- PDF Free Download

Transkript

1 1 Ullernbakken Boligsameie Protokoll fra ordinært sameiermøte i Ullernbakken Boligsameie Møtedato: Møtetidspunkt: Kl. 18:00 Møtested: Røa Eldresenter Til stede: 46 seksjonseiere, 9 representert ved fullmakt, totalt 55 stemmeberettigede. Forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS, ble representert ved Nina Leonardsen. Møtet ble åpnet av Stian Rendal Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble Stian Rendal foreslått. Vedtak: Valgt B Godkjenning av de stemmeberettigede Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede. C Valg av referent og minst en seksjonseier som protokollvitne Som referent ble Nina Leonardsen foreslått, og som protokollvitne ble Fredrik Olstad foreslått. Vedtak: Valgt D Godkjenning av møteinnkallingen Det ble foreslått å godkjenne den måten sameiermøtet var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. 2. Behandling av årsberetning for 2014 Styrets årsberetning ble gjennomgått og foreslått godkjent. 3. Behandling av årsregnskap for 2014 Resultatregnskap og balanse ble gjennomgått og foreslått godkjent. Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen. 4. Fastsettelse av styrets godtgjørelse Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr

2 5. Behandling av innkomne forslag og saker 2 Ullernbakken Boligsameie A ENDRING AV VEDKETKT 15 FELLESUTGIFTER Saksframstilling: Styret er av den mening at formuleringen i de 2 første setningene i gjeldende vedtekt 15 kan komme til å skape usikkerhet, uklarhet og i verste fall konflikter når det blir store kostbare vedlikeholdsarbeider fremover. For å prøve å unngå det ønsker vi å endre formuleringen. Styrets forslag er ingen realitetsendring. Forslaget er tilnærmet lik hovedregelen i eierseksjonsloven 23, 1 ledd Unntaksregelen i eierseksjonsloven 23, 1 ledd gir anledning til hvis særlige grunner taler for det å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Denne unntaksregelen skal tolkes snevert. Vi viser i denne forbindelse til en Høyesterettsdom fra som vi har lagt ut på sameiets hjemmeside: Forslag til vedtak og ny formulering 15: Utgiftene ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter kjøpesummene ifølge utgangsskjøtene for den enkelte seksjon, jfr. eierseksjonsloven 23. Styret fastsetter et beløp som innbetales forskuddsvis hvert kvartal av den enkelte sameier. Ved for sen betaling ilegges morarenter og gebyrer. Vedtak: Ingen stemmer mot. Vedtatt med overveldende flertall. Redegjørelse fra Sven L Abée-Lund vedlagt protokollen. B FORSLAG TIL NY VEDTEKT VEDRØRENDE VINDUER 18 Saksframstilling: Styret er av den mening at det i årene fra 2009 og frem til i dag har vært en uklar kommunikasjon fra styret til sameierne gjennom skrivet Verdt å vite, diverse brev og skriv angående hvem som har ansvar for utskifting av vinduer og terrassedører, (sameiet eller sameier). Dette ønsker styret å få ryddet opp i ved at sameiermøte vedtar en ny vedtekt. Eierseksjonsloven er i henhold 4 ufravikelig, men sameiet kan vedta vedtekter som presiserer grensen mellom sameiers og sameiets ansvar. Ullernbakken boligsameie har ikke hatt noen slik vedtekt. Styret har i sitt forslag valgt å følge gjeldende praksis som vi har innhentet opplysninger om. Vinduer ansees som en naturlig del av bygningskroppen og ansees derfor som sameiets ansvar. Styret er kjent med at eierseksjonsloven er under revidering. Vi kjenner til at et offentlig utvalg (Wyllerutvalget, NOU 2014:6) blant annet har kommet med et detaljert forslag angående ansvar for vedlikehold hvor også ansvaret for vedlikehold og utskifting av vinduer er tatt med. Styret vet ikke hva som blir det endelige resultatet i den reviderte loven, men forslagene i NOU 2014:6 er å tråd med styrets forslag til ny vedtekt.

