RAPPORT. Ullern parken Boligsameie Terrasser og balkonger Vedlikeholdsbehov.

Transkript

1 RAPPORT Anlegg/prosjekt: Ullern parken Boligsameie Terrasser og balkonger Vedlikeholdsbehov. Rapport nr.: 01 Oppdragsgiver: Ullernparken Boligsameie Sted/dato/tid: Ullernparken Boligsameie, Ullern Allè, 9 blokker med nr.: 89, 91, 93, , , 117, 119, 121 og , 0381 OSLO Kort visuell befaring fra bakkenivå gjennomført og styremøte Tilstede: Tilstede ved befaringen : Ullerparken Boligsameie v/ Hans Burkeland v/petter Lahlum, Merknader/ registreringer: Oppdragsomfang: Rådgiving i forbindelse med behov for rehabilitering av terrasser og balkonger i sameiet basert i utgangspunktet på en enkel visuell vurdering fra bakkenivå og dokumentstudie av overleverte rapporter. Kort om hovedkonstruksjonen: Ullernparken Boligsameie består av 9 frittstående boligblokker(5 terningblokker og 4 terrasseblokker) oppført av Selvaag Bygg i Blokker er oppført i slakkarmert betong. Blomsterkasser og boder består av prefabrikkerte betongelementer. For nærmere beskrivelse av konstruksjonen se egne rapporter fra Selvaag AS. En oppsummering vedr. overflate-/utbedrings-/analysehistorikk mhp terrasser og balkonger: Oppgitt på befaring/styremøte(med forbehold), erfaring med andre tilsvarende prosjekter og i oversendte dokumenter: 1. Type overflatebehandling som antatt(med forbehold) ble benyttet ved oppføring i : - Overside terrasse- og balkongdekker: ubehandlet, stålglattet. - Betongflater, dvs himlinger, søyler, dekkeforkanter, skillevegger, etc: Overflatebehandlet med sannsynligvis en akrylmaling(muligens Sandokryl fra Nordsjø). Flater ble sannsynligvis ikke porefylt før overflatebehandling. - Blomsterkasser på terrasser: Utvendig og toppkant behandlet som for betongflater, dvs kun malt med en akrylmaling. Innvendige flater ble ikke behandlet. - Bodtakelement av betong mellom terrasser: Overside og innside ubehandlet, frontflate malt sannsynligvis med akrylmaling. 2. Betongrehabilitering i Det nevnes i rapport til Selvaag, datert side 4 og 11, at det ble gjennomført en betongrehabilitering. Det oppgis at det ble gjennomført en begrenset mekanisk rehabilitering av Coating AS, men at overside dekker på balkonger og terrasser ikke ble behandlet. balkonger - Signert.doc Side 1 av 12

