HØRING: SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR STORHOVE SØR OG AREALBRUKSFORMÅL I KOMMUNEPLANENS AREALDEL.

Transkript

1 Adressater i henhold til liste Dato: Vår ref.: GUNSTU 14/ Arkivkode: PLAN 2014p Løpenum: 14/24862 Deres ref: HØRING: SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR STORHOVE SØR OG AREALBRUKSFORMÅL I KOMMUNEPLANENS AREALDEL. LAAGEN EIENDOM AS VEDLEGG: 1. Situasjonsplan 2. Lokalisering av varehandel - Gjeldende bestemmelser illustrert på et utsnitt av kommuneplankartet. Kart datert Andre dokumenter til saken (ikke vedlagt): 1. Adresseliste 2. Kommuneplanens arealdel for og reguleringsplanen for Storhove Sør finnes på kommunens hjemmeside. Fakta: Laagen Eiendom As søker i brev av om dispensasjon fra reguleringsplanen for Storhove sør for sin virksomhet. Virksomheten omfatter Motorspeed AS og Ruco Scandinavia, som består av lager/engros, spedisjon og salg. Bakgrunnen for søknaden er at lokalene som i dag benyttes i Hovemovegen 45 er for små slik at virksomheten har måttet spre seg til flere lokaler. Firmaet har nå kommet til et punkt hvor de ikke lenger kan basere seg på drift med støtte fra eksterne lager. De har sett på muligheter for å utnytte egen tomt men dette er vanskelig dersom firmaet skal imøtekomme framtidig behov. Laagen Eiendom AS har videre vært i kontakt med flere eiere av næringstomter uten at dette har ført fram. Selskapet ønsker å kjøpe tomt, bygge selv og utvikle eiendommen til å imøtekomme Motorspeed AS og Ruco Scandinavias behov. Laagen Eiendom AS er nå i kontakt med Oppland fylkeskommune om kjøp av deres eiendom, del av parsell 184/1 på Storhove sør ved siden av Swix bygget. Før de kjøper tomta, søkes det om å få den omregulert til det arealbruksformålet som samsvarer med deres virksomhet. Det søkes om å få oppføre et nytt næringsbygg konstruert for logistikkflyt med aksesspunkter på alle sider av bygget for å lette lasting/lossing av vareleveranser. Det er vurdert, i innledende fase, at bygget bør være m 2 i grunnflate. Ca. 800 m 2 er butikk/utstillingslokale for kjøretøy med tilhørende utstyr, og en verksted-/ serviceavdeling på ca. 400 m 2. De resterende m 2 er tiltenkt ren lagervirksomhet for grossistavdelingen Ruco Scandinavia. Atkomst vil bli fra Hovearmen og bygget vil bli tilknyttet offentlig VA-nett. Det vil bli lagt vekt på bebyggelsens utforming og estetikk siden bygget ligger i tilknytning til Høyskolen, E6 og Swix. TO-PLAN OG MILJØ Storgata 51, Postboks 986 Telefon: Lillehammer

2 2 Plangrunnlag og saksbehandling: Det må søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen for Storhove sør og kommuneplanens arealdel 1.6 til relokalisering av virksomheten knyttet til Motorspeed AS og Ruco Scandinavia på eiendommen del av gnr. 184 bnr.1. Eiendommen inngår i reguleringsplan for Storhove sør, vedtatt Reguleringsformålet er kontor/industri byggeområde N1. I bestemmelsene heter det at så langt det er mulig skal området reserveres for virksomheter som kan ha en faglig/funksjonell sammenheng med høgskolemiljøet. I kommuneplanens arealdel vedtatt er arealet avsatt til næringsformål, områdetype N4: Næringsarealer for kompetansevirksomheter, kontor og service. Kommuneplanens arealdel inneholder bestemmelser om lokalisering av varehandel. Vedlagte kart datert viser hovedtrekkene i disse bestemmelsene. - Nord for Bælafaret - Fåberg transformatorstasjon er det ikke tillatt å etablere ordinær handelsvirksomhet. Det er gjort unntak for «begrenset handel i tilknytning til lager- eller produksjonsvirksomhet» som «er en klart underordnet del av bedriftens virksomhet». Disse arealene er merket «N3» på vedlagte kart. - Unntaket for begrenset handel gjelder ikke for arealene mellom HIL og Gausdal Land. Disse er forbeholdt kompetansevirksomheter, kontor og service uten noe rom for handel. De er merket «N4» på vedlagte kart. Der er her Swix er etablert og Motorspeed AS / Ruco Scandinavia ønsker å etablere seg. Det er en viss nyanse i de ulike arealbruksformålene mellom reguleringsplanen og kommuneplanens arealdel. Intensjonen i begge planer er å knytte arealbruken for dette området opp mot høyskolemiljøet og unngå varehandel. Slik er det samsvar mellom plannivåene. Søknaden innebærer dispensasjon fra både reguleringsplanen og kommuneplanens arealdel. Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel behandles ordinært av kommunestyret, men er delegert til planutvalget i Lillehammer kommune. Dispensasjon fra reguleringsplaner er delegert til Rådmannen. Dispensasjonsgrunnlag: Plan- og bygningslovens kapittel 19 omhandler dispensasjon. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er begrenset og plan- og bygningslovens 19-2 annet ledd inneholder to vilkår som begge må være oppfylt: 1) Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt. 2) I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bestemmelsens første vilkår forutsetter at kommunen vurderer de generelle hensynene som ligger bak den aktuelle bestemmelsen og lovens formålsbestemmelse. Hvis disse hensynene blir vesentlig tilsidesatt, kan det ikke gis dispensasjon. Dispensasjonssøknader innebærer normalt en viss tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra. Dette utelukker ikke i seg selv at det gis dispensasjon. Det er der hvor hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra blir vesentlig tilsidesatt at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er tilstede.

