Saksframlegg. Trondheim kommune. RIMELIGE BOLIGER FOR UNGE Arkivsaksnr.: 06/29918

Transkript

1 Saksframlegg RIMELIGE BOLIGER FOR UNGE Arkivsaksnr.: 06/29918 Forslag til vedtak: Formannskapet ber Rådmannen invitere utbyggere og staten til å være med i arbeidet om å utvikle konsept for rimelige boliger for unge og andre som har liten inntekt og egenkapital. Konseptene må være slik at boutgiftene er rimelige over lang tid. Videre må konseptene sikre tidsbegrenset botid, slik at så mange som mulig får nytte av tilbudet. Trondheim kommune bidrar med to til tre egnede tomter til dette arbeidet med en prisreduksjon på maksimalt 50% av takst. Omfanget av tomtesubsidieringen avgjøres i forbindelse med budsjettet for Saksfremlegg - arkivsak 06/

2 Bakgrunn I flere overordnede politiske dokument poengterer bystyret at kommunen igjen skal spille en mer aktiv rolle i boligpolitikken. Det vises til kommuneplanens strategidel , kommuneplanens arealdel og boligprogrammet I disse dokumentene er sentrale prolemstillinger knyttet opp mot framtidig eiendomsstrategi og tomtepolitikk for å nå overordnede mål, grundig drøftet. Felles for kommuneplan og boligprogram er en brei satsing på utleieboliger og rimelige boliger/lavinnskuddsboliger. Kommuneplanens strategidel sier dette om boligbehov: Studenttallet gjør Trondheim til den byen i Norge som har flest unge i forhold til folketallet. Et betydelig antall gode og rimelige boliger for unge i etableringsfasen og enpersonhushold generelt vil være nødvendig. Også antall eldre vil vokse, og det trengs langt flere eldreboliger med livsløpsstandard integrert i boligområdene, slik at generasjonene blandes. Boligprogrammet gir følgende strategier for arbeidet: For å øke omfanget av profesjonell utleievirksomhet skal Trondheim kommune gå i aktiv dialog med boligsamvirket, Studentsamskipnaden, andre utbyggere og/eller finansieringsinstanser/personer for å gjennomføre utleieboligbygging. Ulike organsiasjons- og samarbeidsmodeller for utleie i det generelle markedet utredes. a) Trondheim kommune skal videreutvikle modeller for rimelige boliger/lavinnskuddsboliger som ikke omsettes til markedspris i kommunens regi, eller i samarbeid med aktuelle private aktører. b) Lavinnskuddsboliger skal være et tilbud til bosatte i Trondheim som er ungdom eller har liten inntekt og egenkapital. c) Det er et mål å komme i gang med et eller flere mindre prosjekter i perioden. Formål Rådmannen er bedt om å videreutvikle modeller for rimelige boliger og samtidig utrede ulike organisasjonsog samarbeidsmodeller med aktørene på boligmarkedet. Det er samtidig et mål å komme i gang med et eller flere mindre prosjekter i perioden. I dette arbeidet mener Rådmannen at kommunen må finne fram til egnede kommunale tomter som vi sammen med utbyggere og staten kan videreutvikle både modeller for rimelige boliger og ulike organisasjons- og samarbeidsmodeller. Formålet med denne saken er å legge føringer for hva Trondheim kommune kan bidra med i dette arbeidet. Utvikling av modeller Trondheim kommune inviterer utbyggere til å være kreative og tenke nytt for å utvikle konsept for rimelige boliger. Det har vært prøvd ulike modeller tidligere både i kommunal og privat regi, jf. vedlegg som viser ulike modeller som er forsøkt her i landet, samt at utbyggingsavtaler har vært vurdert som virkemiddel. Vi ønsker at utbygger skal stå mest mulig fritt til å utvikle egnede modeller for å framskaffe slike boliger. Det er imidlertid viktig at boligene forblir rimelige, slik at alle tiltak som har bidratt til at boligene har blitt rimelige, fører til at boutgiftene også på sikt blir rimelige for beboerne. Saksfremlegg - arkivsak 06/

