Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr. Bystyret /08 PRINSIPPAVKLARINGER OMDANNING AV SANDNES TOMTESELSKAP TIL KOMMUNALT FORETAK (KF)

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : E: U03 : Sidsel Haugen Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr. Bystyret /08 PRINSIPPAVKLARINGER OMDANNING AV SANDNES TOMTESELSKAP TIL KOMMUNALT FORETAK (KF) 1. SAKEN GJELDER I sak 186/07 Økonomiplan gjorde Sandnes bystyre med 35 mot 14 stemmer følgende vedtak : Bystyret ber om at Sandnes tomteselskap AS omdannes til kommunalt foretak (KF). Rådmannen må iverksette nødvendige prosesser slik at dette kan gjennomføres så snart som mulig. Videre har bystyret med 34 mot 15 stemmer vedtatt nytt punkt 3 i sak 5/08 Gjennomført selskapskontroll, Sandnes Tomteselskap AS som lyder : Ved omdanning av Sandnes Tomteselskap AS til kommunalt foretak (KF) må eierstrategien oppdateres. Denne skal beskrive bystyrets vilje til å bruke selskapet aktivt som et redskap for å sikre tilrettelegging av nærings- og boligtomter i kommunen. Bystyrets tidligere vedtatte mål om at tomteselskapet skal stå som en viktig aktør skal understreke eierstrategien. Bystyret ber om at det utarbeides styreinstruks. Denne skal klargjøre og dokumentere styrets arbeid og myndighet. Styreinstruksen oversendes bystyret. Bystyret ber styret i Sandnes Tomteselskap AS sørge for at det utarbeides byggeregnskaper og sluttrapporter etter ferdigstillelse av prosjekter. Bystyret ber om at det iverksettes et prøveprosjekt for selvbyggervirksomhet i Sandnes, jfr. tidligere bystyrevedtak. I herværende sak fremmer rådmannen forslag til bystyret om innretningen av og behovet for prinsipielle avklaringer vedrørende stiftelsen av nytt kommunalt foretak i medhold av Kommunelovens kapittel 11. Av loven følger at det er kommunestyret selv som skal fatte vedtak om stiftelse av kommunalt foretak. Parallelt blir det i samsvar med aksjelovens bestemmelser Kapittel 16 Oppløsning og avvikling, fremlagt en egen sak om avvikling av Sandnes tomteselskap AS for behandling i bystyret den 29. april. I den saken er det generalforsamlingen i selskapet som tar den endelige avgjørelsen. Generalforsamlingen i etterkant av bystyrets møte. 2. RAMMEBETINGELSER FOR NYTT KOMMUNALT TOMTEFORETAK 2.1 Rammebetingelser lov og forskrifter Et kommunalt foretak er ikke et selvstendig rettsubjekt, men en del av kommunen som juridisk person. Av dette følger at tomteforetaket ; ikke er skattepliktig omfattes av lov om offentlige anskaffelser omfattes av offentlighetsloven, herunder ny lov om meroffentlighet som er varslet at trer i kraft fra sommeren 2009 Side 1 av 14

2 omfattes av kommunelovens bestemmelser om konserntenkning ved eventuelt underskudd i foretak, eller bykassen omfattes av kommunens arbeidsgiverpolitiske strategi, etiske retningslinjer og rutiner for varsling I forskrift til kommuneloven, er gitt nærmere regler om særbudsjett, særregnskap og årsberetning for kommunale og fylkeskommunale foretak. Her fremgår bl.a. at lån som føres opp og avdras i et foretaks regnskap må være vedtatt av kommunestyret og det gjelder for budsjettåret. Tilsvarende skal låneopptaket være oppført i kommunens konsernregnskap. Foretak som driver virksomhet i et marked og som er egnet for å gi overskudd defineres som næringsvirksomhet. Tomteforetaket faller inn under dette og skal følgelig avlegge regnskapet etter regnskapslovens prinsipper, selv om regnskapsplikten følger av kommuneloven. Dersom regnskapet avlegges med merforbruk skal det tas stilling til hvordan inndekningen skal skje. Kan ikke foretaket fullt ut forestå inndekning i løpet av det første året, skal resterende beløp føres opp til dekning på kommunens budsjett det påfølgende året. Av kommunelovens kapittel 11 følger at det er kommunestyret som treffer vedtak om opprettelse og oppløsning av et kommunalt foretak. Styret skal bestå av minst 3 personer og disse velges av kommunestyret for 2 år, maksimum 4 år. Kommunestyret velger leder og nestleder. Daglig leder ansettes av styret, dersom ikke slik myndig legges til kommunestyret selv. Loven oppstiller minimumskrav til styrets arbeid, herunder gjennomføring av styremøter. Av 68 pkt. 5 fremgår at styrets møter holdes for lukkede dører, dersom ikke kommunestyret har bestemt noe annet i vedtektene. Styret treffer avgjørelser i alle saker som gjelder foretaket og dets virksomhet, dersom ikke annet er bestemt i vedtektene eller følger av særlov. Vedtatt budsjettramme er gjeldende for styrets arbeid. Saker av uvanlig art eller stor betydning skal fremmes for kommunestyret. Foretakets vedtekter og eventuelle endringer i disse vedtas av kommunestyret. Innenfor styrets myndighetsområde har ikke administrasjonssjefen instruksjons- eller omgjøringsmyndighet overfor daglig leder. Administrasjonssjefen kan likevel instruere foretakets ledelse om at iverksettelsen av en sak skal utsettes til kommunestyret har behandlet saken. Før styret treffer avgjørelse i en sak som skal behandles av kommunestyret, skal administrasjonssjefen være gitt anledning til å uttale seg om saken. Slik uttalelse skal legges frem for styret ved dets behandling. Ved stiftelsen av foretaket skal det tydelige fremgå eventuell delegasjonsmyndighet som kommunestyret gir foretaksstyret innenfor rammene som føler av særlovgivningen. Rådmannen legger til grunn at det endelige stiftelsesdokumentet for tomteforelaget må innrettes ihht gjeldende lover og forskriftskrav. Eventuelt behov for delegasjon av myndighet må fremgå. Slik rådmannen ser det vil dette ha et begrenset omfang. Når det gjelder styresammensetning tilrår rådmannen at det her legges til grunn den praksis som bystyret tidligere har vedtatt (se nedenfor). 2.2 Styresammensetning og arbeidsområder Bystyret ved opprettelsen av de kommunale foretakene lagt til grunn at styret skal bestå av 5 medlemmer, hvorav 3 er folkevalgte og 2 er eksterne representanter. Hensikten er å oppnå en styresammensetning med nødvendig politisk forankring og faglig tilført kompetanse. Styret i Sandnes tomteselskap AS har en slik styresammensetning. Jfr kommuneloven 65 nr 3 kan et flertall av de ansatte ved foretaket kreve at inntil en femtedel av styrets medlemmer velges blant de ansatte. Når slik representasjonsrett kreves består styret av 3 folkevalgte, 1 ekstern og 1 fra de ansatte. Side 2 av 14