3 3 Bestemmelsens andre vilkår er rettet mot den interesseavveiningen som kommunen må foreta. For å gi dispensasjon, må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon i den enkelte sak. I utgangspunktet er det fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor i hovedsak være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som har vekt. I en dispensasjonsvurdering er det ikke tilstrekkelig at situasjonen for de allmenne interessene ikke forverres. Det må også påvises en fordel av tiltaket, primært for allmenne interesser. Vurdering: Hensynet til planbestemmelser: Det går fram av beskrivelsen til kommuneplanens arealdel at hensikten med å forbeholde arealene for kompetansevirksomheter, er å sikre plass for virksomheter som kan ha nytte av nærhet til forsknings- og høgskolemiljøene på Storhove og Jørstadmoen. Høgskolemiljøet er omtalt direkte i de tilsvarende bestemmelsene til reguleringsplanen for Storhove sør. Den omsøkte virksomheten har ingen tilknytning til høgskolemiljøet og kan ikke sies å være i tråd med intensjonen om dette. Hensikten med handelsforbudet i området henger sammen med at arealene er reservert kompetansevirksomheter og at handel generelt bør etableres i eller i tilknytning til sentrum eller bydelssentra. Dette gjelder også tunge varegrupper slik de er definert i kommuneplanens arealdel På de avsatte næringsarealene mellom Bæla og Hovearmen er handel med tunge varegrupper (N3-områdene) ikke tillatt, med mindre de er knyttet opp mot lagervirksomheten. Handelen med motorkjøretøy og tilhørende utstyr er ikke direkte knyttet opp mot produktene som lagres og ekspederes for Ruco Scandinavia. Det planlegges et bygg på ca m 2. Av dette ønskes det å kunne benytte inntil 800 m 2 til handel med tunge varegrupper knyttet til Motorspeeds virksomhet. Størstedelen av arealet vil således benyttes til lager, og kan samlet sett vurderes som et foretak/bedrift der handel er en underordna del av virksomheten. Et overordna spørsmål er om kommunen ut fra endrede forutsetninger skal liberalisere handelen med tunge varegrupper også nord for Bæla. Dette er basert på at det kan være vanskelig å finne enten ledige eller egnede arealer både i områdene avsatt til tung varehandel og i transformasjonsområdene i Nordre bydel. Det er videre et spørsmål om særskilt transportskrevende varegrupper innenfor tungvarehandelen uansett bør etableres utenfor sentrumsområder og områder med boligbebyggelse En helhetlig vurdering av lokalisering av varehandel vil være aktuelt å komme tilbake til i forbindelse med kommende revisjon av kommuneplanens arealdel. Byplansjefen er derfor av den oppfatning at denne søknaden ikke bør behandles som en ordinær omregulering da det vil åpne for handel med tunge varer mer generelt i området. Søknaden har parallell til tillatelsen som ble gitt til utbygging av Swix-tomta. Etableringen av virksomheten til Motorspeed As og Ruco Scandinavia vil beslaglegge resterende del av arealet avsatt til næringsvirksomhet nord for Hovearmen. Dispensasjonen vil derfor ikke skape presedens for ytterligere handelsetableringer her. Det er en forutsetning at handelen forblir begrenset i henhold til gitte dispensasjoner. Forutsetningen er basert på at vilkår i dispensasjonen lar seg håndheve.

