Verdivurdering. Bjerkly Toftenes Alsvåg. Gårdsnr. 81 Bruksnr. 20 ØKSNES KOMMUNE

Transkript

1 Pollen 8475 Straumsjøen Tlf Mob Verdivurdering Bjerkly Toftenes Alsvåg Gårdsnr. 81 Bruksnr. 20 ØKSNES KOMMUNE Utført av: Oppdrag Befaringsdato:

2 Verdivurdering Bjerkly Toftenes Alsvåg Gårdsnr. 81 Bruksnr. 20 ØKSNES KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger På oppdrag fra Synnøve Jenssen er undertegnede takstmann gitt i oppdrag å taksere eiendommen Bjørkly, gnr 81, bnr 20 i Øksnes kommune. Oppdraget er definert til fastsettelse av eiendommens konsesjonsverdi, normal salgsverdi og låneverdi. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Oppdraget er utført på grunnlag av NTF's retningslinjer og gjeldende konsesjonslov. Landbruksdepartementet har i forskjellige rundskriv gitt generelle retningslinjer som verdisetting av konsesjonspliktige eiendommer skal bygge på. Det er ikke meningen at retningslinjene skal følges slavisk, men det åpnes for takstmannens skjønn. Eier skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Verdivurderingen er avholdt etter beste skjønn og overbevisning. Verdivurderingen er utført i henhold til gjeldende instruks. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt eiendommen slik god skikk tilsier. Egne forutsetninger Ved salg av eiendommen i det frie marked vil overdragelsen være underlagt konsesjonsbestemmelsene i lov av 28. nov Konsesjonslovens 1 (formålsparagrafen) danner grunnlaget for regulering og kontroll av omsetning. Konsesjonslovens 1 lyder slik: "Denne lov har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet bl.a for å tilgodese: 1. fremtidige generasjoners behov 2. landbruksnæringen 3. behovet for utbyggingsgrunn 4. hensynet til miljøet, almenne naturvern- og friluftsinteresser 5. hensynet til bosettingen" I følge lovens 9 skal det for landbrukseiendommer særlig legges vekt på blant annet at den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Landbruksdepartementet har i rundskriv M-3/02 (Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon) gitt veiledende normer for verdsetting av konsesjonspliktige eiendommer. I rundskriv M-7/02 og M-4/04 er det gjort en del endringer ift førstnevnte rundskriv, hovedsakelig mht kapitaliseringsrentefot. Markedsverdi Markedsverdien settes skjønnsmessig til: Pollen, av 10

3 (sign) 3 av 10

4 Rekvirent Rekvirert av: Synnøve Jenssen Besiktigelse, tilstede Dato: - Takstmann Tlf.: Hanne Jenssen Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Situasjonskart Arealoversikt EDR Eier Rekvirent Kildehenvisninger Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Egne observasjoner: Rekvirent: EDR: Konsesjonsforhold Adkomst, tilknytning vann, tilknytning avløp, forsikringsopplysn., offentlige avgifter Adresse, eiendomsnavn, eiend. merknad, hjemmelshaver, kommentar tomt, gårdsnr., bruksnr., sist omsatt, kommentar sist omsatt Eiendomsdata Hjemmelshaver: Eiendommens arealer: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Offentl. avg. pr. år: Jensen Finn Gunvald K Jensen Sybil Dorthea Eiet grunn. Eiendommen er utfra størrelsen konsesjonspliktig ved fritt salg og eiendommens verdi er derfor fastsatt etter de gitte retningslinjer for verdifastsetting av konsesjonspliktig eiendom. Offentlig adkomst til eiendommen Eiendommen er tilknyttet privat vannverk Avløp til kum m/overløp Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Forsikringstype: Forsikringssum: Premiebeløp: IF. Boligen er fullverdiforsikret mens fjøset er førsterisiko Generelle opplysninger om eiendommen Dyrket mark : Skogareal : Annet areal: Sum: 36,0 2,0 3,0 41,0 da da da da Beskrivelser Beliggenhet: Eiendom: Bebyggelse: Standard: Produksjon: Eiendommen ligger i Alsvåg omlag 7 km fra kommunesenteret Myre. Eiendommen er en landbrukseiendom Bebyggelse består av bolig samt eldre fjøs. Eiendommen er vurdert i den stand den var på besiktigelsesdagen. Bygningens generelle tilstand, elde, slitasje og synlige feil er registrert og tatt hensyn til i taksten. Generelt bør bygninger kontrolleres nærmere enn det som normalt gjøres ved verditaksering mht avklaring av evt feil og mangler (tilstandsrapport) Eiendommen har ikke selvstendig produksjon. Jordbruksarealet leies ut til nabobruk i drift. 4 av 10