3 3 Ullernbakken Boligsameie Forslag til vedtak: 18 Ansvar for vedlikehold utskifting av vinduer og terrasse dører Sameier er ansvarlig for innvendig vedlikehold og utvendig vedlikehold av vinduer som kan nås fra terrasse /balkong. Sameiet er ansvarlig for utvendig vedlikehold av vinduer i gavlveggene. Sameiet er ansvarlig for utskifting av alle vinduer og terrassedører. Nødvendig skifte av isolerglass er sameiers ansvar. Presisering fra L Abée-Lund:. innvendig vedlikehold av vinduer, samt for utvendig vedlikehold av vinduer som kan nås fra terrasse/balkong. Vedtak: Ingen stemmer mot. Vedtatt med overveldende flertall. C VEDLIKEHOLD/REHABILITERING Saksframstilling: Som mange har fått med seg, har våre naboer, Ullernåsen Boligsameie og Vestre Ullern Boligsameie, satt i gang med omfattende rehabiliteringsprosjekter. Sameiene er alle bygget av Selvaag i siste halvdel av 1970-tallet. Etter forrige sameiermøte var det klare indikasjoner fra flere oppmøtte at det var ønske om en fremtidig vedlikeholdsplan. Betongrehabilitering Høsten 2014 ble det utført en stikkprøveundersøkelse av balkonger og terrasser i armert betong i sameiet av Ødegård og Lund AS. I rapporten fra Ødegård og Lund står det blant annet: - Relativt begrenset omfang med synlige skader forårsaket av armeringskorrosjon, men lokalt er det lett å finne skader, og skader som er under utvikling. - Ingen tegn til klorider i betong. - Det er funnet omfattende frostskader på flere bodelementer og det forventes også frostskader på andre konstruksjonsdeler. - Forrige betongrehabilitering fra slutten av 1990-tallet har gitt en meget god beskyttelse av betong i gulv med membran. Maling av vegger, søyler og tak har også gitt en effektiv beskyttelse av karbonatisering av betong. - Dog er det utsette gulv og vannrenner som har gitt omfattende malingsavflassing i tak, dekkeforkanter og vegger. Vi kjenner ikke årsak, men antar det kan ha sammenheng med flislagte gulv i overliggende etasjer. Fasaderehabilitering Den største kostnaden knyttet til fasaderehabiliteringen er gavlveggene, hvor man skal skifte ut alle plater og vinduer, samt legge ekstra isolasjon. Det er også tatt utgangspunkt i maling av felles treverk, samt å bytte ut treverket på balkongene på baksiden av MH 25 og MH 31. Finansiering Rehabiliteringene vil enten bli finansiert via opptak av felles lån med mulighet for individuell nedbetaling eller ved full egenfinansiering hvor hver enkelt seksjonseier må betale inn sin andel.

4 4 Ullernbakken Boligsameie Forslag 1: Styret gis tillatelse for ytterligere utredelser av betongrehabilitering. Forslag 2: Styret gis tillatelse for ytterligere utredelser av betong- og fasaderehabilitering. (og evt. øvrige vinduer, hvis sak 6 vedtas) Forslag 3: Utsette større vedlikeholdsarbeid og rehabilitering i 3-5 år. (Styret foreslår at det stemmes samlet over forslagene. Vedtaket krever alminnelig flertall) Det er viktig å merke seg at dette IKKE er en beslutning om at man skal gjennomføre valgte tiltak, men at man samtykker i at styret kan pådra sameiet kostnader i forbindelse med nærmere utredelse av prosjektene med tanke på en endelig avgjørelse på et senere tidspunkt. Styrets innstilling og forslag til vedtak: Styret innstilling er forslag 2. Vedtak: Forslag 2 vedtatt med 42 stemmer + 7 fullmakter= 49 stemmer. D FINANSIERING AV NYE TAK Saksframstilling: Arbeidet med etterisolering og tekke om taket til MH 29 ble som kjent ferdigstilt før jul Arbeidet har vært vellykket og de resterende fem takene blir påbegynt i løpet våren 2015 og forventes ferdigstilt tidlig høst Totalkostnaden for takene inkludert prosjektering kommer på underkant av 6 millioner kroner. Av dette dekkes 3 millioner kroner med oppspart egenkapital, og resterende 3 millioner kroner må enten egenfinansiering som betyr innbetaling fra seksjonseiere eller så må sameiet ta opp et lån med mulighet for individuell nedbetaling. Det er to alternativer som skal stemmes om, hvor forslag A som er felles låne opptak med mulighet for individuell nedbetaling (IN) og forslag B som er egenfinansiering. Forslag 1: Felles låneopptak med mulighet for individuell nedbetaling, og endring av vedtektene ved inngåelse av administrasjonsavtale med OBOS. Styret gis fullmakt til å ta opp lån på inntil 3 millioner kroner, renteutgifter i byggeperioden inkludert til rehabilitering av takene i sameiet. Sameiermøtet vedtar også at det innføres en ordning der hver enkelt sameier kan nedbetale sin andel av fellesgjelden. Dette krever en ny vedtektsbestemmelse 19 slik: «Vilkår for individuell innfrielse av andel fellesgjeld i for bindelse med nye tak. Ullernbakken boligsameie vedtar at seksjonseiere som ønsker det kan innfri sin andel av fellesgjelden knyttet til låneopptak i forbindelse med nye tak. Denne ordningen er betinget av at det er signert en administrasjonsavtale mellom Ullernbakken boligsameie

