1 Beskrivelse av tiltak

Transkript

1 Bockelie Bygg AS Siv.Ing. Rolf Bockelie Org.nr Tom Houlder Dagaliveien OSLO E-post : d13@houlder.net Tlf.: Oslo kommune Plan og bygningsetaten. postmottak@pbe.oslo.kommune.no F O R H Å N D S K O N F E R A N S E V E D R. U T B Y G G I N G (G.nr. 33 B.nr. 122 Dagaliveien OSLO) Sak Ombygging av leiligheter, utbedring av parkeringsforhold. 1 Beskrivelse av tiltak Tiltakshaver har engasjert undertegnede for å utarbeide et forslag til forbedring av bosituasjonen inkludert parkering og disponering av utearealer. Han ønsker flatt tak. Til dette er det utarbeidet planforslag samt snitt og perspektivskisse, og eksisterende foto. Se for øvrig link: boenheter/ Sak Forhåndskonferanse skal etter plan og bygningsloven 2-1 avklare tiltakets forutsetninger og rammer for videre saksbehandling. Boligen skal inneholde 3 seksjoner og karakteriseres i matrikkelen som et stort frittliggende boligbygg på 3 og 4 etg. Tomtearealet ståt oppført til 2068 m2. I matrikkelen er det oppført 5 bruksenheter til 10A og 2 bruksenheter til 10 B Etter den første forhåndskonferansen går det frem at Oslo kommune godkjenner 6 boenheter.de vil kreve 6 biloppstillingsplasser på tomten ved en hovedombygging. Det må søkes på nytt etter dagens regelverk. Ved ombygging slik tiltakshaver ønsker vil det etter den gjeldende normen stilles krav om 7,2 biloppstillingsplasser. Det vil være mulighet til biloppstillingsplasser for 7 biler på 18 m2 etter vedlagte arealplanforslag som også inneholder forslag til plassering av vendehammer.den eksisterende støttemuren ned mot skådalsbekken skal være dårlig og trengs å gjøres noe med. Viser her til referat forhåndskonferanse om krav om å gjennomføre nødvendige sikringstiltak etter 28.Dessuten er det i dag kun mulig for parkering av 2-3 biler med vanskelige manøvreringsforhold. Tiltaket gjelder en ombygging og forslag til forbedring av leilighetskomplekset slik det er i dag, se bilag E. Tiltakshaver har engasjert Bockelie-Bygg as v. undertegnede til å visualisere prosjektet og få en oversikt over det som må og bør/kan gjøres noe med. Besøksadresse: post@bockeliebygg.no Forneburingen 11 Mobil: FORNEBU

