Detaljregulering Sjøsiden Kjønstadmarka, Felt B2 Levanger kommune Planbeskrivelse

Transkript

1 Detaljregulering Sjøsiden Kjønstadmarka, Felt B2 Levanger kommune Planbeskrivelse RG-PROSJEKT AS E-post: Organisasjonsnr.: Dato: August 2012

2 Sammendragsrapport Tittel: Detaljregulering Sjøsiden Kjønstadmarka, Felt B2 Levanger kommune Planbeskrivelse Forfatter(e): Håvar Brøndbo Prosjektansvarlig RG: Håvar Brøndbo Oppdragsgiver: Expo-nor as Sammendrag: RG-PROSJEKT AS E-post: Organisasjonsnr.: Rapport nr: 1 Dato: August 2012 Ant. sider:.. Prosjekt nr. RG: L11050 Det er utarbeidet detaljreguleringsplan for felt B2 (Sjøsiden) i Kjønstadmarka boligfelt etappe 1. Planen åpner for bygging av 17 boliger med tilhørende anlegg, og er i hovedsak tråd med gjeldende reguleringsplan. Revisjoner: Stikkord: Detaljregulering, Sjøsiden, Kjønstadmarka, Levanger kommune. Referanse: 2010: Expo-nor as, Detaljregulering Sjøsiden, Kjønstadmarka Felt B2, Planbeskrivelse Kvalitetskontroll: Prosjektansvarlig Håvar Brøndbo (sign.) Kongens gt. 27, 7713 STEINKJER Telefon: Telefax: Bank: Okkenhaugv. 4, 7601 LEVANGER Telefon: Telefax: Bank Sidemannskontroll Arne Ramstad (sign.) Neptunveien 6, 7650 Verdal Telefon: Telefax: Bank:

3 INNHOLD Side 3 av 15 1 BAKGRUNN PLANPROSESSEN PLANSTATUS, RAMMEBETINGELSER Overordnede planer Reguleringsplaner PLANOMRÅDE EKSISTERENDE FORHOLD Beliggenhet Adkomst Tekniske anlegg BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planlagt arealbruk Boliger Veger / trafikksikkerhet Parkeringsplasser Lekeplass / barn og unges interesser Renovasjonsanlegg Universell utforming Miljøvernfaglige vurderinger Kulturlandskap og kulturminner SAMFUNNSSIKKERHET OG RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE Vurdering av fare INNKOMNE UTTALELSER Uttalelse fra NVE Uttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Telefonsamtale med nabo Frode Arild Jensen (gnr. 7 / bnr. 2) Vedlegg: - Reguleringsbestemmelser - Grunnforhold - Terrengsnitt - Illustrasjon

4 - 1 BAKGRUNN Side 4 av 15 Utbyggingsselskapet Expo-nor as planlegger å bygge boliger på område B2 i Kjønstadmarka. Området inngår i reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, og er skilt ut som egen tomt (Gnr./ bnr. 6/114). Hensikten med planarbeidene er å tilrettelegge for bygging av boliger på eiendommen i tråd med gjeldende reguleringsplan. Planen er utarbeidet av RG-prosjekt as på vegne av Expo-nor as. Planforslaget er ikke av slik karakter at det utløser krav om konsekvensutredning jfr. Forskrift om konsekvensutredninger. Det er heller ikke aktuelt med utbyggingsavtale i plansaken. 2 PLANPROSESSEN Det er avholdt forhåndskonferanse med Innherred samkommune. Planarbeidene ble kunngjort i Levanger-avisa Videre ble naboer og aktuelle offentlige instanser varslet i eget brev Frist for uttalelser ble satt til PLANSTATUS, RAMMEBETINGELSER 3.1 Overordnede planer Planområdet ligger innenfor kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt av kommunestyret , sist revidert Hele Kjønstadmarka er her satt av til boligbebyggelse (B5).