3 Styrets arbeidsområde følger av foretakets formål. Av vedtektene til Sandnes tomteselskap 2 Formål fremgår: a. Selskapets formål er bidra til å realisere kommunens utbyggingsvirksomhet gjennom å anskaffe og tilrettelegge arealer fram til byggeklare tomter i Sandnes kommune for bolig, næringsbygg og offentlige bygg, samt dertil nødvendige arealer til andre offentlige formål, og overdra disse til tomtekjøpere og til kommunen. b. Selskapet kan engasjere seg i virksomhet med relevans for formålet enten selv eller i samarbeid med andre selskaper. I vedtatt instruks til styre (se vedlegg) er det oppgaver og ventende resultatmål fra eier nærmere omtalt. Rådmannen tilrår at dette legges til grunn for utforming av endelig forslag eierstrategi og vedtekter for tomteforetaket. 2.3 Forholdet til ansatte Rådmannen legger til grunn at omdanningen gjennomføres ihht. vedtaket som ble gjort av bystyret ved endringen i Det betyr at omdanningen gjennomføres som en virksomhetsoverdragelse av alle ansatte i aksjeselskapet til det kommunale foretaket. Rådmannen tilrår som sist at denne rettigheten beholdes og at nærmere avklaring foretas gjennom individuell samtale slik det fremgår av kommunens personalpolitiske retningslinjer. Etter rådmannens syn bør det henstilles til administrasjonen i selskapet å gjennomføre individuell samtale i forkant med alle ansatte i selskapet, etter at generalforsamlingen 2008 er avholdt. Dette for forberede den forestående omdanningen. 2.4 Økonomiske rammevilkår Med grunnlag i aksjeselskapets utarbeidede økonomiplan for perioden er det gjort en vurdering av hvordan foretakets økonomiske rammevilkår tegner seg av. Det er her valgt å fremholde mulig utvikling i resultatet regnskapet, egenkapitalandelen, samt likviditetsbudsjettet. Aksjeselskapet har i dag en trekkrettighet i bank som kan benyttes. Det kommunale foretaket vil være avhengig av godkjent låneopptak for å kunne håndtere dette. Vedtak om låneopptak treffes av bystyret i økonomiplanen, og kan justeres i budsjettåret ved perioderapportering pr. april og august. BUDSJETT BASERT: Resultat - utvikling Sum salgsinntekter Sum driftskostnader Driftsresultat Sum netto finans (300) (300) - - Resultat før skatt Skattekostnad (6 985) (10 287) (10 138) (4 994) Årsresultat Resultatutviklingen som fremkommer viser et forventet overskudd før skatt hvert av årene. Økte behov for låneopptak med tilhørende økte finansutgifter vil endre dette. Pr. i dag betaler selskapet kr. 4 millioner årlig i rente til kommunen, på det ansvarlige lånet. I det videre arbeidet frem mot stiftelsen av foretaket er det behov for å vurdere dette nærmere ift. eierkravet om årlig utbytte. I henhold til kommunens eierskapsmelding, mener rådmannen at det må etableres forutsigbare rammer omkring forventet utdeling fra foretaket. Slik forutsigbarhet er både nødvendig for kommunen og for foretaket. Side 3 av 14

4 Likviditetsbudsjett for de neste 4 årene viser at aksjeselskapet vil ha et økende behov for å bruke trekkrettigheten. I slutten av perioden er rettighetsrammen på kr 110 millioner på det nærmeste brukt fullt ut. Utviklingen i likviditeten har en direkte sammenheng med hvor i utviklingsfasen de ulike utbyggingsarealene er. I de neste årene vil store områder som Brattabø og Kleivane, samt på Sviland, være i faser med grunnerverv og opparbeidelse av ekstern og intern infrastruktur. Tilsvarende gjelder utviklingen av næringsarealet på Stangeland. Hovedtyngden av salgsinntektene fra disse områdene kan først påregnes i årene etter 2011/2012. Forutsatt at den prognoserte fremdriften som aksjeselskapet har lagt til grunn også blir faktisk utvikling, så betyr det at tilførsel av likviditet i foretak vil ha en stor betydning. Måten dette kan løses på, både utfra kort- og langsiktige hensyn må avklares i arbeidet frem mot stiftelsen av foretaket, slik at det ligger en tilstrekkelig robust finansiell løsning på vedtakstidspunktet. 3. FAKTAOPPLYSNINGER BETYDNING FOR SAKEN 3.1. Kommunens utbyggingsvirksomhet innhold og omfang Kommunens utbyggingsvirksomhet har og omfatter fortsatt, salg og levering av byggeklare tomter/områder avsatt til bolig,- nærings- og offentlige formål. Oppgavene omfatter erverv av areal fra private grunneiere, regulering av eid og eller innkjøpt areal og kommunalteknisk opparbeidelse av byggegrunn. Sistnevnte kan gjelde både eksterne og interne anlegg hvis det gjelder store områder for eksempel Bogfjell, eller interne anlegg i mindre felt/områder for eksempel i Riska-området hvor eksterne anlegg for vei, vann og avløp allerede er fremført. I vedlegg 1 er ansvar og oppgavefordeling vist skjematisk, samt at det er vist en illustrasjon som sier noe om tidsforløpet i utbyggingsvirksomheten. Tomteselskapet som tiltakshaver, er i medhold av plan- og bygningsloven tillagt de samme krav som private tiltakshavere. Det betyr