Reguleringsplan

Transkript

1 Reguleringsplan Detaljregulering for boligområde på gnr. 109 bnr. 17, felt B3, Hommersåk Oppdragsgiver: Fjogstad-Hus Eiendom AS Dato: Planbeskrivelse

2

3 FORORD ViaNova Stavanger AS har på vegne av Fjogstad-hus Eiendom AS, utarbeidet forslag til detaljregulering på Hommersåk i Sandnes kommune. Eiendommer som inngår i reguleringen er 109/959 (felt B3) og eiendommer 109/65 og 109/143 (deler av felt B15). Deler av eiendommer 102/89 og deler av 109/17, /53, /170, /101, /172, /209, /953 inngår i vei, grønt, sikt etc. Stavanger, ViaNova Stavanger AS Utarbeidet av Ann Kristin H. Høyland, ViaNova Stavanger Astrid Lauvås Strand, Fjogstad-Hus Eiendom AS Godkjent av Louise Jess, ViaNova Stavanger

4 INNHOLD 1 SAKEN GJELDER Saksgang GJELDENDE PLANER Overordnede planer Gjeldende reguleringsplaner BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET DAGENS FORHOLD Planområdets beliggenhet og avgrensning Størrelse Eierforhold Grunnforhold inklusive radoninnhold Topografi Vegetasjon Sol- og skyggeforhold Vind og lokalklima Eksisterende bebyggelse Kulturminner Offentlig og privat service/arealbruk (skole, barnehage, butikker m.v.) Barn og unges oppvekstvilkår, kfr. Barnetråkkregistreringer Friområder og friluftsliv i nærmiljøet Gang-/sykkelvegtilknytning til viktige målpkt. (Skole, friområde, forretning o.l.) Trafikkforhold/transportomfang Adkomst Spesielle miljøforhold (f.eks. støyutsatt område, forurensning, vernevedtak) Bruk av tilstøtende arealer Kommunalteknisk infrastruktur REGULERINGSMESSIGE FORHOLD Formål i gjeldende kommuneplan Bestemmelser i gjeldende kommuneplan Kommuneplan eller andre overordnede planvedtak Reguleringsmessig status for selve planområdet Reguleringsmessig status for tilstøtende areal Eventuelle avvik fra gjeldende planer er begrunnet Konsekvensutredningsplikt er avklart BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET PLANFORSLAGET Bærende idé i planforslaget Arealbruk Reguleringsformål

5 4.1.4 Arealstørrelser Skråningsutslag og/eller forstøtningsmurer Bebyggelse Byggegrenser / byggeavstander Bygningers plassering og utforming (hustyper, høyder, takform, takvinkel, møneretning, arker, brannvegger, dør- og vindusplassering) Grad av utnytting angitt i samsvar med veileder T-1459 Grad av utnytting Boligstørrelse Parkering og garasjer Estetikk Trafikkarealer Parkering Veg (Samle-, adkomst-, fellesveg, snuplass, avkjørsler, vegtype, dim. hastighet, kjøretøyers størrelse, svingradier, kryss, frisikt, rundkjøring) Gang- og sykkelveg, fortau, trafikkskille, kjøresperre evt. andre trafikksikkerhets-tiltak Kollektivtrafikk (tilgjengelighet, rasjonelle rutetraséer, holdeplasser) Friområder og friluftsområder Gangsti, tråkk Leke- og oppholdsarealer Andre forhold Støyberegning Mulige og nødvendige tiltak for å ivareta barn og unges interesser, livsmiljø og oppvekstsvilkår Forholdet til funksjonshemmede Overvann KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser for miljø, helse og trivsel, se del B Sol- og skyggeforhold Trafikkforhold Service (økt behov for skoler, barnehage, forretninger o.l.) Friområder Barn og unges forhold Fremdrift (byggestart, innflytting) Kommunaltekniske forhold (gjennomførbarhet, byggeklarhet) Økonomi (gjennomførbarhet) KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART Sandnes eldreråd NVE- Norges vassdrag- og energidirektorat - Region sør Sandnes kommune Barnerepresentant Statens vegvesen Lyse Elnett as Elling Kåre Hansen Sandnes kommune Bymiljø

6 5.8 Rogaland fylkeskommune - Kulturavdelingen Rogaland fylkeskommune - Regionalplanavdeling Rogaland brann og redning IKS Riska bydelsutvalg VEDLEGG 1. Sandnes eldreråd 2. NVE-Norges vassdrag - og energidirektorat-region sør 3. Sandnes kommune - Barnerepresentant 4. Statens vegvesen 5. Lyse Elnett AS 6. Elling Kåre Hansen 7. Sandnes kommune - Bymiljø 8. Rogaland fylkeskommune - Kulturavdelingen 9. Rogaland fylkeskommune - Regionalavdelingen 10. Rogaland brann og redning IKS 11. Riska bydelsutvalg 12. Annonse Stavanger Aftenblad 13. Varslingsbrev 14. Grunneierliste 15. Sjekkliste for faglig utarbeidelse av reguleringsplaner, Del 1 og Del Sjekkliste for å vurdering av konsekvenser for miljø og samfunnssikkerhet 17. Sjekkliste/kontrollspørsmål for vurdering av samfunnssikkerhet 18. Plan av SNITT for lekeplass 19. SNITT av lekeplass 6

7 1 SAKEN GJELDER ViaNova Stavanger AS har utarbeidet detaljregulering for felt B3 og del av felt B15 på Hommersåk i Sandnes kommune. Planområdet er om lag 7,8 dekar stort, inkludert veisystem. Det foreslås tilrettelagt for opparbeidelse av boenheter i gruppe- eller rekkehusbebyggelse o.l., etter områdeplanen «82110». Dette utgjør en tetthet på 2,0 bolig/daa for 16 boenheter og 2,6 bolig/daa for 20 boenheter. Henviser til kapittel 4 for beskrivelse av planforslaget. 1.1 Saksgang Det ble avholdt oppstartsmøte med Sandnes kommune Planstart ble varslet , med frist for uttalelser 13. april Under planutarbeidelsen har det vært avholdt møter med Sandnes kommune, Planavdeling, Gudrun H. Hegelstad og Silje Dons Ranhoff. I oppstartsmøtet er det avklart at det ikke er krav til konsekvensutredning for planarbeidet. 2 GJELDENDE PLANER Eiendommene inngår i områdeplanen «Reguleringsplan for Hommersåk, Frøyland og Riska, «Trekanten». Plan nr datert Fra denne planen er del av eiendom 109/17 markert ut som felt B3, samt eiendom 109/65 og 109/143 som er en del av felt B15. Det er i oppstartsmøte fremmet ønske om å la eiendom med Gnr/Bnr 109/17 og 109/65 inngå i samme reguleringsformål som beskrevet for felt B3 i Områdeplanen «82110». Dette støttes av kommunens saksbehandler som ønsker en høyere fortetting enn hva områdeplanen legger opp til. 2.1 Overordnede planer I kommuneplanen for ligger området som «boligbebyggelse nåværende» 2.2 Gjeldende reguleringsplaner I Reguleringsplan for Hommersåk, Frøyland og Riska, «Trekanten». Plan nr datert ligger området som Bolig felt B3 med konsentrert bebyggelse som gruppebebyggelse, rekkehus o.l. Felt B15 skal bygges som frittliggende boligbebyggelse. Planforslaget sammenfaller med de overordnede og tilstøtende planer. 7

8 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 DAGENS FORHOLD Planområdets beliggenhet og avgrensning Området ligger i enden av Kydnamyrveien innkjøring fra fv. 340 Riskaveien på Hommersåk. Varsling om oppstart til reguleringsplanarbeidet ble varslet i eget brev til nærliggende og berørte grunneiere (grunneierliste vedlagt). Kunngjøringsannonse i Stavanger Aftenblad den 4. mars Kunngjøringen ble også publisert på internettsidene til Sandes kommune og ViaNova Stavanger (forslagsstiller). Figur 1: Planvarslingskart, planområdet er markert. 8