2 3. I tilstandsvurdering trinn 1 fra OBOS Prosjekt datert juli 2005 side 3.3 nevnes det at det ble gjennomført en betongrehabilitering og preventiv overflatebehandling av balkonger og terrasser i Overside av terrasse-og balkonggulv ble beskrevet som ubehandlede, men med unntak av enkelte flislagte balkonger(med og uten membran). Tidligere gjennomførte betonganalyser påviste korrosjon på armering i overkant av balkong- og terrassedekkene. I rapporten(side 3.4) anbefales planlagt og gjennomført en betongrehabilitering av alle balkong- og terrassedekker. Skadeomfanget beskrives som relativt stort og at skadeprosessen har kommet langt. På side 3.11 beskrives anbefalt påføring av membran på balkonger. På side 4.2 beskrives en kostnad for rehabilitering av betongskader, samt legging av polyuretanbelegg på balkonger og terrasser, stipulert til ,- pr. balkong. 4. I ble det gjennomført en overflatebehandling av betongen. MalerCompagniet AS gjennomførte arbeidene muligens som en totalentreprise. Opplysninger innhentet fra MalerCompagniet AS v/ daglig leder Tom Rindal: Betongoverflater generelt(utside blomsterkasser, himlinger, front på bodelementer, forkanter og skillevegger) ble overflatebehandlet med en akrylmaling type Sandtex V fra Nordsjø. Overside dekker på balkonger og terrasser ble overflatebehandlet med StoPox WL 200. På treverk ble det bukt «vanlig oljedekkbeis». Tom Rindal opplyser i tillegg at han vet at det ble utført noen reparasjoner diverse steder, uten å kunne være mer spesifikk på omfang, utførelse og hvor. 5. I oktober 2014 gjennomførte Selvaag Prosjekt AS en befaring og utarbeidet en rapport i forbindelse med en vannlekkasje mellom terrasser i Ullern Allè 113. Anbefalte beskrevne tiltak omfatter legging av membranbelegg på alle terrassene sammen med en enkel mekanisk betongrehabilitering og overflatebehandling på utvendig betong. I tillegg anbefales montering av toppbeslag på blomsterkasser, etablering av ny fugeløsning på alle dilatasjonsfuger, endring av fall i renner og endring av nedløpssystemet fra terrasser. Konklusjonen var at utbedringer anbefales utsatt til oppstart og gjennomføring av betongrehabiliteringsarbeider. 6. I november 2014 gjennomførte Selvaag Prosjekt AS en tilstandsvurdering av bygningsdeler med budsjettestimater. Kostnader for betongrehabilitering og overflatebehandling av terrasser og balkonger (218 eierseksjoner)ble estimert til ca. 22 mill inkl. mva. balkonger - Signert.doc Side 2 av 12

3 Visuelle registreringer: På den korte og begrensede befaring ble det observert følgende fra bakkenivå: Enkelte avflassinger på overflatebehandlingen med noen variasjoner. Her mest på flater i/ved toppkant på blomsterkasser på terrasser. Enkelte himlinger på terrasser og søyler har begynnende og pågående malingsavflassing. Horisontale fuktutsatte flater er utsatt. Enkelte tegn til rustskjolder og delaminering av betong på grunn av korrosjon på armering. Omfanget ser ut til å begrense seg til enkelte punkskader og lokale avskallingsskader. Sprekker og riss i forkant på opplegg for dekker, her primært på dekkeforkanter/skillevegger på terrasser. Manglende nedløpsrør på nederste terrasse og på enkelte blomsterkasser. Smusskjolder på blomsterkasser, dekke-/skilleveggforkanter og bodelementer. Alge- og misfarging på trerekkverk, spesielt på tredetaljer vendt mot nord. Noe oppsprukket treverk. Vertikalfuge i overgang tegl/betong har sprukket opp. Vurdering av tidligere utførte arbeider: Forarbeider på betongflater i himlinger, blomsterkasser, søyler og front på bodelementer: Avflassing på blomsterkasser og observasjon av enkelte punktavflassinger tyder på at gamle malingslag ikke ble fjernet i forbindelse med tidligere gjennomførte rehabiliteringer. Sannsynligvis(med forbehold) er flater kun blitt høytrykksvasket for å fjerne løs og dårligheftende maling ved begge rehabiliteringer som ble gjennomført, først i 1994 av Coating AS og så av MalerCompagniet AS 12 år senere. Forarbeider på gulvflater I følge opplysninger ble overside av balkong- og terrassedekker ikke behandlet ved rehabiliteringen i 1994, mens det i ble lagt et vannbasert epoksybelegg(stopox WL 200). Ihht teknisk faktablad kreves flatene grundig forbehandlet med bl. annet ved sliping/slyngbehandling/støvsuging. Det er ukjent om dette ble gjort. Maling på betongflater. Type maling og omfang som ble påført himlinger, blomsterkasser, bodelementer(eks. topp som er ubehandlet i dag), vegg/søyler av Coating AS i 1994 er ukjent, men basert på erfaring fra prosjekter som ble gjennomført i samme tidsrom av Coating AS benyttet de et produkt som het Elastomeric. Dette er et produkt som er en akrylbasert polymer maling. Dette produktet ble også på lignende prosjekter brukt som en slags porefyller. Malingen Sandtex V som ble brukt av MalerCompagniet i på de samme flater er også en akrylbasert maling og det antas(med forbehold) at heften generelt er tilfredsstillende med unntak av nevnte problemområder. balkonger - Signert.doc Side 3 av 12

