Saksfremlegg 41/104 BEHANDLING AV KLAGE PÅ INNVILGET DISPENSASJON FRA REGULERINGSBESTEMMELSER FOR OPPFØRING AV TOMANNSBOLIG

Transkript

1 Arkivsak: 10/ Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Saksfremlegg 41/104 BEHANDLING AV KLAGE PÅ INNVILGET DISPENSASJON FRA REGULERINGSBESTEMMELSER FOR OPPFØRING AV TOMANNSBOLIG Bjørn Tore Borge Innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder nye momenter som tilsier omgjøring av vårt vedtak i sak 24/11 av om å gi dispensasjon fra reguleringsbestemmelse og tillatelse til tiltak for omsøkte tomannsbolig i Nordlia 16. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse i h.h.t. forvaltingslovens kapittel 6 og plan- og bygningsloven s(2008) 1-9. Det er gitt dispensasjon fra reguleringsbestemmelse for grad av utnytting for oppføring av en tomannsbolig. Merknad fra naboer ble ikke tatt til følge. Dispensasjonen og tillatelsen er nå påklaget i brev datert og av naboer i Nordlia 14,- 18- og 20, men en kan ikke se at det tilføres nye momenter som gir grunnlag for omgjøring av vedtaket. Det innstilles på at klagen ikke blir tatt til følge. Vedlegg: 1. Merknad på byggesak i Nordlia 16, brev av fra flere naboer i Nordlia 2. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan av ; grad av utnytting 3. Søknad om tillatelse til tiltak av for oppføring av tomannsbolig i Nordlia Ansvarlig søker sitt svar på merknader til varslet tiltak jf pkt 1 over 5. Situasjonskart Nordlia Snitt- og fasadetegninger 7. Vedtak av i sak 24/11, dispensasjon fra reguleringsbestemmelse og tillatelse til tiltak for oppføring av tomannsbolig i Nordlia Klage på vedtak om dispensasjon og tillatelse til tiltak, mottatt fra naboer i Nordlia og Klage på vedtak om dispensasjon og tillatelse til tiltak, mottatt fra naboer i Nordlia 14 på engelsk 10. Ansvarlig søker sitt svar på klage på vedtak 11. Plankart for området 12. Reguleringsplan 13. Flyfoto Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Øvrige saksdokumenter som ikke berører merknad til nabovarsel eller klage på vedtak. Saksutredning:

2 Bakgrunn for saken: Hedalm Anebyhus AS har på vegne av tiltakshaver søkt om dispensasjon fra reguleringsplan, her regulert grad av utnytting som følge av tiltak, samt tillatelse til tiltak for oppføring av tomannsbolig, Vedlegg 2 og 3. Eiendommen er regulert til boligformål med planbestemmelser stadfestet i Kommunen mottok merknad til byggesaken den fra Nordlia 20, signert av flere hjemmelshavere i nabolaget, vedlegg 1, og ansvarlig søker kommenterte de innkomne merknadene den , vedlegg 4. Kommunen ga dispensasjon og tillatelse til oppføring av tomannsbolig den i sak 24/11. Det vises til begrunnelsen slik det fremkommer av vedtaket, vedlegg 8. Saksopplysninger: Det er innkommet to klager på vedtak i sak 24/11, rettidig påklaget. Klage fra hjemmelshaverne av eiendommene Nordlia 20 og Nordlia 14, vedlegg 9. Hovedpunktene i denne klagen er: 1. Området består av eldre bebyggelse oppført i h.h.t. reguleringsplanens krav om utnyttelsesgrad på 0,10-0,15. Det søkes nå om utnyttelsesgrad på 0,33. Utbygger mener dispensasjonen er i strid med dispensasjonsbestemmelsen, 19-2 i plan og bygningsloven da det ikke er lagt vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Disse hensynene skal gå begge veier. Fordelene med fortetting skal veies opp mot ulempene for omgivelsene ved det. 2. Den planlagte tomannsboligen bryter med vanlig skikk og intensjon i den opprinnelige planen. Det foreligger ingen ny reguleringsplan. 3. Man må forholde seg til beregningsmåten for utnyttelsesgrad i den gjeldene reguleringsplanen, ikke den som er brukt i andre planer. 