Presentasjon for informasjonsmøte Nygård Terrasse Boligsameie

Transkript

1 Presentasjon for informasjonsmøte Nygård Terrasse Boligsameie Selvaag Prosjekt AS 1

2 Kjøreplan info møte 1. Åpning av møtet 2. Presentasjon av personene fra Selvaag Prosjekt 3. Presentasjonen av prosjektene Hovedprosjektet: Rehabilitering, utskiftninger, fornyelse Spørsmål, synspunkter og svar Tilvalgs alternativene Spørsmål, synspunkter og svar 4. Videre prosess- redegjørelse fra styret Ekstraordinær GF Opplegg for bestilling av tilvalg Selvaag Prosjekt AS 2

3 HOVEDPROSJEKTET Selvaag Prosjekt AS 3

4 Bakgrunn SP har gjennomørt flere prosjekter for boligsameiet tidligere: Tilstandsrapport Takrehabilitering Garasjerehabilitering Styret og SP har samarbeidet nært vedrørende forestående planer om modernisering av sameiet. De nye tiltaket omfatter: Betongrehabilitering av alle eksponerte betongoverflater og overflatebehandling av veggskiver, himlinger og gulvdekker. Fjerne eksisterende trerekkverk og erstatte med rekkverk av aluminium og glass Utskiftning av råteskadet kledning og overflatebehandling av all kledning Etablere spilepaneler på fasaden Tilvalg : skyvedører, innbygging, bytte vinduer Selvaag Prosjekt AS 4

5 Hva er utført av rehabilitering / vedlikehold siste 10 år Nye gavlfasader Rens av ventilasjonsanlegg Nye tak Utskifting av beredere i oppgangene Bytte av garasjeporter Rehabilitering av garasjer inklusiv elektrisk opplegg Selvaag Prosjekt AS 5

6 Alternativ å utsette og / - eller nedskalere tiltakene? Nært opp til alle tiltak som foreslås havner under kategorien «nødvendig vedlikehold» Mindre fasadeendringer foreslås for å sikre og sørge for en løsning som fremstår som «moderne» og tiltalende. Den foreslåtte rehabiliteringen anbefales gjennomført nå. Konsekvensen ved utsettelse er at kostnadene vil eskalere i takt med økende skadeomfang. Løpende vedlikeholdskostnader reduseres etter at rehabiliteringen som nå planlegges er ferdigstilt. Tilsvarende øke dersom ikke tiltakene gjøres nå. Selvaag Prosjekt AS 6

7 Hva gjenstår av rehabilitering / vedlikehold Utskiftning/ bytte av sirkulasjonsledninger, vertikale stigeledninger og inntaksledninger inn i leilighetene. Kostnad ca. kr 17 MNOK innen år Selvaag Prosjekt AS 7

8 Situasjonsbeskrivelse betong Den utvendige betongkonstruksjonen ble sist overflatebehandlet på slutten av 90-tallet. Ihht. tilstandsvurdering er det vanngjennomtrengning på balkongdekker. Transport av vann er den største problemskaperen for betong. Sur nedbør transporterer nedbrytende stoffer inn i betongen og forårsaker nedbryting/skader. Avløpene på takene over bodene på stuesiden er flere steder blitt tette og det fører til at vannet renner over kanten på takene og ned langs betongveggen. Manglende oppbrett på membran og mot fall på balkonger/terrasser fører til at vann ledes inn i konstruksjonen. Selvaag Prosjekt AS 8

9 Anbefalt løsning Det foretas en begrenset mekanisk reparasjon, betong repareres/mørtles og det foretas overflatebehandling av samtlige eksponerte betongoverflater. På balkongdekkene påføres en ny membran som hindrer vanngjennomtrenging. Dersom ønskelig kan man legge fliser oppå ny membran. Evt eksisterende fliser på balkong må fjernes om det ikke kan dokumenteres at flisene er lagt med godkjent membran under. Blomsterkassene repareres, slemmes og males, samt bekles med beslag. Det etableres større dimensjon på sluk og nedløp for bedre vannavrenning. Estimert pris betongrehabilitering: ca. kr 17 MNOK Selvaag Prosjekt AS 9

10 Bilder fra sameiet Selvaag Prosjekt AS 10

11 Situasjonsbeskrivelse rekkverk/ treverk generelt Tre-rekkverkene på kjøkkensiden er noen steder i dårlig forfatning og beslag og fester er rustet, det gjøres oppmerksom på at dette er styrets ansvar da det anses som hms avvik. Panelveggene bærer preg av etterslep på vedlikehold og det er observert mye grønske og råteskader. Selvaag Prosjekt AS 11

