Rapport 2019/21 Jessheim Sør AS. Handelsanalyse Jessheim Sør. Hanne Toftdahl, Oscar Haavardsholm

Transkript

1 Rapport 2019/21 Jessheim Sør AS Hanne Toftdahl, Oscar Haavardsholm

2 Dokumentdetaljer Tittel Rapportnummer 2019/21 ISBN Forfattere Hanne Toftdahl, Oscar Haavardsholm Prosjektleder Hanne Toftdahl Oppdragsgiver Jessheim Sør AS Dato for ferdigstilling Kilde forsidefoto Hanne Toftdahl Nøkkelord Varehandel Om Vista Analyse Vista Analyse AS er et samfunnsfaglig analyseselskap med hovedvekt på økonomisk utredning, evaluering, rådgivning og forskning. Vi utfører oppdrag med høy faglig kvalitet, uavhengighet og integritet. Våre sentrale temaområder omfatter klima, energi, samferdsel, næringsutvikling, byutvikling og velferd. Våre medarbeidere har meget høy akademisk kompetanse og bred erfaring innenfor konsulentvirksomhet. Ved behov benytter vi et velutviklet nettverk med selskaper og ressurspersoner nasjonalt og internasjonalt. Selskapet er i sin helhet eiet av medarbeiderne. Vista Analyse 2019/21 2

3 Forord Denne analysen er gjennomført på oppdrag for Jessheim Sør AS. Planansvarlig kontaktperson har vært Plan1 ved Berit Marie Sivertsen, mens oppdragsgivers kontaktperson har vært Stig Ø. Kvarsnes. Analysen har vært gjennomført i dialogmøter med Kvarsnes og Sivertsen. Målet har vært å avdekke utviklingen ved Jessheim sør og se denne opp mot utviklingen i Jessheim sentrum. 22.mai, 2019 Hanne Toftdahl Partner Vista Analyse AS Vista Analyse 2019/21 3

4 Vista Analyse 2019/21 4

5 Innhold Innhold... 5 Sammendrag og konklusjoner Innledning Bakgrunn Begrepsbruk plasskrevende eller arealkrevende handel Rapportens oppbygging 13 2 Trender i varehandelen Sterk påvirkning internasjonalt presser prisene ned Varekonsumet går ned tjenester i vekst; fint for sentrum Sterk konkurranse på pris handelen flytter ut i rimelige lokaler Bredt vareutvalg er den store vinneren i et tøft marked Økt globalisering 18 3 Regional utvikling Befolkning, inntekt og utdanning Næringsliv og sysselsetting Oppsummert 25 4 Utvikling i varehandelen Omsetning i detaljvarehandelen Omsetning i kjøpesentrene Et sterkt regionsenter 30 5 Planmessige føringer Statlige føringer Regional plan for handel, service og senterstruktur Kommunedelplan Tiltaksområdet Planmessige uoverensstemmelser 38 6 Hva skjer med sentrum? Hvilke utviklingstrekk ser vi i dag? Redder handelen sentrum? Økt netthandel går mest utover sentrumshandelen Alt er i bevegelse De plasskrevende varegruppene er på vei inn i kjøpesentrene 50 Referanser Figurer Figur 1-1 Planområdet. Skisse Figur 2-1 Utvikling i vare- og tjenestekonsumet Figur 2-2 Prosentvis endring i andel av husholdningenes forbruk av noen varer og tjenester Figur 2-3 Stadig færre butikker Vista Analyse 2019/21 5

6 Figur 2-4 Prosentvis endring av antall butikker i ulike bransjer Figur 2-5 Små marginer i varehandelen Figur 2-6 Utvikling i omsetning i et utvalg vareslag 2002 til I mill kr. Prisjustert Figur 3-1 Antall innbyggere etter kommune Figur 3-2 Utvikling i utdanningsnivå etter innbyggere i utvalgte kommuner, fra 2009 til Figur 3-3 Oversikt over andel ledige, uføre og sykefravær i utvalgte kommuner og Figur 3-4 Gjennomsnittlig inntekt. Et utvalg kommuner. 2010, 2013 og Figur 3-5 Gardermoen Næringspark. COOP lager Figur 3-6 Sysselsetting i privat virksomhet. Antall. Et utvalg kommuner. 2009, 2013 og Figur 3-7 Nyetableringer. Et utvalg kommuner. 2009, 2013 og Figur 3-8 Sysselsatte i næringer etter arealbruk. Ullensaker, Skedsmo og Lørenskog. 2012, Figur 4-1 Omsetning av detaljhandel totalt - minus drivstoff til motorvogn, postordre og netthandel. Per innbygger. Utvalgte kommuner. Utvikling Prisjustert. 26 Figur 4-2 Omsetning per innbygger av plasskrevende varer i et utvalg kommuner og landet, Prisjustert Figur 4-3 Omsetning i utvalgsvarer. Per innbygger Prisjustert (2017) Figur 4-4 Stipulert omsetning etter fratrekk for omsetning på Gardermoen Figur 4-5 Omsetning innen utvalgsvarer knyttet til fritid og sport. Per innbygger Figur 4-6 Omsetning bredt vareutvalg per innbygger Figur 4-7 Omsetning i kjøpesentrene i regionen Prisjustert Figur 4-8 Omsetning etter kommune i Øvre Romerike og snitt for handelsregionen (Eidsvoll- Ullensaker) Figur 5-1 Utdrag fra utkast til ny kommuneplan. Handel og kjøpesentre Figur 5-2 Vedtak i formannskapet i Ullensaker kommune Figur 5-3 Kommuneplanens arealdel. Jessheim Figur 5-4 Utdrag fra Byplan Jessheim Figur 5-5 Jessheim Sør. Tiltaksområde merket Figur 5-6 Utbyggingsplanene Figur 6-1 Felles big-boxes i Lillehammer for Jula, Jysk, Bohus og Europris. Arealeffektiv big-box Figur 6-2 Storgata på Jessheim eksempel på god transformasjon fra handel til tjenesteyting i tråd med trendene Figur 6-3 Eksempler fra Strømmen sentrum. Butikker med bredt vareutvalg i sentrum Figur 6-4 Champs-Èlysées, show-rooms for biler Figur 6-5 High-end-shopping i Oslo brand stores Figur 6-6 Utvikling i omsetning etter noen vareslag 2002 til Prisjusterte tall Figur 6-7 COOP sitt hovedlager i Ullensaker Figur 6-8 Varelager hos Amazon Figur 6-9 Framtidig organisering av varer og transport Vista Analyse 2019/21 6

7 Sammendrag og konklusjoner Jessheim Sør AS planlegger utvikling for handel og bolig ved Jessheim Sør. I området er det regulert for plasskrevende handel. Men hvordan bør egentlig plasskrevende handel defineres, og hvorfor? Ny plan på trappene Målet med ny regional plan for handel, service og senterstruktur er å motvirke bilavhengighet og sørge for god tilgjengelighet for de uten bil i tillegg til å styrke by- og tettstedssentrene for å unngå byspredning. Det skal legges til rette for at sterke og mangfoldige handels- og servicebedrifter skal lokaliseres etter en planlagt senterstruktur i sentrumsområder og mot kollektivknutepunkt. Et samspill mellom næringsliv, kultursektoren, miljø- og bevaringsinteresser skal bidra til å skape attraktive, opplevelsesrike og relevante handels- og servicemiljø i sentrumsområdene. Områder utenfor byer og tettsteder for plasskrevende varegrupper skal ha så få parkeringsplasser per arealenhet at det ikke vil være mulig å etablere omfattende detaljvirksomhet i strid med denne planen. Det vil være den til enhver tid gjeldende plan som er førende. Det er siste vedtatte plan som skal gjelde. For Ullensaker vil sist vedtatte plan bli kommuneplanen. Den nest siste er regional plan. Utkast til ny kommuneplanen følger ikke den regionale planen. I den regionale planen er begrepet plasskrevende varer som det henvises til i kommuneplanen ikke definert. Det er opp til hver enkelt kommune å definere begrepet dersom kommunen ønsker det. At Akershus vedtok å ikke definere plasskrevende varer er i tråd med departementets retningslinjer fra 2008 (Miljøverndepartementet (senere KMD), 2008). Utkast til nye kommuneplanbestemmelser pr april 2019 er imidlertid i tråd med rikspolitiske bestemmelser fra 1999 (Miljøverndepartementet, 1999) og den forrige fylkesdelplanen (Akershus fylkeskommune, 2001). Det kan bli en utfordring fordi det knytter seg gode begrunnelser, og mange erfaringer er høstet mellom 1999 og 2019 som har bidratt til at definisjonen av plasskrevende varer er fjernet, først av departementet og deretter av fylket. Hva skjer i varehandelen i dag Alt er i bevegelse Alle ledd i varehandelen er i bevegelse. Det gjelder lager, butikk, transport og service. Og vi vet ikke hvordan situasjonen vil være om få år. Vi vet at netthandel øker, men vi vet også at utfordringene med hjemtransport knytter seg til «the last mile» blir utfordrende. Desto enklere å transportere varene ut til kunden, desto bedre fortrinn. Forbruket dreier fra kjøp av varer til kjøp av tjenester Andelen kroner en husholdning bruker på tjenester er nå høyere enn på varer. Samtidig øker andelen som handler på nett og delingsøkonomien blir stadig viktigere for de unge. Barnefamiliene er annerledes i og med at begge foreldre jobber og har dårligere tid og sjelden handler på dagtid. Blir butikken et lager om få år? Vi vet at transport står sentralt i varehandelen. Ettersom det store flertallet bruker hovedveinettet under forflytting fra a til b, vil lokalisering av handel ved hovedveinett være gunstig. Vista Analyse 2019/21 7

8 Forretningene som har hatt unntak fra kjøpesenterbestemmelsen har hatt et fortrinn med sin sentrumseksterne lokalisering. De som inngår i unntak fra kjøpesenterbestemmelsene har gjennom flere tiår hatt tilgang til billige tomter der de har etablert seg i billige bygg. De har et fortrinn som de andre ikke har og har de siste årene utviklet et stort tilbud innen småvarer i mange kategorier. På den måten presser de prisene på varer ned og får på mange måter fungere som en skjermet næring. Redd handelen den redder ikke lenger sentrum mange konkurser sterkt prispress Situasjonen er de siste årene snudd på hodet ettersom handelen nå er i sterk tilbakegang. Det betyr at målet om at handel vil redde sentrum er både feil diagnose og feil medisin. På mange måter står vi overfor en situasjon der målet ikke lenger er å redde sentrum men å redde handelen. Handelsaktørene er sterkt presset på pris og trenger billige tomter og billige bygg for å kunne tilby de samme prisene som nettet har. Alternativet er netthandelen eller tilbudet av rimelige varer andre steder der tilbudet allerede er etablert. Tilbudet av billige utvalgsvarer/småvarer er utviklet som viktige deler av konseptene for de bransjene som har vært unntatt kjøpesenterstoppen. En rekke konkurser særlig det siste året er en illustrasjon på en sterk konkurranse. Sentrum reddes ikke av å kreve at de nye handelsboxene skal inn i sentrum. De passer ikke der Tettsteders sentrum reddes ikke av å tvinge all handel inn i sentrum. Den handelen som nå går økonomisk bra er tilpasset en sentrumsekstern beliggenhet. Det er faktisk derfor den klarer seg i den harde konkurransen der pris er utslagsgivende. Det er små marginer i varehandelen og når forbruket endres fra kjøp av varer til kjøp av tjenester, viser det seg at tilbudet har vært større enn etterspørselen samtidig som tilbudet fra utlandet øker jevnt gjennom netthandel. Handelen i små formater har ingen mulighet til å klare seg økonomisk og stadig flere tilbud forsvinner i gateplan (musikk, foto, dyebutikker, konfeksjon, sport, avis, bok m fl.). De store handelsboksene skaper dødrom i gateplan og egner seg dårlig der service og tjenesteyting skal bidra til liv i gateplan i bysentrum. Sentrum skal være kompakt, hyggelig, inneha småskala virksomhet, mye service og tjenesteyting og attraktive inne- og uterom. Fremtidens sentrum bygges ikke med dagens handel. Fremtidens handel blir i større grad transport av varer motsatt vei av i dag og en kombinasjon av lager, show-rooms og butikk som ofte kombineres med service. Men selv om handelen er i endring, vil folk fortsatt møtes og der folk møtes skapes næring. Desto tettere et sentrum utvikles, desto større blir etterspørselen etter husholdningsbaserte varer og tjenester. Det er derfor viktig å kanalisere folk inn sentrum. Den enkleste måten å gjøre det på er å bygge boliger i sentrum, legge offentlig virksomhet inn i sentrum og sørge for arbeidsplasser i sentrum. Boliger og kontorer bør derfor inn i sentrum. Det skaper daglig sirkulasjon av mennesker, som igjen skaper grunnlag for etterspørsel etter varer og tjenester i sentrum. Med økt etterspørsel ettet service og tjenester og at folk fortsatt har behov for å møtes, er det viktig at sentrum utvikles som en attraktiv møteplass med gode uterom, opprettholdelse av tradisjonelle bygg som trekker disse virksomhetene. Det må være kort avstand mellom hver inngang. Big-boxes samlokalisert i randsonen Etablering av handelsboxer utenfor sentrum langs hovedveinettet må ha god tilgjengelighet for sykkel og gående. Men bilen enten den er elektrisk, førerløs, liten eller stor, må ha tilgang. Det må Vista Analyse 2019/21 8

