OVER GARÅS ANDORSRUD HESTESPORTSENTER

Transkript

1 VERDITAKST LANDBRUK OVER GARÅS ANDORSRUD HESTESPORTSENTER Gnr. 73 bnr. 8 Kommune: Fylke: Adresse: Drammen Buskerud Andorsrudvn. 155, 3039 Drammen. Hjemmelshaver: Solfrid Henriksen Rekvirert av: -----,, Tilstede ved befaring: -----,, Steinar Langeland Bonde, takstmann MNTF Gjelstad 3178 Våle. Tlf Mob

2 2 Vedlegg: Beregningsgrunnlaget. Skjøte Brannpolise N I J O S kart. BELIGGENHET: Sentral og fin beliggenhet i Vestbygda Skoger, med avkjøring fra Andorsrudveien. Avstand i km: Drammen 15 Konnerud 4 Barneskole 1,5 Gårdsveg lengde: 50 m. EIENDOMMENS RETTIGHETER OG HEFTELSER: Vanlige bestemmelser om veger, ledninger, etc. Odel: Nei. Vann: Privat fra Garås vannverk + 2 borehull til stall og ridehall Avløp: Privat med tett tank, men det må etableres renseanlegg for videre utbygging. EIENDOMMENS AREALER. Fulldyrka jord. 20 da. Annet areal 32 da. 4 da. annet areal + 28 da. skog Stall og ridehall ligger på areal oppgitt som skog Totalt areal: 52 da. Oppdeling: Samlet, men delt av Andorsrudveien. Jordart? Kulturtilstand? Drenering? Helningsforhold? Arrondering? Jordvanning? Sand, myr og morene God God Flat eller svakt hellende jord God Vanning av ridebane Arealene er oppgitt etter: Gårdskart fra landbrukskontoret Driftsform: Ridesenter. Fulldyrka jord. 20 da.

3 3 Annet areal Ridebane. Dette er ikke dyrka jord i tradisjonell betydning. Mye av arealet er inngjerdet til paddocs og luftegårder. Arealet omfatter også ridebane på 35 x 85 m. 32 da. Arealet består av skog, tun etc. 35 x 85 m. grusbane. Det er montert flombelysning på banen, og det er etablert vanntilførsel til vanning av banen. Paddocs hingster. 3 stk oppført i 2006 Strømførende gjerder i plast med nedgravd tilførsel av elektrisitet. BEBYGGELSE:

4 4 Våningshus: Oppført: 1850? Rest: Grunnflate: 55 m2. Ant. etg: 1,5 BYGGEMATERIALER OG KONSTRUKSJON: Grunnmur: Gråsteinsmurer Isolering: Ukjent. Yttervegg: Panelt laft og reisverk Isolering: ---,, --- Etasjeskillere: Trebjelkelag Isolering: ---,, --- Tak: Saltak Isolering: ---,, --- Tekking: Teglstein Vinduer: Isolerglass AREAL OG ANVENDELSE: 1.etg: 2.etg: Vindfang, kombinert stue / kjøkken med utgang til terrasse og bad / wc Gang og 2 soverom. Standard: Middels god. Dette er ikke en tilstandsrapport, Undersøkelser utover hva som er synlig er ikke gjort Driftsbygning:

5 5 Oppf: 1920? Rest: Gr.fl: 164 m2. Inneholder: Kjeller Mindre kjeller under tidligere fjøs, med 2 sjukebokser og redskapsrom. 1.etg: Sadelrom, stall med 3 bokser og større stall med 7 bokser + 2 ponnybokser. 2.etg: Oppholdsrom, disponibelt rom og låve / kaldtlager. Oppført i reisverk på betong murer og pilarer, og tekket med stålplater. Tidligere fjøs er oppført i teglsteinsmurer. Standard: God Stall: Oppf: 2000 Gr.fl: 380 m2. Inneholder: 21 bokser, fôrrom, 2 sadelrom + et kombinert sadel og teknisk rom, solarium og vaskespilt. I tillegg kommer overbygd utvendig platting for gjødsel Oppført i stålkonstruksjoner på betong murer, og tekket med stålplater. Isolert. Standard: Meget god Ridehall:

6 6 Oppf: 2001 Rest: (Gulvet rom i 2. etg.) Gr.fl: m2. Inneholder: 1.etg: Ridehall på 60 x 21 m., oppholdsrom, 2 rom for dusj / wc og vaskerom 2.etg: Ca. 90 m2. med tribune / undervisningsrom og uinnredet disponibelt areal tenkt brukt som hybelleilighet. Oppført i stålkonstruksjoner på betong murer, og tekket med stålplater Hallen er uisolert, mens oppholdsrom, tribune etc. er isolert Standard: Meget god Oppholdsrom Uthus : Oppf:? Gr.fl: 34 m2.