2 Prosjektet er vurdert ut fra Plan og bygningsloven med forskrifter. Gjennom reguleringsplan er området definert som småhusområde, S med endringer I rapport nr Parkeringsnormer er boligen karakterisert som boligkompleks. Som betyr at det er bestemte krav til antall biloppstillingsplasser pr. boenhet.(ser parkering). Viser til referat av forhåndskonferansen av nevnte dato der det anbefales å etablere biloppstillingsplasser tett opp mot kravet i nevnte norm.(basert på nåværende leilighetsinndeling) Tiltaket krever at det må søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 9 vedr. 20 m. grensen fra Skådalsbekken.Det søkes også om dispensasjon fra bestemmelsen om beliggenhet av byggegrensen.videre er det j.fr gitt en begrunnelse for at det kan dispenseres fra bestemmelsene.(se Dispensasjon). Søknaden sendes inn i.h.t. plan og bygningsloven 20-3 og i samsvar med 21-2 og forskrift om byggesak SAK10, kap 5.Bygningen vil ved en søknad bli vurdert ut fra en tilstandsvurdering.og all nødvendig prosjektering vil basere seg på en slik undersøkelse.det betyr at alle bygningsdeler skal dokumenteres slik at prosjekteringsunderlaget er komplett. 2 Redgjørelser 2. 1 F o r h å n d s k o n f e r a n s e n Vi ønsker å presentere prosjektet for dere på konferansen. Eksisterende plantegninger og forslag til plan, samt arealplaner og en perspektivtegning. Videre vil vi på forhåndskonferansen presentere dere en redgjørelse for å søke om dispensasjon fra bestemmelsene. Tiltakshaver ønsker å ha 6-7 biloppstillingsplasser jfr. Deres referat datert Vi tar ikke med en uttalelse fra bymiljøetaten før en ROS analyse foreligger. Tiltaket berører mange fagområder og vi prøver å fremstille hva som må gjøres noe med og hva som bør/kan gjøres noe med.vi går igjennom dette brevet på forhåndskonferansen.vi ønsker å gjennomføre forhåndskonferansen i lys av TEK17 KAP1 1-1 Formål at forskriften skal bidra til at det ferdige produkt oppfyller krav til sikkerhet, helse og miljø samt energi 2. 2 B e f a r i n g Det var først en befaring der undertegnede besøkte alle leiligheter og felleslokaler slik det er I dag.bygget virker solid P r o s j e k t e r i n g s u n d e r l a g K A P 2 - E K S I S T E R E N D E D O K U M E N T A S J O N Eksisterende siste godkjente tegninger har jeg fått overlevert og de er brukt I forbindelse med oppmålingsarbeidet K A P 3 D O K U M E N T A S J O N A V P R O D U K T E R Kun muntlige beskrivelser foreligger på hva bygningsdelene er bygget opp av K A P 4 D O K U M E N T A S J O N F O R F O R V A L T N I N G, D R I F T O G V E D L I K E H O L D Det er pr. Idag ikke levert noen beskrivelse for hvorledes boligkomplekset fungerer i dag. Side 2 av 10

3 K A P 5 G R A D A V U T N Y T T I N G FASTSETTING AV BYA BEBYGD AREAL S Iflg reguleringsbestemmelsene er tillatt BYA 18 % MINSTE UTEOPPHOLDSAR EAL(MUA) S er det krav om min uteoppholdsareal, i dag betyr det 450 m2.det bør gjøres noe for å tilnærme dette kravet PARKERING Parkeringsnormen for Oslo kommune 18 m2 pr plass- Det er pr. I dag uholdbare parkeringsforhold,snu og manøvreringsforhold BYGNINGENS HØYDE S Tillatt mønehøyde er 10m Gesimshøyde 6,5 m, et gjennomsnitt rundt bygningen fra terrengnivå K A P 7 S I K K E R H E T M O T N A T U R P Å K J E N N I N G E R Vil bli grundig gjennomgått før en søknad K A P 8 O P P A R B E I D E T U T E A R E A L OPPARBEIDET UTEAREAL Det stilles krav til allminnelig ferdsel, helse, miljø og sikkerhet. F.eks skille gang og kjøreareal UTEOPPHOLDSAREA L (1) D e t f o r e l i g g e r i n g e n p l a n i d a g. O g d e t s k a l e t t e r s i n f u n k s j o n v æ r e e g n e t u t e o p p h o l d s a r e a l f o r a l l e a l d e r s g r u p p e r (2) A n d r e f o r h o l d m e d u t e o p p h o l d s a r e a l a) Sol og lysforhold I Bygningens fasade mot sør og vest er det plassert balkonger, Belysning på kvelds og nattestid vil kunne øke sikkerheten og tryggheten ved bruk av arealene. (3) P e r s o n e r s k a l i k k e u t s e t t e s f o r f a r e Sikringstiltak som gjerde GENERELLE KRAV TIL GANGADKOMST Gangadkomst bør være tydelig. Gangadkomsten lags sør fasaden bør oppgraderes GANGADKOMST TIL BYGNING MED BOENHET Side 3 av 10

