: : E: 144 F17 : Arbeidsgruppen boligsos handlingsplan v/s.haugen

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : E: 144 F17 : Arbeidsgruppen boligsos handlingsplan v/s.haugen Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for helse og sosiale tjenester /09 Formannskapet /09 BOLIGSOSIAL HANDLINGSPLAN ERFARINGER OG BEHOV FOR KORRIGERENDE TILTAK FREMOVER 1. SAKEN GJELDER Bystyret vedtok i sak 124/08 Boligsosial handlingsplan for Sandnes kommune. I samsvar med vedtakets punkt 2 ble planen lagt til grunn for økonomiplanbehandlingen For inneværende år har bystyret avsatt kr 22,5 millioner til investeringer i boliger, i tillegg til at gjeldsrådgivning og rusverntjenesten er styrket med nye årsverk. I sak om prioritering av investeringsmidler knyttet til Regjeringens Tiltakspakke for arbeid, er det ytterligere avsatt kr 10 millioner til rehabilitering av et antall eksisterende boliger som nyttes til utleieformål. I november 2008 ble kommunens boligsosiale arbeid forankret i en samarbeidsavtale med Husbanken region vest (vedlegg 1). Avtaleperioden har første driftsår i 2009 og varer ut år Punkt 4 i avtalen hjemler de sentrale samarbeidsområder, hvor både kommunen og Husbanken forplikter seg til prioritering og oppfølging av arbeidet med å skaffe flere boliger til vanskeligstilte. I samarbeid med Husbanken har kommunen gjennomført både et halvdagsseminar og et frokostseminar om boligsosial handlingsplan, spisset inn mot utbyggere, arkitekter og eiendomsbesittere. Vel 60 personer har deltatt. Erfaringene som dette har gitt viser at det er behov for både å målrette eget arbeid mer, men også å se nærmere på virkemidler kommunen rår over. I denne saken rapporterer rådmannen erfaringer som er høstet i arbeidet så langt, og det gjøres nærmere rede for mulige korrigerende tiltak fremover for å nå målet om at flere kan bo i egen bolig (eid eller leid). Saken legges frem til orientering, slik at de momenter som fremkommer i behandlingen gir styringssignaler for innretning av videre arbeid. 2. ERFARINGER FRA ARBEIDET HITTIL 2.1 Organisering Arbeidet med gjennomføring av boligsosial handlingsplan er et utstrakt tverrfaglig arbeid. Kunnskap og kompetanse om målgruppene, behovene for ulike boligtyper og muligheter for løsninger er nødvendig å ha innenfor flere fagenheter. Rådmannen har derfor valgt å organisere arbeidet slik at det er forankret direkte i ledergruppen. Med bakgrunn i den tidligere administrative Boliggruppen og kommuneplanens tjenestegruppe er disse slått sammen til en prosjektgruppe med bred tverrfaglig deltakelse. Gruppen har hovedarbeidsområdene boligpolitikk generelt og boligsosial utbygging spesielt, i tillegg til at den skal utføre arbeid ifm. revisjon av kommuneplanen på det generelle plantemaet kommunale tjenester. Det utgår to mindre arbeidsgrupper fra prosjektgruppen. Den ene er arbeidsgruppen for boligsosial handlingsplan, mens den andre en gruppe har som hoved- oppgave å fremskaffe tomter/arealer. Både Sandnes tomteselskap KF, byplansjefen og eiendomssjefen er invitert som deltakere i denne gruppen, samt i prosjektgruppen. Denne organiseringen trer i funksjon for fullt i løpet av mars. Side 1 av 5