7 7 Inneholder: Et lagerrom Oppført i laft på gråsteinsmurer, og tekket med bølgeblikk Standard: Mindre god kondemnabel. Bebyggelsen er forsikret i NORPOL for kr Fullverdi HUSDYRHOLD: Oppstalling av hester + besøk Kapasiteten er fullt utnyttet Gjødselkapasitet: Uproblematisk gjødsel Spredeareal: Avtale om spredeaeral. Eventuelle påbud: Hvis det skal installeres wc etc. i ridehall, må det bygges en eller annen form for renseanlegg. TAKSTVERDI

8 8 Eiendommens verdi skjønnes for tida å være kr Denne verdi fordeles slik på eiendommens enkelt-enheter: Dyrka jord 20 mål à kr = kr Annet areal 32 mål à kr = kr Uteanlegg, paddocs, baner etc. = kr Ridehall = kr Driftsbygning og stall = kr Våningshus = kr Tillegg for sentral og fin beliggenhet Bostedsverdi = kr SUM: kr Ved salg utenom familie vil eiendommen være konsesjonspliktig, se neste side. Forutsetningen for denne takst er samlet salg og ikke utparsellering. ANDRE KOMMENTARER: Kalkulasjonsrentefot: 4 % fra 1 / , iflg rundskriv M 4 / 2004 R For øvrig henvises det til: Rundskriv nr. M 3 / 2002 R 974, M-7 / 2002 R 994 og M 5 / 2003 Gjelstad Dato: Navn annen takstmann. Steinar Langeland Medlem NTF. (Norges takseringsforbund)

9 9 BEREGNINGSGRUNNLAGET Ved salg utenom familie vil eiendommen være konsesjonspliktig. I verdsettingen er det derfor tatt hensyn til konsesjonslovens 1, som regulerer omsetningen av fast eiendom på det frie marked. Fra 1: Denne lov har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier og brukerforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. ved å tilgodese: Landbruksnæringen Behovet for utbyggingsgrunn Allmenne naturvern og friluftsinteresser En samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling for fast eiendom Statens forkjøpsrett blei opphevet 1 / Landbruksdepartementet har i rundskriv nr. M 3 / 2001, M- 3 / 2002 R 974 og M 7 / 2002 R 994 og M- 4 / 2004 Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon, fastsatt veiledene normer for verdsetting. Her framgår det at det er nødvendig at prisnivået på landbrukseiendommer ikke ligger høyere enn at en person med vanlig faglige kunnskaper og dyktighet, kan skaffe seg en eiendom uten urimelig stor egenkapital. En normal god utnyttelse av eiendommen skal gi en tilfredsstillende godtgjørelse for det arbeidet som nedlegges. For jord og skogbruksarealer brukes bruksverdi / avkastningsverdi som utgangspunkt for verdsetting etter konsesjonsloven For bygninger nyttes kostnadsverdiberegning, med utgangspunkt i normal anleggskostnad for tilsvarende bygning. Det skal reduseres i samsvar med bygningens tilstand m.h.t. alder, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav. Hvis driftsbygningens størrelse og standard står i et misforhold til det naturlige produksjonsgrunnlaget på eiendommen, bør kostnadsverdien korrigeres. Dette er særlig aktuelt der driftsbygningen er unødvendig for drifta av eiendommen, og heller ikke kan gi inntekter ved bortleie. Likeså kan det ofte være aktuelt å korrigere kostnadsverdien på våningshuset, der bygningen åpenbart ligger over normal stor og god boligstandard på et gårdsbruk. I praksis betyr dette at en tar utgangspunkt i en boligstørrelse som er i overensstemmelse med hva som kan godkjennes ved statlig finansiering av bolig på et gårdsbruk.