4 Det ble observert tegn på at avtrekksprøver er blitt gjennomført, men det er ikke kjent i hvilket tidsrom. Det antas at Elastomeric har bremsende effekt på karbonatisering av betongen, men uten at vi kjenner til at det er dokumentert. Sandtex V har dokumentert karbonatiseringsbremsende effekt. Belegg på gulvflater: På overside av balkong og terrassedekker antas det at overside(som ikke var flislagte) ble først overflatebehandlet av MalerCompagniet i Det ble benyttet et produkt som ikke er et tykksjiktsbelegg og som egner seg for inn- og utvendige gulvflater under tak(se vedlagte faktablad). Ihht STO Norge AS er dette et produkt som er beregnet primært for innvendige gulv og har ingen egenskaper for å kunne ta opp bevegelser i underlaget. Stående vann vil også kunne diffundere gjennom belegget, men i begrenset omfang og vil tørke ut i tørre perioder. Ved legging av nytt belegg anbefaler Sto Norge at StoPx WL 200 fjernes helt. Det opplyses at StoPox WL 200 har sannsynligvis har en karbonatiseringsbremsende effekt, men uten at det er dokumentert. Flislagte gulv: Enkelte gulv er flislagte. Antallet og utførelse er ukjent. Beboere har selv hatt ansvaret for utførelse, detaljer, membran og kvaliteter. Overflatebehandling av rekkverk: Det antas at rekkverk på terrasser(mot gavler) og balkonger ble behandlet i ved vask, soppdrepende middel og malt med to strøk oljedekkbeis. Omfang betongrehabilitering: Utført i 1994: Det antas at Coating AS utførte i 1994 en enkel mekanisk utbedring, dvs kun synlige betongskader ble utbedret. Det er mulig at skjulte skader som kunne påvises ved bom(heftbrudd mellom betong og armering pga korrosjon) ble utbedret. Omfang og lokaliteter på reparasjoner er ukjent. Utført i : Ihht MalerCompagniet AS ble det utført enkelte reparasjoner, men det er ukjent hvor mye, lokaliteter og i hvilken grad. Vurdering av utførte prøver og skadeomfang på de forskjellige bygningsdeler: Vurdering av utførte prøver mhp karbonatisering/armeringsoverdekning: Prøver som er tatt av Ødegård og Lund AS viser generelt at det meste av armeringen helt eller delvis ikke ligger i karbonatisert betong, men med forbehold da det er registrert store variasjoner mhp overdekning og karbonatiseringsdybde. Det er få prøver som viser at armeringen ligger helt eller delvis i karbonatisert betong i samme prøvefelt, men det må antas at variasjoner i overdekning og karbonatiseringsdybder tilsier at noe armering kan være utsatt. Himlinger(og muligens søyler) er den bygningsdelen som har størst skadepotensiale og sannsynligvis har armering med liten betongoverdekning korrosjon i varierende grad. balkonger - Signert.doc Side 4 av 12