9 også tilrettelegges for god transport ut til kunden eller til et hentepunkt der kunden bor. En større andel inn- og uttransport blir vesentlig. I dag er det handelsboxene som overlever i tøff konkurranse. De leverer varer til markedspris og de bygger på kravet om convinience; alt på ett sted. Konkurrenten er ofte bordet hjemme der man kan handle etter at barna har lagt seg. Big-boxene har lav arealeffektivitet og lav omsetning per kvadratmeter, ofte under halvparten av hva et kjøpesenter har. Big-boxene følger klyngeprinsippet og lokaliserer seg der konkurrentene er. Det har vært en del omfordeling de siste årene, der noen forsvinner og nye kommer til. Det forventes flere nye inn i markedet fremover. En av dem mange venter på er Amazon. Det er et eksempel på at effektivisering skjer i alle ledd og at samordning er viktig. Det taler for utvikling av handelsklynger utenfor bysentrum der flere varer er samlokalisert i ett felles bygg med felles parkering. Det kan stride imot definisjonen av kjøpesenter, som ikke tillates etablert utenfor sentrum. Men navnet burde i stedet være storhandelshus. Avlastningssentre med ulik konsepter; noen kompakte og noen som inkluderer alt Et lite effektivt avlastningssenter rettet mot rask handel og lokalt marked, kan bli et alternativt i fremtiden. I så fall må tettstedssentrum utvikles kompakt, trivelig med høy visuell kvalitet, god arkitektur og en god funksjonsblanding med boliger, kontorer, opplevelser, kultur, aktiviteter, turveinett, uterom og innerom og offentlig og privat aktivitet. Ullensaker er et sterkt regionsenter. De øvrige kommunene i Øvre Romerike har en omsetning under snittet for landet. Det betyr at de bruker regionsentrene (antagelig både Jessheim og Strømmen Storsenter) til handel slik at de eksporterer kjøpekraft. Det er derfor viktig at tilbudet i Jessheim er så godt og tilpasset behovene i nabokommunene at de slipper å reise lenger enn til Jessheim. Den største utfordringen er at det ligger mange rammer og krav og begrensninger i rammebetingelsene for handel, mens det i liten grad har vært rettet fokus og virkemidler på det motsatte; nemlig stimulere til økt attraktivitet i sentrum. I et vitalt sentrum er det handel i små formater, kontorarbeidsplasser, boliger, service og tjenester. I tillegg er det attraktive byrom, hyggelige gater og høy kvalitet på byggene. Grenlandsmodellen I vurderingen av ulike virkemidler for lokalisering av plass- og arealkrevende handelsvirksomhet står kommunen overfor to valg. De kan velge å definere plasskrevende varer etter bransjekode/-navn og forsøke å tolke de ulike butikkonseptene som søker etablering. Eller de kan benytte Grenlandsmodellen som legger arealstørrelse inn som virkemiddel. Da vil f eks forretninger på over 1 000, eller kvadratmeter være definert som «plasskrevende» konsepter, i stedet for plasskrevende varer. Det forenkler problemene med å vurdere ut fra skjønn om en byggevareforretning har for mye sengetøy eller spiker til å være definert som plasskrevende. Motsatt behøver man ikke skjønnsvurdere om det er tilstrekkelig med byggevarer til at en butikk kan defineres som byggevare. Vista Analyse 2019/21 9

10

11 1 Innledning Jessheim Sør AS i samarbeid med Plan1 og arealplanlegger Berit Marie Sivertsen arbeider med utvikling av Jessheim Sør for boliger, kontor, helse og varehandel. Området er regulert for detaljhandel og plasskrevende varer. Tiltaket følger et konsept som skal utvikle Jessheim Sør til den nye porten til Jessheim. 1.1 Bakgrunn Boligprosjekt er kalt Jessheim Sør ( og næringsprosjektet er kalt Byporten Jessheim ( Byporten Jessheim (næringsprosjektet) har en regulering i dag som omfatter o kvm detaljhandel o kvm plasskrevende handel o Ubegrenset med kontor og tjenesteyting, herunder helserelaterte tjenester. Det knytter seg en spesifikk utfordring til begrepet plasskrevende varer ettersom fylkeskommunen vedtok ny regional plan for handel og service i desember 2018 og denne skiller seg fra den forrige regionale planen nettopp med hensyn til plasskrevende varer. Det skal søkes om endringer i reguleringsbestemmelsene for området knyttet til begrepet plasskrevende varer og handelsanalysen skal dokumentere behovet for handelsetableringer på Jessheim Sør. Ullensaker kommune har gjennom de siste tiårene vært en av landets raskest voksende kommuner. Vista Analyse 2019/21 11

12 Figur 1-1 Planområdet. Skisse. Kilde: Plan1 1.2 Begrepsbruk plasskrevende eller arealkrevende handel Tiltakshaver har som mål å etablere for handel på tiltaksområdet. Begrepet plasskrevende ble vurdert som utfordrende å bruke av departementet allerede i 2008 og er fortsatt utfordrende å tolke og anvende med den betydelige bransjeglidningen som har pågått siste ti år. Plasskrevende handel er definert noe ulikt i ulike fylker, men omfatter normalt byggevarehus/trelast, motorkjøretøy, plantesentre/hageskoler. Møbler, hvitevarer og brunevarer er med i definisjonen i noen fylker og ikke med i andre 1. Byggevarehus i ulike varianter er med i definisjonen i noen fylker og ikke med i andre fylker. Det samme gjelder bilrekvisita 2. Utfordringen med begrepet plasskrevende varer er at begrepet har ulikt innhold avhengig av fylkets bestemmelser og at de forretningene som har vært unntatt bestemmelsen har utvidet sitt sortiment med småvarer, samtidig som nye konsepter er kommet inn i markedet svært like de som er innenfor unntak, men ofte ikke helt like. Plasskrevende handel har vært benyttet i de rikspolitiske bestemmelsene fra 1999 og er et begrep som benyttes i planer ihht plan- og bygningsloven. Arealkrevende handel. I denne definisjonen inngår forretninger som er bilbasert, herunder plasskrevende handel med biler, motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, møbler og hvitevarer, samt varer fra planteskoler/hagesentre. I tillegg til disse inngår også forretninger der hver forretning har et minimum utleieareal/butikkstørrelse på en viss størrelse og over halvparten av varene er for store eller for tunge til å frakte hjem uten bil. Til denne kategorien hører 1 I Akershus er møbler definert som utvalgsvarer og ikke plasskrevende. I regional plan for Vestfold skilles det ikke på vareslag. I stedet styres bransjer gjennom kommuneplan. I Oppland benyttes begrepet store varer som omfatter hvitevarer, brunevarer, byggevarer og møbler. 2 Det øker utfordringene at mens BilXtra er definert hos SSB med bransjekode bilrekvisita, så er Biltema definert med bransjekode byggevarehus. Europris har bransjekode bredt vareutvalg, mens Coop Obs benytter en rekke bransjekoder i sine varehus (dagligvarer, sport, elektro osv). Vista Analyse 2019/21 12

13 mange av de nyeste forretningskonseptene som er kommet inn i markedet det siste tiåret. Felles for alle er et bredt vareutvalg, og svært prisgunstige varer. Felles for konseptene er at de er arealkrevende og lite egnet i et tettsted der man søker kompakt struktur og attraktive uterom og utadvendte fasader. Dette dokumenteres i denne analysen. Arealkrevende handel er ikke et begrep som er benyttet i plansammenheng. Begrepet brukes mer i bransjesammenheng. Arealkrevende handel ligger til grunn i Grenlandsmodellen som benytter butikkstørrelse i stedet for definisjon av vareslag som planvirkemiddel. Modellen beskrives i detalj i denne analysen. 1.3 Rapportens oppbygging I kapittel 2 trekker vi opp trender i varehandelen som gjelder på landsbasis og i utlandet. I kapittel 3 illustreres situasjonen i Ullensaker gjennom statistiske analyser av demografi, folketall og sysselsetting. I kapittel 4 går vi gjennom statistiske fakta om varehandelsomsetningen i Ullensaker og regionen rundt. I kapittel 5 går vi gjennom de planmessige rammebetingelsene fra departement, fylke og kommune til reguleringsbestemmelsene i tiltaksområdet. I kapittel 6 drøfter vi hvordan alle disse utviklingstrekkene og trendene påvirker sentrum. Vi oppsummerer resultater i sammendrag og konklusjon foran i rapporten. Vista Analyse 2019/21 13

14 2 Trender i varehandelen Handelsstrukturen er historisk betinget og påvirkes av øvrige samfunnstrender, byenes utvikling og økonomiske drivkrefter. Både ressursgrunnlaget, historiske beslutningsprosesser, nye investorer og til slutt initiativtakeres bosted, får betydning for utviklingen. I tillegg kommer tilpasninger til grunnleggende endringer i markeder, teknologi, internasjonal arbeidsdeling, og menneskenes preferanser. Vi trekker i dette kapitlet opp en del problemstillinger som påvirker handelen og som sjelden er hensyntatt i regionale planer. Det empiriske grunnlaget som legges til grunn for drøftingen av hvordan trender og utviklingstrekk kan slå ut er i hovedsak hentet fra andre analyser Vista Analyse har gjennomført i regionen, blant andre (Vista Analyse, 2018d) (Vista Analyse, 2017) (Vista Analyse, 2018) (Vista Analyse, 2013). 2.1 Sterk påvirkning internasjonalt presser prisene ned Vi blir mer internasjonale og en økende andel av handelen skjer via internett, både fra nasjonale og utenlandske leverandører. Fortsatt er netthandelsandelen lav, men ifølge Virke er det netthandelen mot utlandet som øker mest. I perioden 2011 til 2017 økte netthandelen med utlandet med 281 prosent, mens netthandelen i Norge økte med 101 prosent. Fysisk butikkhandel i utlandet økte med 62 prosent og fysisk butikkhandel i Norge økte med 17 prosent. Vi ser altså en sterk tendens til at vi blir mer internasjonale og at det utalandske markedet blir stadig viktigere for nordmenn. Utfordringen i forhold til økt kjøp av varer fra utlandet er den sterke konkurransen på pris. Det er positivt for forbrukeren, men utfordrende for handelsnæringen. Med stadig mindre marginer, vil utslag på areal/leiekostnader slå ut. Mange av butikkene som i dag er lokalisert på Karl Johan i Oslo, har ikke en omsetning som forsvarer leiekostnadene. I stedet defineres de som brandstores/consept stores hvor utgiftene føres på markedsføringsbudsjettet. 2.2 Varekonsumet går ned tjenester i vekst; fint for sentrum Varekonsumet går ned og vi handler i stedet flere tjenester. Dette er godt nytt for sentrumsutvikling i byer og tettsteder. Når kunden kjøper tjenester behøver man ikke frakte varen hjem. Den konsumeres på stedet og man behøver ikke bil. I tillegg er den gjerne forbundet med et lenger opphold som innebærer at kunden oppholder seg lenger på stedet og sånn sett bidrar mer til aktivitet og liv i sentrum. De siste årene har vi sett en endring i husholdningenes forbruk der en økende andel av forbruket går til kjøp av tjenester på bekostning av varer, se figuren under. Når en økende andel av handelen etableres utenfor sentrumssonen, skaper denne utviklingen nye muligheter for sentrum. Under har vi vist noen figurer som illustrerer utviklingen. Andelen av forbruket som går til dagligvarer er fortsatt over en tredel av totalkonsumet, og dagligvarer frakter de fleste hjem med bil. Ikke bidrar det til lange opphold heller, man vil raskt hjem med varer til kjøl og frys. Vista Analyse 2019/21 14