9 3.1.2 Størrelse Planområdet er ca. 7,8 daa Eierforhold Utbyggingsområdet er en er del av: Eiendom 109/17- grunneier Sandnes kommune Eiendom 109/65 grunneier Berth Gunnar Jansson Eiendom 109/959 grunneier Fjogstad-Hus Eiendom AS Fjogstad-Hus Eiendom AS er under avtale om hjemmelsoverføring av eiendom 109/ Grunnforhold inklusive radoninnhold I Sandnes kommune sin «Miljøplan » viser kart 3.1/3.2 at planområdet ligger i risikoområdet for Radon. Basestasjon er plassert ikke langt fra planområdet, se kart. Figur 2: Radon, kilde: Miljøplan for Sandnes , kart 3.1/3.2, planområdet er markert. 9

10 Deler av området ligger innenfor marin grensen, i løse masser med tykk morene. Se kart. Figur 3: Maringrense, kilde: Temakart-rogaland.no, planområdet er markert Topografi Området er bebygd med frittliggende bebyggelse. Myrområdet er omkranset av høyereliggende terreng. Planområdet stiger fra nord fra kote +22 mot sørøst til kote +33. Med en total lengde på ca. 160 meter gir dette en middel stigning på ca. 1:14,5. Dagens nivå på planområdets felt B3 (82110) er blitt hevet med en stigning på 1:26,5 ved igangsetting av utbedring av Kydnamyrveien. Figur 4: Topografi, kilde: Temakart-rogaland.no, planområdet er markert 10

11 3.1.6 Vegetasjon Området er mye preget av myr med tilvekst av småskog av bjørk. Andre utmark/skogområde finnes i området, som i kommuneplanen er regulert til skoletomt og friområde. Figur 5: Vegetasjon, kilde: Gisline web innsyn, planområdet er markert Sol- og skyggeforhold Området har gode solforhold Vind og lokalklima Området ligger skjermet til med tanke på vind, og er ikke et vindutsatt område Eksisterende bebyggelse Eksisterende bebyggelse består av frittliggende boligbebyggelse. 11

12 Kulturminner Innenfor planområdet er det ingen registreringer av kultur og fornminner. Se figur 6. Figur 6: Kulturminner, kilde: Askeladden, planområdet er markert. Fylkesrådmannen i Rogaland seksjon for kulturarv, har vurdert planområdet som ikke aktuelt for kultur - og fornminner Offentlig og privat service/arealbruk (skole, barnehage, butikker m.v.) Hommersåk er et lokalsenter med offentlige tilbud. Planområdet når (innenfor 1 km) servicetilbud som nevnt under: Aldersheim Kirke Butikksenter Helsestasjon Idrettshall Idrettsanlegg Barne- og ungdomsskoler Barnehager Butikker (matvare, apotek, restauranter mm) 12

13 Skoler Kyrkjevollen skole ligger nord-vest for Kydnamyrå. Ikke vist på utsnitt under. Riska ungdomsskole og Hommersåk skole ligger nord for Kydnamyrå. Riska ungdomsskole Hommersåk skole Figur 7: Kommuneplan , kilde: Gisline web innsyn, planområdet er markert. Det er i kommuneplanen avsatt arealer til ny skoletomt sør for Kydnamyrå. Skolekapasiteten omtales i kommuneplanen «I Riska bydel etableres Hommersåk skole som fullverdig barneskole med 6 7 klasser. Med dagens frigitte utbyggingsarealer har Riska tilstrekkelig kapasitet frem til ca Med nye sammenhengende store bygeområder må skolestrukturen vurderes på nytt. Konsekvenser for Maudland og Hommersåk skoler på lang sikt inngår i slikt utredningsarbeid. Tomt i Trekanten brukes til ny barneskole med 3 paralleller. Hommersåk skole kan vurderes avviklet når ny skole er på plass. Trekanten beholdes til skoleformål i denne kommuneplanen», (kilde: Kommuneplan for Sandnes kommune Samfunnsdel kommunale tjenester og boliger, s.48) 13

14 Barn og unges oppvekstvilkår, kfr. Barnetråkkregistreringer Av registrerte barnetråkk er planområdet berørt av følgende: Brun sti (Sti/snarveg) Sti, snarveg. Sti gjennom skogen fra Eskemyra. Grønn sti (lekeområder) Bygging av hytter, lek i skog, fine skoger til lek og rekreasjon. Turområde. Lek ved bekken, steiner å sitte på, aking, mark, plukke bær, marka ved speiderhytta, leker, gjemsel, sporlek. Området brukes blant annet av speideren, til hyttebygging og andre aktiviteter. Orange sti (Barnehagens ref. omr.) Brukes til ekskursjonsområdet for skoler og barnehager i nærområdet. NB! Store deler av området er i kommuneplanen regulert til ny skoletomt. Figur 8: Barnetråkk, kilde: Sandnes kommune, plansjefen, planområdet er markert. 14

15 Friområder og friluftsliv i nærmiljøet Planområdet er ikke uthevet som grøntområdet til undervisningsbruk. Kydnamyrå og omkringliggende områder blir mye brukt av skole og barnehage, samt barn i området, for rekreasjon og undervisning. Figur 9: Grøntområder til undervisningsbruk, kilde: Miljøplan for Sandnes , kart 5.2, planområdet er markert. Jordkvalitet og jordsmonn (skog) I miljøplanen vises området som bebygd areal og samferdsel med innslag av «Skog lav verdi». Figur 10: Jordkvalitet og jordsmonn, kilde: Miljøplan for Sandnes , kart 2.8, planområdet er markert. 15

16 Gang-/sykkelvegtilknytning til viktige målpkt. (Skole, friområde, forretning o.l.) Det er gode sti- og fortausveger langs samle- og boligvei til målpunkt som skole, friområde, forretning o.l. Det er i forbindelse med sikker skolevei satt i gang tiltak på gjeldende tekniske planer på plan Notat fra ViaNova legges derfor direkte inn i planbeskrivelsen i sin helhet for å gi et godt bilde av dagens sitasjon og pågående arbeider. NOTAT: Sikker skolevei. Eksisterende gang- og sykkelsti må utbedres for å sikre sikker skolevei. Dette vil bli sikret i godkjente tekniske planer for området samt i rekkefølgekravene i bestemmelsene til plan Aktuelle skoler i nærmiljøet er Riska ungdomskole og Hommersåk skole, se figurene under Figur 11: Skoler i nærmiljøet. Figur 12: Forsalg til sikker skolevei fra planområdet, Kløverhagen. 16

17 Elever fra planområde, Kløverhagen, til Riska ungdomsskole vil benytte vei 7 med kryssing av Fv.340 gjennom undergangen. Elever til Hommersåk skole vil benytte vei 1 og eksisterende G/S vei langs Fv.340 til skolen. Tilkobling av vei 7 til undergang og eks. G/S system langs Fv.340 I gjeldende reguleringsplan er G/S vei 7 koblet direkte til eks undergang. Denne løsningen er ikke mulig å gjennomføre langs regulert trase på grunn av bolig på eiendommen 109/164. Boligen skal ha adkomst via vei 7 og høydeforhold på vei utenfor boligen medfører at veien ikke kan senkes på dette punkt. Stigning opp til eiendommen og evt direkteføring av veien ned til undergangen overskrider krav til stigning for universell utforming. På møte med Sandnes kommune (Bymiljø og Planavd.), ble det avklart at beste løsning er å føre vei 7 direkte ut i G/S langs Fv.340 og etablere en forbindelse med trapp ned til undergangen. For å sikre mot kryssing av veien i plan etableres et gjerde langs Fv.340 i rabatt mellom G/S og vei. Personer som ikke kan benytte trapp har tilkomst til undergangen via eks. G/S vei og G/S rampe. Figur 13: Avslutning G/S vei 7 mot fv.340 og trapp til undergang. Konsekvens, universell utformet G/S vei tilkoblet undergang G/S vei med stigninger i henhold til krav om universell utforming vil medføre at G/S veien må legges i ny trase utenfor eks vei. Eks vei beholdes da som adkomst til bolig 109/164 og ny G/S etableres på et lavere nivå utenfor veien. Konsekvensen av dette vil være ny reguleringsplan og betydelig inngrep i eiendommene 101/303 og 109/332. Inngrep vil medføre at det ikke er mulig å bebygge på eiendommen 101/332. Det vil heller ikke være mulig å gjennomføre innsendt delingssøknad på 101/303, da eiendom blir for liten. 17