5 Vurdering av de forskjellige bygningsdeler: Himlinger: Sett ut fra de prøvene som er tatt, og basert på erfaring, antas armering i himlinger å være mest utsatt og da spesielt armering ut mot forkant i himling. Vi har på lignende prosjekter også erfart at armering i forkant (kryss) dekke/vegg er utsatt pga fukttilførsel ved oppsprekking. Mengden synlige betongskader er begrenset, men det antas at det er skjulte skader i form av korroderende armering i varierende grad avhengig av hovedparametere som karbonatiseringsdybde, armeringens betongoverdekning og fukttilførsel. Foreløpig er det de armeringsjernene med minst betongoverdekning som har ført til synlige skader. Sannsynligvis har påførte malingslag opp gjennom årene hatt en karbonatseringsbremsende effekt og dermed hindret at mere av armeringen har kommet i utsatt sone med karbonatisert betong. Armering som fra før av har ligget i karbonatisert betong har ikke fått (og får ikke)effekt av en CO2 bremsende maling ut over at malingen har hindret/redusert fukttilførsel(forutsatt intakte tette belegg/flater). Fukttilgang til armering som ligger helt eller delvis i karbonatisert betong vil som regel føre til økt korrosjonsprosess. Det er derfor viktig at overside og forkant av dekker er tette mhp fuktgjennomgang. Mange og tette malingssjikt i himlinger fører også til dårligere fuktdiffusjon og kan samle fukt i betongen ved utett overside. Overside gulv: I rapporten fra OBOS prosjekt datert 2005 er det påpekt at tidligere gjennomførte betonganalyser påviste korrosjon på armering i overkant av balkong- og terrassedekkene. Om dette omfatter en analyse fra før 1994 da balkonger og terrasser ble utbedret er ikke kjent. Sannsynligvis er synlige skader blitt utbedret med bakgrunn i etterfølgende arbeider og at det ikke er innrapportert om skader mhp befaringer, fra beboere og prøvetaking(med forbehold). Siste prøver viser at det meste av armeringen i gulv er beskyttet. Dette sammen med at det er lagt et epoxybelegg antas det derfor at det ikke er behov for tiltak mhp karbonatisert betong, men dette bør undersøkes nærmere. Gulvbelegget som egentlig er ment for inn- og utvendige gulv under tak må vurderes nærmere mhp beskyttelse av gulv mot fukt. Som nevnt over er det viktig at belegget er intakt for å hindre fukttilførsel til utsatt armering. Da befaringen var begrenset til observasjoner fra bakkenivå ble gulv ikke vurdert nærmere og skadeomfanget er foreløpig ikke avklart. Himlinger/forkanter med malingsblæring og avflassing har ikke tett overside og det antas at belegget, evt membran under fliser, ikke er tilfredsstillende på disse lokaliteter. Terrasser har erfaringsmessig generelt noe dårlig avrenning og oppsamling av vann i renner pga heng i dekke og underdimensjonerte nedløpsrør. balkonger - Signert.doc Side 5 av 12

6 Søyler: Erfaring viser at armeringen i slanke søyler på Selvaag blokker ofte er lagt skjevt i forskalingsformen og dette har ført til liten betongoverdekning på noe av armeringen(bøylearmering). Søylene på blokkene i Ullernparken Boligsameie ser ut til å ha blitt behandlet ved tidligere rehabiliteringer(sparklet/økt overdekning?). Det er derfor antatt at skadeomfanget er begrenset. Blomsterkasser: Erfaring viser at hovedmengden av armeringen i blomsterkassene ligger generelt trygt i ikke-karbonatisert betong. Et konstant fuktig miljø og bedre betongkvalitet er faktorer som bidrar til å bremse karbonatisering. Flere tette utvendige malingssjikt og manglende toppbeslag har ført til en del malingsavflassing. Omfanget vil øke og bli i hovedsak et estetisk problem, men fuktbelastning/begroing på toppkant kan også føre til betongskader. Dårlig avrenning fra blomsterkasser pga underdimensjonerte avrenningsrør bør utbedres. Mange blomsterkasser har også smuss- og rennemerker. Bodelementer på terrasser: Det er ikke foretatt prøver på de prefabrikkerte betongelementene, men ut fra erfaring antas at hovedmengden av armeringen ligger generelt trygt i ikkekarbonatisert betong. På grunn av liten dimensjon på nedløpsrør har takene ofte problemer med at nedløpsrør tetter seg. Enkelte boder har renn- og smusskjolder på forside. Konsoller: Det ble ikke tatt karbonatiseringsprøver fra de to konsollene(9 og 10), her kun tatt kloridprøver. Erfaring fra andre prosjekter viser varierende skadeomfang mhp karbonatisering/korrosjon pga armeringens varierende betongoverdekning. Det antas at det kan være enkelte skjulte skader. Skillevegger: Målinger viser at skillevegger senterarmerte og har derfor god overdekning, dvs vegger har ingen problemer med karbonatisering/armeringskorrosjon(med forbehold vedr. enkeltjern). På topp av skillevegger anbefales montert toppbeslag med innslisset oppkant. Skillevegger har i topp noe smusskjolder og algevekst. Synlig skadeomfang generelt: På befaringen ble det ikke sett et skadeomfang som skulle tilsi behov for snarlig total utbedring(med forbehold). Det er også i rapport fra Selvaag påpekt få synlige skader. balkonger - Signert.doc Side 6 av 12