15 Figur 2-1 Utvikling i vare- og tjenestekonsumet Vare- og tjenstekonsum i faste priser Sesongkorrigert i kr K1 2000K3 2001K1 2001K3 2002K1 2002K3 2003K1 2003K3 2004K1 2004K3 2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 2013K3 2014K1 2014K3 2015K1 2015K3 2016K1 2016K3 2017K1 Varekonsum Tjenestekonsum Kilde SSB Figur 2-2 Prosentvis endring i andel av husholdningenes forbruk av noen varer og tjenester Kilde SSB 2.3 Sterk konkurranse på pris handelen flytter ut i rimelige lokaler Vi opplever en sterk nedgang i antall butikker. I figurene under har vi hentet tall fra Virke som har registrert hvilke bransjer som er i vekst og hvilke som taper. Det er kategorien bredt vareutvalg som er i sterk vekst i tillegg til nettbutikker. Det er også små marginer og en sterk konkurranse på pris. Derfor er det svært vanskelig å oppnå gode økonomiske resultater på tomter i sentrum der lokalleien er høy. Dette er noe av årsaken til at handelen søker ut av byene. Det er nødvendig med store Vista Analyse 2019/21 15

16 formater, rimelig bygg og rimelige tomter. Under har vi hentet noen bilder fra Virkes presentasjon om utfordringer i varehandelen. (Andersen, 2018) Figur 2-3 Stadig færre butikker Kilde Virke Figur 2-4 Prosentvis endring av antall butikker i ulike bransjer Kilde Virke Vista Analyse 2019/21 16

17 Figur 2-5 Små marginer i varehandelen 2.4 Bredt vareutvalg er den store vinneren i et tøft marked Vi kan ikke spå om fremtiden. Men vi ser noen utviklingstrekk i dag som påvirker utviklingen i varehandelen, sentrumsutvikling og transportarbeidet. Da er det viktig, som Virke er opptatt av, å ikke fordype seg for mye i utdatert statistikk, men forsøke å styre i riktig retning. Men vi vet ikke om disse trendene forsterkes eller svekkes fram i tid. Vi vet bare at det er store endringer på gang. I dag ser vi en økende andel mega-stores, flere hypermarked, mer non-food i dagligvarebutikkene, flere showrooms i bysentrum, økt andel netthandel, pick-up-points i nye boligområder, mer second-hand (f.eks. økt andel utleie (f.eks. festklær og sportsutstyr) og mer kjøp av service og tjenester på bekostning av varer. Samtidig ser vi at handelsaktørene raskt tilpasser seg både teknologi, forbruksendringer og endrete planmessige rammevilkår. Og det er det samme som skjer i alle land. En av hovedtrendene de siste årene er den omfattende veksten i omsetning av kategorien bredt vareutvalg. Se figuren under. Vista Analyse 2019/21 17

18 Figur 2-6 Utvikling i omsetning i et utvalg vareslag 2002 til I mill kr. Prisjustert Kilde SSB/Vista Analyse Presser de andre ut Innenfor salget av utvalgsvarer og utstyr som klær, møbler, husholdningsapparater og kosmetikk i butikk, har butikkene med såkalt bredt vareutvalg hatt en god vekst de siste årene. Denne gruppen består av stormagasiner med et generelt varesortiment der hovedvekten ikke er på matvarer. Eksempler på kjeder med slike konsepter er Europris, Rusta, og Coop OBS med flere. Flere av aktørene i dette markedet har en ekspansiv strategi og veksten i denne bransjen har i flere år vært større enn i andre bransjer. Fra 2014 til 2017 økte total omsetning for bredt vareutvalg med 19 prosent. Veksten var størst i begynnelsen av perioden (9 prosent det første året) og har avtatt siden. Samtidig som nye aktører kommer inn i markedet, forsvinner andre. Vi ser tendenser til en viss omfordeling og/eller fortrengning mellom aktører der noen forlater markedet mens andre kommer inn. Denne utviklingen kan være en indikasjon på at når nye aktører kommer inn i markedet så vil andre forsvinne. Dette betyr at det ikke nødvendigvis er slik at det må stilles areal til disposisjon for alle nye aktører som kommer inn i markedet. Kanskje vil tilbudet stabilisere seg med det antallet aktører vi ser i dag. 2.5 Økt globalisering Globalisering og ny teknologi har de siste tiårene vært et nøkkelbegrep for å forstå endringene i varehandelen. Den teknologiske revolusjonen knyttet til internett har påvirket varehandel i stor grad. Digitaliseringen har forsterket globaliseringen av markedene, samtidig som nye måter å drive varehandel på har oppstått. Dette har også påvirket forbrukerne til nye handlemønster og dermed dukker det opp nye forretningskonsepter som har endret butikkstrukturen fra tidligere å prege bybildet og strøksgatene til nå å ligge i store kjøpesentre, i store handelsbokser langs innfartsårene og til å utvikles som nettbaserte tilbud. Vista Analyse 2019/21 18

19 En konsekvens av globaliseringen er at den internasjonale arbeidsdelingen i produksjon av alle typer varer har blitt tydeligere. Arbeidsintensiv produksjon har blitt og blir konsentrert til områder hvor arbeidskostnadene er relativt lave. Dette har også påvirket varehandelen. Finanskrisen i 2008/2009 påvirket forbruket i Norge med en nedgang i kjøp av varer som har holdt seg stabilt på et 2008-nivå fram til i dag. Varehandelsaktørene følger kundens bevegelsesmønster og søker lokalisering der det er kunder. Det enkleste stedet å nå kunden er hjemme via pc-skjerm. Den noe mer utfordrende delen er hvor nettvarene skal leveres og hentes, enten på postkontor, på trappa hjemme eller på pick-uppunkter. Stadig nye handelskonsepter som markedet finner attraktive, er etablert utenfor byene uten at det har vært en tydelig planstrategi som er lagt til grunn for slike etableringer. Nye handelstrender med økt netthandel, flere kombinasjoner av varer og tjenester i bysentrum og en økende andel big-boxes utenfor sentrum skaper nye planmessige utfordringer. Utfordringene knytter seg til flere forhold der areal, transport, sentrumsutvikling, senterhierarki, verdiskapning og sysselsetting er det viktigste. Både lokalisering av butikk/lager, transport til butikk og transport direkte til kunden krever nye planmessige løsninger. Det samme gjør køproblematikk og ønske om overgang til kollektiv/gang/sykkel. Hele kjeden av transport, distribusjon, utstilling, service og varens plassering er i endring. De stadige endringene gjør det utfordrende for planleggere og politikere å velge en framtidsrettet planstrategi. Har det skjedd noe nytt siste halvår? Det har vært stor usikkerhet i markedet de siste par årene, og helt frem til dags dato skjer det endringer. Det kom en rekke konkurser og røde tall både i Norge og utlandet gjennom 2018, som Til Bords, PM, Enklere Liv, Rafens, Hansen& Dysvik og Spaceworld. Ute forsvant merkevarer som Mulberry, Tommy Hilfinger, Ralph Lauren for å nevne noen. Så ble tallene røde for blant andre MX-sport, Jernia, Nille, G-Sport og Kid interiør. Nordli/Libris melder i mai 2019 at de skal legge ned 30 butikker i inneværende år og Sport 1 har lagt ned i Oslo sentrum på grunn av for høy husleie. Kjøpesentrene omstrukturerer innholdet fra varer til tjenester og opplevelser. Helsesenter, bibliotek, kino, bowling, bespisning er noen av tilbudene vi kommer til å se mer av i kjøpesentrene i året som kommer. I tillegg øker andelen arealkrevende varehandelskonsepter i kjøpesentrene. (Kilde; Dagens Næringsliv ) m fl. Motstykket til disse negative trendene er de svenske kjedene Biltema, Clas Ohlson, Jula og Rusta. Disse er sammen med Europris markedsvinnerne. Ifølge Dagens Næringsliv (august 2018) omsatte Biltema for 4 mrd, Claes Ohlson for over 3 mrd, Jula for 2mrd og Europris for 5,5 mrd i Rusta er i sterk vekst og øker sin posisjon i det norske markedet etter å ha bygget opp en god struktur etter 30 år i bransjen. Rusta er nå blitt en drager som trekker andre aktører mot samme lokalisering. Rusta søker lokaler på rundt kvadratmeter utenfor bysentrum, men har også hatt suksess med lokalisering inne i kjøpesentre, som er en erfaring fra Norge som er tatt med til Sverige. Alle disse er arealkrevende handelskonsepter med stor mix av store og små varer som selges til markedsvennlige priser. Vi ser følgende hovedtrender som er forsterket siste halvår: Omstrukturering og konkurser o Konsolidering i varehandelen der noen blir vinnere og andre blir tapere. Etter en overetablering i varehandelen skjer det en stor grad av oppkjøp og konkurser. De Vista Analyse 2019/21 19

20 sterkeste merkevarene har svært høy omsetning og fungerer også som dragere på andre butikker. Økt prispress o Netthandelen øker og presser prisene ned. o Med økt prispress blir husleien i bysentrum for høy, og til og med de store aktørene trekker seg ut av sentrum. o Vi ser mange konkurser. o Vi ser økt tilfang av prisgunstige varer. o Vi ser økt tilfang av store handelskonsepter med bredt utvalg av varer. Kjøpesentrene endrer innhold o Antall butikker med utvalgsvarer går ned. o En økende andel arealkrevende handelskonsepter erstatter små butikker med utvalgsvarer. o Tilbud av tjenester som servering, helsetjenester, aktiviteter (f eks bowling, treningssentre mv), kultur (f eks kino) øker i kjøpesentrene. Forbruksendringer o Kundene krever enkel tilgang til varer og tjenester. Et verdensomspennende varetilbud på nett og god tilgang på stort utvalg og gode priser bidrar til økt interesse for netthandel. o Kundene søker bredt tilbud og stort utvalg på handelsstedene. De største kjøpesentrene og de største byene har den høyeste omsetningen og det beste utvalget. De får også flest kunder på besøk. o En tydelig overgang fra kjøp av varer til tjenester. Dette skjer både i bysentrum og i kjøpesentrene. Økt omfang av netthandel o En økende andel varer omsettes som «klikk & hent» - varen bestilles på nett og hentes på lager av kunden. o En økende andel varer bestilles på nett og hentes på postkontor. Post i butikk har fått utfordringer pga økende omfang pakker som skal lagres til kunden henter dem. Og varer som skal returneres. Om lag halvparten av varer som bestilles på nett returneres til butikk/lager. o Usikkerhet rundt hvordan distribusjon av varer bestilt på nett skal skje fremtiden. Utfordringene ligger i «the last mile». Vista Analyse 2019/21 20

