Tilstandsrapport. Våtrom samt oppmåling av arealer i Kvimarka 91 B 4365 NÆRBØ. over HÅ KOMMUNE. Utført av: Leif Bjørn Espeland Takstmann MNTF

Transkript

1 Tilstandsrapport over Våtrom samt oppmåling av arealer i Kvimarka 91 B 4365 NÆRBØ Gnr. 26 Bnr. 997 HÅ KOMMUNE Utført av: Leif Bjørn Espeland Takstmann MNTF Oppdrag LE Befaringsdato:

2 Tilstandsrapport over Våtrom samt oppmåling av arealer i Kvimarka 91 B 4365 NÆRBØ Gnr. 26 Bnr. 997 HÅ KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Denne tilstandsrapporten gjelder kun våtrom. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Denne tilstandsrapporten er en tilstandsbeskrivelse utført iht. NTFs regler og NS 3424/3451. "Nivå 1" er registreringsnivået, basert på kun visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. NS 3424 (1995-utgaven) angir at Tilstandsgrader (Tg) fra 0-3 skal benyttes for å angi grader av tilstandssvekkelse. 0: ingen symptomer, 1: svake symptomer, 2: middels kraftige symptomer, 3: kraftige symptomer. Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. Takstmannen kan ikke gjøres ansvarlig for manglende eller feil opplysninger om skader som bare kan avdekkes ved inngrep i bygningsdeler eller komponenter. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Presisering og hjelpemidler Arealmåling: Det understrekes at det ikke er gjort undersøkelser om mangler i forhold til byggeforskriftene selv om innredningen ellers tilfredsstiller kravene til areal. Alle flater som er overflatebehandlet er i denne rapporten oppgitt som bruksareal. Fremkommet arealet kan avvike fra byggeforskriftene. Dokumentkontroll: Det er ikke foretatt kontroll av eiendommens godkjenninger og krav ang. brann, lyd, tilgjengelighet, utforming, plassering av bygninger og størrelse gitt av de sentrale og kommunale etater. Utstyr: Tramex Moisture Encounter Plus, fuktpåviser. Hilti PD 30, avstandsmåler, målband, tommestokk og sammenleggbar stige. Det er av takstmann ikke foretatt radonmålinger. Opplysninger om vedlikeholdsarbeid, oppgraderinger og påkostninger, som er nevnt i rapporten, er opplysninger som er gitt av selger eller vedkommendes stedfortreder. TILSTANDSGRAD OG ALDER PÅ BYGNINGSDELER Bygningsdelene er gitt TG ut fra generelle vurderinger og vurdering av levetider på bygningselement. En del bygningselement kan ha generelle levetider helt ned til 15 år (f.eks VVB og andre elektriske komponenter), mens andre bygningsdeler kan ha tilnærmet ubegrenset levetid. TG er satt ut fra generell Jærtakst AS Org.nr LE av 7

3 vurdering med ønske om å opplyse en kjøper om at det til stadighet må påregnes utbedringer og vedlikehold av en brukt eiendom. Jo eldre en bygning er, jo større tiltak må påregnes (jmf også innledene tekst på side 2 i dette dokumentet som forklare mer om TG / tilstandsgrad). Det bemerkes imidlertid at alle levetider er teoretiske, og ikke minst hvor værutsatt bygningdelen er (i forhold til f.eks sol). En brukt eiendom vil ofte ha svakheter og egenskaper en ny eiendom ikke har. Dette kan være slitasjer, dårlig vedlikehold, utidsmessigheter eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. Desto eldre eiendommen er, desto flere av slike forhold må en kjøper forvente. Sjønnhetsfeil, overflatefeil og vanlig bruksslitasje er ikke kommentert. ROM UNDER TERRENG Kjeller som er innredet med utforede vegger og oppforede gulv er i utgangspunktet en risiko konstruksjon. Det orienteres på generelt grunnlag at innredete rom under terreng har større risiko for skjulte feil og mangler enn øvrige etasjer, våtrom mot yttervegg er særlig utsatt. Vanligste årsak til problemstillinger er aldersvekkelser på drenering og grunnmurens fuktsikring utvendig. Påkjenninger kan komme fra tilførsel av overflatevann utenfra, utette taknedløp under terreng, kapilært oppsug av vann fra grunnen, og fuktig luft i grunnen. Påvisninger av eventuelle feil kan kun gjennomføres ved inngrep i yttervegger med fuktmålinger i form av NS 3424 nivå 3 rapport. Tilstandsgrad er ikke satt pga manglende kontrollmuligheter i konstruksjonen. Kondensproblemer som følge av innvendig vanndamp og jorddamp kan forekomme i oppforede gulver og påforede vegger, spesielt i bygninger med en viss alder der det ikke ble brukt tilstrekkelig tett diffusjonssperre i gulv på grunn og i overgang gulv/vegg. Denne problematikken kan være vanskelig å avdekke uten å åpne konstruksjonene. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen ligger i et boligområde på Nærbø. Tilstandsrapport konklusjon Bad og vaskerom er i god stand. Bryne, Leif Bjørn Espeland Takstmann MNTF Jærtakst AS Org.nr LE av 7

