Landbrukstakst Sagtun - Gnr/bnr. 77/6 og 7 i Rollag kommune.

Transkript

1 Bevergrendveien KONGSBERG Mobil (Øverby): Bank: Foretaksregisteret: MVA Landbrukstakst Sagtun - Gnr/bnr. 77/6 og 7 i Rollag kommune. Eiendommen gnr/bnr. 77/6 og 7 har hjemmelshaver: Anne Grete Laugerud Kvislen Det er innhentet opplysninger fra Ambita Infoland, se vedlegg. Eiendommen har adresse Numedalsvegen 4872, 3626 Rollag. Avstand til Rollag sentrum er ca. 3 km. og til Kongsberg ca 50 km. Filnavn: C:\Users\Adm\Documents\Katalog\Øverby skog\2018\verdivurdering\kvislen\takst Sagtun - Kvislen docx Bistand ved: Verdivurderinger, Omsetning av landbruks- og skogeiendommer, Ekspropriasjon Vernesaker Odelssaker Skog og utmarksforvaltning Skogfaglige spørsmål - Utmarksprodukter Skogsdrifter sluttavvirkning/tynning, tømmer

2 Eiendommen er markert med rødt 1. tall.. Øverby Skog AS er anmodet av Anne Grete Kvislen (rekvirent) om å foreta takst av eiendommen og befaring ble gjennomført 9. august Ved befaringen forelå følgende dokumenter: Skogbruksplan fra 2014 Matrikkelinformasjon Gårdskart Notat utarbeidet av rekvirent om eiendommen Det er innhentet skogdata fra Rollag kommune. Premisser: Taksten er basert på en visuell besiktigelse uten inngrep i konstruksjoner. Det er derfor nødvendig å ta forbehold om eventuelle skjulte feil og mangler som ikke kan sees ved en vanlig visuell befaring. Takstmann har derfor ikke ansvar for manglende opplysninger om feil og mangler han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Hjemmelshaver plikter å lese taksten og melde fra om eventuelle feil og mangler før den brukes offentlig. Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 2

3 Det presiseres at bygningene kun er beskrevet ut fra en visuell befaring og for å undersøke bygningenes mer byggetekniske tilstand må det innhentes en tilstandsrapport. Takstmann er en uavhengig takstmann. Takstmann legger til grunn at alle bygninger og bruken er godkjent av rette instans og i henhold til gjeldende forskrifter. Takstmandat: Fastsettelse av salgsverdi for eiendommen. Eiendommen Eiendommen vil ved omsetning være konsesjonspliktig, og denne verditakst er derfor utført i tråd med gjeldende rundskriv fra Landbruksdepartementet: (M-3/2002) og (M ) vedr. verdsetting i en slik sammenheng. Eiendommen vil dermed ikke fritt kunne omsettes i markedet men er avhengig av godkjennelse fra offentlige myndigheter. Skog og landskap bekrefter dette som en driftsenhet etter Jordlovens 12 og takstmann forutsetter at dette er korrekt. Det er ikke priskontroll på eiendommen idet eiendommen ikke oversiger 35 daa dyrket jord. Eiendommen oppfyller ikke dagens arealkrav i forhold til odelsloven. Kommunen kan sette vilkår om boplikt ved konsesjonsbehandling og det er sannsynlig at Rollag kommune vil stille krav om dette. Det er tatt utskrifter av matrikkelen. Denne viser tinglyste heftelser og servitutter som påhviler eiendommen. Heftelser Det er en rekke heftelser knyttet til eiendommen. Jordskifter, vannledning, skjønn, mm. Mange av disse har mindre praktisk betydning. Det er inngått en avtale fra 1986 om bruksrett til Kvislen Harald og hustru. Denne er ute pga rettighetshaver er død (rekvirent). Vider er det avtale fra 1986 om rett til utskilt tomt. Ingjerd Ulvøy. Rettighetshaver er død (rekvirent). Utfra dette samt alder på avtalen tas det ikke her hensyn til denne ved verdsettelsen. Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 3

4 Automatisk fredet kulturminne: Slep Rollag. Markert med gul stripe på kartet over. Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 4

5 Rekvirent har ikke kjennskap til om at det kan være røyser eller lagret annen forurensing på eiendommen. Det er tatt utskrift fra EDR Ambita infoland se vedlegg. Heftelser og servitutter er ikke sjekket ut nærmere. For nærmere opplysninger henvises det til denne. Interessenter til eiendommen må på eget initiativ sørge for å gjøre seg kjent grunnbok, servitutter og heftelser. Kart Kartutskrift fra Skog og Landskap (NIBIO) sin gårdskartbase. Fulldyrka jord: ca 10,6 daa, Produktiv skog: ca. 141,9 daa. Totalt areal: ca. 155,4 daa (vedlegg) Rekvirent har ikke merknader til disse tallene og de legges derfor til grunn. Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 5