21 3 Regional utvikling Hele Osloregionen er i vekst og det gjelder også Øvre Romerike. Jessheim er regionsenter på Øvre Romerike som består av Gjerdrum, Ullensaker, Nes, Eidsvoll, Nannestad og Hurdal. I dette kapitlet presenterer vi ulike utviklingstrekk i Ullensaker og sammenholder det med den omkringliggende region. Vi har foretatt ulike utvalg av kommuner for ulike statistiske tema. Årsaken er at ikke alle tema er like relevante for de mindre kommunene, mens andre tema er relevante for større kommuner (vekstkommuner) utenfor Øvre Romerike. Årstallene som er vist varierer noe. Dette henger sammen med at ikke all statistikk er tilgjengelig for alle årstall hos Statistisk Sentralbyrå. 3.1 Befolkning, inntekt og utdanning Alle kommunen rundt Ullensaker har hatt den sterkeste befolkningsveksten i regionen de siste ti årene med 29 prosent. Eidsvoll har hatt en vekst på 24 prosent, mens de øvrige ligger på mellom 15 og 19 prosent vekst i befolkningen. Figur 3-1 Antall innbyggere etter kommune Kilde: SSB/Vista Analyse Utdanningsnivået i Ullensaker ligger litt lavere enn snitt for landet og litt lavere enn snittet for Skedsmo, men det har samtidig økt jevnt de siste ti årene, slik det også har gjort i landet forøvrig. Se Figur 3-2. Utdanningsnivået er litt lavere enn snitt for landet og det betyr at etterspørselen etter prisgunstige varer kan være stort. I Figur 3-3 har vi vist utviklingen i ledighet, sykefravær og andel uføre. Ullensaker har en relativt høy andel sykefravær og andel ledige, mens andelen uføre ligger godt under snittet for landet. Med en lav andel uføre kan vi forutsette at innbyggernes forbruk ligger på et nivå som kan være litt høyere enn snitt for landet. Gjennomsnittsinntekten ligger så vidt over snittet for landet, og ligger litt lavere enn Nittedal, Skedsmo og Lørenskog. I forbindelse med varehandelsanalyser kan vi forutsette at forbruket ligger rundt snittet for landet. Det er grunn til å forvente at prisgunstige varer er viktig. Vista Analyse 2019/21 21

22 Figur 3-2 Utvikling i utdanningsnivå etter innbyggere i utvalgte kommuner, fra 2009 til 2017 Kilde: SSB/Vista Analyse Figur 3-3 Oversikt over andel ledige, uføre og sykefravær i utvalgte kommuner og Kilde: SSB/Vista Analyse Vista Analyse 2019/21 22

23 Figur 3-4 Gjennomsnittlig inntekt. Et utvalg kommuner. 2010, 2013 og 2016 Kilde: SSB/Vista Analyse 3.2 Næringsliv og sysselsetting Ullensaker kommune representerer et viktig arbeidsmarked, både i tilknytning til Gardermoen lufthavn med tilliggende tjenestetilbud, men også gjennom tilrettelegging for betydelig næringsareal i et område som av mange beskrives som landets viktigste veikryss. Eiendommer som er lagt ut er kjøpt opp av sterke investorer som Olav Thon, Bjørn Rune Gjelsten m fl. Det planlegges for lager og bilsenter mv. Figur 3-5 Gardermoen Næringspark. COOP lager Kilde Vista Analyse Samtidig som en rekke private investorer kjøper opp store areal i Ullensaker, øker antallet sysselsatte i privat sektor i kommunen og ligger nå over Skedsmo i antall etter en sterk vekst etter Se Figur 3-6. Vekst i privat sektor er en god indikator på en kommune i næringsvekst. Hele regionen har hatt et betydelig omfang av nyetableringer. Se Figur 3-7. I Figur 3-8 har vi satt opp antall sysselsatte i virksomheter inndelt etter arealbrukskategorier. Inndelingen er foretatt av Vista Analyse og ble blant annet benyttet i analysen som ble gjennomført som underlag til ny areal- og transportplan for Akershus. (Vista Analyse, 2013). Inndelingen etter arealbrukskategorier er relevant i forbindelse med arealplanlegging og disponering av areal for ulike formål. Resultatene viser at Ullensaker har hatt en sterk sysselsettingsvekst innen kundeintensiv handel Vista Analyse 2019/21 23

24 og service. Mye av denne veksten skyldes vekst i omsetning på Gardermoen lufthavn og den sterke befolkningsveksten som har vært i kommunen i perioden. Veksten i flyttbar produksjon har vært større i Skedsmo, men kan forventes å øke med utbyggingen i Gardermoen Næringspark m fl. Det er imidlertid få sysselsatte i arealkrevende handel og service sammenliknet med Skedsmo til tross for den sterke befolkningsveksten. Andelen sysselsatt i det vi har definert som «ressursbasert produksjon» er svært høy i Ullensaker og henger sammen med sysselsettingen på Gardermoen lufthavn. Med ressursbasert menes næringer som må ha tilhold ved stedegne ressurser (landbruk, skog, grustak, olje, havn, flyplass og jernbane). Dette i motsetning til «flyttbar produksjon» som er næringsliv som søker rimelig areal og som derfor med jevne mellomrom flytter virksomheten når det oppstår trengsel med høyere arealpriser som følge. Både Skedsmo og Lørenskog har svært høye andeler sysselsatte i offentlig virksomhet (herunder AHus). Ullensaker har en sterk næringsmessig posisjon knyttet til virksomheter som søker seg mot Gardermoen. Figur 3-6 Sysselsetting i privat virksomhet. Antall. Et utvalg kommuner. 2009, 2013 og Kilde SSB/Vista Analyse Figur 3-7 Nyetableringer. Et utvalg kommuner. 2009, 2013 og Kilde SSB/Vista Analyse Vista Analyse 2019/21 24

25 Figur 3-8 Sysselsatte i næringer etter arealbruk. Ullensaker, Skedsmo og Lørenskog. 2012, Kilde SSB/Vista Analyse 3.3 Oppsummert Ullensaker har en betydelig innflytting og folketallet øker raskere enn i nabokommunene. Kundeintensiv handel og service genererer et betydelig antall arbeidsplasser i Ullensaker og er den nest største næringen målt etter arealbrukskategorier. Økningen er betydelig mindre for arealkrevende handel og service, noe som virker overraskende. Mye av årsaken til vekst knytter seg til handelsstedet på Gardermoen der det årlig omsetter for flere milliarder kroner i tax-free-avdelingen. Forbruk varierer med inntekt og utdannelsesnivået. Både inntektsnivået og utdanningsnivået i Ullensaker tilsier at etterspørselen etter varer med gunstige priser vil være attraktive. Vista Analyse 2019/21 25

26 4 Utvikling i varehandelen I dette kapittelet presenteres statistikk som viser utviklingen i varehandelen i regionen. Det knytter seg en større utfordring til statistikken fra Ullensaker som er levert av Statistisk Sentralbyrå fordi den inkluderer omsetning på Gardermoen. Alle tallene er prisjustert. 4.1 Omsetning i detaljvarehandelen Omsetningen i detaljvarehandelen målt i snitt per innbygger går ned, og det gjelder også for Ullensaker selv om statistikken her inkluderer omsetningen i tax-free på Gardermoen. Se Figur 4-1. Figur 4-1 Omsetning av detaljhandel totalt - minus drivstoff til motorvogn, postordre og netthandel. Per innbygger. Utvalgte kommuner. Utvikling Prisjustert. Kilde: SSB/Vista Analyse Vi ser av Figur 4-2 at omsetningen i snitt per innbygger har økt betydelig for plasskrevende varer til tross for at vi i forrige kapittel så at sysselsettingen ikke økte tilsvarende. Det er mulig at noe av lagervirksomheten i næringsparken forstyrrer bildet, men det har vi ikke grunnlag for å dokumentere. Skedsmo har den høyeste omsetningen per innbygger av plasskrevende varer. Dette henger dels sammen med tilbud langs E6 og dels henger det sammen med et økende antall plasskrevende varer i Strømmen Storsenter. Lørenskog taper andeler og det henger naturlig sammen med et svært godt tilbud av disse varene i nabokommunen Skedsmo sammen med en streng arealpolitikk i områder der denne type virksomhet har etterspurt areal for lokalisering men fått avslag fra kommunen (f eks Visperud). Vista Analyse 2019/21 26

27 Figur 4-2 Omsetning per innbygger av plasskrevende varer i et utvalg kommuner og landet, Prisjustert. Kilde: SSB/Vista Analyse Omsetningen i utvalgsvarer ser spesiell ut for Ullensaker på grunn av den store omsetningen på Gardermoen. Men til tross for at omsetningen øker på Gardermoen, så går omsetningen ned i kommunen. Se Figur 4-3. Omsetningen i snitt for landet og for Akershus fylke har ligget stabilt gjennom perioden fra 2008 til Ettersom omsetningstall for Ullensaker inkluderer omsetningen på flyplassen, har vi foretatt noen forenklede beregninger med utgangspunkt i noen av omsetningstallene på Gardermoen. Se Figur 4-4. Vi ser at dagligvareomsetningen er høy i Ullensaker, mens omsetningen av utvalgsvarer er betydelig høyere i Skedsmo. Høy dagligvareomsetning henger også sammen med handelsimport fra små nabokommuner. Figur 4-3 Omsetning i utvalgsvarer. Per innbygger Prisjustert (2017) Kilde: SSB/Vista Analyse Vista Analyse 2019/21 27

28 Figur 4-4 Stipulert omsetning etter fratrekk for omsetning på Gardermoen Kilde: SSB/Vista Analyse Omsetningen innen varer som brukes til sport, lek og fritid har vist en nedgang for landet, noe som også kan henge sammen med økt omsetning på nettet for nettopp fritidsvarer. Figur 4-5 Omsetning innen utvalgsvarer knyttet til fritid og sport. Per innbygger Kilde: SSB/Vista Analyse Omsetning innen bredt vareutvalg øker. Se Figur 4-6. Både på landsbasis, og i de største kommunene på Romerike har det vært en vekst i disse handelsbransjene. Utfordringen med hensyn til arbeidsplasser er at det skjer en teknologiutvikling som reduserer antall arbeidsplasser innen bransjen, men de nye handelskonseptene med bredt vareutvalg er de eneste vi har sett en økning innenfor. Mange av disse er kommet fra Sverige og for forbrukeren er de attraktive fordi de tilbyr bredt utvalg til lave priser. Her får man alt til hjemmefikseren, til kjøkkenet eller til hytta. Det skjer en viss omfordeling Vista Analyse 2019/21 28

29 mellom de enkelte konseptene. Mens noen har røde tall og legger ned, kommer andre til. Felles for kategorien er at de ofte er lokalisert i egne handelshus (big-boxes) i sentrums randsone, langs hovedveinettet og gjerne lett tilgjengelig fra boligområder. Med en lokalisering i et billig bygg på en billig tomt kan de også konkurrere med prisene på nettet og de overtar også omsetningen som har vært i butikker som har holdt høyere priser uttaler sjefen for COOP i Dagens Næringsliv at COOP har tjent for godt på vaske- og hygieneprodukter og at billigbutikkene har drevet ned prisene. Han sier til DN at det er «beintøff konkurranse i markedet». Billigbutikkene, som han kaller det har presset prisene. Men samtidig er disse igjen presset av prisene på nettet. Det er altså en sammenhengende kjede av effekter. Vinneren i markedet er billigbutikkene/butikker med bredt vareutvalg. Figur 4-6 Omsetning bredt vareutvalg 3 per innbygger Kilde: SSB/Vista Analyse 4.2 Omsetning i kjøpesentrene Omsetningen i kjøpesentrene i regionen varierer mye, mens Strømmen Storsenter og Jessheim Storsenter har høyest omsetning og trekker kunder fra store kundeomland. Strømmen Storsenter har gjennom de siste utvidelsene fått inn flere av de plasskrevende butikkene og storsenteret har også fått inn flere i kategorien bredt vareutvalg. Når prisene presses, er det forretningene med lave priser og bredt vareutvalg som trekker flest kunder. Vi ser en tydelig trend at det i kjøpesentrene blir færre butikker med utvalgsvarer og en økende andel butikker med bredt vareuvalg og tjenester. 3 Dette er en sammenstilling av flere varer som er plasskrevende og som inngår i flere av de andre figurene. Vista Analyse 2019/21 29

