Hagb. Kræmer AS. Reguleringsplan med konsekvensutredning Kræmer Brygge. Næringsliv og sysselsetting

Transkript

1 Hagb. Kræmer AS Reguleringsplan med konsekvensutredning Kræmer Brygge Næringsliv og sysselsetting Tromsø

2 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING Tittel: Reguleringsplan med konsekvensutredning for Kræmer Brygge deltema Næringsliv og sysselsetting. Arkitekt(er): Forfatter(e): Bidragsytere: Voll Arkitekter AS Guri Ugedahl Næringssenteret i Vestfold v/ Gregor Kummen Hilde Hannevig, Hagb Kræmer AS Oppdragsnr.: 8510 Oppdragsgiver(e): Rapportstatus: Tilgjengelighet: Oppdragsansvarlig: Kvalitetssikrer(e): Antall sider: Filreferanse: Adresser: Hagb. Kræmer AS Delutredning Åpen Guri Ugedahl Tom Langeid 14 sider \\Ba-fil\ba-arkiv\8510KRÆM\Dokumenter\Avd- PU\Deltemaer\Næringsliv\Næringsliv og sysselsetting endelig ver doc Barlindhaug Consult AS Postadresse: 9291 Tromsø Besøksadresse: Sjølundveien 2 Telefon: Telefaks: Epost: firmapost@barlindhaug.no

3 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING Innholdsfortegnelse 1. Innledning Bakgrunn Metode Influensområde Dagens situasjon Beskrivelse av området Kommuneplan for Tromsø med arealdel (vedtatt 07) Visjon for Stakkevollvegen (vedtatt 06) Planlagt utbygging alternativet Hovedalternativet Alternativ løsning Virkninger Ulike næringskonsepter Handelsanalyse Arbeidsplasser i driftsfasen Arbeidsplasser i utbyggingsfasen Oppsummering virkninger Avbøtende tiltak / Planpremisser...14

4 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 1 1. Innledning 1.1 Bakgrunn Hagb. Kræmer AS planlegger utbygging av sin eiendom på Stakkevollvegen. Den planlagte bebyggelsen er av en slik størrelse at planen kreves konsekvensutredet. Planprogrammet (PP) ble fastlagt i planutvalgsmøte I hht planprogrammet skal følgende besvares innenfor deltema næringsliv og sysselsetting: Ulike næringskonsepter vurderes spesielt (kfr alternativense). Handelsanalysen beskrives / vurderes. Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen av området beregnes. Antall arbeidsplasser knyttet til utbygging av området (bolig / næring) beregnes. 1.2 Metode Basert på en beskrivelse av relevante forutsetninger knyttet til planområdet, gis en vurdering av hva slags virkninger en realisering av de aktuelle alternativene vil kunne gi. 1.3 Influensområde I tråd med tiltakets profil, fokuseres det på de lokale virkninger av tiltaket. Beregning av antall arbeidsplasser gjøres for den planlagte utbyggingen. Handelsanalysen vurderes i fht bydelen Stakkevollvegen.