at det avholdes oppstartsmøte med byplanmyndigheten før reguleringsplanarbeid starter, kravene til innlevering av planforslag til 1. gangsbehandling i utvalg for byutvikling gjelder uten unntak mv. Videre gjelder de samme kravene som for private tiltakshavere om å inngå utbyggingsavtale med kommunen v/kommunal teknisk sjef. Ihht PBL 64 følger forhandlingene parallelt med planutformingen, mens endelig plan må være vedtatt av bystyret før endelig utbyggingsavtale kan godkjennes. Planmyndighetens behandling av klagesaker, bestemmelser om offentlig ettersyn av planer, offentlig innsyn i plansaker mv. gjelder for tomteselskapet likt som for private tiltakshavere. Bolig- og næringsarealer selges i til private aktører. De offentlige arealene er det kommunen som kjøper til sitt utbyggingsformål. I henhold vedtatt økonomiplan gjelder dette for eksempel skoler, barnehager, bo- og aktivitetssentre, botilbud for ulike brukergrupper og eventuelt administrative formål. De siste årene har det vært en økning i salget av byggeklare barnehagetomer til private aktører. Prosjektkonkurranse; Boligfelt gjerne med boliger selges som samlet utbyggingsfelt gjennom prosjektkonkurranse. Til grunn for anbudsgrunnlaget ligger ferdig opparbeidet og regulert område, samt vedtatt bebyggelsesplan. Området gis da en tomteverdi og tilbyder gir inn huskostnader. Jury bestående av representant fra tomteselskapet, byplan og bygningsmyndighetene forestår evalueringen etter endt konkurranse. Etter at tilbyder er valgt er det kort tid frem til fysisk oppstart av prosjektet i regi av valgt utbygger. Erfaringene viser at det er de mindre firmaene som er tilbyderne i en prosjektkonkurranse. Tildeling av boligene til huskjøper skjer også etter de kommunale tildelingsreglene. Målsetningen med konkurranseformen er å sikrer at boligkjøperne får en gunstig boligpris. Virkemiddelet er utviklet av Sandnes tomteselskap KF i sin tid, og i tråd med eierkrav blitt videreutviklet de senere årene. Side 4 av 14

5 Næringsarealer; I sak 22/99 Plan for etablering av Sandnes tomteselskap KF ble det godkjent at styringsprinsippet for virksomheten skulle være et langsiktig perspektiv, med selvkost som helhet for selskapet målt over tid. Risiko for svinginger i etterspørsel og pris, samt at tomteforetaket ikke var tiltenkt rollen som noen vesentlig økonomisk bidragyter til bykassen og motsatt, lå til grunn. Det ble besluttet å fjerne den tidligere praksis med at bystyret fastsatte strøkspris for salg av kommunalt eide næringsarealer. Tomteselskapet har derfor, både som foretak og aksjeselskap, solgt næringsarealer til markedspris. Den høykonjunkturen som har råde de siste årene har bidratt til økte utviklingskostnader i næringsområdene, men også muligheter for gode salgspriser Organisering av kommunens utbyggingsvirksomhet kort resymé Frem til var hele den kommunale utbyggingsvirksomheten lagt til avdeling for utbygging. Virksomheten inngikk i bykassens investerings- og driftsbudsjett. Investeringsbudsjettet besto av tre områder, hhv. skattefinansierte investeringer (for eksempel en skole, reasfaltering veier), avgiftsfinansierte investeringer (vann, avløp og renovasjon) og selvfinansierte investeringer utbyggingsområdene. I økonomiplan utgjorde utbyggingsområdene brutto investeringsutgifter på kr 163,9 millioner, brutto inntekter på 195,9 millioner, en netto investeringsutgift på kr -32,048 millioner i 4-årsperioden. I Bsak 84/97 ble det vedtatt at tomteutvikling skulle skilles ut som egen seksjon i avdeling for utbygging. Dette ble gjort pr I sak 56/98 om fremtidig organisasjons- og ledelsesstruktur besluttet bystyret at havnen, drift av kinoen, driften av kulturhuset og utbyggingsvirksomhetene i kommunen skulle skilles ut i sine respektive foretak. Desember 1998 vedtok Stortinget nytt kapittel 11 Kommunale foretak i kommuneloven, som muliggjorde dette. I Bsak 190/99 ble åpningsbalanse, økonomiplan og stiftelsesvedtak for Sandnes Tomteselskap KF vedtatt. Forut for stiftelsen av Sandnes Tomteselskap KF lå et omfattende kartleggingsarbeid av kommunens verdi av tomter og faktisk status for disse. Selskapet Ernst & Young var innleid til å bidra i det faglige arbeidet. Foretaket ble stiftet med en åpningsbalanse pålydende kr. 120 millioner, hvorav kr. 10 millioner ble innskutt som penger og kr 110 millioner som anleggsmidler (verdi av tomter). Det ble etablert et ansvarlig lån pålydende kr 100 millioner med en rente til NIBOR 3 måneder og et tillegg på 2 %. Åpningsbalansens verdi av tomter var dokumentert med de konkrete tomtene og en tilhørende kartfesting av disse. Tomteforetak hadde en funksjonstid på 5,5 år. Sandnes Tomteselskap AS opprettet den 26. juni 2005 (Bsak 56/05). Omdanningen fra kommunalt foretak til heleid kommunal aksjeselskap ble iverksatt med grunnlag i bystyrets vedtak av , vedtaket lyder: Sandnes Tomteselskap KF omdannes til aksjeselskap. Det forutsettes at det nye selskapet fortsatt arbeider etter selvkostprinsippet. Målsetningene etter dagens vedtekter beholdes innen rammen av aksjeselskapsloven. Sak om omdannelsen fremmes innen utgangen av første kvartal I forbindelse med endringen tilbakebetales kommunens lån til dagens foretak på kr 100 mill. Av vedtakene knyttet til selve omdanningen fremgår det at aksjeselskapet sin åpningsbalanse skulle fastsettes til virkelige verdier, og at kr. 30 millioner av tidligere opptjent egenkapital skulle bli igjen i kommunen. Det ansvarlig lån pålydende kr 100 millioner ble videre tilbakebetalt til kommunen. Selskapet ble etablert med forventing om utbytte på årlig kr. 4 millioner fom Grunnet bykassens regnskapsmessige underskudd i 2004 ble tomteforetakets overskudd på kr. 15,9 millioner i 2004 strøket jfr. 9 i forskrift om årsregnskap og årsberetning. I generalforsamlingen 2006 ble det foretatt kapitalnedsettelse og etablert et ansvarlig lån på kr 50 millioner med 8% rente til Sandnes kommune. Lånet er risikokapital og står tilbake for annen kreditorgjeld. Sandnes tomtelselskap AS har pr. 1. april d.å. hatt en funksjonstid på vel 2,5 år. Side 5 av 14