4 Her kommer en rekke krav til anvendelse bl.a (1) K r a v t i l g a n g a d k o m s t t i l b y g n i n g m e d b o e n h e t a) Trinnfri adkomst b) Stigning maks 1:15 c) Hvileplan (2) D e t v i l e t t e r d a g e n s n o r m e r k r e v e s h e i s v e d t i l t a k e t. Heisen må ha innvendige mål 2,1x1,1 m (3) F r i b r e d d e s k a l m i n v æ r e 1, 4 m v e d l e n g d e r m i n d r e e n n 5 m PARKERING,OPPSTI LLINGSAREAL OG KJØRE ADKOMST Her finnes en rekke gode kvalitetskrav. Dagaliveien skal være en kommunal veg og i dag kan det være kronglete å snu på eiendommen for å parkere for å kjøre ut. 2-3 plasser er lite for 6 boenheter TRAPP OG REKKVERK Her finnes en rekke gode kvalitetskrav K A P 9 Y T R E M I L J Ø UTVALGTE NATURTYPE R Naturmangfoldsloven 52 og 53 femte ledd om bestemmelser av naturtyper. a) Loven sier at ; Ved oppføring, plassering og utforming av tiltaket skal det tas særskilt hensyn til forekomster av en utvalgt naturtype for å unngå forringelse av naturtypens utbredelse og forekomstens økologiske tilstand. b) Krav om kartlegging Der konsekvensene for den utvalgte naturtypen ikke er klarlagt etter reglene om konsekvensvurderinger i plan- og bygningsloven kapittel 4, skal tiltakshaver utarbeide en konsekvensanalyse for tiltakets virkninger på naturtypen K A P K O N S T R U K S J O N S S I K K E R H E T Det er ikke beskrevet hvorledes det statisk er bygget opp og da også hvorledes de omfordelte belastningene, kreftene fordeler seg ned til bakken K A P 1 1 S I K K E R H E T M O T B R A N N Vi har ikke snakket om dette tema foreløpig. Side 4 av 10

5 K A P 1 2 P L A N L Ø S N I N G O G B Y G N I N G S D E L E R I B Y G G V E R K Det er i dag strengere krav til mål og tilgjengelighet iflg. TEK17 enn det var. Krav til det enkelte rom, avstander m.m. En utbygging det her er snakk om vil selvfølgelig tilstrebe å oppfylle disse. Slik kann også boligstandarden økes K A P 1 3 I N N E K L I M A O G H E L S E Det er ikke levert meg noen beskrivelse på hvorledes inneklima skal være. Den gang huset ble bygget var det krav om teknisk ventilasjon. Det er så vidt jeg vet ikke foretatt målinger på disse forholdene. Det stilles krav til luftkvalitet, termisk inneklima, strålingsmiljø, lyd og vibrasjoner, lys og utsyn, samt fukt og fuktsikring. Hele Kap 13 gjelder krav til ulike parametere bygningsfysisk som sikrer at bygningen får en moderne standard. De menneskene Som bor der vil trives bedre.og det vil bli et tryggere sted å bo.ved et evnt tiltak anbefales en tilstandsvurdering som en del av prosjekteringsunderlaget K A P 1 4 E N E R G I Bygningen i dag er ikke målt for å sammenlikne med dagens krav til energieffektivitet samt krav til løsninger for energiforsyning K A P 1 5 I N S T A L L A S J O N E R O G A N L E G G Tiltaket vil kreve en oppgradering av enkelte installasjoner og anlegg 2. 4 P r o s j e k t e r i n g s u n d e r l a g - v i d e r e d e t a l j p r o s j e k t e r i n g De vedlagte dokumentene skal gjøre det mulig å planlegge hva man må gjøre og bør gjøre. Videre kan det være til stor nytte når man lager en gjennomføringsplan.det kan karakteriseres som et forprosjekt som skal hjelpe med å fastsette rammene for tiltaket O P P M Å L I N G Det er foretatt en oppmåling som senere er brukt som underlag for plantegninger og snitttegninger som er vedlagt E K S I S T E R E N D E S I T U A S J O N Eksisterende planer er som dere påpeker godkjent for 6 boenheter; 3 toromsleiligheter i fremre del- kjeller,1 etg. Og 2 etg.( Korte vegger mot raft) 2 fireromsleiligheter bakre seksjon 2 etg. 1 seksromsleilighet 1 etg. I tillegg har flermannsboligen fellesarealer og disponibelt areal. I kjelleren er det kun en 2 roms leilighet, det resterende arealet er i dag praktisk talt bodareal og teknisk anlegg. Takhøyden varierer i kjeller. Ellers skal takhøyden være 2,4 m Side 5 av 10

