REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR GAMLE URÆDD STADION PORSGRUNN KOMMUNE

Transkript

1 367 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR GAMLE URÆDD STADION PORSGRUNN KOMMUNE Reguleringsplanen fremmes i 2 faser. Disse bestemmelsene er felles for begge fasene. Hver fase har sitt eget plankart merket henholdsvis "Fase A" og "Fase B". Bestemmelsene gjelder for det regulerte området markert med plangrense på hvert kart. Sist revidert etter bystyrets vedtak

2 Reguleringsbestemmelser for Gamle Urædd stadion side 2 av 8 1 GENERELT 1.1 Området reguleres for følgende formål (jfr. Plan- og bygningslovens 25) Byggeområder - Boliger med tilhørende anlegg (B13) - Boliger, frittliggende småhusbebyggelse (B14-1, B14-2) - Garasjeanlegg (B16) Offentlige trafikkområder - Kjørevei / kjørevei med fortau (RV36 Lilleelvgata, C.E. Berg-Hanssens gate, Overgangen) - Gangareal, fortau (T12) - Gang-/ sykkelvei (T8, T9, T10, T11) - Gangsti (T14) - Jernbane (T2) - Annet veiareal Friområder - Park (F3-1, F3-2, F6) Fellesområder - Felles grøntareal (F7) Spesialområder - Friluftsområde, vegetasjonsvern (S1) Kombinerte formål - Boliger / forretninger / kontor / parkering (K1) - Garasjeanlegg / anlegg for lek (lekeplass over garasjekjeller) (K2) - Gangvei / garasjeanlegg (gangvei over) (K3) - Jernbane /gangvei (gangbru over) (K4) 1.2 Hensikten med reguleringsplanen Formålet med reguleringsplanen og bestemmelsene er å legge til rette for boliger med tilhørende infrastruktur, næring og parkeringsarealer / parkeringsbygg, samt etablering av nye og bevaring av eksisterende grøntstrukturer. Reguleringsplanen fremmes i 2 faser. Hensikten med faseinndelingen er å legge tilrette for en trinnvis utvikling hvor enkelte områder endrer formål over tid. 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav Fase A - Riksvegen, krysset til B16 og g/s-vegen på strekningen fra eksisterende g/s-veg ved Elverhøy fram til jernbanen etableres i henhold til planen samtidig med at B16 blir opparbeidet. Det inngås en utbyggingsavtale mellom Porsgrunn kommune, Rom eiendom AS og Statens vegvesen om gjennomføring av tiltak i henhold til planen.

3 Reguleringsbestemmelser for Gamle Urædd stadion side 3 av 8 - Område B16: Før det gis igangsettingstillatelse for opparbeidelse av parkeringsplass/ parkeringsbygg skal eksisterende bygninger (Lilleelvgt 23 og 25) rives. - Det må etableres min 300 parkeringsplasser på B16 før det gis igangsettingstillatelse til bygging av B13. Det må inngås en utbyggingsavtale mellom Porsgrunn kommune, Rom Eiendom AS og tiltakshaver på B13 om gjennomføring av tiltak i hht planen. - Område B13 : Sportsboder og miljøstasjoner / avfallsboder skal oppføres og ferdigstilles samtidig med boligene. - Områdene K1 og B13 : Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for nye bygg skal utomhusarealene (kjøreadkomstveier, parkeringsplasser, gangveier, grøntanlegg, nærlekeplasser etc.) være ferdigstilt i henhold til godkjent utomhusplan. - Område B16 : Tiltakshaver har det tekniske og økonomiske ansvar for å oppføre gangvei m/ rampe i område K3, samt gangbru over jernbanen i område K4. Før det gis i gangsettingstillatelse for parkeringsbygg skal det foreligge godkjent rammetillatelse for tiltakene i områdene K3 og K4. - Område B16 : Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for parkeringsbygg skal gangvei m/ ramper på område K3 og gangbru over jernbanen på område K4 være ferdigstilt. - Området K2 (tilsvarer område F4 i Fase A) : Tiltakshaver har det tekniske og økonomiske ansvar for å oppføre ny offentlig lekeplass på dekket over garasjekjelleren. Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for garasjekjeller skal anlegget for lek være ferdigstilt. Fase B - Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak i samsvar med reguleringsplanens Fase B skal RV36 være etablert i ny trasé utenom planområdet. 2.2 Dokumentasjonskrav Utomhusplaner - Område K1, B13 og B16 : I hht. PBL 86a eller 93 skal det ved søknad om rammetillatelse for tiltak foreligge detaljert plan i målestokk 1: 200 for den ubebygde delen av byggeområdene. - Område K2: Kravet om utomhusplan gjelder også for lekeområder. - Utomhusplaner skal vise : - høydeangivelser - vesentlige terrenginngrep (skjæringer, fyllinger, forstøtninger) - evt. støyskjermingstiltak - eksisterende og ny vegetasjon - overflater og avvanning - områder for uteopphold, inkl. møblering - områder for lek, inkl. utstyr - utebelysning