4 4 Oppsummert er grunnlaget for å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til stede da hensynene og intensjonen bak bestemmelsene ikke vil bli vesentlig satt til side. Avveining av fordeler og ulemper: Det vektlegges at det er forsøkt å finne egnet tomt innenfor det arealet som er avsatt til tung varehandel i kommuneplanens arealdel uten at dette har lykkes. Det er i kommunens interesse at arealene på Storhove sør blir benyttet til næringsvirksomhet. Vi ser ikke at denne typen handel vil konkurrere med varehandelen i sentrum eller i bydelssentrene. En stor del av virksomheten er engros/lager. Virksomheten er avhengig av nærhet til en hovedtrafikkåre, som E6, da mye av trafikken er vareleveranser ut og inn av området. Ut fra dette synes det ikke hensiktsmessig å etablere denne typen næring sentrumsnært eller i nærheten av boliger. Samlet sett vurderes fordelene med dispensasjon større enn ulempene. Behovet for å utnytte avsatte næringsarealer og å sikre etablerte arbeidsplasser vektlegges. Vilkår til dispensasjon: Det foreslås at en eventuell dispensasjon gis med vilkår knyttet til følgende: 1) Nybygget disponeres til lager og kontor for Motorspeed AS og Ruco Scandinavia og en forretningsdel knyttet til Motorspeed AS. 2) Handelsarealet for forretningsdelen angis i byggesøknad og godkjennes av kommunen som del av byggesaksbehandlingen. 3) Kommunen kan når som helst kreve dokumentert hvilke arealer som brukes til handel, og at disse ikke overskrider 800 m 2. 4) Bygningsmassen utformes med arkitektonisk og estetisk kvalitet. Vilkårene innarbeides som del av rammetillatelsen. Konklusjon: Byplansjefen er i utgangspunktet positiv til å gi dispensasjon fra plangrunnlaget til den typen virksomhet som Laagen Eiendom AS representerer slik at bedriften kan relokaliseres på næringsarealene ved Storhove. Dispensasjonen gis med nevnte vilkår. I vurderingen legges vekt på at tiltaket er samfunnsnyttig og skaper/opprettholder arbeidsplasser i kommunen. Dispensasjonen vil ikke være til hinder for gjennomføring av intensjon og formål i overordnet plan, og fordelene med dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene. Saken vil bli lagt fram for planutvalget til avgjørelse etter at den har vært ute på høring. Som utgangspunkt før høring er vi innstilt på å anbefale planutvalget å gjøre slikt vedtak: 1. Laagen Eiendom AS innvilges dispensasjon fra de kombinerte arealbruksformålene kontor/industri i reguleringsplanen for Storhove sør og arealbruksformålene kompetansevirksomhet/kontor/service kommuneplanens arealdel 1.6 for etablering av Motorspeed AS og Ruco Scandinavia på del av eiendommen bnr 184 gnr 1 på Storhove.

5 5 2. Laagen Eiendom AS innvilges dispensasjon fra forbudet mot handelsvirksomhet i område N1 i reguleringsplanen for Storhove sør og tilsvarende forbud i kommuneplanens arealdel områdetype N4. 3. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: a. Laagen Eiendom AS etablerer seg i prinsippet som beskrevet i dispensasjonssøknaden datert b. Handelsarealet får tilknytning til den virksomheten Motorspeed AS har på stedet og blir en klart underordnet del av bedriftens øvrige lagervirksomhet for Ruco Skandinavia. c. Handelsareal begrenses til 800 m 2. Arealet som regnes som handelsareal, angis i byggesøknaden og godkjennes av kommunen som del av byggesaksbehandlingen. d. Kommunen kan når som helst kreve dokumentert hvilke arealer som brukes til handelsarealer, og at disse ikke overskrider 800 m 2. e. Dispensasjonen gjelder Motorspeed AS og Ruco Skandinavia sin virksomhet i de aktuelle lokalene og kan ikke legges til grunn for eventuell annen virksomhet. f. Bygningsmassen utformes med arkitektonisk og estetisk kvalitet. Spørsmålet om dispensasjon sendes med dette på høring. Eventuelle uttalelser bes sendt til Lillehammer kommune, tjenesteområdet plan og miljø, postboks 986, 2626 Lillehammer, eller som e-post til postmottak@lillehammer.kommune.no. Frist for uttalelser er 22. januar Med hilsen Inger Stubsjøen Byplansjef Gunhild Stugaard Saksbehandler