5 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 2 2. Dagens situasjon 2.1 Beskrivelse av området Hagb. Kræmer AS, eiendomsselskapet i Kræmer-konsernet, eier et betydelig næringsområde på rundt 50 daa, ca 2,5 km nord for Tromsø sentrum. Eiendommen har opprinnelig vært benyttet til fiskeindustri, handel og forskjellig annen næringsvirksomhet. Kræmer startet sin næringsvirksomhet på Stakkevollveien for ca. 70 år siden. Før den tid drev Kræmer-familien fangst og fiske med egne skuter fra samme område. På grunn av endring i ressurstilgang, markedsforhold, offentlige krav, beliggenhet, samt andre faktorer, ble det mot slutten av 90-tallet gjort strategiske beslutninger om å endre Kræmers kjernevirksomhet fra hovedfokus på fiskeri, til handel og eiendomsutvikling. I 1993 ankom ca 30% av råstofforbruket på totalt 4000 tonn med trailer. Ca 2000 tonn ferdig foredlede produkter ble så fraktet fra området på trailer. Flere av leietakerne fikk dessuten levert materialer på opptil 24 meter lengde, og mange av bedriftene var avhengig av store kranvogner til monteringsarbeid om bord i båter. I tillegg kom leveringer til dagligvarehandelen, skipshandelen og annen handel, samt utkjøring fra skipshandelen og andre handelsbedrifter. Denne situasjonen var rimelig stabil fram til Hagb. Kræmer AS avviklet sin fiskerivirksomhet på eiendommen i 2000, og fryselageraktivitetene i Siden da har bygningene stort sett blitt leid ut. På grunn av bygningsmassens beskaffenhet og opprinnelige bruk, er mange bygg ikke lenger brukbare til annet enn lager og noe industri. Flere av bedriftene som tidligere leide lokaler på eiendommen har flyttet fordi arealene til produksjon ikke lengre var tilfredsstillende. Store deler av dagens bygningsmasse bærer preg av at den er oppført for over 50 år siden. Deler av bygningsmassen kan bevares, men må da gjennomgå en betydelig renovering for å kunne bringes til dagens standarder og krav. Kræmer har gjennom mange år jobbet med planer for en helhetlig utvikling av eiendommen. Det har derfor ikke blitt startet opp ny virksomhet, eller blitt foretatt endringer av betydning i dagens bygningsmasse. I denne prosessen har aktiviteten i området gått ned, både når det gjelder antall sysselsatte, og når det gjelder trafikk til og fra. Bankfilial, fiskeindustri, tungindustri som Nofi og Maritim Sveis, bunkring over kai (Esso), samt en rekke andre virksomheter som skapte aktivitet har blitt flyttet, lagt ned eller avviklet, og bare delvis blitt erstattet av nye leietakere. I 1993 hadde området ca. 380 sysselsatte, hvorav ca 95 var sysselsatt i Kræmer. Tidligere år var antall sysselsatte enda høyere. I tillegg var kai-trafikken langt høyere enn det den er i dag, med daglige leveringer fra fiskeflåten. I dag består området av ca m 2 næringsbygg. Hovedaktiviteten i dag er handel (ca m 2 ), kontorer (ca m 2 ), lett industri (ca m 2 ), samt at en stor del av bygningsmassen benyttes som lager/kjølelager/fryselager (ca m 2 ). I tillegg står den del av bygningsmassen som ble benyttet til fiskeindustri/fryselager (ca m 2 ) ledig i påvente av ny aktivitet som følge av den omdanningsprosess eiendommen til Kræmer er inne i. I dag rommer eiendommen ca. 70 forskjellig bedrifter, og omfatter alt fra legesenter, dagligvarehandel, annen varehandel, maritim forsyning og logistikk, fiskematproduksjon, bensinstasjon og lager, for å nevne noen. I tillegg har eiendommen kaier som leies ut til alle typer fartøy året rundt. Det sysselsettes til sammen ca. 275 årsverk på området i dag, inklusiv Kræmer-konsernets egen virksomhet på eiendommen.