30 Figur 4-7 Omsetning i kjøpesentrene i regionen Prisjustert. Kilde: Andhøy kjøpsenterregister/vista Analyse 4.3 Et sterkt regionsenter Ullensaker er et sterkt regionsenter. Vi må trekke fra tax-free-omsetningen i søylen for Ullensaker i figuren under, men vi ser av omsetningen i de øvrige kommunene i Øvre Romerike at de alle har en omsetning under snittet for landet. Det betyr at de bruker regionsentrene (antagelig både Jessheim og Strømmen Storsenter) til handel slik at de eksporterer kjøpekraft. Det er derfor viktig at tilbudet i Jessheim er så godt og tilpasset behovene i nabokommunene at de slipper å reise lenger enn til Jessheim. Vista Analyse 2019/21 30

31 Figur 4-8 Omsetning etter kommune i Øvre Romerike og snitt for handelsregionen (Eidsvoll- Ullensaker). Kilde SSB/Vista Analyse Vista Analyse 2019/21 31

32 5 Planmessige føringer 5.1 Statlige føringer Staten har hatt bestemmelser for etablering av handel og kjøpesentre siden (Miljøverndepartementet, 1999)Først gjennom rikspolitisk retningslinje (RPR) fram til Deretter gjennom rikspolitisk bestemmelse (RPB) (Miljøverndepartementet (senere KMD), 2008) fram til 2018 og nå gjennom en mer generell statlig planretningslinje for areal og transport. (Kommunal- og moderniseringsdepartementet, 2018). Når etablering og lokalisering av varehandel generelt og kjøpesentre spesielt nå skal ivaretas av føringer for bolig, areal og transport innebærer det at det er et mål å se på en helhetlig plan. RPR fra 1999 hadde blant annet definert fire vareslag som unntak fra bestemmelsene, mens RPB fra 2008 hadde fjernet disse vareslagene i unntaksbestemmelsen fordi det erfaringsvis hadde vist seg vanskelig å definere hvilken bransje den økende andelen nye forretningskonsepter skulle defineres som, samtidig som innholdet i de som var innenfor unntaket syntes å omsette for en økende andel småvarer. Det ga sånn sett de som falt innenfor unntaket et fortrinn og kanskje også en skjerming mot konkurrenter som ikke var tillatt etablert med de samme rammebetingelser; billige bygg på billige tomter. 5.2 Regional plan for handel, service og senterstruktur Ny Regional plan for handel, service og senterstruktur i Akershus ble vedtatt etter en lenger planprosess. (Akershus fylkeskommune, 2018). I utgangspunktet hadde fylkesadministrasjonen lagt frem et forslag om en innstrammet definisjon av begrepet plasskrevende varer som ikke omfattet møbler og hvitevarer. I stedet foretok fylkestinget omformuleringer og endringer i plandokumentet som lå ved den politiske saksframstillingen. Fylkeskommunen anmodet kommuner som er direkte berørt av planen til å informere om de (fortsatt) har innvendinger mot den regionale planens mål. (Akershus fylkeskommune, 2019) Oslo kommune fremmet innvendinger til to punkter i planen da den var på høring mai Innvendingen gikk på parkeringsdekning. Gjeldene formulering er i tråd med Oslo kommunes holdning. Det andre punktet omfattet en utvidet definisjon av plasskrevende varegrupper. I siste høring fremmer Oslo kommune vesentlige innvendinger mot mangelen på definisjon av plasskrevende varegrupper i den omformulerte unntaksbestemmelsen Oslo kommunes innvendig i første høringsrunde var fylkesutvalgets forslag om å utvide definisjonen av hvilke varegrupper som var omfattet av unntaksbestemmelsen, fra biler, båter landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer til også å gjelde brunevarer, hvitevarer og møbler. Denne retningslinjen er endret ved at den ikke lenger er definert. Oslo kommune er like kritisk etter vedtatte endring. Oslo kommune mener at kombinasjonen av mangelen på definisjon av plasskrevende varer og svak retningslinje for parkering for disse områdene, bidrar til å undergrave selve den regionale planbestemmelsen 5.1 og planens hovedformål om å styrke sentrumsutvikling, hindring av byspredning og miljøvennlig transportvalg. (Oslo kommune, 2019). Vista Analyse 2019/21 32

33 5.2.1 Om innhold i planen Målet med ny regional plan er å motvirke bilavhengighet og sørge for god tilgjengelighet for de uten bil i tillegg til å styrke by- og tettstedssentrene for å unngå byspredning. Det skal legges til rette for at sterke og mangfoldige handels- og servicebedrifter skal lokaliseres etter en planlagt senterstruktur i sentrumsområder og mot kollektivknutepunkt. Et samspill mellom næringsliv, kultursektoren, miljøog bevaringsinteresser skal bidra til å skape attraktive, opplevelsesrike og relevante handels- og servicemiljø i sentrumsområdene. Områder utenfor byer og tettsteder for plasskrevende varegrupper skal ha så få parkeringsplasser per arealenhet at det ikke vil være mulig å etablere omfattende detaljvirksomhet i strid med denne planen. Krav til handelsanalyser Handelsanalyser må synliggjøre konsekvenser både for sentrumsområde de er en del av og for øvrig senterstruktur. Analysene må være sammenliknbare og ha en form og et innhold som gjør dem tilgjengelige for beslutningstakerne. Områder som avsettes for omsetning av plasskrevende varegrupper skal defineres og dimensjoneres med utgangspunkt i en egen handelsanalyse, Områdene skal avgrenses i kommuneplan med krav om tilhørende bestemmelser i plan som sikrer type handel brutto handelsareal, utnyttelsesgrad og parkeringsdekning. Dimensjonering av handelsareal skal tilpasses et regionalt handelsomland. Etableringer under kvm BRA utløser ikke krav om handelsanalyse. 5.3 Kommunedelplan Det pågår et arbeid med revisjon av kommuneplan for Ullensaker ( ). Planen foreligger som høringsutkast. (Ullensaker kommune, april 2019). I figuren under er det gjort et utdrag fra utkast til ny kommuneplan. Kjøpesentre med bruksareal over kvm skal ikke lokaliseres utenom områder med sentrumsformål. Ny regional plan har ingen definisjon av plasskrevende varer, mens det i utkastet til ny kommuneplan er opprettholdt en definisjon som er hentet fra fylkesdelplanen som var gjeldene tidligere. (Akershus fylkeskommune, 2001). Disse omfatter motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra hagesentre og planteskoler. Definisjon av plasskrevende varer sto i den opprinnelige bestemmelsen fra departementet i 1999, men ble tatt ut i de nye bestemmelsene fra Fra 2018 er de også tatt ut av den nye regionale planen i Akershus. Vista Analyse 2019/21 33

34 Figur 5-1 Utdrag fra utkast til ny kommuneplan. Handel og kjøpesentre Kilde Ullensaker kommune I møte i formannskapet i Ullensaker kommune , ble utkast til nye kommuneplanbestemmelser drøftet. Det ble fremmet forslag til endringer i kommuneplanen på flere felt, hvorav to punkt angår varehandel. Formannskapet ønsker nærmere redegjørelse for enkelte punkter i kommuneplanbestemmelsene før saken kommer til endelig behandling. Følgende vedtak ble fattet, se Figur 5-2. (Ullensaker kommune, 2019b) Figur 5-2 Vedtak i formannskapet i Ullensaker kommune Kilde Ullensaker kommune Vista Analyse 2019/21 34

35 Figur 5-3 Kommuneplanens arealdel. Jessheim. Kilde Ullensaker kommune Byplan Jessheim 2030 Hovedtema i byplanen er «Den levende byen». Tiltaksområdet inngår som del av byplanen (Ullensaker kommune, 2014). Det skal legges til rette for utvikling av attraktive byrom/parker med gode forbindelser. Om tema handel står det spesifikt at det er åpnet for detaljhandel i områdene i søndre del av Jessheim næringspark. Vista Analyse 2019/21 35

36 Figur 5-4 Utdrag fra Byplan Jessheim Kilde Ullensaker kommune Områdene langs E6 er vurdert som verdifulle arealreserver for byen som det bør husholderes med for å dekke fremtidige behov, står det i planen. Områdene er godt eksponert men samtidig støyutsatt. Området er aktuelle for lokalisering av lokalmedisinsk senter/tilgrensende virksomheter/private helseforetak ifølge planen. 5.4 Tiltaksområdet I bestemmelsene til gjeldende kommuneplan står det følgende: Jessheim sør (område 29). Det tillates ingen bebyggelse innenfor miljøsonen langs E6. Det må dokumenteres tilfredsstillende kollektivtilbud dersom det skal tillates reiseintensiv virksomhet (slik som f.eks. lokalmedisinsk senter) innenfor området. Det tillates plasskrevende handel jf. den til enhver tid gjeldende fylkesdel/regional plan for handel integrert i bygning til blandede formål. Det er vedtatt reguleringsbestemmelser for området (Ullensaker kommune, 2017). Formålet er kombinert bebyggelse- og anleggsformål. Det er tillatt etablering av 800 boenheter, forretning men ikke kjøpesenter og tjenesteyting. Det tillates kvm BRA detaljhandel. Tjenesteyting kan være helserelaterte tjenester og spesialisttjenester (fysioterapi, kiropraktor, lege, tannlege, treningssenter, frisør, hudpleie, fotpleie, kafe/restaurant/pub, kontorer, undervisning, forsamlingslokale, barnehage og utstillinger mv. Det tillates kvm plasskrevende handel, i tråd med den til enhver tid gjeldende fylkesdelplan/regional plan for handel. Handelen skal være integrert i bygning til blandet formål. Skisse til utbyggingsplan fremgår av figuren under Figur 5-6. Vista Analyse 2019/21 36

37 Figur 5-5 Jessheim Sør. Tiltaksområde merket 29. Kilde Ullensaker kommune Figur 5-6 Utbyggingsplanene Kilde Plan1 Vista Analyse 2019/21 37