2 Hensikten med en slik organisering er å målrette og effektivisere arbeidet. I tillegg gjør dette det mulig å øke kompetanse og kunnskap på tvers i organisasjon gjennom konkret arbeid. God kunnskap og samhandling er det viktigste suksesskriteriet for å oppnå de mål som er satt om å skaffe flest mulig nye boliger innenfor avsatte midler i Det er søkt Husbanken om kompetansemidler til å engasjere en prosjektleder for den boligsosiale arbeidsgruppen. Kommunen har fått muntlig tilsagn om dette i kontaktmøtet som ble avholdt 3. mars d.å. Arbeidet med rekruttering av prosjektleder er dermed iverksatt. 2.2 Rask tilgang på tomter og byggegrunn I gruppen med rus og/psykiske lidelser trenger noen få en tilpasset liten og nøktern bolig. Disse bør ha skjermet beliggenhet, både av hensyn til beboer selv og til nabolaget. Arbeidsgruppen har satt i gang kartlegging av mulige tomter og arealer for boligformål generelt og denne gruppen spesielt. Erfaringene så langt viser at behovet for omregulering er fremtredende. I tillegg utløses rekkefølgetiltak som for eksempel adkomst og parkering. Dette viser at fremskaffelse av byggeklare tomter for robuste boliger er tidkrevende og utgiftene til byggeklar tomt er kostbart. Dette gjelder også endringer av utbygde tomter, hvor det for eksempel er en bolig nå, men som kan bygges om/rives og bli en to- eller tremannsbolig. Arbeidsgruppen fortsetter arbeidet med å få frem aktuelle tomter for så å kunne legge ut konkurranse om oppføring av robuste boliger. Parallelt arbeides med muligheten for å legge ut en konkurranse om samlet konsept hvor det konkurreres på grunnlag av tilbud om både tomt og robust bolig. Kravspesifikasjon for robuste boliger er under utarbeidelse. I kartleggingen som er gjort så langt er det to-tre områder som kan egne seg til å utvikle i egenregi med boliger i variert størrelse, med nøktern standard og målrettet for gruppen økonomisk vanskeligstilte. Utgangspunktet er modellen til Sola kommune med salg av boligen ved hjelp av startlån og med klausul ift. videresalg. Dette for at ordningen reelt skal være et virkemiddel for å få vanskeligstilte ut av midlertidig utleie bolig og inn i egen bolig. Dersom tomtevurderingene resulterer i at også disse må omreguleres vil det bli vurdert å gå ut på konkurranse om både tomt og bygg også om et slikt prosjekt. Erfaringer både fra kompetansen som finnes i stab eiendom og tomteselskapet, samt Husbanken og andre kommuner blir trukket inn i dette arbeidet. 2.3 Nøkterne, rimelige boliger tiltak i samarbeid med andre En betydelig andel av boligbehovet gjelder de økonomisk vanskeligstilte. Dette er personer som trenger en nøktern og rimelig bolig, og som ved hjelp av startlån kan kjøpe sin egen bolig. Boligen kan være i et nytt eller eksisterende boområde dvs. i gule områder, og selger kan være ulike utbyggingsaktører, boligbyggelag og firma som har vunnet prosjektkonkurranse hos Sandnes tomteselskap KF. Den 7. januar gjennomførte kommunen i samarbeid med Husbanken et halvdagsseminar om Boligsosial handlingsplan. Målgruppen var utbyggere, arkitekter og eiendomsbesittere. Formålet var å presentere planen, men også å øke kunnskapen om behovene for bolig som de ulike målgruppene har. Husbanken redegjorde for virkemidler som kan tas i bruk. Etter seminaret tok flere firmaer kontakt med arbeidsgruppen og det ble gjennomført et frokostmøte hvor disse ble gitt samme presentasjonen, dog i komprimert form. Disse tiltakene har medført at etterspørsel etter veiledning og råd om utforming av konkrete prosjekter har økt. Utbyggere har konkret bedt om råd ifm. mulig omprosjektering av planlagte nye byggetrinn for å kunne rette seg mer inn mot målgruppen økonomisk vanskeligstilte og finansiering via startlån. I tillegg er det nå nylig Side 2 av 5