4. Det tas ikke hensyn til verdiforringelse for naboer, men legges vekt på at en bolig på m² ikke er representativ for dagens behov for bruksareal. Det er kommunens jobb å forholde seg til norsk lov, ikke hva som er dagens norm. 5. I Kulturminnevernplanen for Sørum er Fagerlivegen sammen med bebyggelsen langs Sørumsandvegen klassifisert som VK2, dvs kulturminne/miljø med stor lokal/regional betydning. Nordlia 16 har alltid vært en del av Nordlia 14 og vil derfor være bevaringsverdig. Utbygging av tomta med tomannsbolig vil være å ødelegge et område som Sørum kommune har sagt er verneverdig. 6. Klager er positiv til utbygging på tomta innenfor reguleringsplanens grenser. En fortetting som omsøkt er i strid med strøkets helhetlige karakter. Veien, som er privat og av dårlig kvalitet har ikke kapasitet for økningen. For området vil den planlagte utbyggingen føre til betydelige forandringer. Klage fra hjemmelshaver av Nordlia 14: Eier av Nordli 14 har i tillegg fremmet egen klage på vedtaket, skrevet på engelsk, vedlegg 10. Dokumenter i byggesak jf byggesaksforskrift (SAK10) 5-1, herunder også klagedokumenter, som ikke er skrevet på norsk, svensk eller dansk skal ha vedlagt en oversettelse til ett av disse språkene. Slik oversettelse er ikke vedlagt, men relevant del av innholdet tas likevel i betraktning i denne klagebehandlingen. Det presiseres at Sørum kommune ikke er autorisert oversetter. Hele klagen er ikke gjengitt her, kun relevante argumenter mot oppføring av tomannsbolig i Nordlia 16. Disse er: (..) Vi støtter ikke etablering av innkjøring- og parkering langs vår felles eiendomsgrense. Dette fører til at vår eiendom vil ha trafikk langs tre sider av vår eiendom, og dette vil ta bort muligheter for hvile- og stillhet, og medfører støy fra hagesiden og høy konsentrasjon av eksos ved barnas lekeområde, et område som gir oss god stillhet, rekreasjon, sikkerhet og skjerming fra trafikkstøy fra Sørumsandvegen. ( ) (..) Vi forstår ikke hvorfor Sørum kommune ikke støtter naboene sin uenighet, men i stedet støtter et foretak og dets eier som ikke skal bo i tomannsboligen, men kun ønsker å tjene penger på den. Oppføring av tomannsbolig vil medføre en dobling av støy grunnet to boliger. Det vil også være minst to biler, og det vil kanskje som følge av tomannsbolig medføre konstant opp til 4 biler, som igjen vil gi høyere konsentrasjon av eksos og støy. ( )

3 Ansvarlig søker har gitt sin uttalelse til klage i brev av , vedlegg 11. Følgende momenter framkommer: 1. Klager bor selv i en tomannsbolig, og denne tomta er bare 84 m² større enn Nordlia Huset plasseres vesentlig lavere i terrenget enn nabobebyggelsen og mønet blir vesentlig laver enn nabobyggelsen. 3. Det er allerede gitt dispensasjon fra utnyttelsesgraden i området. Det gjelder også Nordlia 18/ Utbygger mener henvisning til PBL 19 er relevant sett mot kommunens uttalte målsetting om sentrumsnær fortetting. Klager har ikke anført noen reelle ulemper. 5. Utbygger kan ikke se hvordan tiltaket er negativt for miljø, helse og sikkerhet. 6. Utbygger kjenner ikke detaljer i kulturminneplanen. At Nordlia 14 eventuelt inngår i planen medfører ikke at Nordlia 16 gjør det. 7. Nordlia 16 har tinglyst veirett over den private vegen fram til eiendommen. Eventuelle skader på vegen under utbygging vi bli utbedret. Utbygger påpeker at så langt man kan se bor hovedklagerne selv i boliger som de ikke ønsker andre skal kunne bygge i samme område. Faggruppe Plan og regulering i kommunen er positiv til at dispensasjon gis, og har gitt følgende uttalelse: En fortetting i gangavstand til kollektivknutepunkt og andre funksjoner i sentrum er en ønsket utvikling innenfor eksisterende boligområder på Sørumsand. Kommuneplanen har retningslinjer for hvordan utbygging bør skje. Veiledende