6 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING Kommuneplan for Tromsø med arealdel (vedtatt 07) Kommuneplanen sier bl.a. følgende om handel ( senterstruktur og lokalservice handel ): ( ) Ved handelsetableringer på mer enn 3000 m2 krever fylkesdelplan for Troms at det utredes behov for nye etableringer samt forholdet til sentrum. Analysene skal basere seg på statistiske vurderinger om omsetning. Erfaringene med handelsanalysene som kommunen har hatt til behandling, viser at de ikke er et egnet verktøy for å bruke i saksbehandling av tiltak på den måten de er tiltenkt. Handelsanalyser som følger søknader om nyetableringer, gir ikke godt grunnlag for en balansert vurdering. Det tilrås derfor at nye forretningsetableringer heller styres gjennom arealrammer for detaljhandel, fastsatt gjennom kommuneplanens arealdel. Det vil gi nyetablerere bedre forutsigbarhet. Så lenge etableringene finner sted innenfor angitt areal i bestemmelsene, vil det ikke settes krav til handelsanalyser. Kommuneplanen avløser fylkesdelplan for handel. Og videre, under handelsstruktur : (.) Sentrum er fortsatt kommunens viktigste handelssted. Denne planen legger opp til at det utenfor sentrum skal settes av begrenset men tilstrekkelig areal der det kan etableres handel, uten at det leveres handelsanalyser slik det har vært krav om tidligere. (..) Stakkevollvegen vil kunne bli et avlastningssenter over tid eller bli et mer rendyrket bydelssenter, noe som vil bli avklart i kommunedelplanen for områdene mellom sentrum og Breivika. Stakkevollvegen har vært kommunens eksempel i et nasjonalt byomformingsprosjekt i regi av Miljøverndepartementet. Resultatet er at det er vedtatt en visjon som følges opp i videre planlegging. Det er vedtatt at sammenbinding av sentrum og Breivika gjennom en systematisk urbanisering av området langs Stakkevollvegen, skal være et hovedelement i byens utviklingsstrategi. Dette området skal vurderes spesielt i forbindelse med lokaliseringer av næringsvirksomhet og andre institusjoner som et alternativ til sentrum og Breivika. ( ) Arealene på nedsiden av Stakkevollvegen er avsatt til framtidig byggeområde. Utsnitt av kommuneplanens arealdel

7 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING Visjon for Stakkevollvegen (vedtatt 06) Kommunestyret fattet vedtak vedr. visjon for Stakkevollvegen Se også under deltema Arealbruk og prinsipper for utbygging. Illustrasjon fra visjonen utarbeidet av Acona Technopole, Arne Rydningen og Borealis Arkitekter De tre scenarioene det vises til i vedtaket er Arktisk hovedstad, Teknobyen og Midtbyen. Kræmer brygge er i hht visjonen lokalisert sentralt i Midtbyen. I hht visjonen skal Midtbyen utvikles til å være en bydel med bysentrumskvaliteter, med en kombinasjon av bolig og næring. Handelstilbudet vil være en kombinsjon av nærtilbud og typer handelsvirksomhet som skiller seg fra tilbudet i sentrum og i handelsparkene.

8 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 5 3. Planlagt utbygging Beskrivelsen nedenfor er utarbeidet i samarbeid med Voll Arkitekter AS alternativet En realisering av 0-alternativet innebærer at området utvikles ihht gjeldende reguleringsplaner og dagens situasjon. Situasjonsplan som viser en mulig utvikling ihht 0- alternativet. (Voll) Boliger Eksisterende boliger i området opprettholdes, 17 leiligheter og 35 hybler til sammen ca kvm. Næring forretninger, kontor, industri og lager Den eksisterende bygningsmassen ombygges og påbygges til moderne forretningsarealer i bygg mot nord. Totalt legges det opp til ca kvm forretningsareal. Kontorarealer lokaliseres hovedsakelig i ny bygningsmasse i nord. Også mindre deler av eksisterende bygningsmasse benyttes som kontorareal. Totalt ca kvm. Deler av industrien vil bli opprettholdt i 0-alternativet, til sammen ca kvm. I tillegg vil det være ca kvm lagerareal innenfor området. Til sammen vil det i 0-alternativet være drøyt kvm bygningsmasse. Park/utearealer Kaiareal og parkering vil utgjøre størsteparten av utearealer. Havneområder Kaiområdene vil kun bli endret i henhold til gjeldende reguleringsplan. Trafikk Det vil bli innkjøring til området i forlengelsen av Kræmervegen. I tillegg etableres det adkomst i nord og sør i området. Dette er som i dag og i samsvar med vedtatt plan for Stakkevollvegen. Parkering Parkering etableres som overflateparkering og parkeringsanlegg mot nord.

