prosjektet skal være en satelitt og et tilskudd til et nærmiljø eller en integrert del av det. (Selvaagbygg) Vi baserer mye av vår beslutning på egen erfaring samt at vi sjekker hvilke andre prosjekter som har 11

12 vært bygget i området og hvilken suksess disse har hatt. Med en gang prøver vi å finne fram til riktig boligtype i det aktuelle området. Når vi har dratt våre først konklusjoner, avstemmer vi dem med noen andre profesjonelle aktører i bransjen, det kan være andre utbyggere, meglere eller banker. ( ) Vi kjenner byen godt. Viktigste områdeanalyse er å se på eiendommene rundt. Danne seg et bilde av hvem som bor i området i dag og hvem som vi tror ønsker å bo der. Vi ser også på nybyggaktiviteten i området. Vi vektlegger spesielt at det er hyggelig å bo der, ikke for mye ulemper med trafikk eller andre negative forhold. Da velger vi heller en annen tomt. ( ) Offentlig kommunikasjon er alltid viktig. Området bør også være fritt for narkomane eller andre belastede grupper som folk oppfatter som skumle eller truende. Ikke for mye trafikk. (Urbanium) I utformingen av prosjekter følger vi alltid med på konkurrentene i området for å finne vår egen markedsnisje. (Veidekke) SEFF skiller seg ut fra flertallet ved sin noe mer improviserende stil: Vi har vel aldri kjøpt en eiendom som er regulert til det formålet vi planlegger for. Her ligger inntjeningsmuligheter, men også en stor risiko. Dessuten har boligprisene steget jevnt inntil nå og gitt oss resultater over det budsjetterte. Av boliger har vi bare satset på ombyggingsprosjekter hittil. Vi vurderer alltid skallet grundig og vurderer hvilke muligheter som ligger der. Chr. Kroghs gate vil inneholde vårt første bolignybygg. Før vi kjøpte den eiendommen, gjorde vi en kalkyle over kjøpekostnader, kapitalkostnader, utbyggings- og salgskostnader som resulterte i en plan med en viss minimumsutnyttelse på nybyggsdelen. Eiendommen ligger i et område som har svært få boliger fra før, men vi kjente til at andre utbyggere hadde planer om å bygge boliger i strøket, som også ligger i forlengelsen av Grünerløkkas nedre del. Når vi omregulerer eiendommen fra næring til bolig, vil den stige i verdi. Vi løper likevel en risiko, vi vet f.eks. ikke noe om utbyggingstakt på de andre boligeiendommene i strøket. (SEFF) Prosjektenes forhold til byen rundt Boligutbyggere i byen demonstrerer ofte en sterk bevissthet om nærområdets betydning for prosjektet. I annonsetekster legges det vekt på urbane kvaliteter som sentral beliggenhet, nabolagets kaféliv, kultur- og servicetilbud osv. En motsatt trend, gjerne i de samme annonsene, er å signalisere innestenging eller bortvending fra den tette byen ved å utstyre sentrumsprosjekter med navn som inkluderer Hage, Park, Terrasse, Brygge. Og illustrasjoner av hus i grønne omgivelser som kunne ha ligget hvor som helst. I det ene øyeblikket brukes byen som salgsargument, i det andre fornektes den. Ingen av de informantene som kommenterte denne tvetydigheten, vedsto seg antiurbane holdninger eller bruk av landlige navn på byprosjekter. Veidekke, Byggholt, Selvaag og OBOS ga eksempler på at de knytter sin markedsføring og merkevarebygging til selve stedet der prosjektet realiseres. Men et par av informantene stilte spørsmålstegn ved nordmenns urbanitet: Men hvor mange av oss er egentlig urbane? Mange innflyttere til Oslo har f.eks. mer landlige preferanser og kan ikke tenke seg å la ungene vokse opp i det urbane miljøet som er attraktivt for dem selv. (Selvaagbygg) Kanskje nordmenn ennå ikke er urbane nok til å vite hva en by består av. Hva er by i form av boliger i norsk bevissthet? Vi har en nær forhistorie på førti år da alle flyttet ut av byen til randsonen rundt begrepet by er banken, en masse butikker og kontorer, det kan være litt skremmende. Når folk nå flytter tilbake igjen, hvilke begreper setter vi da på byen? Som et ledd i globaliseringen nærmer vi oss Europa. Jeg har en nederlandsk niese som har bodd i Oslo noen år og for tiden bor midt i Fredrikstad. Når hun blir spurt om hun bor i byen, nekter hun og sier at det knapt finnes by i Norge. (Byggholt) Langt viktigere enn markedsføringen er forholdet mellom omgivelsene og prosjektenes faktiske utforming. Hvilke funksjoner kan prosjektene berike den omkringliggende byen med? Og hvilke kvaliteter kan prosjektene faktisk frarøve nærmiljøet? Som del av en større tendens til å privatisere og militarisere deler av bystrukturen utformes flere nye boliganlegg mer eller mindre som lukkete festninger. (Dette hører inn i en sammensatt problemstilling rundt sosial segregering, sikring mot kriminalitet, barns trygghet m.m. som bare antydes her og i avsnittet om fellesanlegg.) Av de sju informantene som berørte temaet, sa tre at de generelt går inn for å åpne bygningsmassen mot byen rundt, mens to ikke uttrykker noe prinsipielt standpunkt, men vil vurdere åpning kontra lukking i hver enkelt situasjon. Fire har bygd eller skal bygge boligprosjekter med boligorientert næring, med kontorlokaler eller boliger som er konvertérbare til kontor. Tre uttrykte skepsis til å blande næringslokaler inn i et boligprosjekt. Disse utsagnene indikerer ikke bare varierende standpunkter, men også svært varierende interesse for hva prosjektene kan gi byen rundt ut over et lokalt boligsupplement. Uansett viste informantene et vesentlig større engasjement rundt det motsatte spørsmålet hvilke kvaliteter byen kan tilføre prosjektene. Det uforutsigbare markedet Det kan gå lang tid fra et konsept fastlegges til salget starter. Markedsforholdene vil endre seg underveis, 12