18 Tegningen nedenfor viser hvordan G/S vei med universell utformet stigning kan utføres. Her er forutsatt at det er murer på begge sider av G/S veien gjennom skjæringen for å minimalisere inngrepet. Denne løsning vil føre til store forsinkelser og store økonomiske konsekvenser. Figur 14: Universell stigning på G/S vei. 18

19 Trafikkforhold/transportomfang Planområdet vil få adkomst via fv. 340 Riskaveien. Denne vegen har en ÅDT mellom Fv. 516 Hommersåkveien har en ÅDT mellom Figur 15: ÅDT, Kilde: Statens vegvesen vegdatabank, planområdet er markert Adkomst Planområdet vil få sin hovedatkomst via nytt kryss ut på fv. 340 Riskaveien. Godkjent teknisk vegplan, på grunnlag av områdeplan 82110, foreligger og vil bli opparbeidet før utbyggingen av planområdet blir igangsatt. Figur 16: Teknisk vegplan, kilde: ViaNova Stavanger AS. 19

20 Figur 17: Områdeplan: 82110, Reguleringsplan for Hommersåk, Frøyland og Riska, «Trekanten», planområdet er markert. 20

21 Spesielle miljøforhold (f.eks. støyutsatt område, forurensning, vernevedtak) Forurensing Miljøplanen viser luftforurensing som lav for planområdet. Figur 18: Forurensing, kilde: Miljøplan for Sandnes , kart 3.4, planområdet er markert. Støy Miljøplanen viser veistøy fra fv. 340 med gul sone 55-65dBA. Den strekker seg ikke inn på planområdet. Figur 19: Støy, kilde: Miljøplan for Sandnes , kart 3.5, planområdet er markert. 21

22 Vassdrag I kartet er det registrert ett vassdrag/bekk. Dette bekkeløpet har med tiden fra utbyggingen av områdeplanen «Trekanten» medført mindre vannføring da høyereliggende myrområder er blitt bebygd og sannsynlig drenert i kommunale avløpsledninger. Den vannføringen som nå har tilsig til bekk, er fra overvann fra nærliggende bebyggelse og planområdet selv. Vassdraget er derfor å betrakte som mer eller mindre borte. (Informasjonen er innhentet fra grunneier i området) Bruk av tilstøtende arealer Figur 20: Gjeldende plan, Startpakken Kommunalteknisk infrastruktur Dagens kommunaltekniske løsninger innenfor vei, vann og avløp: Vei Store deler av Kydnamyrveien består i dag av grusvei. Vann og avløp Kydnamyrveien får i dag vann fra kommunalledning. Avløpet er koblet med privat pumpestasjon mot kommunal infrastruktur. Overvann blir i dag sluppet ut i marka og har avrenning mot Kydnamyrå. Planområdet tilstøter regulert og teknisk godkjent ny adkomstveg inn fra fv. 340 Riskaveien som også har ny kommunalteknisk løsning for vann og avløp. 22

23 3.2 REGULERINGSMESSIGE FORHOLD Formål i gjeldende kommuneplan Formålet i gjeldene kommuneplan er boligbebyggelse Bestemmelser i gjeldende kommuneplan Henviser til bestemmelser i gjeldende kommuneplan for Sandnes kommune (plan ). Området er regulert til boligbebyggelse under nåværende bebyggelse. I kommuneplanbestemmelene er det ingen føringer for dette området, det er da reguleringsplanen som gjelder, plan 82110, hvor 2.03 sier «Feltene merket B5 til og med B37 skal bebygges med frittliggende boligbebyggelse» Kommuneplan eller andre overordnede planvedtak Figur 21: Kommuneplan , kilde: Gisline web innsyn. Planområdet er markert. 23

24 3.2.4 Reguleringsmessig status for selve planområdet Gjeldende reguleringsplaner for planområdet: Plan Reguleringsplan for Hommersåk, Frøyland og Riska «Trekanten», er felt B3 og B15 regulert til boligformål. Figur 22: Gjeldende reguleringsplaner, kilde: temakart-rogaland. Planområdet er markert. 24

25 3.2.5 Reguleringsmessig status for tilstøtende areal Plan Detaljregulering for gnr 109 bnr 143 mfl, Hommersåk, som ligger sør for planområdet Eventuelle avvik fra gjeldende planer er begrunnet Felt BK1 har høyere fortetting enn «Områdeplan 82110, Reguleringsplan for Hommersåk, Frøyland og Riska, «Trekanten»» tilsier. Områdeplan sier frittliggende boligbebyggelse, området BK1 er regulert til konsentrert småhusbebyggelse Konsekvensutredningsplikt er avklart Det er ikke krav om konsekvensutredning. 25

26 4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 PLANFORSLAGET Bærende idé i planforslaget Det er i oppstartsmøte gitt signaler om at det er ønskelig med høyere tetthet enn det områdeplanen «Trekanten» gir åpning for. Forslagsstiller og utvikler ser på en kombinasjon av frittliggende enebolig, rekkehus og flermannsboliger på 2 og 3 etasjer. Dette ble godt mottatt av kommunens representanter. Området/felt B3 og deler av B15 ses på som ett område og vil kunne ha variert tetthet for best mulig utnyttelse og stedlig tilpasning Arealbruk Arealer planlegges til å disponeres på følgende måter: Formål: Arealets størrelse (m²): 1. Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse 3419 Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse 1458 Lekeplass 531 Renovasjonsanlegg 32 Frisikt (Hensynsone) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg_offentlig 1631 Veg_felles 561 Fortau Grønnstruktur Friområde 90 Planområde 7835 Det er på planområdet vist totalt 20 boenheter. Fordelt på 7,8 daa blir dette 2,6 bolig/daa. Hvis vi ser bort fra omkringliggende veier (o_v1, o_v2 og o_v3) blir planområdet totalt 6,2 daa. Dette gir en boligtetthet på 3,2 bolig/daa. Det ble i oppstartsmøtet med Sandnes kommune satt krav til at o_v1, o_v2 og o_v3 skulle innlemmes i detaljplanen. Dette fordi Sandnes kommune vil sikre de tekniske planen i en reguleringsplan da det ikke foreligger digitale formål og formålsgrenser av disse i kommunens webbaserte kartløsninger. Det er derfor ikke stilt ytterligere krav ved disse vedr. utforming og plassering. 26

27 4.1.3 Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse-frittliggende, Felt B1, B2 og B3 Feltet reguleres til frittliggende småhusbebyggelse da disse feltene i områdeplanen er regulert fra min. 7 boliger til maks 11 boliger. Til sammen på felt B1, B2 og B3 reguleres det opp til 10 boliger. I tillegg er det også regulert inn renovasjon, fortau og del av lekeplass. Figur 23: Illustrasjonsplan av felt B1, B2 og B3 Boligtypen som er valgt kan ha saltak og 2 fulle etasjer. Denne type bolig har en veldig god utnyttelse i hver etasje. For å få til totalt 10 boliger på felt B1, B2 og B3 kan grunnflaten på hver bolig være fra 90 til 112 m2. For å øke ytterligere med en bolig kan felt B2 gå fra 2 eneboliger til 3 rekkehus, se figur under. Forslag A, B, og C; Det ble skissert samme løsning for adkomst og avkjørsel på alle forslagene. Denne adkomsten/avkjørselen fungerer som en «envegskjørt snuplass» for de frittliggende boligene. Lekeplassen ligger med samme plassering på hvert forslag, mellom felt B3 og B15, jfr. plan Forslag A viser totalt 10 frittliggende boliger. Renovasjon ble plassert helt nord for boligfeltene for å unngå at renovasjonsbilen må inn på selve boligfeltet for å snu. På forslag B viser totalt 10 frittliggende boliger. Renovasjon er vist i enden av «envegskjørt snuplass» som har en nærmere tilkomst en forslag A. På forslag C viser totalt 11 frittliggende boliger. Renovasjon har samme plassering som forslag B. Lekeplassen blir mindre på dette forslaget enn på forslag A og B, da det her er vist en ekstra boligtomt. 27