6 3.3 Hensynet til ansatte i tomteselskapet ved omdanning Ved omdanningen til aksjeselskap lå arbeidsmiljølovens kap. 12 A og kommunens personalpolitiske retningslinjer i forbindelse med konkurranseutsetting og virksomhetsoverdragelse (vedtatt av bystyret ) til grunn. Bystyret vedtok i Bsak 37/07 punkt f: Bystyret godkjenner at omdanningen til aksjeselskap innebærer virksomhetsoverdragelse for foretakets ansatte, jf. kommunens personalpolitiske retningslinjer i forbindelse med konkurranseutsetting og virksomhetsoverdragelse. Ved eventuell avvikling av aksjeselskapet gis, de som pr. tidspunkt for omdanningen er ansatt i Sandnes tomteselskap KF, fortrinnrett til ledige stillinger i Sandnes kommune, jf. Aml. 67. I tilleggsskriv fra rådmannen til bystyret ble videre avklart at to av foretakets ansatte som ellers ville kunne bli omfattet av kommunens AFP-ordning tok disse mulighetene med seg inn i selskapet. Medlemskap for de ansatte i Sandnes kommunale pensjonskasse ble videreført. Sandnes tomteselskap AS ble etablert med 4 fast ansatte. En har senere gått av med alderspensjon og ny medarbeider er tilsatt. 3.4 Håndtering av avtaler med tredjepart, samt forholdet til grunnbokshjemler Ved omdanningen til aksjeselskap ble lagt til grunn at alle avtaler som Sandnes tomteselskap KF hadde inngått med andre enn kommunen, skulle overføres til det nye selskapet. Dette dreide seg om en rekke ulike avtaler, alt fra kortvarige arkitekt/konsulentavtaler til avtaler med grunneiere. I og med at avtalene var inngått med det kommunale foretaket, vil det i siste instans være kommunen som hefter for rettmessig oppfyllelse av avtalene. Etablert praksis med at selve grunnbokshjemmel på kommunens eiendommer står på Sandnes kommune frem til arealet er solgt og overdras tomtekjøper ble videreført. For noen ganske få avtaler, som omfattet kjøps- og opsjonsavtaler om tomteområder, hvor betalingstidspunktet var 2006 og senere, og hvor fristen for aktivering av opsjonen lå mer enn ett år frem i tid forble disse i kommunen. Først når selskapet fullt ut har oppfylt avtaleforpliktelsen (full betaling, opsjonsfrist er aktivert mv), opphører kommunens rettslige ansvar og selskapet bærer det fulle og hele ansvaret. I det endelige stiftelsesdokumentet inngikk oversikt over de avtalene som omfattes av ovenstående. 3.5 Eierstyring og resultatrapportering For det kommunale foretaket forelå vedtekter godkjent av bystyret, krav om årlig statusrapport for virksomheten til bystyret i september, samt krav om fremleggelse av styrets forslag til økonomiplan og årsberetning. Utbyggingsprogrammet spesifiserte nærmere målsetningene for kommunens utbyggingspolitikk. Det være seg grunnkjøpstrategi, mål for boligvirksomheten, næringsarealer og de offentlige områdene. Styrets mål og resultatrapportering til bystyret bygde på disse langsiktige målsetningene. Som kommunalt foretak opprettet i medhold av KL kapittel 11 var tomteforetaket en del av kommunens som rettsubjekt og bystyret var foretakets øverste organ. Ved omdanningen til aksjeselskap ble det utformet nye vedtekter. Disse bygger på aksjelovens bestemmelser og bystyrets vedtak om selskapets formål i utbyggingsvirksomheten. Videre ble det utformet en styreinstruks, som inneholder eier sine formålskrav til selskapet, krav til styret om strategiutvikling, økonomiske prinsipper i utbyggings-politikken og resultatkrav satt til selskapets virksomhet. Eget punkt omhandler samarbeidet mellom selskapet og kommunen i strategiske saker. Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren og kommuneplanen har vært selskapets mest sentrale styringsverktøy i arbeidet med langsiktig grunnkjøpsstrategi. Side 6 av 14

7 Praktiseringen av at bystyret er generalforsamlingen ihht aksjelovens bestemmelser er løst på den måten at styrets innstilling til generalforsamlingen først behandles av bystyret som folkevalgt organ. Bystyret voterer i sakene og fatter vedtak med simpelt flertall jfr. KL 31. På denne måten instrueres hvordan kommunen som eier, skal stemme i generalforsamlingen. Generalforsamlingen i selskapet er blitt avholdt, umiddelbart etter at bystyremøte er avsluttet. Jfr. vedtektene 3 a kan bare Sandnes kommune være aksjonær i selskapet. Av aksjeloven følger at generalforsamlingen er selskapets øverste organ (eierorganet). Derav følger at beslutninger av stor betydning og uvanlig art skal fattes av dette selskapsorganet. Vedtaket om oppløsning og avvikling av selskapet tilligger således generalforsamlingen 2008 å treffe vedtak om, i samsvar med aksjeloven kapittel 16 som regulerer dette. 3.6 Avvikling og oppløsning av aksjeselskapet formelle krav til gjennomføring I egen sak til generalforsamlingen den 29. april d.å er gjort nærmere rede for fremgangsmåten som må benyttes ved avvikling og oppløsning av aksjeselskapet. I korte trekke innebærer dette at når generalforsamlingens avgjørelse om å oppløse selskapet foreligger, skal det også velges et avviklingsstyre som trer inn i stedet for styret og daglig leder. Det skal gis umiddelbar melding til Foretaksregisteret om avgjørelsen, sammen med navn på avviklingsstyret. Avviklingen kunngjøres og frist for kreditorvarsel er 2 måneder. I denne perioden vil selskapet være under avvikling. Avviklingsstyret skal deretter avlegge avviklingsregnskap med balanse for selskapet, som endelig vedtas av generalforsamlingen. Det skal fremlegges revidert avviklingsregnskap. Det er forventet at ekstraordinær generalforsamling kan avholdes den 9.september d.