38 5.5 Planmessige uoverensstemmelser Det vil være den til enhver tid gjeldende plan som er førende. Det er siste vedtatte plan som skal gjelde. For Ullensaker vil sist vedtatte plan bli kommuneplanen. Den nest siste er regional plan. Kommuneplanen er imidlertid ikke i tråd med den regionale planen. I den regionale planen er begrepet plasskrevende varer som det henvises til i reguleringsplanen ikke definert. Det er opp til hver enkelt kommune å definere begrepet dersom kommunen ønsker det. At Akershus vedtok å ikke definere plasskrevende varer er i tråd med departementets retningslinjer fra 2008 (Miljøverndepartementet (senere KMD), 2008). Utkast til ny kommuneplan er imidlertid i tråd med rikspolitiske bestemmelser fra 1999 (Miljøverndepartementet, 1999) og den forrige fylkesdelplanen (Akershus fylkeskommune, 2001). (Figur 5-2). Det kan bli en utfordring fordi det knytter seg gode begrunnelser, og mange erfaringer er høstet mellom 1999 og 2019 som har bidratt til at definisjonen av plasskrevende varer er fjernet, først av departementet og deretter av fylket. Lokalisering av forretninger med bredt vareutvalg har vist seg ikke å være enkelt og det er ulike rammebetingelser for ulike forretningskonsepter i ulike fylker. I Akershus har man nå valgt å ikke definere begrepet plasskrevende til spesifikke vareslag, og årsaken kan ligge i bransjeglidningen og definisjonsmessige utfordringer. Mens Biltema er registrert med bransjekoden byggevare sammen med for eksempel Jula, Maxbo og Gausdal landhandel, mens BilXtra har samme bransjekode som Dekkmann. Europris, Kjell & Co og Claes Ohlson er definert under bransjekoden bredt vareutvalg. Jysk har samme bransjekode som Skeidar, møbler. Bransjekode er i prinsippet en riktig måte å sortere konseptene etter slik at man unngår administrativt skjønn. Men det er i økende grad vanskelig å definere konseptene med bredt vareutvalg etter bransje. Dette gjør det utfordrende å definere plasskrevende varer Kan Grenlandsmodellen være et alternativ? Mange kommuner vil stå overfor samme problemstilling som Ullensaker nå gjør. Skal de følge de gamle bestemmelsene med definisjon av plasskrevende varer eller skal de velge en annen modell. Flere fylker har brukt NACE-koder og/eller minimum/maksimum bruksareal i sine planbestemmelser. I stedet for å beskrive et vareslag som for eksempel byggevarer har fylket/kommune brukt NACEkoden til SSB som for denne varekategorien er Dersom trelast er inkludert gjelder NACEkode På den måten unngår man en diskusjon om hvorvidt gjeldene tiltak faktisk er en byggevareforretning eller noe annet. Det pågår en bransjeglidning der de plasskrevende virksomhetene har stadig større andeler av sine vareutvalg innen småvarer/utvalgsvarer og motsatt: at butikker med utvalgsvarer selger en økende andel store varer. Det gjør planarbeidet vanskeligere. Det knytter seg ulike modeller til at noen benytter vareslag, noen benytter NACE-koder og andre benytter bruksarealstørrelse (med eller uten vareslag/nace-kode). I Grenlandsmodellen er det benyttet minimum bruksareal for det ene og andre vareslaget og maksimum bruksareal for andre vareslag. På denne måten kan en gjennom interkommunalt samarbeid bli enige om en fordeling av handelstilbudet i de ulike nærings-/handelsfeltene. Grenlandsmodellen er et eksempel på hvordan en kommune kan effektuere rammebetingelser som gir en mer direkte effekt. Grenlandsmodellen omfatter planbestemmelser og retningslinjer for Vista Analyse 2019/21 38

39 handel og tjenesteyting gjeldende for Skien, Porsgrunn, Siljan og Bamble kommuner. Grenlands-modellen er nedfelt i lovdata og har dermed juridisk virkning. ( Som hovedprinsipp omfatter planbestemmelsene handel etter volum og ikke etter vareslag. For ett område er minste tillatte bruksareal m 2, for et annet område er minste tillatte bruksareal m 2 og for en tredje områdevariant er minste tillatte enhetsstørrelse m 2. Prinsippene skiller seg fra andre regionale planer ved å ikke differensiere på vareslag men på bruksareal, men i stedet benytte arealstørrelse. Vista Analyse 2019/21 39

40 6 Hva skjer med sentrum? 6.1 Hvilke utviklingstrekk ser vi i dag? I dette avsnittet oppsummerer vi noen hovedtrekk i utviklingen og virkninger for sentrum. Endring i vareslag hos de store reduserer omsetning for de små Endringer innen konseptet plasskrevende varer har gitt store utslag på sentrumshandel. For eksempel tilbyr trelasthandlere tekstil- og interiørvarer og plantesentre tilbyr dyrefór. Ettersom trelasthandlere og plantesentre kan etableres på billige tomter i billige bygg, vil de få et konkurransefortrinn fremfor tekstilforretninger og dyrebutikker som er lokalisert i dyre lokaler (for eksempel i kjøpesentre). Sistnevnte vil derfor møte økende konkurranse når den plasskrevende virksomheten justerer kurs og tilbyr deres varer. Økt netthandel gir økt prispress Netthandel bidrar til en stadig sterkere konkurranse på pris. Netthandel øker prispresset fordi kunden enkelt søker den tilbyderen som har lavest pris. Og de forretningene som kan lokaliseres i et lager på en billig tomt utenfor sentrale strøk, får et økonomisk fortrinn. Økt prispress gjør det enda vanskeligere å operere med tilbud i dyre lokaler. Det bidrar også til økt press på sentrumshandel der arealprisene er høye. Stadig flere bransjer er forsvunnet fra gateplan tydeligst i mindre byer (musikk, film, dyrebutikker, bøker, sport, fashion m fl). Ettersom omsetningen i varehandelen går ned og prisene presses, blir det stadig viktigere å tilby varer til konkurransedyktige priser. I områder med lavt inntektsnivå blir dette enda viktigere. Sterke klyngedannelser Det økende prispresset sammen med byspredningen har bidratt til oppblomstringen av handelstilbud utenfor sentrumskjernen. Først var det kjøpesentrene som ble lokalisert her, men senere har forretninger med bredt vareutvalg trukket ut av sentrum. Flere av konseptene er svenske, der lokaliseringspolitikken har vært annerledes. Men den betydelige bransjeglidningen har gjort det vanskelig å få rammebetingelsene («kjøpesenterstoppen») til å dekke opp den utflytende lokaliseringstrenden. Kommuner har utvidet sentrumssonen, fylkene har valgt ulik definisjon av plasskrevende varer og myndighetene har endret politikken. Dette har gitt store ansamlinger av big-boxes i bysentrums randsone. I Figur 6-1 er byggene samlokalisert med felles parkering og felles adkomst. Det er en gunstig løsning. Disse byggene er svært uegnet for lokalisering i sentrum, da de skaper dødrom i gateplan. Vista Analyse 2019/21 40

41 Figur 6-1 Felles big-boxes i Lillehammer for Jula, Jysk, Bohus og Europris. Arealeffektiv bigbox. Kilde Vista Analyse Lav omsetning per kvadratmeter i big-boxene Vista Analyse har gjennomført en arealbruksanalyse for prosjektsamarbeidet Mjøsbyen der vi erfarte at omsetningen i big-boxene var betydelig lavere per kvadratmeter enn i kjøpesentre og strøksgatene. Det betyr at selv om bygningsmassen er stor, så er omsetningen anslagsvis 50 prosent av den vi har i kjøpesentrene. I attraktive bysentrum og mellomstore kjøpesentre ligger omsetningen på et snitt rundt NOK per kvadratmeter, mens den i big-boxene ligger på mellom 15 og per kvadratmeter. Det betyr at selv om byggene er store, så er omsetningen relativt lav. (Vista Analyse, 2018) Forbruksendringer fra varer mot tjenester Vi ser endringer i forbruket mot kjøp av tjenester på bekostning av varekjøp. Mange kjøpesenteraktører er allerede i gang med å justere innholdet fra varer til tjenester. Dette øker potensialet for et tilbud i sentrum, ikke for varer men for tjenester. Mens planbestemmelsene omhandler handel av varer og ikke handel av tjenester, er det en mismatch mellom planbestemmelser og markedet. I løpet av de siste tiårene har det skjedd en stor endring i Storgata på Jessheim. Mens gata lå nærmest øde i årene etter at storsenteret ble etablert, er det i dag et sammenhengende uteliv med serveringssteder langs hele miljøgata. Her har krefter i kommunen gjort en strålende jobb. Alternativet kunne vært en lang rekke med konsepter med bredt vareutvalg, dagligvareforretninger eller eiendomsmeglere slik vi ser i Strømmen sentrum. Jessheim fremstår med et sentrum som er attraktivt og helt i pakt med tiden. Her har man utnyttet de stedlige fortrinn med miljøgate og lav trehusbebyggelse som er godt egnet for servering og uteliv. Strømmen sentrum derimot har regulert sentrum med næring i første etasje og boliger over. Når første etasje i tillegg skal være høy, blir det ekstra negativt med butikkene med bredt vareutvalg og plasskrevende varer i sentrum. Det skaper dødt bygulv og lav attraktivitet. Med de nye trendene mot økt kjøp av tjenester er det servering og service som bør inn i bysentrum. Vista Analyse 2019/21 41

42 Figur 6-2 Storgata på Jessheim eksempel på god transformasjon fra handel til tjenesteyting i tråd med trendene. Kilde Vista Analyse Vista Analyse 2019/21 42

43 Figur 6-3 Eksempler fra Strømmen sentrum. Butikker med bredt vareutvalg i sentrum. Kilde Vista Analyse Gjenbruk og leie - delingsøkonomi Det er registrert en stor økning i det som omtales som delingsøkonomi de siste årene. Digital plattform, ledige ressurser og privatpersoner er kjennetegn ved delingsøkonomien. Utfordringen med delingsøkonomien er at den ofte skjer utenfor den omsetningen som registreres offentlig, selv om den i økende grad er registrert (bolig, fritidsbolig, bil, festklær, utstyr m v). Vista Analyse har beregnet verdien på delingsøkonomien til rundt en halv milliard i 2015 med en sterkt økende tendens forventes delingsøkonomien til å utgjøre mellom 30 og 50 milliarder i (Vista Analyse, 2016). Det forventes at en økende andel av handelen vil skje på denne måten i fremtiden. Det betyr at handel ikke kan forventes å bidra til byliv i årene som kommer. I tillegg til deling er gjenbruk en viktig trend. er en nettaktør med sterk vekst. Økende tendens til brandbuilding med show-rooms i bysentrum Det er en økende tendens til bruk av showrooms i de store byene. Mens paradegaten i Paris preges av showrooms for biler, preges Karl Johan i Oslo av en rekke brand-stores innen bekledning; Hagløf, Bergans, Norrøna og Fjällreven er eksempler på dette, men det er også en rekke tilbud innen det såkalte high-end-segmentet som Hermes, Louis Vuitton, Burberry, Gucci m fl. På Champs Elysées har show-rooms for biler tatt mye arealer de siste årene. De store bilmerkene stiller ut nye biler i showrooms i gigantlokaler i Paris, som Citroen Flagship Showroom på Champs Elysées som viser biler over mange etasjer. Vista Analyse 2019/21 43

44 Dette illustrerer at de forretningskonseptene som ihht til planbestemmelsene i Norge legges utenfor bykjernen, nå er på vei inn i paradegatene i de store europeiske byene. Figur 6-4 Champs-Èlysées, show-rooms for biler Kilde Figur 6-5 High-end-shopping i Oslo brand stores. Kilde Dette er indikasjoner på at de store byene utvikler seg noe annerledes enn de mellomstore og mindre byene. Desto mindre byer, desto mindre sannsynlig at byen vil være attraktiv for ulike brandstores. Mange konkurser Gjennom 2017 og 2018 er det registrert et stort antall konkurser innen varehandelen. TilBords, Moods of Norways, Enklere Liv, MX Sport, Nille, Indiska, Jernia, Power, Gresvig og PM er eksempler på butikkonsepter som ikke har hatt tilstrekkelig omsetning4. Sist ut er XXL som har hatt økonomiske utfordringer høsten Dels skyldes dette overetablering i bransjen, omfordeling (noen konkurreres ut), dels en eierstruktur med blant annet oppkjøpsfond (har høy gjeld) og dels tilbudsrush, men først og fremst en økende konkurranse på pris der netthandelen er vinneren og små marginer. Omfordelingen går fra mange til færre butikker, men også fra denne typen utvalgsvarer til butikker med bredt utvalg. Økt differensiering innen enkelte bransjer Det skjer endringer internt innen ulike bransjer. Under har vi eksemplifisert noen bransjer som er i sterk endring. Innen møbelvarehus-kjeder skjer det endringer. Noen hovedtrekk skiller seg ut: 4 Dagens næringsliv, ulike datoer f eks , , og Vista Analyse 2019/21 44

