Forfall bes meldt ved tekstmelding til mobil (husk underskrift på meldingen) Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale.

Transkript

1 Møteinnkalling Utvalg for plan, miljø og teknikk Dato: kl. 13:00 Sted: Formannskapssalen Forfall bes meldt ved tekstmelding til mobil (husk underskrift på meldingen) Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale. Befaringer: Avreise kl bak Sarpsborg rådhus kl Befaring i sak 35/18 kl Befaring i sak 36/18 og 37/18 kl Befaring i sak 38/18 Gruppemøter: AP og KRF har gruppemøte i formannskapssalen kl H, FRP og PP har gruppemøte på møterom Asbjørn Halvorsen kl Orientering: Statens vegvesen orienterer om rv109 SAKSKART Side Saker til behandling 35/18 17/ /18 18/ /18 17/ /18 16/ Søknad om dispensasjon fra kystsoneplan riving av eksisterende og oppføring av ny fritidsbolig - Hytte - gnr 1137 bnr 3 fnr 3 - Skarlunden 27 - Magnar og Ingrid Lorås Vestby Behandling av søknad om samtykke til ekspropriasjon for gjennomføring av detaljreguleringsplan for Kulås terrasse Søknad om midlertidig dispensasjon fra reguleringsplan - blokkbebyggelse - gnr 1 bnr 3735, 3736, 3737 og Kulås terrasse 8, 10, 12 og 14 - Vestlia properties AS Søknad om dispensasjon - tilbygg og påbygg bolig - gnr 1 bnr 1511, 1510, 1470 og Astrids gate 45, Jernbanegata 5, 7 og Olav Haraldssons gate 36 - Latho AS /18 17/ Detaljreguleringsplan for Grålum alle 2 / Tuneveien 24 1

2 40/18 16/ offentlig ettersyn Detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig - sluttbehandling 28 41/18 15/ Detaljreguleringsplan for Nordneset - Sluttbehandling 34 42/18 17/ /18 17/ Detaljreguleringsplan for Rådhusveien - gnr 1051 bnr Sluttbehandling Detaljreguleringsplan for Østfoldkorn - utvidelse avd. Sandesund - sluttbehandling /18 13/ Utvikling av sentrumsgater 50 45/18 18/ /18 18/ /18 18/ /18 18/ /18 18/ /18 18/ Referatsaker Søknad om dispensasjon - ny kårbolig - gnr 2009 bnr 7 - Hovdenveien 70 - Kaisa hundefór Tove R. Åserød Søknad om dispensasjon fra formål og bestemmelser i kommunedelplan Sentrum - Tilbygg, fasadeendring, ombygging - Sarpsborg Scene - gnr 1 bnr St. Marie gate 38 - Sarpsborg kommune Etablering av øvingsområde for Sarpsborg brannvesen Revidert tiltaksutredning og handlingsplan - lokal luftkvalitet Fredrikstad og Sarpsborg Samlet handlingsplan mot støy i byområdet Fredrikstad-Sarpsborg Høringsutkast Saksfremlegg - forskrift om påslipp av olje- og fettholdig avløpsvann, Sarpsborg kommune /18 16/ Protokoll Utvalg for plan, miljø og teknikk Sarpsborg, Tor Egil Brusevold (Ap) Utvalgsleder Gunn K. Evensen Sekretær 2

3 Saker til behandling 35/18 Søknad om dispensasjon fra kystsoneplan riving av eksisterende og oppføring av ny fritidsbolig - Hytte - gnr 1137 bnr 3 fnr 3 - Skarlunden 27 - Magnar og Ingrid Lorås Vestby Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Lilian Synnøve Olsson Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /18 2 Utvalg for plan, miljø og teknikk /18 Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon datert og fra kystsoneplanen 2 og plan- og bygningsloven 1-8 Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon 2. Utfyllende søknad om dispensasjon fra advokatene Holm Grønnerød & Brun 3. Situasjonskart av ny hytte 4. Kart med eksisterende hytte og utedo 5. Fasadetegninger av ny hytte 6. Plan- og snitt-tegning av ny hytte 7. Bilder av eiendommen 8. Fylkesmannens uttalelser til søknaden 9. Kommunens anmodning om omprosjektering av tiltaket 10. Søkers kommentar til Fylkesmannens uttalelse 11. Utsnitt av kart byggegrense og formål Sammendrag: Det er søkt om riving av eksisterende hytte og oppføring av ny fritidsbolig på gnr 1137 bnr 3 fnr 3 Skarlunden 27. Eksisterende hytte har et areal på om lag 40 m² BRA mens ny bebyggelse vil få et bruksareal på 79,4 m² BRA. Ny fritidsbolig blir trukket om lag 7 meter nærmere sjøen (målt på kart) og blir tilkoblet offentlig vann og avløp. Tiltaket avhenger av dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen jf kystsoneplanen 2 for oppføring av ny fritidsbolig. Rådmannen mener at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er til stede og innstiller på å avslå søknaden. Utredning: Plangrunnlag Eiendommen er på i overkant av 2 mål og ligger på Ullerøylandet i første rekke mot Skjebergkilen. Terrenget stiger bratt opp fra sjøen. Gjeldende plangrunnlag for eiendommen er Kystsoneplanen vedtatt av Sarpsborg bystyre Tomta er avsatt til 3

4 LNFR formål, areal for spredt bolig, fritids- eller næringsbebyggelse mv. Tomta ligger i sin helhet innenfor innregulert forbudsgrense mot sjø. Tiltaket er ikke i samsvar med planen og er avhengig av at det gis dispensasjon fra kystsoneplanen 2 jf pbl 1-8. Nabovarsel Det er sendt nabovarsel til naboer og gjenboere. Det er ikke mottatt nabomerknader til søknaden. Dispensasjon Det er i brev datert , søkt om dispensasjon fra kystsoneplanen 2, jf pbl Søknaden gjelder riving av eksisterende fritidsbolig, og oppføring av ny fritidsbolig på eiendommen gnr 1137 bnr 3 fnr 3 - Skarlunden 27. Eksisterende areal som rives er angitt til 40m² BRA, mens den nye hytta vil få et BRA på 79,4m². Ny fritidsbolig er planlagt bygd med underetasje. Ny fritidsbolig blir liggende ca 30 meter fra sjøen, og i strid med innregulert forbudssone langs sjøen. Kystsoneplan 2 lyder som følger: «Andre tiltak etter plan- og bygningsloven 1-6 første ledd enn fasadeendring kan ikke settes i verk innenfor 100-metersbeltet langs sjøen avsatt i plankartet». Etter pbl. 19-2, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Søkers begrunnelse Brev datert , epost datert og Ansvarlig søker har begrunnet dispensasjonssøknaden med at vilkårene for å gi dispensasjon er tilstede, og har i hovedsak anført følgende: Tiltakshaver har planer om å tilkoble fritidsboligen til kommunalt VA-ledningsnett. I denne prosessen er det vanskelig å få tilpasset nødvendige rom som bad og wc i eksisterende planløsning. Eksisterende fritidsbolig har en meget dårlig byggeteknisk standard. Bygningen er delvis råte-/ og soppbefengt og egner seg dårlig til opphold. Ny fritidsbolig vil estetisk virke positivt for omgivelsene. Det prosjekterte bygget er utformet for å gjøre minst mulig inngrep i terrenget rundt tiltaket, slik at det ikke skal virke mer privatiserende for allmenheten. Eksisterende frittstående utedo skal rives, slik at det blir én bygning på eiendommen. 4