12 Anbefalt løsning Trepanel males i ny farge ref skisser. Nødvendig utskifting av råteskadet panel. Tre-rekkverk på gavler og balkongsiden byttes til rekkverk i glass og aluminium. Estimert pris på nødvending utskifting av råteskadet panel og overflatebehandling, ca. kr 1.7 MNOK inkl mva. Estimert pris bytte av rekkverk, ca. kr 2,6 MNOK inkl mva. Selvaag Prosjekt AS 12

13 Referansebilder rekkverk og spilepanel Selvaag Prosjekt AS 13

14 Referansebilder rekkverk Selvaag Prosjekt AS 14

15 Referansebilde innbygging Selvaag Prosjekt AS 15

16 Illustrasjon fasader fargealternativer Selvaag Prosjekt AS 16

22 Finansiering Alternativer og vilkår Følgende banker er forespurt om finansiering OBOS Banken, DNB, Nordea, Handelsbanken DNB og Nordea ønsker ikke å tilby lån, ikke del av deres prioritering å finansiere borettslag/ sameier. Handelsbanken har gitt tilbud som ligger på 3,15 % (Forbehold er tatt) OBOS Banken med flytende rente på 3,1% effektiv pr.dd. Anbefaling: Fram til beslutning skal fattes starts forhandlinger med OBOS banken om lånefinansiering. OBOS banken Tilbud Låneramme til rehabilitering er lagt inn med kr 20mill. Likviditetsberegning ( 5år) er utarbeidet basert på rente 3,6% p.a. Er i tråd med markedets forventninger til utvikling i rentenivå i et 5 års perspektiv. Effektiv rente Obos tilbyr pr, dd er 3,1% Løpetid på lånet tilbudt til 25 år. Alternativet styret anbefaler er basert på at vi refinansierer de to løpende lån vi pr.dd har i OBOS banken og samler hele vår låneportefølge i ett lån. Alternativet med refinansiering skaper en større likviditetsbuffer da det vil være avdragsfrihet på gammelt lån fram til prosjektslutt, vår Selvaag Prosjekt AS 22

23 Finansiering Dette gir rom for egenfinansiering på ca. kr 3mnok som kommer fra oppsparte midler, kr 2,0mill pt og ytterligere generering av overskuddslikviditet fram til prosjektslutt. Totalt ca. kr 3mill. Finansieringsalternativet er basert på og forutsetter at driftsbudsjettet framtidig skal gi et positivt driftsresultat på ca. kr 0,5mill pr år. Felleskostnadene vil dette finansieringsalternativet ikke økes grunnet rehabiliteringen. Det forutsettes at det fra 2019 legges inn en økning på 1,5% hvert halvår for å ta høyde for generell prisstigning. Total låneramme inklusiv refinansiering blir da Kr 22mill. (Rehabiliteringskostnad kr 20mnok + restgjeld løpende lån kr 5,2mnok, totalt kr 25mnok egenfinansiering kr 3mill, nytt lån kr 22mnok) Utbetaling av lånet vil skje i tre omganger, der siste utbetaling vil være restkostnad for prosjektet. Selvaag Prosjekt AS 23

24 TILVALGS ALTERNATIVER Selvaag Prosjekt AS 24

25 Tilvalg Det er lagt opp til at tilvalg kan utføres i hovedprosjektet til beboers kost. Det er en fordel å ta dette underveis i hovedprosjektet da man sparer rigg- og drift samt noe administrasjonskostnader. Mulige tilvalg: Innglassing Innbygging Utskifting av vindu og dører + evt skyvedører Bod på terrasse kjøkkenside Frist for påmelding tilvalg : (Vises til nærmere redegjørelse seinere i presentasjonen) Selvaag Prosjekt AS 25

26 Tilvalg stueside Selvaag Prosjekt AS 26

27 Tilvalg innglassing Selvaag Prosjekt har utviklet 2 ulike innglassings løsninger for Selvaag blokker, en uisolert og en isolert variant som begge er myndighetsgodkjente. Begge innglassings-løsningene består av skyvedør løsning og skyvedørene er tredelt og kan skyves uavhengig av hverandre. På toppen inn mot overliggende terrasse / utkraging er det et fast glasstak. Estimert pris innglasing stueside, uisolert : ca kr ,- Estimert pris innglasing stueside, isolert: ca kr ,- Estimert pris innglasing markterrasse, uisolert + fundament : ca kr ,- Selvaag Prosjekt AS 27

