Innkalling til ekstraordinært sameiermøte vedrørende utbedring av gavlvegg mellom A og B

Transkript

1 Innkalling til ekstraordinært sameiermøte vedrørende utbedring av gavlvegg mellom A og B Ekstraordinært sameiermøte i Sameiet Herregårdsterrassen avholdes kl. 18:00 i Ljan Menighetshus, Furumoen 18B TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to personer til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. BAKGRUNN I forbindelse med terrasse prosjektet er det avdekket omfattende fukt- og råteskader i en endeleilighet i B blokk, i tillegg har det inneværende høst oppstått store lekkasjer i en annen endeleilighet mellom A og B. Disse lekkasjene må utbedres. Styret har engasjert Hjellnes Consult for vurdering av skadene og de vurderer følgende: Vannlekkasjer har pågått over flere år og skyldes betongskader, riss og sprekkdannelser samt elde og slitasje på gavlveggen. Veggen fremstår nå preget av elde og slitasje. Fasaden har omfattende betongskader som følge av karbonisering med tilhørende korrosjon på armering. Armeringskorrosjon har medført riss- og sprekkdannelser i betongoverflater med stedvis utsprenging av betongbiter. Ovennevnte skader kombinert med synlige opprissede støpe-skjøter mellom yttervegger og utstikkende etasjeskillere /dekker, har høyst sannsynlig medført vanninntrengingen til leiligheter på gavlveggen. Som følge av lekkasjer må en leilighetsvegg med vinduer og balkongdører skiftes ut i sin helhet. Utbedring: Gavlvegger består av 180mm konstruktiv betong og fremstår i dag uten noen form for isolasjon. Dette er høyst unormalt og medfører et unødvendig høyt energiforbruk og fare for mugg- og soppdannelse som følge av kondensering og nedfukting av kalde overflater. Betongteknologiske prøvetaking viser at prosessen med karbonatisering av betongen er generelt langt fremskreden for hele bygningsmassen. Av den grunn bør valgt løsning for vedlikehold av gavlvegg ivareta krav til ny forbedret klimaskjerm som sørger for god beskyttelse av betongen og fremtidig karbonatisering og sikring mot nedbør. Se vedlagte fulle rapport fra Hjellnes Consult med anbefaling om etablering av tynnpuss-system. En etter-isolering av fasade vil medføre tykkere yttervegg slik at tilstøtende terrasser (i A- blokk) mot gavl vil få noe mindre areal.(ca: 2%) Styret har innhentet 2 tilbud på etablering av tynnpuss-system og anbefaler å bestille det beste tilbudet. Det er i utgangspunktet innenfor Styrets kompetanseområde å vedta dette, men Styret ønsker å forankre anbefalt løsning med sameiermøte da denne setter føringer for vedlikehold av de øvrige gavlveggene senere. Beslutningen krever simpelt flertall.

2 3. FORSLAG TIL VEDTAK Avstemning A Utbedring av gavlvegg Styrets innstilling: Utbedring av lekkasjer fra gavlvegg i B-blokk(veggen mot A-blokk) gjennomføres ved implementering av lettpuss system med 10 cm isolasjon. Dette sikrer konstruksjonen til gavlveggen på lang sikt. Kostnadsramme ca ,- Avstemning B - finansiering: Styrets innstilling: Finansiering ved kontantinnbetaling

