Hagb. Kræmer AS. Reguleringsplan med konsekvensutredning Kræmer Brygge. Tjenestetilbud og kommunal økonomi

Transkript

1 Hagb. Kræmer AS Reguleringsplan med konsekvensutredning Kræmer Brygge Tjenestetilbud og kommunal økonomi Tromsø

2 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI Tittel: Reguleringsplan med konsekvensutredning for Kræmer Brygge deltema Tjenestetilbud og kommunal økonomi. Arkitekt(er): Forfatter(e): Voll Arkitekter AS Guri Ugedahl Oppdragsnr.: 8510 Oppdragsgiver(e): Rapportstatus: Tilgjengelighet: Oppdragsansvarlig: Kvalitetssikrer(e): Antall sider: Filreferanse: Adresser: Hagb. Kræmer AS Delutredning Åpen Guri Ugedahl Tom Langeid 14 sider \\Ba-fil\ba-arkiv\8510KRÆM\Dokumenter\Avd-PU\Deltemaer\Tj tilbud og kommunal øk\tjenestetilbud og kommunal økonomi endelig ver doc Barlindhaug Consult AS Postadresse: 9291 Tromsø Besøksadresse: Sjølundveien 2 Telefon: Telefaks: Epost: firmapost@barlindhaug.no Med mindre annet blir opplyst, er illustrasjoner produsert av Barlindhaug Consult AS

3 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI Innholdsfortegnelse 1. Innledning Bakgrunn Metode Influensområde Dagens situasjon Offentlig infrastruktur Skole og barnehage Kollektivtilbud Kommuneplan , med arealdel Forslag til KDP for Stakkevollvegen til Tromsømarka Transportplan for Tromsø Planlagt utbygging alternativet Hovedalternativet Alternativ løsning Virkninger av tiltaket Offentlig infrastruktur Skolekapasitet Barnehage Kollektivtilbud Oppsummering virkninger Avbøtende tiltak / Planpremisser Offentlig infrastruktur Skolekapasitet Barnehage...14

4 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI 1 1. Innledning 1.1 Bakgrunn Hagb. Kræmer AS planlegger utbygging av sin eiendom på Stakkevollvegen. Den planlagte bebyggelsen er av en slik størrelse at planen kreves konsekvensutredet. Planprogrammet (PP) ble fastlagt i planutvalgsmøte I hht planprogrammet skal følgende besvares innenfor deltema tjenestetilbud og kommunal økonomi: Offentlig infrastruktur i området (vann, avløp, renovasjon) vurderes Renovasjon/ avfallshåndtering, for eksempel søppelsuganlegg Evt. behov for økt skolekapasitet vurderes Behov for barnehage vurderes Kollektivtilbud kartlegges og behov for evt. økning i dette vurderes. Renovasjon vurderes under avsnittet Offentlig infrastruktur. 1.2 Metode Basert på en beskrivelse av relevante forutsetninger knyttet til planområdet, gis en vurdering av hva slags virkninger en realisering av de aktuelle alternativene vil kunne gi. 1.3 Influensområde Influensområdet avgrenses til nærområdet langs Stakkevollvegen, i tillegg til selve planområdet.