13 både konjunkturmessig og lokalt. Her opplever utbyggerne en klar risikofaktor: Det prosjektet man hadde fininnstilt til lokalmarkedet det ene året, kan vise seg å hvile på leirføtter noen år senere. Men undersøkelsen indikerer at utbyggere vektlegger denne risikoen ulikt og takler den på forskjellig måte fra å holde fast ved det opprinnelige konseptet via satsing på standardtyper til det å revurdere og endre leilighetssammensetning, planløsning osv. underveis helt inn i byggeprosessen. Her er eksempler på to ytterpunkter: I vår bransje er det mye å spare på å gjøre riktige strategiske valg i en tidlig fase, man skal f.eks. kunne forutse hvilke planløsninger som passer i et bestemt prosjekt om tre år når prosjektet skal selges. Man skal være i stand til å se hvilken vei trendene går. Selv om de endres fortere i dag enn tidligere, er det vanligvis mulig å forutse bevegelsen. (Selvaagbygg) For at vi skal kunne få til mest mulig arealeffektive løsninger, har vi valgt et byggesystem for blokker med stål og hulldekker som gir en større fleksibilitet enn de fleste andre byggesystemer. I dette ligger det også at vi kan endre planløsninger underveis i prosjektet når vi ser markedet endrer seg. Andre byggesystem gir større begrensninger slik. Det tar ofte lang tid fra vi investerer i et prosjekt til vi går ut med salg, og da har vi opplevd at vi ønsker å korrigere det som var riktige boliger da prosjektet ble igangsatt, mot det som er riktig når de skal selges. (Skanska) Noen bygger stort og legger vekt på at markedsføringen må treffe fra første stund, mens andre bygger mindre og tilpasser markedsføringen underveis: Tror du det kommer til å gå raskt unna, vil ha du en viss oversikt over hvordan markedet kommer til å oppføre seg, la oss si over en treårsperiode. Men skal du holde på i ti år, har du ingen anelse om utviklingen, samtidig som du skal skape en følelse som skal holde lenge. Du kan ha lovet noe til folk som har kjøpt tidlig og allerede flyttet inn deretter kan markedet endre seg underveis slik at du er nødt til å fokusere annerledes i et senere byggetrinn, noe som kan føre til at de første kjøperne føler seg lurt. Den følelsen du velger å satse på, må være holdbar over tid. Det er den vi leter etter på Stasjonsbyen. (Byggholt) Nå skal vi bygge om et gammelt sentrumsnært industribygg til leiligheter, der Byantikvaren motsetter seg balkong på de fleste. Dermed girer vi om og framhever andre kvaliteter istedenfor urbane leiligheter i gammel industribebebyggelse, takhøyde på 4.20 med messanin, takterrasse og kafé i nærheten. Vi håper at vår entusiasme vil smitte over på kjøperne. Men klarer vi ikke å treffe den første gruppa vi henvender oss til, så legger vi om budskapet og går til en annen. (SEFF) 3 Leilighetssammensetning i sentrumsområder Det er blitt populært å bo i byen. Samtidig forteller statistikkene at flere og flere bor alene, spesielt i byene. Folks mobilitet øker med hyppigere skilsmisser, hyppigere skifte av arbeidsplass, av bopel osv. Gjennomsnittlig levestandard øker, det samme gjør de sosioøkonomiske forskjellene. Men årsakssammenhengene, hva som fører til hva, er ikke alltid like klare. Her skal vi imidlertid konsentrere oss om én tydelig årsakskjede knyttet til boligutbyggernes forståelse og praksis: Et høyt prisnivå for sentrumsboliger som fører til at gjennomsnittsstørrelsen på omsettelige nye leiligheter krymper. Hvilket igjen fører til krymping av gjennomsnittsstørrelsen på husstandene som flytter inn i de nye byleilighetene, med en tilsvarende reduksjon av barnefamiliers adgang til sentrumsboligene. De kommunale myndighetenes svar på denne utviklingen er å kreve fortsatt variert leilighetsfordeling i nye prosjekter. Hvor står utbyggerne i dette bildet, og hvordan takler de situasjonen? Høye byggekostnader Prisnivået for nye boliger synker drastisk fra en beliggenhet i sentrum til sentrumsnære omgivelser, fra den tette byen til forsteder med mer spredt bebyggelse. Fra et småhus i Oslos ytterkant kan entreprisekostnader pr m2 fordobles til blokkbyggeri i sentrum. Det finnes to grunnleggende forklaringer på slike forskjeller: 1. Høye kostnader i sentrum: Tomtepriser, kompliserte grunneierforhold og byggeprosesser, høye standardkrav osv. 2. Boligmeldingens forklaring: At mange vil bo i storbyene krever mange nye boliger, og spesielt i sentrum. Boligbyggingen har ikke kunnet tilfredsstille den økende etterspørselen. Dette har resultert i høye boligpriser (Stortingsmelding nr. 23 / s.14). Vi spurte ikke utbyggerne om de vedsto seg den siste forklaringen. Vi mente dette ville ha liten informasjonsverdi. Derimot uttalte flere seg om årsakene til det høye kostnadsnivået. Oppfatningene spredte seg jevnt mellom kommunal tomtepolitikk, offentlige krav til miljøtiltak o.likn., høye tomtekostnader som resultat av høy etterspørsel, tunge og trange byggeforhold i sentrum, dårlige grunnforhold i Oslo og markedets høye standardkrav. Vi finner ingen spor av én utbredt forklaring hos disse utbyggerne. Ingen viste heller noen spesiell bekymring over kostnads- og prisnivået. 13

14 Har så utbyggerne noen strategier for å redusere kostnadene? Alle besvarte dette spørsmålet. Industrialisering / prefabrikasjon fikk seks tilslag, men flere uttrykte tvil på at dette fører fram. Mer rasjonelle byggeprosesser og / eller mer standardiserte løsninger fikk fire tilslag. Alle de nevnte virkemidlene er gjennomprøvde, og det var bare noen få informanter som la for dagen et aktivt engasjement her: OBOS jobber på flere fronter for å redusere byggeog boligkostnader, blant annet har vi kjøpt et svensk industrialisert byggesystem, Open House, med tanke på å kunne produsere rimelige boliger. Hensikten er å overføre produksjonen hit etterhvert, men foreløpig har det ikke gitt byggepriser som svarer til forventningene. For øvrig gjelder sannsynligvis også her markedsmekanismene når det gjelder tilbud og etterspørsel. (OBOS Nye Hjem) Vi søker å finne samarbeidspartnere med tro på at det går an å industrialisere bransjen. Vi er stadig i kontakt med produsenter som presenterer modulsystemer. På sikt vil det nok være innenfor modulbygging at en kan finne fram til industrialisert boligbygging som kan gi konkurransedyktige