28 Forslag D; Forslag D viser totalt 11 frittliggende boliger. Det er vist egen felles parkeringsplass for boligene. Dette forslaget har ikke en «enveiskjørt snuplass» men en gågate som kun er bred nok for utrykningskjøretøy. Hver tomt får mer grøntareal, men den felles parkeringsplassen er stor og ligger midt i boligfeltet som ikke gir en god kvalitet for området. Figur 24: forslag A Figur 25: forslag B Figur 26: forslag C Figur 27: forslag D Konklusjon; Adkomstvegen til boligene som er formet som en «envegskjørt snuplass» kan ha en negativ konsekvens vedr. trafikk for gjennomkjøring. Vi velger derfor bort denne løsningen og prøver med en privat snuplass inni enden på feltet. Renovasjon plassert helt nord på planområdet har for lang gåavstand til boligfelt, BK1, i sørøst. Ved en slik plassering bør en etablere ett sted til for nedgravde søppelcontainere. Dette er det ikke behov for da en plassering har nok kapasitet for hele planområdet. I tillegg har plassering av renovasjon i avkjørselen til boligfeltet en negativ plassering når det gjelder trafikksikkerhet og at renovasjon er plassert nær opp til boligtomt. En bør her se på andre mulige plasseringer som også tilfredsstiller avstandskravene for felt BK1. Lekeplassområdet er plassert mellom feltene de frittliggende boligene og den konsentrerte bebyggelsen. Lekeplassområdet er delt opp i to lekeplasser da området ligger mellom to høyder, området i nordvest som ligger på ca. kote +27 i nord og ca. kote +31 i sør. Dette gir en stigning på ca. 1:7 som ikke gir en universell tilgang til område fra alle boligfeltene. 28

29 Figur 28: Endelig forslag til planområdet med maks utnyttelse/boligtetthet. Det endelige planforslaget har endret adkomsten til boligfelt nordvest med en privat snuhammer inne på feltet. I enden av snuhammeren er det lagt inn et fortau for å sikre en god forbindelse mellom lekeplassene, boligfeltene og eks. barnetråkk i området. I tillegg gir dette fortauet en forbindelse til tilgrensende områder i sørvest og sørøst. Renovasjon er nå plassert ved fortau i enden av snuhammer. Ved denne plasseringen har alle boenhetene på planområdet god tilkomst samt en maks avstand på 75 meter mellom bolig og renovasjonsområde. Området for lekeplass er nå større hvor området er delt i 2, et nedre nivå i nord på ca. kote +27 og et øvre nivå i sør på ca. kote +31. Lekeplassen i nord er tiltenkt boligfeltene B1, B2 og B3 og lekeplassen i sør er tiltenkt boligfelt BK1. Mellom disse lekeplassene er det et område som vil stå tilnærmet urørt og som vil få en god akebakke mellom lekeplassene. 29

30 Figur 29: Planområdet sett fra vest mot øst. Figur 30: Planområdet sett fra sør mot nord. Boligbebyggelse - konsentrert, felt BK1 Feltet reguleres til konsentrert småhusbebyggelse. I områdeplanen er dette regulert til frittliggende boligbebyggelse. Merknader som er kommet inn fra bl.a. fylkeskommunen er at de ønsker en høyere tetthet for området. «Fylkesdelplanen for langsiktig byutvikling på Jæren» legger opp til en tetthet på 2 boliger/daa på Hommersåk. Men ønsket fra Rogaland Fylkeskommune og kommunen er at tettheten økes da det er nærhet til kollektivtilbud, skoler og servicetilbud. Planen legger derfor opp til en tetthet på min. ca. 4 boliger/daa som er 6 boenheter og maks 7 boliger/daa som er 10 boenheter. 30

31 Bebyggelsen på dette feltet bør ha flatt tak for å holde bebyggelsen så lav som mulig da dette er det høyeste nivået på planområdet og hvor en konsentrert bebyggelse kan virke dominerende i seg selv. I tillegg ønsker vi en høyere tetthet her da denne tomten grenser til den ubebygde skoletomten. Det er skissert flere forslag til felt BK1 for å vise mulighetene plan og bestemmelser legger opp til. Et viktig moment her er å ikke detaljregulere dette feltet ytterligere. Hovedgrunnen er at Riska bydel har dårlig skolekapasitet og utbygger vet ikke når denne planen kan iverksettes. Pga. av denne usikre situasjonen vedr. skolekapasiteten så bør ikke felt BK1 reguleres ytterligere men åpne opp for flere muligheter. Forslag 1, 2, 3 og 4: Generelt for alle forslagene er at det blir et felles parkeringsanlegg som legges langs adkomstveg for å redusere parkeringsarealet mest mulig. Kjørevegen stopper midt på planområdet i sør før den fortsetter i en gangsti mot skoletomten i øst og mot en gangsti til et eks. boligfelt i sør. I bestemmelsene er det gitt anledning til at boder og balkonger på søyler kan overskride angitte byggegrenser på plankartet. Figur 31: forslag 1 Figur 32: forslag 2 Forslag 1 viser 5 store rekkehus med tilkomst til hver boenhet fra gangsti og parkeringsanlegg. Forslag 2 viser 8 smale rekkehus med en felles gangveg midt på feltet og hvor boligene får adkomst fra boligens nordside. 31

32 Figur 33: forslag 3 Figur 34: forslag 4 Forslag 3 viser 6 større rekkehus hvor adkomst til hver bolig er på boligens sørside. Forslag 4 viser 4- og 6 mannsboliger med totalt 10 boenheter. Her blir adkomst til hver boenhet fra boligenes østside, det er her vist frittliggende boder plassert mellom boligbebyggelsen. Å planlegge et parkeringsanlegg i kjeller på disse forslagene for å øke antall boenheter er et kostbart alternativ. Stort sett hele tomten er av fjell, samt at denne type bolig som er skissert skal være et rimelig alternativ for evt. førstegangsetablerere. Lekeplass Det blir opparbeidet 2 lekeplasser på samme området. Disse lekeplassene ligger på to forskjellige nivåer. f_lek1 vil ha en universelt utformet tilkomst fra B1, B2 og B3 mens f_lek2 vil ha en universelt utformet adkomst fra BK1. Området imellom f_lek1 og f_lek2 blir å betrakte som en akebakke og et «urørt» området pga. landskapets naturlige utforming. f_lek1 er på 204 m 2 og f_lek2 er på 326 m 2, dette blir totalt 530 m 2 som er godt over minste kravet på lekeplass i kommuneplan for Sandnes. Dette området vil heve kvaliteten for boligfeltene. Renovasjonsanlegg Kommunalteknisk avfallsnorm er fulgt når det gjelder utførelse av offentlige og private avfallsanlegg. Plasseringen av avfallsanlegget for planområdet er plassert slik at det ikke er lengre gåavstand enn 75 meter til hver enkelt boenhet. Renovasjonsteknisk plan viser kjøreløsning for renovasjonsbil og avstand til bolig. Det er lagt opp til 3-beholdersystem som kan ha opptil 25 boenheter hvis restavfall tømmes hver 3. uke, 28 boenheter hvis papir tømmes hver 4. uke og 62 boenheter for organisk avfall som skal tømmes hver 4. uke. Renovasjon på planen skal være offentlig og skal da driftes og vedlikeholdes av Sandnes kommune. Renovasjon, o_r1, er plassert mellom fortau og tomt på felt B3. Avstanden til utearealet til tomt på felt B3 er mindre enn 5 meter. Denne tomten har et areal på ca. 0,35 daa og bør derfor ikke bli mindre da dette er en «endetomt». Det bør derfor tillates at nevnte tomt kan sette opp ett tett gjerde eller hekk mot o_r1. 32