5 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI 2 2. Dagens situasjon 2.1 Offentlig infrastruktur Det er lagt nye hovedledninger i Stakkevollveien i 2004/2005 som skal ha kapasitet for nye utbyggingsområder forutsatt at det ikke blir etablert særlig vannkrevende næring. Vann Det har tidligere vært lokalisert flere fiskeforedlingsbedrifter i området som nå er lagt ned. Disse bedriftene var avhengig av til dels store vannmengder. Det forutsettes derfor at det er mye reservekapasitet i området i dag. Avløp Avløpsnettet i Stakkevollveien er også nytt og skal ha tilstrekkelig kapasitet til nye utbyggingsprosjekter. Renovasjon Det er pålagt kommunal renovasjon for boliger. Avfall fra næringsaktivitet er konkurranseutsatt slik at både kommunale og private tjenester kan benyttes. 2.2 Skole og barnehage Området tilhører skolekrets 4, og sogner til Borgtun barneskole, som ligger ca 1,2 km unna det planlagte boligområdet. I følge kommuneplanens arealdel vil en boligbygging på mellom 150 og 400 boliger være mulig innenfor dagens kapasitet ved Borgtun. Gyllenborg skole ligger i underkant av 2 km i luftlinje unna boligområdet. Gyllenborg har i dag 300 elever og har kapasitet til ytterligere 90, ujevnt fordelt på ulike klassetrinn (Sentrumsplanen). I følge Kommuneplan , vedtatt i kommunestyret 19. juni 2007, har Tromsø kommune nådd målet om full barnehagedekning. Nærliggende barnehagene: Storskogåsen barnehage: Barnehagen har tre avdelinger fordelt på to hus med felles utelekeplass. et hus har plass til 20 barn i alderen 3-6 år. Det andre huset har to avdelinger for 24 barn i alderen 0-3 år. Personalgruppa består av 13 voksne Kråkeslottet barnehage: Privat, ideell barnehage som eies av foreldrene. Her er det plass til 54 barn i alderen 0-6 år, fordelt på tre avdelinger. Personalgruppe med elleve kvinner og seks menn. Kvamstykket barnehage: En eldre, romslig bybarnehage som ligger i det ytre kjerneområdet av sentrum. 44 barn i alderen 0-6 år fordelt på tre avdelinger. stor utelekeplass med bl.a. fotballbane, lekehus, klatretrær og blomster Samisk barnehage: En 2. avd. barnehage med 30 til 40 hele plasser i alderen 0-6 år Øvre Breivang barnehage: Barnehagen har 45 plasser for barn i alderen 0-6 år fordelt på to 0-3 års avdelinger og to 3-6 års avdelinger. Barnehagen ligger på Tromsøya. Templarheimen barnehage har 4 baser med ca 65 barn fra 0-6 år. Alle basene er 0-6 år. 18 ansatte. Regnbuen barnehage og Toppen barnehage er ikke nærmere beskrevet på kommunens nettside. Gyldenvang barnehage 4 baser. Oppstart: sept Ferdigstillelse: juni 2008 Totalentreprenør: Bjørn Bygg AS.

6 REGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING KRÆMER BRYGGE DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI BARLINDHAUG CONSULT AS

7 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI Kollektivtilbud Bussreiser utgjorde i % av den totale reiseaktiviteten (bil buss, sykkel og gange) i Tromsø. Det er i dag fire bussruter som går forbi planområdet; rute 32 som går fra sentrum til Bjørnebekken, via blant annet UiTØ og UNN. rute 42 som går til både sentrum og flyplassen, og rute 27 som går mellom UiTØ, UNN og fastlandet. Nattbuss nr 61 trafikkerer også strekningen. Hovedterminalen ligger i sentrum. Herfra går det busser både rundt i Tromsø og ut av byen ( Det er altså gode bussforbindelser i området. Det er 5 tosidige holdeplasser på strekningen Hansjordnesbukta Breivika. Holdeplassene som betjener Kræmers område er lokalisert sør for Spar-butikken. Byrutekart som viser dagens rutenett hentet fra

