Jula ønsker etablering på Forus

Transkript

1 Utvalg for byutvikling sak 69/11 vedlegg 6 Jula ønsker etablering på Forus Muligheter og utfordringer Vista Analyse AS, v/ partner Hanne Toftdahl Dato: Vista Analyse AS er et konsulentselskap med kompetanse innen markedsanalyse, økonomiske analyser, planlegging og prosess. Vi har bransjekompetanse på reiseliv, transport varehandel og energi. Steinar Strøm, professor i samfunnsøkonomi er vår styreleder, og fungerer også som kvalitetssikrer på større prosjekter. Vista Analyse har kontorlokaler i Oslo og Sandefjord, og er i Oslo lokalisert i et større konsulentfellesskap. Vista Analyse benytter seg i noen store prosjekter av et nettverk bestående av enten annen kompetanse i M4, eller i andre konsulentselskaper. Innledning Jula Norge AS har iverksatt etablering i Forus-området i Sandnes i et område som Lefdal har vært tidligere. I følge de nyeste retningslinjene for Sandnes/Stavanger gjelder følgende: utenfor influensområdet til bybanen (skal bygges) kan Forus utvikles til regionalt tilbud innen biler - landbruk - trelast og byggevarer; altså den gamle definisjonen av plasskrevende varer. Innenfor banens influensområde kan det videreutvikles for hvitevarer og møbler/tepper. Området har over tid utviklet et bredt tilbud innen handel, service og industri. Bygget Jula Norge skal inn i, ble bygget for elektro/motorkjøretøy. Slik Jula Norge AS har tolket rammebetingelsene for bygget har dette vært etter begrepet plasskrevende varer. I ettertid har det vist seg at rammebetingelsene for bygget er mer nyansert og at det omfatter kun tre vareslag; hvitevarer, møbler og tepper. Hvitevarer er på vei ut av bygget, fordi bygget har vist seg å være for lite for denne type virksomhet. Tepper er i mindre grad relevant for dagens marked. Hvitevarer er et begrep som ikke finnes i SSBs NACE-koder. Vi tolker derfor hvitevarer som elektriske artikler. Hvilken varekategori er Jula? Jula forhandler plasskrevende varer. Som alle andre forretninger innen samme kategori, vil det finnes et bredt utvalg av ulike vareslag under et slikt konsept. I Norge er det Statistisk Sentralbyrå som definerer hvilken varekategori et forretningskonsept skal ha. Etter NACE-kode i Svensk statistisk sentralbyrå (Jula er et svensk selskap) er Jula definert som byggevarehus og postordre. I Norge har man definert Jula etter (jernvarer) og (postordre/internett). VISTA Analyse AS Adresse: Telefon: Telefax: E-post Bankgiro: Org.nummer: Meltzersgate ht@ vista-analyse.no MVA 0257 Oslo

2 Hovedkategorien har følgende inndeling (felles for Norge og Sverige); jernvarer/fargevarer, med undergruppene byggevarehus, jernvarer, fargevarer, trelast og byggevarer el.l Butikkh. jernv., fargev. og glass Byggvarehus m.m Butikkh. jernvarer Butikkh. fargevarer Butikkh. trelast Butikkh. byggevarer el. Med den pågående kontinuerlige bransjeglidningen har det vist seg vanskelig å knytte ulike handelskonsepter inn i riktig NACE-kode. Noen konkrete eksempler kan nevnes: Jernia har utviklet seg fra å være en ren jernvareforretning til i svært stor grad å omfatte interiør og kjøkkenredskap. Claes Olsson har utviklet seg fra å være en jernvare/bygg/hobby-forretning til å være en interiørbutikk med noe verktøy/hobby. Maxbo har i dag en betydelig andel farge/interiør/tapet/tekstil/vvs i tillegg til trevarer. IKEA har i tillegg til møbler og interiør også servering og kjøkken. Jula er et konsept som har gått i motsatt retning. Jula er i all hovedsak leverandør av mellomstore byggevarer/elektro til landbruket, byggevarebransje og til hobbysnekkere. Julas varesortiment er blant annet byggevarer, landbruk, VVS, elektro og motor (figur 2). Konkret innen møbler, elektriske artikler og VVS finner man i en Jula-forretning følgende varer, listet opp etter varens vekt i kilo, antall paller omsatt i 2010 og antall enheter solgt i 2010: Varens vekt Antall paller omsatt i 2010 Antall enheter omsatt i 2010 VARESLAG Hagemøbelsett Hagemøbelsett Bord med benker Byggvifte Byggvifte Bakkepostkasse Hagemøbelsett Hagebenk Trepaviljong Elverk Elverk Toalett Toalett Baderomskap Baderomsmøbel Baderomsmøbel Baderomsmøbel Side 2