33 Kjøreruten for nedgravde containere er vist på «Renovasjonsteknisk plan». Renovasjonsbilen skal snu på o_v3, som er en del av godkjent tekniske planer. Veien er regulert i områdeplan 82110, datert , og er 4 meter bred. Siden veien allerede ligger innenfor reguleringsplan 82110, samt at det foreligger godkjente tekniske planer for bl.a. o_v3 og at det kun er 3 tomter som har adkomst til denne veien så anser vi dette som et godt alternativ for snuplass for renovasjonsbil. Vi har sett på mulighetene ved å plassere snuplass for renovasjonsbil i enden (øst) på veg o_v2. Ved denne løsningen må det søkes om reguleringsendring av nylig godkjent detaljplan for å flytte regulert veistengsel mellom vei o_v2 og regulert Gatetun og flytte på adkomstene til tomt 6 og 7 på plan slik at de vil få adkomst fra o_v2. I tillegg må regulert G/S veg på plan endres til kjørevei for å tilfredsstille kravene om snuhammer for renovasjonsbil. For å unngå en reguleringsendring av plan så ønsker vi å benytte allerede godkjent vei o_v3 som snuhammer for renovasjonsbilen. Dette er i tillegg en tryggere del av vei o_v2 da vi ikke berører barnetråkket som nå er ivaretatt i planen Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg Vei o_v1, o_v2 og o_v3 er regulert som oppjustering av den eksisterende Kydnamyrveien, etter samme premisser som for Plan 82110, Reguleringsplan for Hommersåk, Frøyland og Riska «Trekanten». o_v1 og o_v2 har en regulert vegbane på 5m, inkludert 0,5m skulder. o_v3 har en regulert veibredde på 4 meter inkludert skulder på 0.25 meter. Det er regulert inn veistengsel i enden av vei f_v4 mot f_lek1 for å hindre unødig parkering i enden av gaten. Denne veistengselen kan justeres ved utarbeidelse av tekniske planer som skal godkjennes av Sandnes kommune. f_v5 er ny felles adkomstveg for 8 eiendommer, veibredde 4 m. f_v4 er felles adkomstveg for 2 eiendommer i tillegg til eks. eiendommer, veibredde 4 m. f_v5 kobles på felles f_v4 og videre til offentlig o_v1, for utkjørsel til fv. 340 Riskaveien. Fortau Fortau mellom f_v5 og o_v2 er opparbeidet for adkomst til renovasjonsanlegg. Fortauet gir mulighet til videre gange mot o_v3 og for å komme til f_lek2 på universell måte langs o_v Grønnstruktur Friområdet Områdeplanens friområde gjengis i denne planen. Friområdet vil fremstå slik det er i dag Hensynssoner Frisikt Frisikt i kryss mellom o_v2 og o_v1 er 10x20m mot vest og 6x20m mot øst. Kryss mellom o_v3 og o_v2 er 10x20m frisikt mot vest og 4x20 meter mot øst. Dette medfører restriksjoner på 0,5m høyde på tilstøtende hagebeplantning og gjerder innenfor siktsonen. 33

34 4.1.4 Arealstørrelser Området er på ca. 7,8 daa, inkludert o_v1, o_v2, o_v3 og o_gf1. Planområdet for bolig og private veier er på ca. 6 daa, inkludert f_v4 og f_v5. Ut av dette er planområdet delt inn i følgende arealområder: Vei Fortau Renovasjon Bolig frittliggende Bolig konsentrert Lek, Friområde Skråningsutslag og/eller forstøtningsmurer Illustrasjonen til reguleringsplanen legger opp til at tomtene 1-10 vil ha behov for mindre skråninger 1:3 eller 1:4, og forstøtningsmurer 0,5-1m høyde. Dette er ikke vist på detaljplanen da planarbeidet på dette tidspunktet ikke inneholder detaljerte utomhusområde. Derfor legges det ikke til i bestemmelsene til planen for annet enn materialvalg på eventuelle forstøtningsmurer. Høyden på murene kan også først sees på ved en detaljplanlegging av hver tomt Bebyggelse Planområdet har til hensikt å kunne tilby variert bebyggelse når det gjelder boligstørrelse og ulike brukergrupper. Felt B1, B2 og B3 (tomt 1-10) legger opp til frittliggende boligbebyggelse. Felt BK1 (tomt 11) legger opp til konsentrert bebyggelse. Maks utnyttelse av tomten vil være 10 boenheter som vist på illustrasjonen under. Denne tomten vil ha mulighet for en mindre tetthet, men da ikke mindre enn 6 boenheter. Figur 35: BK1 med 10 boenheter, 4-6 mannsboliger. 34

35 4.1.7 Byggegrenser / byggeavstander Som plankartet viser er det lagt inn byggegrenser. Bebyggelsesområdet til offentlig veg 5m. Bebyggelsesområdet til felles/privat veg 4m, for garasje/carport skal det være 5m fra veg når den står vinkelrett på vegen. Blir garasje/carport plassert med langsiden langsgående med vegen skal avstanden til veg være minimum 1m Bygningers plassering og utforming (hustyper, høyder, takform, takvinkel, møneretning, arker, brannvegger, dør- og vindusplassering) Det er på felt B1, B2 og B3 skissert forslag til 2 type boliger. Figur 30 viser enebolig med vinkel. Figur 31 viser en rektangulær enebolig. Disse to boligtypene må brukes, men kan tilpasses, for å få til maks antall boenheter på hvert felt. Figur 36: Enebolig med vinkel Figur 37: Rektangulær enebolig 35

36 Begge disse type boliger er tilgjengelige boliger. Ved møte med husbanken er de positive til skissert boligtype og antall boliger på et område som ligger nær opp til servicetilbud og kollektivtilbud. En endelig vurdering fra husbanken kan først foreligge ved en endelig søknad til husbanken. Planen er i tråd med kommuneplan for Sandnes når det gjelder antall tilgjengelige boenheter på planområdet. På felt BK1 er det ikke skissert type bolig for hvert forslag. Men vi viser til skisser av 4-mannsboliger på figur under, med 2 og 3 etasjer. Figur 38: Flermannsbolig, 4-6 manns, 2- og 3 etasjer Her vil alle boenheter på bakkenivå få krav om tilgjengelig bolig. Flermannsboligene er på 2 etasjer hvor øverste etasje vil få adkomst via felles trapp fra 1. etasje. I tillegg er boder satt sammen med felles utvendig trapp for å unngå at boder blir plassert i felles uteområde samt at adkomsten til hver bolig blir mer skjermet. 36