9 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 6 Fugleperspektiv som viser en mulig utvikling ihht 0-alternativet. (Voll) 3.2 Hovedalternativet Situasjonsplan som viser Hovedalternativet. (Voll) Boliger Boliger etableres i 5-8 etasjer og er organisert som kvartaler med indre gårdsrom, og som to pirer ut i sjøen. Boligbebyggelsen vil ligge bort fra Stakkevollvegen og ut mot sjøen med utsikt og nærhet til sundet, noe som gir et godt bomiljø. Parkeringskjeller i sokkel under gårdsrom og leiligheter. Totalt vil det bli ca kvm boligareal fordelt på 420 boliger. Næring forretninger og kontor Kræmer brygge som bydelssenter vil tilrettelegge for et spennende bransjesenter med flere, store butikker (bigbox). Forretninger plasseres langs Stakkevollvegen i delvis eksisterende og ny bygningsmasse. Totalt legges det opp til ca kvm forretningsareal. Kontorarealer lokaliseres i deler av ny bygningsmasse tilknyttet forretningsarealet. Tre kontorlameller etableres i tillegg over parkeringsdekket i nord. Kontorareal utgjør totalt ca kvm.

10 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 7 Handelstilbudet vil omfatte bedrifter som gir liv til området også etter at butikkene stenger, slik som kaféer og restauranter. Park/utearealer I overordnede planer 1 defineres Kræmer Brygge-området som Midtbyen og beskrives som en videreutviklet del av sentrum mot nord med bysentrumskvaliteter. Dette tilsier en urban/tett bebyggelse med god bokvalitet og godt bomiljø, inkludert større rekreasjonsflater og byrom som en del av boligprofilen. Sentralt i området legges et grøntareal som buffer mellom bolig og næring. I tillegg blir det en stor andel uteareal av ulik karakter tilknyttet boligområdet, alt fra opparbeidede myke flater/grøntområder til hardere kaiområder mot sjø. Det frigjøres uteareal ved å trekke tilbake de nederste boligetasjene. Utomhusplan som viser Hovedalternativet. (Voll) Havneområder Eksisterende molo bygges ut og en marina etableres i øst mot sundet. Et basseng med gjestehavn lokaliseres sentralt i området. I sør er det muligheter for å etablere to småbåthavner i forbindelse med boligene og en tredje i den ytterste delen av slippen. Ellers vil det fylles mot sjø, med mulighet for å tilrettelegge for enkel adkomst ned til vannet på enkelte steder. Trafikk En vei går sentralt gjennom området fra sør til nord. Området knytter seg på Stakkevollvegen på 3 steder, med hovedadkomst i forlengelsen av Kræmervegen. I tillegg etableres to adkomster i nord. Det etableres effektive avkjøringspunkter. Enkeltadkomster til området stenges. Parkering Parkering for boliger legges hovedsakelig til p-kjeller i sokkelen. Det etableres i tillegg noe overflateparkering, hovedsakelig gjesteparkering. Totalt ca. 500 p-plasser. Parkering tilhørende næring etableres som p-kjeller, p-hus og overflateparkering. Totalt ca. 950 p-plasser. 1 Strateginotat for nedsiden av Stakkevollvegen, Arne Rydningen, Borealis Arkitekter og Acona Technopole.

11 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 8 Fugleperspektiv som viser Hovedalternativet. (Voll) 3.3 Alternativ løsning Denne løsninger er tilnærmet lik Hovedalternativet, med unntak av boligområdet, som er gitt en annen utforming. Situasjonsplan som viser Alternativ løsning. (Voll) Boliger Boliger etableres i 5-7 etasjer og er organisert som lameller. Tre av lamellene er skråstilte ut mot sjøen og gir optimale forhold med tanke på sol og utsikt. Boligbebyggelsen vil ligge bort fra Stakkevollvegen og ut mot sjøen med utsikt og nærhet til sundet, noe som gir et godt bomiljø. Parkeringskjeller i sokkel under gårdsrom og leiligheter. Totalt vil det bli ca kvm boligareal fordelt på 420 boliger. Næring forretninger og kontor Som for Hovedalternativet.