5 I brev datert er det fra Advokatene Holm Grønnerød & Brun blant annet anført at hytta flyttes til en lavere kote i terrenget enn dagens hytte. Gulvet i hovedetasjen vil ligge ca 70 cm lavere enn eksisterende hytte. Mønehøyden på eksisterende hytte som ligger på tvers mot sjøen, ligger ca 1m høyere enn høyden på ny hytte. Den nye hytta vil få en fasade mot sjøen som er omtrent den samme/ubetydelig lengre enn på eksisterende hytte. Ny hytte er tenkt plassert delvis over et krater, som i sid tid ble sprengt ut for å plassere tidligere byggegodkjent anneks på 15 m². Annekset ble aldri bygget, og byggegropa er i dag et skjemmende sår i landskapet. Såret vil bli skjult av ny hytte. I sokkeletasjen blir vegger trukket inn, slik at man får skyggevirkning. Muren forblendes med natursten. Dette vil derfor gi et langt bedre uttrykk mot sjøen enn dagens sprengkrater som har en høyde på om lag 2,5m. Arealet i BRA for hyttas hovedplan økes kun med 10m² i forhold til eksisterende hytte og utedo og tidligere byggegodkjent anneks. Man får et bonusareal under hytta ved å utnytte det gamle krateret. Fordelen med denne plasseringen bør oppveie arealgevinsten man får under gulvet. Med andre ord bør de 10m² BRA man får til i sokkelen ikke regnes som arealutvidelse. Å trekke hytta lengre vekk fra sjøen er en dårligere løsning, da hytta i så fall vil komme vesentlig høyere i terrenget (som den gamle). Ny hytta vil bekles med sedertre, som passer godt inn i naturen på stedet og som vil bli naturlig gråere med årene. Samlet gjør de ovennevnte forholdene at fasaden mot sjøen er mindre fremtredende enn dagens hytte. Privatiseringen av tomta blir redusert ved at hytta plasseres i den ene enden av tomten. Allmenhetens ferdselsmuligheter økes derfor og naturlig ferdselssted forbi hytta blir nå mye mer åpent. Det er i brev datert vist bildeillustrasjoner av nåværende og fremtidig situasjon. Uttalelse fra andre myndigheter Fylkesmannen Saken har to ganger blitt oversendt Fylkesmannen i Østfold til uttalelse, jf pbl Fylkesmannen har i sin første uttalelse datert vurdert at omsøkte dispensasjon er i strid med nasjonale føringer for strandsonen. Fylkesmannen frarådet sterkt at det ble gitt dispensasjon, og ville vurdere å påklage et eventuelt positivt vedtak. Fylkesmannen presiserte at dersom det skal gis dispensasjon for tiltak i strandsonen, skal det føre til en forbedring av allmennhetens interesser. Det omsøkte tiltaket ville innebære en fordobling av dagens bruksareal på eiendommen. Dette måtte anses som en vesentlig utvidelse, i strid med nasjonale føringer. Fylkesmannen skrev videre: «Omsøkte dispensasjon begrunnes blant annet med tilkobling til et vann- og avløpssystem. Vi vil for de fleste tilfeller ikke ha innvendinger til at hytter eventuelt kan utvides med et mindre tilbygg (ca 5m²) for å få plass til bad. Tilkobling til vann- og avløp er positivt, også for de allmenne interesser. Det er også positivt at eksisterende utedo fjernes. Vi kan imidlertid ikke se at det foreligger andre argumenter som oppveier for den resterende delen av søknaden. 5

6 Omsøkte hytte vil, selv om den planlegges over et eksisterende krater trekkes nærmere sjøen enn eksisterende hytte. Dette kan også øke faren for eksponering i landskapet og er etter vår vurdering ikke et argument for en så stor utvidelse av hyttearealet på eiendommen». Fylkesmannen har i brev datert vurdert tilleggsdokumentasjonen som ble oversendt. Fylkesmannen har i ny vurdering anført: «I dispensasjonssøknaden fremgår det blant annet at areal for terrasse er redusert til 20m² (fra tidligere 29,7m²). Vi påpeker at det ifølge nasjonale føringer for strandsonen skal være en restriktiv holdning til vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse. Eiendommen ligger i et område hvor det er byggeforbud. Det ser ut til at søker har inkludert et tidligere «byggegodkjent anneks» på 15m² i argumentasjonen for eksisterende areal. Bygninger som ikke eksisterer og hvor tillatelsen har gått ut på dato kan ikke vektlegges som argument i saken. Omsøkte tiltak gir en utvidelse på minimum 75% av eksisterende areal. Dette er vurdert som en vesentlig utvidelse, og således i strid med tidligere nevnte føringer. Det kan være et argument for å flytte hytta til omtalte krater, men vi kan ikke se at dette i seg selv legitimerer en vesentlig større hytte. Dette stedet ligger dessuten nærmere sjøen. Vi kan heller ikke ut fra fotomontasjen se at den omsøkte løsningen landskapsmessig blir vesentlig bedre enn eksisterende situasjon. I vurderingen ligger det også en vektlegging av faren for en vanskelig håndterbar presedens i andre saker». Fylkeskommunen Søknad har vært oversendt Fylkeskommunen til forhåndsuttalelse. Fylkeskommunen har i uttalelse datert ingen merknader til tiltaket. Rådmannens vurdering For at det skal være grunnlag for å gi dispensasjon må to vilkår være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt. For det annet må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kystsoneplanen 2 er ment som en synliggjøring av byggeforbudet i 100-metersbeltet i planog bygningsloven 1-8. Således må kystsoneplanens bestemmelse tolkes innholdsmessig i tråd med forbudet i loven. Ansvarlig søker anfører at hensynet bak bestemmelsen ikke vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av det omsøkte tiltaket. Dispensasjonen begrunnes med at fritidsboligen planlegges tilkoblet kommunalt VA-nett, og at ny plassering vil gjøre at fritidsboligen får en mer positiv virkning på landskapsbildet. Rådmannen er enig i at ny fritidsbolig isolert sett har en god arkitektonisk utforming og at den er godt tilpasset landskapet. Rådmannen bemerker likevel at selv om ny hytte plasseres lavere i terrenget (i krateret), vil den etter rådmannens vurdering fortsatt bli mer synlig og eksponert enn dagens hytte, jf også innsendte fotomontasje. Arealet vil øke fra om lag 40m² BRA til 79,4m² BRA. En økning av bruksarealet med det dobbelte må karakteriseres som en vesentlig utvidelse. I søknaden anføres det at man har fått et «bonusareal» under hytta ved å utnytte det gamle krateret, og at de 10m² BRA man får her ikke bør regnes med som arealutvidelse. Rådmannen bemerker at arealet på 10 m² er målbart areal og at det er hyttas totale areal som skal vurderes. 6