3 Baderomsmøbel Baderomskap Dusjvegg Dusjkabinett Dusjhjørne Elradiator Elradiator Elradiator Elradiator Elradiator Elradiator Oljefylt radiator Elradiator Elradiator Oljefylt radiator Oljefylt radiator Oljefylt radiator Terassevarmer Varmeovn Dekorpeis Dekorpeis Dekorpeis Dekorpeis Gulvvifte Varmepumpe Avfukter Multifunksjonstank Varmepumpe Varmepumpe Varmepumpe Parafinvarmer Pumpe Pumpe Gassovn Stolpelykt Stolpelykt Stolpelykt Lysrørarmatur Lysrørarmatur Støvsuger Støvsuger Støvsuger Mikrobølgeovn Vannkoker Kjøleboks Figur 1 Vareslag i Jula-konsernet etter planinndeling Rogaland. Kilde Jula Side 3

4 Figur 2 Vareslag i Jula-konsptet etter norsk planinndeling. Kilde Jula Side 4

5 Jula forhandler et bredt vareutvalg som naturlig faller under byggevarer tilsvarende eksempelvis Maxbo. Jula er en byggevareforretning som samtidig selger hagemøbler, baderomsmøbler, elektriske artikler. Alt dette som prisgunstige alternativer. Departementet justerer kursen overordnete rammevilkår Miljøverndepartementet definerte i sin første Rikspolitiske bestemmelse (RPB). 1 for lokalisering av varehandel fire vareslag som plasskrevende; trelast, landbruk, hagesenter og møbelvarehus. I den neste RPB (Miljøverndepartementet, 2008) ble prinsippet med spesifikke plasskrevende vareslag tatt ut av bestemmelsen. Departementet har i flere foredrag sagt at mange fant det vanskelig å definere hvilke vareslag som kunne defineres som plasskrevende, og at bransjeglidningen som har pågått gjennom hele perioden ikke ble fanget opp av planbestemmelsene. Dette er dels eksemplifisert i at byggevare- og møbelbransjen i dag også selger interiørartikler og at nye handelskonsepter dukker opp med flere varianter av bransjeglidning. I den nye RPB en presiseres at det er de gjeldene fylkesdelplaner (FDP) som skal benyttes i arealplanleggingen. Disse har fått juridisk virkning. Samtidig gis det føringer for de nye fylkesdelplanene som skal erstatte de gamle, gjennom retningslinjer som pr i dag ikke er presentert. Dette skaper i noen grad noe uoversiktelige rammevilkår i perioden frem til de nye planene foreligger. Dels skaper det problemer fordi enkelte fylker/kommuner benytter både RPB og egen FDP. Ettersom de gjeldene FDP er har benyttet definisjon av spesifikke vareslag og RPB har utelatt en spesifikk definisjon, skaper dette uklarheter frem til de nye FDP ene er på plass. Det pågår ulik praksis for hvordan man håndterer ulike vareslags/bransjers lokalisering i og utenfor sentrum. Det blir i en slik sammenheng viktig å forholde seg til to overordnete prinsipper (målsettinger): Om man skal følge planbestemmelsene herunder konsekvensene av at planene ikke får med seg bransjeglidninger og konseptforandringer Om man skal forholde seg til målet om å skape gode funksjonelle byer, herunder skille mellom handel som skaper trafikk og hyggehandel/shopping som skaper opphold og bruk av bysentrum i et kompakt og funksjonelt byrom Kommentarer til den nye RPB en De nyeste retningslinjene fra Miljøverndepartementet (2008), krever at fylkesplanene skal tillegges stor vekt i den videre utviklingen. Ettersom fylkesdelplanene ofte er opp mot ti år gamle, skaper dette usikkerhet i planprosesser. Med bakgrunn i at veksten i varehandelsomsetningen (målt i volum) har økt med rundt 40 % siden år 2003, viser dette hvor vanskelig det er å bruke plangrunnlag, som bygger på statistikk fra flere år tilbake, som bakgrunn for planlegging av handel. Det er flere forhold departementets metode ikke svarer på. Hovedmålet for senterstrukturen er å utvikle en bærekraftig senterstruktur i fylket. Sentrene skal være steder for offentlig tjenesteyting, sosiale møteplasser og steder for handel og privat tjenesteyting. 1 Miljøverndepartementet, 1999 Side 5