byggepriser. Men vi har ikke ressurser til å drive utviklingsarbeid i det omfang som skal til, for eksempel når det gjelder utvikling av modulsystemer. Hele boligbransjen har denne utfordringen bare bedre produktivitet kan besvare den. Det betyr at vi må bruke mindre tid på å bygge huset, altså bygge industrielt, mest mulig av prosessen må foregå innendørs med større trygghet mot fuktskader, tekniske feil osv. (USBL) Markedet krever kontinuerlige endringer av produktet, og det har vært en tendens til å begynne med blanke ark for hvert prosjekt. Men vi fokuserer på å forvalte og gjenta de gode løsningene for å redusere feil. Dessuten rette oppmerksomheten mot konsepter for kostnadseffektive bygg, dyrke byggesystemer og effektiv arealutnyttelse, samle erfaringer som er felles for prosjektene. Nøkkelen ligger i koordinering av alle aktørene som påvirker et prosjekt i den tidlige fasen. Vi rendyrker rutiner for arbeidsflyt, dokumentasjon og IKT-løsninger. (Selvaagbygg) Også her markerer SEFF sin hang til improvisasjon: Selve kostnadsstigningen er nok et problem, men nivået til enhver tid er vi komfortable med. Siden vi detaljregulerer byggesaken underveis, kan vi justere nivå på kvaliteter og standard etter markedet til enhver tid. Stadige nyvurderinger og kursomlegginger går riktignok ut over byggetiden. (SEFF) Overvekt av små leiligheter Når gjennomsnittsstørrelsen på nye byleiligheter krymper, betyr det både dominans av leiligheter med få rom og gjennomgående reduksjon av arealet på alle leilighetstyper (angitt i antall rom). Det første trekket, overvekt av ett- og toromsleiligheter, ble klart demonstrert ved at de aller fleste utbyggerne hadde erfart at kommunen ofte krever en høyere andel tre- og firerommere i nye prosjekter enn det er mulig å omsette. Vi har bygd mange familieleiligheter, riktignok med ganske knappe arealer. Baglerbyen ligger sentrumsnært, området er romslig, grønt og trygt og skulle passe bra for barn, likevel går torommerne først. (Veidekke) Siste byggetrinn i Jess Carlsen-kvartalet er bevisst rettet inn mot unge mennesker. Tomtekostnadene er ganske høye her, boligprisene blir tilsvarende høye, unge mennesker har dermed bare råd til å kjøpe små leiligheter. Myndighetene hadde detaljerte krav til leilighetssammensetning fra fem- til toroms men fordi vi vet at de største 4- og 5-rommerne blir for kostbare for barnefamilier, er mange av de store leilighetene planlagt og godkjent som to-i-ettleiligheter, med en egen 1-roms utleiedel. (OBOS Nye Hjem) Fortsatt henger de (Plan- og bygningsetaten) etter på reguleringssiden. Spesielt holdningene til økonomi, dvs. tiltakshavers eller samfunnets bruk av ressurser er det ofte lite forståelse for. Ambisjonsnivået er i enkelte tilfelle vel høyt. Et eksempel er politikernes eller PBE s ønske om å styre hvor familier eller enslige skal bo i byen gjennom å sette krav i reguleringsbestemmelsene til leilighetsfordeling. ( ) Vi risikerer også at det lokale markedet tilbys en leilighet med en størrelse det ikke er etterspørsel for, noe som setter utbygger i en meget vanskelig situasjon. Alt for ofte har vi sett at PBE i enkelte tilfelle i ettertid, går med på å avvike fra kravet om for eksempel store leiligheter i sentrale strøk når utbygger har satt i gang og ikke fått solgt de store leilighetene. Endringer sent i prosjektene medfører dårligere planløsninger og økte kostnader, dvs. sløsing med ressurser. (Urbanium) Vi betrakter bosetting av sentrale områder med barnefamilier og levende boligområder som et langsiktig mål. Men hvordan kommer man dit? Vi tror ikke at det kan skje over natta i Kvadraturen. Vi må få folk tilbake til Kvadraturen før vi kan få Folket tilbake. Vårt forslag gikk ut på å bygge en større andel mindre leiligheter i første omgang, og viser det seg at etterspørselen etter større leiligheter blir stor, vil vi bygge flere familieleiligheter over tid. Men vi nådde ikke fram i Plan- og bygningsetaten, som følte seg bundet av de politiske føringene om forholdet mellom store og små leiligheter. Hos byutviklingskomiteen som behandlet reguleringsplanen, nådde vi derimot fram. Politikerne vedtok en reguleringsplan for hele kvartalet med alle byggetrinn. Planen setter ikke begrensning på andel store leiligheter, bare på andel små. Men første trinn får overveiende småleiligheter. De store er f.eks. hjørneleiligheter som ber om å få være store. Hvis ingen likevel kjøper de store, tvinges vi til å dele opp de fleste av dem også. (Linstow) 14

15 Det andre trekket, arealreduksjon for hver leilighetstype, kan illustreres med to utsagn fra intervjuene: I følge Byggholts erfaring fra Drammen, Lillestrøm og Strømmen skal en familieleilighet med et visst antall rom gjerne være 10 m2 større der enn i Oslo. Og de trerommerne som USBL nå bygger i prosjektet Byskogen i Oslos sentrumsrand, er på størrelse med torommerne de bygde på 80tallet. Flere utbyggere oppgir at de aksepterer minimumsarealer som kan krype inntil 15 m2 under Husbankens minstestandard, og at kommunale krav knyttet til antall rom blir mer overkommelige hvis utbyggeren får styre arealene. I Oslo beskriver for eksempel normen en fordeling mellom leilighetsstørrelser, fra to til fire rom. Det er nå én ting, men når det i tillegg beskrives minimumsstørrelser, kan det bli problematisk. Vi opplever at det har blitt noe større fleksibilitet enn det det var for noen år siden. Men vi har erfaringer med å sitte igjen med en god del større leiligheter som det ikke var marked for. Og det kan du ikke drive med over tid. Vi må ta hensyn til et marked. (Skanska) Men det er et problem, f.eks. i Stasjonsbyen, at kommunen ønsker et større innslag av store leiligheter enn det markedet absorberer. Det som teller for oss, er ikke antall familieleiligheter, men rett og slett om tre- og fireromsleilighetene kommer under en viss pris som gjør dem salgbare, uavhengig av hvem som kommer til å bo