3 mottatt henvendelse om kommunen er interessert i å kjøpe et felt i regulert område. Vurderinger av dette tilbudet pågår. Behovet for å målrette arbeidet med utforming av standarder og kravspesifikasjoner for ulike boligstørrelser, avtalemaler mv. er oppgaver som må prioriteres gjennomført raskt. Med den interessen som er vist fra utbyggerbransjen er det viktig at kommunen har satt seg selv i posisjon til å handle raskt og profesjonelt. At det nå blir mulig å engasjere en prosjektleder som kan arbeide med tiltaksgjennomføring av boligsosial handlingsplan på fulltid er derfor en betydningsfull hjelp. 2.4 Stiftelsen Utleieboliger Sandnes boligbyggelag og Sandnes kommune er stifterne i Stiftelsen Utleieboliger. Etter at Blidensol ble omdannet til borettslag, har stiftelsen igjen et utleiebygg i Bogafjell. Styret i stiftelsen har tatt et initiativ overfor arbeidsgruppen mht. å vurdere fremtidig funksjon for stiftelsen i et boligsosialt perspektiv. Ulike modeller er uformelt drøftet. Det pågår nå et arbeid med å juridiske vurdere knyttet til ulike typer selskapsformer vs. særlovgivningen som gjelder, samt hvordan stiftelsens kunnskap og kapital best kan anvendes innenfor disse modellene. Muligheter for fortsatt samarbeidet med Sandnes boligbyggelag er sentralt element i vurderingene som gjøres. Resultatene av vurderingene som gjøres skal legges frem for drøfting med styret, og vil deretter danne grunnlag for en sak til politisk behandling om stiftelsens mulige form, roller og oppgaver i fremtiden. 2.5 Nye boligkonsepter I Sandnes er det i dag nærmest ingen tilførsel av nye utleieboliger. Utleieboliger som tidligere var aktuelle for målgruppen vanskeligstilte, er nå enten ikke til leie lengre eller utleid til private firma for en vesentlig høyere leiepris. For en del av de boligtrengende er leie av bolig et godt alternativ på veien til en egen bolig. Arbeidsgruppen har derfor vurdert ulike tiltak. En mulighet er å realisere et prosjekt hvor beboer kan gradvis gå over fra leie til eie. I kontaktmøtet med Husbanken den ble dette lagt frem for drøfting. Det viser seg at blant annet Irland har erfaringer med bruken av slike løsninger. Husbanken Region Midt-Norge er involvert i å utforske løsningene nærmere. Arbeidsgruppen for oppfølging av boligsosial handlingsplan vil derfor ha videre dialog med Husbanken om utviklingen av slike modeller. 2.6 Bruk av startlån For inneværende budsjettår er det avsatt en ramme på kr 100 millioner til Startlån. Statlig prioritering i 2009 for å få frem et betydelig antall flere utleieboliger gjennom aktiv bruk av startlån i kommunene, i tillegg til virkemidlene boligtilskudd og bostøtte. I kontaktmøtet med Husbanken ble bruken av virkemidler drøftet, herunder også tilbud om kompetanseheving som Husbanken nå vil starte opp. Regelverket for Startlånordningen er under revisjon. I tiden frem til nytt regelverk er på plass gjør Husbanken nødvendige tiltak for at startlån skal et effektivt virkemiddel i å nå målet om flere boliger. Dette betyr at i tilfeller der kommunen ser at målrettede løsninger kan skaffes, men det avviker noe fra gjeldende regler kan kommunen fremlegge avviket med begrunnelse for Husbanken til vurdering og avgjørelse. 3. BEHOV FOR KORRIGERENDE TILTAK FREMOVER Gjennom seminarene som har vært holdt og eget arbeid som er gjort, fremkommer behov for å rette søkelyset på de utgiftsrelaterte sidene ved en bolig for vanskeligstilte. Husbanken spilte inn til selve planarbeidet (jfr. planen side 42) at kommunen i økt grad må være målbevisst på å redusere utgiftene i alle ledd, fra regulering og utbyggingsavtale, via opparbeidelse og selve bygget og frem til salg med fortjeneste til huskjøper. Prisutviklingen de to siste årene vist at dette ikke er oppnådd. Boligprisen i Sandnes er den som har hatt størst økning på landsbasis og målingen hittil i år viser at Side 3 av 5