tomtestørrelser som er angitt i retningslinjene kan fravikes i sentrumsområder. Det omsøkte prosjektet vurderes til å være innenfor kommuneplanens retningslinjer. Forhold til eksisterende plandokumenter: Gjeldene reguleringsplan: Eiendommen er regulert til småhusbebyggelse ved planid 048, stadfestet områdene langs RV 172 fra Tårnvegen til Ing. Bøhns veg. Relevante reguleringsbestemmelser er: 2 Boligområder med utn. grad U = 0,1-0,15. a. Bebyggelsen skal være åpen og bestå av bolighus i inntil 2 etasjer. b. Garasjer kan oppføres i 1 etasje, og skal være tilpasset bolighuset mht form, farge og materialbruk. Plasseringen skal vises på situasjonsplanen sammen med byggemeldingen for bolighuset. Utenom garasje skal det på egen grunn være oppstillingsplass for 1 bil. c. Bygningene skal ha saltak. Takvinkelen skal godkjennes av bygningsrådet. Dette gjelder også for tilbygg. 5 Bevaring. a. Innenfor det regulerte området skal bebyggelsen bevares i størst mulig grad i samsvar med den bygningshistoriske utvikling området har gjennomgått. Samtidig skal den bygningsmessige standard til enhver tid søkes holdt på et forsvarlig nivå i forhold til de enkelte bygningers bruk. b. De eksisterende bygninger kan istandsettes, ombygges og påbygges forutsatt at karakterer med hensyn til dimensjoner og former, materialbruk og farger opprettholdes eller eventuelt tilbakeføres til det som har vært tidligere.

4 c. Innvendig kan bygningene moderniseres og tekniske forbedringer utføres i tråd med den enkelte huseiers ønske, forutsatt at bygningsrådets krav til oppfylles. For fredede bygninger må tillatelse foreligge fra kulturvern-myndighetene. Eiendommen Nordlia 16 er ikke omtalt i kulturminnevernplanen. Relevante bestemmelser i kommuneplanen: Bestemmelser til kommuneplanens arealdel Sørum , sist endret iht vedtak i sak 29/09 sier bla: TOMTEUTNYTTELSE Veiledende normer for grad av arealutnyttelse: BYA Type bolig Frittliggende eneboliger og tomannsboliger BYA = 30 % I forhold til mål om høy utnyttelsesgrad i ubebygde områder/transformasjonsområder i gangavstand til sentrum i de mest sentrale tettstedene vil kravet til tomteutnyttelse kunne vurderes forhøyet, og kravene til tomtestørrelse og parkering kunne vurderes redusert. TOMTESTØRRELSE Minste tomtestørrelse ved deling i eksisterende boligområde: 700 m2 for tomt til enebolig, henholdsvis 900 m2 for tomt til tomannsbolig, kan fravikes i sentrumsområder. Tomt til tomannsbolig kan likevel deles slik at grensen ligger i skillekonstruksjonen Forhold til gjeldende vedtak: Det er i sak 24/11 gitt dispensasjon fra reguleringsbestemmelsens 2 for å tillate en grad av utnytting utover reguleringsbestemmelsens begrensning. Det er gitt tillatelse til ubygging som gir en BYA på 24 %. Det medfører i denne saken en U på 0,313, vedlegg 8. Økonomiske konsekvenser: Investeringer:Ingen Drift, vedlikehold:ingen Bærekraftig utvikling: Det er en bærekraftig utvikling at det foretas fortettinger i gangavstand til kollektivknutepunkt og andre funksjoner i sentrum på Sørumsand. Dette er en ønsket utvikling innenfor eksisterende boligområder på Sørumsand. Bemanningskonsekvenser: Ingen Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (nei) Rådet for funksjonshemmede (nei) Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (nei) Alternative løsninger: Klager gis medhold, og vedtak i sak 214/11 oppheves. Avslaget må begrunnes. Vurdering: Vedrørende utnyttelsesgrad: Reguleringsplanen er fra 1982 og inneholder den tids typisk beregningsmodell for grad av utnytting, U, som beregnes som et forholdstall mellom totalt gulvareal for bebyggelse og brutto eiendomsareal inkl tilstøtende andel av fellesareal som offentlig vei, bane, park og lignende.