der. Det er og blir enhetsprisen som til syvende og sist styrer det utvalget av mennesker som kommer til å flytte dit. Vi er ikke så redde for kommunale krav til minimumsandel for leiligheter på over to rom så lenge vi får styre arealene. Samtidig går det en nedre grense for hva som er salgbart. En firerommerpå 60 m2 er for lite. Store leiligheter legger man gjerne på toppen. Der blir de lettest solgt. En slik beliggenhet egner seg riktignok minst for barn. (...) Bor du bynært, lever du en stor del av livet utenfor leiligheten, derfor trenger du mindre areal hjemme. Dette gjelder også barnefamilier. (Byggholt) USBL beskriver sine forsøk på å få plankabalen til å gå opp innenfor knappe arealrammer: I Innfill-prosjektene erfarer vi at leilighetene ikke kan være for små. Under 40 m2 har man ikke noe potensiale til noe annet enn en liten torommer, og kommer trerommeren ned mot 60, kan den ikke stort mer enn å være en alminnelig trerommer. Vi forsøker å finne skjæringspunktet - hvor stort må arealet være for at det har potensiale til 1 person, 2 personer, 1+1, 2+1 osv. Vi undersøker ulike arealers kapasitet. Kan 50 m2 gis potensiale til en trerommer gjennom utradisjonell innredning og fleksibel bruk, f.eks. weekendbarn på besøk uten at det skal ha et eget, permanent rom som står tomt resten av uken? Vi forsøker på denne måten å optimalisere arealet. Neste trinn er 65 m2 både en tradisjonell trerommer og en slags korttids firerommer med 3-4 brukbare soveplasser. Leilighetssammensetning Et flertall uttrykte sin oppfatning om årsakene til den lave etterspørselen etter sentrumsleiligheter på mer enn to rom: Høye priser og tilsvarende lav betalingsevne hos barnefamilier ble nevnt fem ganger. Barnefamiliers ønske om å bo utenfor sentrum i barnevennlige omgivelser ble nevnt fire ganger. Et flertall tenkte også høyt om leilighetssammensetning i sentrum: Fem informanter vurderte en overvekt av småleiligheter i dagens nybyggeri som akseptabelt. Flere begrunnet dette med at sentrum har et dårlig oppvekstmiljø. De som kommenterte ansvaret for dette miljøet, plasserte det hos kommunen. De høye byggekostnadene med tilsvarende høye priser ligger i bånn. Samtidig venter folk i dag lengre enn før med å sette barn til verden. Den lange, uetablerte ungdomstiden øker antall småhusholdninger, det er mest unge barnløse mennesker som vil bo i sentrum. Disse har heller ikke mye penger og dermed hverken råd til eller behov for store leiligheter. (Veidekke) Større leiligheter etterspørres stort sett av barnefamilier. De har verken råd til å kjøpe store sentrumsleiligheter, eller ønsker å gjøre det. Deres drøm er ofte noe grønt og da frister det mer med en større blokkleilighet eller et rekkehus i byens randsone. Husk at ca. 55% av byens husstander består av enslige. Det er stort sett husholdninger på 1-3 personer som ønsker å bo i sentrum. Slik er det i alle hovedsteder i Europa. (Urbanium) Familier flest flytter ut av sentrum slik at ungene kan løpe med gress mellom tærne. Oppvekstmiljøet anses ikke å være optimalt i Oslo sentrum. Det er vel nærmest utopisk å vente at småbarnsfamilier skal flytte dit. I sentrum er det ikke så farlig at det bygges overveiende småleiligheter. (Byggholt) For yngre folk, særlig barnefamiler, er det fortsatt viktig med god plass. De flytter ofte pga plassbehov, f.eks. fra to- til treroms og videre ut av byen. Colosseum Park ble designet for flere barnefamiler enn dem som vil bo der. (...) Selv om dette er et utleieprosjekt, er nok hovedårsaken til den lave andelen barnefamilier det høye prisnivået som er skapt av etterspørselen etter sentrumsleiligheter - mange ser at de kan få et rekkehus utenfor byen med de samme boutgiftene, og har man små barn og må sitte hjemme om kvelden uansett, kan man like godt gjøre det et annet sted enn på Majorstua, der omgivelsene ikke er spesielt barnevennlige. (Selvaagbygg) På sikt kan det være et problem at byen segregeres. Men det er ingen ulykke å ha en boligkarriere som innebærer at du flytter et antall ganger gjennom 15

16 livet. For enslige og barnløse par i en tidlig fase er det naturlig å bo sentralt og bruke byen på en helt annen måte enn familiemennesker. Vi må tenke kortsiktig på dem som skal flytte inn i våre prosjekter. Den omkringliggende byen har ikke gode nok forhold for barnefamilier med trafikksikring, parker osv. Byhagen var tilrettelagt for barn, men det flyttet inn svært få barn. I våre nybyggsprosjekter, utenom småhus, er barnefamilier fraværende som kjøpergruppe. Heldigvis har vi et kjempetilbud til barnefamiliene i den eksisterende boligmassen. Slik starter deres boligkarriere. Tendensen til å ville bo sentralt er økende, men ikke for barnefamilier. Hausmannsområdet mener vi er lite egnet for barnefamilier, men Jess Carlsenkvartalet er planlagt etter retningslinjer som også omfatter tilrettelegging for barn. (OBOS Nye Hjem) Hvordan bør så forholdet mellom utbyggere og myndigheter være for å balansere ut en god leilighetssammensetning i sentrum framover? Her varierer holdningen hos informantene mellom en aksept av visse offentlige styringstiltak og en overbevisning om at markedskreftene regulerer dette best uten offentlig intervensjon. Disse holdningene ble ikke alltid uttrykt like klart, de kunne dessuten forekomme side om side hos én og samme informant. Derfor kan vi bare slå fast at begge holdninger forekommer. Med et noe større trøkk bak de markedsvennlige erklæringene enn de styringsorienterte. Først noen eksempler på refleksjoner rundt offentlige inngrep i markedet: Hovedgrunnen til at det er bygd så få store boliger i Oslo sentrum, er vel at Husbanken har gitt for små tilskudd i et marked med høye kostnader. Istedenfor å legge på tilskuddene, har man fjernet minstestandarden. (Selvaagbygg) Hvis samfunnet vil betale for store leiligheter for at barnefamilier som ikke har råd til å kjøpe slike leiligheter skal få råd, må Husbanken