3 Det må være et mål at beboerne gis tidsbegrenset botid, eksempelvis inntil fem år, slik at boligene blir til hjelp for flest mulig unge og andre med lav inntekt. Slik dagens boligmarked er innrettet, vil slike forsøk kun være et mindre bidrag i arbeidet med å få fram alternative modeller for rimelige boliger, og i den store sammenhengen vil disse boligene nå få. Dette vil imidlertid være et forsøk, som i tilfelle det viser seg å være vellykket, vil kunne innarbeides i større sammenhenger hvis kommunen fører en mer aktiv tomtepolitikk. Bidrag fra ulike parter For å få fram rimelige boliger må alle parter bidra med noe: Trondheim kommune Det er rimelig å forvente at det er Trondheim kommune som initierer, utreder og koordinerer arbeidet med å etablere slike boliger. Videre vil det være en forventning om at Trondheim kommune bidrar med tomt, fortrinnsvis rimelig tomt. Rådmannen foreslår at Trondheim kommune skal tilby utvalgte kommunale tomter til salgs som utbyggere skal benytte til å utvikle konsept for rimelige boliger. Det foreslås at Trondheim kommune bidrar med to til tre tomter, og at disse overdras med en prisreduksjon på maksimalt 50% av takst. I kommunens budsjett for 2006 er det ikke satt av noe beløp for tilskudd til slik subsidiering. Budsjettet for bolig og næring har en post for oppkjøp av areal for utvikling av bolig- og næringstomter. Denne posten forutsettes finansiert med tilsvarende inntekt gjennom tomtesalg (11 mill kr.). Rådmannen vil ikke tilrå at finansieringsanslaget i årets budsjett reduseres, men foreslå at subsidieringen synliggjøres i neste års budsjett som egen post innenfor investeringsbudsjettet. Omfanget av tomtesubsidieringen vurderes i arbeidet med 2007-budsjettet. Staten Regjeringen har i sin regjeringserklæring sagt at den vil sette i gang et omfattende program for bygging av ikke-kommersielle utleieboliger, lavinnskuddsboliger, studentboliger og små eieboliger. Husbanken i Trondheim har derfor i utgangspunktet sagt seg interessert i å være med i et utviklingsarbeid for å bidra til rimelige boliger, der ulike samarbeids- og organisasjonsmodeller med private blir prøvd ut. I årets statsbudsjett er det ikke avsatt tilskuddsmidler til slike boliger. Det er imidlertid en forventning om statlige tilskuddsmidler som en del av bidraget for å få fram rimelige boliger. Modellene må utvikles innenfor dagens lovverk, men det kan oppstå behov som går utover de rammene som dagens lovverk legger til rette for. Endringer i lov- og forskrifter kan da bli aktuelt å vurdere. Saksfremlegg - arkivsak 06/

4 Utbyggerne Utbyggerne må bidra med sin kompetanse og kreativitet for å få utviklet rimelige boliger både ved oppføring og drift, slik at boutgiftene for beboerne blir rimelige, også på lang sikt. Arbeidet skal bidra til å utvikle modeller, både i forhold til oppføring og drift. Om de samme utbyggerne ønsker både å eie og forvalte boligene, eller om de finner andre samarbeidspartnere til å forvalte boligene, må være en del av forsøket. Rådmannen i Trondheim, 4. september 2006 Håkon Grimstad kommunaldirektør Anne Aaker boligsjef Lars Arne Bø saksbehandler Saksfremlegg - arkivsak 06/

5 Vedlegg: Aktuelle modeller Nedenfor er beskrevet en del aktuelle modeller som er blitt brukt i Trondheim og ellers i landet. Modellene er prøvd både i privat og kommunal regi. Ungdomsboliger i Innherredsveien 51 (Utleie) Prosjektkonkurransen smått & godt ble utlyst i 2001 av Trondheim kommune i samarbeid med Husbanken. Målet var rimelige utleieboliger for ungdom under 25 år. Det ble satt en maksimumspris per bolig, og det ble konkurrert på kvalitetskriterier. Forslaget skulle omfatte minimum 10 ettroms og/eller små tomroms boliger med separat, permanent sengeplass. Boligene eies av Trondheim kommune. Kommunens bidrag her var gratis tomt som var taksert til Husbanken bidro med byfornyelsestilskudd på kr Bergensmodellen (Utleie) Bergen og omegn boligbyggelag kjøpte sentrale tomter i Bergen av Bergen kommune til takst for å bygge rimelige utleieboliger for unge. Boligene ble tildelt 30% tilskudd fra Husbanken. Boligbyggelaget eier og drifter leilighetene. 30% av boligene tildeles av Bergen kommune, de øvrige boligene tildeles av boligbyggelaget. Husleiene er rimelige pga. statlige tilskudd og at boligbyggelaget kun legger inn rentekostnader på sin del av kapitalen. Denne modellen sikrer sentralt plasserte utleieleiligheter til en rimelig pris. Målgruppene er ungdom i Bergen og kommunens vanskeligstilte. Vanskeligstilte blir integrert i ordinære bomiljø. Etter som det er boligsamvirket som eier boligene, må det forventes at boligene blir driftet godt, da boligsamvirket har en særlig kompetanse på dette området. Startbo (Selveier/Borettslag) Startbolelighetene er andelsleiligheter i private borettslag med fellesgjeld på ca 70 %. Ideen er fleksible leiligheter med egen utleie enhet. Startboleilighetene kan endres etter behov, alt etter hvilken fase i livet du er i. En kan kjøpe en leilighet på 60 eller 80 m2 og ha muligheten til å leie ut deler av den, eller bruke hele leiligheten selv. Avhengig av leilighetstype kan du leie ut en eller to hybler til en månedlig leie på f. eks 3.000/6.000,- pr mnd. Råstøl (Selveier/Borettslag) Et tomteområde i Råstølen ved Bergen er av Bergen tomteselskap solgt til seks utbyggere. I den forbindelse er det gjennom salget satt krav til utbyggingen, bl.a. at det skal inkluderes kunst i området. En utbygger har planlagt enkle og funksjonelle leiligheter med IKEA-standard, som har vært lettsolgt. En annen utbygger bygger boliger for unge i etableringsfasen. Lave krav til egenkapital og opptil 90% husbankbelåning gir attraktive eierboliger for ungdom. Fornebu (Selveier/Borettslag) På Fornebu er det vedtatt at det skal bygges 20-25% rimelige boliger for alle. Utbyggingen skal løses under reguleringen av hvert enkelt delområde. Boligene skal bygges gjennom et samarbeid med Husbanken, grunneiere og utbyggere. Utbygger gir ikke noen prisgaranti på de rimelige boligene, men mener at det er mulig å bygge husbankfinansierte boliger til en gjennomsnittpris på kr /m2 dersom byggingen kan subsidieres gjennom salg av andre boliger. Bærum kommune ønsker å legge til rette for at Saksfremlegg - arkivsak 06/