5 Slik beregningsmåte brukes ikke i nye reguleringsplaner og er lite egnet som styring av bygnings-volum ved små eiendommer, som er følgene av sentrumsnær fortetting. Ved en konsekvent etterfølgelse av reguleringsbestemmelsens krav ville det i dette tilfellet kunne føres opp en bolig med totalt gulvareal mellom kun 59- og 89 m 2. Dette er ofte ikke representativt for dagens vanlige behov for bruksareal, og en utbygging utover dette utløser krav om innvilget dispensasjon. I dagens reguleringsplaner beregnes utnyttelsesgraden i % BYA, prosentvis bebygd areal. Dette er en prosentvis beregning av byggets fotavtrykk på eiendommen, uavhengig av antall etasjer. I nye reguleringsplaner at tillatt grad av utnytting er satt til BYA fra 25- til 35 % av eiendommens areal. Tiltaket har et bebygget areal på 140 m2. Dette gir en % BYA på 24 %. Vedrørende klagenes innhold: Ad. punkt 1 vedrørende at det er gitt dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan, og at det ikke er lagt vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Videre at fordelene med fortetting skal veies opp mot ulempene for omgivelsene ved det. Kommunens ønske om fortetting i sentrumsnære områder er en følge av samfunnsutviklingen de siste 20 år, og den sterke befolkningsveksten det er i vårt distrikt. Dette ønske er nedfelt i kommuneplanens ordlyd om at i forhold til mål om høy utnyttelsesgrad i ubebygde områder/transformasjonsområder i gangavstand til sentrum i de mest sentrale tettstedene vil kravet til tomteutnyttelse kunne vurderes forhøyet, og kravene til tomtestørrelse og parkering kunne vurderes redusert. Kommunen kan ikke se argumentasjonen knyttet til at det skal tas hensyn til helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet er relevant her. Bestemmelsen er ment å åpne for å vektlegge helt spesielle sosialmedisinske, personlige- og menneskelige hensyn fra søker/tiltakshaver/bruker av bygningen ved søknad om dispensasjon fra bestemmelse gitt i lov eller forskrift. Formålet er også at dispensasjoner ikke må innebære løsninger med nevneverdige konsekvenser for materiell- og personlig sikkerhet i bruk, samt ikke å være til hinder for mennesker med nedsatt funksjonsevne. I lovkommentar til plandelen i ny Plan- og bygningslov, kapittel 19 - dispensasjon utgitt av Miljøverndepartementet den , sies følgende: (..) Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Dette er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Eiendommen er regulert til boligformål i reguleringsplan stadfestet , vedlegg 12. Reguleringsplanen er dermed å anse som en eldre plan, og dens begrensede tillatte grad av utnytting som følge av tiltak er ikke hensiktsmessig å etterfølge, da den helt klart motvirker en hensisktsmessig utvikling av eiendommen. Ad pkt 2 om at bygget bryter med vanlig byggeskikk og intensjon i den opprinnelige planen. Vedlagt dokumentasjon i byggesaken, vedlegg 5, 6 og 7 viser at bygningene, med unntak av grad av utnytting, er i tråd med reguleringsbestemmelsene. Øvrig bebyggelse i området består av variert bebyggelse, med boliger i én- og to etasjer, div tilbygg- og påbygg og noe varierende takutforming, vedlegg 14. Kommunen kan derfor ikke se at planlagt tomannsbolig bryter med vanlig skikk og intensjon i den opprinnelige reguleringsplanen, med unntak av tillatt grad av utnytting. Ad klagers pkt 3, om at man må forholde seg til beregningsmåten for utnyttelsesgrad i den gjeldende reguleringsplanen, ikke den som er brukt i andre planer. Det er relevant, når søknad om dispensasjon fra tillatt grad av utnytting i en eldre plan behandles, og også å vurdere tiltaket opp mot hva som i dag er normal grad av utnytting for en boligeiendom.