45 Noen har show-rooms i sentrum med varehenting på byeksterne lager Noen har rene møbelkonsepter uten småvarer Noe utvikler seg i retning av bredt vareutvalg (småvarer, jernvarer mv) Innen sportsbransjen skjer det også endringer: Noen konsepter omfatter mega-stores med prisgunstige varer og stort utvalg som presser prisene ned blant annet på grunn av store innkjøp utenfor landets grenser (altså utenom importører). Økende antall nettleverandører innenlands og utenlands. De tradisjonelle sportsforretningene som har ligget i sentrum og i kjøpesentre merker økt press på pris og stadig flere av disse legges ned. Noen konsepter ser ut til å spesialisere seg og tilbyr en blanding av spesialvarer og tjenester. Eksempler: Jakt; spesialforretning innen våpen, ammunisjon, herunder kurs og trening mv. Langrenn; personlig oppmålt utstyr, teknikk-kurs, treningskvelder og arrangement for eksempel felles reise og service til turrenn. Padling; uttesting og tilpasning av utstyr, teknikk-kurs og fellesturer. Fiske; spesialutstyr flue/agn osv, utleie, kurs og tilrettelegging for fisketurer. Sykkel; testing av utstyr, veiledning og tilpasning av utstyr, felles reise og service til sykkelritt, treningskvelder mv. De store aktørene tar store markedsandeler og de tar samtidig også nisjevarer fra annen faghandel. Salg av fór tas i dag inn i sportsbutikker av typen megastores. Innen trelasthandelen skjer det økt differensiering Med et bredere tilbud innen interiør og utstyr, kan trelastbutikkene tilby et større utvalg innen hus og hjem med trelast, fargehandel, interiør, båtutstyr osv. Vi ser eksempler på trelastlevererandører som leverer prisgunstige alternativer ved å øke sine tilbud innen sektorene VVS, motordrevet hageredskap og landbruk. Noen konsepter har også utviklet store distribusjonssystemer som gjør at de leverer varer over store geografiske områder og som netthandel. De virkemidlene (areal)planleggere har til rådighet fanger ikke opp alle markedsstyrte trender, og utviklingsmønstre og virkemidlene er derfor ikke alltid tilstrekkelig til å styre utviklingen. Det gjør planarbeidet utfordrende. 6.2 Redder handelen sentrum? Når vi ser på utviklingen i omsetningen i varehandelen tilbake til 2002 og sammenlikner utviklingen i bolker fra 2002 til 2008, fra 2008 til 2014, fra 2014 til 2017 ser vi at det etter en periode da nordmenns forbruk økte betraktelig samtidig som det kom mange nye varer inn i markedet (flatskjerm, smarttelefoner, rimelig konfeksjon osv), bidro oljenedgangen fra 2008 til en betydelig nedgang i omsetning i varehandel. De siste årene har den stabilisert seg. Vista Analyse 2019/21 45

46 Figur 6-6 Utvikling i omsetning etter noen vareslag 2002 til Prisjusterte tall Kilde SSB/Vista Analyse Med utgangspunkt i det faktum at omsetningen i varehandelen reduseres, er spørsmålet hva kan ellers redde byers og tettsteders sentrum? Bakgrunnen for målet om å trekke handelsvirksomhet til bysentrum er at det bidrar til økt sentrumsaktivitet (økt bruk av sentrum). En undersøkelse gjennomført i England, har en mer nyansert analyse av hva som skaper vitalitet i bysentrum. (Sivaev, 2013) Den konkluderer med at antall arbeidsplasser lokalisert i sentrum er en kritisk suksessfaktor for bysentrums vitalitet. Og viktigst av disse er kontorarbeidsplassene for både offentlig og privat sektor. Å lokalisere kontorarbeidsplassene i sentrum av byer og tettsteder gir flere kunder i bysentrum, noe som igjen gir godt grunnlag for handel og service. Analysen fra England konkluderer med at de mest vitale bysentrene er de som har et høyt antall kontorarbeidsplasser ved de kollektive knutepunktene. En slik lokalisering bidrar til økt bruk av kollektive transportmidler (redusert bilbruk) hos de ansatte og et bedre grunnlag for handel og service i bysentrum forårsaket av at det er flere folk i gatene. Det er altså viktigere å lokalisere kontorarbeidsplasser i sentrum enn varehandel. Etterspørsel etter handelstjenester, servering o.a. kommer som en konsekvens av at det er mennesker i sirkulasjon i området. Byfortetting gir samfunnsøkonomiske verdier knyttet til nyttevirkninger av miljøøkonomiske verdier, sosiale verdier og økonomiske verdier. Menon har studert hvilke effekter som oppnås når individer kommer tettere hverandre og hvordan økt tetthet genererer mer vekst. (Menon Economics, 2017) Menon konkluderte med at det ikke er en entydig sammenheng mellom fortetting og samfunnsøkonomiske verdier. Men de peker på at økt tetthet fører til høyere lønn, lavere offentlige utgifter, lavere energiforbruk og nedgang i konsumpriser. Samtidig som urbaniseringen har pågått for fullt, har bosettingen i områdene rundt byene vokst. Boligområdene beslaglegger store arealressurser og fremtvinger transport mellom boligområdene Vista Analyse 2019/21 46

47 og arbeidsplassene inne i byen. Arbeidsplassene lokaliseres utenfor sentrumssonen, og dermed øker forvitringen i sentrum. Når stadig flere boliger og virksomheter flytter ut av byene generes et økende transportbehov. Byspredning har pågått i flere tiår. (Squires, 2002) Det arbeides målrettet for å snu utviklingen med spredning av boliger og arbeidsplasser i de tettest befolkete områdene, noe som gjenspeiles i blant annet areal- og transportplaner i mange byregioner.. Men er det riktig å ha så stor fokus på arealbruk og lokalisering og så liten fokus på å gjøre bysentrum attraktiv for handel? Byenes visuelle og funksjonelle attraktivitet blir en stadig viktigere sentral faktor for å oppnå økonomisk vekst. I Urbaniseringsgraden påvirkes av flere faktorer. Med mer attraktive og funksjonelle bykjerner, flere arbeidsplasser i sentrum og bedre kollektivtransport, følger en økende interesse hos unge for å bo urbant, og for kunnskapsarbeidere for å arbeide urbant. Dette gjør at bosettingen i økende grad klumper seg i eller nær byene. Tidligere industriområder har blitt transformert til boliger, offentlige rammebetingelser har reversert utflytting av varehandelen fra sentrum og bedre kollektive transportmidler har bidratt har bedre tilgjengelighet til bysentrum. Gitt denne trenden vil det være viktig i et tidsperspektiv fram mot 2030 og 2050 å legge til rette for boligbygging i by og tettsteder gjennom fortetting. Dette vil igjen bidra til økt etterspørsel etter varer og tjenester i sentrum, som stimulerer økonomisk vekst og sysselsetting. På den måten kan den handelen som de siste tiårene er etablert utenfor sentrum trekkes tilbake mot sentrum. Utfordringen er at myndighetene forsøker å gjøre det motsatte; først handel og deretter aktivitet. 6.3 Økt netthandel går mest utover sentrumshandelen Økt netthandel har begynt å påvirke omsetningen i Norge. Mat, klær, møbler, elektro sammen med foto og musikk/film er eksempler på varer som er i ferd med å forsvinne helt eller delvis fra butikk. Men mottrenden er show-rooms, outlets og digitale forretninger. Til og med netthandelsgiganten har åpnet flere fysiske butikker i gateplan etter mange år som ren nettbutikk, med et organisert innhold som er annerledes enn andre bokhandlere. Utvikling av ny teknologi og tilrettelegging for rask handel er to sentrale tendenser som har preget varehandelen i Norge det siste tiåret. Et eksempel på denne utviklingen er norske forbrukeres handel over nett. Statistikk fra SSB viser at omsetningen fra netthandel har doblet seg på få år på landsbasis, fra 8 milliarder i 2009 til 21 milliarder i Etter hvert som store nettaktører har dukket opp i Europa, både i form av nye etableringer og økt tilstedeværelse fra store multinasjonale selskaper, har kostnader og tidsbruk for transport av varer gått ned, noe som har bidratt til å gjøre netthandel mer attraktivt. Amazon var i utgangspunkt en logistikk-aktør. I årlige spørreundersøkelser siden 2009 finner SSB at andelen nordmenn som har handlet over nett i løpet av det siste året (i alderen år) har gått fra 67 prosent til 75 prosent (SSB, 2017). Statistikken antyder derfor at en stor del av den økte omsetningen i de senere år skyldes at de som handler på nett bruker mer penger enn tidligere. Omsetningen fra netthandel på landsbasis utgjør likevel en beskjeden andel av total omsetning fra detaljhandel, og var i 2017 på 4 prosent. Til sammenlikning utgjorde handel med klær 6,5 prosent, sportsutstyr og fritidsbåter 4 prosent, elektriske husholdningsapparater 3,5 prosent og dagligvarer 37 prosent. Det store spørsmålet i bransjen er når Amazon kommer til Norge og hvor de velger lokalisering. Vil for eksempel Gardermoen-området være et alternativ? I så fall kan vi se for oss et lager av samme dimensjon som andre hovedlagre i Ullensaker. Og hva skjer da med butikkene i sentrum, som har langt høyere husleie enn den Amazon vil få om de etablerer seg på Gardermoen næringspark. Det Vista Analyse 2019/21 47

48 blir vanskelig å konkurrere mot de nye handelskonseptene, og det blir viktig å sørge for at det er butikkhandel igjen der folk kan handle selv. Figur 6-7 COOP sitt hovedlager i Ullensaker Kilde Vista Analyse Figur 6-8 Varelager hos Amazon Kilde Google.com Økt fokus på komparative fortrinn En del diskusjonen om regional utvikling har de siste årene dreid seg om hva som er viktigst for en regions økonomiske utvikling flere mennesker eller flere bedrifter. For regionalt næringsutviklingsarbeid kan det være viktig å gå bakenfor denne diskusjonen ved å spørre hva kan regionale aktører gjøre for å påvirke regionens attraksjon til både mennesker (boligpreferanser) og virksomheter (lokaliseringspreferanser) Michael Storper (Storper, 2013) påviser at den økende globaliseringen gjør at regional utvikling dels avhenger av at regionale aktører reflekterer bevisst om hva som skal til for å løfte stedes attraktivitet. Alle aktører må lære av, imitere andre og videreutvikle egne styrkepunkter. Den økte betydningen av økonomisk refleksjon gir aktørene større muligheter til å påvirke den økonomiske utviklingen, samtidig som rammene for egen utvikling er begrenset av de tunge samfunnsmessige drivkreftene som omgir dem. Vista Analyse 2019/21 48

49 Men også teorier som tar utgangspunkt i bedriftsetableringer gir grunnlag for utvikling av politikk for regional vekst. Michael Porters «Competetitve Advantage of Nations» var en viktig inspirasjonskilde for mange byregioners arbeid med å styrke næringsliv og bedriftsetableringer. (Porter, 1990) Porter populariserte ideen om at bedrifters lokaliseringsvalg ikke bare er avhengige av ressurser, lønnskostnader og makroøkonomiske rammebetingelser, men vel så mye samhandlingen i geografiske næringsklynger. Porters resonnement ble videreutviklet av Nobelprisvinneren Paul Krugman, som påviste at geografisk nærhet mellom virksomheter kan være viktig for deres konkurranseevne. (Krugman, 1997) Både Porters og Krugmans teorier har hatt stor påvirkning på politikkutformingen og hvordan byer og regioner forholder seg til sin konkurransedyktighet og evne til å tiltrekke seg bedrifter. Empiriske studier viser at økning i utdannet arbeidskraft i ett område øker produktiviteten i omliggende områder, og at effekten er sterkere jo nærmere en kommer området der kompetansehevingen skjer. (Rice, 2006) Med økt sentralisering vil det alltid være et element av kamp om knappe ressurser, og en effekt kan være at byene henter arbeidskraft, kompetansen og kapital i regionen rundt. Byvekst kan også stimulere relokalisering av produksjon fra byer til mindre steder gjennom at økt trengsel gir køkostnader og høyere arealkostnader, og dermed relativt lavere kostnader utenfor byene. Det kan gi mindre byer konkurransefortrinn. (Illeris, 2002) Hvilken betydning har dette for regionen? Mye av denne teorien trekker i retning av at det er grunnlag for vekst i de største byene men at det er svært viktig å ikke alene ha virkemidler for lokalisering uten også å tilrettelegge for næringsutvikling og vekst. Handelen har utfordrende tider i møte og det er viktig å tilrettelegge for at den kan være levedyktig. Handelsnæringen søker nå rimelige tomter og god eksponering mot et tilstrekkelig stort kundegrunnlag. I sentrum bør det stimuleres til utvikling for servering, tjenester, kontorarbeidsplasser og boliger. Transport Varehandelen har lenge vært transportgenererende. De fleste bruker bil når de handler. En gjennomsnittsfamilie frakter om lag 4 tonn dagligvarer hjem hvert år, og dagligvarer utgjør rundt en tredel av vareforbruket målt i kroner. Da er det god grunn for å bruke bil. Med økt tilflytting til byene reduseres privatbilforbruket mens det kollektivet systemet øker i omfang. Med økt netthandel forventes det en tilrettelegging av pick-up-points der varer utleveres. Disse er ofte lokalisert i industri-/lagerområder særlig for elektro, møbler og andre storvarer. Dette gir transportarbeid til sentrumseksterne områder for varer som kjøpes sjeldent, mens dagligvarer leveres til bolignære og stasjonsnære pick-up-points. Vi har i Norge sett stadig færre dagligvarekjeder som har kontroll på flere ledd i produksjon, distribusjon og salg (f eks Asko/Norgesgruppen), noe som har redusert transportarbeidet i varelevering til dagligvareforretningene. Der Prior, Tine, Gilde m fl leverte varer i hver sine biler, tar i dag Asko-bilene hele varespekteret inn i hver butikk. Med økt andel netthandel av dagligvarer kan dette Vista Analyse 2019/21 49