6 Etter vår oppfatning har fylkene i liten grad konkretisert hvilke faktorer som bidrar til godt bymiljø, lav handelslekkasje og ulike handelskonsepters virkninger på byer og tettsteder. Elementer som big-boxes; altså store fabrikkliknende bygg som lavpris-tilbudene i all hovedsak etableres i, sammen med bransjesentre og clusters for storvarer er ikke spesifikt vurdert og analysert. Handel er definert som positivt for byutvikling. Å skille mellom ulike vareslag har også vist seg å være vanskelig. Miljøverndepartementet har unngått spesifikk definisjon av plasskrevende varer i ny RPB for handel. Men stilles større krav til kommunene i deres planutforming. Bransjesentre, hypermarked og avlastningssentre er ikke avklart som begrep. Møbelvarehus selger mat og matvarehus selger byggevarer, mens bilrekvisita kan selge strykebrett og redningsvester. Like fullt er storvarehusene kommet inn i markedet for å bli. Utfordringen i plansammenheng blir hvor lokalisere dem. Nyere big-box-strukturer er mindre fabrikkliknende, men med stadig større parkeringsareal og volum. Det gjør det svært lite egnet i et sentrumsmiljø der det skal utvikles gode torg og møteplasser. Men de kan samlokaliseres etter klyngeprinsipper og derved redusere transportomfang gjennom målrettet persontransport. Kommuner og fylker på ulik kurs I dette avsnittet vil vi trekke opp eksempler på ulik praksis i kommuner og fylker hva angår lokalisering av plasskrevende varer/volumvarer/transportkrevende handel og differensiert planlegging av handel i bysentrum og handel ved hovedveinett. Asker bruker parkeringsrestriksjoner Asker kommune har i sitt arbeid med ny kommunedelplan for Slependen - Holmen (Asker kommune, 2010) valgt å skille transportkrevende handel fra sentrumsaktuell handel ved hjelp av kriterier knyttet til begrenset parkeringskapasitet. Dette er i tråd med de retningslinjer departementet i flere sammenhenger har signalisert. Vestfold og Rogaland bruker egen definisjon av vareslag I noen fylker har man lagt inn flere vareslag enn de fire vareslagene som departementet har konkretisert (Vestfold fyllkeskommune, 2009), som f eks hvitevarer og båter, men Vestfold har samtidig forsøkt å skille ut brunevarer som fylket mener skal lokaliseres i sentrum. Dette er utfordrende ettersom de aller fleste elektroforretninger forhandler begge vareslag samlet. Tilsvarende finner vi i Stavanger/Sandnes egen kategorisering av vareslag i bybanens influensområde. Her har man plukket ut noen vareslag (hvitevarer, tepper og møbler) av plasskrevende varer som man mener er spesielt godt egnet nærmere sentrumsområder. Ålesund har valgt sine vareslag herunder sengklær og bilrekvisita i sin definisjon av plasskrevende. Lillehammer kommune bruker betegnelsen mindre plasskrevende. Noen kommuner vurderer handelskonsept etter hvordan de framstår i brukersammenheng. Det gjelder for eksempel Elverum, Gjøvik og Nedre Eiker. I disse kommunene har man i mindre grad sett på hvilken NACE-kode 2 en forretning/et konsept har, men snarere hvordan det vil framstå i bysammenheng. 2 SSB s bransjeinndeling. Som regel benyttes denne i plansammenheng. Side 6