5 Side 5 av 15 - Utsnitt fra kommunedelplanen 3.2 Reguleringsplaner Reguleringsplan for Kjønstadmarka etappe 1, vedtatt av kommunestyret Området B2 er her regulert til konsentrert boligbebyggelse med krav om detaljert bebyggelsesplan. En er ikke kjent med andre tilgrensende planer eller planarbeider i nærheten. - Utsnitt fra reguleringsplanen

6 Side 6 av 15 I reguleringsplanen er det gjennom bestemmelsene gitt en del føringer for utnyttelsen av området. De viktigste momentene her er: Utnyttelsesgrad % Minimum 25 m2 lekeareal pr. bolig innenfor området Minimum 20 % av bebyggelsen skal ha livsløpsstandard Krav om parkeringsdekning 4 PLANOMRÅDE EKSISTERENDE FORHOLD 4.1 Beliggenhet Planområdet ligger på Ytter-Nesset, avstand til Levanger sentrum er ca. 3,5 km. Området er 4,5 daa. - Oversiktskart Nærmeste skole er Nesheim skole, ca. 3 km unna. Det er flere barnehager i nærheten, og det er regulert inn en ny barnehage i boligfeltet. Denne er ikke bygd ennå. Området har tidligere vært dyrket, men i forbindelse med opparbeidelse av tekniske anlegg i boligfeltet har det blitt benyttet til lager for masser og diverse materialer. Tilgrensende områder er dyrka mark, beiteland og skog med middels bonitet. Eksisterende bebyggelse i nærområdet består av eneboliger og fritidsboliger samt noen gårdsbruk. Planområdet ligger i nord-helling med flott utsikt utover fjorden og Ytterøya, og har gode solforhold på ettermiddagen. Det er ikke kjente funn av kulturminner i området.

7 Side 7 av 15 Der flere attraktive tur- og rekreasjonsmål i nærområdet. Utmarka i Kjønstadmarka er brukt som tur- og rekreasjonsområde, og gjennom kommunedelplanen er hele den øverste ryggen i Kjønstadmarka satt av til friområde (se utsnitt fra kommunedelplanen). Videre er det kort avstand til fjæra med bade- og fiskemuligheter. Det er regulert inn lekeplasser på strategiske områder i feltet. Nærmeste lekeplass ligger ca. 100 m fra B2. - Planområdet 4.2 Adkomst Kjøreadkomst til planområdet blir fra kommunal veg (Kjønstadvegen og Nordengbakkan) gjennom boligfeltet. Det er etablert en større busslomme med snumulighet i starten av boligfeltet (se utsnitt fra reguleringsplanen), slik at beboere ikke er nødt til å benytte bil.. For myke trafikanter er det etablert et nett med gang-/ og sykkelvegnett. Forbindelsen til sentrum og nærområdene sikres gjennom asfaltert fortau og gang-/ sykkelveg i boligfeltet. Største stigning her er 9%. Videre kan Nordsivegen benyttes av myke trafikanter.

8 Side 8 av Tekniske anlegg Kjønstadmarka boligfelt er utbygd med nødvendig infrastruktur med god kapasitet. Området er tilknyttet Levanger kommunes VA-nett. Vannforsyningen har bra kvalitet og avløpet pumpes til hovedrenseanlegget på havna. I tillegg til strøm og telefon, er det også lagt ned bredbåndkabler i feltet. 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Planlagt arealbruk Planområdet er 4,56 daa. Følgende formål inngår (forenklet i forhold til pbl): Boliger 3,19 daa Veger 0,67 daa Parkeringsplass 0,18 daa Lekeplass 0,43 daa Annet uteareal 0,13 daa Renovasjonsanlegg 0,04 daa 5.2 Boliger Boligområdene er delt inn i 4 områder: BK1, 4 boliger som kjedete eneboliger BK2, 4 boliger som kjedete eneboliger BK2, 4 boliger som kjedete eneboliger BK3, 5 boliger i leilighetsbygg Boligene innenfor BK1 BK3 planlegges bygd med pulttak som følger terrenget. BK4 planlegges med flatt tak. Bebyggelsen innenfor BK3 og BK4 planlegges med noe større byggehøyde enn forutsatt i overordnet plan. Disse bygningene vil ikke i særlig grad virke inn på sol- eller utsiktsforhold til tilliggende bebyggelse. For område BK1 g BK2 beholdes byggehøyder som bestemt i overordnet plan. Med gitte bestemmelser, vil en få en utnyttelsesgrad i feltet på %. Dette er innenfor bestemmelsene gitt i overordnet plan. Innenfor BK4 er boligene utformet etter krav til tilgjengelig bolig.