50 transportarbeidet reduseres ytterligere. Men utviklingen kan påvirke lokal- og nærsentrene. Dette innebærer flere større lagerbygg langs hovedårene. 6.4 Alt er i bevegelse Fremtidens varehandel kommer til å bli svært annerledes men vi vet lite om hva fremtiden bringer. Til det er endringene i dag for store. Det vi vet er at alt er i bevegelse. Med referanse til figuren under er status i dag at det knytter seg usikkerhet til: Ø Utstilling av varene skjer det på nettet, i show-rooms i bysentrum eller på lager utenfor byene? Ø Service og kundebehandling vil fremtidens kunde ønske dialog om varen ansikt til ansikt, via nett-chat eller vil man i større grad gjennomføre self-service? Ø Hvor vil varene være plassert/lokalisert? I butikken, i lager utenfor sentrum eller på lager bak butikklokalene? Prismessig vil det være grunn til å anta den beste prisen til kunden oppnås ved at varen er lokalisert i rimelige bygg på rimelige tomter. Ø Hvordan vil varen bli transportert? Vil vi reise og hente varen i butikk, på et pik-up-punkt, på et lager bak butikklokalet eller vil varen bli fraktet hjem til oss? Varene skal uansett fraktes og det er grunn til å anta den mest miljøvennlige lokaliseringen vil være nær en hovedvei. Figur 6-9 Framtidig organisering av varer og transport Kilde Dyrvik arkitekter /Vista Analyse 6.5 De plasskrevende varegruppene er på vei inn i kjøpesentrene Mens flere av de arealkrevende forretningene har valgt en lokalisering inne i kjøpesentrene og er tilfreds med en slik strategi, har f eks Biltema valgt en lokalisering med store bygg godt synlig fra hovedvei slik at konseptet samtidig er godt eksponert mot nye kunder. Flere møbelvarehus vurderer Vista Analyse 2019/21 50

51 i dag nye konsepter og reduksjon i antall enheter. IKEA har stoppet sin etableringsstrategi i påvente av nye mulige konsepter med mer netthandel. IKEA tester også ut ulike sentrumsalternativer uten å lykkes med det. I motsetning til Biltema så har andre aktører valgt samlokalisering i felles bygningsstrukturer og felles parkering. Dette gir en mer effektiv arealutnyttelse. Big-boxene har lav arealeffektivitet Big-boxene har som regel er relativt lav omsetning per kvadratmeter. De beslaglegger mye areal men har lavere økonomisk lønnsomhet. Omsetningen ligger i snitt på om lag NOK 60 mill per enhet per år. Likevel har de ofte høy betalingsvillighet for en god tomt. Der noen ønsker å ha en unik beliggenhet for å ha et konkurransefortrinn overfor andre, søker andre samlokalisering med komplementære tilbud. Økt netthandel gir økt behov for lager og nye logistikkutfordringer the last mile Mens vi de siste årene har vi sett en utstrakt bruk av privatbil i handlereiser, kan vi om få år ha fått en situasjon der det er selger som frakter varene ut. Dette gir helt nye logistikk- og trafikkmønstre. Videre kan det resultere i økt lagerbeholdning regionalt og mindre butikkareal. I en strategi som ivaretar en slikt mulig utviklingsscenario, vil det være naturlig å skille mellom handel med høy andel netthandel og lager fra handel med butikk. Lokalisering av pick-up-punkter der kunden kan hente varen blir et element i strategien, mens samlokalisering av mange forretninger slik at det blir enkelt å tilrettelegge for tilbringertjenester til kunder blir et annet element i strategien. Det er mye snakk om «the last mile» som trekker opp de kostnadsmessige utfordringene knyttet frakt hjem til kunden. Utviklingen går svært raskt og endringer inntrer før planperioden er over Trendene snur for tiden fort og det er handelsaktørene og innovatørene som er raskest ute med å tilpasse seg nye rammebetingelser. Lokaliseringsbestemmelser kan fort kan gå ut på dato. Nye handelstilbud inn i sentrum Etter noen år med butikkdød i sentrum, dukker det nå opp nytt innhold bak vinduene i strøksgatene. Show-rooms og brand stores, begge deler ofte uten nevneverdig inntjening, men med mål om å presentere produktene sine til forbipasserende i travle bygater. For å trekke disse til bysentrum er det viktig med gjennomfartsårer med god sirkulasjon av mennesker. Handel og service Rammebetingelsene for varehandel har ikke innbefattet service og tjenesteyting. Med en økende andel service og tjenesteyting kan det være en fordel å trekke inn slike tilbud i rammebetingelsene. Det kan innebære at det i sentrumseksterne handelsbygg ikke skal være tillatt med servering, mens det i bysentrum bør legges like stor vekt på tilrettelegging for servering, treningssenter og kultur langs bygulvet som handel. Nye store aktører forventes å prøve seg i det norske markedet Det er ingen hemmelighet at Amazon er på vei inn til Norge, men det er også andre store internasjonale aktører som vurderer muligheter for etablering. Fellestrekket for disse er at de i motsetning til alle de svenske konseptene, har langt større arealbehov og betydelig lagerkapasitet i byggene. Vista Analyse 2019/21 51

52 I en strategi for varehandelsetableringer kan det være relevant å vurdere hvor stort arealbehov det skal være anledning til å etablere på hvilke områder. Bygulvets kvalitet er svært viktig Målet må være å skape liv i sentrum. Det skjer gjennom boliger, kontorarbeidsplasser, handel og service. For å trekke folk til sentrum er sentrums kvalitet viktig. Dette er et viktig fortrinn for Freiburg som har lykkes med å holde handel i sentrum. Fortauene bør være brede, gangakser bør utvikles smart i forhold til strøksgatene, uterommene må være attraktive og offentlig sektor må trekke sin virksomhet inn i sentrum. Det er plansmart å samlokalisere service og tjenesteyting og ikke minst kommunal virksomhet i et kompakt sentrum og tilrettelegge boliger for unge i sentrum. Convinience Faktoren convinience står helt sentralt når kundene velger sitt handelssted. Bredt utvalg, god pris og god tilgjengelighet sammen med et hyggelig miljø er viktig. Og det er spesielt viktig for en travel barnefamilie. I en strategi for lokalisering av handel blir det viktig å vurdere hele helhetsbildet handlereisen fra hjem/jobb til butikk. Noen varer er tunge å frakte hjem og andre er enkle å ta med på buss/tog. Dette har ligget til grunn i Freiburg-strategien der for eksempel ski og sykler er vurdert som plasskrevende varer. En familie på fire frakter også hjem flere tonn dagligvarer i året. Dersom rammebetingelsene bidrar til å ivareta den praktiske delen av handleturene ved siden av den miljømessige, så er planen god. Samlokalisering i nærings- og bransjeklynger gir en transportgevinst ved varetransport i Storhandelshus. Bransjeklynger gir et godt utgangspunkt for felles uttransportering av varer hjem til kunden eller til et pick-up-punkt. Den største økonomiske utfordringen innen netthandel er det som omtales som «the last mile»; transport hjem til kunden. Med så spredt bosetting som vi har i Norge, er dette en kritisk faktor. På eiersiden i Kolonial.no (Norges største nett-matbutikk) har det svenske investeringsselskapet Kinnevik gått inn med 600 millioner (fordelt på 2018 og 2019). Kinnevik eier også Zalando og noe av ideen er effektiv uttransportering av varer til kunden, det være seg mat, varer, tidsskrifter eller annet. Det er et eksempel på at effektivisering skjer i alle ledd og at samordning er viktig. Det taler for utvikling av handelsklynger utenfor bysentrum der flere varer er samlokalisert i ett felles bygg med felles parkering. Det kan stride imot definisjonen av kjøpesenter, som ikke tillates etablert utenfor sentrum. Men navnet burde i stedet være storhandelshus. Vista Analyse 2019/21 52

53 Referanser Akershus fylkeskommune. (2001). Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur. Akershus fylkeskommune. (2018). Regional plan for handel, service og senterstruktur i Akershus. Akershus fylkeskommune. (2019). Brev stilet kommunene. Høring regional plan for handel. Andersen, V. H. (2018). Kappløpet mot teknologigantene. Illeris, S. (2002). Smitter byenes vækst? Større og mindre byers påvirkning av regional økonomisk utvikling. Kommunal- og moderniseringsdepartementet. (2018). Statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Krugman, P. R. (1997). Developmetn, Geography and Economic Theory (MIT press. utg.). Menon Economics. (2017). Den tette byens verdi. (Menon publikasjon 44/2017. utg.). Miljøverndepartementet (senere KMD). (2008). Rikspolitisk bestemmelse for etablering av kjøpesentre. Miljøverndepartementet. (1999). Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Oslo kommune. (2019). Høringsuttalelse. Vedr regional plan for handel mv. Porter, M. (1990). Competitive Advantage of Nations. Reve, T. (2012). Et kunnskapsbasert Norge. Rice, V. a. (2006). Spatial dererminants of productivilty. Analysis for the regions of Great Britain. Sivaev, S. o. (2013). Beyond the Hight Street; Why our cityr centres really matter. Squires. (2002). Urban Sprawl; Causes, Consequences and Policy Responses. SSB. (2017, Januar 4). Tre av fire har handlet på nett det siste året. Hentet fra Storper, M. (2013). Keys to the City. Ullensaker kommune. (april 2019). Kommuneplan for Ullensaker Høeingsutkast Ullensaker kommune. (2014). Byplan Jessheim. Ullensaker kommune. (2014). Saksutskrift. Plan og næring. Byplan for Jessheim. Vedtak. Ullensaker kommune. (2017). Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Jessheim S. Ullensaker kommune. (2019b). Møteprotokoll. Formannskapet Vista Analyse 2019/21 53

54 Vista Analyse. (2013). Næringsutvikling i Osloregionen. Kunnskapsunderlag til regional plan for areal og transport. Vista Analyse. (2017). Case Torggata. Arealbruksvirkninger av samferdselstiltak i by. VA-rapport 2017/38. Vista Analyse. (2018). Mjøsbyen - sentrumshandelens posisjon i forhold til sentrumsekstern handel. Vista Analyse. (2018d). Sentrumsutvikling og varehandelslokalisering i Rogaland. Kiunnskapsgrunnlag for ny reigonal plan. Vista Analyse 2019/21 54

55 Vista Analyse 2019/21 55

56 Vista Analyse AS Meltzersgate Oslo post@vista-analyse.no Vista Analyse 2019/