7 Den aktuelle eiendommen ligger i forbudssone langs sjøen. I Kystsoneplanen finner man for øvrige hytteområder generelle begrensninger i tillatt bruksareal. Disse begrensningene er ikke utelukkende satt for å styre volumene som sådan, men også for at man gjennom å begrense bruksarealet bidrar til å minske det generelle trykket på strandsonen. Økt bruksareal legger til rette for at flere kan bruke fritidsboligen samtidig og over lengre perioder, noe som igjen fører til økt behov for p-plasser, bryggeplasser, båtopplag og så videre. Et av kommunens viktigste verktøy for å bremse nedbygging av strandsonen er derfor å begrense bruksarealet. I kystsoneplanen er det gjort en konkret vurdering av hvilke hytteområder som kan utvikle seg innenfor gitte arealbegrensninger og hvor det ikke skal utbygges ytterligere. Områder hvor det ikke er ønskelig å utvide hytter ytterligere, er avsatt til LNF-formål med bestemmelser om spredt bolig, fritids- eller næringsbebyggelse mv. I områdene nærmere sjøen enn 100 meter er det i tillegg lagt inn en egen byggegrense mot sjøen. Noen steder går denne byggegrensen parallelt med 100-metersgrensen, noen steder går den nærmere sjøen. Hensynet bak byggeforbudet er å sikre at de minst nedbygde områdene i 100-metersbeltet forblir mest mulig inngrepsfrie og tilgjengelige for alle. Kommunen har en restriktiv holdning og praksis til utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse i områder hvor det er totalt byggeforbud. Rådmannen finner på bakgrunn av det ovenstående at tiltaket setter hensynet bak bestemmelsen vesentlig til side. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene for at dispensasjon skal kunne gis. Søknaden begrunnes med at eiendommen skal tilkobles vann og avløp. Rådmannen er enig i at tilkobling til offentlig vann- og avløpssystem vil føre til en miljømessig gevinst. Dette kan imidlertid ikke forsvare enhver utvidelse. Kommunens praksis er å godta en utvidelse på 5-10m² BRA, der vilkårene for å gi dispensasjon for øvrig er til stede. Ansvarlig søker argumenterer med at det er en fordel at utedoen skal rives i forbindelse med oppføring av ny hytte. Rådmannen er enig i at det er en fordel å fjerne utedoen og å samle bebyggelsen i én bygningskropp. Rådmannen er likevel usikker på om den reelle gevinsten er så stor som ansvarlig søker fremhever. Fylkesmannen i Østfold har i sin vurdering konkludert med at omsøkte dispensasjon er i strid med nasjonale føringer for strandsonen, og har sterkt frarådet en dispensasjon. Det følger av pbl 19-2 at kommunen ikke bør gi dispensasjon fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Rådmannen ser hvilke fordeler en ny hytte vil ha og er positiv til at hytta rives og gjenoppføres, men mener at de fordelene som er skissert ikke kan forsvare en dobling av arealet, samtidig som hytta trekkes nærmere sjøen. Det har vært gjennomført flere møter med søker og tiltakshaver. Kommunen har gitt tilbakemeldinger om at arealene burde reduseres, eventuelt også at ny hytte burde trekkes lenger tilbake fra sjøen. Søker har også oversendt alternativ plassering av hytta. Alternativet gikk ut på å plassere hytta på samme sted som eksisterende. Dette alternativet viste en hytte som var 2,6m høyere enn eksisterende hytte. 7

8 Rådmannen kan ikke se at den omsøkte løsningen landskapsmessig blir vesentlig bedre enn eksisterende situasjon. Det er i dag noe vegetasjon på eiendommen, men denne kan bli borte og ny hytte vil bli mer eksponert mot sjøen. En dispensasjon vil være i strid med statlige planretningslinjer. Rådmannen legger i sin vurdering også vekt på at en dispensasjon i denne saken vil kunne danne presedens i liknende saker. Konklusjon Rådmannen finner ikke at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen Miljø: Ingen Folkehelse: Tiltaket vil medføre at området tilføres en moderne fritidsbolig, som trolig vil føre med seg et større antall brukere og gi et økt inntrykk av privatisering. Utvalg for plan, miljø og teknikk har behandlet saken i møte sak 31/18 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk : Følgende hadde ordet ved behandling av saken: Klaus Lintho (Ap), Margrethe Bergdal Motzfeldt (tidligere V, nå H) Representanten Klaus Lintho (Ap) fremmet følgende forslag: Saken utsettes for befaring. Votering Utsettelsesforslaget ble enstemmig vedtatt. Vedtak Saken utsettes for befaring. 8