4 Rekvirent Rekvirert av: Ove Sør-Reime Besiktigelse, tilstede Dato: Ove Sør-Reime Eier Tlf.: Leif Bjørn Espeland Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Eiendomsdata på nett. Andre dok./kilder: Eier Opplysninger gitt ved befaring/telefon. Megler Iht. opplysninger gitt ved bestilling av rapport. Kildehenvisninger Megler: EDR: Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Adresse, eiendomsnavn Hjemmelshaver, gårdsnr., bruksnr. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 26 Bnr. 997 Hjemmelshaver: Ove Sør-Reime Bygninger på eiendommen Del av tomannsbolig Byggeår: Anvendelse: Garasje Byggeår: Anvendelse: Utvendig bod Byggeår: Anvendelse: Opplyst av eier. Helårsbolig Arealene er oppmålt på stedet Byggeåret er antatt likt byggeåret på huset. Parkering/oppbevaring Byggeåret er antatt likt byggeåret på huset. Oppbevaring. Jærtakst AS Org.nr LE av 7

5 Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Del av tomannsbolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Sokkeletasje Entre/gang, 3 soverom, bad og vaskerom. 1. etasje Spisestue, wc og kjøkken. 2. etasje Stue. Sum bygning Del av tomannsbolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Sokkeletasje Entré/gang, 3 soverom, bad, vaskerom 1. etasje Spisestue, wc, kjøkken 2. etasje Stue Garasje - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Parkering/oppbevaring. Sum bygning Jærtakst AS Org.nr LE av 7

6 Utvendig bod - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Oppbevaring. Sum bygning KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Del av tomannsbolig Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse T.grad Del av tomannsbolig 300 VVS-installasjoner, generelt Bygningen har balansert ventilasjon, kanaler bør renses og filtre skiftes med jevne mellomrom for at anlegget skal opprettholde kapasiteten. Serviceavtale anbefales. VVS-opplegg og utstyr er ikke kontrollert/funksjonstestet av takstmann. 314 Armaturer for sanitærinstallasjoner Bygningens blandebatteri og utstyr er fra byggeåret. Normal levetid for tappebatterier er 10 til 25 år. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Bygningens sanitærutstyr er i fra byggeåret. Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Normal levetid for blandeventil for beredere er 10 til 25 år. Normal levetid for utslagsvask/wc/badekar er 20 til 50 år. Sokkeletasje Bad 200 Bygning, generelt Baderom er fra byggeåret Fliser på gulv i betong med varmekabler. Vegger i tre/stål som er påmontert gips og fliser. Utsyr: Wc, dusj og servant i innredning. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Det er av takstmann ikke foretatt kontroll av fall mot sluk. Tilsynelatende noe lav terskel i dør til bad, anbefalt høydeforskjell fra topp sluk til topp terskel er 2,5 cm. Dette forutsetter at gulvmembran er trukket opp til topp terskel. Jærtakst AS Org.nr LE av 7

7 Vaskerom 254 Overflater på innvendige vegger Det ble ikke registrert fukt i vegger på befaringsdagen. 273 Innredning og garnityr for våtrom Slepelist på dusjdør er noe defekt. 200 Bygning, generelt Vaskerom er fra byggeåret Fliser på gulv i betong. Vegger i betong/tre/stål som er påmontert gips og malt. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Det er av takstmann ikke foretatt kontroll av fall mot sluk. 254 Overflater på innvendige vegger Det ble ikke registrert fukt i vegger på befaringsdagen. 360 Luftbehandling, generelt Det er ikke tilrettelagt for avkast tørketrommel. Jærtakst AS Org.nr LE av 7