8 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI Kommuneplan , med arealdel. Vedtatt i kommunestyret 19. juni Skolekapasitet / barnehage Det er prøvd ut to alternativer for boligbygging for perioden Analysen viser at en boligbygging på mellom 150 og nærmere 400 boliger ikke bryter kapasiteten ved Borgtun skole. Alternativet med bygging av nærmere 400 boliger viser dog at det blir knappe marginer før skolens kapasitet brytes. Tromsø kommune har i hht kommuneplanen nådd målet om full barnehagedekning Miljøvennlig bystruktur En grunnleggende forutsetning for å utvikle en miljøvennlig bystruktur er at ny utbygging utnytter eksisterende infrastruktur optimalt. Redusert vekst i byens interne transport er det fremste suksesskriteriet for en miljøvennlig bystruktur, og nye utbyggingsområder må lokaliseres slik at de styrker grunnlaget langs kollektivakser Vann og avløp Det foreligger egne hovedplaner for vann og avløp (vannmiljø) i Tromsø kommune. Byvannverket har i dag god kapasitet, og vil ha kapasitet for utbygging innenfor planhorisonten. Totalt vannforbruk har gått ned. Når det gjelder borttransportering av avløpsvann, er fortetting innenfor eksisterende områder uproblematisk. Utfordringene knytter seg til håndtering av overflatevann som følge av at utbygging gir økt areal av harde flater og dermed mye raskere avrenning av overflatevann Renovasjon Avfall i Tromsø leveres til Tromsø Miljøpark på nordøya. Det skal etableres energigjenvinningsanlegg i tilknytning til denne. Per i dag mangler Tromsø kommune sluttbehandlingsløsninger for avfall, og restavfall sendes enten til deponering eller forbrenning i utlandet. Henteordningene er omlagt til optisk sortering, i tillegg er det etablert flere sugesystemer for avfall. Det taes sikte på å etablere avfallssug i alle nye boligområder. Avfallshåndtering skal ha universell utforming med vekt på høy servicegrad og tilgjengelighet for brukere med ulik funksjonsevne. 2.5 Forslag til KDP for Stakkevollvegen til Tromsømarka Føringer for arbeidet med Kommunedelplan for Stakkevollvegen til Tromsømarka er gitt i og med fastsatt planprogram datert revidert Som en del av planarbeidet har ITS (Interesseforeningen Tromsø Sjøfront) engasjert Acona Technopole as / Borealis Arkitekter as til å utarbeide et innspill vedr grønnstruktur på bydelsnivå. Dette innspillet omfatter også forslag til bestemmelser / retningslinjer for bl.a. barnehage. Så langt vi kjenner til er følgende avklart gjennom arbeidet: Barnehagetomt skal reguleres innenfor byggeområde der boliger inngår Plankrav for barnehage utløses ved boligtiltak over 100 boliger. Krav til opparbeiding utløses ved 400 boliger. Plankrav til barnehage 2 utløses ved boligtiltak over 1100 boliger. Krav til opparbeiding utløses ved 1400 boliger. Tomt til barnehage kan inngå i grøntstrukturen. Barnehage kan integreres i første etasje i bygg med andre formål.

9 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI Transportplan for Tromsø Tromsø kommune utarbeidet i 2007 i samarbeid med Statens vegvesen og Troms fylkeskommune en ny transportplan for Tromsø. Planen er relativt lite konkret, og er mer en strategiplan for framtidens transportsystem i Tromsø. Tromsø kommunestyre sluttet seg til at Klimastrategien skal ligge til grunn for utviklingen. I dette ligger at veksten i biltrafikk skal stoppes og / eller reduseres. Strategien forutsetter en forsterket satsing på kollektivtransport, og et bedre tilbud til gående og syklende. Gjennomføring av klimastrategien for transport i Tromsø vil medføre at flere vil ta buss, gå og sykle til Kræmer Brygge, og tilsvarende færre vil kjøre bil.

10 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI 7 3. Planlagt utbygging Beskrivelsen nedenfor er utarbeidet i samarbeid med Voll Arkitekter AS alternativet En realisering av 0-alternativet innebærer at området utvikles ihht gjeldende reguleringsplaner og dagens situasjon. Situasjonsplan som viser en mulig utvikling ihht 0- alternativet. (Voll) Boliger Eksisterende boliger i området opprettholdes, 17 leiligheter og 35 hybler til sammen ca kvm. Næring forretninger, kontor, industri og lager Den eksisterende bygningsmassen ombygges og påbygges til moderne forretningsarealer i bygg mot nord. Totalt legges det opp til ca kvm forretningsareal. Kontorarealer lokaliseres hovedsakelig i ny bygningsmasse i nord. Også mindre deler av eksisterende bygningsmasse benyttes som kontorareal. Totalt ca kvm. Deler av industrien vil bli opprettholdt i 0-alternativet, til sammen ca kvm. I tillegg vil det være ca kvm lagerareal innenfor området. Til sammen vil det i 0-alternativet være drøyt kvm bygningsmasse. Park/utearealer Kaiareal og parkering vil utgjøre størsteparten av utearealer. Havneområder Kaiområdene vil kun bli endret i henhold til gjeldende reguleringsplan. Trafikk Det vil bli innkjøring til området i forlengelsen av Kræmervegen. I tillegg etableres det adkomst i nord og sør i området. Dette er som i dag og i samsvar med vedtatt plan for Stakkevollvegen. Parkering Parkering etableres som overflateparkering og parkeringsanlegg mot nord.