9 36/18 Behandling av søknad om samtykke til ekspropriasjon for gjennomføring av detaljreguleringsplan for Kulås terrasse Arkivsak-dok. 18/ Saksbehandler Tonje Lervik Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /18 2 Bystyret Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Anne Elisabeth Ramtvedt (plan og samfunnsutvikling), Maria Skåren (plan og samfunnsutvikling) Rådmannens innstilling: Sarpsborg kommune samtykker til at grunneier av gnr. 1 bnr. 3738, gnr. 1 bnr. 3737, gnr. 1 bnr og gnr. 1 bnr kan ekspropriere det areal av gnr. 1 bnr som er omfattet av detaljreguleringsplanen for Kulås terrasse, jf. pbl Vedlegg: Vedlegg 1: Søknad om samtykke til ekspropriasjon, Kulås terrasse Vedlegg 2: Plankart for detaljreguleringsplan for Kulås terrasse Vedlegg 3: Planbeskrivelse for detaljreguleringsplanen for Kulås terrasse Vedlegg 4: Risiko- og sårbarhetsanalyse Vedlegg 5: Reguleringsbestemmelser for detaljreguleringsplanen for Kulås terrasse Sammendrag: Vestlia Properties AS, grunneier i Kulås terrasse, er utbygger av området i detaljreguleringsplanen for Kulås terrasse, vedtatt For at boligene i henhold til planen skal kunne tas i bruk, er det et vilkår i planbestemmelsene at hele veisystemet skal være opparbeidet først. Ca. 67 kvm. av veisystemet (fortau) er innregulert på Kirsten Günthers eiendom, og Günther er ikke villig til å selge den regulerte delen av sin eiendom. For likevel å kunne gjennomføre reguleringsplanen, har Vestlia søkt kommunen om samtykke til at de kan ekspropriere de ca. 67 kvm. av Günthers eiendom som er en del av detaljreguleringsplanen for Kulås terrasse. Rådmannen er av den oppfatning at vilkårene for å samtykke til å ekspropriere er oppfylt. Rådmannen mener tiltaket på Günthers eiendom er nødvendig av trafikksikkerhetsmessige årsaker, i tillegg til at den økte trafikksikkerheten veier opp for ulempen ved inngrepet. Rådmannen skisserer to alternative løsninger for å gjennomføre planen på andre måter, uten å ekspropriere deler av Günthers grunn. Da må planen endres, og rådmannen mener de alternative løsningene er klart dårligere enn å gjennomføre planen slik den er i dag. Rådmannen anbefaler at kommunen samtykker til at grunneier Vestlia Properties AS kan ekspropriere de ca. 67 kvm. av Günthers eiendom gnr. 1 bnr som omfattes av detaljreguleringsplanen for Kulås terrasse. 9

10 Utredning: Parter i saken Vestlia Properties AS (heretter kalt Vestlia) ved advokat Yngve Romsvik har anmodet Sarpsborg kommune om å samtykke til at Vestlia kan ekspropriere nødvendig grunn av Sandesundsveien 24 B, 1/1577, for å gjennomføre detaljreguleringsplanen for Kulås terrasse. Alternativt ber de kommunen selv å ekspropriere. Vestlia er grunneier av 1/3738, 1/3737, 1/3736 og 1/3735 (Kulås terrasse nr. 14, 12, 10 og 8). Eier av 1/1577 er Kirsten Prøitz Günther (heretter kalt Günther). Gjeldende reguleringsplan Detaljreguleringsplanen for Kulås terrasse ble vedtatt av Sarpsborg bystyre den og stadfestet av Fylkesmannen i Østfold den Ved offentlig ettersyn ga Günther tilbakemelding om at hun ikke er villig til å avstå grunn til fortau, som planen forutsetter. Det ble begrunnet med at trær og annen vegetasjon, som også fungerer som skjerm mot trafikkstøy og støv, vil gå tapt ved en grunnavståelse. Til Günthers innspill uttalte rådmannen at kommunen «har satt krav om bygging av fortau av hensyn til trafikksikkerhet. For å gjennomføre dette berøres 67 m2 av Günthers eiendom. Det er vedtatt reguleringsplan som danner hjemmelsgrunnlag for grunnerverv. I en slik påfølgende sak vil også eventuell erstatning / etablering av vegetasjon være tema.» Etter dette ble planen vedtatt som foreslått, med den forutsetning om at ca. 67 kvm. av Günthers eiendom må erverves. Günther var en av flere parter som påklagde vedtaket til fylkesmannen. Fylkesmannen vurderte, uten å ta stilling til om ekspropriasjonsvilkårene er oppfylt, at planen danner grunnlag for ekspropriasjon og er realiserbar. Om ekspropriasjon som virkemiddel for å gjennomføre detaljreguleringsplanen Når utbygger er avhengig av å gjøre tiltak på annen parts grunn for å gjennomføre planen, må utbygger sikre seg nødvendige rettigheter til grunnen. Det kan de gjøre ved å kjøpe den regulerte delen av eiendommen. I dette tilfellet har Günther ikke ønsket å selge den regulerte delen av sin eiendom. For likevel å kunne gjennomføre reguleringsplanen gir loven adgang til å ekspropriere (plan og bygningsloven kap. 16). Ekspropriasjon innebærer at eiendomsretten til fast eiendom blir ervervet ved tvang mot erstatning etter skjønn. (Pbl. 16-1). Ekspropriasjon er altså et virkemiddel for å gjennomføre en reguleringsplan. Nå som Vestlia har anmodet kommunen om å samtykke til at de som grunneier i Kulås terrasse kan ekspropriere, vil rådmannen i det følgende vurdere om vilkårene for å samtykke til ekspropriasjon er oppfylt. Forsøk på minnelig løsning Før det fattes et vedtak om ekspropriasjon eller samtykke til ekspropriasjon, bør det i alminnelighet være gjort forsøk på å oppnå minnelig løsning. (Oreigningslova 12 annet ledd og forskrift i medhold av oreigningslovens 29 nr. 1.) I det ligger det ikke et absolutt krav om at minnelig løsning skal være forsøkt oppnådd før et ekspropriasjonsvedtak fattes. Begge parter har i sine redegjørelser til kommunen forklart at det har vært en del muntlig korrespondanse og forespørsler om kjøp mellom Vestlia og Günther ved hennes advokat, og at Günther hele veien har vært kontant avvisende til å inngå en minnelig avtale. Da søknad om ekspropriasjon ble sendt kommunen, forespurte kommunen om dokumentasjon på at Vestlia har sendt Günther et tilbud. Vestlia sendte da et skriftlig tilbud til Günther den Tilbudet ble ikke akseptert. For å gjøre ytterligere forsøk på å oppnå minnelig løsning, sendte Vestlia etter dette et nytt og gunstigere skriftlig tilbud til Günther i august. Heller ikke dette tilbudet er akseptert. 10