4 prisen fortsetter å stige. Fortjeneste i den forstand at markedet har vært villig til og i stand til å betale det som forlanges er en av forklaringene. Denne trenden har verken kommunen som boligkjøper eller de boligtrengende økonomisk mulighet til å følge. Løsningene i 2008 har derfor resultert i over overnattingsdøgn på hospits mot ca i I kommunen er det Sandnes tomteselskap KF som forestår erverv av råmark til boligformål. Langsiktig grunnkjøpsstrategi for å oppnå en gunstig pris ligger nedfelt i bystyret sin eierstrategi til foretaket. Utarbeidelse av forslag til reguleringsplan for områder til boligformål foretas både av tomteselskapet og private tiltakshavere, og kommunen egengodkjenner reguleringsplaner og utbyggingsavtaler. I dette ligger også at kommunen selv fastsetter utgiftsnivået på sentral del av opparbeidelseskostnadene. Fra sommeren d.å trer ny plan- og bygningslov (plandelen) i kraft. Den hjemler flere virkemidler enn i dag, til blant annet å sette krav til boligstandard og størrelse. Med disse muligheten åpnes for en mer direkte styring gjennom planbestemmelser til også å påvirke selve utforming av boligen. I det boligsosial arbeidet er det av stor betydning at flest mulig ledd i utgiftsforløpet løses til lavest mulig kostnad med tilnærmet selvkost. For å oppnå dette er det behov for at en større del av både ekstern og intern infrastruktur i boligområder gis en offentlig heltlig styring. På den måten blir utgiftsnivået fordelt på flere, den gjøres forutsigbart for utbygger og derigjennom kan prisen til huskjøper reduseres. Konsekvensen av en slik dreining er at kommunen i større grad blir utfører av infrastruktur tiltakene. For det boligsosial arbeidet viser erfaringene hittil at en slik dreining vil muliggjøre at kommunen får en bedre styring av virkemidlene og derigjennom raskere og bedre måloppnåelse. En slik dreining bør i første rekke prioriteres for definerte områder, hvor rimelige og nøkterne boliger skal utgjøre en sentral andel av områdets totale boligmasse. Infrastrukturtiltak som må gjennomføres for å gjøre området byggeklart må dernest beregnes, slik at dette kan innarbeides i økonomiplan, med både utgifter og inntekter. I tillegg er det behov for å foreta en egen gjennomgang ift eksisterende boliger for utleie, mht hvilke planmessige grep som kan gjøres for å forenkle realiseringen av tomtene til en bedre utnyttelse og med infrastrukturkostnader til selvkost. Den 3. mars d.å ble det avholdt kontaktmøte mellom kommunen og Husbanken og prioriteringer for 2009 ble konkretisert. Her fremgår bl.a. at Husbanken er innstilt på å yte et tilskudd på kr 15 mill. mot at kommunen forplikter seg til å fremskaffe 50 nye utleieboliger. Mulighetene for å greie en slik målsetningen ligger i på den ene siden å få til kostnadseffektive plankrav for de områdene som skal bebygges og på den andre siden å utvikle bygningsmessige løsninger som både har investerings- og driftsmessig høy kostnadseffektivitet. 4. RÅDMANNENS VURDERING Med erfaringene som er gjort i arbeidet med Boligsosial handlingsplan hittil, fremkommer det at målrettet kunnskaps- og kompetanserettet arbeidet er nødvendig. Å foreta de rette prioriteringene for å få frem egnede boliger ift, målgruppene vil være sentralt i arbeidet fremover. Samarbeidet med Husbanken må utvikles, herunder å styrke egen kompetanse om bruken av de økonomiske virkemidlene. I tillegg er det et uttrykt satsingsområdet at kommunen skal fremstå som en dyktig partner i dette arbeidet overfor så vel Sandnes tomteselskap KF som de private aktørene. Dette er nødvendig for å kunne oppnå at det i flere prosjekter tilbys nøkterne og rimelige boliger i varierte boligstørrelser i alle bydeler i Sandnes. Rådmannen ser at mer helhetlig styring av infrastrukturen i områdene kan bidra til å reduseres utgiftene for huskjøper, gjennom kostnadsfordeling og bruk av selvkost i større grad på dette enn det som er praksis i dag. For utvalgte og prioriterte områder vil dette være mulig å gjøre med virkning fra kommende økonomiplan, som et boligsosialt Side 4 av 5

5 virkemiddel. Rådmannen ønsker en drøfting av dette for å få politiske signaler mht. om det er ønskelig å sette i gang et slikt forberedende arbeid. Saken presenteres til utvalg for helse- og sosiale tjenester og formannskapet fatter endelig vedtak. Rådmannen tilrår formannskapet å fatte slikt VEDTAK: 1. Formannskapet tar saken til orientering og ber rådmannen følge opp i samsvar med de styringssignaler som fremkom. RÅDMANNEN I SANDNES, den 9. mars 2009 Tore Sirnes Rådmann Elin Selvikvåg kommunaldirektør Vedlegg nr 1 : Samarbeidsavtalen mellom Sandnes kommune og Husbanken region vest Side 5 av 5

6

7

8

9