4 Reguleringsbestemmelser for Gamle Urædd stadion side 4 av 8 Teknisk rapport Det er utarbeidet en overordnet teknisk rapport for planområdet med følgende emner : - støy - luftkvalitet - stråling - risikoanalyse vedr. farlig gods - grunnforhold og radon - forurenset grunn Behov for sikringstiltak må følges opp og dokumenteres, og det skal redegjøres for nødvendige tiltak ved hjelp av supplerende undersøkelser og beregninger. Dokumentasjonen skal framlegges ved søknad om rammetillatelse. 2.3 Generelle plankrav Krav om uteoppholdsarealer Område K1, B13, B14 : For hver leilighet skal det settes av min. 25 m 2 til felles leke- og rekreasjonsarealer. I tillegg kommer 6 m 2 uteoppholdsareal på balkong, alternativt 5 m 2 uteoppholdsareal i fellesområde på bakken eller på felles terrasse. Regnskap for uteoppholdsarealer skal vedlegges utomhusplanen. Universell utforming - Friområder og fellesområder : Det skal legges vekt på universell utforming. Områdene skal fungere som fullverdige rekreasjons- og lekeområder for alle, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Offentlige gangveier skal primært ikke ha større stigning enn 1: 20. Der dette ikke er gjennomførbart, kan kortere strekninger ha brattere stigning, maksimalt 1: 15. Utredningen "Bygg for alle", kapittel 5 uterom (BE / Husbanken 2004), skal legges til grunn for utformingen. - Område K1, B13, B16 : Det skal legges vekt på universell utforming i alle bygninger. Utredningen "Bygg for alle"(be / Husbanken 2004), skal legges til grunn for utformingen. Eksisterende tekniske anlegg og bygg Nødvendig omlegging av ledningsnett er tiltakshavers tekniske og økonomiske ansvar ved gjennomføring av byggetiltak. 2.4 Miljøforhold Dokumentasjon av miljøtiltak - Område K1 : Miljøprogram utarbeidet for Kammerherreløkka gjelder for dette området. - Områdene K2, K3, K4, B13, B14 og B16 : Miljøprogram utarbeidet for Gamle Urædd gjelder for disse områdene. Miljøprogrammet forutsetter at ressurs-, miljøhensyn og estetikk skal integreres i helhetlige arkitektoniske løsninger både for utearealer og bygninger. Miljøprogrammet tar for seg følgende temaer : - materialbruk i et livsløpsperspektiv - lavt energiforbruk