11 Det er etter dette på det rene at det er gjort forsøk på å oppnå minnelig løsning. Samtykke til ekspropriasjon Det er gjerne kommunen selv som foretar ekspropriasjon for å gjennomføre en reguleringsplan (pbl. 16-2). Grunneier kan imidlertid ha rett til å ekspropriere selv, med samtykke fra bystyret (pbl. 16-5): «Hvor det etter 18-1 er bestemt at bebyggelse eller opprettelse eller endring av eiendom ikke må skje uten at vei eller hovedavløpsanlegg er lagt, kan grunneieren eller festeren med samtykke av kommunestyret foreta ekspropriasjon til disse formål. Det er en forutsetning at det er bestemt at bebyggelse eller opprettelse eller endring av eiendom ikke må skje uten at vei eller hovedavløpsanlegg er lagt, i henhold til 18-1.» I 18-1 fremgår det at regulert strøk bare kan bebygges eller gis en vesentlig endret bruk, eller eiendom opprettes eller endres, dersom offentlig vei er opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og med langs den side av tomta hvor den har sin atkomst. Med vei forstås blant annet kjørebane med fortau. I detaljreguleringsplanen for Kulås terrasse er det i planbestemmelse punkt 3.2 bestemt at hele veisystemet, inkludert fortau på Günthers eiendom, skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis. Videre i 18-1 fremgår det at for eiendom der planen tillater boligblokker på fire etasjer eller mer, gjelder opparbeidelsesplikten en veibredde på inntil 20 meter med nødvendige tillegg for fylling og skjæring. I denne planen tillates det bygg på fem etasjer. Planens bestemmelse om at vei og fortau på til sammen ni meters bredde skal opparbeides for at boligene i henhold til planen skal kunne tas i bruk er dermed etter rådmannens syn i samsvar med pbl. 16-5, jf Inngrepet må uten tvil være til mer nytte enn skade «Vedtak eller samtykke kan ikkje gjerast eller gjevast utan det må reknast med at inngrepet tvillaust er til meir gagn enn skade», heter det i oreigningslova 2 annet ledd. I dette ligger det at det ikke skal være tvil om at inngrepet er til mer nytte enn skade. Inngrepet skal være nødvendig og det skal være forholdsmessighet mellom inngrepets fordeler og ulemper. Når det eksproprieres med grunnlag i reguleringsplan, legges det normalt til grunn at denne interesseavveiningen allerede er gjort i planen. Se blant annet Høyesteretts avgjørelse i Rt s. 416 s. 423: Det er normalt ikke «plass for en selvstendig vurdering av inngrepets nødvendighet og forholdsmessighet fordi slike vurderinger er foretatt i forbindelse med vedtakelse av den plan det eksproprieres etter.» I dette ligger det at ved å utforme og vedta reguleringsplanen slik den er, har kommunen ment at det uten tvil er nødvendig for gjennomføringen av planen, og at fordelene ved å gjennomføre planen slik den er klart er større enn ulempene. Rundskriv H-14/02 Ekspropriasjon på plan- og bygningsrettens område uttrykker det samme: «I utgangspunktet gjelder oreigningsloven 2 annet ledd i alle vurderinger om ekspropriasjon. Imidlertid har man i praksis ansett at den avveining bestemmelsen foreskriver delvis er foretatt ved reguleringsbehandlingen, der denne ligger til grunn for ekspropriasjonen.» Detaljreguleringsplanen ble vedtatt for kun to år siden, og rådmannen mener det ikke er nye forhold som gjør at synet på nødvendighet og forholdsmessighet er endret i dag. 11

12 Rådmannen vil likevel tydeliggjøre inngrepets nødvendighet og forholdsmessighet i dette tilfellet. Nødvendighet Økt antall boliger i Kulås terrasse ble vurdert til å generere både flere biler og myke trafikanter. I planarbeidet ble forventet ÅDT satt til 428. (ÅDT = årsdøgntrafikk: gjennomsnittstall for gjennomsnittlig døgntrafikk). Flere biler på veien vil øke faren for trafikkulykker. Det kommer også fram i risiko- og sårbarhetsanalysen som ble utarbeidet av Rambøll under planarbeidet (vedlegg 6). Det ble pekt på risiko for ulykke med gående/syklende. Fortau anses som et avbøtende tiltak i denne sammenheng, i tillegg til frisiktlinjer, som er sikret i planen. Veien brukes også av skolebarn. Under reguleringsprosessen stilte kommunen derfor krav til bredere veiareal i Kulås terrasse fra de nye boligene i Kulås terrasse og fram til Sandesundsveien. Ved å oppfylle kommunens veinorm bedres trafikksikkerheten. Da kommunal veigrunn ikke er bred nok til å romme både vei og fortau i henhold til veinormen, var det nødvendig å innregulere fortau og tilhørende grøntareal på Günthers grunn. For å sikre at veien bygges ut i henhold til planen, er det stilt et rekkefølgekrav om at hele veisystemet skal være ferdigstilt før brukstillatelse for boligene kan gis. Dette inkluderer områdene o_svg1 (grøntareal inntil fortau) og o_sf3 (fortau) som ligger på Günthers eiendom (se vedlegg 2). Kommunen var i reguleringsplanarbeidet ikke villige til å gå på akkord med trafikksikkerheten og den økte risikoen som følge av utbyggingen og økt trafikk, særlig for myke trafikanter. Kommunen mente at utvidelse av veiarealet var klart nødvendig for gjennomføring av planen, og rådmannen mener nødvendigheten ikke har endret seg etter vedtakstidspunktet. Fordeler og ulemper Ulempene ved å ekspropriere er først og fremst at Günther får redusert sin eiendom med ca. 67 kvm. Günther har ved flere anledninger anført at grunnen til at hun ikke vil inngå en frivillig avtale om salg er at hun vil beholde hagen og beplantningen slik den er i dag. Ved ekspropriasjon vil hagen hennes bli mindre, og den vil følgelig heller ikke kunne opparbeides eksakt som den er i dag. Ekspropriasjon er videre en stor inngripen i innbyggerens rettssfære, og i større sammenheng kan det trolig også skape en bekymring blant kommunens innbyggere om hvorvidt deres grunn er trygg. Fordelene ved å ekspropriere er økt trafikksikkerhet, som beskrevet ovenfor. Dette gjelder særlig for beboerne i Kulås terrasse, men også for andre som benytter veien til Kulåsparken. Blant dem er det i stor grad barn og unge som skal til og fra skolen og Kulåsparken. Selv om rådmannen har forståelse for at denne inngripen i Günthers eiendom vil oppleves belastende, mener rådmannen at den økte trafikksikkerheten planen legger opp til veier opp for ulempene ved å ekspropriere ca. 67 kvm. av ca. 667 kvm. av Günthers eiendom. Eiendommen er forøvrig ubebygd, og det vil trolig ikke gis byggetillatelse til en ny enebolig på eiendommen. Naboeiendom 1/762, der Günther har sin bolig, er på ca kvm. Foruten å anføre at vilkårene for å ekspropriere ikke er til stede, anfører Günther videre: 1. Fortauet er ikke tenkt brukt kun av beboerne i Vestlias eiendom, men også av andre beboere i Kulås terrasse. Sarpsborg kommune kan derfor ikke samtykke til ekspropriasjon, jf. pbl Kommunen må gjøre det selv. Vestlia mener det ikke er rettslig grunnlag for å hevde at det faktum at andre vil bruke veiarealet er til hinder for at kommunen kan samtykke til at Vestlia som grunneier kan ekspropriere i hht