7 Vurdering av behov for utbedringstiltak: Vedlikeholdsintervaller generelt: Byggforsk beskriver i detaljblad nr intervaller på gjenbehandling av utvendig betong uten puss, malt; kort tid 8 år, middels 12 år og lang 16 år. Her basert i hovedsak på teknisk funksjonalitet. På generelt grunnlag og basert på erfaring skal normalt en overflatebehandlet betongoverflate ha en holdbarhet på med en gjennomsnitt på 15 år avhengig av konstruksjonen, forarbeider, utførelse og kvaliteten på arbeidene/produktene. Maling på ikke fuktutsatte(f.eks himlinger) og vertikale betongflater har som regel lang levetid, mens horisontale fuktutsatte betongflater(f.eks toppkant på blomsterkasser, skillevegger) har kort levetid. Randsoner, bevegelsesfuger, kanter og overganger er spesielt utsatte. Vurdering av tidspunkt for rehabilitering av terrasser og balkonger. MalerCompagniet AS gjennomførte i en overflatebehandling av balkonger og terrasser, dvs det har gått ca år siden flatene sist ble behandlet. En gjennomføring av en ny rehabilitering til neste år, dvs i 2016 vil bety en noe kortere tidsintervall i forhold til gjennomsnittet. Vurdert ut fra de prøver som er tatt, få synlige betongskader, ingen registrerte klorider i betongen, at flater er beskyttet med en CO2 hemmende maling, at korrosjonprosessen pga karbonatisering foregår normalt over lang tid og at det kun er enkelte himlinger som har tegn til fuktgjennomgang antas det foreløpig ikke som en hastesak å måtte foreta en omfattende betongrehabilitering. Tilstanden til belegget/fliser/membran/fuger er viktig å få kartlagt og kan være førende for når en rehabilitering bør gjennomføres dersom det viser seg at det er et problem med fuktgjennomgang i dekker. Dersom en nærmere avklaring mhp belegget/tetting viser seg å være tilfredsstillende vil behovet for en rehabilitering i første omgang tvinge seg frem av estetiske årsaker. Det er stor sannsynlighet for økende omfang malingsavflassing(spesielt på blomsterkasser) og smusskjolder/begroing. Krav mhp tilfredsstillende tilkomst ved behov for utbedring av enkelte detaljer kan føre til at det må settes opp stillaser. Dette kan f.eks være aktuelt ved større flekkutbedringer, vask, monteringer/kompletteringer/utbedringer og overflatebehandling av treverk der lift ikke kan benyttes. Behov og kostnader for stillaser er også en faktor som må vurderes i forhold til fremtidige arbeider og vil kunne være en parameter som bestemmer tidspunkt for en rehabilitering. balkonger - Signert.doc Side 7 av 12