37 Boder kan bygges inntil 2 etasjer hvor boenhet i 1. etasje har tilgang til bod på bakkeplan mens boenhet i 2. etasje har tilgang til bod i 2. etasje. Ved en slik løsning, bod i 2. etasje, skal det legges til rette for sykkel, barnevogn mm. under overdekkets areal, jfr. TEK Grad av utnytting angitt i samsvar med veileder T-1459 Grad av utnytting Områdeplanen, plan for felt B3 og B15, legger til rette for at bebygd grunnflate på hver tomt ikke må overstige 30 % av tomtens nettoareal ekskl. garasje. Felt B1, B2 og B3 er vist med en maks utnyttelse på 30 % BYA Boligstørrelse Boligstørrelsene varierer mellom ca m² BRA for felt B1, B2 og B3. For felt BK1 er de smaleste rekkehusene på ca. 90 m 2 BRA og opp til ca. 140 m 2 BRA for de bredeste rekkehusene og 4- og 6 mannsboliger i over 2 etasjer Parkering og garasjer Boligfelt B1, B2 og B3 har carport og en biloppstillingsplass på egen tomt, (2 parkeringer pr boenhet). For rekkehus og flermannsboliger med felles parkering skal det være 1,2 parkering pr boenhet. Boder kan ha inntil 2 sykkelparkeringsplasser. Resterende sykkelparkering skal vises på utomhusplan til byggesøknad. I kommuneplan stilles det krav om ladestasjoner for elbil knyttet til felles p-anlegg. Disse skal utgjøre min. 10 % av biloppstillingsplassene og være tilrettelagt for sambruk. Det skal tilrettelegges for minimumskrav for sykkelparkering for hver boenhet i tråd med kommuneplan for Sandnes kommune Estetikk Boligområde har en blanding av gammel og ny boligbebyggelse. Det er derfor viktig å tilpasse den nye boligbebyggelsen til omgivelsene. Det er derfor lagt vekt på form og utrykk på boligene. Saltak er en kjent form som passer inn i den eksisterende bebyggelsen. I tillegg legges det stor vekt på plassering av boligene som åpner opp og gir luft på planområdet i form av frittliggende eneboliger. Den konsentrerte bebyggelsen skal ikke dominere området og holdes derfor lavt med flate tak, eventuelt pulttak, da dette også er planområdets høyeste punkt i området. Her er det også viktig at fasader og utrykk harmonerer med omgivelsene. Estetikk er tatt inn i bestemmelsene for å ivareta et godt utrykk mot eks. bebyggelse. 4.2 Trafikkarealer Parkering Parkering for felt B1, B2 og B3 er lagt på hver enkelt tomt. For felt BK1 åpnes det opp for at et felles parkeringsanlegg kan legges mot adkomstvegen, o_v2. For felt B1, B2 og B3 skal det vises 2 parkeringsplasser for hver bolig. For felt Bk1 skal det vises 1,2 parkeringsplasser for hver boenhet Veg (Samle-, adkomst-, fellesveg, snuplass, avkjørsler, vegtype, dim. hastighet, kjøretøyers størrelse, svingradier, kryss, frisikt, rundkjøring) Adkomst til planområdet via Kydnamyrveien fra nytt vegkryss ut på fv. 340 Riskaveien. Vei o_v1 er offentlig vei og ender i en snuhammer dimensjonert for lastebil. Vegklasse A1, 5m bredde. 37

38 Vei o_v1 fortsetter som felles vei f_v4 for boligområdet B2, samt eksisterende boligeiendommer Gnr/Bnr: 109/209 og 109/172. Vei f_v5 er felles adkomst for B1 og B3 og ender i en snuhammer dimensjonert for bil, ettersom det ikke er noe krav til snuhammer for privat veianlegg. Veien er dimensjonert for at lastebil/brannbil skal kunne kjøre inn i området. o_v3 er adkomstveg til regulerte tomter i områdeplan Gang- og sykkelveg, fortau, trafikkskille, kjøresperre evt. andre trafikksikkerhets-tiltak Det vil bli satt opp sykkelsperring, veistengsel, på f_v4 mot lekeplass f_lek1, for å hindre parkering i enden av f_v4. Dette er ivaretatt på detaljplanen. Men ved detaljprosjektering av o_v4 og tilgrensende områder kan anvist plassering av veistengsel på planen justeres noe, men skal da godkjennes av Sandnes kommune Kollektivtrafikk (tilgjengelighet, rasjonelle rutetraséer, holdeplasser) Det er lagt opp til at Hommersåk skal ha god kollektivdekning med buss og hurtigbåt. Derfor er det ønskelig med kombinert hustype som ikke kun legger opp til bilbasert transport. Avstand fra planområdet til kollektivpunkt (gåavstand): Buss: m Hurtigbåt: ca. 1 km 4.3 Friområder og friluftsområder Gangsti, tråkk Det finnes allerede flere gangstier og tråkk i området. Planen opprettholder disse ved at det blir tråkk gjennom f_lek1 og f_lek2. Tråkket som går gjennom Gnr/Bnr 109/198 og ender i snuhammer på o_v1 blir opprettholdt Leke- og oppholdsarealer Lekeområdet legges til det området som anses som et utsiktspunkt og som er det høyeste punktet for planområdet. I dag er dette nivået preget av fjell, trær og busker. På grunn av nivåforskjellene mellom felt BK1 og B1, B2 og B3 er lekeplassområdet en god del større enn det som er minimums kravet i henhold til kommuneplan Område ved B1, B2 og B3 i dag ligger en del lavere enn prosjekterte veier rundt planområdet. Derfor legges det opp til at terrenget skal fylles opp ca. 2-3 meter ved felt B3 mot f_lek1 og ca. 0,5-1 meter ved felt B2 mot f_lek1. Dette utgjør at høydeforskjellen inne på lekeplassområdene blir mye mindre og det vil være mulig å få til universell utformet lekeplass fordelt på 2 nivåer. Med to lekeplasser som grenser til hverandre samt at eks. tråkk i området blir bevart gjennom lekeplassene gir dette et stort positivt løft for planområdet og omgivelsene. Lekeområdet f_lek1 ligger på et nedre nivå ca. kote + 27/28, mot en naturlig bratt akebakke og med utsiktspunkt på toppen. Lekeområdet f_lek2 ligger på et øvre nivå på kote +31/32. Den endelige kotehøyden fastsettes ved utarbeiding av teknisk plan. Det skal etableres universelt utformet lekeplasser. Lekeplass på f_lek1 skal ha universell tilkomst til felt B1, B2 og B3 og lekeplass på f_lek2 skal ha universell tilkomst til felt BK1. 38

39 4.4 Andre forhold Støyberegning Planområdet er ikke i noen støysone. Boligene og uteområdene skal ivaretas etter kravene gitt i Miljøverndepartementets rundskriv T Mulige og nødvendige tiltak for å ivareta barn og unges interesser, livsmiljø og oppvekstsvilkår Områdeplanen, plan 82110, legger til rette for nærliggende større friområder. Planområdet er i tillegg nær Riska barnehage hvor utearealene kan disponeres på ettermiddager og helger. I tillegg er det i områdeplanen regulert inn en skoletomt nært til planområdet. Dette gir meget gode tiltak for barn og unges interesser Forholdet til funksjonshemmede Alle uteområder er tilrettelagt for universell utforming Overvann Overvannshåndtering for planområdet samt omkringliggende bebyggelse er ivaretatt i godkjente tekniske planer for o_v1 og o_v2. Prosjektert fordrøyningsmagasin er dimensjonert for å håndtere alt overvann oppstrøms magasinet. Lokal overvannshåndtering (f.eks. ved bruk av infiltrasjonskummer eller fordrøyningskummer) på hver enkelt tomt, er dermed ikke nødvendig. 4.5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser for miljø, helse og trivsel, se del B.2 Det er i ROS-sjekklisten krysset av for radon i området. Denne delen av området ligger i risikoområde for radon. Ved kravene i TEK-10 vil tiltak mot radon bli ivaretatt. 39

40 4.5.2 Sol- og skyggeforhold Det er gode solforhold på vårjevndøgn og sommerjevndøgn for planområdet. Figur 39: Vårjevndøgn kl Figur 40: Sommerjevndøgn kl På hele feltet er solforholdene over 50 % på uteoppholdsarealene i sør og vest ved vårjevndøgn kl. 15:00 da bebyggelsen er lagt som en vifteform mot vest på felt B1 og B3. Ved sommerjevndøgn kl. 18:00 har hvert enkelt uteoppholdsareal over 50 % sol. Lekeplassene samt felt BK1 har godt over 50 % solforhold på sine uteoppholdsarealer. 40