13 Rådmannens vurdering: Rådmannen er av den oppfatning at kommunen kan samtykke til ekspropriasjon etter 16-5 selv om andre enn beboere på Vestlias eiendom skal benytte fortauet. 2. Forslag til ny sentrumsplan og dens vernehensyn må legges til grunn i vurderingen av om planen for Kulås terrasse skal gjennomføres. Rådmannens vurdering: I forslag til ny sentrumsplan fremgår det eksplisitt at blant annet detaljreguleringsplanen for Kulås terrasse skal gå foran ny sentrumsplan. 3. Vestlia har startet utbygging og salg før de har kontaktet Günther. Det skaper en tvangssituasjon, som et ekspropriasjonsspørsmål ikke kan behandles under. Dette kan ikke ha vært lovgivers intensjon, og et ekspropriasjonsvedtak vil derfor være i strid med lovens forutsetninger. Vestlia har lent seg til uttrykket om at det er lettere å få tilgivelse enn tillatelse. Rådmanns vurdering: Rådmannen finner ikke rettslige holdepunkter for å konkludere med at det ikke er anledning til å behandle ekspropriasjonsspørsmålet og fatte et vedtak om samtykke til ekspropriasjon, etter at utbyggingen har startet. Vilkårene for å starte utbygging er vurdert å være oppfylt. Vestlia løper imidlertid en økonomisk risiko ved å starte utbyggingen før de har ervervet nødvendig grunn for å gjennomføre planen. Samtidig er rådmannen av den oppfatning at det er uheldig at den eiendomsrettslige konflikten ikke er løst på et tidligere tidspunkt. Selv om det er Vestlia som utbygger som bærer risikoen ved å bygge før boligene kan tas i bruk, er det forståelig at flere parter i saken føler at de er i en presset situasjon. Utbygging av dette området er imidlertid i tråd med nasjonale mål (statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging) om blant annet at utbyggingsmønster bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder. Gjennomføring av planen bidrar til å skape et framtidsrettet Sarpsborg. Rådmannens innstilling til ekspropriasjonsspørsmålet ville følgelig vært den samme dersom søknaden ble sendt før utbyggingen var igangsatt. 4. Nåværende midlertidig vei over Sandesundsveien 28 (1/642) bør gjøres til permanent vei. Rådmannens vurdering følger nedenfor, under alternative løsninger. 5. Günther har tidligere, i forbindelse med fremføring av veien Kulås terrasse, avgitt grunn til denne veien. Dokumenter knyttet til dette kan være interessant også for denne saken. Rådmannens vurdering: Rådmannen har ikke gjenfunnet dokumentasjon på tidligere grunnavståelse til fremførelse av veien Kulås terrasse. Günther har heller ikke dokumentert dette selv. Det fremgår for øvrig i dokumenter fra reguleringsplanen Nedre Kulås terrasse, vedtatt i 1977, at planen er endret i etterkant for å unngå grunnavståelse fra Günthers eiendom 1/1577. Rådmannens innstilling til nåværende ekspropriasjonsspørsmål gjelder uavhengig av om Günther tidligere har avstått grunn til Kulås terrasse. 13

14 Rådmannen anbefaler at kommunen samtykker til at grunneier Vestlia Properties AS kan ekspropriere de ca. 67 kvm. av Günthers eiendom gnr. 1 bnr som omfattes av detaljreguleringsplanen for Kulås terrasse. Alternative løsninger Rådmannen er av den oppfatning at reguleringsplanen er god slik den er i dag, og at beste løsning for utvikling av dette området vil være å gjennomføre vedtatt plan og med ekspropriasjon som virkemiddel, all den tid minnelig løsning ikke synes å oppnås. Rådmannen vil likevel belyse alternative måter å få brukstillatelse på uten bruk av ekspropriasjon. Planen kan endres ved å fjerne rekkefølgekravet om at veianlegget må være ferdigstilt før det gis brukstillatelse. Da blir det altså ikke krav til når veien må utvides. Konsekvensen blir at det kan gis brukstillatelse uten bredere veiareal. En slik løsning vil trolig medføre at vei og fortau ikke bygges ut i henhold til planen. Området vil dermed ikke oppnå økt trafikksikkerhet. Snarere tvert i mot vil utbyggingen og den tilhørende mertrafikken forverre trafikksituasjonen. Kommunen var ikke villig til å gå for en slik løsning under planprosessen, og rådmannen ønsker heller ikke en slik løsning nå. For rådmannen er det ikke tvil om at det er en klar fordel å gjennomføre planen slik den er vedtatt, sett opp mot med ulempene ved å endre planen. For det andre er det teknisk mulig å lage en ny vei til Kulås terrasse gjennom gnr. 1 bnr. 642, Sandesundsveien 28. Tidligere enebolig er nedbrent, og i dag er det en midlertidig anleggsvei over denne eiendommen fram til Kulås terrasse. Ved en slik varig løsning kan kommunen vurdere nærmere å ha nåværende vei kun som gang- og sykkelvei, mens midlertidig vei altså blir permanent bilvei. Dette er ikke en ønskelig løsning fra rådmannens side. Ved å anlegge ny vei gjennom nr. 28 forsvinner en stor eneboligtomt i sentrum av Sarpsborg. På denne eiendommen er det ønskelig å reetablere en enebolig som opprettholder Sandesundsveiens karakter, i samsvar med forslag til ny sentrumsplan. Eiendommen er avsatt til boligformål og den er omfattet av hensynssone H570_3 Sandesundveien og Kulåsparken, med egne føringer som skal sikre at gata bevarer den historiske og estetiske karakteren den har i dag. Det må også understrekes at ved en slik løsning, er også denne eiendommen avhengig av å erverves. Dersom grunneier ikke ønsker å selge frivillig, må eiendommen eksproprieres. Rådmannen er ikke i tvil om at det er et bedre alternativ å utvide dagens vei ved å ekspropriere ca. 67 kvm. av Günthers eiendom, enn å endre planen og veisystemet. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen direkte konsekvenser for Sarpsborg kommune Miljø: Ingen bemerkning Folkehelse: Økt trafikksikkerhet for beboere og andre som benytter området 14