12 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 9 Park/utearealer Som for Hovedalternativet. Utomhusplan som viser Alternativ løsning. (Voll) Havneområder Som for Hovedalternativet. Trafikk Som for Hovedalternativet. Parkering Som for Hovedalternativet. Fugleperspektiv som viser Alternativ løsning. (Voll)

13 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING Virkninger Når det gjelder næringskonseptet framstår Hovedalternativet og Alternativ løsning som like, se tabell under: Forretning (bransjesenter) Hovedalternativ m 2 ( m 2 salgsareal) Alternativ løsning m 2 ( m 2 salgsareal) Kontor m 2 ( m 2 eff. kontorareal) m 2 ( m 2 eff. kontorareal) For deltema næringsliv og sysselsetting vil derfor virkningene være like. De to utbyggingsalternativene beskrives derfor samlet. 0-alternativet er vist i tabellen under: Forretning Kontor Lager Industri Bolig 0-alternativet m m m m 2 52 leil. 4.1 Ulike næringskonsepter Utbyggingsalternativene Med bakgrunn i et ønske om å være en pådriver for næringsutvikling og bedre utnytting av arealene langs Stakkevollveien, har Kræmer utviklet et konsept for å modernisere og forskjønne eiendommen. Fra å være en eiendom bestående av mye eldre bygningsmasse, ønsker Kræmer gjennom prosjektet Kræmer Brygge, å utvikle et moderne nærings-, handels- og bomiljø for bydelen. Målet er at hele området skal framstå som mer attraktivt og hensiktsmessig for moderne næringsvirksomhet og boliger. Det presiseres at bolig kun er tenkt bygget på nytt utfylt areal og at antall kvm næringsareal ikke reduseres som følge av dette. Man ønsker en næringsstruktur som tilfredsstiller behovet for en del nødvendige funksjoner på Stakkevollveien, og som legger til rette for et godt handelstilbud og et trivelig bomiljø. Kræmers planer samsvarer i stor grad med kommuneplan for Tromsø , og de visjoner som framkommer for Stakkevollveien i denne plan. Ulike profiler for næringsområdet er vurdert. Arealet gir rom for flere funksjoner, som tradisjonelle forretninger (kjøpesenter), bransjesenter og bydelsfunksjoner som eksempelvis legesenter og treningsinstitutt i tillegg til handel. Området inneholder i dag en bygningsmasse på om lag m 2. Etter utbygging vil området i hht utbyggingsalternativene inneholde en bygningsmasse på om lag m 2 til næringsformål. Store deler av dagens bebyggelse forutsettes revet, kun ca m2 av eksisterende bygg videreføres i utbyggingsalternativene. Aktuelle konsepter Tradisjonelt kjøpesenter; Dette konseptet representerer det mest typiske kjøpesenter her i landet. Det dreier seg om et relativt stort senter med nærmest et komplett tilbud til kunder i alle aldre og som skal tilfredsstille de fleste kjøpebehov. Det pekes spesielt på at et tradisjonelt kjøpesenter er sterke på dagligvarer og klær. Bransjesenter; Et bransjesenter er et relativt nytt handelskonsept her i landet. Konseptet inneholder store enheter med markedets største bredde og dybde når det gjelder sortiment. De tradisjonelle bransjesentrene inneholder 4-8