28 Tilvalg vindu og skyvedører stueside Det vises til vedtak på GF 2017 der det ble vedtatt at det skal tillates å skifte til skyvedører på terrasse og kjøkkensiden. Det ble videre vedtatt at de som ønsker å skifte betaler dette selv. Da denne endringen er søknadspliktig valgte styret å engasjere Selvaag Prosjekt for å gjennomføre arbeidet med søknad, og har av både økonomiske og praktiske grunner valgt å legge denne muligheten inn som et av flere tilvalg. Estimert pris vindu fra kr ,- til kr ,- avhengig av størrelse. Estimert pris skyvedør fra kr ,-til kr ,- avhengig av størrelse. Selvaag Prosjekt AS 28

29 Tilvalg kjøkkenside Selvaag Prosjekt AS 29

30 Tilvalg vindu og skyvedører kjøkkenside Det vises til vedtak på GF 2017 der det ble vedtatt at det skal tillates å skifte til skyvedører på terrasse og kjøkkensiden. Det ble videre vedtatt at de som ønsker å skifte betaler dette selv. Da denne endringen er søknadspliktig valgte styret å engasjere Selvaag Prosjekt for å gjennomføre arbeidet med søknad, og har av både økonomiske og praktiske grunner valgt å legge denne muligheten inn som et av flere tilvalg. Estimert pris vindu fra kr ,- til kr ,- avhengig av størrelse. Estimert pris skyvedør fra kr ,-til kr ,- avhengig av størrelse. Selvaag Prosjekt AS 30

31 Tilvalg innglassing kjøkkenside Estimert pris innglassing kjøkkenside, enkelt glass: ca kr Selvaag Prosjekt AS 31

32 Tilvalg innbygging/utbygging kjøkkenside Selvaag Prosjekt har utviklet et konsept til Selvaagblokker, der man kan bygge inn balkong for å øke boarealet i leilighetene. Tiltaket medfører at eksisterende yttervegg og rekkverk fjernes, og ny yttervegg monteres i ytterkant av eksisterende dekkeforkant. Estimert pris innbygging : fra ca kr ,- til ,-. Avhengig av hvilket alternativ som velges, se skisse på neste side. Selvaag Prosjekt AS 32

33 Alternative løsninger tilvalg kjøkkenside innbygging /utbygging 1.Vindu 2. Vindu og terrassedør 3. Vindu og skyvedør Selvaag Prosjekt AS 33

34 Tilvalg bod på terrassen kjøkkenside Bod på terrassen kjøkkensiden. Estimat bod på terrassen kjøkkenside, ca. kr ,- Selvaag Prosjekt AS 34

35 ORGANISERING AV PROSJEKTET HOVEDPROSJEKTET PROSJEKT - TILVALG TENTATIV FRAMDRIFTSPLAN Selvaag Prosjekt AS 35

36 Organisering av hovedprosjektet Selvaag Prosjekt vil være totalentreprenør i prosjektet, og omfavner hele prosessen fra begynnelse til slutt. Partene oppretter en prosjektledelse, med representanter fra begge parter, som skal ha ansvar for at Prosjektet gjennomføres i en målrettet og effektiv prosess. Det vil være Selvaag Prosjekt som innhenter anbud samt inngår kontrakter med leverandører / underentreprenører / konsulenter og har det fulle ansvar for at alle leveranser skjer til rett tid, riktig kvalitet og riktig pris. Valg av underentreprenør gjøres sammen med styret eller en valgt byggherrekomité. Selvaag Prosjekt har garantiansvar. Selvaag Prosjekt AS 36

37 Tilvalg organisering, gjennomføring og oppgjør Selvaag Prosjekt vil ha ansvaret for organisering og gjennomføring og samordning med hovedprosjektet. SP vil stille med egen prosjekt ressurs for tilvalgs prosjektene. Kontraktene med leverandører for tilvalgs alternativene vil forhandles av SP og godkjennes av prosjektets styringsgruppe. SP vil være avtalepart. Selvaag Prosjekt AS 37

38 Selvaag P Styret Tilvalg organisering, gjennomføring og oppgjør Reklamasjoner og eventuelle erstatnings saker vil håndteres av Selvaag Prosjekt Oppfølging mot leverandører i forhold til arbeid / kvalitet vil håndteres av Selvaag Prosjekt. Oppgjør for tilvalg vil være som følger: Beboer innbetaler hele beløpet til en konto som styret disponerer og Selvaag Prosjekt fakturerer påløpte kostnader pr.mnd til styret. Obos vil bli engasjert for å administrere faktureringen. Selvaag Prosjekt AS 38