11 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI 8 Fugleperspektiv som viser en mulig utvikling ihht 0-alternativet. (Voll) 3.2 Hovedalternativet Situasjonsplan som viser Hovedalternativet. (Voll) Boliger Boliger etableres i 5-8 etasjer og er organisert som kvartaler med indre gårdsrom, og som to pirer ut i sjøen. Boligbebyggelsen vil ligge bort fra Stakkevollvegen og ut mot sjøen med utsikt og nærhet til sundet, noe som gir et godt bomiljø. Parkeringskjeller i sokkel under gårdsrom og leiligheter. Totalt vil det bli ca kvm boligareal fordelt på 420 boliger. Næring forretninger og kontor Kræmer brygge som bydelssenter vil tilrettelegge for et spennende bransjesenter med flere, store butikker (bigbox). Forretninger plasseres langs Stakkevollvegen i delvis eksisterende og ny bygningsmasse. Totalt legges det opp til ca kvm forretningsareal. Kontorarealer lokaliseres i deler av ny bygningsmasse tilknyttet forretningsarealet. Tre kontorlameller etableres i tillegg over parkeringsdekket i nord. Kontorareal utgjør totalt ca kvm.

12 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI 9 Handelstilbudet vil omfatte bedrifter som gir liv til området også etter at butikkene stenger, slik som kaféer og restauranter. Park/utearealer I overordnede planer 1 defineres Kræmer Brygge-området som Midtbyen og beskrives som en videreutviklet del av sentrum mot nord med bysentrumskvaliteter. Dette tilsier en urban/tett bebyggelse med god bokvalitet og godt bomiljø, inkludert større rekreasjonsflater og byrom som en del av boligprofilen. Sentralt i området legges et grøntareal som buffer mellom bolig og næring. I tillegg blir det en stor andel uteareal av ulik karakter tilknyttet boligområdet, alt fra opparbeidede myke flater/grøntområder til hardere kaiområder mot sjø. Det frigjøres uteareal ved å trekke tilbake de nederste boligetasjene. Utomhusplan som viser Hovedalternativet. (Voll) Havneområder Eksisterende molo bygges ut og en marina etableres i øst mot sundet. Et basseng med gjestehavn lokaliseres sentralt i området. I sør er det muligheter for å etablere to småbåthavner i forbindelse med boligene og en tredje i den ytterste delen av slippen. Ellers vil det fylles mot sjø, med mulighet for å tilrettelegge for enkel adkomst ned til vannet på enkelte steder. Trafikk En vei går sentralt gjennom området fra sør til nord. Området knytter seg på Stakkevollvegen på 3 steder, med hovedadkomst i forlengelsen av Kræmervegen. I tillegg etableres to adkomster i nord. Det etableres effektive avkjøringspunkter. Enkeltadkomster til området stenges. Parkering Parkering for boliger legges hovedsakelig til p-kjeller i sokkelen. Det etableres i tillegg noe overflateparkering, hovedsakelig gjesteparkering. Totalt ca. 500 p-plasser. Parkering tilhørende næring etableres som p-kjeller, p-hus og overflateparkering. Totalt ca. 950 p-plasser. 1 Strateginotat for nedsiden av Stakkevollvegen, Arne Rydningen, Borealis Arkitekter og Acona Technopole.