14 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 11 butikker i størrelsesorden til m 2 hver. De aktuelle bransjer er dagligvarer, elektro, sport og jernvarer. Bydelsfunksjoner; Et bydelssenter er senterdannelse i en bydel. Bydelssentrene skal dekke bydelens behov og ha et lokalt handelsomland (KPA for Tromsø, ). Bydelsfunksjoner ivaretas gjennom et bredt vare-, helse- og offentlig tilbud til befolkningen innenfor bydelen. I tillegg etableres i bydelssentra ofte helsesentre med ulikt innhold, treningssentre og ulike typer offentlige tjenester. Valg av næringskonsept Blant ovenstående tre alternative næringskonsepter, har man kommet fram til en kombinasjon av bydelsfunksjoner og bransjesenter. I bransjesenterdelen tenker man seg butikker på størrelse med de som er representert i dag (Jysk, Eurospar, Bilmateriell, Europris) med størrelse fra 800 m 2 og oppover. Dagens bydelsfunksjoner vil bli videreført og vurderes også styrket. Forretningsdelen vil deles som følger: m 2 bransjesenter m 2 tradisjonelle forretninger Hagb. Kræmer ønsker primært å etablere et bransjesenter, for å legge til rette for konsepter som ikke skal konkurrere med eksisterende kjøpesentre i Tromsø. Man ønsker også å tiltekke seg aktører som ikke er etablert i Tromsø i dag. Man ønsker en grad av fleksibilitet i fht leietakere, og fortsatt dagligvareforretning innenfor området. Det legges derfor opp til at 20 % av arealet kan benyttes av tradisjonelle forretninger. Bydelsfunksjonene (legekontorer, bedriftshelsetjeneste, tannlege, treningssenter etc) vil rommes i kontordelen på ca m 2. Postkontoret vil forbli i dagligvarekonseptet. Valgt næringskonsept vurderes å være i tråd med overordnede kommunale føringer i visjon for Stakkevollvegen og kommuneplan for Tromsø alternativet 0-alternativet tar utgangspunkt i vedtatte planer for området. I dette alternativet vil bygningsmassen bestå av følgende: Ca m 2 industri Ca m 2 lager Ca m 2 kontor Ca m 2 forretning Ca m 2 bolig Området vil i 0-alternativet omfatte om lag m 2 bygningsmasse. Dagens profil i forhold til handel i området forutsettes opprettholdt. Eksisterende bydelsfunksjoner (legekontorer, postkontor etc) forutsettes opprettholdt. Det forutsettes tilrettelegging for letter industrivirksomheter i området. Også lagervirksomhet vil bli gjenopptatt.

15 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING Handelsanalyse Hagb Kræmer AS fikk utarbeidet en handelsanalyse for Stakkevollvegen Servicesenter i Det framgår av planprogrammet at denne handelsanalysen skal refereres og vurderes. Etter at planprogrammet for Kræmer Brygge var fastsatt, har imidlertid kommunestyret i Tromsø vedtatt kommuneplanen med arealdel for perioden , se pkt 2.2 over. Selv om man i kommuneplanen sier at handelsanalyser ikke er påkrevet og heller ikke er et egnet verktøy for å bruke i saksbehandling av tiltak, refereres handelsanalysen kort i det følgende. Handelsanalysen er utarbeidet for utbyggingsalternativene. Stakkevollvegen er i handelsanalysen definert som en bydel med angitte grenser. Innenfor disse grensene er det gjort beregninger av befolkning og registrert omsetning. Utfra gjennomsnittstall er befolkningens totale forbruk av varer beregnet, som sett i relasjon til den registrerte omsetning i området gir den såkalte dekningssituasjonen. Analysen påpeker en underdekning innenfor hovedvaregruppene dagligvarer, klær og sko og andre varer, og konkluderer med at en utvidelse av handelsareal vil bidra til en betydelig bedring av dekningssituasjonen for befolkningen i området. I brev fra Tromsø kommune, Byutvikling, datert , godkjennes handelsanalysen som et utgangspunkt for videre planlegging. Dette betyr i praksis at bydelens befolkning etter etableringen av Kræmer Brygge vil kunne dekke det aller meste av sitt daglige behov for handelsvarer innenfor bydelen. Handelsanalysen bygger på en metodikk som er anbefalt i retningslinjene fra Miljøverndepartementet, som i sin tid utarbeidet både retningslinjer og metodikk. Konklusjonen i handelsanalysen med en betydelig underdekning står ved lag i Imidlertid kan underdekningen ha økt noe i de siste årene på grunn av befolkningsutvikling uten tilsvarende utvikling av handelstilbudet i bydelen. 2 Næringssenteret i Vestfold sept 2004, Stakkevollveien Servicesenter - handelsanalyse.