15 37/18 Søknad om midlertidig dispensasjon fra reguleringsplan - blokkbebyggelse - gnr 1 bnr 3735, 3736, 3737 og Kulås terrasse 8, 10, 12 og 14 - Vestlia properties AS Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Christian Emmerich Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /18 2 Utvalg for plan, miljø og teknikk /18 Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og med henvisning til grunner oppgitt i brev datert gir kommunen midlertidig dispensasjon fra reguleringsplanens rekkefølgekrav om opparbeidelse av fortau, jf. reguleringsplanen punkt 3.2, slik at det kan gis brukstillatelse til leilighetene. Dispensasjonen gjelder fram til Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1.1. Etablert anleggsvei over gnr 1 bnr 642 benyttes som kjøreadkomst for all bebyggelse i Kulås terrasse med unntak av for gnr 1 bnr Etablert anleggsvei holdes i god stand og vedlikeholdes av utbygger. Dette omfatter også vintervedlikehold. For nærmere begrunnelse vises til avsnitt «Rådmannens vurdering» nedenfor. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon (17/ ) 2. Nabovarsel Sammendrag: Reguleringsplan for Kulås terrasse 8-14 ble vedtatt av Sarpsborg bystyre Kommunen ga rammetillatelse for oppføring av 39 leiligheter i Kulås terrasse. Igangsettingstillatelse ble gitt , og det første av totalt fire leilighetsbygg er planlagt ferdigstilt i løpet av november På grunn av økt trafikkbelastning har reguleringsplanen blant annet et krav om at det skal opparbeides fortau langs adkomstvei i nord før brukstillatelse til leilighetene kan gis. For at fortau skal kunne etableres må veien utvides. Utbygger mangler rettigheter til grunnen og søker om midlertidig dispensasjon fra rekkefølgekravet slik at leilighetene kan tas i bruk til tross for at det regulerte fortauet ikke er opparbeidet. Utbygger har inngått avtale med en annen eiendomsbesitter om at anleggsveien som allerede er opparbeidet midlertidig kan brukes som hovedadkomst for bebyggelsen i Kulås terrasse. Dette medfører i sin tur at eksisterende adkomst i hovedsak vil kunne forbeholdes de myke trafikantene. Rådmannen mener at denne løsningen ivaretar intensjonen i reguleringsplanen om sikkerhet for de myke trafikantene, slik at vilkårene for å gi midlertidig dispensasjon er tilstede. 15

16 Utredning: Reguleringsplan for Kulås terrasse 8-14 ble vedtatt av Sarpsborg bystyre Kommunen ga rammetillatelse for oppføring av 39 leiligheter i Kulås terrasse. Igangsettingstillatelse ble gitt , og det første av totalt fire leilighetsbygg er planlagt ferdigstilt i løpet av november På grunn av økt trafikkbelastning har reguleringsplanen blant annet et krav om at det skal opparbeides fortau langs adkomstvei i nord før brukstillatelse til leilighetene kan gis. Kulås terrasse (vist som gul strek) er en kommunal adkomstvei. Veien er ment å betjene både blokkbebyggelsen som er under oppføring og den eksisterende bebyggelsen lenger inn i veien. Kulås terrasse er en blindvei som ender ved Nedre Kulås borettslag. Veien er i dag stengt mellom Kulås terrasse 6 og 10 (vist med røde prikker). Traseen mellom Sandesundveien og trappene opp til Kulåsparken er åpen (vist med grønn strek) og brukes i dag som gangvei og adkomst til Kulås terrasse 6. For at rekkefølgekravet om etablering av fortau langs Kulås terrasse skal kunne ivaretas må veien utvides med om lag 2 meter. Eier av Sandesundveien 24 B vil ikke avstå grunn for fortau. Utbygger har i søknad datert søkt om samtykke til ekspropriasjon. Denne søknaden forventes å bli behandlet i utvalg for plan, miljø og teknikk og i bystyret Arealet som eventuelt må eksproprieres er i underkant av 100 m². Utbygger har etablert anleggsvei over Sandesundveien 28 (vist med rød strek). Anleggsveien betjener i dag all trafikk i Kulås terrasse, med unntak av Kulås terrasse 6. Plangrunnlag: Gjeldende reguleringsplan er Kulås terrasse 8-14, vedtatt av Sarpsborg bystyre Arealene er avsatt som fortau i reguleringsplanen. Reguleringsplanens 3.2 krever at hele veisystemet inkludert fortau (o_sf3) skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse. Dispensasjon: Utbyggingen av Kulås terrasse 8-14 er i sluttfasen og de første leilighetene vil være innflytningsklare i slutten av november I reguleringsplanen for Kulås terrasse heter det i punkt 3.2 at «[h]ele veisystemet (o_skv1-2, o_sf1-4, o_sgg1-2 og o_svg1-7) skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis». Det er i brev datert søkt om midlertidig dispensasjon fra rekkefølgekravet. Søker skriver at «[o]mrådene avsatt til felles lekeplass er opparbeidet. I hovedsak er hele også veisystemet opparbeidet bortsett fra cirka 30 meter med gangvei det siste stykket ned mot 16

17 Sandesundveien. Grunnen til det er at grunneier (1/1577) ikke ønsker å avstå grunn for opparbeidelse av regulert gangvei.» Utbygger ber kommunen dispensere fra rekkefølgekravet i reguleringsplanen slik at brukstillatelse til leilighetene kan bli gitt til tross for at fortauet langs Kulås terrasse ikke er ferdig opparbeidet. Etter pbl. 19-2, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak rekkefølgebestemmelsen i reguleringsplanen er å sikre en trygg gangvei for myke trafikanter, først og fremst for skolebarn som går gjennom Kulåsparken og ned til Sandesundveien skole. Veien i Kulås terrasse har frem til nå vært uten fortau og etablering av fortau ble derfor satt som et rekkefølgekrav i reguleringsplan for Kulås terrasse siden utbyggingen ville gi økt trafikkbelastning på veien. Kostnaden med opparbeidelse skulle bæres av utbygger. Utbygger har igangsatt bygging av leilighetskomplekset i Kulås terrasse uten at de privatrettslige avtalene har vært på plass. Dette er utbyggers risiko. Søker skriver imidlertid i dispensasjonssøknaden: I forkant av reguleringsplanarbeidet hadde Vestlia sikret seg nødvendige rettigheter til grunn for selve utbyggingsområdet. Ønske om gangvei fra kommunen medførte at også andre grunneiere ble berørt som Vestlia ikke hadde avtale med. Dette kunne vanskeliggjøre gjennomføringen av planen særlig som følge av rekkefølgekravet. Vestlia tok derfor dette opp med kommunen i planprosessen. Kommunen ga imidlertid forsikringer at den ville «bistå» med dette og at grunnervervet ikke ville bli noe hinder for gjennomføring av prosjektet. Vestlia oppfattet dette som at kommunen ville sørge for nødvendige avtaler om rettigheter til grunnen men at kostnaden med dette og opparbeidelsen skulle væres av utbygger. Sarpsborg kommune ved kommuneområde teknisk har forsøkt å bistå med grunnervervet. Dette henger sammen med at grunnen som skal erverves i henhold til planen skal benyttes til fortau, og at kommuneområde teknisk vil ha ansvaret for dette fortauet når det blir etablert. Rådmannen vil imidlertid tilbakevise påstanden om at Sarpsborg kommune har gitt uttrykk for at «grunnervervet ikke ville bli noe hinder for gjennomføring av prosjektet». Søker skriver videre: Høsten 2017 i forbindelse med oppstart av byggearbeidene var kommunen i kontakt med grunneier av 1/1577 for å avklare en evt. grunnavståelse. Fremstøtet ble relativt kontant avvist fra grunneiers side ( ). ( ) og etter det gjorde Vestlia flere fremstøt med hensyn til å komme frem til en minnelig løsning for stripeavståelsen til regulert gangvei. I april 2018 fikk Vestli[a] et «endelig» nei fra grunneier og i brev 17. april 2018 ble det derfor søkt om ekspropriasjon. Dersom bystyret i november sier ja til søknad om ekspropriasjon vil ferdigstillelse av veilegemet kunne skje tidligst i løpet av våren Noen av leilighetene er innflyttingsklare allerede i november 2018 mens de resterende vil bli ferdigstilt fortløpende vinter/vår