6 I 1 etg. Er det i dag en 2 romsleilighet og en seksromsleilighet. Et stort disponibelt areal på 55 m2 er tilhørende seksromsleiligheten I 2 etg. Er det 2 fireromsleiligheter og en toromsleilighet På loftet er det oppmålt et areal,bra på til sammen 99 m2. Noe av arealene i dag er som nevnt ikke disponert. Bygningen trenger en rehabilitering for å kunne oppgraderes til dagens leilighetsstandard Det bør foretaes en tilstandsvurdering for å kartlegge forhold som underlag for prosjektering. Flermannsboligen bør prosjekteres etter TEK N Y P L A N L Ø S N I N G Tiltakshaver ønsker flatt tak.i fremre del 2 etg. vil det gi full takhøyde i hele boarealet. Takarealet ønskes som en felles terrasse.heis i midtre del av bygget. 6 leiligheter fortsatt; En fireromsleilighet i kjeller på 96 m2. Ellers fellesareal og boder 105 m2 + heisrom 16 m P a r k e r i n g To fireromsleiligheter i 1 etg. To fireromsleiligheter i 2 etg. En fireromsleilighet i 3 etg. 6 fireromsleiligheter Parkeringsnormer krever 1,2 plasser pr. boenhet som blir 7,2 plasser. I dag er det plass til maks 3 biler. Manøvreringsforholdene holder ikke mål.se vedlagt forslag til Ny arealplan der forslag til løsning er skissert I n n o g u t k j ø r i n g Inn og utkjøring vil foregå som vist på Ny arealplan. Vendehammer.Det bør lages et skilt om dette for sikkerhets skyld. Siktlinjer er tegnet inn etter Del 1: veg og gatenormalene B.7.1 Frisikt m. tabell L1 ved avkjørsel. Tiltaket vil forbedre inn og utkjøringen vesentlig. Det betinger også at frisiktlinjen er gjeldende O v e r s i k t s p l a n e r D1 Eksisterende situasjon og D2 Ny arealplan, viser parkerings-og manøvreringsforholdene 2. 8 T e g n i n g e r Det er laget 8 plantegninger og en perspektivtegning 2. 9 R a m m e b e t i n g e l s e r i f l g. S T I L L A T T G E S I M S H Ø Y D E F O R F L A T E T A K I O M R Å D E S K A L V Æ R E 7 M B Y A M A K S 1 8 % F O R B E B Y G G E L S E L A N G S B E K K E D R A G Side 6 av 10

7 A = T O M T E A R E A L E R M 2 6 P - P L A S S E R G I R 6 X 1 8 M 2 = M 2 B O L I G M U = 1 8, 5 % B Y A C B Y G N I N G E R L A N G S S A M M E S I D E A V V E G I N Æ R O M R Å D E. V E D R. Gesims og mønehøyde U T E O P P H O L D S A R E A L For 6 boenheter med en størrelse som vist på plantegningene er kravet 600 m3. Det betyr at arealet annet uteoppholdsareal må kunne gjøres tilgjengelig for menneskelig ferdsel. Alt. En del av det tekniske vegarealet. Uten det må det søkes dispensasjon fra denne bestemmelsen også S T R Ø K S T J E N L I G V I R K S O M H E T. Vi kommer til å befare nærmiljø for å kommentere dette i søknaden D O K U M E N T A S J O N N Æ R O M R Å D E T S B E B Y G G E L S E S S T R U K T U R Vil bli kommentert D I S P O N E R I N G A V E I E N D O M Vurdere bearbeiding av annet uteoppholdsareal dersom det kan tillates fra ROS analysen. (1) E k s i s t e r e n d e o g n y b e b y g g e l s e G a r a s j e n k a n f j e r n e s, e l l e r s l i t e n f o r a n d r i n g a v f o t a v t r y k k e t. 2 p l a s s e r m e d b a l k o n g e r i s t e d e t f o r 4 p l a s s e r f ø r s k a l g i e t m i n d r e a r e a l. (2) E k s i s t e r e n d e o g n y t t t e r r e n g k o t e s e t t e s (3) H ø y d e - k o t e r o g m å l s e t t i n g (4) S o l a n a l y s e (5) P l a n, s n i t t o g f a s a d e t e g n i n g e r (6) D o k u m e n t a s j o n p å f r a v æ r a v k u l t u r m i n n e r i b e k k e s l u k t a e l l e r p å t o m t a. (7) D o k u m e n t a s j o n R O S a n a l y s e (8) M a r k s i k r i n g s p l a n (9) H å n d t e r i n g a v o v e r v a n n S ø k n a d o m d i s p e n s a s j o n f r a b e s t e m m e l s e n e S Ø K N A D O M D I S P E N S A S J O N F R A 9 I S M Å H U S P L A N E N, A V S T A N D T I L V A S S D R A G 2 0 M Side 7 av 10