3 Boligsameiet Herregårdsterrassen 8A/B adresse Herregårdsveien 8A/B 1234 Oslo Att.: Styreleder Lars Vestby Deres Ref: Lars Vestby Vår Ref: Espen Halvorsen Oslo BOLIGSAMEIET HERREGÅRDSTERRASSEN 8A/B REHABILITERING AV GAVL Hjellnes Consult AS er engasjert av Boligsameiet Herregårdsterrassen 8A/B for å bistå med prosjekt- og byggeledelse tilknyttet vedlikehold av terrasser. I den anledning er det avdekket omfattende fukt- og råteskader i endeleiligheter, som følge av vannlekkasjer fra gavlvegg. Vannlekkasjer har pågått over flere år og skyldes betongskader, riss og sprekkdannelser samt elde og slitasje på gavlvegg. Skadebilde: Terrasseblokkene, er en betongkonstruksjon over 7 plan, som ble oppført på midten av 1970-tallet. Bygget fremstår nå preget av elde og slitasje. Fasader har omfattende betongskader som følge av karbonatisering med tilhørende korrosjon på armering. Armeringskorrosjon har medført riss- og sprekkdannelser i betongoverflater med stedvise utsprenging av betongbiter. Ovennevnte skader kombinert med synlige opprissede støpe skjøter mellom yttervegger og utstikkende etasjeskiller/betongdekke, har høyst sannsynlig medført vanninntrenging til leiligheter på gavl. Som følge av lekkasjer må bl.a leilighetsvegger med vinduer og balkongdører skiftes ut i sin helhet. Karbonatisering: Karbonatisering er en kjemisk reaksjon som skjer ved at bindemiddelet i betong, reagerer med karbondioksid (CO2) i atmosfæren, og danner kalsiumkarbonat (CaCO3). Denne prosessen betegnes som karbonatisering og reduserer ph-verdien i betongen. Karbonatisering skjer i større eller mindre grad i all betong. Ny, frisk betong har i utgangspunktet en ph på mellom 12 og 13, avhengig av sementtypen. Den høye ph-en gir et sterkt alkalisk miljø som beskytter armeringen mot korrosjon ved dannelse av en passivfilm på ståloverflaten. Dersom ph-verdien synker til under en ph på omtrent 9, vil passivfilmen stedvis brytes og armeringen vil være ubeskyttet. Betingelsene for at korrosjon kan pågå, og spesielt ved høy hastighet, er tilstedeværelse av fuktighet og rikelig tilgang på oksygen 1 av 4

4 Utbedring: Gavlvegger består av 180mm konstruktiv betong og fremstår i dag uten noen form for isolasjon. Dette er høyst unormalt og medfører et unødvendig høyt energiforbruk og fare for mugg- og soppdannelse som følge av kondensering og nedfukting av kalde overflater. Spredning av helsefarlige mugg- og soppsporer i inneluften kan som kjent medføre en helserisiko for beboere med fare for fremprovosere astma og allergi. Betongteknologiske prøvetaking viser at prosessen med karbonatisering av betongen er generelt langt fremskreden for hele bygningsmassen. Av den grunn bør valgt løsning for vedlikehold av gavlvegg ivareta krav til ny forbedret klimaskjerm som sørger for god beskyttelse av betongen og fremtidig karbonatisering og sikring mot nedbør. Alternativ 1 - Tynnpussystem: Denne type konstruksjon, med en slett overflate, anbefaler vi normalt en tilleggsisolering med tynnpussystem. På denne måte endres ikke fasadens utrykk nevneverdig samt at krav om økt isolasjonstykkelse imøtekommes. Løsningen er dermed ikke byggemeldingspliktig. Kombineres dette med ny fuktsikker klimaskjerm elimineres også karbonatisering av betongen og dermed fremtidig betongskader. Forskning viser at dersom den relative fuktigheten (RF) i betongen tørkes ut til under 72% stopper også korrosjonen på armeringen. Med en utvendig isolasjon vil også frostskader elimineres. Vi har nå innhentet to konkurrerende pristilbud for rehabilitering av gavlvegg fra hhv Fokus Bygg As og Viking Entreprenør AS. Innhentede pristilbud legger til grunn fasadesystem fra STO bestående av mineralull med tynnpuss-system type StoTherm Mineral Ubrennbart, mineralbasert system med 100 mm steinull eller steinullslameller samt høy diffusjonsåpenhet. Systemet behøver kun et begrenset forarbeid med utbedring av betongskader på aktuell gavlvegg. Størrelsesorden kr ,- eks mva Etterisolering med et fasadesystem fra STO prissatt til kr 1.050,-/m2. 2 av 4