41 4.5.3 Trafikkforhold I anleggsperioden kan trafikkforholdene til myke trafikanter redusere trafikksikkerheten. Anleggstrafikken vil forgå på dagtid i virkedager og vi anser derfor at ulykkesrisikoen ikke blir for stor med sikringstiltak. Det er en brannadkomst til planområdet. Med antall boenheter på planområdet og tilkomsten til hver boenhet så er dette tilstrekkelig Service (økt behov for skoler, barnehage, forretninger o.l.) Barnehage Nærmeste barnehage er Riska barnehage (50m) Skole Kapasiteten på skolene i Hommersåk er liten. Det er en usikkerhet om denne planen ikke vil kunne gjennomføres før skolekapasiteten er utbedret. Dette tas med i bestemmelsen for rekkefølgekrav for planen, der det er ønskelig at det tillates igangsetting av grunnarbeider uavhengig av skolekapasitet. Grunnarbeider gjelder her VVA og grovplanering av hvert delfelt. Butikk og handel Nærliggende servicetilbud innenfor m Friområder I planområdet er det tilrettelagt for at adkomstforholdene til nærliggende friområder opprettholdes Barn og unges forhold Det er i planområdet lagt opp til en stor lekeplass, med størrelse på omlag 530 m², sentralt i planområdet. Lekeområdet er planlagt i flere nivåer, med ett urørt område i midten med variert høyde og naturlig utforming, for bruk til stimulerende aktiviteter og for å skape variasjon i leken. Det er universelt utformede lekeplasser i hver «ende» av lekeområdet. f_lek1 er omlag 326 m² inkludert området som er naturlig utformet og f_lek2 er omlag 204 m². Variasjon i lekeområdet med naturlig utforming og universelt utformet lekeplasser vil det kunne dekke en større gruppe barn i forskjellige aldre. Det vil bli etablert ett tråkk/gruset gangveg for gjennomgang fra f_lek1 til f_lek2, og for å kunne binde sammen omkringliggende gangveger. Planområdet har per i dag store omkringliggende grøntområder. Skoletomten (102/89) fungerer som rekreasjonsområdet for skoler og barn. Lekeplass utformes og utstyres i henhold til retningslinjer til kommuneplan for Sandnes kommune og norm for «Utomhusanlegg i Sør-Rogaland» Fremdrift (byggestart, innflytting) Planlagt oppstart av grunnarbeider så snart som mulig, avhengig av marked og skolekapasitet Kommunaltekniske forhold (gjennomførbarhet, byggeklarhet) Godkjent teknisk vegplan, på grunnlag av plan 82110, foreligger og vil bli opparbeidet før utbygging av planområdet blir igangsatt Økonomi (gjennomførbarhet) Med planlagt antall boenheter vil prosjektet være økonomisk gjennomførbart. 41

42 5 KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART Planoppstart ble varslet i brev datert og annonsert i Stavanger Aftenblad. 5.1 Sandnes eldreråd Sandnes eldrerep. krever at det ved regulering og utbygging planlegges og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Dette gjelder både ute- og inne områder Kommentar Planområdet ivaretar krav om universell utforming. 5.2 NVE- Norges vassdrag- og energidirektorat - Region sør NVE skal som høringspart bistå kommunen med opplysninger, råd og veiledning innenfor temaene vassdrag, energianlegg, flom- og skredfare. I denne saken vil vi spesielt peke på at det kan synes som planområdet berører et mindre vassdrag/ myrområder. NVE anbefaler generelt at alle vassdrag reguleres til bruk og vern av sjø og vassdrag, jf pbl 11-7 nr. 6. Dersom det er spesielle bruks- eller vernehensyn langs vassdraget bør formålet underspesifiseres. Det kan samtidig angis et område inntil 100 meter langs vassdrag der det er forbudt å sette i verk bestemte bygge og anleggstiltak. Bredden kan differensieres ut fra vassdragets og omgivelsenes karakter, men bør ikke være mindre enn 20 meter. Ved plassering av bygningene i terrenget bør det tas hensyn til vassdragselementene. I forbindelse med kryssing av eventuelle vannveier bør dette skje slik at det berører vassdraget minst mulig. Videre anbefaler vi bruk av bruer fremfor kulverter ved kryssinger. NVE mener at bekker i prinsippet bør være åpne. Bekkedragene skaper variasjon i landskapet, og mange planter og dyr er knyttet til bekkedragene. Dette øker opplevelsesverdien i nærmiljøet. Åpne bekker er også langt mindre ømfintlige for flomskader, både fordi de normalt har større kapasitet og fordi det er lettere å ha oversikt over avrenningsforholdene i ekstreme værsituasjoner. Redusert vannavledningskapasitet som følge av fremmedlegemer i kulverten er også et vanlig problem. Eventuelle inngrep og tiltak i kantsonen og i selve vannstrengen må beskrives nærmere, som grunnlag for en eventuell vurdering etter vannressursloven. Avslutningsvis vil vi peke på at planområdet ligger under marin grense. I videre arbeidet med reguleringsplanen må det undersøkes om det er marine avsetninger og fare for kvikkleireskred i området må vurderes. Vi viser til NVE sine retningslinjer 2/2011 (revidert 2014) og veilederen Sikkerhet mot kvikkleireskred 7/2014. Dersom en gjennom planprosessen kommer frem til at det foreligger skredfare ber NVE om å få tilsendt relevant dokumentasjon i forbindelse med høringen av planen. Selv om en kommer frem til at det ikke foreligger noen risiko skal vurdering og begrunnelse fremgå av plandokumentene. Vedlagt følger en sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder. NVE bidrar gjerne med ytterligere råd og veiledning ved behov - (Sjekkliste for regulering vedlagt) Kommentar Planområdet kan ikke betraktes som vassdrag lenger. "Vassdraget har i senere tid kun vært overvann fra nærliggende boliger, tidligere myrområde fra høyereliggende områder er fjernet i form av utbygging etter områdeplanen, "Trekanten", på grunn av dette har tilsig og myrområdet blitt mindre og avrenning mot dette "vassdraget" har blitt mer eller mindre uttørket. I eksisterende reguleringsplan og teknisk plan for Kydnamyrveien legges det opp til store kommunale ledninger som skal ta hensyn til flom eller større vannmengder fra myrområdet. Det er foretatt grunnundersøkelser som viser grunnforholdene. 42

43 5.3 Sandnes kommune Barnerepresentant Lekeplassnormen for Sandnes kommune skal følges. Lekeareal skal være store nok og egne seg for lek og opphold. Arealet skal gi muligheter for ulike typer lek på ulike årstider. Lekeareal skal kunne brukes av ulike aldersgrupper og gi mulighet for samhandling mellom barn, unge og voksne. En må sikre trygg skoleveg Det må være tilstrekkelig skolekapasitet. Kommentar Lekeplassnorm følges. Skolekapasiteten vil være ett rekkefølgekrav i planbestemmelsen. 5.4 Statens vegvesen Det er sagt at planområdet skal ha adkomst fra fu. 340 Riskaveien. Vi antar viaprivat veg Kydnamyrveien. Kommunen bør vurdere om denne vegen skal omklassifiseres til kommunal veg. Krysset Kydnamyrveien/Riskaveien er i dag uoversiktlig, bl.a. sett i forhold til langsgående g/s-veg. Det må tas inn i bestemmelsene til planen som rekkefølgekrav at krysset må opparbeides ihht. vegnormalen hva angår svingradier, siktkrav mm. før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse. Planområdet må utvides til å ta med seg krysset. Vi vil også anta vegen som sådan må utbedres og at dette i seg selv nødvendiggjør utvidelse av planområdet. Det må tas inn i bestemmelsene til planen at tekniske planer som berører fv. 340 Riskaveien skal oversendes Statens vegvesen til gjennomsyn. Vi må ta forbehold om flere merknader når det foreligger et konkret planforslag. Kommentar Planområdet kobler seg på eksiterende reguleringsplan med godkjent teknisk plan (Kydnamyrveien), som legger opp til en nytt kryss ut på fv. 340 Riskaveien. 5.5 Lyse Elnett as Lyse har ingen kommentarer til oppstart av reguleringsplanen Kommentar Ok. 5.6 Elling Kåre Hansen Viser til melding om igangsettelse av reguleringsarbeid for Gnr. 190 Bnr. 17, felt B3, Hommersåk, i Stavanger Aftenblad 4. mars Jeg vil benytte anledningen til å komme med følgende kommentarer: Ser at området som skal reguleres grenser til skoletomt, dvs Gnr.102/Bnr.89. Har gjennom en reguleringsprosses, jeg selv er en del av, fått opplyst gjennom saksdokumentene at det er meget vanskelig å finne alternative veiløsninger inn til skoletomt. Mener at i denne saken, finnes det et alternativ som bør vurderes. Her er det en mulighet for en adkomstvei som kommer ut i Riskaveien. Dette er i umiddelbar nærhet av Nøtteskjellveien som går ned til Riskahallen og Riska ungdomskole. Jeg er selv innenfor planområde i plan I denne forbindelse har jeg i sakens anledning bla bemerket følgende: Det er viktig å få til gode løsninger for området, samt bevare de gode kvalitetene området har. Dette gjelder både skoletomten og hele Trekanten. Adkomsten til skoletomten bør legges slik at den tar høyde for tomtens formål. Skoletomten er plassert sentralt i bydelen, og da er det naturlig at adkomsten til den vil komme fra flere kanter. Denne kommentaren vil jeg også fremme i denne saken. 43