13 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI 10 Fugleperspektiv som viser Hovedalternativet. (Voll) 3.3 Alternativ løsning Denne løsninger er tilnærmet lik Hovedalternativet, med unntak av boligområdet, som er gitt en annen utforming. Situasjonsplan som viser Alternativ løsning. (Voll) Boliger Boliger etableres i 5-7 etasjer og er organisert som lameller. Tre av lamellene er skråstilte ut mot sjøen og gir optimale forhold med tanke på sol og utsikt. Boligbebyggelsen vil ligge bort fra Stakkevollvegen og ut mot sjøen med utsikt og nærhet til sundet, noe som gir et godt bomiljø. Parkeringskjeller i sokkel under gårdsrom og leiligheter. Totalt vil det bli ca kvm boligareal fordelt på 420 boliger. Næring forretninger og kontor Som for Hovedalternativet.

14 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI 11 Park/utearealer Som for Hovedalternativet. Utomhusplan som viser Alternativ løsning. (Voll) Havneområder Som for Hovedalternativet. Trafikk Som for Hovedalternativet. Parkering Som for Hovedalternativet. Fugleperspektiv som viser Alternativ løsning. (Voll)

15 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI Virkninger av tiltaket Virkningene av hovedalternativet og alternativ løsning vil være svært like for dette deltemaet. Utbyggingsalternativene vurderes derfor samlet. 4.1 Offentlig infrastruktur Utbyggingsalternativene Uttak av vann antas å være uproblematisk basert på at dette området tidligere hadde et stort vannuttak i forbindelse med fiskeindustri. Det er derimot viktig å få avklart kapasitet med tanke på sprinkleranlegg som antas å være dimensjonerende for dette området. Tromsø kommune må simulere vannettet for å avklare dette. Hvis det ikke skulle være tilstrekkelig sprinklerkapasitet på kommunalt nett kan dette løses med internt vannmagasin på området med egne pumper. Det må etableres eget ledningsnett for spillvann og overvann der overvann kan ledes ut i sjøen og den delen av spillvannet som ikke kan ledes med selvfall til Stakkevollveien må pumpes opp. Overvann fra veier og dekker ledes til sluker med sandfang. Dette sammen med drens for øvrig (inklusive taknedløp) ledes i egne ledninger ut til sjø. Avløpsnettet i Stakkevollveien er nytt og skal ha tilstrekkelig kapasitet. Dette må uansett avklares med Tromsø kommune, Vann- og avløpskontoret når endelig alternativ foreligger. Det må bla. avklares i hvilket omfang Tromsø kommune vil overta ledningsnett for dette området inklusive pumpestasjoner. I fbm detaljplanlegging av utbyggingen, fremlegges tenkt løsning for Tromsø kommune v/ Vann- og avløpskontoret. Det tilrettelegges for avhenting av de ulike avfallsfraksjoner, dvs plass for atkomst renovasjonsbiler tilfredsstilles. Det forutsettes at boligavfall håndteres via oppsamlingstanker med søppelavsug. Næringsavfall samles i containere alternativet Uttak av vann vurderes å være uproblematisk. Avløpsnettet vurderes å ha tilstrekkelig kapasitet. Overvann håndteres som for utbyggingsalternativene. Utbyggingen i 0-alternativet er begrenset. Likevel vil det være behov for tilsvarende avklaringer med Tromsø kommune v/ Vann- og avløpskontoret ved en evt. detaljplanlegging av 0-alternativet. 0-alternativet omfatter ikke ny boligutbygging. Næringsavfall samles i containere. 4.2 Skolekapasitet Utbyggingsalternativene Borgtun skole har kapasitet til inntil 400 nye boliger i sin skolekrets i perioden , i følge KPA. Dette prosjektet innebærer 420 boliger og vil dermed tangere maks kapasitet ved Borgtun skole, når alle boligene er utbygd. Dersom det blir bygget ut andre boligprosjekter i samme skolekrets i samme periode, vil også disse oppta kapasitet ved skolen. Ledig kapasitet ved skolen vil imidlertid variere over tid. I strateginotat for nedsiden av Stakkevollvegen er det under løsninger 1 foreslått at Borgtun skole dimensjoneres for å ha kapasitet for full utbygging av bydelen.