6 Fornebu Boligspar skal kunne tilby rimelige husbankboliger. Til gjengjeld får en stiftelse godkjent av kommunen, rett til å kjøpe boligene for å drive utleie. Meningen er at utleieprisen skal finansiere kjøpet. Boligene skal bygges som en integrert del av de øvrige. Ved å la en stiftelse eie og leie ut boligene håper kommunen å sikre at en viss andel av boligene på Fornebu forblir rimelige også i framtida. Selvaaghus (Selveier/Borettslag) i Oslo startet 2003 salg av selveierleiligheter til under markedspris. Målgruppen er ungdom i etableringsfasen eller andre med lav inntekt. Det er boplikt i ett år. De fem første åra har Selvaaghus gjenkjøpsrett, dvs. at eierne ikke kan selge leiligheten til andre. Skal leiligheten leies ut, kreves det samtykke fra Selvaaghus som kan begrense utleieprisen. Spekulanter blir avvist. Selvaaghus gjennomfører det på et sosialt grunnlag. De har 20 prosjekter på gang i Akershus og har planer om å satse også andre steder i landet. Rimelige tomter, god arealutnyttelse, rimelig modulsystem og kort byggetid gjør dette mulig. Ungdomsboliger på Tiller / Ingeborg Ofstads vei (Selveier/Borettslag) Prosjektkonkurransen billig & bra ble utlyst i 2001 av Trondheim kommune i samarbeid med Husbanken som bidro med husbanklån. Kommunens bidrag her var gratis tomt som var taksert til Målet var rimelige eierboliger for ungdom. Det ble satt en maksimumspris per bolig, og det ble konkurrert på kvalitet. Vinnerutkastet besto av 20 boliger i noe ulik størrelse, to og treroms. De ble organisert som et borettslag med prisregulering. Det vil si at ved salg får en igjen opprinnelig indeksregulert innskudd pluss innbetaling av fellesgjeld pluss evt påkostninger, minus evt skader i boligen. En må være maks 35 år for å få kjøpe bolig, og en skal ikke ha eid bolig før. En lignende modell brukes i Bodø hvor både innskudd og fellesgjeld er indeksregulert. Utbyggingsavtaler som virkemiddel Der kommunen ikke selv er grunneier, kan utbyggingsavtale være et middel for å oppnå boligpolitiske mål innenfor et utbyggingsområde. Denne muligheten har i liten grad vært benyttet i Trondheim kommune, fordi de rene utbyggingsavtalene har omhandlet mer tekniske sider ved gjennomføring av vedtatt arealplan. Det er nå vedtatt lovregler for utbyggingsavtaler, nytt kapittel XI-A i plan- og bygningsloven, som trer i kraft Utgangspunktet når det gjelder boligpolitiske forhold, er at kommunen i sine avtalevilkår ikke uten særskilt hjemmel kan gå lenger enn det kommunen kan regulere gjennom plan. Lovgiver har imidlertid vurdert det slik at avtalevilkår som gjelder boligers størrelse, sammensetning og i noen grad utforming og standard, er lite kontroversielle, og det er gitt hjemmel for å avtale slike vilkår. Se pbl. 64 b, 2. ledd. En gjennomgang av aktuelle problemstillinger og departementets motiver for lovbestemmelsen finnes i Ot.prp. nr. 22 ( ) pkt og 4.6. Saksfremlegg - arkivsak 06/