44 Kommentar Adkomst til ny skoletomt i kommuneplanen ser ut til å være løst i områdeplan "Trekanten". Dette planområdet opprettholder gang og skolevei med gang-, sykkelvei og stiforbindelser mot planlagt skoletomt. 5.7 Sandnes kommune Bymiljø Bymiljø har følgende merknader: - Det må utarbeides en renovasjonsteknisk plan i henhold til kommunalteknisk avfallsnorm. - Dersom det kan være grunn til å tro at det finnes forurenset grunn på området, må det undersøkes i henhold til Forurensingsforskriften del 1 kap Området har avrenning østover mot Frøylandsvassdraget som renner ut innerst i Hommersåkvågen. Det må planlegges forurensingsbegrensende tiltak for å hindre forurensingstilførsler (også partikkelutslipp ved graving) via overvannet, både i anleggsperioden og etterpå. Kommunale regler for lokal overvannshåndtering skal følges. - Planen berører myr/vassdrag i området, jmf. NVE sitt høringsinnspill. Bymiljø støtter NVE s innspill. Vassdraget bør etableres som åpen løsning og innlemmes som en del av grøntstrukturen i planområdet, for å bidra til områdets naturkvaliteter. - Eksisterende friområde nord for planområdet har viktige funksjoner for rekreasjon, friluftsliv og biologisk mangfold. Det må vektlegges god overgang og forbindelse til friområdet. - Det må sikres trygg skolevei og gode forbindelser for gående og syklende gjennom planområdet. - Friområde på gnr. 109 bnr. 198 bør innlemmes i planavgrensningen, for å kunne sikre en god gangforbindelse/snarvei mellom boligområdene og barnehagen. - Det må tas stilling til om det finnes eksisterende steingarder som bør bevares i planområdet, jf. kulturminneplan for Sandnes. Kommentar - Renovasjonsteknisk plan, OK. - Grunnundersøkelsene viser ingen forurensede masser. - Utarbeidelse av forurensingsbegrensende tiltak, OK. - "Vassdraget" er omtalt i svaret til NVE og vil ikke bli åpen løsning i planområdet. - Det blir gode overganger mot friområder. - Gnr 109 bnr 198 er sikret god gangforbindelse/snarveg i områdeplan "Trekanten" - Steingard langs eiendom gnr 109 bnr 65 i nord og øst bevares. 5.8 Rogaland fylkeskommune - Kulturavdelingen Rogaland fylkeskommune viser til Deres brev mottatt her Seksjon for kulturarv, har vurdert varslet om oppstart av regulering i det aktuelle området som sektormyndighet innenfor kulturminnevern, med henblikk på forholdet til automatisk freda kulturminner. Da det tidligere er registrert flere automatisk freda kulturminner/kulturminnefelt i nærområdet, finner vi det nødvendig å befare planområdet før vi kan gi endelig uttale til planen. Dette for å avgjøre om det er potensial for ikke-registrerte automatisk freda kulturminner innenfor planområdet som kan komme i konflikt med planforslaget. Vi kan likevel ikke kreve befaring utført før det ferdige planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. All erfaring tilsier imidlertid at tiltakshaver har nytte av å få utført befaring på et tidlig tidspunkt i planprosessen. Kostnadene ved første synfaring vil ikke bli belastet tiltakshaver. Det må imidlertid understrekes at 44

45 det kan bli behov for ytterligere registreringer etter denne første synfaringen. Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv, ber tiltakshaver ta kontakt med ansvarlig saksbehandler for å avtale tidspunkt for befaringen. Vi ber også om å få tilsendt tilleggsopplysninger i form av dyrkingsplaner etter 1970, samt evt. trase for eksisterende vannledning, kabler og lignende, innenfor planområdet da slike inngrep i planområdet kan redusere potensialet for bevarte automatisk freda kulturminner. Vi vil kunne gi endelig uttale til planen når resultatet av befaringen, og om nødvendig ytterligere registreringer, foreligger og forholdet til evt. automatisk freda kulturminner er avklart. Kommentar Fylkeskommunen, kulturavdelingen har gitt tilbakemelding per e-post om at de ikke lengre har ønske om befaring, og har dermed ingen innvendinger på planarbeidet. 5.9 Rogaland fylkeskommune - Regionalplanavdeling Vi viser til ovennevnte sak som er sendt fylkeskommunen til uttalelse. Henvendelsen gjelder oppstart av reguleringsarbeid for området B3 like ved Riska barnehage. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boligbebyggelse. Området er sentralt plassert i gangavstand til sentrum i Hommersåk, kollektivstopp og andre sentrale målpunkter. Dette tilsier at det skal legges opp til høy utnyttelse, men det er samtidig viktig å ta hensyn til omkringliggende bebyggelse, herunder barnehagen. Videre vil begrenset parkeringsdekning for bil, og høy parkeringsdekning for sykkel være sentralt for å støtte opp om mer miljøvennlig transport. Ut over dette vil vi ved offentlig høring legge vekt på at gode uteoppholdsarealer sikres. På det nåværende stadium i planleggingen har vi ingen ytterligere vesentlige merknader. Kommentar Høy boligutnyttelse - vurderes. Begrenset parkeringsdekning - vurderes. Høy parkeringsdekning for sykkel - OK. God uteoppholdarealer - OK. El-bil parkering og ladestasjon OK. Sandlekeplass OK Rogaland brann og redning IKS I byggesak stilles det krav om tilfredsstillende slokke- og atkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr, jf. Byggeteknisk forskrift (Tek10). Det er derfor spesielt viktig at kravene blir tatt hensyn til allerede i planfasen. Brannvesenet ber derfor om at prosjekterende ivaretar brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidligere planleggingsfase. Er det behov for nærmere detaljer omkring krav til brannvesenets materiell og utstyr, eller ytterlig kommentarer i det videre planarbeidet, vil brannvesenet være behjelpelig. Vedlagt følger tabell for redningsmateriell som brannvesenet disponerer. Kommentar Brannvesenets krav er ivaretatt. 45

46 5.11 Riska bydelsutvalg Riska bydelsutvalg hadde møte , og behandlet meldingssak 10/15 om igangsetting av reguleringsarbeid for gnr. 190, bnr 17, felt 83, Hommersåk. Riska bydelsutvalg fattet følgende enstemmige vedtak Riska bydelsutvalg ønsker å behandle denne saken som sak på neste møte da den er i grensedragningen til skoletomta på Frøyland vest. Vi vil også vite hvordan tilkomstveier for feltet er tenkt. Bydelsutvalget mener at det riktige hadde vært at bydelsutvalget hadde vært orientert før igangsetting av planarbeidet, slik at vi kunne komme med innspill før et dyrt planarbeid igangsettes. For å kunne drøfte og belyse saken på en ordentlig måte ønsker vi kart som er tydelige, og ikke kopi etter en mengde kopieringer. De som vises i meldingssaken er uleselige. Kartene bør også inneholde B3, tilgrensninger til andre tomter/områder, samt hele myr/skogsdraget som feltet grenser til. Hvis det allerede er registrert barnetråkk, ønskes disse også innarbeidet. Kommentar Tilkomstveier og barnetråkk er ivaretatt etter områdeplan ViaNova Stavanger AS Stavanger, den

47 47