5 Alternativ 2 Betongrehabilitering: Konvensjonell betongrehabilitering og tilhørende overflatebehandling, er estimert kostnad stipulert til størrelsesorden kr kr/m2. Dette omfatter mekanisk betongrehabilitering og påføring av pusslag med vannavstøtende overflatebehandling kombinert med fuktsikring ved hjelp av fugeløsninger. Alle riss og sprekkdannelser må fugetettes med tilhørende nødvendige beslagsløsninger. I tillegg bør det vurderes å realkalisere hele gavlvegg for å eliminere fremtidige betongskader. Dette medfører betydelige tilleggskostnader (kr ,-/m2) Vi er av den oppfatning at denne løsningen ikke er en anbefalt fullverdig løsning. Bevegelser i bygget kan også medføre nye riss- og sprekkdannelser. Vi er av den oppfatning at det er lite hensiktsmessig å benytte store verdier for en rehabilitering som ikke har et ønsket resultat med vekt på varige og vedlikeholdsfrie løsninger. Til sammenligning er etterisolering med et fasadesystem alt.1 fra STO prissatt til kr 1050,-/m2. Kfr pristilbud med innstilling. 3 av 4

6 Alternativ 3 Utlektet platekledning: En forenklet løsning med utlektet og luftet platekledning, uten isolasjon, vil kunne forhindre vannlekkasjer. Løsningen vil derimot ikke stoppe karbonatiseringen og nye betongskader vil kunne utvikles bak platekledningen. Løsningen ivaretar ikke behovet for tilleggs isolasjon. Konklusjon: Som følge av ovennevnte er vi av den oppfatning at sameiet er best tjent med alternativ 1 Tilleggsisolert fasadesystem. Denne løsningen ivaretar krav til rehabilitering, beskyttelse av yttervegg med lang forventet levetid og uten krav om periodisk vedlikehold. Dette er også klart den mest økonomisk gunstige løsningen for sameiet på sikt. Løsningen er ikke byggemeldingspliktig da det ikke medfører nevneverdige endringer av fasade. Ved en fremtidig rehabilitering av gjenstående fasader kan også systemet enkelt videreføres. Vi kan ikke se at det er hensiktsmessig å justere ned isolasjonstykkelsen fra 100mm til 70mm eller 50mm basert på kostnadsmessige hensyn. Begrunnelse for dette er at gavlveggen i betong fremstår i dag uisolert. Av erfaring vil et for tynt isolasjonslag ikke få et like bra resultat med fare for en ujevn overflate. Dersom krav til isolasjonstykkelser skulle ivaretas jfr. tekniske forskrifter TEK10 og etter hvert myndighetenes krav til energiklassifisering av bygg/leiligheter ved kjøp og salgsmeldinger burde veggen hatt mer enn 100mm mineralull. Til sammenligning er dagens krav til isolasjonstykkelse ca 250mm for en tilsvarende yttervegg av betong. Minstekrav TEK10 U-verdi 0,22 W/m2K = Utvendig 250 mm isolasjon (forutsatt kvalitet på isolasjon = varmekonduktivitet 0,035 W/mK) En etterisolering av fasade vil medføre tykkere yttervegg slik at tilstøtende terrasser mot gavl vil få noe mindre areal. Dette er et forhold som må tas opp med hver enkelt andelseier. Dette bør dog ses i sammenheng med de forpliktelser styret har i tilknytning til å ivareta et fornuftig vedlikehold av boligmassen. Vi håper med dette å ha belyst alle forhold tilknyttet forestående rehabilitering av gavl. Vennligst ta kontakt med undertegnede ved eventuelle spørsmål. Med vennlig hilsen for Hjellnes Consult AS ESPEN HALVORSEN Avdelingsleder Bygg/rehabilitering (+47) esh@hjellnesconsult.no 4 av 4

7 Engangsinnbetaling pr. seksjon (rundet opp til nærmeste 100 kr) Boligareal (m 2 ) Prosjekt kostnad