39 Tentativ fremdrift Beslutning Ekstraordinær generalforsamling 7 mars 2018 kl. 18:30 Fremdrift prosjekt Etter vedtak i xo årsmøte kan vi i realiteten starte opp med prosjektet uken etter påske, uke 14. Det er betongrehabiliteringen som er retningsgivende for gjennomførings tiden og er stipulert til 1 år. Selvaag Prosjekt AS 39

40 Tentativ fremdriftsplan terrasseside Uke nr Generell rigging Blokk terr side Stillas Betongarbeider Overflater betong Rekkverk gavler og spiler Tilvalg Blokk terr side Stillas Betongarbeider Overflater betong Rekkverk gavler og spiler Tilvalg Nygård Terrasse BS tentativ fremdriftsplan Blokk terr side Stillas Betongarbeider Overflater betong Rekkverk gavler og spiler Tilvalg Blokk terr side Stillas Betongarbeider Overflater betong Rekkverk gavler og spiler Tilvalg Blokk terr side Stillas Betongarbeider Overflater betong Rekkverk gavler og spiler Tilvalg Selvaag Prosjekt AS 40

41 Tentativ fremdriftsplan inngangsside Nygård Terrasse BS tentativ fremdriftsplan Uke nr Blokk inng side Stillas Betongarbeider Overflater betong Rekkverk gavler og spiler Tilvalg Blokk inng side Stillas Betongarbeider Overflater betong Rekkverk gavler og spiler Tilvalg Blokk inng side Stillas Betongarbeider Overflater betong Rekkverk gavler og spiler Tilvalg Blokk inng side Stillas Betongarbeider Overflater betong Rekkverk gavler og spiler Tilvalg Blokk inng side Stillas Betongarbeider Overflater betong Rekkverk gavler og spiler Tilvalg Nedrigging Selvaag Prosjekt AS 41

42 Ansvar for beboer Terrasse og balkong må ryddes. Det blir ikke arbeid på både terrasse og balkong samtidig men dette blir informert om i god tid før oppstart av prosjektet. Boder må ryddes, hyller på veggen kan beholdes, men gjenstander fjernes. Ved vindu- og dørutskifting må man rydde bort gjenstander minst 1 meter fra vegg. Ved vindu- og dørutskifting er det estimert arbeid i 1-2 dager, og man må inn i hver enkelt leilighet. Fri passasje fra inngangsdør til arbeidssted. Under prosjektet vil tilgang til terrasse og balkong midlertidig bli sperret av. Endelig fremdriftsplan blir presentert i god tid før oppstart av arbeider på din terrasse/balkong. Selvaag Prosjekt AS 42

43 Prosedyre påmelding tilvalg og avtaleinngåelse Ansvar for beboer Ved avslutningen av møtet vil vi dele uten oversikt til hver enkelt som viser alle tilvalgs alternativer med ca. priser. Estimatene er veldig tett opp mot faktisk pris. Hver enkelt bes om å krysse av på de alternativer man ønsker. Når fristen for påmelding er gått ut vil SP konurranseutsette de enkelte tiltakene. Oversikten med avkryssede alternativer og kontaktinformasjon sendes til styret: På mail som pdf til: eller Eller i postforsendelse: Jan Hattestad, Etterstadsletta 100, 0659 Oslo eller Marit Løken Etterstadsletta 86, 0659 Oslo Basert på at prosjektet får tilslutning i ekstraordinær Generalforsamling 7. mars vil frist for forpliktende signering på bestilling av tilvalgsalternativ(er) være 23. mars 2018 Styret håndterer avtale med den enkelte beboer gjennom forretningsfører. Selvaag Prosjekt AS 43

44 Avslutning Spørsmål? Selvaag Prosjekt AS 44

45 Tilvalgsliste - Alternativer Varianter av tilvalg Estimert pris Påmelding Innglassing stueside uisolert kr Innglassing stueside semi isolert kr Innglassing markterrasse uisloert kr Innglassing kjøkkenside uisolert kr Innbygging/ utbygging - variant 1 kr * Innbygging/ utbygging -variant 2 kr * Innbygging / utbygging -variant 3 kr * Vindu avhengig av størrelse, pr.stk kr Skyvedør bredde 2 meter kr Skyvedør bredde 2.7 meter kr Bod på terrasse kjøkkenside kr KONTAKTINFORMASJON NAVN MAILADRESSE TELEFON POSTADRESSE LEILIGHETSNR. * Jfr. Bilde 32 i presentasjonen SENDES TIL: Pr mail (pdf) janhattestad@gmail.com loekem@sykehuspartner.no Pr post Jan Hattestad, Etterstadsletta 100, 0569 Oslo Marit Løken, Etterstadsletta 86, 0569 Oslo Selvaag Prosjekt AS 45