9 Side 9 av 15 Byggegrensene satt til 4 m mot grense til kommunal veg og naboeiendommer og mot kommunale ledninger er grensen satt til 3 m i henhold til avtale med Teknisk drift. Oppvarming forutsettes med vedfyring og elektrisk oppvarming. 5.3 Veger / trafikksikkerhet Det planlegges en adkomst fra Nordengbakkan inn i området. Denne er i tråd med gjeldende reguleringsplan, og vil være felles for eiendommene. Vegen bygges i hovedsak etter vegklasse A1 i henhold til Vegvesenets Håndbok 017 med 3,5 m asfaltert bredde. Minste horisontalkurve er 15 m, og største stigning er 10%. Det er liten trafikk og lav hastighet i planområdet og boligfeltet for øvrig. Videre er det bygd fortau langs Nordengbakkan. Trafikksikkerheten anses som godt ivaretatt. 5.4 Parkeringsplasser I planbestemmelsene for Kjønstadmarka etappe 1, er det gitt krav til nødvendig parkeringsareal. Etter disse bestemmelsene er det krav om minimum 2 oppstillingsplasser for bil pr. boenhet i BK1 BK3 og for BK4 er kravet 1,5 plasser pr leilighet. Totalt er det krav om 32 biloppstillingsplasser. For BK1 BK3 planlegges det bygd carport for egen bil. På BK3, BK4 og for 3 boliger på BK1 (tomt 1 3) er kravet til parkering dekt opp på egen tomt. I tillegg er det satt av 7 parkeringsplasser på felles område. 5.5 Lekeplass / barn og unges interesser I bestemmelsene for Kjønstadmarka etappe 1 er det stilt krav om minimum 50 m 2 lekeareal pr. boenhet. Minimum 50 % av dette skal dekkes opp innenfor eget område, det øvrige er dekt opp av tidligere regulerte lekeplasser. For planområde utgjør dette 425 m 2. Innen planområdet er det satt av 430 m 2 til lekeareal. Området tilfredsstiller kommunens krav til småbarnslekeplass (minimum 100 m 2 innenfor en avstand på 100 m). I gjeldende reguleringsplan er det regulert inn gangpassasjer øst og vest for planområdet. Disse vil gi god tilgang til leke- og rekreasjonsområdene i feltet og til Nordsivegen og områdene ned mot sjøen. Planlagte lekeplass, i tillegg til tidligere regulerte lekeplasser og nærområdet for øvrig, vil gi gode muligheter for aktiviteter og lek.

10 5.6 Renovasjonsanlegg Side 10 av 15 I samarbeid med Innherred Renovasjon planlegges det benyttet avfallssystem basert på nedgravde containere. Det er satt av egnet område for dette formålet ved Nordengbakkan. 5.7 Universell utforming Terrenget i planområdet er bratt, noe som gjør det vanskelig å oppnå optimale stigningsforhold. Under utarbeidelsen av planforslaget er det lagt vekt på å oppnå akseptable stigningsforhold og gode adkomster til tomtene og til fellesarealene. Alle leilighetene i område B3 skal bygges som tilgjengelig bolig. Kravet i gjeldende reguleringsplan om minimum 20 % livsløpsstandard er således tilfredsstilt. 5.8 Miljøvernfaglige vurderinger En er ikke kjent med at det er spesielle naturmiljøelementer i planområdet eller i nærmiljøet for øvrig ut over det som er naturlig forekommende for tilsvarende miljø. Ut fra den kunnskap en har til planområdet og nærmiljøet forøvrig, vil forvaltningsmålene for naturtyper og økosystemer eller for arter gitt av Naturmangfoldlovens 4 og5 være ivaretatt. 5.9 Kulturlandskap og kulturminner Det er ikke kjente funn av kulturminner i området. Området har heller ingen spesielle verdier knyttet til kulturlandskapet. 6 SAMFUNNSSIKKERHET OG RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE 6.1 Vurdering av fare I planområdet planlegges det bygd boliger med tilhørende uteoppholdsarealer. Aktuelle fare- og risikomomenter er identifisert og beskrevet. Rasfare