å. Verdiene av tomter i selskapet skal behandles av likningsmyndigheten, som så foretar endelig utmåling av skatt på oppgjøret. 4. Økonomiske forhold og risiko i tilknytning til omdanningen 4.1. Økonomiske forhold med betydning for nytt kommunalt foretak Tomteselskapet er i dag i en skattepliktig posisjon. I forarbeidet til omdanningen i 2005 tilskrev kommuneadvokaten Finansdepartementet om unntak fra skatteplikt for selskapet jfr. skattelovens Selskapets rolle og betydning for realisering av kommunens utbyggingsprogram, herunder samfunnsoppgaver ble fremholdt. I brev av 8. mars 2005 ble henvendelsen besvart uten at kommunen gis noen innrømmelser. Sandnes tomteselskap AS har hvert år avlagt et skattemessig overskudd og følgelig er dette beskattet med 28%. Selskapet ble etablert med en åpningsbalanse bestående av verdi av tomter, fastsatt til virkelige verdier (ikke bokførte verdier). Arbeidet ble utført av Multiconsult, som hadde BBE-Takst Arne Hauge AS som underleverandør. Grunnlaget var godkjent regnskap 2004, regnskapstall pr. 30. april og bevegelser i mai Verdi av tomteporteføljen som inngikk i selskapet åpningsbalanse er dokumentert og omfatter verdi av hvert enkelt prosjekt. Målt mot det foreløpige regnskapet 31. mai 2005 utgjorde verdivurderingen en samlet oppskriving av verdiene med kr. 32 millioner. Når tomteselskapet oppløses og avvikles, skal det på nytt foretas en verdivurdering av tomteporteføljen. Den skal sammen med komplett regnskap revideres og deretter vurderes og godkjennes av likningsmyndigheten, som også foretar skatteberegningen. For det kommunale foretaket vil fastsatt verdi av tomter inngå som eiendeler i åpningsbalansen. I tillegg kommer selskapets opparbeidede egenkapital. Innretningen av og om omfanget av finansieringsbehovet i foretaket avhenger av utfallet i verdivurderingen av tomteporteføljen og den utmålingen av realisasjonsbeskatningen. Følgelig er det pr. d.d. knyttet vesentlig usikkerhet omkring den økonomiske innretning av tomteforetaket og foretakets eventuelle behov for finansiering fra bykassen, på kort og lang sikt. Side 7 av 14

8 4.2. Måter å forestå omdanningen på ihht lovgivningen realisasjonsbeskatning På oppdrag fra kommuneadvokaten har Ernst & Young utarbeidet et faglig betenkningsnotat hvor ulike muligheter for å foreta omdanningen på er belyst i forhold gjeldende rett. Den faktiske situasjonen er at Sandnes tomteselskap AS eget rettssubjekt skal omdannes til kommunalt foretak. Foretaket har ingen selvstendig stilling og er ikke et eget rettssubjekt. Skattelovens 11; her ligger til grunn at fusjon og fisjon av selskaper er skattefri. Imidlertid er det lovens system at dette må skje mellom selskaper på samme selskapsnivå. Regelen kommer ikke til anvendelse da det her er to ulike subjekter involvert. Skatteloven 11; gir muligheter for fritak for realisasjonsbeskatning på bestemte vilkår også når selskapsformene er ulike. Dette kan komme til anvendelse når omdanning skjer oppover, dvs. et sterke skille mellom eier og virksomhetens verdier. Ved omdanning fra aksjeselskap til kommunalt foretak får eier større råderett over midlene, følgelig er det ikke grunnlag for skattefritak etter denne bestemmelsen. Konsernforskriften; denne legger til grunn at skattefritak kan gis, når det gjelder overføringer mellom selskaper på samme selskapsnivå. Det er ikke tilfellet her. Ligningsloven 13; det følger av loven at overføring av eiendeler fra aksjeselskapet til kommunen v/foretaket skal skje på en armlengdes vilkår. Det betyr at verdiene skal settes til den verdi eiendelene (tomteporteføljen) ville hatt ved overføring mellom uavhengige parter. Tomteporteføljen må ansees som omsetningsgjenstander etter loven. Alternativt kan aksjeselskapet likvideres. Merverdiene kommer da til beskattning ved at selskapets eiendeler realiseres. Ved å naturalutdele innmaten i selskapet skal selskapet uttaksbeskattes og det oppstår en skattepliktig gevinst for aksjonæren. Imidlertid er kommunen unntatt skatteplikt, slik at i begge tilfellene vil verdiene være gjenstand for beskatning. Konklusjonen er at overføring av aktiva fra aksjeselskapet til kommunalt foretak medfører en gevinstbeskatning på en eventuell gevinst for aksjeselskapet. Det anbefales å søke Finansdepartementet om hel eller delvis reduksjon av gevinstbeskatningen. Dette til tross for at praksis i tidligere saker tilsier at det er liten grunn til å få søknaden innvilget. 4.3 Foreløpig verdivurdering tomteporteføljen Administrasjonen i tomteselskapet og rådmannen har foretatt en første gjennomgang av selskapets tomteportefølje. Grunnlaget er revidert regnskap 2007 og vurderingskriteriene som Multiconsult og BBE-takst A.Hauge benyttet i sitt arbeid våren Med bruk av regnskapstall 2008 er hensyntatt at det er foretatt en ekstraordinær nedskrivning på kr. 24 millioner knyttet til G-felter i Bogafjell som følge av nye sikkerhetsretningslinjer for kraftlinjer. Den foreløpige gjennomgangen av verdi av tomter viser en antatt verdiøkning på totalt kr. 20,596 millioner. Beregnet standard skattekostnad av dette utgjør kr 5,7 millioner. Ved utgangen av 2007 utgjør boligtomter den største prosentvise andel av tomteporteføljen. Den største andelen av økningen i verdiene som den foreløpig verdivurderingen viser, knytter seg til næringsarealene, og en vesentlig del gjelder klargjøringen av området på Stangeland. Arealporteføljen Offentlig 4 % Næring 4 % Næring Bolig Offentlig Bolig 92 % Side 8 av 14