5 Reguleringsbestemmelser for Gamle Urædd stadion side 5 av 8 - lavt el forbruk - energifleksibilitet - lokal overvannshåndtering - vannbesparende tiltak - avfallsreduksjon under bygging og drift - Alle områder : Ved søknad om rammetillatelse for tiltak skal det dokumenteres hvordan aktuelle miljømål skal ivaretas gjennom detaljprosjektering og byggeprosess. Støy og forurensing - Kravene til utendørs støy skal ikke overskride verdiene som angitt i Miljødepartementets rundskriv T-1442 støyberegninger. Dette gjelder alle områder i planen. I utomhusplaner (gjelder også K2 - anlegg for lek) skal også nødvendig støyskjermingstiltak vises jfr. reg.best. 2.2 utomhusplaner. - Områdene K1 og B13 : Støyberegninger og redegjørelse for støy- og vibrasjonsbeskyttende tiltak skal vedlegges søknad om rammetillatelse. Kravet gjelder både skjerming av innendørs og utendørs oppholdsarealer. Som grunnlag for støyberegningene skal det utføres eksakte målinger av støy fra jernbanen. Støymålingene skal vedlegges i dokumentasjonen. Dersom det ikke oppnås å legge til rette for en stille side hvor soverom bør legges, jfr T-1442 pkt 3.2.3, må balansert ventilasjon legges inn som kompenserende tiltak. Alle støybeskyttelsestiltak skal være ferdige før brukstillatelse gis. 2.5 Automatisk freda kulturminner Dersom funn, gjenstander eller konstruksjoner oppdages i forbindelse med gravearbeider, skal arbeidet stanses omgående og antikvariske myndigheter underrettes (Jfr. Lov om kulturminner 8-2. ledd). 3 REGULERINGSFORMÅL 3.1 Byggeområde B13 Formål : Vinnerprosjektet "Skræmt no?" i arkitektkonkurransen våren 2006 skal legges til grunn for utbyggingen av området (Jfr. vedtak i Formannskapet sak 0024/06). Arealet kan benyttes til bebyggelse for boliger med tilhørende anlegg. I tillegg til sportsboder og avfallsboder, tillates oppført 2 stk. felleshus med boligtilknyttet service : Vaskeri, møtelokale og rom for felles kjøkken / servering. Utnyttelse : Maks. BYA = 30% Plassering : Bebyggelsen skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. I vest er byggegrensen sammenfallende med formålsgrensen mot felles grøntareal (område F7). Byggehøyde : O.k. gesims = maks kote 18,5 (tilsv. 12,5 m over planert terreng). Takene skal være "flate". Felleshus kan ha "flate" eller slakt hellende pulttak. Over maks gesimshøyde kan det tillates takoppbygg for nødvendige heissjakter. Oppbygg på tak for tekniske installasjoner tillates ikke. Parkering : Biler maks. 0,5 plass pr. leilighet / hybel. Sykler min. 2 plasser pr. leilighet / hybel. Bilparkering skal anlegges i fellesanlegg på bakken, som vist på illustrasjonsplan. Parkeringsplassen skal utføres med fast dekke. Om nødvendig kan deler av kravet løses på område B16.

6 Reguleringsbestemmelser for Gamle Urædd stadion side 6 av Byggeområde B14-1 og B14-2 Formål : Arealet kan benyttes til boliger i frittliggende småhusbebyggelse, som eksisterende ferdig utbygd situasjon. Utnyttelse : Maks. BYA = 30% Byggehøyde : O.k. møne = maks. kote 11,0 Parkering : Biler maks. 1,5 plass pr. bolig på egen tomt. 3.3 Byggeområde B16 Formål : Arealet kan benyttes til parkeringsbygg med kjeller + 4 parkeringsplan. Utbyggingen kan alternativt skje etappevis. Parkeringsanlegget skal gis en grønn profil i form av beplantning. Over parkeringsplasser på øverste dekke kan det oppføres wirekonstruksjoner / pergolaer for klatreplanter, og / eller konstruksjoner for montasje av solcellepaneler. Utnyttelse : Maks. BYA = 90% Plassering : Bebyggelsen skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. I syd er byggegrensen sammenfallende med formålsgrensen mot område K3. Byggehøyde : O.k. gulv parkeringskjeller = kote 2,5 O.k. øverste parkeringsplan = maks kote 14,5 3.4 Offentlige trafikkområder RV36 Lilleelvgata Reguleringsplanen Fase A opprettholder i hovedsak eksisterende veistandard gjennom planområdet. Dette gjelder tilsvarende for gang-/ sykkelveiene T8, T9 og T10. Når RV36 er lagt utenom planområdet skal Lilleelvgata stenges for gjennomkjøring ved krysset med gangvei over Lilleelva. Gangsti T14 Trasé for gangstien, som er regulert inn i Fase -B er ikke fastlåst, og kan justeres i samråd med kommunen. C.E. Berg-Hanssens gate Det skal opparbeides en vendehammer dimensjonert for lastebil i enden av C.E. Berg- Hanssens gate. 3.5 Friområder - Område F3-1, F3-2 og F6 : Områdene skal opparbeides parkmessig med variert beplantning. - Område K2 : Området skal opparbeides til opphold, rekreasjon, lek og aktiviteter. 3.6 Spesialområde S1, vegetasjonsvern Eksisterende vegetasjon bevares så langt det er forenlig med alminnelige krav til skjøtsel.