18 Under arbeidet med oppføring av blokkene i Kulås terrasse er det anlagt en anleggsvei over gnr 1 bnr 642 («branntomta»). Søker skisserer i sin dispensasjonssøknad en løsning hvor anleggsveien i en periode blir hovedadkomst for både nybyggene og øvrig bebyggelse i Kulås terrasse. Skoleveistrekket lengst nord vil da fungere som en ren gangvei, med unntak av inn/utkjøring for én eiendom (gnr 1/ bnr 3734). Dette vil gi en langt mindre trafikkbelastning enn tidligere situasjon, hvor både blokkene innerst i Kulås terrasse og Nedre Kulås borettslag har brukt veien. Søker opplyser å ha inngått nødvendig privatrettslig avtale eier av tomta for å kunne benytte anleggsveien som adkomstvei fram til april 2019, og vil om nødvendig forsøke å få forlenget denne avtalen. Søker tar sikte på at bruk av adkomstveien skal være midlertidig, og jobber for at den permanente løsningen skal være slik reguleringsplanen beskriver. Søker skriver: Det er heller ingen reell fare, slik vi ser det, for at rettighetene med å anlegge gangvei ikke vil bli sikret. Vestlia er fortsatt i dialog med grunneier for å få til en frivillig avtale. Dersom en slik løsning ikke kommer på plass - har utbygger etter vår oppfatning krav på samtykke til ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven 16-5 første ledd og vil ta den rettslige prosessen helt til nødvendig grunn er sikret og gangveien opparbeidet i tråd med planens intensjoner. Rådmannens vurdering: Rådmannen mener at de myke trafikantene får en sikker og god skolevei med den løsningen som er skissert. Kravet om at hensynet det skal dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, er da oppfylt. Rådmannen forutsetter da at det i dispensasjonen settes vilkår om at anleggsveien skal benyttes som hovedatkomst for boligene i Kulås terrasse med unntak for én eiendom. Rådmannen er innforstått med at utbygger er avhengig av privatrettslige avtaler, eventuelt ekspropriasjon, for å kunne oppfylle reguleringsplanens rekkefølgekrav. Det er ingen garanti for at slike avtaler vil bli inngått eller at bystyret samtykker til ekspropriasjon. Dersom det på et tidspunkt heller ikke er mulig å forlenge den privatrettslige avtalen som nå er inngått om adkomstveien, kan dette i ytterste konsekvens føre til de midlertidige brukstillatelsene må falle bort. For de som vurderer å kjøpe leilighet i de nyoppførte blokkene vil det trolig oppleves som en større ulempe å miste en allerede gitt brukstillatelse enn ikke å få lov til å flytte inn. Rådmannen synes det er uheldig dersom innflyttingsklare leilighetsbygg blir stående tomme. Prosjektet er i tråd med kommunens ambisjoner om et mer kompakt sentrum med mindre villabebyggelse og mer leilighetsbygg. Kommende sentrumsplan tydeliggjør en målsetting om at flere skal kunne bo i sentrum innen Det innebærer at det er behov for cirka 1750 nye boliger i sentrumsområdet. For å kunne ferdigstille prosjektet er utbygger avhengig av å få solgt leiligheter for å finansiere de siste utbyggingstrinnene. Rådmannen kan ikke finne at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Rådmannen konkluderer etter en samlet vurdering med at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene og at dispensasjon dermed kan gis. Selv om trafikkløsningen som nå er skissert er akseptabel, mener rådmannen løsningen som er regulert er bedre og bør etableres på lengre sikt. Dispensasjonen bør derfor være midlertidig. Rådmannen foreslår at den utløper Nabovarsel: Naboer og gjenboere er varslet. Eier av eiendommen gbnr. 1/786 ønsker at veien Kulås terrasse vil bli asfaltert etter at utbyggingen er ferdigstilt. Tiltakshaver bekrefter at merknaden vil bli ivaretatt etter at arbeidene er ferdigstilt. 18

19 Kulås Terrasse Sameie (gbnr. 1/3739) samtykker også til at søknaden innvilges. Forutsetningen for samtykket er at den nye og midlertidige adkomstveien settes i god stand og vedlikeholdes av utbygger og at dette også omfatter vintervedlikehold. Søker opplyser at tiltakshaver og sameiet er i god dialog om dette og at dette er en forutsetning også for tiltakshaver. Øvrige naboer og gjenboere har ingen merknader. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Den omsøkte dispensasjonen vil ikke få økonomiske konsekvenser for kommunen. Miljø: Den omsøkte dispensasjonen vil ikke få vesentlige konsekvenser for miljøet. Folkehelse: Den midlertidige dispensasjonen vil gi en bedre og tryggere skolevei enn den som var frem til utbyggingen i Kulås terrasse 8-14 siden veien nå vil fungere primært som gangvei, med unntak av adkomstvei for én eiendom. Trygg skolevei bidrar til at barn og unge velger å sykle/gå til skolen. Utvalg for plan, miljø og teknikk har behandlet saken i møte sak 34/18 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk : Følgende hadde ordet ved behandling av saken: Per Ludvig Spydevold (Krf), Margrethe Bergdal Motzfeldt (tidligere V, nå H). Ståle Hansen (Pp) Representanten Per Ludvig Spydevold (Krf) fremmet følgende forslag: Saken utsettes. Den tas opp til behandling i møte i utvalg for plan, miljø og teknikk 31. oktober. Utvalget ønsker at søknad om dispensasjon og søknad om samtykke til ekspropriasjon behandles i samme møte. Utvalget gjennomfører i forkant av dette møtet en befaring der begge saker gjennomgås. Votering Utsettelsesforslaget ble enstemmig vedtatt. Vedtak Saken utsettes. Den tas opp til behandling i møte i utvalg for plan, miljø og teknikk 31. oktober. Utvalget ønsker at søknad om dispensasjon og søknad om samtykke til ekspropriasjon behandles i samme møte. Utvalget gjennomfører i forkant av dette møtet en befaring der begge saker gjennomgås. 19