9 Sammenholdes verdivurderingen gjort mai 2005 med den som er nå er foretatt, viser det at om lag 25% av arealmengden er anskaffet etter juni 2005, mens om lag 25 millioner av verdiøkningen er knyttet til arealer som ble overført til aksjeselskapet med virkelig verdi. Årsaken til verdiøkningen på disse nå er at det har pågått et omfattende arbeide med byggemoding og klargjøring av arealene i perioden. Disse arealene har således en høyere omsetningsverdi nå enn da de ble overført. I samarbeid med selskapets revisor og i forståelse med ligningsmyndigheten, må det avgjøres om verdi av tomter skal fastsettes på grunnlag av vurderinger gjort utfra data, eller om det eventuelt skal inkluderes korrigeringer for bevegelser i tiden (frem til og med tidspunkt for beslutning om avvikling), samt bevegelser i avviklingsperioden. Verdivurderingen må utfra dette ajourføres, dokumenteres og kartfestes pr prosjekt og fremlegges som et samlet underlag for revisor og ligningsmyndigheten. Selskapets utvikling i tomteporteføljen ihht regnskapet har vært slik : Eiendeler Omløpsmidler : Tomter halvår 2005 Boligtomter Næringstomter Tomter til off.formål Sum tomter Resultatregnskap utgangspunkt for foretakets utviklingsmuligheter Inntektene i tomteselskapet kommer fra solgte tomter. I tiden som aksjeselskap viser resultatregnskapet økning i de årlige inntektene. Det er salg av næringstomter som står for den betydelige inntektsveksten. Dette knytter seg til næringsområdet på Lura og Stangeland. Lura næringsområde er imidlertid fullført. På Stangeland pågår opparbeidelsen av arealet og avtaler om salg foreligger. Tilgangen på nye næringsarealer etter Stangeland, er i det alt vesentlige knyttet til frigitt område på Vagle. Dette er imidlertid arealer som ikke kan ventes å være klare for salg før om 8-10 år. I tiden frem til salgsstart, vil det påløpe betydelige utgifter til erverv og opparbeidelse av området. Resultatregnskap Salgsinntekter: Tomter halvår 2005 Boligtomter Næringstomter Tomter til off.formål Sum tomter Avlagte resultatregnskap og balansen i selskapet viser at egenkapitalandelen har vært på hhv. 39% og 47% de siste årene. Anbefalt egenkapitalandel er 30% for å ha en robust situasjon. Inntekter fra solgte tomter økte med 12,3% fra 2006 til Samtidig er det foretatt ekstraordinære avskrivninger i 2007 for G-feltene i Bogafjell og byggemodning av områder pågår for fullt, slik at også utgiftssiden viser en betydelig økning siste året. Side 9 av 14

10 Resultatregnskap halvår 2005 Sum salgsinntekter Varekostnader Lønnskostnader Andre driftskostn Sum driftskostn Driftsresultat Renteinntekter Rentekostn Annen fin.kostn, Sum netto finans ( ) ( ) Resultat før skatt Skattekostnad Årsresultat herav utbytte herav tilført egenkapital Investeringer i tilknyttet selskap Selskapet har eierandel i to tilknyttede selskaper. Eierandelen på 34% i Kvelluren Næringseiendom AS ble overført fra tomteforetaket. Den 9. mars 2007 ble utbyggingsselskapet Sørbø Hove AS stiftet og tomteselskapet har en eierandel på 36%. I tillegg er det selskapet som bekler stillingen som daglig leder i utbyggingsselskapet. Engasjement er utviklet på grunnlag av vedtak fattet av Sandnes bystyre Strategi for utbygging av Sørbø-Hove området. Her fremgår det at dannelsen av utbyggingsselskap er prioritert arbeidsform for å utvikle området, og at tomteselskapet er kommunens aktør i dette. 4.6 Økonomisk risiko for kommunen ved omdanningen Basert på budsjett er viser balansen en egenkapitalandelen på om lag 60%, som så reduseres i slutten av perioden. Denne utviklingen er usikker. Tomteforetakets risiko er særlig knyttet til to hovedområder. For det første vil endelig oppgjør av aksjeselskapet verdier kunne medføre en beskatning som reduserer den opptjente egenkapitalen. Dernest kan en verdifastsettelse av tomtene i dag, innebære at byggeklaretomter i fremtiden må selges med marginalt overskudd eventuelt med tap, dersom markedssituasjonen endrer seg vesentlig. På 90-tallet var det en lignende situasjon og håndteringen av et tidsbegrenset bunnivå kan gi slike konsekvenser. I en slik situasjon er god likviditet sentralt. Dette for å kunne parallelt ha muligheter til å også erverve tomtearealer i nedgangstider, hvor råmarksprisen er lav. En langsiktig grunnkjøpsstrategi fordrer at foretaket har en tilstrekkelig høy egenkapitalandel til å kunne nettopp være et slikt korrektiv i markedet. Derfor er det av stor betydning hva som blir endelig utfall av hhv. verdifastsettelsen av tomteporteføljen i Sandnes Tomteselskap AS og størrelsen på realisasjonsbeskatningen som ligningsmyndigheten ilegger selskapet. Blir utfallet om lag slik den foreløpige verdivurderingen antyder på ca 20 millioner og beskatning med ca kr 5 millioner, gir foretaket tilfredstillende rammebetingelser å starte opp med. Blir imidlertid verdiene av tomter fastsatt av ligningsmyndigheten til en vesentlig høyere verdi for eksempel 50 millioner, innebærer det reduksjon av egenkapitalen til selskapet (deretter foretaket) med ca 14 millioner. Hvorvidt dette i neste omgang også vil bli en utgift for kommunen direkte på sikt, i form av økt låneopptak i foretaket eller tilføring av kapital, avhenger av om foretaket får solgt tomtene til den verdien som i så fall er tilført i omdanningen eller ikke. Både utviklingen i utbyggingsmarkedet, regionale trender og samfunnsutviklingen generelt, spiller inn som viktige premisser her. Risikosituasjonen er sammensatt og det er i begrenset grad muligheter for foretaket å styre denne, gjennom egne avbøtende tiltak. Side 10 av 14