8 Vurdering av videre undersøkelser på balkonger og terrasser: Antall prøver som er tatt av karbonatiseringsdybder, armeringens betongoverdekning og betongens kloridinnhold er basert på en begrenset prøvetaking og gir en grovskissert indikasjon på betongens tilstand. Det er tatt prøver fra hver blokk, men uten at visuelle skader eller tilstand er blitt registrert/dokumentert. Flere prøver, visuelle kontroller m/dokumentasjon og oppmeisling for korrosjonskontroll vil kunne gi en bedre oversikt på skadeomfanget. En sammenligning av resultatene fra en stikkprøvekontroll foretatt på samme type bygg i nærheten viser samme trend på resultatene og på dette grunnlag ansees det foreløpig ikke som nødvendig å gjennomføre flere stikkprøver mhp karbonatisering/overdekning og klorider. I første omgang bør det gjennomføres en kartlegging av tilstanden på overside av dekker og hvor mange balkonger/terrasser som har avflassing i himling(dvs fuktgjennomgang). På møte ble det diskutert muligheter for å få en oversikt på forhold gjennom en beboerundersøkelse kombinert med senere kontroll på utvalgte terrasser/balkonger. Utbedring av prøveterrasser/balkonger og prøvefelt kan være aktuelt for nærmere å vurdere omfang, overflatebehandling(vaskbarhet, heft, rebehandling, flekkutbedring, etc), detaljer og rigg. Forbehold: Generelt tas det forbehold vedr. vurderinger og konklusjoner i denne rapport da grunnlaget er basert på en begrenset byggeteknisk visuell befaring fra bakkenivå av terrasser og balkonger på enkelte blokker. Vi kan ikke heftes for skjulte feil og mangler ved konstruksjonen og tilsendte rapporter. Det er ikke foretatt brann-, elektro-, VVS tekniske vurderinger. Konklusjon: Balkonger og terrasser har få synlige skader sett fra bakkenivå og påpekt i rapport fra Selvaag. Forutsatt at det ikke er skader på overside av dekke mhp korrodert armering, belegg/membraner er tette og evt. større skjulte skader er det foreløpig ut fra en teknisk vurdering ikke behov for en total rehabilitering innen de første år, men sameiet bør allerede nå forberede seg til en fremtidig rehabilitering. Det anbefales en nærmere vurdering av tilstanden på overside dekke. Rapport sendt til: Ullernparken Boligsameie v/ styreleder Hans Burkeland Vedlegg: Bildedokumentasjon fra befaringen Underskrift: Dato: balkonger - Signert.doc Side 8 av 12

9 BILDEDOKUMENTASJON Bilde 1. Bilde er tatt av blomsterkasse på terrasse. Her vises typisk malingsavflassing på/ved toppkant. Vannavrenning, planter, smuss og begroing fører til rennemerker og skjolder på betongflater. Hull i dekkeforkant som vist på bildet er et overløpsrør som er lagt inn som ekstra sikring i tilfelle av evt. tilstopping i hovednedløp. balkonger - Signert.doc Side 9 av 12

10 Bilde 2. Bilde er tatt av dekkeforkant på terrasse. Her vises en betongavskalling(delaminering) hvor et korrodert armeringsjern har presset ut betongen. Øvrige ujevnheter i dekkeforkanten kan se ut til å være dårlige utsparklede flater, men kan også skyldes begynnende avflassing, evt delaminering. På bildet vises også skjolder/rennemerker pga fuktbelastning på topp av skillevegg. Montering av toppbeslag med dryppkant og innslisset oppkant vil redusere fuktbelastningen på vegg. Nedløpsrør fra blomsterkasser er underdimensjonerte og bør skiftes med nye større(kjerneboring, stusser, rister, fleksible rør, etc). balkonger - Signert.doc Side 10 av 12

11 Bilde 3. Bilde viser tegn til oppsprekking av malingen på søyler. Synlige kanter og ujevnheter skyldes ujevn sparkling, sannsynligvis utført ved en rehabilitering. balkonger - Signert.doc Side 11 av 12

12 Bilde 4: Noe beleggs-/malingsavflassing på overside av dekke mot skillevegg. Bilde 5: Punktskader i forkant av dekke. Årsak kan være armeringskorrosjon, evt frostskader. balkonger - Signert.doc Side 12 av 12