7 Reguleringsbestemmelser for Gamle Urædd stadion side 7 av Fellesområde F7, grøntareal Grøntarealet skal opparbeides til opphold, rekreasjon, lek og aktiviteter for beboerne i boligområdet B Kombinerte formål, område K1 Formål : Arealet kan benyttes til bebyggelse for boliger / forretninger / kontor, samt til parkering. Eksisterende trær på søndre del skal i størst mulig grad bevares. Ved utbygging skal eksisterende trær skjermes mot skader i byggetiden. Utnyttelse : Bebyggelsen skal ha maks. T-BRA = m 2 ekskl. garasjekjeller. Plassering : Bebyggelsen, inkl. garasjekjeller, skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. I nord og vest er byggegrensen sammenfallende med Adkomst : formålsgrensen mot område T12 (fortau). Det er på plankartet angitt én adkomst fra Rådhusgata og én adkomst fra Jernbanegata. Alternativt kan begge adkomster legges inn fra Jernbanegata. Byggehøyde : O.k. gesims = maks kote 28,1 (tilsvarer 22 m over planert terreng). Over maks. gesimshøyde kan det tillates takoppbygg for nødvendige heissjakter, trappehus og tekniske installasjoner. Eventuelle takoppbygg skal i størst mulig grad samles og brutto areal skal ikke overstige 15% av takflaten. Parkering : Biler - Bolig 1,0 plass pr. leilighet - Forretning 12,5 plasser pr m 2 - Kontor 12,5 plasser pr m 2 I tillegg kan det innpasses inntil 70 bilplasser for offentlig parkering. Korttidsparkering for minimum 15 biler skal innpasses nær stasjonsområdet. Parkering skal ordnes i parkeringsanlegg / parkeringskjeller. Følgende alternative løsninger oppfyller parkeringskravet : - Separat parkering på egen grunn for felt K1. - Fellesløsninger for parkering innenfor gjeldende reguleringsplan for Kammerherreløkka. - Alternativt kan deler av parkeringskravet løses på område B16. Sykler - D skal det anlegges 75 offentlige sykkeloppstillingsplasser. Alternativt kan kravet løses på andre felt innenfor gjeldende reguleringsplan for Kammerherreløkka. 3.9 Kombinerte formål, område K2 Formål : Arealet kan benyttes til garasjekjeller med anlegg for lek på dekket over garasjen (Kfr. pkt. 3.5 Friområder). Dekket over garasjekjeller må dimensjoneres for planting av trær. Utnyttelse : Garasjekjeller maks. BYA = 90% Plassering : Garasjeanlegget skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. Byggehøyde : O.k. gulv parkeringskjeller = kote 2,5 O.k. konstruktivt dekke over garasjekjeller = kote 5,5 O.k. jordmasser for beplantning oppå dekket = kote 6,0-6,5 (0,5-1,0 m)

8 Reguleringsbestemmelser for Gamle Urædd stadion side 8 av Kombinerte formål, område K3 Formål : Arealet kan benyttes til garasjekjeller. Uavhengig av om garasjekjeller vil bli oppført skal det opparbeides gangvei / rampe opp til gangbru (område K4) over jernbanen. Rampen skal stige på hver side av en gitterverkskonstruksjon, som skal gis en grønn visuell profil med beplantning. Utnyttelse : Garasjekjeller maks. BYA = 90% Plassering : Garasjeanlegget skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. Byggehøyde : O.k. gulv på øvre repos = kote 14,5 O.k. gitterkonstruksjon i rampe = kote 17, Kombinerte formål, område K4 Formål : Arealet skal benyttes til gangbru over jernbanen. Brua skal kombineres med en forlengelse av gitterverkskonstruksjonen fra gangrampe i område K3. Det skal oppføres personheis og trapp i hver ende av brua. Plassering : I prinsippet som vist på illustrasjonen i plankart Fase A Byggehøyde : O.k. gulv gangbru = kote 14,5 O.k. gitterkonstruksjon = kote 17,5 O.k. heissjakter = kote 18,5 Porsgrunn,