11 For kommunen innbærer foretaksetableringen en økt økonomisk risiko. Utbyggingsvirksomheten har store resultatmessige og likviditetsmessige variasjoner fra år til år, som følge av at utviklingen av et enkelt område skjer i etapper og over mange år. Merforbruk ett år i foretaket skal søkes dekket inn av foretaket selv det påfølgende året, men gjenstår udekket beløp følger det av forskrift at dette skal føres opp i kommunens budsjett. På samme måten vil foretaket bli inntatt i inndekningskrav som følger av eventuelt merforbruk i bykassen. Unntatt er inntekter som er bundne midler i medhold av særlov. Rådmannen ser at det i arbeidet frem mot endelig stiftelse av tomteforetaket er nødvendig å gjennomgå regelverk og særlovgivning mht å innrette kommunens styringsverktøy i forhold til at utbyggingsvirksomheten skal omfattes. Kommuner som Trondheim, Kristiansand og Stavanger og Time har denne virksomheten som en del av administrasjonen i dag. Rådmannen har sett litt på hvordan dette er løst organisatorisk, budsjettmessig ift økonomiplanen, men ikke ift styringsverktøy og regelverk. Det må derfor innhentes erfaringer fra andre kommuner og på det grunnlaget utforme nødvendige tillegg og justeringer i gjeldende kommunalt regelverk for å få til en god tilpasning av foretaket dets utbyggingsvirksomhet. I dette arbeidet mener rådmannen at det også må vurderes om det kan være hensiktsmessig ift begrensning av risiko, at foretaket gis myndighet til å etablere datterselskap i form av aksjeselskap. Med engasjement i store utbyggingsområder fremover, som i Sandnes øst, indre havn, Vagle etc. vil det oppstå behov for betydelig kapitaltilførsel ifm. erverv og opparbeidelse og tidshorisonten før inntektene kan påregnes vil minimum ligge 8-10 år frem i tid for disse. Ved økt bruk av utbyggingsselskaper der kommunen gjennom tomteforetaket skal ha den sentral rolle, kan bruk av datterselskap være en mulighet for foretaket å løse oppgaven på. Den begrenser samtidig kommunens samlede økonomiske risiko og gir økt forutsigbarhet i rammene. BUDSJETT BASERT : Likviditet Inngående kontantbeholdning Innbet - Utbet. - Finanskostn Utgående kontantbeholdning Trekklimit Bundet i garantier Diponibel trekklimit Disponibel kreditt i slutten av perioden RÅDMANNENS VURDERING Av redegjørelsen i denne saken fremgår de rammebetingelser som ligger til grunn for stiftelsen av kommunalt tomteforetak. Videre er fremholdt de risikoområder som er knyttet til virksomheten ved at utviklingsforløpet for områdene strekker seg over mange år. Å finne frem til en hensiktsmessig økonomisk og finansiell innretning av foretaket og samtidig forutsigbarhet for både foretaket og kommunen er den høyt prioritert oppgave i arbeidet videre. Tidsmessig må foretaket være vedtatt stiftet og selve stiftelsen gjennomført, slik at overføringen mellom aksjeselskapets avviklingsregnskap og tomteforetakets åpningsbalanse kan behandles samtidig. Utfra bestemmelsen som følger av aksjeloven er det lagt til grunn at slik behandling kan finne sted i hhv. bystyret og generalforsamlingen den 9. september d.å. Rådmannen legger således til grunn at det fremmes en sak til bystyret i juni, hvor vedtekter, eierstrategi, økonomisk og finansiell innretning av foretaket kan godkjennes. Tilsvarende gjelder nødvendige endringer i kommunalt regelverk. Side 11 av 14

12 Rådmannen har merket seg bystyret vedtak ifm. behandlingen av selskapskontroll av tomteselskapet. Slik rådmannen oppfatter bystyrets vilje innebærer det forventninger om at tomteforetaket skal ha en nær tilknytning til folkevalgt organ, og det skal videre trekkes aktivt inn i kommunens arbeid med så vel strategisk utbyggingsplanlegging, som i arbeidet med å utvikle definerte områder. Hensikten, slik rådmannen oppfatter det er at bystyret ønsker en sterke direkte styring av kommunens utbyggingspolitikk og utbyggingsvirksomhet. Med grunnlag i denne forståelsen finner rådmannen det riktig å fremholde for bystyret muligheten som ligger i å legge utbyggingsvirksomheten fullt og helt til rådmannen og den kommunale organisasjon. Det kan være som resultatenhet eller i strategisk stabsenhet etter modell av Trondheim kommune. I figuren nedenfor er det kortfattet listet opp noen kjennetegn som er klare forskjeller og klare likeheter ved å organisere og styre utbyggingsvirksomheten som hhv. foretak og resultatenhet/stab: Forskjeller Likheter KF; har eget styre med delegert BS vedtar netto rammebudsjett for drift myndighet, som kan fatte avgjørelser og investeringsrammen raskt KF: styret rapporter direkte til bystyret Tertial- og årsrapportering til BS KF: rådmannen har ikke BS vedtatte reglement, rutiner, strategiinstruksjonsmyndighet ift. daglig leder dokumenter gjelder begge KF: eget resultat- og prosjektregnskap Begge omfattes av Lov om offentlige anskaffelser KF: hvis næringsvirksomhet så skal Begge omfattes av ny lov om regnskapet føres ihht regnskapsloven meroffentlighet (dokument innsyn) Behov for endringer i rammene, event. behov for økte rammer i budsjettåret må godkjennes av BS Forpliktelser som disponerer bevilgninger påfølgende år i ØP, må godkjennes av BS Forskjeller Likheter Merforbruk ved regnskapsavleggelse må dekkes inn igjen det neste året. Gjenstående til året etter, blir et kommune felles anliggende og berører indirekte hele organisasjonen. Styring av utbyggingsvirksomheten Ved å flytte