6 Bebyggelse 2 ½ etg. med full kjeller og terrasse. Byggeår: ca (SEFRAK) 1917 rekvirent. Totalrenovert 1 og 2. etg Tilbygg Areal BTA 1. etg etg etg 55 Kjeller 120 sum etg. inneholder: Gang/vindfang, vaskerom med dusjkabinett, gang med trapp, wc, kott, stue, kjøkken, soverom og spiserom 2. etg. inneholder: Stue, 3 soverom, bad med badekar og wc. 3. etg. inneholder: Gang, 2 soverom, 3 uisolerte loftsrom. Det mangler atkomst til det 3 loftsrommet. Kjeller inneholder: Uinnredet. 4 kjellerrom, 2 ganger. VVB. Takhøyde (1,98 m.) Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 6

7 Bygning oppført på bred gråsteinsmur. Tilbygg på pusset Lecamur. Terrassefundament er Lecamur som har sprekker og pilarer. Det er ikke lagt drenering langs mur. Rekvirent opplyser at det er sandholdig jord rundt murene og at det ikke har vært problemer med fukt eller vann. Bygning oppført i bindingsverk og bjelkelag forsterket med limtredragere. Liggende utvendig kledning. Kjellerrom med utvendig atkomst, men det er forberedt trapp fra kottet og ned til kjeller (rekvirent). Isolering: Rekvirent opplyser at det er lagt 20 cm Rockwool i etasjeskillene mellom kjeller og 1. etg og 1 etg. og 2 etasje samt 15 cm i yttervegger og 10 cm i innervegger. Sagflis i etg. skillet mot 3. etg. Vinduer ble byttet ut i forbindelse med renovering. 3 lags vinduer på side mot veg. Loftet ble ikke befart pga manglende atkomst. Taket er belagt med takstein (1 halvdel av 1980 tallet) Takrenner og nedløp. Takvann er drenert til grunn. Bygningen har 1 Icopal elementpipe (rekvirent). Følgende merknader fra branntilsyn: Feieluke er for nær treverk, mangler plate på gulv (sotluke stein) (vedlegg). Dette gjelder feieluke i 3. etg er ikke utbedret. Det er installert luft/luft varmepumpe. Oppvarming av hus skjer med ved og strøm. Rekvirent opplyser at det gravd ned parafintank på nordside av bygning tilstand på denne er kjent. Parafinbrenner/kamin har ikke vært i bruk på flere år (rekvirent) Innvendig er det fliser, eikeparkett, vinylbelegg, vegg til vegg tepper, tre paneler, baderomsplater, malte treplater, tapet, og fliser. Elektrisk anlegg: Total renovert i 1 og 2 etg. Delrenovert i kjeller og 3. etg. Ingen merknader fra el-tilsyn , rekvirent. Vann/ brønn/avløp: Kommunalt vann. Rekvirent opplyser at eiendommen har gratis vann frem til 23 august Det er i tillegg privat brønn ned ved Lågen. Denne brukes til vanning men har ikke vært i bruk siden 2013 (rekvirent). Avløp: septikkum med spredegrøfter 1993 (rekvirent). Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 7

8 Generelt vedlikehold og merknader: Bygningen har normalt vedlikehold. Det gjenstår renovering av soverom i 3. etg. Det er knirkelyder fra bjelkelag fra gang i 1. etg. Boligen ligger like inntil Rv 40 avstand er ca. 13,2 m. Fartsgrense er 80 km. På nedsiden mot evje i Lågen går det en gang/sykkelveg. Pent opparbeidet hage. Verdi verdsettes nedskrevet med fradrag for alder, slitasje og elde til kr ,- Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 8

9 Låve Byggeår: (rekvirent). BTA grunnflate 1. etg.: 108 m2. Fundament: Betongmur. Oppført i bindingsverk med utvendig stående kledning. Taket er belagt med bølgeblikkplater og utstyrt med renner og nedløp. Låvebru etg. skille i betong i del av bygningen, manglende gulvbord i del av underetg. Underlåven er innredet med 2 vognskjul, og et vedskjul. 2, etg: lagerrom og isolert snekkerverksted/rom. Flere kjellerrom. Strøm. Låven brukes til lager. Verdi settes nedskrevet til kr ,- Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 9

10 Stabbur. BTA: 20 m2. Byggeår: 1800 tallet (Sefrak) Fundament stein. Betongpilarer, Oppført i tømmer. Taket er tekket med teglstein. Synlige vannskader i undertak. Verdi kr ,- Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 10

11 Smie, BTA: 31 m2. Byggeår: 1913 (rekvirent) Fundament stein, gråsteinsmur. Konstruksjon: Plankelaft med noen råteskader. Taket er belagt med takstein som er mosegrodd. Verdi: ,- Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 11