eller andre finansiere eller subsidiere dette. Det er ikke mitt inntrykk at staten finner det riktig. Det er fortsatt mange store boliger i byen. (Urbanium) Deretter noen eksempler på konsekvent markedstankegang: Vi er enige med politikere som sier at vi skal bygge for byen med et tyveårsperspektiv og derfor forlanger høy andel familieleiligheter, men markedet må fungere i mellomtiden. Når vi får beskjed av PBE om å bygge minst 60% treroms eller større i et prosjekt, er det nesten uten unntak unge mennesker og ikke barnefamilier som flytter inn. Ungdommene danner bofellesskap - ikke fordi de synes det er artig å bo sammen, men fordi de ikke har økonomisk mulighet til å bo hver for seg. Det finnes for få små, og dermed billige, leiligheter. Hvis det framover produseres så mange småleiligheter at mange unge mennesker får sitt eget sted å bo, vil sannsynligvis mange av de store leilighetene som i dag brukes til bokollektiv, komme ut i markedet som familieleiligheter. Etter hvert som markedet normaliserer seg, vil du kunne velge hvor du vil bo. (SEFF) Politikerne vedtok en reguleringsplan for hele kvartalet (Posthuset) med alle byggetrinn. Planen setter ikke begrensning på andel store leiligheter, bare på andel små. ( ) Reguleringsplanen har tre utviklingsmuligheter i seg: Overvekt av småleiligheter, større andel familieleiligheter eller en fortsatt stor andel kontorareal. Dessuten har den flere andre muligheter: Hvis markedet skulle rope på hotell igjen om fem år, er det mulig å bygge hotellfunksjoner. Dette er en reguleringsplan av en ganske ny fleksibel type med et vidt fomål. Vi er helt avhengige av å tenke marked i Kvadraturen. (Linstow) (Om svikten i omsetning av familieleiligheter:) Det er ikke noe problem. Markedet regulerer dette. Vi vet at noen vil ha store sentrumsleiligheter og vil betale for det. Noen prosjekter med store leiligheter blir derfor bygget. ( ) Det viktigste en utbygger kan gjøre, er å formidle overfor myndighetene hvem som virkelig er kjøpere av de aktuelle sentrumsboligene. Nå er det de små husholdningene. Viser det seg at det blir bygget for mange små sentrumsboliger, øker trolig etterspørselen etter større leiligheter til høyere priser. Lar dette seg selge, bygger vi det. (Urbanium) Et par utsagn kan tolkes som aktiv støtte til et eget lavstandardmarked for folk med dårlig økonomi og/eller korte boforhold: Så kan man spørre om det er mindreverdig å bo i små, kompakte leiligheter? Store deler av boligmassen er ferdigbygd, tilføring av slike boliger vil uansett utgjøre en veldig liten del av det totale tilbudet. Det er viktig å gi kundene valgfrihet mellom ulike løsninger. De dårlige løsningene er det ikke marked for. ( ) Vi kan ikke peke på prosjekter i dag som har direkte dårlige løsninger. Situasjonen er slik at du kan velge å bo dårligere, f.eks. velge vekk en del kvaliteter og bo billig. Dårligere løsninger gir lavere premisser til markedet. Men den største drivkraften for å få gode løsninger er å få det maksimale ut av de premissene markedet gir. (Selvaag) Å sove i stuen er ingen god løsning. I Det glade Kvartal har alle ettromsleilighetene en form for sovealkove. I tillegg til plass for sittegruppe er det et eget hjørne for plassering av sengen. Vi gjør imidlertid et skille mellom leiligheter vi bygger for utleie og dem vi skal selge. For utleieleiligheter stiller vi ikke samme kravet til sovealkove, rett og slett fordi vi vet at noen ønsker bare å leie et krypinn bokstavelig talt til en billig penge, og da må vi bygge smått. Det er alltid behov for gjennomgangsleiligheter både i kjøpe- og leiemarkedet. ( ) Det er folk som er i boligmarkedet som synes det er greit å kjøpe en slik fremfor å sette mye kapital i en større bolig. Det er jo ofte den første boligen som senere selges til en ny førstegangsetablerende. (Urbanium) 16

17 4 Tilpasningsdyktige planløsninger Et sted mellom aksepten av visse styringstiltak og tiltroen til at markedskreftene regulerer leilighetssammensetningen best alene, ligger en oppfatning om at arkitektoniske løsninger kan bidra til å bygge bro over kløften mellom markedets muligheter og myndighetens krav. Dette betyr boliger som i dag er omsettelige som småleiligheter, men kan endres i takt med et økende behov for familieleiligheter. Slike løsninger kan også besvare et mer generelt krav om tilpasningsdyktige løsninger som tillater endringer i husstandenes størrelse, sammensetning og bruksmønster. Den mest slitesterke formen for tilpasningsdyktighet er en utforming som muliggjør bruk på ulike måter og til forskjellige formål uten at det gjøres bygningsmessige endringer. Livsløpsstandard er et eksempel her. De fleste utbyggerne ga inntrykk av å rette oppmerksomheten mot optimalisering av slike kvaliteter. Men for at leiligheter som bygges for hustander av en bestemt størrelse, f.eks. enslige, senere skal kunne tilpasses husstander av en vesentlig annen størrelse, f.eks. barnefamilier, kreves bygningsmessige forandringer. Det dreier seg om endring av vegger og åpninger, enten internt i leilighetene eller mellom dem. Ombygningene må eventuelt følges opp av forandringer av eierenhetenes størrelse og sammensetning. Flere av informantene mente at akkurat dette fører til delvis uoverstigelige vanskeligheter. Alle uttalte seg om løsninger tilrettelagt for bygningsmessige forandringer. Hele åtte av utbyggerne satser på, eller er åpne for, planløsninger med slike egenskaper. Konkret betyr dette: 2 Tre utbyggere satser allerede på et visst innslag av mor-barn-leiligheter med utleiedel som innlemmes i eierdelen eller på tvillingleiligheter, dvs. to mer eller mindre likestilte enheter. Ytterligere tre er åpne for å prøve ut lignende prinsipper. 