virksomheten til kommunen som rettsubjekt følger at det er bystyret som har beslutningsmyndigheten i alle saker som angår virksomhetsområdet. Bystyret kan, innenfor rammene av kommuneloven og særlovgivningen, delegere myndighet på området til formannskapet, til foretaksstyret eller til rådmannen (videredelegasjon). I aksjeselskapet skjer dette gjennom eierstyringen som finner sted i generalforsamlingen, vedtekter og eierstrategi. Styret forestår driften av selskapet og styrets medlemmer er derav også personlig ansvarlige jfr. aksjeloven. Økonomisk risiko ved utbyggingsvirksomheten Risikoen som følger av virksomhetens art, er selskapsuavhengig. Svingninger i rentemarkedet, pris- og lønnsutviklingen, arbeidsmarkedet og den lokale og regionale samfunnsutvikling generelt og arealforvaltningen spesielt, er alle faktorer som i sum påvirker utbyggingsvirksomheten direkte. Det gjelder uansett kommunal eller privat aktør. Evnen til å kunne håndtere og tåle større endringer og økonomisk risiko er forskjellig. I et aksjeselskap er eiernes risiko den innskutte egenkapitalen og eventuelt bortfall av utbytte. Side 12 av 14

13 Mulighetene til å håndtere økonomisk risiko med avbøtende tiltak for et kommunalt foretak eller en stabsenhet/resultatenhet er begrenset. Foretaket kan i noen grad selv iverksette tiltak innenfor handlingsrommet av egenkapital. Resultatenhet/stabsenhet vil etter kort tid måtte gå til bystyret med sak om tilleggsbevilgning eller andre endringer for å kunne overholde rammen. Felles med foretaket er imidlertid at avvik fra vedtatt netto ramme i budsjettåret griper direkte inn i bykassens økonomiske forutsetninger og styringsbehov. Virksomheten bidrar således til å øke kommunens økonomiske risiko. Kommunens rolle og engasjement i utbyggingsvirksomheten Dersom det er bystyrets ønske at kommunen skal engasjere i større grad, i for eksempel utviklingen av Vagle, sentrumsutvikling, Sandnes Øst mv. fordrer dette at kommunen også prioriterer et større engasjement i å selv planlegge områdene. Tomteselskapet, som kommunal enhet/stab kan involveres i slikt strategisk planarbeid. For kommunen innebærer det tilgang på kompetanse som det ved selskapsdannelse eller foretaksdannnelse, er klare restriksjoner for å kunne trekke inn ihht konkurransereglene. Hensikten og resultateffekten må etter rådmannens vurdering være at kommunen mer tydelig og i større grad går inn og leder utviklingen av utbyggingsområder, gjennom at Tomteselskapet for eksempel etablerer utbyggingsselskaper med andre. Tomteselskapet har i dag et resultatkrav om å min. stå for 40% av utbudet av tomtearealer. Etter rådmannens vurdering bør denne målsetningen kunne justeres slik at den omfatter om lag 50% av tomtearealene, dersom det legges klar mål om økt innsats også i form av økt egenplanlegging i regi av kommunen selv. Ved å kunne få frem flere planer til godkjenning raskere vil også den reelle styringsmuligheten av utbyggingstempo og lokalisering kunne dreies til et fortinn for tomteselskapet. Rådmannen ser det slik at denne modellen også vil kunne åpne muligheter for å i større grad se kommunens realkapital i eiendommer og bygg, i sammenheng med kommunens utbyggingsvirksomhet. Vurdert ift de oppgavene som kommunen står overfor både med hensyn til utbygging av offentlige bygg i tjenesteområdene og samfunnsoppgavene som er knyttet til Sandnes øst, Vagle, Sandnes sentrum og indre havn er det rådmannens oppfatning at en slik måte å løse omdanningen av Sandnes Tomteselskap AS på bør utredes. Bystyret bør derfor å få seg forelagt muligheter, begrensninger og risiko, sammenholdt med tilsvarende vurderinger av foretaksmodellen. På slikt grunnlaget kan bystyret beslutte den foretrukne løsning. Saken skal behandles av bystyret som fatter endelig vedtak. Rådmannen tilrår bystyret å fatte slikt VEDTAK: 1. Bystyret ber rådmannen om å legge frem en vurdering av muligheter, bergrensninger og risiko ved organisering av utbyggingsvirksomheten som resultatenhet/stabsenhet vs. kommunalt foretak. Saken fremmes til bystyret innen juni. 2. Rådmannen bes om til bystyrets møte i juni å fremme sak om: a) Vedtekter for foretaket basert på prinsipper og formål beskrevet i denne saken og jfr. vedlegg 1 og 2 b) Forslag til en eierstrategi med klare resultatmål c) Forslag til innretning av foretaket økonomisk og likviditetsmessig, herunder avklaring om eventuelt krav om utbytte, bruk av ansvarlig lån og betingelser for dette d) Forslag til tillegg/endringer i kommunalt regelverk som er nødvendig for å begrense virkninger av økonomisk risiko Side 13 av 14

14 3. Bystyret godkjenner at omdanningen innebærer virksomhetsoverdragelse for selskapets ansatte jfr. kommunens personalpolitiske retningslinjer i forbindelse med konkurranseutsetting og virksomhetsoverdragelse. 4. Bystyret legger til grunn at ny organisering besluttes endelig i september, slik at virkningsdato av endringer kan settes til 1. oktober RÅDMANNEN I SANDNES, den 14. april 2008 Tore Sirnes rådmann Hans Kjetil Aas kommunaldirektør Vedlegg 1 : Vedtekter Sandnes tomteselskap AS Vedlegg 2 : Styreinstruks for Sandnes tomteselskap AS Vedlegg 3 : Illustrasjon hovedaktørene i utbyggingsvirksomheten Vedlegg 4 : Illustrasjon tid som medgår for et større boligområde Sak nr. Mappe nr Navn på saken Bsak 22/ Plan for etablering av Sandnes tomteselskap Bsak 85/ Vedtekter for Sandnes tomteselskap KF Bsak 153/ Økonomiplan , Sandnes tomteselskap KF Bsak 38/ Årsregnskap 2003, Sandnes tomteselskap KF Bsak 132/ Økonomiplan , Sandnes tomteselskap KF Bsak 56/ Etablering av Sandnes Tomteselskap AS Side 14 av 14