16 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI 13 Kommuneplanen for legger opp til at boligbygging må skje i takt med hva skolekapasiteten tillater. I reguleringsplanen løses dette ved at det stilles krav til dokumentasjon av skolekapasitet før utbygging av de enkelte byggetrinn alternativet Det blir ikke bygget nye boliger. Det forutsettes at antallet barn vil være om lag som i dag. Dagens skolekapasitet vurderes derfor å være tilstrekkelig. 4.3 Barnehage Utbyggingsalternativene I utbyggingsalternativene forutsettes 420 nye boliger i området. Ut fra forslag fra ITS til kommunedelplan for Stakkevollvegen (basert på generelle kommunale krav) tilsier dette behov for å sette av arealer til barnehage. I hht forslag til bestemmelser til KDP for Stakkevollvegen kan tomt til barnehage inngå i grøntstrukturen. Barnehage kan også integreres i første etasje i bygg med andre formål. Utearealer tilknytta barnehage forutsettes å være tilgjengelig utenom barnehagens åpningstid, og vil dermed også kunne fungere som eksempelvis kvartalslekeplass alternativet Det bygges ikke nye boliger. Det forutsettes at antallet barn vil være om lag som i dag. Dagens løsning i fht barnehager vurderes derfor å være tilstrekkelig. 4.4 Kollektivtilbud Utbyggingsalternativene Det er i dag et godt kollektivtilbud i området. Etter en utbygging vil det både være flere fastboende i området og noen flere som kommer fra andre deler av byen for å handle i forretningene. Dette vil gi et økt kundegrunnlag for kollektivtrafikk og kan dermed gi grunnlag for en utvidelse av tilbudet, med hyppigere avganger og / eller flere ruter gjennom området. Dette er med på å oppfylle intensjonen i KPA om å arbeide for styrking av kollektivtransporten, og i tråd med målsettingene i transportplan for Tromsø. En evt. økning i frekvensen vil gi alle brukere av disse bussrutene et styrket tilbud. Kollektivtilbudet i Tromsø styres av Troms fylkeskommune, og drives av Tromsbuss alternativet Det etableres ikke nye boliger og dermed blir det ikke flere fastboende i tiltaksområdet. Dagens næringsvirksomhet videreføres og utvides noe. Det forutsettes at en økning i kollektivtilbudet evt. vil komme som følge av økt etterspørsel, eller som følge av en spesiell satsing på kollektivtrafikk. Kfr bl.a. transportplan for Tromsø.

17 DELTEMA TJENESTETILBUD OG KOMMUNAL ØKONOMI Oppsummering virkninger 0-alternativet Hovedalternativ Alternativ løsning Offentlig infrastruktur; Som for hovedalternativet Omfang av vannbehov avklares med Tromsø kommune. Som for hovedalternativet Vann og avløp, renovasjon Avløp separeres og spillvann ledes opp til Stakkevollveien. Overvann ledes til sjø. Avfallsløsninger må tilpasses innsamling og transport Behov for økt skolekapasitet Det blir ikke bygget nye boliger og derfor er det heller ikke behov for økt skolekapasitet i området. Tilgjengelig skolekapasitet dokumenteres før utbygging av hvert bebyggelsesplanområde Som for hovedalternativet Behov for barnehage Det blir ikke bygget nye boliger og derfor er det heller ikke behov for barnehage. Det reguleres barnehage innenfor området, som skal stå ferdig før bolig nr 400 kan tas i bruk. Som for hovedalternativet Kollektivtilbud, behov for økning Liten betydning for kollektivbehovet. Utbygging av tiltaket vil gi en økning i kundegrunnlagt, som kan gi et grunnlag for en utvidelse av det eksisterende kollektivtilbudet i området. Som for hovedalternativet 5. Avbøtende tiltak / Planpremisser 5.1 Offentlig infrastruktur Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Det skal etableres sentralt søppelsuganlegg til nye boliger i området (hovedalternativet / alternativ løsning). 5.2 Skolekapasitet Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Før det gis byggetillatelse for hvert delområde, skal skolekapasitet dokumenteres (hovedalternativet / alternativ løsning). 5.3 Barnehage Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Barnehage skal være etablert før det gis brukstillatelse for bolig nr 400 (hovedalternativet / alternativ løsning).