5 5 Ullernbakken Boligsameie og OBOS Eiendomsforvaltning AS og hver enkelt seksjonseier som ønsker å benytte ordningen må inngå en egen avtale med Ullernbakken boligsameie v/obos Eiendomsforvaltning AS. Ved en individuell innfrielse av fellesgjeld vil banken anse innbetalingen som en regulær ekstraordinær nedbetaling av Ullernbakken boligsameies felleslåns hovedstol, uten at långiver gir aksept for at seksjonseiere som innfrir sin andel blir fritatt for sitt debitoransvar. Dette betyr at alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, også for de seksjoner hvor fellesgjelden er innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold. OBOS Eiendomsforvaltning AS påtar seg intet ansvar for eventuelle konsekvenser for Ullernbakken boligsameie, seksjonseierne eller seksjonseiernes rettsetterfølgere, av dette.» (Styret foreslår at det stemmes samlet over forslaget. Vedtaket krever 2/3 av de avgitte stemmer, jf. eierseksjonsloven 30 andre ledd bokstav a, og 28 andre ledd.) Forslag 2: Egenfinansiering av den enkelte sameier Til inndrivelse av kapital med en øvre grense på 3 millioner kroner dekker sameierne sin andel av fellesgjelden gjennom full egenfinansiering. For nærmere angivelse av fellesgjelden, se vedlegg 1 oversikt over kostnadsfordeling pr. seksjon. Styrets innstilling og forslag til vedtak: Da det er snakk om et relativt lavt beløp pr. seksjon vil styret anbefale at man går for full egenfinansiering. Denne løsningen gir minst administrasjonskostnader for sameierne totalt sett. Dette kombinert med problemstillinger knyttet til det nevnte pro-rata-ansvaret gjør at styret anbefaler denne løsningen (egenfinansiering). I tillegg blir sameiets økonomi mer ryddig og enklere å holde oversikt over Vedtak: Ingen stemmer mot. Egenfinansiering vedtatt med overveldende flertall. 6. Valg av tillitsvalgte A Som styremedlem for 2 år, ble Kristine Bjønnes Henningsen foreslått. Som styremedlem for 2 år, ble Joakim Høy Dye foreslått. Vedtak: Valgt ved akklamasjon B Som varamedlem for 2 år, ble Frode Wold foreslått. Vedtak: Valg ved akklamasjon C Som representant(er) i valgkomitéen, ble foreslått Fredrik Lindemann (leder, 1 år) og Anita Holt Moe ( 2 år). Vedtak: Valgt ved akklamasjon

6 6 Ullernbakken Boligsameie Møtet ble hevet kl.: 19:45. Protokollen signeres av Stian Rendal /s/ Møteleder Nina Leonardsen /s/ Referent Fredrik Olstad /s/ Protokollvitne Ved valgene på sameiermøtet har styret fått følgende sammensetning: Navn Valgt for Leder Stian Rendal Styremedlem Carl Gustav Rye-Florentz Styremedlem Odd Olav Solbakken Styremedlem Kristine Bjønnes Henningsen Styremedlem Joakim Høy Dye