11 Side 11 av 15 I følge kvartærgeologisk kart består grunnen av tykk havavsetning. I NGU sin database, er det registrert en kvikkleiresone (884, Nordvik) øst for planområdet. Sonen er gitt skredrisikoklasse 2. I forbindelse med graving av VA-ledninger i dette området ble det gjennomført grunnundersøkelser uten at det ble funnet kvikkleire. Multiconsult har gjennomført grunnundersøkelser i området (Multiconsult ). Her konkluderer en med at områdestabiliteten er tilfredsstillende. Videre gis det råd om terrenginngrep og fundamentering. Flomfare Planområdet ligger mellom kt.10 og 20, det er således ingen fare for havnåstigning i overskuelig framtid. Det er heller ingen andre potensielle flomkilder som for eksempel bekkeeller elveløp som utgjør særlig risiko i nærheten. Vind Planområdet er ikke spesielt utsatt for vind. Det er mest eksponert for vind fra vest og nordvest. Støy Ingen av de nærliggende vegene har så stor trafikkmengde at vegtrafikkstøy vil være noe problem. En kan heller ikke se for seg andre potensielle støykilder. Luftforurensning og forurensing i grunnen En er ikke kjent med mulige forurensningskilder i nærområdet. Beredskap og ulykkesrisiko Vannforsyningen i området er dimensjonert for uttak av brannvann. For øvrig er det kort avstand og god kommunikasjon til akuttmottak på Levanger sykehus. Andre relevante ROS-tema En er ikke kjent med andre forhold i området eller nærområdet som vil utgjøre spesiell fare eller potensiell risiko for ulykker.

12 7 INNKOMNE UTTALELSER Side 12 av Uttalelse fra NVE NVE anbefaler at det gjennomføres geoteknisk vurdering i forbindelse med ROS-analysen. Kommentar fra forslagsstiller: Uttalelsen imøtekommes 7.2 Uttalelse fra Nord Trøndelag fylkeskommune Fylkeskommunen forutsetter at detaljreguleringen følger opp gjeldende reguleringsplan. Påpeker videre at hensynet til eventuelle hittil ukjente kulturminner må ivaretas. Kommentar fra forslagsstiller: Uttalelsen imøtekommes. 7.3 Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Fylkesmannens landbruksavdeling forutsetter at detaljreguleringen gjennomføres i tråd med gjeldende reguleringsplan og påpeker spesielt at området må gis en høy utnyttelse. Miljøvernavdelingen påpeker til at hensynet til barn og unge samt funksjonshemmede skal ivaretas. Kommunalavdelingen forutsetter at det gjennomføres ROS-analyse i henhold til DSB s veileder Samfunnssikkerhet i arealplanlegging. Kommentar fra forslagsstiller: Uttalelsen imøtekommes. 7.4 Telefonsamtale med nabo Frode Arild Jensen (gnr. 7 / bnr. 2) Uttrykte bekymring for at bebyggelsen skulle virke høy og generende. Kommentar fra forslagsstiller: Ny bebyggelse nærmest Jensen planlegges bygd etter bestemmelsene i vedtatte overordnet plan.