12 SEFRAK Våningshus og smie er merket med gul trekant og stabbur har rød trekant. Sefrak Kva restriksjonar inneber det at ein bygning er registrert i SEFRAK? Det inneber ingen spesielle restriksjonar at ei bygning er med i dette registeret. Registreringa fungerer meir som eit varsko om at det bør gjerast ei vurdering av verneverdien før ein ev. gir løyve til å rive eller endre bygningen. Bygninger oppført før 1650 er automatisk fredet etter kulturminnelova. For bygningar som er eldre enn år 1900, er det lovfesta (Kulturminnelova 25) at ei slik vurdering må gjerast før ein bygge- eller rivingssøknad blir avgjort. Det er likevel mogleg for kommunen å gje rivingsløyve sjølv om kulturminnemyndigheitene tilrår vern. Det er Bygningsmyndigheten som avgjør dette. Verdi bygninger Våningshus kr ,- Låve kr ,- Smie kr ,- Stabbur kr ,- sum kr ,- Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 12

13 Jorda Fulldyrket jord: 10,6 daa. Den ligger fordelt på 3 skifter. Dette er mindre jorder som f. eks. kan brukes i forbindelse med hestehold. Jordet brukes til grasproduksjon. Den har tidligere vært benyttet til korn og potetdyrking (rekvirent). Verdien settes skjønnsmessig til Jordverdi: kr. Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 13

14 Skogen Beliggenhet og veg atkomster Skogen ligger som del av gårdsteigen og strekker seg et stykke opp lia. Atkomst er traktorveger og terrengkjøring opp lia. rundt gården. Det er ikke laget velteplasser ved Rv 40. Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 14

15 Det foreligger skogbruksplan på eiendommen utarbeidet mars Vedlagt foreligger det hovedtall fra denne. Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 15

16 Landbrukskontoret i Rollag oppgir følgende data på eiendommen, Innestående skogfond pr var kr ,31 vedlegg: Skogdata Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 16

17 Verdivurdering Det er ikke hogd siden skogbruksplanen. Det er vesentlig overvekt av hogstklasse 2 ungskog med 70 %. Befaringen samt skogbruksplanen viser at det står begrenset med volum på eiendommen. Utfra en langsiktig tankegang legges det til grunn et årlig løpende uttak på 60 % av produksjonsevnen: 33 m3/år. I dette er det gjort fradrag for topp/avfall og miljøhensyn. Kapitalisert med en 4 % rente og en rotnetto på 200 kr/m3 gir dette en verdi på ,- kr. Verdi skog: ,- kr. Utmark Jaktbart areal settes til 141 daa. Dyrket mark samt bebygd arealer er trukket ut. Dette er en liten eiendom som i jaktsammenheng må utnyttes sammen med naboeiendommer Eiendommen inngår i elgvald - Gråsonen. Småvilt er ikke leid ut. Inntekten settes skjønnsmessig til 4 kr/daa = 568 kr Rekvirent opplyser at de har fiskerett i evja. Samlet verdi: kr. Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 17

18 Kommuneplanen Eiendommen ligger med LNF status i kommuneplanen. Andre forhold: Rekvirent har laget en liste over forskjellige forhold, se vedlegg. Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 18

19 Samlet vurdering og takst Eiendommen gnr/bnr. 77/6 og 7 har hjemmelshaver: Anne Grete Laugerud Kvislen. Eiendommen har adresse Numedalsveien 4872, 3626 Rollag. Avstand til Rollag sentrum er ca. 3 km. og til Kongsberg ca 50 km. Gården ligger inntil Rv 40 med utsikt til evje i Lågen. Fulldyrka jord: ca 10,6 daa, Produktiv skog: ca. 141,9 daa. Totalt areal: ca. 155,4 daa. Bygningsmassen består av våningshus i 2 ½ etg med kjeller som er delrenovert. Låve, smie og stabbur. Våningshuset har normalt vedlikehold, ellers er det generelt behov for vedlikehold. 3 mindre jorder som ligger rundt gården. Skogen har overvekt av hogstklasse 2 ungskog. Utmark. Eiendommen inngår i et elgvald. Fiskerett i evje i Lågen. Basert på ovenstående beregninger har vi kommet frem følgende verdier: Bygningsmasse kr ,- Jorda kr ,- Skogen kr ,- Utmark kr ,- Verdi kr ,- Sum kr ,- Vi understreker at vi i vurderingen ovenfor har tatt inn en del forbehold og forutsetninger som ligger til grunn for vurderingen. Øverby Skog AS er ikke ansvarlig for evt. feil opplysninger vedr. areal med mer. Kongsberg Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 19

20 Vedlegg: Matrikkel Gårdskart Skogplan hovedtall Skogdata Tilsynsrapport Branntilsyn Øverby Skog AS takst sagtun - kvislen docx side 20