16 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING Arbeidsplasser i driftsfasen Vurderinger knyttet til antall arbeidsplasser når senteret er komplett (driftsfasen) baserer seg på erfaringstall Utbyggingsalternativene Det anslås at arbeidsplassene knyttet til bydelssenter / bransjesenter representerer ca 150 årsverk, fordelt på 300 medarbeidere engasjert på hhv heltid, deltid og på timebasis. I dagens situasjon er det ca 50 årsverk innenfor varehandel i området. Dette betyr at man ved utbygging av bransjesenterdelen vil få et tillegg på ca 100 årsverk. Antall årsverk knyttet til kontordelen anslås til 400. Oppsummert er det beregnet at sysselsettingen etter en utbygging i hht. gjeldende planer vil gi ca. 550 årsverk totalt, medregnet både handels- og kontorarbeidsplasser alternativet Arbeidsplassene knyttet til forretning anslås å representere ca 50 årsverk, det samme som i dagens situasjon. Antall årsverk knyttet til kontordelen anslås til 400. Antall arbeidsplasser knyttet til industri/lager anslås 3 til mellom 150 og 500. Tallet vil variere mye avhengig av type virksomhet. Lagervirksomhet vil ha langt færre ansatte enn produksjonsbedrifter. 4.4 Arbeidsplasser i utbyggingsfasen Også vurderinger knyttet til antall arbeidsplasser i utbyggingsfasen baserer seg på erfaringstall Utbyggingsalternativene Det forutsettes et behov på årsverk knyttet til utfylling av området. Bransjesenteret forutsettes bygget ut over en 3-års periode. Med en utbygging av om lag m 2, forventes til sammen årsverk. Tidspunkt for utbygging av kontordelen er avhengig av markedet, men antas å foregå over en 3-års periode. Det forutsettes et behov for arbeidskraft på ca 150 årsverk knyttet til utbygging av ca m 2 kontorareal. Boligene forutsettes bygget ut over en periode på om lag 5 år, tilpasset markedssituasjonen. Det forutsettes et behov for arbeidskraft på til sammen årsverk. Dette gir til sammen et arbeidskraftbehov på mellom ca 700 og 850 årsverk. 3 Anslaget er basert på kjennskap til virksomheter som antas å være sammenlignbare.

17 DELTEMA NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING alternativet I 0-alternativet foretas ikke utfylling av området. Det forutsettes et behov på til sammen 200 årsverk for å bygge ut / ruste opp bygg i området i hht 0-alternativet. 4.5 Oppsummering virkninger 0-alternativet Hovedalternativ Alternativ løsning Ulike næringskonsepter Forretning, kontor, lettere industri, lager og båttransport. Kombinasjon av bransjesenter og bydelsfunksjoner, som vil bidra til å gi bydelen et bedre handels- og servicetilbud. Handelsanalyse Ikke aktuelt Handelsanalysen viser at det i dag er underdekning i bydelen Stakkevollvegen. Analysen viser at nyetableringer innenfor handel i området vil være positivt Arbeidsplasser i driftsfasen Arbeidsplasser i utbyggingsfasen 50 årsverk i forretningsdelen. 400 kontorarbeidsplasser arbeidsplasser innen industri / lager. Totalt 200 årsverk. Fornyelse og utbygging forutsettes gjennomført i løpet av 2 år 150 årsverk i bransjesenter / bydelssenter. 400 kontorarbeidsplasser. Totalt mellom 700 og 850 årsverk. Utfylling vil startes umiddelbart etter vedtatt reguleringsplan. Bransjesenter / bydelsfunksjoner / kontorer vil bli bygget ut over 4 år, med oppstart i Boliger vil bli bygget ut i tråd med markedet. Som for Hovedalternativet Som for Hovedalternativet Som for Hovedalternativet Som for Hovedalternativet 5. Avbøtende tiltak / Planpremisser Det er ikke identifisert behov for avbøtende tiltak i fbm de vurderinger som er gjort i deltema næringsliv og sysselsetting.