2 To utbyggere legger allerede opp til endringsbare romskiller i form av vanlige lettvegger. to andre er åpne for det samme. Dessuten erklærte ytterligere to at de vil prøve ut flyttbare veggelementer, sidehengslet eller fastspent mellom tak og gulv vel å merke dersom det dukker opp noen brukbare produkter der tekniske problemer som lydisolasjon, usikre elektriske føringer, merker i gulv og tak, er løst. I Startbo-konseptet satser Veidekke konsekvent på leiligheter med utleieenhet. Andre uttrykker en viss skepsis til dette prinsippet: Det gir en mulighet til å bygge store byleiligheter som i første omgang er omsettelige. Men det finnes delte meninger her, det er bl.a. litt av en jobb å være utleier, og faller leiemarkedet, kan eier bli sittende med svarteper. Leietakers personlige forhold til eier kan også bli klamt. Dessuten kan store opphopninger av slike leiligheter gi negative utslag for hvordan bebyggelsen oppfattes i markedet. (USBL) Det har fungert bra der vi har valgt det, men det er også en kjensgjerning at dette også er et marked med begrensninger. Så vi vil ikke gjøre dette til en standardløsning. Man kan ha noen slike boliger i et prosjekt, men det er ikke løsningen å unngå fire- og femroms. Da tror jeg heller man må se på hvordan man i en annen situasjon, i et annet marked, kan slå sammen to separate leiligheter til én større hvis ting endrer seg veldig. Vi ser i de største byene at markedet for utleie kan mettes. Da er ikke dette løsningen å satse på. (Skanska) Flere viser til prosjekter der konstruksjonen ligger i ytterveggene slik at all oppdeling av volumet foregår med tradisjonelle lettvegger. USBL er den av utbyggerne som arbeider mest aktivt med flyttbare veggelementer: I Innfillprosjektet er fleksibilitet foreløpig prioritert høyere enn generalitet. Vi jobber med planprinsipper hvor kjøperne kan velge mellom ulike innredninger av boligarealet ved å ha fleksibel plassering av lettvegger: Vi legger et oppforet installasjonsgulv (med føringer for el, data osv.) og ser på mulighetene for å bruke kontormodulvegger som er lette å montere og demontere. (USBL) Men det følelsesmessige rundt flytting av vegger kan være vanskelig, påpeker Selvaagbyggs folk, så vanskelig at kunder kan reagere negativt på en vegg som ser flyttbar ut. Å flytte selv kan kjennes lettere, særlig hvis nærområdet har en variert leilighetssammensetning. Urbanium tror at mange heller vil kjøpe en ny bolig hvis den gamle ikke passer lenger. Å flytte er faktisk blitt vanlig, og det er lettere å flytte folk enn å bygge boliger som skal passe for alle eventualiteter. Selv om vi er åpne for leiligheter der planløsningen kan forandres over tid, kan en slik foranderlig løsning lett bli en bortforklaring fra å lage virkelig gode løsninger som skal kunne nå mange mennesker, der tolv forskjellige familier over tid kan leve på ti forskjellige måter innenfor en og samme planløsning. ( ) Det gjelder for oss å tilby det rette produktet til folk for akkurat den livssituasjonen de befinner seg i. Vi tror at de fleste kjøper og flytter inn med en tidshorisont på 5-6 år. Å forsøke å se lenger enn som så blir for komplisert. Dermed blir det vanskelig å selge inn det som en merverdi. (Selvaag) 17

18 Fellesarealer En variant av tilpasningsdyktige løsninger er felles eide eller leide arealer som supplerer de strengt private arealene, enten med funksjoner av privat karakter som f.eks. gjesterom, arbeidsrom, badstue eller kollektiv karakter som fellesvaskeri, trimrom, forsamlingsrom med felleskjøkken osv. Alle infomantene uttalte seg om fellesarealer. Linstow planlegger et boligprosjekt med store muligheter for fellesfunksjoner på inngangsplan, Byggholt og SEFF vurderer mulighetene i hvert sitt pågående prosjekt. Flere mener at fellesrom kan passe for markedssegmentene ungdom og seniorer med god råd. Skanskas informant ser for seg at bevisst bruk av fellesarealer kommer til å øke: Dette er selvfølgelig for å kunne begrense leilighetsstørrelser og dermed stykkpriser. Byggholt tror at kommunen kanskje vil akseptere en større andel småleiligheter i Stasjonsbyen dersom det knyttes en del fellesarealer til dem: Vi har vært innom flere idéer her kontor, leilighetshotell osv. I tillegg til å dekke et behov, vil slike arealer kunne bidra til å gjøre prosjektet unikt. Går dette bra, er det ikke utenkelig å legge inn slike arealer i mindre prosjekter også og markedsføre dem som elementer av eksklusivitet. Men hele sju utbyggere uttrykte generell skepsis eller motstand mot fellesanlegg i vanlige boliganlegg. To argumenter mot slike anlegg gikk igjen: De blir sjelden brukt, delvis fordi bruken krever en egen organisering. Og de er vanligvis ikke salgbare: Det vi selger, er det private bruksarealet. En andel av et fellesareal blir ikke synliggjort i prislistene. (OBOS Nye Hjem) Arbeidsrom hadde vært morsomt i og for seg. Eller trimrom. Jeg tror kanskje enkelte kjøpere ville verdsette slike løsninger. Men når jeg har filosofert over slike løsninger, har jeg kommet fram til at jeg like godt kan lage en leilighet til. Den er mer salgbar. (Urbanium) USBL har tidligere bygd to velfungerende bofellesskap som de fortsatt forvalter. Men i dag er det andre tider: Hvis slike arealer ikke er programmert og etterspurt som fellesareal, vil de vanskelig kunne figurere som inntektsgivende arealer. Dette krever økt innskudd og økt husleie, vi ser små muligheter til å få det til å gå rundt fordi man på forhånd ikke vet hva de rommene skal brukes til og hvor hyppig de blir brukt. ( ) Skal jeg forsvare dette prinsippet i et prosjekt, må det skje gjennom en medvirkningsprosess der de medvirkende vil ta disse arealene i bruk. Man må vite hvordan arealene skal brukes, og at det finnes konkrete kjøpere som både er villige til å betale for en slik tilleggsytelse og bruke den. Mens fellesarealene i USBLs bofellesskap er drevet etter samvirkeprinsippet, får Linstows prosjekt Posthuset store kommersielle funksjoner på inngangsplan, som både retter seg mot boligene i kvartalet og mot publikum i den omgivende Kvadraturen: Men hele prosjektets eierform og