8 Hvilke konsekvenser et slikt tiltak får for livet rundt Skådalsbekken kann kartlegges av en biolog i en ROS analyse. J.fr Vi håper selvfølgelig at konsekvenser for dyre- og fugleliv er minimale. Og vi sørger for at de ikke medfører noen forurensning. Så vidt oss bekjent er det ingen kulturminner i området ved bekken. Som ferdselsåre for allminnelige mennesker er det heller ikke egnet. Ut i fra disse betraktningene vil man konkludere med at tiltaket krenker de nåværende forhold.etter en ROS analyse vil man kunne se om det er særskilte hensyn som bør taes S Ø K N A D O M D I S P E N S A S J O N F R A B E S T E M M E L S E N O M Å B Y G G E U T E N F O R B Y G G E G R E N S E N. B E G R U N N E L S E Det som er viktig er at adkomstforholdene og parkeringsforholdene forbedres vesentlig. (For gående og trafikanter med bil)muren skal visstnok også trenge en rehabilitering.iflg forhåndskonferansen bør det innhentes uttalelse fra bymiljøetaten vedr tiltaket. Anbefaler at dette gjøres sammen med en vedlagt ROS analyse (1) G o d k j e n t e m a n ø v r e r i n g s f o r h o l d (2) b e d r e p a r k e r i n g s f o r h o l d o g u n d e r l a g f o r f d v (3) k a r t l e g g i n g a v m i l j ø f o r h o l d s o m m a n k a n n t a h e n s y n t i l (4) ø k t b o l i g s t a n d a r d (5) ø k t s i k k e r h e t (6) b e d r e t i l g j e n g e l i g h e t U T F U t f ø r e l s e a v a r b e i d e n e - S i k r i n g s t i l t a k Varsling av naboer 1 uke før arbeidene starter A n s v a r o g f o r s l a g t i l t i l t a k s k l a s s e r Forslag til ansvarsområder og tiltaksklasse. Prosjektet som helhet - Tiltaksklasse 2. Fagområder til ett trinn søknad; SØK - Ansvarlig søker - Tiltaksklasse 2. PRO - Arealplanlegging - Tiltaksklasse 2. Arkitektprosjektering Tiltaksklasse G j e n n o m f ø r i n g s p l a n S a k Side 8 av 10

9 BILAG F o r h å n d s k o n f e r a n s e Blankett med anmodning om forhåndskonferanse F ø l g e b r e v m. r e d g j ø r e l s e r Dette brev N a b o v a r s l i n g Ingen O v e r s i k t s p l a n e r, b y g n i n g, e i e n d o m Eksisterende Situasjon -Ny arealplan T e g n i n g e r, F o t o Eks.plan Kjeller og 1 etg. Eks.plan 2 og 3 etg. Plan Kjeller og 1 etg. Plan 2 og 3 etg. Foto i dag Perspektiv R e d g j ø r e l s e r ( R e f. ) ROS-analyse - ingen Referanseliste - ingen E r k l æ r i n g A n s v a r s r e t t o g g j e n n o m f ø r i n g s p l a n Ingen Ingen A A1 B B1(1-4) C C1(1-5) C2 D D1 D2 E E1 E2 E3 E4 E5 E6 F Q1 Q2 G G1 G2 Bockelie-Bygg as Hilsen Rolf Bockelie Side 9 av 10

10 Side 10 av 10