13 REGULERINGSBESTEMMELSER Side 13 av 15 Forslag datert Generelt Bestemmelsene gjelder for området avgrenset med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er ca. 4,5 daa. Området reguleres til følgende reguleringsformål: Bebyggelse og anlegg: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Hensynssoner: Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse Lekeplass Annet uteoppholdsareal Renovasjonsanlegg Veg Parkeringsplasser Sikringssone Frisikt 2 Fellesbestemmelser 2.1 Krav om nærmere dokumentasjon Sammen med søknad om byggetillatelse skal det leveres situasjonsplan i bestemt målestokk som viser bebyggelsens plassering og utforming, gesimshøyder, adkomstforhold, garasje / parkeringsløsning, opparbeidelse av utearealer og renovasjonsløsning. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve supplerende materiale i form av snitt, oppriss og 3-D framstilling (modell, aksonometri) som belyser planlagte tiltak i forhold til naboskap. 2.2 Bygningers plassering Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. Planlagt bebyggelse vist i plankartet er veiledende plassering. 2.3 Ferdigstillelse av felles uteanlegg Veger, uteoppholdsareal, lekeareal, parkeringsplasser og renovasjonsanlegg skal opparbeides og ferdigstilles parallelt med boligene. Lekeplassen skal grovplaneres. Områdene skal opparbeides etter prinsippene for universell utforming.

14 Side 14 av Parkering- og manøvreringsareal For BK1, BK2 og BK3 skal det opparbeides 2 parkeringsplasser pr. boenhet, hvorav 1 plass skal kunne være i carport / garasje. For BK4 kreves 1,5 plass pr. enhet. Gjesteparkering kan anlegges på felles parkeringsplass. 2.5 Støy For boliger og felles uteoppholdsarealer skal støynivå innendørs og utendørs ikke overskride Miljøverndepartementets retningslinjer. 2.6 Støttemurer Støttemurer skal plasseres minst 1m fra eiendomsgrense mot kommunal veg. 3 Bebyggelse og anlegg 3.1 Område BK1 og BK2 Område BK1 og BK2 omfatter 8 eneboliger kjedet med carport. Bebygd areal inkludert parkeringsareal (BYA) skal være mellom 85 og 105 m 2. Boligene tillates oppført over 2 etasjer med sokkel. Maksimal gesimshøyde 7,5 m over terreng foran høyeste fasade. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak med fall som følger terrenget. Angitt kotehøyde gjelder for golvnivå i 1. etasje, og har en nøyaktighet på ± 0,5 m. 3.2 Område BK3 Område BK3 omfatter 4 eneboliger kjedet med carport. Bebygd areal inkludert parkeringsareal (BYA) skal være mellom 90 og 110 m 2. Boligene tillates oppført over 2 etasjer med sokkel. Maksimal gesimshøyde 9,0 m over terreng foran høyeste fasade. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak med fall som følger terrenget. Angitt kotehøyde gjelder for golvnivå i sokkeletasje, og har en nøyaktighet på ± 0,5 m. 3.3 Område BK4 Område BK4 omfatter leilighetsbygg med 5 leiligheter. Bebygd areal inkludert parkeringsareal (BYA) skal være mellom 250 og 300 m 2. Boligene tillates oppført over 2 etasjer med sokkel / parkeringskjeller. Maksimal gesimshøyde 9,5 m over terreng foran høyeste fasade. Bygningen skal ha flatt tak eller pulttak med fall som følger terrenget.

15 Side 15 av 15 Angitt kotehøyde gjelder for golvnivå i sokkeletasje, og har en nøyaktighet på ± 0,5 m. Boligene skal bygges som tilgjengelig bolig. 3.4 Lekeplass Innenfor området regulert til lekeplass skal det anlegges småbarnslekeplass. 3.5 Renovasjonsanlegg Innenfor området regulert til renovasjonsanlegg skal det etableres mottaksstasjon for avfall basert på løsning med nedgravde containere. 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 4.1 Veg Planlagt veg, V1, skal opparbeides med 3,5 m asfaltert bredde. Vegen er felles for boligene i planområdet. 4.2 Parkeringsplasser Parkeringsplassene PP1 skal opparbeides med minimum 7 oppstillingsplasser, og skal benyttes som felles parkeringsplasser for boligene i planområdet. 5 Sikringssoner 5.1 Frisikt Innenfor frisiktssonen skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende vegers planum.