organisering er ennå i støpeskjeen. En mulighet er at de som drifter dette arealet, kan inngå spesielle avtaler med beboerne. Men vi kommer nok ikke til å bruke dette som salgsargument. Vi vil lære mer om slike forhold underveis. I en interimsfase kommer en ekstern drifter til å stå for aktiviteten i den gamle posthallen. Vi lager en liste over de ulike servicefunksjonene som kan bli aktuelle i det endelige prosjektet, f.eks. bilpool og fellesvaskeri, og vil vurdere den fortløpende. Der må man skille mellom kommersielle operatører som vi bare er vertskap for (bilutleiefirma, vaskeri osv.) og virksomheter som blir mer direkte knyttet til sameiet og som derfor må besluttes og styres av beboerne. (Linstow) I Lørenprosjektet, som ligger i sentrumsranden, håper Selvaagbygg at det store felleshuset, Kanonhallen, kommer til å fungere som et virkelig samfunns- og aktivitetshus. Men et annet sted utviklet den samme informanten et lengre resonnement rundt fellesanlegg og urbanitet som kan peke i motsatt retning: Begynner man med slike løsninger, er området ikke lenger urbant. Slike behov ivaretas nettopp av urbane områder, der det er muligheter for å treffes ute, der det er treningssentre og der de nødvendige tilbudene finnes. Dermed kan man bygge mindre leiligheter. Bygger man derimot langt borte fra disse tilbudene, blir det nødvendig enten å bygge større leiligheter eller legge inn slike tilbud i prosjektet, og da bygger man ikke lenger urbant, for å sette det litt på spissen. ( ) Gjennomfører du den tankegangen med halvprivate anlegg konsekvent, lager du til slutt gated communities, der beboerne forvalter funksjonene selv og lukker seg mot omverdenen. Den andre tankegangen innbefatter at du føler at det er såpass privat å gå på kafe at du gjør det når du har mange gjester. Det er heller ikke noe problem for gjestene å overnatte på hotellet i nærheten du må rett og slett leve på den måten. ( ) Vi her i Norge har muligheten til å bevare åpenheten og ikke gå mot slike lukkete enheter med alle tilbudene bak låste dører, som etter hvert vil føre til at vi setter opp overvåkingskameraer. Som motvekt er differensiert aktivitet helt vesentlig for sikkerheten i et område. Sikkerhet blir nok et nøkkelord i fremtiden. Den økende kriminaliteten kan undergrave det vi tenker på som urbanitet. Derfor er det viktig at statlig boligfinansiering og planlegging legger til rette for boligbygging i sentrale strøk, der arbeidsplassene ligger. Urbanitet er nettopp mange formål i samme område. (Selvaagbygg) 18

19 5 Utbyggeren som tilrettelegger De to boligbyggelagene OBOS og USBL er de eneste av undersøkelsens utbyggere som alltid har hatt, og fortsatt har, en klar rolle som forvaltere etter salg og innflytting. Men i samtalenes løp kom flere andre informanter inn på sin egen mer eller mindre selvpålagte rolle som tilrettelegger for nye beboere. I Det glade kvartal bygger Urbanium både takterrasser og en lang altangang med oppholdsmuligheter og påpeker at slike anlegg forutsetter et visst nivå på boevnen til dem som flytter inn. Vi forsøker å sveise de kommende beboerne sammen på forhånd, holder kontakten via brev og internett, innkaller til fellesmøte og hjelper dem å etablere et styre. Også SEFF nevner at bruken av takterrasser kan skape konflikter. I selveierprosjekter er det slik at noen beboere ikke vil godta at andre ødelegger felles orden og går hardt til verks mot sine naboer, hardere enn SEFF ville ha gjort selv. Da blir det også bra til slutt. Men i utleieprosjekter går SEFF inn selv og etablerer rutiner for orden. Fellesvaskerier får vaskelister, og der trappevasken ikke fungerer, leier de inn et vaskebyrå. I bakgården i Langes gate anla vi plen, satte opp noen benker og en utegrill. Den eneste gangen det var en skikkelig fest der, var da vi var ferdige med grillen. Siden har det vært stille og rolig. Linstow kommer til å delta aktivt i å etablere driften av fellesfunksjonene i Posthuset før de gradvis trekker seg ut og overlater makten til sameierne: seg opp som interessert i et prosjekt med 70 enheter. Det kan vi utnytte positivt ved å spørre dem og få svar på en del spørsmål. Vi har en del planer for dette og vil se mer på hva denne gruppa ønsker seg av felles fasiliteter. Det kan ligge på mange nivå, det kan være el-bilen i kjelleren eller det kan være tjenester koblet til borettslaget, det kan være takterrasse eller vaskekjeller, båt på kaia e.l. (Skanska) Selvaag planlegger å gjøre utstrakt bruk av IKT i organisering av fellesfunksjonene i Lørenprosjektet: Du får ikke lenger noen til å styre slike tilbud frivillig på fritida. De personlige relasjonene med styreledere og styremedlemmer kan dessuten bli en stor belastning. Mange mennesker ønsker å flytte vekk fra det der. I dag sender man ofte SMS for å slippe å prate med folk, for å slippe å forholde seg til så mange forskjellige mennesker. Beboere ønsker ikke lenger kontakten i oppgangen, man er blitt vant til å kommunisere over nettet. Dette har vel sammenheng med individualiseringen i samfunnet. Folk vil være herre i eget hus. Vår oppgave er ikke å stemple denne utviklingen som positiv eller negativ, vi skal gi folk muligheter til å kommunisere på samme måte i nærmiljøet som de er vant med, dvs. å tilpasse prosjektet til folks levesett heller enn å forsøke å endre det. Og ligge litt foran utviklingen, slik at beboerne får tilbudet når de vil ha det. I Lørenprosjektet går det mot at vi utnytter ny teknologi i kommunikasjon mellom beboerne: Et felles nettsted med egne portaler for beboerne, der man disponerer felles tilbud. Nettet gjør organiseringen både enklere og mer upersonlig. Du kan henvende deg uformelt til mange samtidig, opprette møtesteder, få til felles aktiviteter. Det er lettere å få en melding om at nå skal vi ned og grille i parken vil noen være med?, enn et tradisjonelt sommerfestarrangement. Uansett kommer vi til å være i huset i lang tid framover, i det minste som utleier av den delen som ikke er ombygd til boliger. Det vil bli etablert et samlesameie som inkluderer hele huset, altså både boliger og kommersielle funksjoner. Den drifteren som starter med å drifte posthallen, vil være en del av dette. Vi kommer til å etablere vedtekter før den første salgskontrakten er undertegnet. Her finnes mange gode forbilder for boligdriften, mens krysningspunktene bolig næring vil ha mer nybrottskarakter, selv om vi har slike erfaringer fra f.eks. Aker Brygge. I utviklingen av You live-konseptet brukte Skanska en fokusgruppe der deltakerne ble spurt om hva de ville prioritere av fasiliteter og hva som ville være hindringer: Vi begynner å få en ganske stor portefølje av interessenter og kunder, 2500 mennesker har skrevet 19