7 I enkelte regioner/kommuner er det definert egne avlastningssentre for plasskrevende varer. Slike definerte områder har ulike navn; som regionale knutepunkt/regionale målpunkt/avlastningssentre el l. I praksis eksisterer det en lang rekke slike avlastningssentre der flere vareslag er representert enn de fire som departementet i sin tid definerte. På Alna/Furuset finner man sport, leker, elektro, interiør, bokhandel, jernvarer mv. På Kvadrat/Forus utenfor Stavanger/Sandnes ligger tilsvarende butikker lokalisert. Samme butikkprofil finner vi ved City Syd sør for Trondheim, mens Lade har noe annerledes profil og fremstår som et avlastningssenter for plasskrevende virksomhet. På Lade finnes Claes Olsson, elektro, sport mv sammen med bygg, bil og trelast. Sørlandsparken i Kristiansand (Sørlandsparken) med eget område for ulike varianter plasskrevende vareslag og fremstår dermed som er mangfoldig volumsenter. I Tromsø har ulike handelskonsepter lokalisert seg utenfor Tromsø nær Tromsø lufthavn. For flere av disse områdene gjelder at de samtidig har stor andel detaljhandel, til dels også shoppingpreget aktivitet (klær, sko, bok/papir mv). Kvadrat, City Syd og Sørlandsparken er slike. Moa utenfor Ålesund er et eksempel på dette. Sammenfattet Inndelingen etter vareslag i ulike geografiske regioner i Norge skaper utfordringer for tiltakshavere. I ett planområde skal det være plasskrevende virksomhet ihht Miljøverndepartementets eldste RPB. I departementets nyeste RPB har man utelatt varebetegnelser nettopp fordi bransjeglidningene gjør det vanskelig å skille et konsept fra et annet. De ulike regionene velger egne definisjoner av plasskrevende, halvplasskrevende og tunge plasskrevende. De aller viktigste må være å søke å redusere transportomfanget ved å definere områder for ulike varianter av klyngedannelser. Når folk skal handle fliser, hagemøbler, dusjkabinett eller kjøleskap, vil de bruke bil. Det kan man ikke forhindre. Derfor er det konseptene ut fra hvordan tilbud påvirker etterspørsel som må vurderes, ikke detaljinformasjon av vareslag. Figur 3 viser hvordan handelsstrukturen er bygget opp. Bransjesentre bygges opp etter pris; med fokus på prisgunstige alternativer. Supersentrene bygges opp slik at kunden får mange varer på ett sted (hypermarked). Bysentrene har fokus på godt utvalg, hyggelig handelsmiljø, kultur og bespisning. Og nærsentrene har et hverdagstilbud nær der folk bor. De to første kategoriene er sjeldenkjøpsalternativ og hver kunde bruker i prinsippet få personkilometer (privatbil) på slik handel. Nærsentrene kan nås med sykkel/gang eller med bil etter kortreist prinsipp. Bysentrum nås kollektivt. Side 7

8 Bransjesenter PRIS Supersenter BEKVEMME- LIGHET Bysenter UTVALG Nærsenter NÆRHET Figur 3 Tilbud tilpasset etterspørselen. Handelstilbud etter hverdagsbehov, shopping, sjeldenkjøp og prisgunstige alternativer. Vista Analyse As Har regionen behov for byggevarer? Snittomsetningen per innbygger for landet i bransjene innen jernvarer, byggevarer, fargevarer mv ligger på kr (eks mva). I Rogaland fylke er snittet litt under landssnittet; kr og for Stavanger Sandnes med de omkringliggende kommuner ligger snittet pr 2009 på kr per innbygger. (Figur 4) Det utgjør en underdekning på 365 mill kr (eks mva) og rundt kvm handelsareal. Det er med andre ord grunnlag for utvidelser innen denne bransjen i regionen. Snitt omsetning per innbygger Snitt land Snitt fylke Haugesund Sandnes Stavanger Antall innbyggere Jernv., fargev. og glass Byggvarehus m.m Sum Stavanger Sandnes region Sum Jæren region Figur 4 Snittomsetning innen jernvarer, byggevarer mv. Land, fylke, region. Kilde SSB Det er videre slik at byggevarer handles etter pris og det er derfor viktig at tilbudet er prisgunstig. Det må derfor etableres i fabrikkliknende bygningsmasse slik at best mulig pris oppnås. Byggevarer etter Julas konsept må lokaliseres i bygg med stor takhøyde, god lagerkapasitet og lett tilgang for lasting av paller og tunge varer. Jula har også småvarer i sitt sortiment slik alle byggevarehus i dag har. Varer av kategorien Jula tilbyr er verken shoppingpreget eller hverdagsvarer. Varene handles sjelden og ofte bare en gang per familie (sementblander, dusjkabinett mv). Varekategorien egner seg derfor godt i en lokalisering med andre sjeldenkjøpsvarer som for eksempel fliser, hvitevarer mv. En samlokalisering av slike varer vil redusere transportomfanget fordi kunden finner flere varer innen bolig og bygg i samme område. Dette gir gunstig redusert bilbruk og en effektivisering av arealbruk. Varehuset vil være uegnet for sentrumslokalisering fordi Side 8

9 bygget vil lukke gaterom gjennom tette fasader og generere biltrafikk fordi folk handler eksempelvis hagemøbler, dusjkabinett og sementblandere med bil. Side 9