5 Odel: I følge odelslovens 2, oppfyller eiendommen kravet som odlingsjord. Eiendommen har vært i familiens eie i mer enn 20 år. Det hviler derfor odel på eiendommen. Det er ikke opplyst om noen spesielle forhold ut over de som evt. er nevnt i takstdokumentet. Ihht opplysninger foreligger det ingen påbud fra (offentlige) myndigheter. Annet: BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Våningshus Byggeår: Opplysning iflg oppdragsgiver Arealer og anvendelse Etasje Kjeller 1. etasje Loft Sum bygning Bruttoareal BTA m² Anvendelse 42 Kjellernedgang, wc, bod og vaskerom m/utv. adkomst. En del av kjeller er ikke utgravd. 93 VF, gang m/trapp til loft og kjeller, kjøkken, stue, bad 79 Gang m/trapp til 1. etg samt utgang til veranda over inngangsparti, 5 soverom samt bad. 214 Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Våningshus Bygningsdel/beskrivelse Bygning generelt Boligen er i 2 etasjer delvis på kjeller. Bygningens elde, slitasje og synlige tekniske feil er registrert og hensyntatt. Påkostninger: Det er ikke gjort spesielle standardhevende tiltak de siste årene. En del oppussing og utbedringer må påregnes. Grunn og fundamenter Såle av betong på fast grunn. Betongdekke på grunn i kjeller. Deler av kjeller er ikke utgravd og anses som kryperom med adkomst fra kjeller. Virker tørt ved befaring men noe fuktroser på murvegg kan tyde på fuktgjennomslag. Frittbærende dekker Trebjelkelag mellom kjeller og hovedetasje. Betongpåstøp på bad. Yttervegger Boligen er oppført av betongstein, utvendig pusset og innvendig påfôret og isolert, sannsynligvis med 2" stav. Innvendig platekledd Takkonstruksjoner Saltakskonstruksjon av sperrer. Undertak av tro med papp. Taktekke av skifereternitt. Takrenner og nedløp av plast. Eternittplater på tak bør sjekkes nøyere mht forvitring og lekkasjeskader. Vinduer For det meste 2-lagsglass av varierende alder. Vindu i balkongdør i stue samt et soverom på loft er punktert og må påregnes skiftes. 5 av 10

6 Ytterdører og porter Ytterdør av hardved og glass med sprosser. Innvendige dører Innvendige gabondører Belegg på terrasse, balkong og utvendige trapper og ramper Tredekke på veranda. Verandadekke er dårlig og må påregnes skiftes. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Betonggolv i kjeller. Første etg: stort sett belegg. Noe teppe på gang og vf. Bad har våtromsbelegg. Andre etg: belegg på samtlige rom, en del gammel stragula. Våtromsbelegg på bad. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Pusset betongvegg i kjeller. Første etg: malte/tapetserte plater. Noe flis på vegg i kjøkken og på bad. Våtromstapet på bad, noe panelplater i stue. Loft: malte/tapetserte plater, noe panelplater. Fukt/muggskader på tapet på bad i 2. etg. Overflater på innvendig himling Bordkledd himling i kjeller. Første etg: Platekledd himling i 1. etg. Loft: dels plater dels flytende himling. En del sprekk i flytende himling. Trapper og ramper Utvendig strekkmetalltrapp som inngangstrapp. Innvendig tretrapp til kjeller og loft. Balkonger Veranda med adkomst fra stue. Veranda over inngangsparti av støpt dekke. Råteskader i rekkverk på veranda over inngangsparti Piper, plassbygde ildsteder m.v. To piper med utvendig beslag over tak. Tilknyttet vedovn i stue og kjøkken. Kjøkkeninnredning Eldre kjøkkeninnredning med vaskekum, utslagsvask og benkebeslag av rustfritt stål. Opplegg for komfyr m/avtrekk. Innredning og garnityr for våtrom Dusjkabinett, wc og innredning med nedfellt servant. Bad på loft: badekar, servant og opplegg for vaskemaskin. Skap og reoler En del plassbygde skap i vf. VVS-installasjoner, generelt Avløpsrør av PVC, vannrør av kobber. Sluk i golv på begge bad. Elkraft, generelt Trefaset luftspenn. Tavle med skrusikringer. Fjøs Byggeår: Opplysning iflg oppdragsgiver Arealer og anvendelse Etasje Grunnflate Sum bygning Bruttoareal BTA m² Anvendelse 90 Husdyrrom med høysval. Låve over høysval med adkomst via låvebru i langvegg. Overbygd låvebru og lagerrom. Fjøs nyttes som lager av 10

7 Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Fjøs Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Tradisjonell fjøs med kjeller under husdyrrom av betong. Dekke over kjeller av tre. Husdyrrom oppført av plank, utvendig bordkledd. Låve over husdyrrom på dekke av tre. Høysval og låve oppført av enkel bindingsverk kledd med sprekkpanel. Overbygd svalgang/inngang ved låvebru. Støpt dekke på grunn. Svalgang oppført av enkel bindingsverk. Tak over låve bæres av sakser kledd med bølgeblekk. Innredning av tre. Platekledning på tak er mye rustent, samt utvendig kledning spesielt mot sørvest er dårlig. Bæring virker bra, og fjøset fungerer som lager. ANDRE VERDIKOMPONENTER Dyrket mark Normal grasproduksjon i området er i følge forsøksringen ca 315 fe pr. daa. Fulldyrka jord i normal grasproduksjon med god hevd er beregnet til en verdi på kr. 2300,- pr. daa. Det gis en skjønnsmessig reduksjon for areal med mindre god hevd. Overfl. dyrka jord og gjødsla beite gis redusert verdi. Samlet verdi av jordbruksareal settes til kr.: Annet SAMMENDRAG VERDIKOMPONENTER Bygg ol.: Andre verdikomp.: Våningshus Fjøs Dyrket mark Annet Samlet verdi: 7 av 10

8 8 av 10

9 Fjøs Fjøs 9 av 10

10 Kjøkken Bad 10 av 10