20 6 Sluttkommentar med noen åpne spørsmål Med denne undersøkelsen har vi forsøkt å kaste et skrålys inn på tenkemåter og selvforståelse hos boligutbyggere som opererer i de største byene. Men undersøkelsen reiser minst like mange spørsmål som den besvarer: Stemmer det bildet som undersøkelsens utbyggere tegner av seg selv, overens med utbyggeres faktiske virksomhet og virksomhetens resultater? Her finnes stoff for nye undersøkelser. Boligutbyggerne som byutviklere Regjeringens hovedstrategi for å nå sin visjon, og første hovedmål, er å legge til rette for et velfungerende boligmarked, heter det i Boligmeldingen (kap.1.1). Deretter nevnes hovedvirkemidlet, en økonomisk politikk som sikrer stabile, lave renter, som igjen skal sikre en stabil utvikling i boligmarkedene, dempet risiko for aktørene og stabil, høy sysselsetting. Regjeringen satser fortsatt primært på markedsmekanismene for å oppnå tilstrekkelig høy kvalitet på det som bygges. Husbankens rolle som boligfaglig premissgiver skal endres ved reduksjon av krav og økonomiske incentiv. Eksempler på dette er oppheving av minstestandarden og dermed muligheten for påvirkning av tradisjonelle plankvaliteter til fordel for satsing på rådgivning og informasjon, dessuten reduksjon av tilskuddene til påvirkning av plankvalitet. Det er neppe for dristig å påstå at dereguleringen av boligmarkedet i kombinasjon med omleggingen av det offentlige finansierings- og planapparatet først og fremst Husbanken og kommunale etater har gitt boligutbyggerne større alburom fra regulering og eiendomsutvikling til utforming av hver bolig. Større alburom gir mer makt, og med makt følger ansvar. Boligutbyggerne har en framskutt posisjon som byutviklere. Dette kjenner politiske og administrative myndigheter på kroppen. Man forsøker å utvikle nye styrings- og samarbeidssystemer, som gjerne går under samlebetegnelsen governance. I samtalene beskrev informantene hvordan de går fram for å tilpasse prosjekter til lokalområdets premisser. Her fikk vi ikke bare demonstrert varierende standpunkter, men også svært varierende interesse for hva prosjektene kan gi byen rundt ut over et lokalt boligsupplement. Uansett viste utbyggerne et vesentlig større engasjement rundt spørsmålet om hvilke kvaliteter byen kan tilføre prosjektene. En ny undersøkelse kunne sammenligne et knippe utbyggeres områdeanalyser og deres underliggende verdiavveininger med kommunens premisser for byutviklingen i de samme områdene. Undersøkelsen ville nok dokumentere stor avstand mellom de to partene på flere felt, f.eks. leilighetsfordeling og tilrettelegging av uteområder for barn. Spørsmålet blir da: Kan man vente en ekstra innsats av utbyggerne i dagens deregulerte boligmarked? Den samme undersøkelsen ville trolig avdekke at mange utbyggere primært forstår byutvikling gjennom markedets utvikling, det vil si at kvaliteter som en liten og veldefinert kjøpergruppe vil ha der og da, er kvaliteter som også vil passe lokalmiljøet. At markedsmekanismene sikrer en slags gjensidighet mellom prosjekt og omgivelser. Boliger har en innebygd treghet, uavhengig av tankegangen hos dem som planlegger og bygger dem. En boligblokk skal stå lenge. Endring av den materielle bystrukturen må planlegges med flere generasjoners perspektiv. Er markedets logikk forenlig med dette perspektivet? Vil ikke markedstenkingen med nødvendighet være konsentrert mot salgsøyeblikket og salgsobjektet? Hvor langsiktig er de markedsstyrte aktørene i stand til å planlegge? Alle de ni intervjuene demonstrerer tydelig at marked nå er mer enn et sentralt ord hos boligutbyggerne. I markedet finner utbyggerne en felles målestokk for de kvalitetene som de legger inn i prosjektene. Her har utbyggernes terminologi og faglige forståelse endret seg i takt med myndighetenes liberaliseringstiltak. Men hvem ivaretar da det langsiktige perspektivet myndighetene? Vår påstand er at utbyggere har mer langsiktige perspektiv enn politikere flest. Det er lettere for en politiker å si nei enn ja til et planforslag, fordi et ja utløser en haug med meninger. Det er blitt for enkelt å stoppe en utvikling, det kommunale engasjementet for utvikling som vi hadde for noen år siden, er borte nå. Den kommunale fattigdommen spiller en stor rolle fordi man ser at boligutbygging betyr ny belastning på skoler og barnehager osv., man har ikke alltid evne til å tenke ut over sin egen kommune eller den aktuelle valgperioden. Politikerne har maksimum to års perspektiv, deretter begynner de å tenke på gjenvalg. Vårt perspektiv er vesentlig lengre enn som så vi skal også være stolte av prosjektene våre i ettertid. Forutsetningen for at vårt firma skal bestå, er å tjene penger til enhver tid samtidig som vi er avhengige av et godt rykte, som igjen er knyttet til det langsiktige perspektivet. (Byggholt) Denne uttalelsen underbygges av det faktum at informantene oftere utdelte negative enn positive karakteristikker av myndighetenes markedsintervensjoner. Flere mente riktignok at samarbeidet med Plan- og bygningsetaten i Oslo nå går bedre enn tidligere. Men kommer dette av at etaten faktisk 20