6 Rådmannen fant i denne saken at tiltaket ikke ville gitt en urimelig grad av utnytting dersom reguleringsplanens bestemmelser var % BYA. I reguleringsplaner stadfestet de senere år med samme formål, småhusbebyggelse har tillatt grad av utnytting i størrelsen % BYA, og omsøkte eiendom vil med omsøkte tiltak medføre BYA = 24 % og U = Tiltakets størrelse er mao ikke urimelig. Tilgrensende nabobebyggelse i Nordlia 20 har jf kommunens arkiv et BYA på 114 m 2 og eiendom på 301 m 2. Dette gir BYA = 38 % og U = Tilgrensende nabobebyggelse i Nordlia 18 har jf kommunens arkiv et BYA = 78 m 2, BRA = 135m 2. (2 etasjer) og eiendom på 377 m 2. Dette gir BYA = 21 % og U = Kommunen kan derfor ikke se at omsøkt eiendom og dens innvilgede dispensasjon er urimelig jf nabobebyggelser. Ad klagers pkt 4 om at det ikke tas hensyn til verdiforringelse for naboer, men legges vekt på at en bolig på m² ikke er representativ for dagens behov for bruksareal. Dispensasjonssøknaden er behandlet i h.h.t. til plan- og bygningslovens Rådmannen kan ikke se at omsøkt utbygging medfører en tettere utbygging enn hva som må forventes i et såpass sentrumsnært boligområde. Rådmannen finner at det er relevant i behandlingen å se på boligarealet, da bygningen skal inneholde rom for nødvendige funksjoner som stue, et antall soverom, sanitærrom- og kjøkken med tilfredsstillende disponibelt areal til disse funksjonene innenfor bruksenheten. Ad klagers pkt 5, forhold til Kulturminnevernplanen. Kulturminnevernplanen for Sørum kommune for krets 302/5 Fagerlivegen, boligbebyggelse fra som sammen med bebyggelsen langs Sørumsandvegen utgjør en sentral del av det tidlige Sørumsand, innbefatter eksisterende bebyggelse langs med- og tilgrensende til Sørumsandvegen, og ikke ubebygde eiendommer utenfor kretsen slik omsøkte eiendom er. Kommunen kan heller ikke se at omsøkte tiltak vil virke ødeleggende for eksisterende bebyggelse innenfor vernekretsen, og eiendommene i seg selv- og dens opparbeidelse er ikke regulert til bevaring. Ad separat tilleggsklage fra Nordlia: Oppføring av bolig medfører krav til innkjøring og opparbeidelse av parkeringsarealer på egen grunn. Ved oppføring av tomannsbolig vil trafikken til- og fra eiendommen nødvendigvis bli større enn for en enebolig, men denne trafikken er ikke konstant. Eiendommen er regulert til å kunne bebygges med tomannsbolig, og når en eiendom prosjekteres for oppføring av bolig, er det ansvarlig prosjekterende sitt ansvar å velge en god løsning mht drift- og daglig bruk av eiendommen. Å legge innkjøringen langs felles eiendomsgrense med nabo er en vanlig løsning, og kommunen kan ikke se at opparbeidelsen av eiendommen er mer urimelig enn det en bør kunne forvente i et tettbygd småhusområde. Bilkjøring på eiendommen vil også nødvendigvis begrense seg til inn- og utkjøringsøyeblikket til eiendommen, og en kan ikke se at dette er så kvalitetsforringende for naboeiendommer at tiltaket skal avslås. Samlet vurdering: Rådmannen ikke se at det i klagene er framkommet nye momenter som tilsier omgjøring av vedtak i sak 24/11 av om å gi dispensasjon fra reguleringsbestemmelse og tillatelse til tiltak for omsøkte tomannsbolig i Nordlia 16. Det innstilles derfor på at klagene ikke tas til følge, og at saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Partene underrettes med utskrift av møtebok. Ved oversendelse til fylkesmannen vil fylkesmannen selv underrette partene om sin avgjørelse.

7 Utskrift av saken til: Saksbehandler Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Kronen Tveranger